工程管理 房地產(chǎn)方向畢業(yè)設(shè)計論文

1、 目 錄1 總論 . 61.1 項目提出的背景 . 61.2 項目可行性研究的依據(jù) . 71.3項目概況 . 81.3.1開發(fā)商簡介 . 81.3.2項目簡介 . 91.4項目開發(fā)建設(shè)的必要性 . 111.5可行性研究結(jié)論及建議 . 121.5.1結(jié)論 . 121.5.2開發(fā)建議 . 122 房地產(chǎn)的市場分析與預(yù)測 . 132.1 房地產(chǎn)市場的宏觀分析 . 132.1.1政治環(huán)境分析 . 132.1.2宏觀經(jīng)濟(jì)分析 . 132.1.3收入房價比分析 . 162.1.4市場環(huán)境分析 . 162.2 房地產(chǎn)市場中觀分析 . 172.2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 . 172.2.2西安房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及特點

2、 . 172.2.3城市發(fā)展規(guī)劃 . 202.2.4房地產(chǎn)市場供需狀況 . 212.2.5西安市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測 . 21第1頁 2.3 房地產(chǎn)市場微觀觀分析 . 232.3.1項目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點 . 232.3.2項目周邊具有可比性樓盤概況 . 242.3.3項目區(qū)域需求狀況分析 . 282.3.4市場調(diào)研分析總結(jié) . 312.4項目swot分析 . 322.5 項目定位 . 332.5.1項目概況 . 332.5.2產(chǎn)品定位 . 342.5.3形象定位 . 352.5.4客戶定位 . 352.5.5價格定位 . 363 項目的建設(shè)條件 . 413.1 開發(fā)項目用地情況 . 41

3、3.2 項目建設(shè)的自然、地理條件 . 413.2.1項目建設(shè)的自然條件 . 413.2.2地理條件 . 413.3 資源供給及外部協(xié)作條件 . 423.3.1交通狀況 . 423.3.2周邊配套設(shè)施 . 423.3.3項目內(nèi)部配套 . 433.4 項目建設(shè)的市政配套條件 . 434項目實施進(jìn)度計劃 . 445 項目營銷策劃 . 45第2頁 5.1 推廣策略界定 . 455.1.1目標(biāo)消費群界定 . 455.1.2賣點界定，項目本身的生活理念 . 465.2 廣告策略 . 465.2.1廣告宣傳目的 . 465.2.2總體策略 . 465.2.3要樹立的形象 . 465.2.4分期廣告的整合策略

4、 . 475.3 廣告主題及口號 . 475.4 營銷活動建議 . 485.4.1營銷渠道及人員促銷建設(shè) . 485.4.2營銷公關(guān)活動建議 . 485.5 媒體策略 . 495.5.1媒體目標(biāo) . 495.5.2媒介策略 . 495.5.3媒體分析及選擇 . 506 項目投資估算 . 516.1 項目投資估算原則 . 516.2 項目投資估算的依據(jù) . 516.3 項目建設(shè)的投資估算 . 516.3.1土地費用 . 526.3.2前期工程費 . 526.3.3房屋開發(fā)費 . 536.3.4建設(shè)監(jiān)理費用 . 54第3頁 6.3.5管理費用 . 546.3.6預(yù)備費 . 546.3.7建設(shè)期利息

5、 . 546.3.8項目總投資估算 . 546.4資金籌措與使用計劃. 547 項目財務(wù)評價 . 557.1財務(wù)評價原則 . 557.2 財務(wù)評價基數(shù)數(shù)據(jù)的測算 . 557.2.1基準(zhǔn)收益率的確定 . 557.2.2計算期的確定 . 557.2.3銷售費用的確定 . 567.2.4銷售稅金及附加的確定 . 567.2.5利潤總額及所得稅 . 567.3盈利能力分析. 567.3.1損益表與靜態(tài)盈利能力 . 567.3.2項目財務(wù)現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力 . 577.3.3資本金現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力 . 577.4清償能力分析. 578 不確定性分析 . 588.1盈虧平衡分析 . 588.

6、2敏感性分析 . 598.2.1內(nèi)部收益率對銷售收入的敏感性分析 . 598.2.2內(nèi)部收益率對建設(shè)投資的敏感性分析 . 608.3 不確定性分析 . 61第4頁 9結(jié)論 . 629.1 結(jié)論 . 629.2 開發(fā)建議 . 62附 表 . 64附 錄 . 73致 謝 . 78參考文獻(xiàn) . 76 第5頁 1 總論1.1 項目提出的背景西安市目前處在一個迅速擴展的階段，未來在關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的指引下和目標(biāo)確定下，西安未來10年20年，按規(guī)劃未來的10年建成區(qū)面積，規(guī)模都會從目前的450萬翻一番，達(dá)到1000萬人，800平方公里，加上咸陽市大概有五六十平方公里。從地域板塊講，要說過去的核心區(qū)是一環(huán)

7、，老城的話，現(xiàn)在經(jīng)過60年建設(shè)，西安的核心區(qū)比老城擴大了很多，從核心區(qū)看，人口密度很高，居住容積率比較高，是城市的核心區(qū)，像碑林區(qū)22平方公里，83萬人左右，每平方公里兩三萬人，已經(jīng)形成西安的核心區(qū)。那么從這個核心區(qū)往外看，要以二環(huán)為核心，往外擴的話，東郊渭河以北，繞城以北的港務(wù)區(qū)，最近批下來44.6平方公里，港務(wù)區(qū)東邊到西韓公路跟臨潼挨著，東邊到灞河，北邊到渭河，南邊到繞城邊。下來接著港務(wù)區(qū)就是浐灞，東二環(huán)延伸線，能做的能用的地大概60平方公里。西安市已經(jīng)持續(xù)四、五個月房價在全國前五名，十月份還是第五名，房價突破6500，國家統(tǒng)計局陜西調(diào)查總隊公布6551，在北京、上海都在下降，深圳在下降，

8、西安為什么上漲。第一，在內(nèi)地同等大城市中，它和武漢、成都、重慶屬于同等級別的大城市，它的房價還不是最高，這是政府為什么沒有出現(xiàn)限購令的原因。第二，西安目前發(fā)展，我剛才說正處在迅速擴張之中，這個擴張有幾個因素造成房價目前難以下降。1.政府在力推建設(shè)大西安，建設(shè)西安國際化大都市的城市定位，要搞一千萬人，要搞800萬平方公里，這個口號，這個規(guī)劃，大大提高了人們對這個城市未來發(fā)展的期望值，因為未來十年要有一千萬人，得多少人有房住，所以這個期望值，發(fā)展前景，讓市民對城市的看法大大提高，對房第6頁 價繼續(xù)走高是一個推動因素。2.土地價格的上漲。土地價格實際上一直在漲，繞城以 價格20021980號）；5.

9、國家發(fā)改委制定的建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定（計價格第7頁 19991283號）；6.西安市市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)西安市市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細(xì)則的通知（市建發(fā)2000418號）；7.陜西省建設(shè)工程概算定額（2011）；8.陜西省建設(shè)工程概算費用定額（2011）9.陜西省發(fā)改委編制的陜西省建設(shè)工程其他費用定額；10.西安市物價水平、西安市室外配套工程費用一般水平；11.全國市政工程預(yù)算定額陜西省價目表（2001）；12.關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知（財稅201088號）；13.陜西省保障性住房管理辦法（試行）14.項目規(guī)劃設(shè)計方案；15.結(jié)合已建成的同類工

10、程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。16.有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價的基本參數(shù)等1。1.3項目概況1.3.1開發(fā)商簡介西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（原西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公司）是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、教育投資、新材料制造加工于一體的股份制企業(yè)。西安市鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司成立于2000年，公司始終堅持“以質(zhì)量求生存，以管理求發(fā)展”的經(jīng)營原則，以“誠信、創(chuàng)新、持續(xù)、服務(wù)”的企業(yè)經(jīng)營理念，融開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、教育投資、新材料制造加工于一體的經(jīng)營模式，先后承建了西安市大量的房地產(chǎn)項目，其總建筑面積超過20萬平方米，工程合格率達(dá)100%。2008年，西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司被建設(shè)部評為“中國名牌房產(chǎn)”

11、，2010年被西安市房地產(chǎn)協(xié)會評為“綜合效益十強企業(yè)”，2011第8頁 年被區(qū)建設(shè)局評為“招商引資先進(jìn)單位”。同年被中國房地產(chǎn)論壇組委會授予中國西部地產(chǎn)20強稱號，被陜西省國情調(diào)研中心、陜西省誠信建設(shè)辦公室授予“陜西省十佳誠信經(jīng)營示范單位”。1.3.2項目簡介西安市東郊在90年代初自豪的被譽為小上海，那里集中了國家部級直屬國防大企業(yè)，中國最大的衛(wèi)星測控中心就坐落在東郊，見證了“神六”、“神七”的飛天。浐河、灞河同為“八水繞長安”中的八水之列，景色優(yōu)美，歷史悠久，在浐灞還保留有半坡遺址、灞柳風(fēng)雪、灞陵、杜陵、廣運潭、銅人塬、禁苑宮、隋代灞橋等豐厚的歷史文化遺存?！靶腋|岸”項目位于西安市新城區(qū)幸

12、福南路與建工路交匯處。總占地586畝，總規(guī)劃建筑面積1354670。項目綠化率69.3%。樓間距均在100米以上，最遠(yuǎn)樓間距達(dá)160米，保證采光充足，滿足業(yè)主居住舒適開闊，自身4500幼兒園，周邊生活配套完善成?！靶腋|岸”項目本著高品質(zhì)、高質(zhì)量的建設(shè)思想，引進(jìn)先進(jìn)的建筑理念，借鑒了中國傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，加強了建筑空間的整體性，給人以強烈的建筑個性。項目的整體規(guī)劃大氣磅礴強調(diào)對城市景觀的吸納與借鑒具有較強的景觀導(dǎo)向性?！靶腋|岸”小區(qū)項目周邊概況(1)項目周邊的自然環(huán)境該項目位于西安市東郊，半步二環(huán)，坐擁千畝幸福林；比鄰曲江，遠(yuǎn)眺浐灞雁鳴湖。位于西安市未來兩大發(fā)展區(qū)域曲江旅游開發(fā)區(qū)和浐灞居住區(qū)黃

13、金分割點，盡享兩區(qū)繁華。在周圍有著名的半坡遺址博物館，突出了第9頁 東郊濃郁的人文、歷史氣息，2011年世園會會址與此毗鄰，“八水繞長安”中的八水之列，景色優(yōu)美，歷史悠久，還有灞柳風(fēng)雪、灞陵、杜陵、廣運潭、銅人塬、禁苑宮、隋代灞橋等豐厚的歷史文化遺存。(2)項目周邊的配套設(shè)施1）市政基礎(chǔ)設(shè)施：本小區(qū)內(nèi)供暖、供電、供水、天然氣均采用市政供應(yīng)。2）教育：除了項目本身配套的幼兒園和小學(xué)外，周邊教育資源很多，如西安交通大學(xué)附中、附小、鐵一中等。 區(qū)域內(nèi)幼兒園主要有：西安東方幼兒園等近十所，這幾所幼兒園均屬國家或省市重點幼兒園，規(guī)模相對較大，設(shè)施完善，師資力量雄厚。3）交通：目前項目周邊共有公交車線路1

14、4條，可通往西安市各個方向，交通便捷。4）購物：立豐購物廣場、百盛商場、沃爾瑪超市、華潤萬家超市、建工路綜合市場，西部食品批發(fā)市場，西北輕工業(yè)市場，仁和服裝市場，義烏市場，金海市場等。5）餐飲：以立豐國際購物廣場為輻射，周邊有中檔餐館、茶樓、酒店。6）醫(yī)療：陜西省第四醫(yī)院、武警醫(yī)院、新安醫(yī)院等等。(3)居住環(huán)境的綜合評測小區(qū)綠化環(huán)境優(yōu)雅，交通便捷，醫(yī)療、文化、商業(yè)、教育配套齊全，自然環(huán)境、人文環(huán)境和城市繁華完美結(jié)合，他別是無法仿制的人文環(huán)境和歷史文化環(huán)境烘托了本小區(qū)的氣質(zhì)，因此是不多見的高品位住宅小區(qū)。1.3.4項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)幸福東岸項目共59棟樓，其中商業(yè)3棟，已建成多層10棟、高層小高層

15、10棟。工程分六期開發(fā)，其中一、二期已開發(fā)完成并售罄，現(xiàn)開發(fā)的為項目四期。建成后預(yù)計可容納13500戶左右。四期位于本項目中心景觀地帶，共開發(fā)2棟高層。周邊生活配套完善成熟，學(xué)校、商業(yè)、娛樂、第10頁 餐飲、醫(yī)療、金融、通信等等一應(yīng)俱全。 表 1-1 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.4項目開發(fā)建設(shè)的必要性隨著西安市的大力發(fā)展，西安目前處在一個迅速擴展的階段，未來在關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的指引下和目標(biāo)確定下，西安未來10年20年，按規(guī)劃未來的10年建成區(qū)面積，規(guī)模都會從目前的450萬翻一番，達(dá)到1000萬人，800平方公里，加上咸陽市大概有五六十平方公里2。順應(yīng)市場要求，最終選定開發(fā)“幸福東岸”項目?！靶腋|岸

16、”項目位于西安市東郊，介于西安市東二環(huán)與東三環(huán)之間，經(jīng)濟(jì)較為落后，且周圍大都是國有廠的老住宅家屬樓，年久失修。為完成城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善東郊人居環(huán)境和投資環(huán)境，改善西安市東郊的形象而投資的項目，能進(jìn)一步的產(chǎn)生較大的社會效益和環(huán)境效益，所以“幸福東岸”的建設(shè)必定會受到熱捧和歡迎。第11頁 1.5可行性研究結(jié)論及建議1.5.1結(jié)論通過對項目多方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論：（1）根據(jù)市場調(diào)研分析可知，項目銷售市場前景廣泛，企業(yè)能快速回籠資金；（2）項目的前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好能滿足項目建設(shè)的要求；（3）本方案規(guī)劃設(shè)計新穎、超前、并且技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理；（4）項目的個財務(wù)指標(biāo)均高于行

17、業(yè)基準(zhǔn)收益水平，所以財務(wù)上可行；（5）項目投資額雖然較大，但是投資回收期較短，從而項目經(jīng)營風(fēng)險較小。1.5.2開發(fā)建議根據(jù)本項目在評價過程中對項目的認(rèn)識，對本項目的實施提出如下建議：（1）項目建設(shè)過程中加強對進(jìn)度、質(zhì)量控制，確保進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。（2）充分認(rèn)識及分析項目自身的優(yōu)、劣勢，揚長避短，做好整個項目的開發(fā)建設(shè)、銷售的策劃。（3）重視經(jīng)營方案的設(shè)計。銷售收入是影響項目盈利能力的敏感因素。銷售收入的下降會對項目的財務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來項目的效益，必須有良好的經(jīng)營運作。（4）項目的建設(shè)投資較大，是影響項目財務(wù)可行性的敏感因素，建議建設(shè)單位嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，從

18、而降低項目的投資風(fēng)險。（5）加快與銀行建立業(yè)務(wù)關(guān)系，實施銀行貸款，盡快促使銀行對有償還能力的居民提供按揭貸款。這樣可以減輕銷售工作的壓力，增加住宅的銷售速度。3第12頁 2 房地產(chǎn)的市場分析與預(yù)測本項目的市場分析分別從宏觀、中觀、微觀三個方面對西安市房地產(chǎn)市場以及項目自身具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機會和項目威脅因素等方面進(jìn)行分析，最后對項目的目標(biāo)市場和價格進(jìn)行定位。2.1 房地產(chǎn)市場的宏觀分析2.1.1政治環(huán)境分析2011年1月26日，國務(wù)院發(fā)布"新國八條"，要求各地制定合理的調(diào)控目標(biāo)，并且要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施?？刂朴捎诜康禺a(chǎn)增長過快，泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過多，關(guān)于通貨膨脹、物

19、價上漲、金融危機等問題。本輪調(diào)整除了繼續(xù)提高儲蓄準(zhǔn)備金率和嚴(yán)格信貸政策外之外，增加了，限購和限價及限制房地產(chǎn)投機系列政策出臺后，房地產(chǎn)價格下降趨勢顯著，正在逐步實現(xiàn)理性回歸。隨著限購令的逐漸鋪開，我國房地產(chǎn)價格上漲勢頭已經(jīng)基本得到控制。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，為8月以來連續(xù)第三個月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢明顯；全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，同比增長9.0%，較19月12.1%的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，已經(jīng)從2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63個百分點，本

20、輪房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)目的是為了房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。2.1.2宏觀經(jīng)濟(jì)分析（1）2011年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價格計算，比上年增9.2 %，創(chuàng)兩年新低。社會消費品零售總額17740億元，同比名義增第13頁 長18.1 %。2011年，固定資產(chǎn)投資301933億元，比上年增長23.8 %，增速比1-11月回落0.7個百分點，扣除固定資產(chǎn)投資價格上漲因素，實際增長16.1 %。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資下降0.14 %。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式良好，房地產(chǎn)業(yè)理應(yīng)發(fā)展。不過由于出臺相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的結(jié)構(gòu)方面來看，各類資金來源都增長

21、乏力，甚至?xí)霈F(xiàn)明顯下降的情況。 （2）2011年12月份，社會消費品零售總額17740億元，同比名義增長18.1%。其中，限額以上企業(yè)（單位）消費品零售額9053億元，增長23.2%。1-12月份，社會消費品零售總額181226億元，同比名義增長17.1%（扣除價格因素實際增長11.6%）。從環(huán)比看，12月份社會消費品零額1.41%。 第14頁 （3）2011年，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）301933億元，比上年增長23.8%，增速比1-11月回落0.7個百分點，扣除固定資產(chǎn)投資價格上漲因素，實際增長16.1%。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資下降0.14 %4。（4）樓市經(jīng)過一輪過山車走勢，成

22、交依然不慍不火。17日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，同比增長27.9%（扣除價格因素實際增長20.0%），增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點。（5）中國2011年全年實際使用外資(fdi)1160.11億美元，同比增長9.72%，再創(chuàng)歷史新高；12月當(dāng)月，全國實際使用外資122.42億美元，同比下降12.73%。是連續(xù)第二個月出現(xiàn)負(fù)增長。之前11月的fdi同比下降9.76%，是28個月以來的首度負(fù)增長。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式良好，房地產(chǎn)業(yè)理應(yīng)發(fā)展。不過由于出臺相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的結(jié)構(gòu)

23、方面來看，各類資金來源都增長乏力，甚至?xí)霈F(xiàn)明顯下降的情況。原因有三：一是，2012 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；二是，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的第15頁 資金回籠仍將艱難；三是，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，在 2012年難以大幅增加。因此，在這種情況下，2012年的資金來源將不容樂觀。 2.1.3收入房價比分析在2012年全國“兩會”上，溫家寶總理就房地產(chǎn)價格提出離自己的觀點，隨之而來的“總理價格”備受關(guān)注。那么在房價比的分析中，理論研究（1:4-6）；發(fā)達(dá)國家（1:5-8）；我國（1:8-15）。房價收入比是用來判斷家庭對房價承受能力的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。當(dāng)我們進(jìn)入一個陌生的房地產(chǎn)市

24、場時，可用來反推當(dāng)?shù)胤績r。中國居民2010年人均收入7700美元，按一戶四口進(jìn)行計算，年家庭收入30800元人民幣，房價收入比取1:10，則總房款為30800 10 = 308000元人民幣，按戶均100計算，可估算中國房價為3080元人民幣人。2.1.4市場環(huán)境分析隨著中國社會的發(fā)展，人口的不斷增多，人民生活水平的不斷提高個改善，人們對房地產(chǎn)的需求也不但增高。隨著中國人口步入老齡化，房地第16頁 產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。現(xiàn)代老年人問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：經(jīng)濟(jì)來源所得方面的變化；社

25、會角色與人際關(guān)系方面的變化；心理和生理方面的變化；身體健康方面的變化。正是因為這些方面的變化使得老年人口群體對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，同時，老年人口增多導(dǎo)致老年扶養(yǎng)比上升將會影響到整個人口的經(jīng)濟(jì)承受能力等。2.2 房地產(chǎn)市場中觀分析2.2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平西安經(jīng)濟(jì)增長勢頭強勁 總體發(fā)展態(tài)勢向好，數(shù)據(jù)顯示：2011年11月份西安cpi同比上漲4.4 %，漲幅比上月回落2.1個百分點;環(huán)比下降0.2 %，年內(nèi)連續(xù)第二個月呈下跌態(tài)勢。1-11月，西安cpi累計上漲5.7 %，漲幅比110月回落0.1個百分點。其中，11月份，居住類價格同比上漲1.6 %，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)最低，成為影響cpi同比漲幅下降的

26、第二大因素。且收入水平不斷增長數(shù)據(jù)：2011年前三季度，全市提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、落實改善民生的各項政策措施，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18727元，增長15.8 %;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入8213元，增長26.0 %。2.2.2西安房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及特點（1）政府宏觀調(diào)控政策趨于深化2011年中央政府出臺了金融、稅收、土地還有房產(chǎn)本身的三限，限外、限貸、限購令，國十條，加息，這個對房地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響。從近幾年西安市政府出臺的一系列宏觀調(diào)控的政策一路看來，宏觀調(diào)控的基調(diào)并未改變，調(diào)控房地產(chǎn)過快的漲幅，使房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定，調(diào)第17頁 整房地產(chǎn)業(yè)本身的結(jié)構(gòu)，使之合理化，以

27、利于房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從目前政策的實施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房價已經(jīng)起到了一定的作用。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，西安市出臺關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多項穩(wěn)市政策，這些都意味著調(diào)控的政策將會朝著更加深入和細(xì)致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步趨于深化5。（2）產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實際需求還存在裂痕伴隨著國務(wù)院“90/70”政策的引導(dǎo)，西安市一大批中低價位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應(yīng)，成為市場關(guān)注的焦點。不過在受到市場追捧的同時也明顯可以看出，大多數(shù)項目目前的滯銷局面并沒有得到徹底改善，其癥結(jié)還是在于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，表現(xiàn)為市場產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費需求不匹配，兩

28、者之間存在的裂痕。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購買力，是導(dǎo)致目前的市場形勢是有價無市的原因之一。（3）市場分區(qū)域發(fā)展不均衡目前西安樓市呈現(xiàn)出的發(fā)展現(xiàn)狀是區(qū)域發(fā)展的不均衡，城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，開發(fā)相對分散，舊區(qū)開發(fā)量少但配套完善備受市場歡迎，新區(qū)依托大水大綠和浐灞生態(tài)區(qū)整體的崛起以及市政府為加快區(qū)域建設(shè)而提供強大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早市場相對成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大板塊的拉動下繼續(xù)朝南發(fā)展。城西市場因重型國企較多一直發(fā)展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號線的延伸，對于其原有區(qū)域和西咸共

29、建區(qū)域的快速發(fā)展提供了動力。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號線建設(shè)、鐵路北客站建成以及大明宮區(qū)域遺址保護(hù)和舊城改造等前所未有的重大機遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。城內(nèi)受土地供應(yīng)緊缺而始終處于相對放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場發(fā)展緩慢。第18頁 （4）市場競爭格局在變革中日益激烈近幾年，越來越多的外來企業(yè)攜其雄厚的資本實力及豐富的房地產(chǎn)運營經(jīng)驗長袖善舞，對于本地開發(fā)企業(yè)而言，競爭的壓力愈顯加大，部分實力弱的小企業(yè)由于缺少資金，同時缺乏土地資源儲備，已經(jīng)開始逐漸淡出房地產(chǎn)市場。2011年的西安房地產(chǎn)市場在本土地產(chǎn)企業(yè)與外來巨頭的共同演繹下競爭愈發(fā)激烈，面對目前的

30、市場環(huán)境，雖然前景光明，但對于中小開發(fā)企業(yè)來說目前的階段性調(diào)整仍是一個巨大門檻，若市場形勢的發(fā)展得不到改善，購房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會有越來越多的實力相對較弱的本土開發(fā)商退市。（5）經(jīng)濟(jì)適用房市場比重日益增加自去年以來，西安一直在加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，到今年經(jīng)濟(jì)適用房項目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場的主角，但其比重日益增加。 其呈現(xiàn)出來的特點是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價位、高標(biāo)準(zhǔn)”精品經(jīng)適房，一改往日僅僅為滿足和解決中低收入家庭住房目的。 隨著越來越多的經(jīng)濟(jì)適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對平抑西安房價而且對滿足市場不同階層需求將起到積極的作用，經(jīng)濟(jì)適用房

31、在西安房地產(chǎn)市場的話語權(quán)將越來越大。（6）打折優(yōu)惠成為樓市主旋律隨著“住博會”的召開及世園會的開幕，西安房地產(chǎn)市場不但沒有迎來它的黃金季節(jié)，而且市場上加入打折促銷的樓盤項目是越來越多。自限購令至今，西安房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)一直低迷，市場觀望氣氛日漸濃厚，樓盤銷售速度放緩。為了吸引購房者，幾乎所有的樓盤都或明或暗地打折扣，最多折扣達(dá)到8.5折，優(yōu)惠金額達(dá)到10多萬元。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套數(shù)較昨日增加36套，其中當(dāng)日普通住宅共成交149套。據(jù)了解雖然西安市部分樓盤近日已經(jīng)公布一房一價信息，但是對于整個西安市來講公布數(shù)量第19頁 微乎其微；大

32、部分的開發(fā)商對于談及此話題均是避而不談，房企還在觀望國家對于樓市調(diào)控是否會繼續(xù)加碼，開發(fā)商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經(jīng)是家常便飯。在國家不斷強勢調(diào)控樓市，以及西安出臺樓市“限購令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開發(fā)商為了加快項目回款速度，5月初西安部分樓盤已經(jīng)有明顯的打折促銷行為，用以價換量來回籠資金的現(xiàn)象將會日漸增多。打折、贈送、特惠等變相降價現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。（7）郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已日益興盛，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開區(qū)也正建設(shè)的如火如荼，長安區(qū)和前幾年興起

33、的浐灞生態(tài)區(qū)也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設(shè)和城市的外擴，市政基礎(chǔ)設(shè)施也全面鋪開往外擴展，以前所謂的郊區(qū)及遠(yuǎn)郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對郊區(qū)的正視，甚至偏愛。實際上，西安市區(qū)周邊幾個居住板塊的形成，已經(jīng)是郊區(qū)化的預(yù)演。2.2.3城市發(fā)展規(guī)劃西安歷史悠久，且處于西北地區(qū)中心地帶面臨西部大開發(fā)重大機遇與挑戰(zhàn)。2008年5月6日，國務(wù)院正式批復(fù)了西安城市總體規(guī)劃（2008年2020年）。公布西安新一輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃為西安市民描繪了一幅宏偉藍(lán)圖。 2011年3月29日西安“十二五”規(guī)劃綱要明確指出未來五年將是建設(shè)西安國際化大都市全面啟動最為關(guān)鍵的時期。規(guī)劃綱要指

34、出，到2015年，西安全市生產(chǎn)總值比2010年翻一番，年均增長13 %以上。為確保西安“十二五”規(guī)劃目標(biāo)實現(xiàn)，綱要提出積極推進(jìn)“十大工程”建設(shè)，共300個重大項目，總投資15000億元，其中“十二五”期間投資9000億元。 從此可以看出西安的發(fā)展是刻不容緩，對于房地產(chǎn)第20頁 行業(yè)是利好消息6。2.2.4房地產(chǎn)市場供需狀況2011年2月25日西安實施“限購令”以來，備受市民關(guān)注的西安高房價，在經(jīng)歷了9月-11月的三次降價之后，在房企頻頻作出以價換量緩解資金壓力和提升銷售業(yè)績營銷策略的影響下，12月份再一次低下了自己高傲的“頭顱”。2012年12月西安房屋均價再次下降至7301元/平米，降幅為0

35、.19 %，位列全國房價降價幅度倒數(shù)第三。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年2月中旬西安市普通住宅共成交1215套，成交面積120389.35平方米，年后首次突破10萬平方米，環(huán)比增加22.63 %7。隨著消費者觀望的結(jié)束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。2.2.5西安市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測面對當(dāng)前西安房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的調(diào)整特征，應(yīng)該看到這既有宏觀經(jīng)濟(jì)回落的影響，也是房地產(chǎn)自身波動的一個必然趨勢?；赝罱鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場應(yīng)該說發(fā)展并不健康，健康發(fā)展不意味著高速增長，合理增長、正常增長才算是健康發(fā)展。面對西安樓市目前的困境，預(yù)計西安房地產(chǎn)市場在未來一段時間將表現(xiàn)以下特征：（1）政策調(diào)控基調(diào)未變，但明顯緊

36、縮化到第一季度，宏觀政策力度加大，雙率上調(diào)，公積金貸款利率上調(diào)，提高所得稅起征點，房產(chǎn)稅將重點實施等消息不斷出臺，中央政府以從來沒有過的罕見的調(diào)控力度和方式，預(yù)示著美國次貸危機對中國影響升溫，而兩率結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，意味著從緊的貨幣政策主基調(diào)并沒有改變，政策的緊縮只是為了進(jìn)一步規(guī)范市場，把通貨膨脹對中國的影響減到最小。不過，經(jīng)濟(jì)層面還看不出好轉(zhuǎn)的跡象，預(yù)計后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來說無疑是一大利好。第21頁 （2）土地市場交易放緩隨著土地政策影響的深入，開發(fā)商的退地潮率先在上海出現(xiàn)，作為西安而言，目前也有部分退地情況發(fā)生，且第一季度土地招拍掛成交量已經(jīng)較上年明顯回落。銷售不

37、暢，資金回收慢已經(jīng)讓開發(fā)商頭痛不已，再加上國家實施緊縮型貨幣政策，開發(fā)貸款壓力增大，預(yù)計在短期內(nèi)土地市場的交易熱情難以提高。（3）成交量低位運行，反彈有待時日進(jìn)入11年整個西安房地產(chǎn)市場交易量持續(xù)低位運行，成交量較去年同期水平相差甚遠(yuǎn)。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢想被無情的粉碎，足已印證市場回暖還時機未到，而想徹底結(jié)束目前這種動蕩還需繼續(xù)觀察。目前的市場特征在于，購房者的觀望情緒更加濃重，持幣待購的群體越來越龐大，恐難在短期內(nèi)打破僵局。但可以預(yù)見的是，持續(xù)的交易量低迷加之調(diào)控基調(diào)未變（限購令的實施）而致銀根緊縮，開發(fā)商面臨資金鏈壓力越來越大，銷售回款將是維系鏈條的關(guān)鍵所在。同時，推遲上

38、市的供應(yīng)量在以后的幾個月集中上市，會給購房者更大的選擇余地，由此也將對銷售起到一定的促進(jìn)作用。考慮到上述因素，未來成交量的變化趨勢依舊保持低位運行，或有小幅震蕩，但短期內(nèi)反彈無望。（4）房價將震蕩下調(diào)，回落而趨于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場形勢逐漸趨冷，短期內(nèi)回暖無望，市場銷售壓力增大，開發(fā)商為加快資金回籠，必然會采取明升暗降或者直降價格策略。可以預(yù)見的是，這種打折促銷活動在未來幾個月甚至更長的時間，還會被繼續(xù)應(yīng)用并且力度會加大，涉及的范圍也將更廣。考慮到成本下降的因素，商品房的銷售均價會出現(xiàn)200-500元/平方米的下跌。（5）住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非?？斓模謳?/p>

39、了另外一個問題，就是住房保障的問題。房地產(chǎn)市場發(fā)展的太快了，導(dǎo)致把很多大多數(shù)工薪第22頁 階層遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉在了后面，很多居民不能通過市場化解決問題，就需要政府加大住房保障的力度。根據(jù)住部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長文林峰總結(jié)的五條：第一，各級政府要加大投入，保障土地的供應(yīng)。第二，落實保障性住房的建設(shè)任務(wù)，抓緊建立保障性住房的使用、運營、退出等管理制度。第三，進(jìn)一步落實完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，增加市場的有效供給，特別要增加中小價位的普通商品房供給。第四，加強對市場需求的分類調(diào)控，落實好差別化的信貸政策、稅收政策，支持居民合理住房消費，抑制投資性住房?，F(xiàn)在大家貸款稅成本也越來越高，沒有政策性住房金融，這方

40、面我覺得應(yīng)該大幅度降低對老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我們現(xiàn)在調(diào)控一直做加法，不做減法，把成本都在增加。第五，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和市場監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)的行為。大量的土地轉(zhuǎn)向了保障性住房，導(dǎo)致商品房住宅供地越來越少，那就是西安市可能總的土地供應(yīng)在增加，但是商品住宅在降低，導(dǎo)致房價居高不下。開發(fā)商將會加大對商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多將會使供需關(guān)系趨于平衡。綜合來看未來幾個月西安商品房成交價格將出現(xiàn)下行調(diào)整，但也不會出現(xiàn)掉頭直下的可能，長期看房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行。2.3 房地產(chǎn)市場微觀觀分析2.3.1項目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點西安市東郊內(nèi)的樓盤特點如下：以多層和小高層

41、為主，主力戶型為三室二廳一衛(wèi)，二十二廳一衛(wèi)，建筑風(fēng)格清新優(yōu)雅、簡潔、適用，通過對陽臺，凸窗、飄窗等細(xì)部處理形成獨特的建筑風(fēng)格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳多為朝南布置；內(nèi)部環(huán)境上體現(xiàn)“大綠化、小庭院、多層次”的模式；同時這一區(qū)域住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，一般都配有地上地下停車位8。第23頁 2.3.2項目周邊具有可比性樓盤概況(1)利安東庭1）教育：西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)、西安工程大學(xué)、西安第四醫(yī)學(xué)院、83中、黃河中學(xué)、西光中學(xué)等；2）購物：沃爾瑪超市、華潤萬家超市、易初蓮花超市、康復(fù)路服裝市場、輕工、義烏批發(fā)市場、多彩商城等；3）醫(yī)療：西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、陜西第四人民醫(yī)院

42、、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院； 4）金融：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等； 5）餐飲：建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基酒店等； 6）休閑：興慶公園、長樂公園、紡織公園、半坡遺址公園等； 7）交通狀況：8路、13路、240路、708路、800路、242路、409路。 位于咸寧路繁華地段，社區(qū)由兩棟28層高層組成，獨享90120平米全明戶型，讓人們安享家的溫馨。利安東庭周邊交通網(wǎng)絡(luò)完善，周邊配套成熟，極大的滿足業(yè)主出行與購物的需要。項目車位為立體車位設(shè)計，70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計2013年5月交房。 （2）匯騰福錦苑第24頁 1）交通：13路、240路、409路、508路、708路、800路、

43、8路、242路、910路等，公交線路較為便利；2）教育：西安市黃河幼兒園、西安市西光幼兒園、西安市交通大學(xué)幼園、西安市黃河小學(xué)、西安市西光小學(xué)、西安市交通大學(xué)附小、西安黃河中學(xué)、西安市西光中學(xué)、西安市交通大學(xué)附中、西安市交通大學(xué)西安市理工大學(xué)；3）醫(yī)療：西安市華山醫(yī)院、陜西省第二人民醫(yī)院、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、第四人民醫(yī)院、君康大藥房、怡康醫(yī)藥超市等；4）購物：華潤萬家超市、緯十街商貿(mào)市場、家家樂超市、咸寧百貨商場、田家灣市場、瑞豐家具廣場等；5）金融：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國郵政等；6）休閑娛樂：興慶公園、濱河公園、百草堂足浴中心、天馬洗浴中心、攬月樓賓館等。所處

44、地塊位于咸寧東路中段，西鄰東盛北路，東臨東城桃園小區(qū)。位于我市城東區(qū)，與東開發(fā)區(qū)、萬壽路居住圈相毗鄰。項目規(guī)劃為2棟高層，一棟27層(2梯4戶)，一棟25層(2梯4戶，兩個單元)，推出戶型面積為88-130的2室至3室，預(yù)計2012年年底至2013年初交房，項目周邊配套齊全，交通便利。（3）福邸銘門1）教育：黃河中學(xué)，黃河小學(xué)，西光中學(xué)，西光小學(xué)，西安交大附中、交大陽光小學(xué)，華山雙語幼兒園，八十三中，西安交通大學(xué)，第25頁 空軍工程大學(xué)，第四軍醫(yī)大學(xué)，西安建筑科技大學(xué)等；2）醫(yī)療：西京醫(yī)院，唐都醫(yī)院；黃河醫(yī)院，長樂醫(yī)院，創(chuàng)傷醫(yī)院，華山醫(yī)院，西安電力醫(yī)院等；3）休閑娛樂：香格里拉金花飯店，建國飯

45、店，萬年飯店等；4）購物：百盛、沃爾瑪、愛家、易初蓮花、華潤萬家等；5）金融：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國郵政等。6）交通狀況：交通狀況15分鐘到高新，15分鐘到鐘樓，20分鐘到機場，地鐵1、3、6 號線近在咫尺。位于新城區(qū)幸福路與韓森路十字東南角，南臨咸寧路，緊傍東二環(huán)。福邸銘門占地93畝，建筑面積20萬平米，整個項目分3期開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期為5年，一期有1棟32層高層，2棟12-15層小高層，面積區(qū)間91-146平米，二期由純板式小高層和板式高層組成，戶型有91-146平米通透兩居、三居。綠化率40%,容積率5.3。主力戶型為3居室139平米、2居室130平米 。（4）金茂紫庭1）交通狀況： 300、717、13、8、7、700、526、313、19、710等多路公交車經(jīng)過此地，為居住者提供了較為便捷的交通。2）教育：西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、第四軍醫(yī)大學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)、西安工程大學(xué)、83中、西安工業(yè)大學(xué)附中附小、理工大附中附小、交大附中附小、韓森寨小學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)附中附小，以及黃河、華山、東方、秦川、西光、昆侖等