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文檔簡介

1、駿景南苑項目可行性研究報告(東區(qū))廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司二00二年十月目 錄 一、項目名稱 3二、項目地點 3三、項目背景 3四、項目開發(fā)企業(yè)概況 3(一) 發(fā)展商簡介 3(二) 投資商簡介 4 五、項目規(guī)劃設(shè)計 5(一) 總體規(guī)劃 5(二) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5(三) 形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6(四) 住宅基本戶型 7六、市場分析及發(fā)展前景 7(一) 2001年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析 7(二) 項目市場分析 101、 優(yōu)越的地理位置 112、 配套完善,生活便利 113、 周邊樓盤分析 124、 項目的發(fā)展前景 12七、項目資金籌集 12八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明.13九、項目開發(fā)與銷售計劃.13十、財務(wù)

2、分析 14(一) 銷售收益估算表 14(二) 利潤估算表 14(三) 現(xiàn)金流量表 15十一、項目評估結(jié)果 16駿景南苑(東區(qū))可行性研究報告一項目名稱駿景南苑二項目地點廣州市天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號:穗規(guī)地證字(1997)第136號。項目東側(cè)為車陂路;南面為規(guī)劃住宅區(qū),距黃浦大道約500米;西側(cè)為規(guī)劃住宅區(qū);北面是成熟住宅小區(qū)“駿景花園”,緊臨中山大道。三項目背景第一、廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài),為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。廣州市具有龐大的房產(chǎn)消費群體,為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。第二、廣州市區(qū)東移,使天河區(qū)成為新的市中心區(qū),“駿景南苑”所在地成為近市中心區(qū),

3、具有優(yōu)越的地理位置。“九運”主會場建于東浦,使東浦板塊成為房地產(chǎn)的熱炒之地。第三、“駿景花園”的成功開發(fā),為“駿景南苑”開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。可以說“駿景南苑”的開發(fā)是應(yīng)消費者之求,按需而開,順勢而生。第四、“駿景南苑”的開發(fā)商為“廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司”,與“駿景花園”開發(fā)商“廣州合生科技園房地產(chǎn)有限公司”是一套人馬,有較高的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量,在小區(qū)規(guī)劃、建筑安裝、銷售策劃、物業(yè)管理等方面有著豐厚的基礎(chǔ)和豐富的經(jīng)驗。四項目開發(fā)企業(yè)概況(一)發(fā)展商簡況 廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司是由廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司和(英屬處女島)南博置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司,經(jīng)廣州市工商行政管理

4、局批準(zhǔn)于二00一年六月四日注冊登記,注冊資金為22167萬元,合作經(jīng)營期限為30年。 合作公司宗旨為:為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產(chǎn)商品,并從開發(fā)中獲得合法利潤,發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是:在經(jīng)廣州市規(guī)劃局編號為:穗規(guī)地證字(1997)第136號建設(shè)用地規(guī)劃許可證同意使用的位于天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段土地的開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為平方米,項目計劃分期分批進(jìn)行開發(fā),建筑總面積約為45萬平方米。 合作公司設(shè)董事會,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事長肖燕霞系由南博置業(yè)公司委派,董事會成員共五人,由董事會決定合作公司的一

5、切重大事宜。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程部、銷售部等部門。公司員工共30人,其中大專以上學(xué)歷20人,中級職稱10人,高級職稱2人,聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。 (二)投資商簡況 中方 廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司。該公司提供項目已三通一平的用地開發(fā)權(quán)及5%注冊資本。外方 南博置業(yè)有限公司(英屬處女島)是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司,倚靠集團(tuán)的實力,在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來,擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益,其總注冊資金為68054萬元,總建筑樓面面積約為平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市,籌集資金達(dá)64300萬元,加上集團(tuán)對廣州

6、房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識,使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。合生創(chuàng)展集團(tuán)擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員,在廣州市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢,并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢,從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整,原材料大批量采購,加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式,有效地降低開發(fā)成本,使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售,從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢,有效地提高了在市場的競爭力。 近年來,合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實力,良好的施工質(zhì)量,不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園,帝景苑在廣州市各具特色、燦爛一方,堪稱典范,這些樓盤總建筑

7、面積超出125萬平方米,推出銷售住宅的銷售率達(dá)90%以上,市場反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過中,與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系,取得了良好的社會信譽(yù)和廣泛的社會支持。目前正在全面展開開發(fā)的樓盤有:華南新城(占地3000畝,設(shè)計總建筑面積260萬平方米);珠江帝景(占地1000畝,設(shè)計總建筑面積156萬平方米);逸景翠園(占地580畝,設(shè)計總建筑面積90萬平方米);駿景南苑(占地375畝,設(shè)計總建筑面積45萬平方米);愉景南苑(占地4.8萬平方米,設(shè)計總建筑面積15.7萬平方米),這些新盤的順利開發(fā),將更顯“合生”氣勢,穩(wěn)固龍頭地位。五項目規(guī)劃設(shè)計駿景南苑將建設(shè)成為大型高尚住宅區(qū),以其優(yōu)越的地

8、理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境,專業(yè)的物業(yè)管理,為居民提供舒適、方便、高質(zhì)生活環(huán)境。(一)、總體規(guī)劃 駿景南苑項目占地面積約25萬平方米,總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置,全部用于建造13-19層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū),占地面積81000多平方米,規(guī)劃建筑面積約平方米,由37棟13-19層住宅樓組成。1、 規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團(tuán)模式,采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式,削弱組團(tuán)形態(tài),規(guī)劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內(nèi)容,精心組織住宅組群。2、 以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合,形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。3、 住宅首層大部

9、分規(guī)劃為架空層,以拓展花園綠地的空間,采用點、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng),中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。4、 小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界,分為東西兩部分,兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng),使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。(二)、駿景南苑主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地平衡表:2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表:項 目數(shù) 量單 位總征用地平方米總規(guī)劃用地平方米總建筑面積平方米其中:1、住宅建筑面積平方米2、其中公建面積28082平方米綠地面積15680平方米道路面積54040平方米綠地率33.9%容積率3.05建筑密度25%居住總戶數(shù)3628戶居住總?cè)丝?2698人人口毛密度783.8

10、人/公頃 (三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo):特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設(shè)計健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計均考慮到自然通風(fēng),創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候,依據(jù)人的生活模式,以起居室為中心,公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主,兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品,娛樂設(shè)施等,將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層,避免架空層無人光顧的情景,屋頂部分作綠化處理,頂蓋弧型飄板,局部漏空,體伸通透輕靈的特點。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺,透空鐵飾陽臺欄桿,同時戶型之間避免視線干擾。(四)、住宅基本戶型 小區(qū)設(shè)計有三種住宅類型,共63棟

11、,戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型,住宅面積從66.95140平方米(套內(nèi)面積)。六市場分析及發(fā)展前景(一) 2001年市場分析廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài),為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障1、 近幾年,廣州市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長,從1998年以來,增長速度分別為13%、13.3%、13.6%,2000年創(chuàng)近5年來最大增幅。從而帶來廣州居民收入的持續(xù)增長:城市居民人均可支配收入11683.39元,人均消費性支出9546.23元,同比分別增長16.9%和17.4%,2001年,市政府預(yù)計增長速度仍會達(dá)到12%,如果按國際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負(fù)擔(dān),1998年廣州的這一比例超過

12、了9,高于國際上較為合理水平3-6的范圍,目前,這一比例則下降到7.5-8,居民的有效購房能力大大提高。2、 房地產(chǎn)投資資金充裕。2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計546億元,比前年同期增長13.74%,房地產(chǎn)資金來源與實際完成開發(fā)投資的比例為1.5 :1,房地產(chǎn)投資資金來源充裕,投資增長潛力較大。3、 買房者平均月收入提高,房價承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計,2000年44%潛在消費者家庭月收入達(dá)3000-6000元,總體平均月收入5218.4元,比上年的4802元有所提高,顯示經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善。當(dāng)中20-40歲的年輕家庭受教育程度越高,月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千元。近城買家認(rèn)為

13、3000-5000元/平方米的住房最易接受,平均單價為4039元/M2,與上半年3807元/ M2相比,他們對商品房價承受能力有所提高。政府政策與市政配套建設(shè),有利于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1、 政府出臺新政策,使房產(chǎn)市場完備化、秩序化,一方面繼續(xù)刺激消費,另一方面保護(hù)消費者。例如:、金融界推出“零首期”業(yè)務(wù),二手樓按揭業(yè)務(wù),建立二手樓交易中心等,在信貸資金上更有力地支持購房者,在市場信息上更充分地提供給求購者,從而使集團(tuán)購買力退出市場后,個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據(jù)市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產(chǎn)交易統(tǒng)計,2000年,二手房屋交易面積增長99%,達(dá)到125.47萬平方米。、“交通年票制”,帶動海珠、芳村、白

14、云樓市;、“提高預(yù)售政策門檻”,“實行套內(nèi)面積制”,“回收閑置土地”等政策的出臺,用有形之手大清場,使有實力的發(fā)展商占領(lǐng)市場,從而保護(hù)消費者利益,保證市場運作更規(guī)范更有效。2、 市政配套建設(shè)上新臺階,帶旺新板塊地產(chǎn)開發(fā)。、 新世紀(jì)廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑”八字方針,番禺、花都撒市改區(qū),廣州將向國際化大都市發(fā)展。花都發(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)”,番禺建成廣州的休閑居住旅游區(qū),各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連,各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨于合理。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市,并使廣州房地產(chǎn)開發(fā)格局產(chǎn)生重大變化。、 地鐵二號線動工興建、新港東路的竣工、會展中心的建設(shè)等將使琶洲板塊炙手可熱;三號線規(guī)劃出臺、帶

15、旺了番禺、河南樓市,番禺區(qū)新一年數(shù)個巨無霸樓盤幾乎同時有所動作;舉辦九運會,東圃板塊有突出表現(xiàn);花都區(qū)新機(jī)場建設(shè)亦帶動樓市興旺。市政建設(shè)的配套和完善,使新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展勢頭已開始出現(xiàn)。3、 發(fā)展商積極儲備土地,對房地產(chǎn)業(yè)持樂觀態(tài)度。2000年,全市開發(fā)企業(yè)購置土地面積742.52萬平方米,比1999年同期增長72.6%。土地購置費達(dá)到52.82億元,增長46.33%。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲備及前期開發(fā)準(zhǔn)備工作,反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對廣州房地產(chǎn)發(fā)展前景的樂觀態(tài)度。廣州市具有龐大的房產(chǎn)消費群體1、 據(jù)廣州日報調(diào)查,普通員工買房人數(shù)大增。兩年內(nèi)打算購房的潛在消費者,73%是20-40歲

16、的青壯年,其中26-35歲的青壯年由于正值結(jié)婚成家的年紀(jì),對住房需求表現(xiàn)更加迫切。在單位任職管理人員的潛在消費者占了48%,比上半年59%有明顯減少。而一般職工的購房比例則由上半年12%上升到24%,顯示消費群向中等偏低收入層擴(kuò)充。2、 非本地人買樓占4成。廣州作為一個開放城市,有著寬容的成長氛圍。最新的統(tǒng)計數(shù)字表明,若以是否“從小在廣州長大”劃分廣州本地人和非本地人,購房比例為本地人占57%,外地人占43%,而2000年上半年是62%、38%,反映出廣州正吸引越來越多非本地人在此落戶。這些外地人72%具有大專以上學(xué)歷,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人,而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能樂業(yè),買房置業(yè)是欲

17、望在廣州發(fā)展的非本地人的首選,具有很大的房產(chǎn)市場。3、 廣州市人均住房面積又多3平方米。據(jù)統(tǒng)計,打算買房的消費者現(xiàn)有的住房面積為71.3平方米/戶,按每戶3.3人計算,人均使用面積為21.6平方米,比上半年的18.8平方米增加近3平方米,反映出廣州人的居住水平正在不斷提高,這又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力。4、 集團(tuán)購房退出市場,個人購房時期已平穩(wěn)過度。取消福利分房后,原本占市場消化率三成的集團(tuán)購買力全面退出市場,年初曾有業(yè)內(nèi)專家擔(dān)心住宅市場會因此出現(xiàn)“斷層”。然而,由于強(qiáng)勁的個人消費及時補(bǔ)位,樓市已順利實現(xiàn)由以集團(tuán)消費為主向個人消費為主的平穩(wěn)過渡,2000年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投入增加、銷售活躍、

18、購銷兩旺的良好發(fā)展勢態(tài)。統(tǒng)計顯示,2000年頭10個月,全省商品房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長22.82%,其中住宅投資增長29.82%;竣工面積同比增長13.68%;銷售面積同比增長27.5%。廣州市商品房總售出量達(dá)到701萬平方米,比99年同期下降約8%。這種下降是與99年由于房改末班車而引發(fā)的購房熱潮的高峰期相比的,在集團(tuán)購買大幅下降情況下,商品房能保持10%以內(nèi)的降幅,都足以說明市場已經(jīng)實現(xiàn)由集團(tuán)消費與個人消費相結(jié)合的時代向個人消費市場的平穩(wěn)過渡。中國房協(xié)副會長顧云昌分析,我國的住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了3個時期,第一時期是十一屆三中全會前,以“國家包”為特征,當(dāng)時不讓也不用個人建房、購房;之后

19、的20年是第二個時期,表現(xiàn)為“單位包”,主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性;目前正處于第三個時期,屬于百姓大眾買房時代的到來,意味著住宅已變成了個人直接消費的零售商品,房地產(chǎn)業(yè)也隨之步入了全新的發(fā)展階段。 (二)項目市場分析該項目地段位于中山大道與車陂路交會點,毗鄰黃浦大道,其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下: 1、優(yōu)越的地理位置 本項目位居天河要沖,西倚天河公園,民族學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺,北接中山大道,東行車陂路,與廣深高速公路相通,交通極為便利。廣州市中心東移,使之正處于市中心黃金地段。其周圍環(huán)境以駿景花園為首,匯集了一大群新建住宅小區(qū),交映生輝。駿景花園以其寬闊的廣場、優(yōu)雅的居室設(shè)計、美麗的園林綠化,

20、置身其中,首屈一指、更勝一籌,盡顯住宅群中的優(yōu)越之尊。猶如眾星捧月、靚麗非常,成為好地段上的熱點。 2、高尚層次的需要 珠江三角洲地區(qū)在全國率先富了起來,為廣東首府的廣州市更是聚集著眾多的富豪階層,這一階層人士憑自有的經(jīng)濟(jì)實力,對生活環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。為滿足這些富裕群體的需要,建設(shè)一個氣派、豪華、智能、聚高尚娛樂、安全舒適、環(huán)境優(yōu)雅于一身的住宅小區(qū),能滿足高收入階層追求完美、與眾不同、盡顯貴尊的消費愿望。駿景花園正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的小區(qū),是適時而建、順勢而生,定會有樂觀前景。 3、配套完善,生活便利 1)生活設(shè)施配套:小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場、超級市場、士多店

21、、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2)健身娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施:小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂設(shè)施、市政各種設(shè)施,可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3)教育設(shè)施:小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。 4、周邊樓盤分析及售價定位項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商駿景花園中山大道車陂花園旁5500元/平方米66棟12-14層廣州合生科技園房地產(chǎn)有限公司天朗明居中山大道車陂花園旁5110元/平方米19棟18-26層廣州天力房地產(chǎn)有限公司疊翠臺中山大道與天府路交界處理品6143元/平方米6棟13-32層廣州東順房地產(chǎn)有限公司華江花園黃埔大道5756元/平方米6棟9-30層廣州華嘉房

22、地產(chǎn)有限公司偉誠廣場天河公園南門東側(cè)4200元/平方米1棟23層廣州偉騰房地產(chǎn)有限公司與上述樓盤相比,駿景南苑在地理位置上占有絕對優(yōu)勢,并且,其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團(tuán)在廣州市具有強(qiáng)大實力,在廣州市開發(fā)過多個大型享有極高聲譽(yù)的居民居住小區(qū),尤其是倚駿景花園的成功氣勢,積成功之經(jīng)驗,使駿景南苑一出胎便有一種優(yōu)越之感,優(yōu)勝之能。我司初步將售價定位于5500元/平方米,仍留有余地,隨著該項目的逐步開發(fā),其售價也將步步走高,有望突破6000元/平方米。5、項目的發(fā)展前景廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑,天河區(qū)作為今后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實。即將全線通車的廣州環(huán)城高速公路將使廣州市的重心東移

23、、南移范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。近期內(nèi)天河區(qū)政府遷到員村二馬路,“九運”主會場建于東浦,是其明顯的跡象。這種發(fā)展趨勢將為該項目帶來巨大的發(fā)展機(jī)會。七項目開發(fā)資金籌集計劃項目開發(fā)總成本約萬元,我司計劃采用滾動式開發(fā),預(yù)計前期投入為92533萬元,計劃資金來源于:1、注冊資本金10600萬元;2、集團(tuán)公司內(nèi)部自籌及銷售滾動投入66933萬元; 3、預(yù)備向銀行借款15000萬元。八、財務(wù)分析1、駿景南苑施工、銷售計劃科目2001年2002年2003年2004年2005年2006年合計施工計劃30%35%30%5%100%銷售計劃7.5%15%25%20%20%12.5%100%2、單位成本表(附表一)3、總體

24、成本表(附表二)4、利潤估算表(附表三)5、項目現(xiàn)金流量表(附表四)6、財務(wù)現(xiàn)金流量表(附表五)九、結(jié)論本項目總成本萬元,總收入萬元,稅前利潤30175萬元,稅后利潤為20217萬元,凈利潤率為17.48%,內(nèi)部收益率為13.26%,投資回收期為5.11年,這些指標(biāo)都優(yōu)于社會同類平均經(jīng)濟(jì)指標(biāo),從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來看,表明本項目具有較好的投資效益,本項目可行。廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司二00二年十月聯(lián)想集團(tuán)武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告 “聯(lián)想高科經(jīng)典都市”商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告目錄一、總論二、市場分析三、建設(shè)內(nèi)容四、環(huán)保與市政配套五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)七、資金籌措八

25、、效益分析九、研究結(jié)論與建議一、總論(一)項目背景1項目名稱:“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區(qū)2承辦單位概況:“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金,且本項目工程量大,建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險,“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。公司注冊資本1億元(“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元,武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司3000萬元,北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元)流動資金2400萬元(滾動開發(fā))。武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的

26、,授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊資本15億元,目前全資、控股、參股企業(yè)35家,已成為“武漢中國光谷”建設(shè)的主力軍,是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。成立于2002年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司,也是其多元化布局的一個重要棋子。3可行性研究報告的編制依據(jù):(1)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2)武漢市規(guī)劃管理條例及技術(shù)規(guī)定(3)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4)住宅設(shè)計規(guī)范(5)住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(6)建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)

27、準(zhǔn)(7)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范(8)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(二)項目概況1地塊位置:關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè),南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院,西緊鄰關(guān)山一路,北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū),不僅未來發(fā)展前景不俗,其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多,大專院校林立,公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)?!奥?lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有:華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo):土地面積:270畝(平方米)容積率:1.75(

28、本地塊位于武漢市郊區(qū),沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路,是武漢光谷的重點開發(fā)地段,因此為了吸引眾多的科技人才,光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè),把容積率把握在較小的數(shù)值)建筑面積:平方米開發(fā)周期:7至8年土地價格:5400萬(高科集團(tuán)儲備土地,作為股本投入)3周圍環(huán)境與設(shè)施(1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站;(2)魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾步之遙;(4)華中科技大學(xué),中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞;(3)武漢光谷CBD中心光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)4項目投入資金及效益情況項目總投資:33597.28萬元自有資金投入:12400萬元住宅銷售價格:2000元/平米起項

29、目銷售收入:59104.00萬元項目稅后利潤總額:16127.14萬元項目毛利潤潤:27.28項目內(nèi)部收益率:25.39(三)項目建設(shè)緣由1項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展公司自成立以來,秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念,依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持,立足于東湖開發(fā)區(qū),輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā),占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場,發(fā)展壯大公司實力,并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。2項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神國家繼續(xù)實行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、

30、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令,更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅,五年共建3000萬平方米,用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展,加之廣泛的宣傳引導(dǎo),市場運作逐步放寬條件,市民賣舊買新,二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮,我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段,房改前的好條件正在逐步被消化,繼而轉(zhuǎn)入個人購房,會刺激住房有效需求,形成住房梯級消費。根據(jù)2002年

31、第二季度武房指數(shù)報告,洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主,武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大,小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點,在未來的5年內(nèi),中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園,加上長江樂園的帶動效應(yīng),一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起,本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此,我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū),由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的

32、短缺,我們選取武漢高科國有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴,三方經(jīng)過協(xié)商,達(dá)成一致,成立合資公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。3由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺,三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略從土地供應(yīng)的角度分析,由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展,武漢市區(qū)土地資源日益減少,在市區(qū)內(nèi),土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺,土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化,為了合理的利用城市土地資源,土地

33、獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本,對項目開發(fā)建設(shè)不利。本項目由武漢高科國有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán),為資金流動周轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊,有利于對項目進(jìn)行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài),合理調(diào)整設(shè)計方案和營銷策略,穩(wěn)步樹立項目品牌形象,這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值,本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。4項目開發(fā)優(yōu)勢所在世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽(yù)高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(四)市

34、場分析1武漢概況武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實力50強(qiáng)中,武漢名列第六。2001年,武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元,按可比價格計算,比2000年增長12%。經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量提高,全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和效益明顯提高,人民生活水平繼續(xù)改善,各項社會事業(yè)全面進(jìn)步,實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境,經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染,創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明,為武漢的飛速發(fā)

35、展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中華人民共和國成立后,武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展,已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地,華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心,我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地,在全國221個地級以上城市中,武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實力居第六位,是中國的特大中心城市之一。改革開放以來,武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn),目前利用外資居中國中西部大中城市之首,實際利用外資63.7億美元,外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū),全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資,另有45家設(shè)立了代表處。邁向世界超級城市世紀(jì)之交,正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際,美國未來學(xué)家雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題

36、為未來的超級城市的文章,預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū):人口超過100萬;能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求(包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會和財政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級城市必不可少的10個因素:水源;國際機(jī)場;與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場;技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。未來的十大超級城市:班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖,擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院,武漢具有很大的機(jī)會。2光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析(1)“光谷地區(qū)”概況信息技術(shù)的突飛猛進(jìn),給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一,隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展,光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下,大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電

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