海上名門小區(qū)物業(yè)管理投標書

1、海上名門小區(qū)物業(yè)管理投標書目 錄第一節(jié) 概述 2第二節(jié) 物業(yè)管理總體設想 4第三節(jié) 擬采取的管理方式及工作計劃 5第四節(jié) 管理人員的配備及培訓 10第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立 11第六節(jié) 物業(yè)管理報價書及經費收支測算 19第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理 27第八節(jié) 各類經營管理服務指標的承諾 30第九節(jié) 保安、設施設備、保潔服務實施方案 36第十節(jié) 便民服務及特約服務 58第十一節(jié) 社區(qū)文化 61第一節(jié) 概 述一、海上名門項目：海上名門總建筑面積153706.55平方米，其中商業(yè)面積14514.4平方米，會所面積2575.96平方米，住宅面積114226.97平方米，地下20787.01平方米

2、，共建有30幢樓。綠化率達50.54%。二、公司概況物業(yè)管理有限公司主要從事住宅、大廈物業(yè)管理和服務以及裝飾裝潢和商品經營。公司在物業(yè)管理服務上建立了一整套科學化、標準化、規(guī)范化的管理和經營體系。公司以品牌發(fā)展為起點，不斷探索經營管理新路子，崇尚業(yè)績、注重工作改進的考核激勵制度，使公司全體員工始終以積極的心態(tài)和專業(yè)化的服務技能，為客戶提供價格比的高品質、專業(yè)化服務。公司制定了完善的管理規(guī)章制度，并嚴格考核。從作息時間到工作實績，從保潔、保安、維修工到收費員，做到任務明確，獎懲分明。為業(yè)主提供全方位高質量的服務是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無后顧之憂是我們努力的目標。公司除開展日常的保安、保潔、保綠

3、、公共部位的維修業(yè)務外，還提供各種特約便民服務，開設房屋裝修、維修、代叫出租車、代繳水電費、代購物品等服務。數(shù)年來，我公司以其規(guī)范的管理、優(yōu)質的服務、精湛的智能化管理技術，贏得了上海市房地產業(yè)內人士的贊譽和關注。三、公司優(yōu)勢 1、具有一支高素質的管理及運行隊伍。經過不斷地開拓創(chuàng)新、兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質的物業(yè)人員。人員業(yè)務素質高，動手能力強，一專多能，一職多能，隊伍精干，完全能滿足海上名門的管理需要。2、形成了一套完整科學管理運作模式和質量管理體系。該模式涵蓋物業(yè)管理的有關設備維護保養(yǎng)、房管、客戶服務，保安、清潔、車輛管理、消防管理、社區(qū)文化等各個環(huán)節(jié)，凝聚了物業(yè)人多年的心血，吸收了南通市

4、同行的先進經驗，管理運作的標準化、規(guī)范化程度達到南通市先進水平，是我們對事業(yè)執(zhí)著追求的結晶。3、高級物業(yè)管理人才優(yōu)勢。公司中高層管理人員均獲全國物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證，有著豐富的項目創(chuàng)優(yōu)經驗，這些經驗必將對管好海上名門、塑造物業(yè)管理的品牌形象起到極大的促進作用。4、具有珍惜機會、全情投入的激情。我公司是一個正在發(fā)展中的公司，在激烈的市場競爭面前，我們珍惜市場給予的每一次機會。海上名門是海門市的高尚住宅區(qū)，通過分析投標項目的物業(yè)管理特點和我公司的實力與優(yōu)勢，我們堅信我們完全有能力管理好該項目，完全有能力滿足業(yè)主對該項目物業(yè)管理標準的期望。如果雙方有機會合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百

5、分百努力，塑造該項目的物業(yè)管理的嶄新形象，實行雙贏局面。第二節(jié) 物業(yè)管理總體設想根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理的自身運作規(guī)律，針對海上名門日前的實際情況，我們經過初步綜合分析，認為在對該物業(yè)的管理服務工作中應著重抓好如下幾項工作：一、實施綜合治理，還原一個清潔的海上名門。物業(yè)接管海上名門以后，首先將對社區(qū)環(huán)境進行綜合治理，具體方案是；1、對社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場所、場地的衛(wèi)生徹底打掃干凈，重點清理衛(wèi)生死角，全面進行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)一個干凈整潔的環(huán)境。2、對所有沙井、溝渠進行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。3、對社區(qū)的公共設備、機房、值班室、宿舍等公共設施進行全面檢

6、修維護，使其恢復正常工作狀態(tài)。二、健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。1、建立健全適合海上名門實際的安全管理規(guī)定并嚴格執(zhí)行。2、對全體保安人員的聘用實行嚴格把關，嚴格審查資歷、經歷、確認無不良記錄，并實行擔保人制度。3、利用技防與人防相結合，不留安全隱患與死角，對保安員實施半軍事化管理，加強培訓，嚴格管理。4、對消防設備、設施認真巡查，嚴格管理，使其隨時保持在良好狀態(tài)。5、加強對業(yè)主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防范能力。確保海上名門安全萬無一失。三、逐步改進綠化環(huán)境，建造一個舒適的優(yōu)美小區(qū)。海上名門的綠化環(huán)境經過精心設計，綠化面積

7、比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，我們接管后將發(fā)揮我們多年對東苑半島等管理經驗，結合小區(qū)的環(huán)境特點，對小區(qū)綠化進行改造，并精心管理，精心修造，把海上名門塑造成一個四季花開、鳥語花香的美麗的高檔社區(qū)。四、以人為本，實施人性化管理，塑造海上名門形象。為了管理好海上名門，在對社區(qū)環(huán)境進行綜合治理的同時，最重要的是塑造人氣，盡最大努力去調動業(yè)主住戶的積極性。大家的家園大家關心，我們將堅持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務第一”的服務宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會

8、一起共同努力，完善收費，竭誠服務，用我們的雙手和智慧，塑造海上名門的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。第三節(jié) 擬采取的管理方式及工作計劃第一部分 擬采取的管理方式一、管理體制接管海上名門物業(yè)管理以后，形成以業(yè)主委員會為主，居委會、派出所參與的住宅共管體制，管理處在業(yè)主委員會和公司的直接領導下，根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴格執(zhí)行物業(yè)管理條例及其實施細則，對海上名門實施綜合一體化物業(yè)管理。管理的指導思想是：以社會效益為主，經濟效益、環(huán)境效益有機結合，為業(yè)主提供一流服務。（一）外部管理體制 政府主管部門業(yè)主管理委員會 物業(yè)管理有限公司 海上名門管理處 （二）海上名門管理處組織管理架構物業(yè)管理有限公

9、司根據(jù)物業(yè)管理服務合同，設立海上名門管理處，財務實行獨立核算。管理處組織架構圖如下：海上名門管理處組織架構圖消防社區(qū)文化內勤檢查客戶服務收費房管維修運行清潔綠化 主 任 管 理 員管 理 員保安車輛管理保 安 隊（三）海上名門管理處組織架構說明1、管理處內部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。2、在崗位設置上，充分考慮到海上名門規(guī)模偏小，硬件設施先進的特點，崗位設置少而精，減少中間層，滿足海上名門的實際需求，降低管理成本。3、要求管理處管理維修人員素質高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。二、監(jiān)督約束機制（一）海上名門監(jiān)督約束機制示意圖康邸

10、物業(yè)公司業(yè)主委員會政府主管部門業(yè)主意見調查iso9001內審目標責任書工作會議、財務審查專項檢查物業(yè)管理考評海上名門管理處業(yè)主意見調查員工雙周檢制度定期巡查回訪員工監(jiān)督欄公布有關投訴電話服務承諾制員工定期考核業(yè) 主（二）海上名門監(jiān)督約束機制說明1、由政府部門、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司對管理處實行全方位監(jiān)督。2、管理處內部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。 3、強化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結果與員工工資待遇掛鉤。三、激勵機制（一）激勵機制示意圖激勵機制獎懲體系報酬體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系（二）激勵機制說明1、公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲

11、體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求。2、通過合理的報酬體系設計，完善的績效管理與考評，嚴格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護員工長期的工作熱情及動力。3、通過加強溝通，加強企業(yè)文化建設，引導員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同時對積極上進，追求自我提升的員工，給他們提供培訓再教育的機會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。四、管理工作的控制方式1、采用定點檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無推拖、應付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。 2、實行“走訪管理、層層檢

12、查”，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質量。3、實行動態(tài)信息反饋控制，定期或不定期走訪住戶、街道辦及派出所，聽取他們對管理處的意見和建議，并在工作中予以改進。 第二部分 工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為接管管理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃。一、接管管理工作計劃海上名門進駐管理、對于接管管理工作尤為重要。一方面要接管原來開發(fā)商所移交的海上名門建設施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關業(yè)主的各種入伙、交費資料，以便今后進行完善的管理服務，更為了海上名門業(yè)主的切身利益，所以在接管時

13、我們將認真進行接收，嚴格進行科學分類、編號、建檔、整理。做好登記造冊，完善交接簽收認可工作，分清責任，對于各類設備設施，結合設備檔案，認真核對，辦好接收手續(xù)。序號項 目內 容時 間一檔案接管1、 海上名門建筑施工竣工全套資料2、 業(yè)主資料檔案3、 歷年業(yè)主交費記錄簽訂委托管理合同后一周內二設備接管1、 公共設備接管2、 公共設備技術、維修檔案三環(huán)境整治海上名門內環(huán)境綠化的整治二、正常期管理工作計劃序號項 目內 容時 間一機電設備的維修養(yǎng)護1、 設備的基礎資料管理2、 設備的運行管理3、 設備的維修管理4、 設備能源和安全管理2008年5月起二保安管理1、 治安管理2、 交通、車輛管理3、 消防

14、管理2008年5月起三小區(qū)環(huán)境管理1、 園林綠化管理2、 清潔衛(wèi)生管理2008年5月起四財務管理1、 費用收取2、財務記帳2008年5月起五社區(qū)文化活動開展1、 社區(qū)宣傳2、 舉辦社區(qū)活動2008年5月起六便民服務和完善配套為住戶提供便民服務2008年5月起第四節(jié) 管理人員的配備及培訓一、管理服務人員的配備（一）海上名門管理處人員配備方案主任 1人炊 事 員1人清潔綠化清潔工16人保 安 隊隊長1人保安員21人維 修 工6人管 理 員6人 人員配備說明：海上名門管理處擬配備各類人員52人，其中管理人員7人，技工6人，一般層員工39人。在管理人員中，大專以上學歷3人。（二）人員素質要求崗位性別要

15、求年齡要求文化程度要 求工作技能及工作經驗要求人員素質主任男50歲以下大專以上1、經管專業(yè)或機電專業(yè)2、五年以上工作經驗3、具物業(yè)管理經歷4、有較強溝通及協(xié)調能力內部選派管理員不限35歲以下大專1、物管或經營專業(yè)2、三年以上工作經驗3、熟練使用電腦4、熟悉會計業(yè)務內部選派與外聘相結合管理員男35歲以下大專以上1、建筑或機電專業(yè)2、三年以上物業(yè)管理經驗3、熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗證內部選派維修工男40歲以下中專以上1、有中級電工及弱電以上操作證2、 三年以上專業(yè)工作經驗3、具土木維修經驗內部選派與外聘相結合清潔工不限40歲以下初中以上1、男性1.68m以上，女性1.55m以上2、五官

16、端正，動作麻利3、有專業(yè)經驗優(yōu)先4、會使用清潔設備優(yōu)先班長內部選派，衛(wèi)生員外聘保安員車管員男2026歲高中1、退伍軍人，黨員優(yōu)先2、身體健康，儀容形象好3、身高1.75-1.82米4、有物業(yè)管理經歷者優(yōu)先內部選派與外聘相結合二、管理服務人員的培訓（一）培訓工作原則理論聯(lián)系實際，學用一致，按需施教，講求實效。（二）培訓系統(tǒng)的實施運作1、培訓系統(tǒng)圖 培訓計劃 修正 執(zhí)行 崗位應用 培訓組織 培訓考核 反饋 評價系統(tǒng)圖說明：（1）針對海上名門的管理特點來設置培訓目標并擬訂實施計劃。（2）有效運用各種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果。（3）通過對員工進行考核，以了解培訓的有效性及員工的接受程度。（

17、4）根據(jù)對考核結果的評估和反饋，及時調整培訓思路并確定未來培訓重點。強調將理論應用到實踐工作中。2、培訓的組織方式（1）培訓職責 管理處負責員工日常培訓計劃、協(xié)調、組織、考核等工作。 主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓計劃進行逐級培訓，并對培訓實施評估和反饋。（2）培訓形式實行公司與管理處兩級的培訓，根據(jù)培訓要求，采取多種形式對員工進行崗前培訓和在崗培訓，其中在崗培訓是培訓的主要形式。（3）培訓實施流程員工培訓分為三個階段，即：崗前培訓崗位轉正培訓在崗培訓。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓，內容詳見新員工公共培訓科目。三個月試用期滿后，經考核合格后方可轉正。轉正以后員工將接受長期連

18、續(xù)的在崗培訓，內容詳見多工種培訓科目表。所有培訓課程結束后均進行考核、評價，并歸檔管理。（三）培訓內容及目標1、新員工公共培訓科目序號公共科目名稱具體內容一禮儀知識：1、常用禮儀知識 2、物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范二服務意識：1、職業(yè)道德教育 2、如何處理業(yè)主與住戶投訴 3、與業(yè)主住戶的溝通技巧三企業(yè)文化：1、公司發(fā)展史及基本情況介紹 2、公司經營理念 3、員工手冊4、內部管理規(guī)章制度四海上名門基本情況介紹及二次裝修管理要點五行業(yè)法規(guī)：建設部及南通市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎知識七安全知識及消防知識2、保安員及車管員培訓科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一1、 單兵隊列動作 2、

19、三大步法3、體能訓練逢周一至周五每天訓練一小時培養(yǎng)組織紀律性練就扎實基本功二1、 擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防衛(wèi)術逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內務管理每周一次檢查評比保持宿舍干凈整潔四工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每周一次提高思想覺悟總結自身存在不足五保安服務工作手冊每月一次培訓考核熟練掌握保安員崗位職責、操作規(guī)程、工作標準六保安服務的規(guī)章制度及相關法規(guī)政策每月一次培訓考核熟悉相關法律常識，提升理論水平七消防管理工作手冊每月一次培訓考核了解消防的基礎知識，救火的基本程序及各自職責八突發(fā)事件的應急處理，緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防實戰(zhàn)演習，傷員

20、救護知識每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力3、清潔工（綠化工）培訓科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及分析）每周一次提高思想覺悟，總結自身存在不足二內務管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三清潔服務工作手冊綠化服務工作手冊每月一次培訓及考核熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責、操作規(guī)程、工作標準四清潔設備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機械、設備的操作保養(yǎng)及農藥的使用每季度一次培訓和考核提高工作技能，保持工作效率五清潔環(huán)保方面的管理條例園藝方面的管理條例每季度一次培訓及考核熟悉相關法律常識，提升理論水平六四害消殺和防治，植物生長一般常識每季度一次熟練掌握消殺程序；了解

21、和掌握園林的基礎知識七消防實戰(zhàn)演習(配合保安隊)每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力4、維修技工培訓科目序號培訓內容培訓頻率培訓目標一工作例會（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評及技術交流）每月召開一次提高思想覺悟，總結自身不足，提高技術水平二內務管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三維修服務工作手冊設備管理工作手冊消防管理工作手冊每月一次培訓考核熟悉技工的崗位職責、操作規(guī)程、工作標準，掌握消防知識和設備管理知識四房屋維修方面的管理條例，房屋修繕標準每季度一次培訓考核熟悉相關法律常識，提升理論水平五小區(qū)內水、電、消防管道走向，設備設施特點，維修服務范圍每季度一次培訓考核了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率六土建、

22、機電、給排水等相關專業(yè)的基礎管理知識每半年一次培訓考核提升技工綜合能力及素質七設備及機具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓和考核檢驗技工實際操作能力八技術大比武每年一次綜合評比，提高技能九消防實戰(zhàn)演習(配合保安隊)每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立“沒有規(guī)矩，不成方圓”。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學管理、提供優(yōu)質服務的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。我們將嚴格按照iso9001質量保證體系的要求，對海上名門實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時，根據(jù)海上名門的實際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。限于篇幅，我們僅將海上名門管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：一、公眾制度1、

23、海上名門精神文明建設公約2、海上名門樓宇使用及維護管理規(guī)定3、海上名門裝修管理規(guī)定4、海上名門裝修管理公約5、海上名門裝修人員管理規(guī)定6、海上名門物品搬進（出）管理規(guī)定7、海上名門治安管理規(guī)定8、海上名門清潔衛(wèi)生管理規(guī)定9、海上名門園林綠化管理規(guī)定10、海上名門消防管理規(guī)定11、海上名門交通車輛、停車場管理規(guī)定12、海上名門環(huán)境保護管理規(guī)定13、海上名門供水、供電、供氣管理規(guī)定14、海上名門臨時用電管理規(guī)定二、內部崗位職責1、管理處主任崗位職責描述2、保安隊長崗位職責描述3、管理員崗位職責描述4、保安員崗位職責描述5、車管員崗位職責描述6、清潔員崗位職責描述7、維修工崗位職責描述8、綠化工崗位

24、職責描述9、炊事員崗位職責描述三、內部行政管理制度1、員工守則2、員工培訓制度3、員工錄用制度4、勞動合同管理規(guī)定5、請銷假制度6、崗位考勤制度7、工作制度8、員工考核制度9、獎懲制度10、辦公用品管理制度11、員工宿舍管理規(guī)定12、員工食堂管理規(guī)定13、管理處回訪制度14、接待來訪投訴工作制度15、檔案管理制度16、電腦管理制度17、安全操作制度18、防火安全檢查制度四、工作流程1、海上名門管理處整體運作流程2、社區(qū)文化活動實施流程3、業(yè)主投訴處理流程4、物業(yè)接管驗收流程5、業(yè)主入住流程6、二次裝修管理流程7、檔案建立與管理流程8、服務質量評價及不合格服務控制服務9、物料控制流程10、設備設

25、施維修養(yǎng)護工作流程11、業(yè)主室內維修工作流程12、治安事件處理工作流程13、環(huán)境管理工作流程14、消防應急處理流程15、培訓工作流程五、員工工作崗位考核及獎懲1、獎勵辦法2、公司考核制度第六節(jié) 物業(yè)管理報價書及經費收支測算一、投 標 報 價 書項目名稱海上名門物業(yè)所在地海門市物業(yè)總建筑面積153706.55物業(yè)管理費報價1、物業(yè)管理費標準：小高層物業(yè)管理費：4.50元/月.平方米多層物業(yè)管理費：3.00元/月.平方米別墅物業(yè)管理費：5.00元/月.平方米商業(yè)物業(yè)管理費：5.00元/月.平方米2、會所年物業(yè)管理費：80萬元/年3、前期開辦費： 開辦費總額602302元二、物業(yè)管理經費收支的基本原

26、則1、“以收定支”原則海上名門在制訂物業(yè)管理收費時考慮到業(yè)主的承受能力，收費標準均照南通市的收費指導，并在此基礎上精打細算，計劃使用，合理開支。2、“透明管理”原則編制費用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費用開支的預決算通過業(yè)主委員會的審查確認，并按規(guī)定定期公布賬目。三、日常物業(yè)管理費及開辦費測算（一）測算依據(jù)1、南通市物業(yè)管理收費的相關法律收費指導標準及文件；2、我公司多年物業(yè)管理的經驗數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行業(yè)測算慣例；（二）海上名門物業(yè)管理公共服務費測算（見附表一）。（三）海上名門前期開辦物資（見附表二）。四、“兩金”的管理與使用海上名門公用設施專用基

27、金、房屋本體維修基金的管理與使用按物業(yè)管理條例、南通市住宅區(qū)公用設施專用基金管理試行規(guī)定、南通市房屋本體維修基金管理規(guī)定執(zhí)行。海上名門物業(yè)公共服務費測算表(附表一)序號項目測算依據(jù)測算式測算結果（年總支出）一人工費(1)+(6)2503800 （1）管理人員工資管理人員8人（一正兩副），工資標準按人均5000元/人月測算月工資標準人數(shù)5000812480000 （2）安全護衛(wèi)人員工資安全護衛(wèi)人員22人，三班兩運轉，每班7人，設隊長1名，工資標準按人均2200元/人月計月工資標準人數(shù)22002212580800 （3）保潔人員工資保潔人員16人，設保潔主管一名，工資標準按人均1000元/人月計月

28、工資標準人數(shù)10001612192000 （4）水電、智能化、機電設備技術人員工資技術人員6人，工資標準按人均4000元/人月計月工資標準人數(shù)4000612288000 （5）社會保險費工資的45%（醫(yī)療10%，工傷4%，養(yǎng)老28%，失業(yè)3%）（1）+（2）+（3）+（4）45%693360 （6）福利費、培訓教育費工會費工資的17.5%（福利14%，培訓教育1.5%，工會費2%）（1）+（2）+（3）+（4）17.5%269640 二行政辦公費用（1）+（2）+（3）+（4）377040 （1）辦公用低值易耗品、辦公設備保養(yǎng)綜合測算每月支出20000元年消耗2000012240000 （2）

29、辦公用水、用電費用水：500方/月 用電：8000度/月（智能監(jiān)控用電）水費：1.80元/方 電費：0.79元/度（用水方數(shù)水費單價+用電度數(shù)電度單價）（5002.20+80000.79）1289040 （3）宣傳費、書報費綜合測算按2000元/月20001224000 （4）通訊費、郵電費3部電話，管理處、值班室、報警監(jiān)控接警用，月支出2000元20001224000 三公共設施設備日常維護費用1.住宅建筑成本為2500元/平方米；2.公用設施建造成本按住宅建筑成本的40%；3.折舊年限為70年；4.維修養(yǎng)護費按月折舊費的50%計2500元/平方米40%70年50%153706.55平方米1

30、097904 四環(huán)境管理費用（1）+（2）68000 （1）保潔工具、損耗、清潔用品消耗按4000元 /人年計，保潔14人4000元/年1456000 （2）除四害消殺費用綜合測算月支出1000元100012000 五公共秩序管理費用（1）44000 （1）保安裝備、損耗保安用品消耗按2000元/人年計算，保安22人2000元/人年2244000 六綠化維護費用綠化面積為43692.15；全部外包每平方米年費用20元873843 七稅收一+六項的9.05%計一+六9.05%449295 八公司利潤一+七項的25%計一+七20%1082776 九總計6496658 十建筑面積為128741.37

31、；計算每平方米每月平均物業(yè)管理費4.21 注：上述測算不包括公共能耗，如：電梯電費、二次供水電費、景觀燈、公共用水等，該項費用由我公司向業(yè)主每年預收1500元/戶的公用水、電費，按實分攤。海上名門物業(yè)公共服務費收費標準序號項目收費標準備注1小高層物業(yè)費4.50元/平方米.月2多層物業(yè)費3.00元/平方米.月3別墅物業(yè)費5.00元/平方米.月4商業(yè)物業(yè)費5.00元/平方米.月5會所物業(yè)費80萬元/年海上名門前期開辦物資清單(附表二)序號物品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注一辦公用品類1電腦臺96000540002愛普生1600k3針式打印機臺135003500財務專用3愛普生噴墨打印機臺23

32、00060004復印機臺112000120005傳真機臺2100020006科密考勤機臺1270027007塑封機臺18008008安裝電話部33009009數(shù)碼相機鈔機臺13000300011128兆優(yōu)盤個4100400121.5匹空調（掛機）臺4250010000經理、財務、會議室、工程維修、客服接待、值班室133匹空調（柜機）臺280001600014飲水機套330090015電話機部105050016寬帶接入項128028017辦公桌椅套12600720018接待臺發(fā)套23000600020茶幾張230060021文件柜個151500

33、2250022住戶資料柜個408003200023會議桌議椅把20200400025保險柜臺24000800026書報架套230060027白板套211022028員工工號牌批11500150029員工服裝套1048008320030對講機含電池部3610003600031入伙資料批12000020000入伙時用32電話程控交換系統(tǒng)套150005000用于辦公室小計354800二安全、消防管理1警棍根1715025502隔離帶卷51206003反光錐個3012036004太陽傘把41506005崗臺個350015006白板塊21102207可充式電筒個91201080

34、8多用插座個6301809雨衣鞋雙144056011自行車輛9300270012告示牌塊525125133kg干粉滅火器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧把44518016消防扳手把4187217安全繩卷47530018水袋接口個4208019消防槍頭個43012020防毒面具個415060021消防帶米10015150022頭盔個412048023消防膠鞋雙43012024消防鍬把4208025消防桶個4104026鐵鍬桿個48032027消防服套41200480028消防腰帶只48032029警示帶卷412048030鐵圍欄個1060060

35、00 1.5米/個小計32987三保潔、綠化類1連身雨衣套1010010002保潔工具批110000100003綠化工具批1500050004奧林匹斯k195型高壓沖洗機臺122500225005xss53剪草機臺26000120006割灌機臺2400080007綠籬機臺2350070008垃圾推車臺161500240009高枝剪把230060010三節(jié)伸縮桿根2900180011花剪把512060012大剪把54522513藥水機個350150肩背式141.2米伸縮桿把25001000151.2米二節(jié)伸縮桿把2800160016推水地刮把212024017汽油機臺150005000小計100

36、715四工程維護類1電焊機臺112001200用于焊接養(yǎng)護2進口手提切割機臺1680680用于日常維修3熱熔焊接機臺210002000用于日常維修4管絲機臺220004000用于日常維修5角磨機臺1750750用于日常維修6沖擊鉆臺216503300用于日常開孔7手電鉆臺26501300用于日常開孔8彈簧管管道疏通機臺130003000用于污水管道疏通9數(shù)字式萬用表塊53801900用于日常維修10鉗形表塊2350700用于日常維修11萬用表47型個1095950用于日常維修12搖表（500v）套25001000用于日常檢測13排污泵1.5kw臺25001000用于日常搶修14管鉗把45020

37、0用于日常維修15電話壓線鉗把1120120用于通訊維護161.5米鋁梯個25001000用于日常維修及保潔173米鋁梯個1800800用于日常維修及保潔185米鋁梯個120002000用于日常維修及保潔19工具柜個28001600放置工具20工作臺臺120002000工作臺面21工具箱套101001000放置工具22臺鉗臺120002000工作用具23電錘鉆頭套1500500用于日常維修24電鉆鉆頭套1200200用于日常維修25充電式手電把3200600用于日常維修26工作標示牌套110001000如：小心路滑等等小計34800五員工生活設施類1上下床張2740010800不含保潔、綠化2

38、床上用品套5420010800軍被、墊被、床單等3電風扇臺141001400每4人1臺4熨斗套2100200員工用5電視機臺330009000員工用6dvd臺312003600員工用7洗衣機臺230006000員工用8電熱水器臺4500020000員工用9廚具批150005000員工食堂用10柜式冰箱臺130003000員工食堂用11消毒柜臺110001000員工食堂用12微波爐臺2300600員工食堂用13電飯堡臺44001600員工食堂用14其他零星物品批160006000員工食堂用小計79000合計602302第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源，建立完善的

39、檔案并進行科學的管理是十分必要的。因此，我們將在接管海上名門物業(yè)管理的同時，對海上名門所有物業(yè)管理檔案進行接管，包括建筑施工、竣工驗收圖紙、資料、和業(yè)主、住戶檔案資料等。在原來檔案的基礎上，進行科學分類，并不斷進行補充完善，應用計算機實施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫。一、檔案的接管1、成立管理處檔案資料室，專門負責海上名門檔案的接管與管理工作。2、制定檔案接管與管理的工作流程，檔案資料管理規(guī)章制度，檔案資料管理員（兼）崗位責任制。3、對于海上名門的工程技術、小區(qū)管理、經營財務、人事管理、規(guī)章制度及往來文件、質量管理文件檔案資料及其他檔案，進行分類編號、科學建檔，具體內容見附表。二、檔案

40、的管理1、充分運用計算機技術進行管理。在現(xiàn)代信息社會，廣泛地應用計算機，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化管理的重要手段。在檔案管理上，充分發(fā)揮計算機所具有的數(shù)據(jù)處理快、貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)勢，實現(xiàn)檔案管理的科學化和現(xiàn)代化。2、采用計算機貯存與原始文書檔案雙軌制，實現(xiàn)檔案資料貯存方式多元化。盡可能把其他形式的檔案資料轉化為電腦磁盤貯存，以利于保存、查找和利用。同時，運用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖紙、圖表、幻燈片等多種形式貯存信息，使抽象的檔案資料具體、形象化，更易于運用與接受。3、做到檔案組卷分類科學化。編制統(tǒng)一的檔案組卷分類說明書，規(guī)定應按部門分類，以內容分

41、類，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的順序進行組卷，逐一編號、登記造冊、編輯目錄，分柜保存。住戶檔案資料分類原則是每組團按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶按冊建檔，但要充分考慮原接管檔案分類的實際。4、加強檔案的安全、保密工作。應符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮的要求。貫徹執(zhí)行國家保密法，管理處部分檔案按其泄露、遺失會使住戶、管理處利益受到重大、較大損失和不良影響分為絕密、機密、秘密三級，其他為普通檔案，不同密級的檔案在保管和運用方面將區(qū)別對待。三、檔案的運用1、員工因工作需要借閱檔案，應辦理借閱登記手續(xù)，并規(guī)定借閱期限。2、檔案的銷毀，應填寫銷毀單，并經管理處主任批準后方可執(zhí)行，銷毀單由

42、檔案室管理員保存。附表：海上名門檔案資料分類目錄項目內容住宅管理1、業(yè)主委員會工作：業(yè)主委員會的章程、文件、通知、資料、歷次活動記錄等2、住戶管理：住戶資料（入伙通知單、購房合同、住戶登記表、業(yè)主公約、住戶證件、驗房簽收表、鑰匙發(fā)放記錄等）、住戶投訴、回訪記錄，住戶意見調查、統(tǒng)計記錄3、社區(qū)文化：社區(qū)文化活動計劃、記錄（簡報、照片、錄像帶、錄音帶等）、活動總結4、清潔衛(wèi)生：清潔衛(wèi)生檢查結果及記錄，垃圾清運合同，消殺合同及記錄5、綠化管理：綠化工作記錄及檢查記錄，消殺、病蟲害檢查防治記錄、綠化設備清單、使用及保養(yǎng)記錄6、車場管理：入住戶辦理停車卡記錄、辦卡車輛檔案、巡視路線、記錄、丟失車輛處理記

43、錄、交接班、值班記錄，搬/入出記錄7、消防、治安管理資料：上級消防文件精神，本區(qū)消防設施的管理情況及有關消防治安狀況記錄。工程技術管理1、海上名門建設竣工資料：報建資料、海上名門紅線圖、規(guī)劃圖、總平面竣工圖、建筑物竣工圖（建筑、結構、給排水、電氣、煤氣等）、構筑物竣工圖、公共設施竣工圖、室外管網(wǎng)竣工圖（水、電、電話、煤氣、消防、有線電視、智能化系統(tǒng)配線、排雨排污等）、綠化工程竣工圖等2、海上名門改造變更資料：各類改造竣工圖、裝修及驗收資料（裝修申請表、責任書、裝修圖、施工隊資料、驗收資料等）、海上名門改造計劃3、房屋及公共設施維修（維護）：房屋重大維修資料、公共設施重大維修資料、日常維修資料（

44、申請記錄、回訪記錄、維修派工單等）、大修改造計劃、故障事故報告、公共設施巡檢記錄等4、設備資料：設備管理（維修保養(yǎng)規(guī)范、設備臺帳及更新記錄、工程驗收資料等）、設備技術（設備使用說明書、圖紙）、設備運行、維修保養(yǎng)資料（通訊、水電、智能化系統(tǒng)、消防等）5、科技圖書及資料：各類技術手冊、標準、規(guī)范、 產品樣本和資料、其他技術信息和資料等經營財務1、經營管理資料：房產面積資料、經營收費標準等2、合同管理資料：物業(yè)委托管理合同、購房合同、垃圾清運合同、消殺合同、采購合同、工程維修合同及其他經營合同，合同更改、評審記錄3、財務管理：各類會計憑證、賬簿、報表等人事勞資1、人事：員工花名冊、資質證明資料、員工體檢表、考核表、工傷保險資料、各類統(tǒng)計報表等2、勞資：員工工資、考勤、各類休假、獎金發(fā)放記錄、各類統(tǒng)計報表等3、培訓：培訓計劃、員工培訓記錄、培訓考核記錄等規(guī)章制度及往來文件1、 管理及運作規(guī)章制度2、 政府、主管部門頒發(fā)的法律法規(guī)文件3、 物業(yè)管理公司文件4、 其他外來文件5、 本管理處發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文質量管理文件1、質量體系文件：質量手冊、運作程序文件、作業(yè)指導書2、質量管理資料及記錄：內部質量審核資料、管理評審資料、糾正和預防措施報告、其他記錄及資料檔案管理資料1、檔案銷毀報告及清單2、 檔案接管、移交記錄其他第八