戶型配比方案解析

1、金柯大道C-06地塊戶型配比方案解析上海觀弧廣告2007. 07. 24M觀弧機(jī)構(gòu)IXUI G&WACMmNG本司所提交的戶型配比建議1戶型配比方案建議通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤的相關(guān)數(shù)據(jù)，得岀當(dāng)?shù)厝说囊恍┥罟残?戶型需求偏大，以120-140怦的三室和140-180怦的四室為主。多數(shù)家庭都是三世同堂，講究家庭和睦相處，盡享天倫之樂(lè)，戶型配比方案戶型面積區(qū)間（mJ比率三房12014020%四房14018060%五房220左右16%躍層280左右4%就甲方提岀的幾個(gè)疑問(wèn)的解答1、戶型配比方案形成的根據(jù)答：戶型配比方案建議形成的根據(jù)主要是對(duì)目標(biāo)客戶走訪調(diào)查的結(jié)果在我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)中出現(xiàn)了以下幾個(gè)關(guān)

2、鍵性數(shù)字面積區(qū)間選擇人數(shù)占選擇總數(shù)的比率A. 100 m 以下口0B. 100 m2 120 怦口13. 5%C. 120 m2 140 皿 2 口18. 9%D. 140 m2 150 皿 $ 口37. 8%E. 150 m 以上口29. 7%觀弧機(jī)構(gòu)mJU GAWADVfmNGV戶型選擇人數(shù)占選擇總數(shù)的比率A.兩房口0%B.三房口47. 4%C.四房口50%D.其它口2. 6%140川以上面積的需求占了 67. 5%,三房、四房的需求占了 97. 4%由此可見(jiàn)，大戶型、大面積的商品房是當(dāng)前需求的重點(diǎn)，尤其是中高檔、高檔住宅項(xiàng)目，140 m2以上的大戶型將成為主流產(chǎn)品。關(guān)于220 m左右的五

3、房的解釋： 、從面積區(qū)間需求、戶型需求統(tǒng)計(jì)來(lái)看 ，有29.7%的目標(biāo)客戶需求150 m以上（也是我們問(wèn)卷的最高選項(xiàng)），從與客戶攀談的過(guò)程中了解到，有部分人是需求200 m以上居所的。而在選 擇戶型方面，很多客戶問(wèn)到D選項(xiàng)“其它”是什么戶型的時(shí)候，我們給客戶的解釋是躍層和別墅之類的，然后多數(shù)客戶選擇了 C項(xiàng)四房，只有2位客戶選擇了 Do以上說(shuō)明躍層并沒(méi)有受到這些需求大面積居所的客戶的青睞，他們需求的是更大面積的平層住宅，因此，我們?cè)诜桨钢性O(shè)立了 220 m左右的五室，而減少了躍層所占比重。 、從戶型搭配來(lái)看，由于整個(gè)社區(qū)內(nèi)預(yù)計(jì)只有 6-7棟住宅樓，在樓座確定的基礎(chǔ)上，小戶型的組合方案一般有2種情

4、況，一是增加戶數(shù)，例如小戶型設(shè)置為一梯3戶，二是大戶型與小戶型搭配，建議在景觀較好的位置設(shè)置這種大平層，作為頂級(jí)居所。 我們用“五房”替代了 “ 200 ni以上的四房”，可以這樣理解。2、華宇天庭的戶型配比和銷售情況調(diào)查華宇天庭華宇天庭由紹興華裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于柯北新城的笛揚(yáng)路與裕民路交叉口，總建筑面積為19萬(wàn)平方米，2007年5月一期開(kāi)盤，開(kāi)盤均價(jià)為7000元/ m,主力戶型為150 240 m的四室，占據(jù)了總戶數(shù)的72.33%。該案是本項(xiàng)目的不管是從地理上還是從客戶定 位上都是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以下面進(jìn)行重點(diǎn)分析：華宇天庭戶型配比IM觀弧機(jī)構(gòu)Dll GAWACMmMG戶型

5、/面積套數(shù)占所有套數(shù)的比率二室（面積為140-150 m ）14416. 86%四室（面積為150-190 m2）53462. 53%四室（面積為190-240 m2）12814. 99%躍層（面積為240-304 m ）485.62%華宇天庭房型結(jié)構(gòu)華宇天庭一期戶型比例表居室面積總套數(shù)占一期總套數(shù)的百分比3室143. 83 m7220. 45%143. 81 m7220. 45%4室168190 m20056. 82%躍層240-304 m82.27%該項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)，5-12號(hào)樓為二期，其中首批房源是1-4號(hào)和15、16號(hào)，通過(guò)調(diào)查得知一期主力戶型為168 一190平方米的四房和143怦

6、的三室，無(wú)140怦以下區(qū)間戶型，均 價(jià)為7000 元/怦左右，一期交房時(shí)間定于2009年3月。銷售情況： 從銷售中心了解到的情況為：一期基本銷售完畢，可能存在水分，但根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)刂薪榧爱?dāng)?shù)叵M(fèi)者的走訪調(diào)查，其一期的去化率至少在80%左右。8月1日價(jià)格將全面上漲，對(duì)外宣稱每平方米上漲300元。二期預(yù)計(jì)年底或明年年初開(kāi)盤，尚未確定。 對(duì)當(dāng)?shù)厝俗咴L調(diào)查的結(jié)果為：一期基本銷售完畢，并且已有人成功購(gòu)買到二期產(chǎn)品，價(jià)格為7800元/平方米。（據(jù)當(dāng)?shù)厝朔从常A宇二期最低價(jià)格為7800元/怦，由于銷售人員對(duì)外宣稱二期還未推出，因此這一情況暫時(shí)無(wú)法證實(shí)）屮介走訪調(diào)查：華宇天庭銷售情況很好，但還沒(méi)有賣完，價(jià)格上漲，

7、目前均價(jià)高于7000元，但達(dá)不到7500元/ m的均價(jià)。 針對(duì)一期的銷售調(diào)查：據(jù)銷售人員介紹：15和16#樓頂層躍層剩一套，其余全部為四室戶型，基本銷售完畢；1#和4#樓為143 m的三室，還剩余8套左右；2#和3#樓為四室，除7、13層外大概還剩余15套左右。（7樓價(jià)格6600元/ m左右，13樓 7200 元/ m2）注：華宇天庭各種戶型具體的銷售情況來(lái)自銷售中心探訪及電話詢問(wèn)。3、關(guān)于70-90規(guī)定對(duì)戶型配比的影響回答: 關(guān)于“ 70 一 90 “規(guī)定關(guān)于90怦以下占70 %的規(guī)定是“國(guó)六條”細(xì)則中最重要最剛性的一條，“國(guó)六條”細(xì)則的原文是：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商

8、品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”這一規(guī)定對(duì)規(guī)劃方案的影響之大是顯而易見(jiàn)的。就本項(xiàng)目情況而言，如果嚴(yán)格按照規(guī)定來(lái)規(guī)劃本案是完全行不通的。第一，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查的結(jié)果表明，100怦以下戶型需求極少。第二、小戶型比重過(guò)多的話，與本案“地王、豪宅、城市名片”的形象不符。因此，建議甲方與相 關(guān)部門協(xié)商解決此事，如果強(qiáng)制要求一定要做90怦以下戶型，也要等與相關(guān)政府部門具體協(xié)商得出最終小戶型所占比重，然后再做具體調(diào)整。本司提交之戶型配比方案建議系根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的調(diào)查以及對(duì)部分目標(biāo)客戶的一對(duì) 一走訪調(diào)查后得出的結(jié)論，僅供貴司參考。最終解釋塵埃落定幾個(gè)月之后，連首都、直轄市、大都市的北京都無(wú)法執(zhí)行這一規(guī)定，那么 讓誰(shuí) 去執(zhí)行呢？讓中小城市、縣城來(lái)執(zhí)行？在中國(guó)的許多中小城市和縣城，90貳以下的房子恰恰是更多