XX機(jī)場地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、hz機(jī)場原導(dǎo)航臺(tái)地塊項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告西部機(jī)場集團(tuán)置業(yè)（xa）有限公司二一一年十月第一章 總論11 項(xiàng)目建設(shè)單位：西部機(jī)場集團(tuán)置業(yè)（xa）有限公司12項(xiàng)目背景1.2.1項(xiàng)目名稱：hz機(jī)場原導(dǎo)航臺(tái)地塊項(xiàng)目 1.2.2 建設(shè)地點(diǎn)：hz市漢臺(tái)區(qū)西環(huán)路西側(cè)1.2.3 用地面積： 8863.79平方米（13.29畝）；1.2.4 建設(shè)規(guī)模：29238平方米；13可行性研究報(bào)告編制依據(jù)l 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法；l 可行性研究指南；l 項(xiàng)目有關(guān)資料；l 企業(yè)有關(guān)資料第二章 市場分析與項(xiàng)目定位2.1hz市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析hz素有“西北小江南” 的美譽(yù)，水資源是hz的天然之寶，也是hz樓市區(qū)別與其他城

2、市的最主要特征。借助優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的開發(fā)勢(shì)頭，目前目前中心城區(qū)多層住宅銷售均價(jià)約2900元，高層住宅銷售均價(jià)3500元，沿江項(xiàng)目均價(jià)4300元/左右，在售項(xiàng)目20余個(gè)。綜觀hz，因城市骨架不大，還沒有形成大的城市發(fā)展藍(lán)圖。同時(shí)受地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)實(shí)力、當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系影響，hz目前還缺少能開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域板塊項(xiàng)目的大型企業(yè)，但是，沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。一江兩岸的長遠(yuǎn)規(guī)劃、天漢大道的貫通，hz的城市骨架在逐步拉開，規(guī)劃也更加合理，打造陜西唯一一個(gè)以水文化為特色的居住城市勢(shì)在必然，可以吸引部分或大量的外地置業(yè)者在此購房置業(yè)，凸顯城市適宜居住的獨(dú)特性。2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析目前h

3、z市政府邀請(qǐng)城市發(fā)展戰(zhàn)略策劃大師王志綱赴漢進(jìn)行城市戰(zhàn)略策劃，主要策劃區(qū)域?yàn)闉I江西區(qū)，該片區(qū)主要有原西關(guān)機(jī)場搬遷形成，是目前hz市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。根據(jù)調(diào)研了解，目前城西區(qū)所售商品房周邊學(xué)校、醫(yī)療比較完善；區(qū)域競爭項(xiàng)目戶型以hz市整體房地產(chǎn)發(fā)展情況保持一致，主要表現(xiàn)為小型化趨勢(shì)。2.2.1 2010年hz市整體商品房銷售狀況2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)施工面積239.11萬平方米，同比增長11%；完成投資23.76億元，同比增長30%；商品房新開工面積84.78萬平方米，同比增加28%；預(yù)銷售面積129.2萬平方米，同比增長31%；商品房供應(yīng)量 2010年hz市批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目54個(gè)，同比增

4、長74.2%。新增商品房面積106.1萬平方米，同比增長103.65%（其中，新增經(jīng)濟(jì)適用房面積30.39萬平方米，同比增長178.55%）。商品房成交量2010年hz市商品房簽約成交面積93.957萬平方米，同比增長98.7%，；成交8993套，同比增長130.53%。2.2.2 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)2010年，hz市商品住房平均價(jià)格為2813元/平方米，同比上漲 17.69%。 其中，多層商品住房平均價(jià)格為3000元/平方米；高層商品住房平均價(jià)格為3600元/平方米。 商業(yè)、辦公用房等非住宅平均價(jià)格為9537元/平方米，同比略有上漲。2.3項(xiàng)目定位及銷售價(jià)格預(yù)測2.3.1目標(biāo)客戶群定位分析1）各

5、區(qū)域客源比例預(yù)估：hz機(jī)場以及hz市區(qū)80%、周邊郊縣20%；2）年齡層區(qū)分預(yù)估：30-45歲65%、其他35%；3）購買目的預(yù)估：純自用85%、純投資5%、自住兼投資10%。2.3.2本項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測根據(jù)2010年5月份調(diào)研hz市各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)總水平來看，本項(xiàng)目地處hz市濱江新區(qū)核心區(qū)域，這里將是hz城建史上規(guī)模最大、投資最多、標(biāo)準(zhǔn)最高、功能配套、設(shè)施最為完善的綜合性城市新區(qū)。依據(jù)現(xiàn)階段在售項(xiàng)目價(jià)格作為定價(jià)依據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售均價(jià)在每平方米5000元左右。（住宅與商業(yè)整體均價(jià)預(yù)計(jì)）2.4市場分析結(jié)論隨著hz城市的不斷發(fā)展，hz后續(xù)發(fā)展樓盤集中在城市新區(qū)，這必將帶來大量的土地供應(yīng)，相應(yīng)的樓盤

6、規(guī)模化會(huì)逐漸增多，規(guī)模競爭逐漸激烈。住宅市場需求旺盛，市場發(fā)展前景光明，因此，本項(xiàng)目市場開發(fā)有較好的外部環(huán)境。價(jià)格明顯表現(xiàn)為增長趨勢(shì)；主要的原因表現(xiàn)為兩個(gè)：一是小高層、高層將逐漸替代多層成為開發(fā)的主流產(chǎn)品，二是品質(zhì)提升形成的價(jià)格轉(zhuǎn)移，三是通貨膨脹預(yù)期以及到來帶來的價(jià)格提升。第三章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境3.1項(xiàng)目地址項(xiàng)目地塊位于hz市西一環(huán)路以西，二炮家屬院以東，新興街以南50米，民主街以北100米。3.2地塊概況 該項(xiàng)目凈用地13.2畝（8863.79），項(xiàng)目用地通土地過招拍掛的方式獲得，用地性質(zhì)為住宅，地勢(shì)平坦，使用年限70年，現(xiàn)階段正在準(zhǔn)備土地變性的前期工作，待土地規(guī)劃報(bào)批結(jié)束后，可隨時(shí)動(dòng)工

7、。3.3 環(huán)境分析項(xiàng)目位于hz市濱江新區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi),該地塊規(guī)劃為二類住宅用地，該項(xiàng)目與仁和春天南北相鄰，西側(cè)為二炮家屬院，周邊交通便利，配套較為齊全，生活氛圍濃厚。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案4.1項(xiàng)目總體規(guī)劃4.1.1主要指標(biāo)用地面積：8863.79平方米 建筑面積：建筑面積29238平方米。容積率：3.3 綠化率：不小于35%4.1.2 建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康、文化為主題，合理布置建筑，體現(xiàn)以人為本，保證業(yè)主優(yōu)越的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。該項(xiàng)目各類建筑詳細(xì)情況見下表。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表建筑物類別棟數(shù)（位）建筑面積住宅11層229238住宅18層1合計(jì)

8、292384.2規(guī)劃設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目將建設(shè)適應(yīng)時(shí)代要求的生活社區(qū)，力求在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、低密度住宅類型、區(qū)域配套設(shè)施上有一定的超前性與創(chuàng)新性，推出具有精品意識(shí)的高尚生活區(qū)。主要從建筑形態(tài)、景觀環(huán)境和社區(qū)服務(wù)三方面體現(xiàn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，三幢住宅樓都是南北通透，采光充足，小高層、高層住宅景觀良好。設(shè)備配置先進(jìn)，單元都配有品牌高速電梯，上下快捷方便，電梯門廳及轎廂內(nèi)都采用精裝修，并配用緊急對(duì)講設(shè)備和數(shù)碼探頭。每個(gè)單元一樓均設(shè)有入戶大堂。確立了相對(duì)高端的項(xiàng)目定位，首先在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上力求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，確保主體結(jié)構(gòu)安全可靠；其次在材質(zhì)選擇上，選用品質(zhì)較高的建筑材料，保證建筑物良好的內(nèi)在品質(zhì)。4.3建筑風(fēng)格

9、按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念，以創(chuàng)造合理、舒適、高品位為目的，為住戶設(shè)計(jì)理想的居住建筑，外立面新穎、個(gè)性、實(shí)用為目的，建筑單體融合于優(yōu)美、恬靜的環(huán)境中。4.4園林綠化項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)將在有限的土地空間利用上突出創(chuàng)新，融入綠色建筑的設(shè)計(jì)理念和當(dāng)今建筑科技，開發(fā)出具有市場競爭力、符合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的建筑產(chǎn)品，并做到節(jié)能、環(huán)保，將建筑與自然景觀水乳交融，創(chuàng)造出環(huán)保、健康的生活空間。4.5總平面布置圖第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期為（36）個(gè)月，銷售期24個(gè)月，項(xiàng)目計(jì)算期按（ 36 ）個(gè)月計(jì)算。l 工程期：（2012/042015/03）項(xiàng)目總建筑面積29800平方米

10、。l 銷售期：（2012/06-2014/06）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目名稱2012年2013年2014年2015年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度工程期銷售期第六章 投資估算及資金來源6.1投資估算范圍本次可行性研究的對(duì)象為“hz機(jī)場原導(dǎo)航臺(tái)”項(xiàng)目。投資估算的范圍為本次項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。6.2投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為12448.33萬元，各單項(xiàng)投資

11、見下表。hz機(jī)場原導(dǎo)航臺(tái)項(xiàng)目成本分析序號(hào)名稱建筑面積（m2）單方造價(jià) （元/m2）總投資(萬元)備注一土地費(fèi)用29238583.091704.85二前期費(fèi)用29238139.13406.78三勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)2923842.5124.26四建管費(fèi)2923841.3120.75五建安工程費(fèi)2923822726642.87六其它費(fèi)用292381179.573448.81七總投資 292384257.5912448.33第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.1 銷售收入估算根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷售收入按三年計(jì)算，銷售收入見下表。表71 銷售收入估算表項(xiàng)目銷售收入（萬元）建筑面積29238平米2012年3575.75銷售價(jià)格

12、5065元/2013年7151.5銷售收入14303萬元2014年3575.757.2盈利能力分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表及指標(biāo)）根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目損益表、全部投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，從而計(jì)算出有關(guān)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，詳見下面報(bào)表。表72 項(xiàng)目損益表 萬元序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱合計(jì)2012年2013年2014年2015年備注1銷售收入14303 3575.757151.5 3575.752開發(fā)建設(shè)成本11839.21 4143.722959.802367.842367.843期間費(fèi)用176.1544.0444.0444.0444.034經(jīng)營稅金及附加786.67196.67393.33196.675利潤總額1

13、500.97-808.683754.33967.2-2411.876各年累計(jì)利潤總額1500.97-808.682945.653912.851500.977所得稅375.24000375.2425%稅率8凈利潤1125.73-808.683754.33967.2-2787.11表73 全部投資現(xiàn)金流量表 萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)2012年2013年2014年2015年1現(xiàn)金流入14303 3575.757151.5 3575.751.1銷售收入14303 3575.757151.5 3575.751.2回收經(jīng)營資金0 2現(xiàn)金流出13177.274384.433397.172608.552787.1

14、12.1開發(fā)建設(shè)投資11839.21 4143.722959.802367.842367.842.2期間費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）176.1544.0444.0444.0444.032.3經(jīng)營資金0 2.4經(jīng)營稅金及附加786.67196.67393.33196.672.5所得稅375.24000375.243凈現(xiàn)金流量1125.73-808.683754.33967.2-2787.114累計(jì)凈現(xiàn)金流量1125.73-808.682945.653912.851125.735財(cái)務(wù)指標(biāo)5.1投資利潤率：15.99%5.2投資凈利潤率：10.5%5.3銷售凈利潤率：8%第八章 結(jié)論近年來，我國國民經(jīng)濟(jì)保持快速增長之勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)向好，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)市場保持供需兩旺的局面。hz“以打造最佳人居環(huán)境為目標(biāo)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)。規(guī)范一級(jí)市場