某體育公園建設(shè)項目可行性研究報告(7)

1、攀枝花市體育公園項目攀枝花市體育公園項目 可行性研究報告可行性研究報告 某建筑設(shè)計有限公司某建筑設(shè)計有限公司 攀枝花分公司攀枝花分公司 二二一一年十一月年十一月 編制編制 攀枝花市體育公園項目攀枝花市體育公園項目 可行性研究報告 項目名稱：項目名稱：攀枝花市體育公園項目 項目性質(zhì)：項目性質(zhì)：新建 項目建設(shè)地點(diǎn)：項目建設(shè)地點(diǎn)：攀枝花市炳三區(qū) 項目可行性研究承擔(dān)單位：項目可行性研究承擔(dān)單位： 資質(zhì)證書編號：資質(zhì)證書編號： 項目可行性研究總負(fù)責(zé)人：項目可行性研究總負(fù)責(zé)人： 參加編寫人員：參加編寫人員： 目 錄 1 1 總論總論.2 1.1 項目概況.2 1.1.1項目名稱.2 1.1.2建設(shè)性質(zhì).2

2、 1.1.3擬建地點(diǎn).2 1.1.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模.2 1.1.5投資規(guī)模.3 1.1.6建設(shè)期.3 1.1.7資金方式與籌措渠道.4 1.2 可行性研究報告編制的依據(jù).4 1.3 研究范圍與工作概況.5 1.3.1研究范圍.5 1.3.2工作概況.5 1.4 項目開發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).5 1.5 結(jié)論與建議.8 1.5.1結(jié)論.8 1.5.2建議.9 2 2 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.11 2.1 投資估算依據(jù).11 2.2 投資估算.11 2.3 資金籌措.17 3 3 財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析.18 3.1 財務(wù)評價依據(jù).18 3.2 收入支出預(yù)測.18 3.2.

3、1收入估算.18 3.2.2成本估算.20 3.3 財務(wù)評價.21 4 4 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.29 4.1 結(jié)論.29 4.2 建議.30 1 1 總論總論 本可行性研究報告是在攀枝花市體育公園項目可行性研究報告基 礎(chǔ)上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳 m11-c/2009 調(diào) 整為住宅用地。 1.1 項項目概況目概況 1.1.1 項項目名稱目名稱 攀枝花市體育公園項目 1.1.2 建建設(shè)設(shè)性性質(zhì)質(zhì) 新建 1.1.3 擬擬建地點(diǎn)建地點(diǎn) 攀枝花市炳三區(qū) 1.1.4 建建設(shè)設(shè)內(nèi)容及內(nèi)容及規(guī)規(guī)模模 （1）建設(shè)內(nèi)容 本項目規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳 m11-c/2009、炳 m14-c/2009

4、和炳 m16-c/2009 三個地塊。其中，炳 m11-c/2009 地塊面積 2.76 公頃，主 要用作住宅開發(fā)；炳 m14-c/2009 地塊面積 6.61 公頃，建設(shè)內(nèi)容主要 包括羽毛球館、網(wǎng)球館、多功能場館、地下及半地下車庫、室外籃球場、 室外網(wǎng)球場、室外兒童戲水池、兒童運(yùn)動場、沿街商業(yè)、陽光房、多功 能活動場地、其他運(yùn)動項目場地、人行天橋以及附屬設(shè)施等；炳 m16- c/2009 地塊面積 0.48 公頃，主要用作住宅開發(fā)。 （2）建設(shè)規(guī)模 攀枝花市體育公園項目總用地面積約 9.85 公頃，總建筑面積 189088 m2。其中：炳 m11-c/2009 地塊面積 2.76 公頃，規(guī)劃

5、建筑面積 110400 m2。炳 m14-c/2009 地塊面積 6.61 公頃，規(guī)劃建筑面積 59490 m2，包括一個室內(nèi)羽毛球館，占地面積 4600m2，建筑面積 9200 m2； 一個室內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積 5000 m2，建筑面積 10000 m2，一個多功 能體育場館，占地面積 3000 m2，建筑面積 6000 m2；商業(yè)建筑占地面 積 9125m2，建筑面積 34290 m2。另外還有包括 3 個室外網(wǎng)球場、3 個 室外籃球場、1 個室外兒童戲水池，占地面積 5510 m2。炳 m16- c/2009 地塊面積 0.48 公頃，規(guī)劃建筑面積 19198.00 m2，規(guī)劃建筑占 地

6、面積 1253.00 m2。 1.1.5 投投資規(guī)資規(guī)模模 本項目投資規(guī)模為 50176.98 萬元，暫未考慮投資者的融資成本。 1.1.6 建建設(shè)設(shè)期期 項目建設(shè)期 3 年。項目建設(shè)進(jìn)度： 2010 年 12 月完成前期相關(guān)工作； 2011 年 5 月完成施工圖設(shè)計工作； 2011 年 8 月完成施工準(zhǔn)備工作； 2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作； 2013 年 11 月完成竣工驗收工作。 1.1.7 資資金方式與籌措渠道金方式與籌措渠道 本項目擬通過招商引資方式籌集資金。 1.2 可行性研究可行性研究報報告告編編制的依據(jù)制的依據(jù) （1）關(guān)于編制項目可行性研究報告的委

7、托書 （2）攀枝花市土地利用總體規(guī)劃 （3）攀枝花市城市總體規(guī)劃 （4）攀枝花市政府“研究加快推進(jìn)攀枝花體育公園項目建設(shè)有關(guān)問 題的會議紀(jì)要” （5）攀枝花市城市總體規(guī)劃 （6）國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) （第三版） （7）國家計委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南 （8）體育法 （9）全民健身計劃綱要 （10）全民健身條例 （11）四川省全民健身條例 （12）項目單位提供的與本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù) （13）現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù) （14）國家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等 1.3 研究范研究范圍圍與工作概況與工作概況 1.3.1 研究范研究范圍圍 本項目可行性研究范圍包括：項目建

8、設(shè)的背景及必要性、項目市 場分析、項目選址及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與 安全、項目管理、投資估算、資金籌措、項目的財務(wù)評價等。 1.3.2 工作概況工作概況 受東區(qū)政府委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)體育公園項目的法 規(guī)和政策對項目實(shí)際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查 閱資料，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地 點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析 和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。 1.4 項項目開目開發(fā)發(fā)主要技主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo) 表 1-1 炳 m11-c/2009 地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

9、序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注 一用地面積m227600 二建筑面積m2110400 三建筑占地面積m2 四建筑密度%30 五容積率m24.0 六綠地率%30 七最高建筑高度米 八停車位：個552 表 1-2 炳 m14-c/2009 地塊分項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注 一用地面積m266100 二建筑面積m259490 1體育場館m225200 羽毛球場 26 片，網(wǎng)球場 5 片（室內(nèi)） 2商業(yè)m234290 三建筑占地面積m2 1體育場館m212600 2商業(yè)m29125 3室外活動場地m25510 4 個室外籃球場，4 個室 外網(wǎng)球場 三建筑密度%33 四容積率m20.90

10、五綠地率%30 六停車位：個300 七最多建筑層數(shù) 層 4 表 1-3 炳 m16-c/2009 地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注 一用地面積m24800 二建筑面積m219198 三建筑占地面積m21253 四建筑密度%27 五容積率m24.0 六綠地率%35.00 七停車位：個100 八最高建筑高度米 表 1-4 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo) 序號名稱單位數(shù)據(jù) 一投資萬元50176.98 （一）運(yùn)動休閑區(qū)萬元10241.98 建安工程費(fèi)萬元7151.32 室外工程費(fèi)萬元1912.80 工程建設(shè)其他費(fèi)萬元419.20 預(yù)備費(fèi)萬元758.67 （二）住宅一萬元28168.74 建安

11、工程費(fèi)萬元22835.84 室外工程費(fèi)萬元988.38 工程建設(shè)其他費(fèi)萬元2257.94 預(yù)備費(fèi)萬元2086.57 （三）住宅二萬元4864.66 建安工程費(fèi)萬元3855.95 室外工程費(fèi)萬元133.60 工程建設(shè)其他費(fèi)萬元514.76 預(yù)備費(fèi)萬元360.35 （四）商鋪萬元6901.60 建安工程費(fèi)萬元5462.40 室外工程費(fèi)萬元210.88 工程建設(shè)其他費(fèi)萬元717.09 預(yù)備費(fèi)萬元511.23 二財務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金） （一）運(yùn)動休閑區(qū) 投資回收期年- 投資利潤率% - 投資利稅率%- （二）住宅一 投資回收期年1.66 投資利潤率% 58.93 投資利稅率%75.21 （三）住

12、宅二 投資回收期年1.87 投資利潤率% 52.63 投資利稅率%76.84 （四）商鋪 投資回收期年1.21 投資利潤率% 234.31 投資利稅率%319.09 （五）綜合 投資回收期年1.80 投資利潤率% 57.52 投資利稅率%68.90 1.5 結(jié)論結(jié)論與建與建議議 1.5.1 結(jié)論結(jié)論 通過對該項目經(jīng)營收入支出測算可以看出： （1）項目總投資約 5 億元，按照本方案一般估計，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要 的投資約 1 億元（不含土地出讓金）。住宅部分銷售后的純利潤為 1.96 億元，運(yùn)動休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤為 1.62 億元，合計 3.58 億元，完成 場館設(shè)施及綠化等工程后約剩余 2.56 億

13、元（未考慮土地出讓金和融 資成本）。 （2）本方案的優(yōu)勢在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢明顯。但面臨著 如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方 案盈利性的重要因素。 （3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為 287 萬元， 在今后長期的維護(hù)運(yùn)營中無盈利項目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公 益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長期穩(wěn)定運(yùn)行，運(yùn) 動休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧損， 建議該運(yùn)動休閑區(qū)可出售的商屋以不超過 17000m2為宜，以保證公 益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金為 30 元/月.m2，有 1729

14、0 m2的商鋪可用于出租，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找?大致為 620 萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為 330 萬，在此情 況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7 年左右）計算，土地出讓金 大約為 136 萬元/畝。 1.5.2 建建議議 （1）本方案的實(shí)施可能會導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約 17000m2的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來相當(dāng)?shù)挠?，但仍然面臨 著商鋪銷售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險，如果出現(xiàn)較嚴(yán)重 的市場需求不足的問題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運(yùn)行 虧損難以得到有效保證。 （2）從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一（m11-c/2009 為 接待中心）在 m11-

15、c/2009 地塊設(shè)置了游泳池，對外開放場所較大，而 本方案調(diào)整為住宅后，整個 m11-c/2009 地塊封閉，市民休閑娛樂場 所大大減少。從這個角度看，也不推薦使用本方案。 （3）如果實(shí)施本方案，則需要重新對用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項目實(shí) 施的時間上可能會有較長的延遲。 綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性，能給本項目帶來 較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險，主要來自于公益設(shè)施功能異化的 風(fēng)險和市場需求不足的風(fēng)險。相比之下，方案一更適合追求長期收益 的資金投資方向，更能滿足攀枝花市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議 采納方案一（m11-c/2009 為接待中心），不推薦使用本方案。但若能 妥善解決可能

16、存在的公益設(shè)施功能異化和市場需求不足的問題，本方 案將具有較大的可行性。 2 2 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 2.1 投投資資估算估算依據(jù)依據(jù) 本次投資估算依據(jù)攀枝花市類似工程近期造價水平估算，并參照： （1）四川省定額管理站的有關(guān)文件 （2）有關(guān)建筑安裝指標(biāo) （3）現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格 （4）體育公園初步設(shè)計方案 （5）四川省建筑工程概算定額 （6）四川省其他費(fèi)用定額 （7）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) （第三版） 2.2 投投資資估算估算 （1）運(yùn)動中心 運(yùn)動中心投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。其 中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外基

17、礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投 資估算見表 2-1。 表 2-1運(yùn)動中心投資估算表 序號名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元） 一 建筑安裝工程費(fèi) m29064.12 1 羽毛球館 1.1 土建裝飾 m2920022002024.00 1.2 給排水 m292009082.80 1.3 強(qiáng)電 m29200229210.68 1.4 弱電 m29200109100.28 1.5 通風(fēng) m292005348.76 1.6 合計 m2920026812466.52 2 網(wǎng)球館 2.1 土建裝飾 m21000022002200.00 2.2 給排水 m2100009090.00 2.3 強(qiáng)電 m2100002

18、29229.00 2.4 弱電 m210000109109.00 3.5 通風(fēng) m2100005353.00 合計 m21000026282628.00 3 多功能體育館 m26000 3.1 土建裝飾 m2600030001800.00 3.2 給排水 m260009054.00 3.3 強(qiáng)電 m26000229137.40 3.4 弱電 m2600010965.40 3.5 通風(fēng) m260005331.80 3.6 合計 m2600034282056.80 4其余 4.1 道路及鋪裝 m24500280126.00 4.2 綠化 m226440120317.28 4.3自然水體m24000

19、10040.00 4.4跌水m2200030060.00 4.5 室外網(wǎng)球場 m24000300120.00 4.6 籃球場及活動場地 m2240015036.00 4.7 小天橋 m2160350056.00 4.8 大天橋 m28503500297.50 4.9 兒童戲水池 項 160000060.00 4.10 水管網(wǎng)m24610028129.08 4.11 強(qiáng)電管網(wǎng) m2461001569.15 4.12 弱電管網(wǎng) m2461001882.98 4.13 燃?xì)夤芫W(wǎng)m2661000.53.31 4.14 場地整理費(fèi) m26610030198.30 4.15 景石 項 118000018.

20、00 4.16 雕塑 項 130400030.40 4.17 標(biāo)識系統(tǒng) 項 128000028.00 4.18 室外家具小品 項 120000020.00 4.19 樹池、花池 項 1800008.00 4.20 各類戶外運(yùn)動健身器械 項 1640006.40 4.21 戶外兒童游樂設(shè)施 項 1640006.40 4.22 邊坡治理 項 12000000200.00 4.23 合計 1912.80 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 可研及勘察設(shè)計費(fèi) 62.85 2 施工圖審查費(fèi) 4.21 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 40.55 4 工程監(jiān)理費(fèi) 19.13 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 121.50 6 工程量清單及控制

21、價編 制費(fèi) 33.60 7 環(huán)境影響評價費(fèi) 1.72 8 工程保險費(fèi) 22.28 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 113.36 9.1 城市配套費(fèi) 1920000.00 9.2 新型材料專項費(fèi) 19200713.44 9.3 異地綠化建設(shè) 1920059.60 9.4 散裝水泥專項基金 1920011.92 9.5 人防異地建設(shè)費(fèi) 192002038.40 9.6 其他50.00 10 合計 419.20 三 預(yù)備費(fèi) 758.67 1 基本預(yù)備費(fèi) 5%474.17 2 漲價預(yù)備費(fèi) 3%284.50 四 項目總投資 10241.98 （2）商鋪 商鋪部分投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用 和預(yù)

22、備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 2-2。 表 2-2商鋪投資估算表 序號名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元） 一建安成本 1 土建裝飾 m2 34290 13004457.70 2 給排水 m2 34290 64219.46 3 強(qiáng)電 m2 34290 146500.63 4 弱電 m2 34290 83284.61 5 合計 m2 34290 1593.00 5462.40 二室外工程 1 水管網(wǎng)m2 34290 2896.01 2 強(qiáng)電管網(wǎng) m2 34290 1551.44 3 弱電管網(wǎng) m2 34290 1861.72 4 燃?xì)夤芫W(wǎng)m2 34290 0.51.71 5 合計 210.88

23、三 其他費(fèi)用 1 可研及勘察設(shè)計費(fèi) 139.08 2 施工圖審查費(fèi) 12.48 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 13.55 4 工程監(jiān)理費(fèi) 102.12 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 51.50 6 工程量清單及控制價 編制費(fèi) 19.00 7 環(huán)境影響評價費(fèi) 5.11 8 工程保險費(fèi) 8.21 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 366.04 9.1 城市配套費(fèi) 3429065222.89 9.2 新型材料專項費(fèi) 34290724.00 9.3 異地綠化建設(shè) 34290517.15 9.4 散裝水泥專項基金 3429013.43 9.5 人防異地建設(shè)費(fèi) 342902068.58 9.6 其他30.00 10 合計 717.09 四

24、 預(yù)備費(fèi) 1 基本預(yù)備費(fèi) 5%319.52 2 漲價預(yù)備費(fèi) 3%191.71 合計 511.23 五 項目總投資 6901.60 （3）住宅一 住宅一投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和 預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 2-3。 表 2-3住宅一投資估算表 序號名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元） 一建安成本 1 土建m2110400165018216.00 地下車庫 m21720.00 2 給排水 m211040064706.56 3 強(qiáng)電 m21104001461611.84 4 弱電 m211040083916.32 5 通風(fēng)燃?xì)?m211040053585.12 6 電梯

25、 部20400000800.00 7 合計 m21104001999.62 22835.84 二室外工程 988.38 1 場地整理費(fèi)用 27600254701.04 2道路m2 150028042.00 3 地面綠化 m2630012075.60 4水管網(wǎng)m2276002877.28 5 強(qiáng)電管網(wǎng) m2276001541.40 6 弱電管網(wǎng) m2276001849.68 7燃?xì)夤芫W(wǎng)m2276000.51.38 8 合計 988.38 三 其他費(fèi)用 1 可研及勘察設(shè)計費(fèi) 531.52 2 施工圖審查費(fèi) 50.24 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 40.55 4 工程監(jiān)理費(fèi) 238.24 5 建設(shè)單位管理費(fèi)

26、 169.50 6 工程量清單及控制價 編制費(fèi) 35.22 7 環(huán)境影響評價費(fèi) 21.44 8 工程保險費(fèi) 39.31 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 1131.92 9.1 城市配套費(fèi) 11040065717.60 9.2 新型材料專項費(fèi) 110400777.28 9.3 異地綠化建設(shè) 110400555.20 9.4 散裝水泥專項基金 110400111.04 9.5 人防異地建設(shè)費(fèi) 11040020220.80 9.6 其他50.00 10 合計 2257.94 四 預(yù)備費(fèi) 2086.57 1 基本預(yù)備費(fèi) 5%1304.11 2 漲價預(yù)備費(fèi) 3%782.46 五 項目總投資 28168.74 （4）

27、住宅二 住宅二投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和 預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見表 2-4。 表 2-4住宅二投資估算表 序號名稱 單位 數(shù)量 單價（元） 合價（萬元） 一建安成本 1 土建m21919815002879.70 2 地下車庫 m3252.00 3 給排水 m21919864122.87 4 強(qiáng)電 m219198146280.29 5 弱電 m21919883159.34 6 通風(fēng)燃?xì)?m21919853101.75 7 電梯 部415000060.00 8 合計 m2191981853.81 3855.95 二室外工程133.60 1 道路m2 100028028.00

28、 2 地面綠化 m2154012018.48 3 水管網(wǎng)m248002813.44 4 強(qiáng)電管網(wǎng) m24800157.20 5 弱電管網(wǎng) m24800188.64 6 燃?xì)夤芫W(wǎng)m248000.50.24 7 場地整理費(fèi) 480012057.60 8 合計 133.60 三 其他費(fèi)用 1 可研及勘察設(shè)計費(fèi) 98.37 2 施工圖審查費(fèi) 8.48 3 工程招標(biāo)代理費(fèi) 15.33 4 工程監(jiān)理費(fèi) 71.81 5 建設(shè)單位管理費(fèi) 51.50 6 工程量清單及控制價編 制費(fèi) 22.00 7 環(huán)境影響評價費(fèi) 3.59 8 工程保險費(fèi) 5.54 9 行政事業(yè)型收費(fèi) 238.14 9.1 城市配套費(fèi) 1919

29、865124.79 9.2 新型材料專項費(fèi) 19198713.44 9.3 異地綠化建設(shè) 1919859.60 9.4 散裝水泥專項基金 1919811.92 9.5 人防異地建設(shè)費(fèi) 191982038.40 9.6 其他50.00 10 合計 514.76 四 預(yù)備費(fèi)用 1 基本預(yù)備費(fèi) 5%225.22 2 漲價預(yù)備費(fèi) 3%135.13 3 合計 360.35 五 項目總投資 4864.66 可見，本項目總投資為 50176.98 萬元，如表 2-5。 表 2-5項目總投資估算表 序號名稱 土地面積(m2)建筑面積(m2)投資(萬元) 1 運(yùn)動休閑區(qū) 66100.00 17143.58 1.

30、1 體育設(shè)施 19200.00 10241.98 1.2 商鋪 9125.00 34290.00 6901.60 2住宅一27600.00 110400.00 28168.74 3住宅二4800.00 19198.00 4864.66 合計 50176.98 2.3 資資金籌措金籌措 本項目擬采用招商引資的方式籌集資金。投資估算中暫時沒有考 慮籌資資本。 3 3 財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析 3.1 財務(wù)評財務(wù)評價依據(jù)價依據(jù) 本項目的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)財務(wù)制度和國家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。 根據(jù)項目的市場開拓周期，本項目計算依據(jù)如下： （1）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)

31、（第三版）。 （2）各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場價格 （3）各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的單 位產(chǎn)品消耗定額測算。 （4）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營業(yè)稅 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 7%，教育附加費(fèi) 3%， 地方教育費(fèi)附加 3%，合計為 5.65%。 （5）稅收政策：所得稅按 25%計取。 3.2 收入支出收入支出預(yù)測預(yù)測 3.2.1 收入估算收入估算 該項目的收入主要來源于六個部分：住宅出售收入，商鋪出售收 入，運(yùn)動部分經(jīng)營收入以及停車收入。詳細(xì)估算如下： （1）住宅部分 考慮到住宅可預(yù)售，將收入獲得時間從建設(shè)期的第二年開始，三 年銷售完畢，其銷售比例為 4:5:1。住宅建筑面積 129598

32、平方米，參 考周邊樓盤單價以及炳三區(qū)今后的發(fā)展?fàn)顩r，該住宅定價為 5000 元 /m2,停車位共計 652 個，參照周邊車位的出售價格，按照 6 萬元/個考 慮。即整個住宅部分收入為 68711 萬元。 （2）商鋪出售 本項目商業(yè)門面的面積為 34290m2，參考周邊商業(yè)門面銷售價格， 定為 10000 元/m2，可得商業(yè)門面銷售收入為 34290 萬元。 ，將收入獲 得時間從建設(shè)期的第二年開始，三年銷售完畢，其銷售比例為 4:5:1。 （3）運(yùn)動休閑區(qū)收益 運(yùn)動休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場、乒乓球、游泳池 和停車場等。 網(wǎng)球館有 5 片場地，暫定價 40 元/片.小時，考慮每天每片

33、利用 4 小時，可得網(wǎng)球館每月收益 2.4 萬元?？紤]運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常 年份的 70%、80%、90%。 羽毛球館為 26 片，暫定價為 20 元/片.小時，考慮每天每片利用 6 小時，可得羽毛球館每月收益為 9.36 萬元。考慮運(yùn)營的前三年只達(dá) 到正常年份的 70%、80%、90%。 多功能體育場館一個，考慮到該場館可舉辦籃球、羽毛球、排球、 乒乓球等多種體育賽事。其用途具有多樣性，按照綜合場館的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，大約為使用一天 3-5 萬，暫按 4 萬計算。一年中按使用三分之一 的時間計算，則年收入為 16 萬?？紤]運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份 的 70%、80%、90%。 室外網(wǎng)球場為 4

34、 片，參考周邊室外網(wǎng)球場的價格，暫定價為 20 元/片.小時，考慮每天每片利用 6 小時，可得網(wǎng)球場每月收益為 1.8 萬 元?？紤]運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、90%。 乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置 20 處，暫定價為 10 元/臺.小時，考慮每天每臺利用 4 小時，可得乒乓球每月收益為 2.4 萬元?？紤]運(yùn)營的前三年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、90%。 該項目設(shè)置停車位 450 個，按照每車位收費(fèi) 3 元計算，一天中一 個車位可周轉(zhuǎn) 4 次，可得停車收益為 16.2 萬元/年?？紤]運(yùn)營的前三 年只達(dá)到正常年份的 70%、80%、90%。 可得，正常經(jīng)營年份

35、運(yùn)動休閑區(qū)收入為 304.92 萬元/年，前三年 分別為 213.44 萬元/年、243.94 萬元/年、274.43 萬元/年。 3.2.2 成本估算成本估算 （1）運(yùn)動休閑區(qū)成本 包括球館等營業(yè)支出、球館等設(shè)施維護(hù)、公益設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng) 護(hù)費(fèi)用支出、公益部分人工工資等。根據(jù)目前市場情況，球館等營業(yè) 支出按照營業(yè)收入的 30%計??；球館等設(shè)施維護(hù)一般是與其壽命有關(guān)， 取費(fèi)比率約為建設(shè)成本的 1%-2%，這里按照 2%計?。还嬖O(shè)施維護(hù) 按十年壽命考慮，則取費(fèi)費(fèi)率定為設(shè)施費(fèi)用的 10%；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)參照 目前各地規(guī)定，按照 7 元/m2.月考慮；公益部分人工按照 50 萬元/年計 算。 （2）商

36、鋪 按照銷售收入的 10%計算相關(guān)的銷售成本。 （3）住宅 由于項目位于炳三區(qū)，近年來本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注的， 因此這部分的銷售成本相對而言占收入的比重可以取的低一些，按 照 10%考慮。 3.3 財務(wù)財務(wù)評評價價 （1）運(yùn)動休閑區(qū) 如表 3-1，投入運(yùn)營后，每年需要再貼補(bǔ) 287 萬元作為運(yùn)營費(fèi)用。 （2）商鋪 如表 3-2，稅前利潤為 22022.01 萬元，稅后利潤為 16171.43 萬元， 投資回收期為 1.21 年。投資利稅率為 3.19，投資利潤率為 2.34。 （3）住宅一 如表 3-3，稅前利潤為 21186.14 萬元，稅后利潤為 16599.78 萬元， 投資回收

37、期為 1.66 年。投資利稅率為 75.21%，投資利潤率為 58.93%。 （4）住宅二 如表 3-4，稅前利潤為 3738.20 萬元，稅后利潤為 2560.41 萬元， 投資回收期為 1.87 年。投資利稅率為 76.84%，投資利潤率為 52.63%。 （5）綜合（不考慮土地費(fèi)用） 如表 3-5，以十年作為計算期，稅前利潤為 34572.76 萬元，稅后 利潤為 28865.02 萬元，投資回收期為 1.80 年。投資利稅率為 68.90%，投資利潤率為 57.53%。 表 3-1 運(yùn)動中心投資現(xiàn)金流量表 序號項目 計算期 12345678910 1現(xiàn)金流入224.64 256.74

38、288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 1.1網(wǎng)球館20.16 23.04 25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.2羽毛球館78.62 89.86 101.09 112.32 112.32 112.32 112.32 1.3多功能體育場館11.20 12.80 14.40 16.00 16.00 16.00 16.00 1.4室外網(wǎng)球場15.12 17.28 19.44 21.60 21.60 21.60 21.60 1.5乒乓球20.16 23.04 25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.6游泳館68.04 7

39、7.76 87.48 97.20 97.20 97.20 97.20 1.7停車收益11.34 12.96 14.58 16.20 16.20 16.20 16.20 2現(xiàn)金流出2048.40 4096.79 4096.79 573.41 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 2.1建設(shè)投資2048.40 4096.79 4096.79 2.2球館等營業(yè)支出67.39 77.02 86.65 96.28 96.28 96.28 96.28 2.3球館等設(shè)施維護(hù)143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 143

40、.03 2.4公益設(shè)施維護(hù)4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 2.5綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 2.6 公益部分人工工 資 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 2.8營業(yè)稅金及附加12.69 14.51 16.32 18.13 18.13 18.13 18.13 3 所得稅前凈現(xiàn)金 流量 -2048.40 -4096.79 -4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81

41、 -286.81 4 累計所得稅前凈 現(xiàn)金流量 -2048.40 -6145.19 -10241.98 -10590.74 -10918.86 -11226.33 -11513.14 -11799.95 -12086.77 -12373.58 5調(diào)整所得稅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6 所得稅后凈現(xiàn)金 流量 -2048.40 -4096.79 -4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 7 累計所得稅后凈 現(xiàn)金流量 -2048.40 -6

42、145.19 -10241.98 -10590.74 -10918.86 -11226.33 -11513.14 -11799.95 -12086.77 -12373.58 表 3-2 商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表 序號 項目計算期 1234 合計 1現(xiàn)金流入13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 1.1商鋪出售收入13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 2現(xiàn)金流出1380.32 4907.20 5443.83 536.64 12267.99 2.1建設(shè)投資1380.32 2760.64 2760.64 6901.60 2.2土地費(fèi)用0

43、.00 2.3商鋪出售成本1371.60 1714.50 342.90 3429.00 2.6營業(yè)稅金及附加774.95 968.69 193.74 1937.39 3所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.32 8808.80 11701.17 2892.36 22022.01 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.32 7428.48 19129.65 22022.01 5調(diào)整所得稅0.00 2202.20 2925.29 723.09 5850.58 6所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.32 6606.60 8775.87 2169.27 16171.43 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.32 52

44、26.28 14002.16 16171.43 表 3-3 住宅一投資現(xiàn)金流量表 序號 項目計算期 1234 1現(xiàn)金流入23404.80 29256.00 5851.20 1.1出售收入23404.80 29256.00 5851.20 2現(xiàn)金流出5633.75 14930.35 15846.06 915.71 2.1建設(shè)投資5633.75 11267.49 11267.49 2.2出售成本2340.48 2925.60 585.12 2.3營業(yè)稅金及附加1322.37 1652.96 330.59 3所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.75 8474.45 13409.94 4935.49 4累計

45、所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.75 2840.71 16250.65 21186.14 5調(diào)整所得稅0.00 3352.49 1233.87 6所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.75 8474.45 10057.46 3701.62 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.75 2840.71 12898.16 16599.78 表 4-4住宅二投資現(xiàn)金流量表 序號 項目計算期 1234 合計 1現(xiàn)金流入4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 1.1公寓出售收入4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 2現(xiàn)金流出972.93 2584.32 2743.

46、94 159.61 6460.80 2.1建設(shè)投資972.93 1945.86 1945.86 4864.66 2.2土地費(fèi)用0.00 2.3公寓出售成本407.96 509.95 101.99 1019.90 2.6營業(yè)稅金及附加230.50 288.12 57.62 576.24 3所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.93 1495.28 2355.56 860.29 3738.20 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.93 522.35 2877.91 3738.20 5調(diào)整所得稅0.00 373.82 588.89 215.07 1177.78 6所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.93 1121.46

47、 1766.67 645.21 2560.41 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.93 148.53 1915.20 2560.41 表 3-5 全部投資現(xiàn)金流量表 序號項目計算期 12345678910合計 1現(xiàn)金流入0.00 41200.40 51500.50 10524.74 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 105054.89 1.1住宅一23404.80 29256.00 5851.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 58512.00 1.2運(yùn)動休閑區(qū)224.64 256.74 288.83 320.92

48、 320.92 320.92 320.92 2053.89 1.3住宅二4079.60 5099.50 1019.90 10199.00 1.4商鋪13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 2現(xiàn)金流出10035.40 26518.65 28130.62 2185.38 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 70482.12 2.1住宅一5633.75 14930.35 15846.06 915.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37325.86 2.2運(yùn)動休閑區(qū)2048.40 4096.79 4096.79 573.41 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 14427.47 2.3住宅二972.93 2584.32 2743.94 159.61 6460.80 2.4商鋪1380.32 4907.20