房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3

1、xxxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新 建 x x 項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告xxxx環(huán)境保護(hù)有限公司二零一零年十月目 錄第一章 總 論1第一節(jié) 項(xiàng)目背景1第二節(jié) 項(xiàng)目概況9第三節(jié) 研究工作范圍10第二章 市場(chǎng)分析11第一節(jié) 現(xiàn)狀分析11第二節(jié) 城區(qū)發(fā)展規(guī)劃以及部分重點(diǎn)區(qū)域前景預(yù)測(cè)21第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件24第一節(jié) 項(xiàng)目選址24第二節(jié) 自然條件24第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀32第四節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件33第五節(jié) xx市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）摘要42第六節(jié) xx市受降鎮(zhèn)整體規(guī)劃情況47第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及方案61第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模61第二節(jié) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案63第五章 公用配套設(shè)施工程65第一

2、節(jié) 給排水系統(tǒng)65第二節(jié) 供電工程66第三節(jié) 暖風(fēng)工程67第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能70第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)70第二節(jié) 節(jié)能71第七章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理73第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度74第九章 投資估算與資金籌措76第一節(jié) 投資估算76第二節(jié) 資金籌措78第十章 財(cái)務(wù)效益與經(jīng)濟(jì)效益分析79第十一章 結(jié)論與建議81附圖： 1、地理位置圖2、周邊環(huán)境示意圖3、總平布置圖附件1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證3、稅務(wù)登記證4、xx省xx市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同【】5、xx市國(guó)土資源局關(guān)于xx市國(guó)土資源局地塊建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審意見，富土資預(yù)6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證7、xx市企業(yè)投資項(xiàng)目備

3、案通知書第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱和建設(shè)單位（一）項(xiàng)目名稱新建xxxx項(xiàng)目（二）項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位：xxxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目用地面積336431平方米（四）項(xiàng)目編制依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；2、中華人民共和國(guó)城市城市房地產(chǎn)管理法；3、xx省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、xx市建設(shè)局、xx市規(guī)劃設(shè)計(jì)所xx市城市總體規(guī)劃（2003-2020）（2004.03）；4、xx市受降區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃（2008.2）；5、受降鎮(zhèn)村莊建設(shè)規(guī)劃2006.10；6、xx省xx市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同【編號(hào)3301832009a21077】。二、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性xx新區(qū)的近

4、郊區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)十分突出，受降鎮(zhèn)有著“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)、中國(guó)和諧生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)xx二十強(qiáng)”美譽(yù)，是杭州大都市郊區(qū)化的直接輻射區(qū)。隨著周邊杭州之江國(guó)際旅游度假區(qū)以及轉(zhuǎn)塘等地區(qū)開發(fā)建設(shè)的加快、浙大高新產(chǎn)業(yè)基地、小和山高教園區(qū)的形成和xx市委“加快融入大都市步伐，率先實(shí)現(xiàn)歷史性跨越”戰(zhàn)略思想的提出，xx作為xx與杭州西部的接壤區(qū)、融入杭州的橋頭堡，被推到了極其重要的戰(zhàn)略位置。5月24日，由xx市人民政府、杭州日?qǐng)?bào)主辦，xx市建設(shè)局、規(guī)劃局承辦的“2008宜居xx品質(zhì)生活”論壇研討會(huì)在金都富春山居會(huì)所舉行?？梢哉f(shuō)，本次研討會(huì)是xx發(fā)展里程中規(guī)格最高、影響力最為深遠(yuǎn)的一次研討會(huì)。在本次研討會(huì)上，xx板塊今后五年

5、具體的發(fā)展思路也隨之出爐。從這一發(fā)展思路來(lái)看，xx市委、市政府無(wú)疑對(duì)xx板塊今后的發(fā)展寄予厚望，正以前所未有的舉措和力度支持著xx的大開發(fā)建設(shè)，這是xx板塊發(fā)展歷史上面臨的最佳黃金期。三位一體的生態(tài)城市新區(qū)xx板塊地處xx市受降鎮(zhèn)，而受降鎮(zhèn)則緊鄰西湖區(qū)，作為xx接軌杭州的最前沿陣地，xx可謂是一個(gè)橋頭堡。據(jù)了解，整個(gè)受降鎮(zhèn)的規(guī)劃面積是54平方公里，在杭州大都市郊區(qū)化的直接輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。目前居住用地占48%，村鎮(zhèn)建設(shè)用地為31%，公共設(shè)施與市政配套則相對(duì)比較少。基于這樣的現(xiàn)狀，2008年2月，xx（受降）控制性詳細(xì)規(guī)劃得到了xx市政府批復(fù)，該規(guī)劃把受降功能定位為集景觀居住、旅游休閑、

6、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)型城市新區(qū)。提出今后一個(gè)時(shí)期，xx新區(qū)將按照“率先融入杭州大都市、打造生態(tài)宜居示范區(qū)”為總綱，以“一主一心一副三軸四區(qū)”為規(guī)劃結(jié)構(gòu)，緊緊圍繞“城市化拉框架、工業(yè)化造平臺(tái)、新農(nóng)村抓統(tǒng)籌、服務(wù)業(yè)新藍(lán)?！钡陌l(fā)展路徑。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)該區(qū)塊將大力發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科技型都市工業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)，即形成以九龍大道東端為主中心，集中布局辦公商務(wù)、商業(yè)金融等主要公共設(shè)施功能區(qū)塊；同時(shí)主動(dòng)對(duì)接杭州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分工、旅游西進(jìn)滲透、宜居城市擴(kuò)張、構(gòu)筑有序空間、打造活力經(jīng)濟(jì)、營(yíng)造宜居環(huán)境、構(gòu)建和諧社會(huì)，傾力打造“融入杭州的橋頭堡、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新新平臺(tái)、城市品質(zhì)金名片、人居休閑示范區(qū)”，努力把受降區(qū)塊建設(shè)成為

7、居于杭州、xx城際之間的具有濃郁鄉(xiāng)村特色，廣大群眾共享的城市品質(zhì)生活的田園新城。同時(shí)樹立“環(huán)境建設(shè)就是最高層次的經(jīng)濟(jì)建設(shè)”這一理念，進(jìn)行環(huán)境再造、功能再造、活力再造，全方位推進(jìn)城市化、融入杭州大都市。早在1993年，xx市就在受降鎮(zhèn)設(shè)立了xx開發(fā)區(qū)，率先引入了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，xx也成為業(yè)界公認(rèn)的杭州別墅發(fā)源地。富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龍一號(hào)、鳴翠藍(lán)灣、銘鶴花園、富春紅郡等一大批別墅、排屋、高品質(zhì)住宅相繼開發(fā)面市，為“住在xx”區(qū)域品牌起到了推波助瀾的作用。xx省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)唐世定回憶稱，xx受降鎮(zhèn)地理位置可以說(shuō)是xx到杭州最前沿的，而金都富春山居項(xiàng)目則是xx板塊建設(shè)的一個(gè)成功

8、例子。它的開發(fā)理念使得xx板塊房產(chǎn)有了質(zhì)的飛躍?！鞍鸭逸p輕放在大自然中，簡(jiǎn)單的一句話也很好地概括了金都富春山居的開發(fā)理念就是與大自然和諧共存?！蹦壳埃瑇x板塊的別墅排屋項(xiàng)目已多達(dá)十幾個(gè)，開發(fā)用地達(dá)到6000余畝。根據(jù)規(guī)劃，五年內(nèi)，將完成6300余畝土地的開發(fā)建設(shè)，其中房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)4000余畝、總建筑面積達(dá)400萬(wàn)平方米以上。據(jù)了解，今后在該板塊將計(jì)劃在已建樓盤中設(shè)立三個(gè)社區(qū)。其中，富春山居、七里香溪等xx村320國(guó)道以北的樓盤設(shè)綠都社區(qū)；伊甸山莊、紫云山莊、秀水山莊等xx村320國(guó)道以南的樓盤設(shè)xx社區(qū)；在梓樹大莊區(qū)塊設(shè)九龍社區(qū)。xx大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華則認(rèn)為，從富春山居的增值速度

9、來(lái)看就表明市場(chǎng)對(duì)于xx板塊的認(rèn)可價(jià)值?！斑@已經(jīng)不是一個(gè)虛的愿景，而是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的成功的項(xiàng)目。加上xx市委、市政府這樣高度重視和實(shí)施xx板塊的開發(fā)規(guī)劃，如果說(shuō)過(guò)去還是探索期、摸索期和試驗(yàn)期的話，相信從現(xiàn)在開始到未來(lái)的五至十年，這個(gè)板塊將是一個(gè)成熟期?！蓖晟瞥鞘泄δ艽蛟於际挟a(chǎn)業(yè)新平臺(tái)交通方面，根據(jù)xx（受降）控制性詳細(xì)規(guī)劃，將以“優(yōu)化東西、打通南北”為xx交通道路規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體理念，開工完成一縱（祝閑路）、二橫（320國(guó)道綜合整治工程受降段、受降溪兩岸景觀道路）、三環(huán)（320國(guó)道環(huán)線外移工程受降段、九龍大道、九龍二環(huán)線）道路“杭”字標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。據(jù)了解，作為xx新城核心區(qū)的cbd概念設(shè)計(jì)和城市設(shè)計(jì)目

10、前正在進(jìn)行中，未來(lái)城市中心周圍將有九龍大道商務(wù)中心、綜合性特色醫(yī)院、中心幼兒園等一批公建以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，引進(jìn)大型商貿(mào)項(xiàng)目、超市進(jìn)駐公共服務(wù)中心，提升整體商貿(mào)水平。在休閑旅游方面，未來(lái)在新城核心區(qū)還將建成四大公共景觀。預(yù)計(jì)在今年將首先啟動(dòng)受降溪生態(tài)景觀帶，明年啟動(dòng)受降廳遺址公園兼容城市廣場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)杭州野生動(dòng)物世界景點(diǎn)向景區(qū)拓展，充分發(fā)揮輻射作用，并以此和優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)為支撐，大力發(fā)展特色餐飲、娛樂場(chǎng)所、度假賓館、特色山莊游、農(nóng)業(yè)生態(tài)游等旅游休閑產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)方面，根據(jù)規(guī)劃將緊緊抓住產(chǎn)業(yè)升級(jí)這一主線，通過(guò)大項(xiàng)目帶動(dòng)、科技創(chuàng)業(yè)園平臺(tái)帶動(dòng)以及入住的高端人群的三方面帶動(dòng)，全力打造“知識(shí)主導(dǎo)型山水生態(tài)科技園

11、區(qū)”，爭(zhēng)取把xx科技創(chuàng)業(yè)園建設(shè)成為一個(gè)以創(chuàng)業(yè)孵化、科技研發(fā)和總部經(jīng)濟(jì)為主，集合公共服務(wù)、商務(wù)辦公、生活配套等功能為一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！案鶕?jù)規(guī)劃，今年將完成科技創(chuàng)業(yè)園的各項(xiàng)籌備工作，啟動(dòng)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，至2010年，基本完成一期核心區(qū)塊的開發(fā)建設(shè)?！眡x市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。而隨著科技創(chuàng)業(yè)園的正式開園，將使xx成為杭州西郊高檔住宅區(qū)的高端人群住在xx、生活在xx、創(chuàng)業(yè)在xx成為現(xiàn)實(shí)。把脈新xxxx市委、市政府根據(jù)新的城市發(fā)展理念，根據(jù)融入杭州大都市實(shí)現(xiàn)郊縣向郊區(qū)轉(zhuǎn)變的理念，把xx區(qū)塊的開發(fā)作為xx“1+10”行動(dòng)計(jì)劃一個(gè)重要平臺(tái)。打算發(fā)揮xx區(qū)塊的山水優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，把xx區(qū)塊

12、打造成為融入杭州的橋頭堡，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的新平臺(tái)，城市品質(zhì)的金名片，人居休閑的示范區(qū)。堅(jiān)持人與自然的和諧發(fā)展xx（受降）作為xx接軌杭州的橋頭堡，以后將成為一個(gè)集景觀、居住、旅游休閑以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的城市新區(qū)，成為杭州主城區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分。這首先得益于受降鎮(zhèn)非常好的自然環(huán)境，從六和塔經(jīng)過(guò)九溪再到受降，山系連綿起伏，植被、水系也很好，比較適合建造別墅。歷史的經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)。在杭州開發(fā)得比較好的別墅有兩個(gè)，一個(gè)是綠城的九溪玫瑰園，另外一個(gè)就是受降的金都富春山居。為什么說(shuō)它們好？好就好在做到了人與環(huán)境的和諧。金都富春山居是xx開發(fā)的一個(gè)成功例子，提升了板塊的開發(fā)理念，一句“把家輕輕放在大自然中”，就是

13、人與大自然和諧共存的注解。所以，富春山居也被建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。這也給受降鎮(zhèn)下一輪的開發(fā)帶來(lái)一個(gè)啟示，就是首先要在開發(fā)理念上堅(jiān)持人與自然的充分和諧。另外一個(gè)方面要堅(jiān)持配套優(yōu)先，使受降更加適宜人居、適宜旅游、適宜創(chuàng)業(yè)。配套方面包括交通配套；商業(yè)配套，比如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市；公用配套，包括水、電、氣等；教育醫(yī)療，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療中心等；還有就是環(huán)境，充分利用這里的山水資源，搞好休閑帶、街心花園等，配套搞好了，功能完善了，來(lái)的人自然就多了。未來(lái)五到十年將迎來(lái)成熟期在杭州房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，xx區(qū)塊具有十分重要的地位。如果要寫改革開放30年的杭州房地產(chǎn)行業(yè)，xx這個(gè)區(qū)塊包括這個(gè)

14、區(qū)塊里的一些項(xiàng)目，都可以列入歷史的話題。通過(guò)十幾年發(fā)展到現(xiàn)在，受降鎮(zhèn)已經(jīng)具備了十分優(yōu)越的條件。比如杭州大都市圈正在形成，郊區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目迎來(lái)了非常好的機(jī)會(huì)。受降的新規(guī)劃也十分吸引人，很有鼓舞性，政府把它作為xx接軌杭州市區(qū)的一個(gè)城市功能區(qū)。有了這樣一個(gè)規(guī)劃，就能夠?yàn)檫@個(gè)區(qū)域的發(fā)展奠定一個(gè)很好的基礎(chǔ)。還有，一些好的項(xiàng)目已經(jīng)落戶這里，比如像富春山居，從房子的增值速度來(lái)看就能表明市場(chǎng)對(duì)于這個(gè)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可。如果過(guò)去還處于探索期、摸索期、試驗(yàn)期的話，那么未來(lái)的五到十年，這個(gè)區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)成熟期。也就是說(shuō)，一個(gè)成熟的城市功能區(qū)將展現(xiàn)在人們的面前，到那個(gè)時(shí)候，xx板塊以及許多項(xiàng)目的增值潛力就會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)出來(lái)。

15、城市經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的活力，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化各方面一些的城市化景象，都會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。保留田園小鎮(zhèn)的特色從受降鎮(zhèn)的新規(guī)劃中，發(fā)現(xiàn)了不少亮點(diǎn)。第一個(gè)亮點(diǎn)就是加快融入大杭州，區(qū)位優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，比如祝閑路打通以后，小和山高教園區(qū)的教師就完全可以把xx的房子當(dāng)作第一居所；再比如320國(guó)道收費(fèi)站撤銷以后，能夠很大程度上消除杭州居民心理上的距離感；規(guī)劃提出的區(qū)域綜合功能開發(fā)力度是相當(dāng)大的，把居住、創(chuàng)業(yè)、配套等因素都綜合考慮起來(lái)了；還有這個(gè)規(guī)劃對(duì)環(huán)境資源的整合與深度挖掘，力度也是相當(dāng)大的。對(duì)于xx的開發(fā)，建議盡量保留一個(gè)市鎮(zhèn)的特色，要跟杭州主城區(qū)的開發(fā)模式有所區(qū)別。人家為什么要到xx來(lái)？實(shí)際上是因?yàn)檫@里沒有緊張感

16、、壓迫感，這里的生活節(jié)奏相對(duì)慢一點(diǎn)，交通更暢通一點(diǎn)。這個(gè)特色一定要樹立，而不應(yīng)去追求過(guò)高的容積率。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，真正好的居住其實(shí)都在小鎮(zhèn)里面，這符合人們內(nèi)心回歸自然的渴望。第二點(diǎn)xx可以突出休閑功能。以休閑來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓人們?cè)谛蓍e中創(chuàng)業(yè)，在創(chuàng)業(yè)中休閑。不僅要吸引大家到這里來(lái)居住，還要吸引一些流動(dòng)的人不斷到這里來(lái)休閑。xx已經(jīng)邁出了一個(gè)很好的步伐，會(huì)在一個(gè)新的起點(diǎn)上迎來(lái)新一輪的開發(fā)熱潮，也相信這個(gè)區(qū)塊肯定會(huì)成為杭州周邊城市的新亮點(diǎn)。環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)最具潛力從國(guó)外許多大城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，環(huán)境優(yōu)越的大都市郊區(qū)往往是生態(tài)人居和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^(qū)，比如像美國(guó)的硅谷?？梢詮膬蓚€(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)xx板塊，

17、第一個(gè)從杭州的發(fā)展需求來(lái)看，通過(guò)旅游西進(jìn)、交通西進(jìn)以及之江旅游度假區(qū)的發(fā)展，特別是中國(guó)美院入駐象山之后，杭州大都市的輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，有利于xx板塊更好地融入到杭州大都市的網(wǎng)絡(luò)當(dāng)中去。第二個(gè)從xx發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，xx板塊是xx接軌杭州的一個(gè)橋頭堡，具有非常好的自身優(yōu)勢(shì)，這個(gè)自身優(yōu)勢(shì)包括與杭州城區(qū)、小和山高教園區(qū)零距離的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，包括中國(guó)美院的輻射，包括非常良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，這些都決定了xx板塊必將成為杭州網(wǎng)絡(luò)化大都市當(dāng)中一個(gè)非常重要的亮點(diǎn)。當(dāng)然，xx板塊要從純居住功能向功能復(fù)合型的生態(tài)型城市新區(qū)轉(zhuǎn)變，這才是它未來(lái)發(fā)展的方向。確確實(shí)實(shí)如果純粹做一個(gè)臥城，會(huì)帶來(lái)非常多的弊病，造成城市功能失調(diào)、人

18、氣不旺等一些問題。所以xx板塊新的規(guī)劃、新的定位、新的目標(biāo)，都提得非常正確，通過(guò)這些措施，能夠讓xx板塊真正熱起來(lái)、活起來(lái)、富起來(lái)、美起來(lái)。從臥城到城市新區(qū)的轉(zhuǎn)型根據(jù)xx市委、市政府融入杭州大都市的戰(zhàn)略決策，xx（受降）作為接軌杭州前沿陣地和橋頭堡，責(zé)無(wú)旁貸地?fù)?dān)負(fù)起首先與杭州接軌的歷史重任。從2007年7月起，組織編制了受降區(qū)塊的規(guī)劃圖，對(duì)原來(lái)的受降鎮(zhèn)總體規(guī)劃做了很大的完善。原來(lái)的總體規(guī)劃是2002年由xx大學(xué)編制的，在當(dāng)時(shí)的歷史條件下把受降鎮(zhèn)定位為一個(gè)生態(tài)臥城?，F(xiàn)在，根據(jù)新的形勢(shì)和新的發(fā)展要求，對(duì)整體的功能定位做出了修訂和完善。通過(guò)對(duì)受降鎮(zhèn)現(xiàn)狀的解讀以及對(duì)周邊區(qū)域可比性的分析，確定這個(gè)區(qū)劃的

19、功能定位是作為杭州大都市的一個(gè)有機(jī)組成部分，是杭州與xx連接的一個(gè)橋頭堡，是一個(gè)集景觀、居住、旅游休閑以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)城市新區(qū)。這是對(duì)原先臥城定位的一個(gè)升級(jí)，最終規(guī)劃的目標(biāo)是把這個(gè)區(qū)劃打造成為融入杭州的橋頭堡，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新平臺(tái)，城市品質(zhì)的金名片以及人居休閑的示范區(qū)。打造一個(gè)生態(tài)型城市新區(qū)受降鎮(zhèn)最新規(guī)劃藍(lán)圖通過(guò)以后，要做的就是把美好的藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。因此，要堅(jiān)持好字優(yōu)先，干字當(dāng)頭，干出作風(fēng)，干出成效，通過(guò)五年的努力，改變目前基礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)滯后的一些現(xiàn)狀，拉動(dòng)整個(gè)受降鎮(zhèn)區(qū)域范圍之內(nèi)所有的城市化建設(shè)，從而達(dá)到三個(gè)再造，一個(gè)是環(huán)境再造，一個(gè)是活力再造，一個(gè)是功能再造，打造一個(gè)具有濃郁鄉(xiāng)村特色、

20、廣大群眾共享品質(zhì)生活的田園新城，建設(shè)一個(gè)景觀、居住、旅游休閑、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)型城市新區(qū)。受降鎮(zhèn)的近郊區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)十分突出，有著“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)”、“中國(guó)和諧生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”等美譽(yù)，是杭州大都市郊區(qū)化的直接輻射區(qū)。受降還有五張?zhí)厣旱谝粋€(gè)是銀礦，第二個(gè)東塢山的豆腐皮，第三個(gè)是全國(guó)愛國(guó)主義教育示范基地，第四個(gè)是杭州野生動(dòng)物世界，第五個(gè)是目前已經(jīng)形成的較大規(guī)模的生態(tài)房產(chǎn)開發(fā)區(qū)塊。根據(jù)以上相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容和發(fā)展趨勢(shì)，xxxx項(xiàng)目的開發(fā)是必然的。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、擬建地點(diǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)位于xx市受降鎮(zhèn)九龍大道。二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目占地面積控制在336431平方米以內(nèi)，地上總建筑占地面積控制在25614

21、7平方米以內(nèi)，其中架空層建筑面積為2588平方米，容積率0.75，建筑密度26.7%，綠地率32.5%，建筑高度控制為21米，局部適當(dāng)放寬，但小于70米。項(xiàng)目共由2幢高層住宅、35幢中型獨(dú)立住宅、120幢排屋住宅、1幢服務(wù)中心及1幢配套商業(yè)組成，停車位約1782個(gè)，其中地面停車位105個(gè)，獨(dú)立住宅室內(nèi)停車位70個(gè)，地下車庫(kù)停車位1607個(gè)。三、主要建設(shè)條件1、本項(xiàng)目選址符合xx市城市總體規(guī)劃要求，場(chǎng)地交通便利，建設(shè)條件優(yōu)越。2、區(qū)域的供水、供電、通訊等配套設(shè)施完善，前期土地資金投入完成。3、企業(yè)管理機(jī)制靈活，經(jīng)營(yíng)理念超前，策劃、銷售等運(yùn)作方面具有一定優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目產(chǎn)出提供了有利的保證。四、項(xiàng)目投

22、入總資金及效益情況項(xiàng)目總投資為273380萬(wàn)元人民，項(xiàng)目擬考慮全部由建設(shè)單位自籌。項(xiàng)目建成后，投資回收期為5年（不含建設(shè)期），有良好的經(jīng)濟(jì)效益。五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1。表1-1 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)總投資273380萬(wàn)元銷售收入509857萬(wàn)元稅收88028萬(wàn)元投資回收期5年（不含建設(shè)期）第三節(jié) 研究工作范圍本研究報(bào)告以項(xiàng)目建設(shè)的必要性、市場(chǎng)分析、設(shè)計(jì)方案、投資估算和效益分析作為重點(diǎn)，具體內(nèi)容包括：1、建設(shè)的背景和必要性；2、市場(chǎng)分析；3、選址和建設(shè)條件；4、建設(shè)規(guī)模與方案；5、配套工程；6、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全；7、項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理；8、進(jìn)度安排；9、投

23、資估算與資金籌措；10、財(cái)務(wù)效益及經(jīng)濟(jì)效益。第二章 市場(chǎng)分析第一節(jié) 現(xiàn)狀分析一、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（一）xx概覽1、地理位置xx市位于xx省北部，屬杭州市轄縣級(jí)市，滬杭甬“金三角”交匯點(diǎn)，杭州的西大門，東接杭州市蕭山區(qū)，南連諸暨市、西鄰?fù)]縣，北與臨安市、余杭區(qū)、西湖區(qū)毗鄰。市境東西長(zhǎng)68.67公里，南北寬50.37公里，總面積1831.22平方公里，平原約占17%，水面5.4%，山丘75.9%，故有“八山、半水、分半田”之稱。2、區(qū)位人口xx市轄富春街道、東洲街道、高橋鎮(zhèn)、受降鎮(zhèn)、環(huán)山鄉(xiāng)等4個(gè)街道、15個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)：共有23個(gè)社區(qū)、3個(gè)居民區(qū)、287個(gè)行政村。人口64萬(wàn)（城市人口約21

24、萬(wàn)），本市居民絕大多數(shù)屬漢族江浙民系，操吳語(yǔ)太湖片方言，通行吳語(yǔ)上海話。3、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行今年前三個(gè)季度，xx市地區(qū)生產(chǎn)總值為227.5億元，比去年同期上漲6.0%，1-9月份xx市市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為18400元，比上年同期增加1480元，同比增長(zhǎng)8.7%；人均消費(fèi)性支出11028元，比上年同期增加405元，同比增長(zhǎng)3.8%。1-9月份城鎮(zhèn)居民家庭總收入為20102元，同比增長(zhǎng)8.6%。改革開放以來(lái)，xx經(jīng)濟(jì)活力迸發(fā)，逐漸形成了造紙、通信器材、醫(yī)藥化工、機(jī)械電子、新型建材、輕紡、體育用品等特色產(chǎn)業(yè)和“國(guó)家（xx）光纖光纜產(chǎn)業(yè)園”“中國(guó)白板紙基地”、“中國(guó)球拍之鄉(xiāng)”三大產(chǎn)業(yè)品牌，經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)

25、展指數(shù)列全國(guó)發(fā)達(dá)縣（市）第30位，財(cái)政收入連續(xù)多年進(jìn)入全省十強(qiáng)縣（市）行列，被有關(guān)機(jī)構(gòu)分別評(píng)為中國(guó)大陸最適宜民營(yíng)企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)百?gòu)?qiáng)城市和長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值十強(qiáng)縣（市），還榮獲了“中國(guó)十大特色休閑基地”和xx旅游十大“城市金名片”稱號(hào)。4、交通情況xx市毗鄰杭州大都市，距離杭州市中心32公里，區(qū)內(nèi)水陸交通發(fā)達(dá)。水路經(jīng)富春江、錢塘江、杭州灣可抵杭州、上海、寧波、無(wú)錫。陸路有貫穿全境的320國(guó)道、沿江一級(jí)公路與滬杭、杭甬、杭寧高速公路相連。杭新景（杭千）高速公路以及05、23、19、14等多條省道縱貫全境，距離杭州火車站、杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)都在半小時(shí)車程內(nèi)。（二）土地市場(chǎng)成交情況1、近年來(lái)全市經(jīng)營(yíng)性用地

26、成交xx臨近杭州，房地產(chǎn)市場(chǎng)多少會(huì)受其影響，從05年開始，xx的經(jīng)營(yíng)性用地成交量逐年降低。到08年僅出讓不到600畝。在近幾年xx市土地成交數(shù)據(jù)整理的過(guò)程中，尤其是近兩年，xx出讓的經(jīng)營(yíng)性用地以小面積的居多，100畝左右的已經(jīng)相當(dāng)少見，其中自2006年成交三宗195畝、200畝和320余畝以后，更是鮮見大宗地塊。08年受整體市場(chǎng)觀望氣氛的影響，xx土地市場(chǎng)遭受的打擊更是相當(dāng)明顯，成交的591畝土地里，還有一宗是由xx中大房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)12.78億元獲得的富春街道江濱東大道地塊，該地塊面積為440余畝，規(guī)劃用途為商住。從上表可以看出，雖然成交面積在逐年下降，但成交價(jià)卻在上漲，尤其是08年，

27、土地均價(jià)已經(jīng)達(dá)到近300萬(wàn)元每畝。在整體市場(chǎng)相對(duì)蕭條的2008年，xx市經(jīng)營(yíng)性用地取得如此成績(jī)，充分說(shuō)明，xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力正在被一點(diǎn)一點(diǎn)的挖掘出來(lái)。2、2009年1-10月份土地市場(chǎng)交易情況2009年的土地市場(chǎng)火熱毋庸置疑，杭州的土地市場(chǎng)連創(chuàng)新高，使得精明的開發(fā)商們更多的把目光投向周邊，而xx就是選擇之一。今年前十個(gè)月，xx市總計(jì)成交經(jīng)營(yíng)性用地22宗，成交面積接近1300畝，成交金額達(dá)到37.6億元，成交均價(jià)接近300萬(wàn)元每畝。無(wú)論哪一個(gè)數(shù)據(jù)都超過(guò)前幾年的全年總和。1）1-10月份各月份經(jīng)營(yíng)性用地成交情況2009年xx的土地市場(chǎng)火熱似乎是在一夜之間點(diǎn)燃的，從上表可以看出，前五個(gè)月的成交量持

28、續(xù)了08年以來(lái)的低迷，總成交量不足百畝，而進(jìn)入6月份后，由xx房產(chǎn)一舉拍得的受降鎮(zhèn)九龍大道地塊引起業(yè)界廣為關(guān)注。該地塊位于xxxx板塊九龍大道以南區(qū)域，出讓面積達(dá)336431（504.6畝），容積率1.0，成交總價(jià)10.26億元，高出起拍價(jià)19.6%。不僅是繼東大道地塊之后價(jià)格最高的一次，同時(shí)也是近年來(lái)土地出讓面積最大的一宗。同樣值得關(guān)注的是這也意味著一向擅長(zhǎng)于城市高層公寓開發(fā)的xx房產(chǎn)將正式進(jìn)軍xxxx板塊。并且涉足高檔別墅、排屋類物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域。據(jù)了解，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于明年動(dòng)工。縱觀前十個(gè)月的成交量，xx土地市場(chǎng)“金九銀十”的成色相當(dāng)足，這兩個(gè)月的成交總量幾乎趕上去年全年的量了。成交均價(jià)也創(chuàng)下

29、新高。其中10月份成交的鹿山新城六號(hào)地塊更是達(dá)到每畝均價(jià)637萬(wàn)元，該地塊位于xx未來(lái)的行政、文化中心鹿山新區(qū)，占地面積115736平方米（折合173.6畝），土地性質(zhì)為商住用地，容積率為1.0-1.8。拍賣當(dāng)天吸引了綠城、金都、昆侖及上海、香港、xx本地等十家開發(fā)商參與，最后在經(jīng)過(guò)52輪競(jìng)爭(zhēng)后由xx華都控股集團(tuán)股份有限公司聯(lián)合杭州xx山水置業(yè)有限公司成功摘得，總價(jià)11.06億元。2）1-10月份各類型經(jīng)營(yíng)性用地成交情況xx市今年出讓的住宅用地主要集中在受降鎮(zhèn)，除去，九龍大道的那宗由xx房產(chǎn)競(jìng)得的504畝的大地塊以外，梓樹b1、b2兩幅地面積也接近百畝，這樣算來(lái)，受降鎮(zhèn)成交的宅地面積占總宅地面

30、積的97%。受降鎮(zhèn)位于xx市東北部，與杭州西湖區(qū)、余杭區(qū)相鄰，是xx進(jìn)出杭州的北大門，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。受降交通便捷，離杭州市區(qū)僅23公里，離xx市區(qū)約7公里，320國(guó)道橫穿東西，祝閑公路直貫?zāi)媳?，xx杭州514公交線路可直達(dá)杭州市區(qū)。受降鎮(zhèn)目前已有金都房產(chǎn)、三江房產(chǎn)、七里香溪、華庭云頂?shù)榷嗉移放茖?shí)力開發(fā)商入駐，憑借舒適的自然環(huán)境，受降正在以杭州“人居新城”的身份，加快融入杭州大都市。3、外來(lái)地產(chǎn)大鱷搶灘xxxx是杭州主城區(qū)以外，惟一一個(gè)有外來(lái)地產(chǎn)大鱷進(jìn)入的杭州郊縣，早在本世紀(jì)初，杭州本土的實(shí)力房企綠城、金都就已經(jīng)進(jìn)入xx，分別開發(fā)了七里香溪和富春山居。2007年，復(fù)星(復(fù)地的母公司)就已經(jīng)拿

31、下xx市區(qū)140.6畝土地，并于今年轉(zhuǎn)讓至復(fù)地名下。2008年初，萬(wàn)科先后收購(gòu)萬(wàn)科公望(別墅)和萬(wàn)科容大金色家園這兩大項(xiàng)目，從而進(jìn)入xx市場(chǎng)。這是萬(wàn)科除了杭州主城區(qū)以外，進(jìn)入的唯一一個(gè)杭州郊縣(余杭的良渚文化村是通過(guò)收購(gòu)南都進(jìn)入的)。此外，龍湖、雅戈?duì)柕染鶎?duì)xx地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)出濃厚興趣。除了xx本身的招商引資力度外，更重要的是，這些地產(chǎn)大鱷更看重的是xx融入杭州主城區(qū)的前景和潛力。近兩年來(lái)。xx加大融入杭州主城區(qū)的步伐。尤其是去年以來(lái)，受降xx并入杭州西湖區(qū)和xx撤市設(shè)區(qū)屢有傳言，再加上320國(guó)道改擴(kuò)建工程的推進(jìn)，杭州第二繞城高速將xx主城區(qū)圈入xx融入杭州主城區(qū)似乎變得前景可期。相比杭城高昂的

32、房?jī)r(jià)、地價(jià)，開發(fā)商們搶灘xx也就在意料之中了。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況1、整體情況概述相比于杭州樓市近兩年的大起大落，xx樓市一直比較平穩(wěn)，受2008年那波市場(chǎng)危機(jī)的影響也相對(duì)較小。事實(shí)上，xx房產(chǎn)的價(jià)格一直沒有經(jīng)歷大漲，也沒有大熱過(guò)。即便在07年那樣的大牛市，杭州有些樓盤的價(jià)格翻倍地漲，xx樓市的價(jià)格也只漲了10%多一點(diǎn)。06年，xx城區(qū)的房?jī)r(jià)大概在4200多一點(diǎn)，07年是4600多，07到08年漲到5200多，屬于穩(wěn)步小幅攀升。xx是一個(gè)比較封閉的市場(chǎng)，xx主城區(qū)的房子基本上全是xx人在買，購(gòu)買力有限，而杭州的房子是全xx人在買。除了缺少外力的支撐，xx歷年來(lái)的樓市供應(yīng)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。就從

33、xx主城區(qū)來(lái)看，近幾年房產(chǎn)年消化量都在30萬(wàn)方左右，但供應(yīng)量基本保持在100萬(wàn)方以上。嚴(yán)重的供大于求，加上缺少外力支撐，使得xx房?jī)r(jià)上漲乏力。但就是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是以本地消化為主，基本上是剛性需求，所以比較穩(wěn)。2、2009年交易情況2009年上半年，由于新開樓盤較少，xx商品房供應(yīng)量為15.68萬(wàn)平方米，同比下降三分之一。經(jīng)去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)“寒冬”之后，今年第二季度房產(chǎn)交易日趨活躍。上半年房地產(chǎn)銷售額23.77億元，同比增長(zhǎng)47.6%。今年上半年，含住宅房、營(yíng)業(yè)房在內(nèi)的商品房均價(jià)為7872元/平方米，同比增長(zhǎng)42%；商品住宅房均價(jià)為5916元/平方米，同比增長(zhǎng)7%。其中，90140平方米商住房均

34、價(jià)為4850元/平方米，140平方米以上房?jī)r(jià)則飆升至10940元/平方米，而去年同期的均價(jià)為6657元/平方米，漲幅明顯。據(jù)了解，上半年銷售房屋部分為去年各房產(chǎn)公司已開盤但未售完的余量房源。因今年xx新開樓盤少，導(dǎo)致房源需求不足，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定因素很多，但預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍存在上升空間。表2-1 2009年11月16日xx商品房網(wǎng)上可售與已售情況區(qū)域網(wǎng)上可售套數(shù)網(wǎng)上可售面積網(wǎng)上已售套數(shù)網(wǎng)上已售面積富春街道132套140921290套117772.58東洲街道31套686255套20280.99鹿山街道56套13148138套34441.52高橋鎮(zhèn)32套761528套6929.04受降鎮(zhèn)46套12

35、44247套11799.73新登鎮(zhèn)13套156512套1384.68從上表也可以看出，xx目前可售新房并不多，全部加起來(lái)也只有300套左右，其中富春街道還占了接近一半?？墒鄯吭瓷?，意味著xx的房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)將保持穩(wěn)定上升的局面，同時(shí)，隨著大杭州概念的進(jìn)一步施行，越來(lái)越多的杭州偶人把目光投向周邊地區(qū)，而xx就是其中的佼佼者。例如金宇云水山居，600多畝的排屋別墅大盤。盡管在售的一期客戶主要還是xx人，但接下來(lái)的客戶定位已經(jīng)成為杭州人了。其他的xx、東洲等更是如此，東洲目前的兩個(gè)在售項(xiàng)目華立永通逸城和萬(wàn)科公望別墅，80%以上的客戶來(lái)自杭州。在該板塊靠近xx城區(qū)的一個(gè)體量達(dá)57萬(wàn)方的新城市綜合體項(xiàng)

36、目中大西郊半島，另一個(gè)名字叫杭州西郊半島，定位于“杭州西郊”，可見該板塊跟杭州的親密關(guān)系。部分熱銷樓盤介紹金宇云水山居金宇云水山居位于xx板塊延伸段。隨著九龍大道延伸段-銅鑼灣大道的開通，金宇云水山居將真正融入這座田園新城之中。未來(lái)從杭州城區(qū)前往項(xiàng)目，可沿320國(guó)道經(jīng)九龍大道抵達(dá)園區(qū)。根據(jù)政府規(guī)劃，高樺路將拓寬到24米寬的快速景觀大道，連通到閑林。今后也可選擇從天目山路出發(fā)，沿高樺路直抵園區(qū)。云水山居規(guī)劃用地總面積將達(dá)到1000畝左右，五大組團(tuán)集別墅、排屋、高層于一體，依坡地而筑，座落于青山秀水的綠色母體中，創(chuàng)造一座自然之上的塵外城。400余畝生態(tài)型旅游度假中心，集商業(yè)、超市、餐飲、酒店、休閑

37、、娛樂于一體的完善配套，融4+3與第一居住生活模式一體，開創(chuàng)郊區(qū)住宅新生活方式。目前該樓盤一般住宅均價(jià)為7000元/平方米，別墅300-780萬(wàn)一套，排屋130-260萬(wàn)一套。華立永通.逸城華立永通.逸城由中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)商50強(qiáng)之一的華立地產(chǎn)集團(tuán)和永通房產(chǎn)合力打造。位于杭富江濱大道(沿江公路)南側(cè)，直臨富春江內(nèi)江，距杭州西湖景區(qū)20公里，距xx市區(qū)8公里。項(xiàng)目規(guī)劃總面積577畝，其中建設(shè)用地355畝，總建筑面積約30萬(wàn)方。據(jù)悉，10月18日開盤的逸墅已售罄，計(jì)劃在11月再推一批房源，但目前已基本被預(yù)定完。逸墅所在的東洲新城，是xx的熱點(diǎn)規(guī)劃板塊，近年來(lái)隨著中大、萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐，

38、人氣不斷提升。逸城是屈指可數(shù)的高性價(jià)比別墅產(chǎn)品，其一期開盤價(jià)格均價(jià)11000元/平米，鑒于逸墅所在的地段發(fā)展?jié)摿Γ退ㄎ货r明的產(chǎn)品形象，這個(gè)價(jià)位是很有吸引力的。清源上林湖清源上林湖位于杭州xx風(fēng)景別墅區(qū)內(nèi)，南臨九龍大道，北依午潮山國(guó)家森林公園，與杭州野生動(dòng)物世界、高爾夫國(guó)際球場(chǎng)為鄰，項(xiàng)目占地近800畝，分三期開發(fā)，規(guī)劃建有排屋、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅等多種別墅品類。距杭州市中心28公里，三面環(huán)山，坐北朝南，以獨(dú)特山水資源為背景，環(huán)境優(yōu)靜、空氣宜人，是一處與自然融合、與山水為鄰的理想棲居地。主力排屋戶型197260左右。部分戶型更內(nèi)設(shè)挑空內(nèi)庭院，挑高3.6米景觀客廳、走入式衣櫥等舒適規(guī)劃。目前該樓

39、盤清源上林湖目前在售排屋，起價(jià)18000元/平米，雙聯(lián)別墅，價(jià)格在530-650萬(wàn)/套，獨(dú)棟別墅，起價(jià)2000萬(wàn)/棟。交付時(shí)間為2010年6月。富春 紅郡富春.紅郡地居風(fēng)光旖旎的xx板塊，為杭州較早具備成熟生活氛圍的近郊高檔別墅區(qū)。富春.紅郡北依九龍大道，緊臨杭州野生動(dòng)物園，處于杭州主城區(qū)向西發(fā)展的主要軸線之上的核心部位。320國(guó)道，閑祝公路，九龍大道等交通干道則形成四通八達(dá)的便捷路網(wǎng)，與杭州市區(qū)聯(lián)系緊密。富春紅郡建有各種經(jīng)典戶型的聯(lián)排和疊排，借鑒英國(guó)tuodr建筑藝術(shù)風(fēng)格。繼10月份推出的排屋項(xiàng)目全部售完，11月將再推出一批疊排和聯(lián)排。其中聯(lián)排戶型在280380平方米，價(jià)格在300400萬(wàn)/

40、套；疊排面積在185280平方米，價(jià)位在100萬(wàn)左右。二、受降鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀受降鎮(zhèn)屬黃土丘陵地帶，分布著大片丘陵緩坡，過(guò)去只種植蕃薯、大豆及茶葉，利用價(jià)值不高。因該地距杭州市區(qū)僅23公里，有320國(guó)道相通，開發(fā)商看中了這塊有山有水、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、地價(jià)便宜的地方，紛紛投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。1992年，xx開發(fā)區(qū)在受降鎮(zhèn)掛牌成立，開始房地產(chǎn)開發(fā)。至2005年，全鎮(zhèn)已開發(fā)黃土丘陵山坡地405公頃，為受降鎮(zhèn)引進(jìn)建設(shè)資金2.7億多元。紫云山莊、伊甸山莊、金苑山莊、電力房產(chǎn)、三江房產(chǎn)、七里香溪、秀水山莊、云頂花園、金都房產(chǎn)、xx花園、頤景山莊等15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼建成投放市場(chǎng)，總建筑面積達(dá)80多萬(wàn)平方

41、米。這些樓盤既有花園式、別墅式的精品房，也有15層以上高層房，還有適合中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房，深受杭州、上海、寧波、香港、臺(tái)灣等地各階層人士的歡迎。昔日的荒山草坡，如今成了環(huán)境優(yōu)雅的民居樂園。第二節(jié) 城區(qū)發(fā)展規(guī)劃以及部分重點(diǎn)區(qū)域前景預(yù)測(cè)三、城區(qū)發(fā)展規(guī)劃xx未來(lái)的發(fā)展布局被概括為“一城二帶四動(dòng)四區(qū)四片”?！耙怀恰本褪?831平方公里的整個(gè)xx市，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，走新型城市化與新農(nóng)村建設(shè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”之路；“二帶”就是沿路（320國(guó)道環(huán)線外移23省道05省道）低丘緩坡經(jīng)濟(jì)帶和沿江沙洲平地經(jīng)濟(jì)帶；“四動(dòng)”就是實(shí)質(zhì)意義上的城市化進(jìn)程，包括西面新區(qū)啟動(dòng)、北面環(huán)線拉動(dòng)、南面跨江聯(lián)動(dòng)、東面呼應(yīng)帶動(dòng)；“四區(qū)”

42、即工業(yè)化“四個(gè)區(qū)”。服務(wù)業(yè)新藍(lán)海體現(xiàn)在發(fā)展“四片”上。四、部分重點(diǎn)區(qū)域前景預(yù)測(cè)1、xxxx是xx融入杭州的橋頭堡。xx按照“一化帶四化”發(fā)展戰(zhàn)略，將xx新區(qū)開發(fā)建設(shè)列入去年啟動(dòng)實(shí)施的“1+10”行動(dòng)計(jì)劃，并在此規(guī)劃建設(shè)xx創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新城和科創(chuàng)園、文創(chuàng)園綜合體。據(jù)悉，320國(guó)道綜合整治和環(huán)線外移工程、科創(chuàng)西路、科創(chuàng)東路等xx新區(qū)城市化道路工程已相繼開工，xx省第一個(gè)創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)杭州銀江集團(tuán)、xx省十大房地產(chǎn)企業(yè)杭州xx集團(tuán)等一批大企業(yè)、大集團(tuán)簽約落戶。作為杭州別墅排屋樓盤的先行者，xx板塊以其獨(dú)有的秀美山水、便捷的交通吸引了無(wú)數(shù)成功人士的視線，富春山居、七里香溪、上林湖、九龍山莊等都是該區(qū)域以美

43、景聞名的高端豪宅項(xiàng)目。另一方面完備的交通網(wǎng)路讓xx與杭州主城區(qū)往來(lái)便捷，成為眾多都市人的置業(yè)首選之一。相信在不久的將來(lái)，一個(gè)宜居、宜業(yè)、宜行、宜游的xx田園新城將崛起于杭州西郊。2、東洲東洲板塊位于xx市區(qū)東北部，南臨富春江內(nèi)江，東鄰西湖區(qū)袁浦鎮(zhèn)，西為富春山居高爾夫球場(chǎng)，北為黃公望國(guó)家森林公園。東洲是xx發(fā)展運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)的主平臺(tái)，東洲島頭是運(yùn)動(dòng)休閑核心區(qū)、東洲新城的中心區(qū)。東洲地塊包括橫山、華墅、雞籠山、逸城北側(cè)和赤松，總面積為3008畝。位于黃公望國(guó)家森林公園南麓。杭州西郊和xx市區(qū)東部，地理位置十分優(yōu)越。目前濱江東大道與杭富沿江一級(jí)公路已全線貫通，交通便捷，東洲板塊具有獨(dú)特的江景資源，依托

44、這豐富的山水資源，該板塊以現(xiàn)有的黃公望國(guó)家森林公園和高爾夫球場(chǎng)為基礎(chǔ)，集中開發(fā)建設(shè)旅游度假區(qū)及中高檔房產(chǎn)。日前，xx市市政府與綠城房地產(chǎn)集團(tuán)簽訂共同開發(fā)東洲島島頭城市“大陽(yáng)臺(tái)”戰(zhàn)略合作協(xié)議。力爭(zhēng)將東洲島頭城市“大陽(yáng)臺(tái)”建設(shè)成為一個(gè)集水上運(yùn)動(dòng)碼頭、水上運(yùn)動(dòng)服務(wù)中心、體育廣場(chǎng)、城市江濱公園、會(huì)議會(huì)展中心、商務(wù)酒店于一體，與xx主城區(qū)、城市“小客廳”功能互補(bǔ)、相映生輝的一座現(xiàn)代化運(yùn)動(dòng)休閑新城。3、鹿山新區(qū)根據(jù)xx市城市規(guī)劃（20032020），xx市未來(lái)的城市行政中心、文化旅游體育中心和居住中心將是鹿山新區(qū)。鹿山新區(qū)位于xx市西南部，緊依320國(guó)道，面朝富春江，規(guī)劃面積約65.3平方千米；規(guī)劃人口為

45、13萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地18.33平方千米。鹿山新區(qū)總體上由內(nèi)外兩個(gè)山谷組成，北高南低，局部山勢(shì)坡度較大，這為營(yíng)造山地風(fēng)情創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。新區(qū)內(nèi)水體造景條件較好，山谷面南向陽(yáng)，景觀視線優(yōu)越，自然地理單元獨(dú)立完整。xx市政府將搬遷至鹿山新區(qū)，行政中心將隨之移至鹿山新區(qū)?；谀壳耙呀?jīng)形成的商業(yè)氛圍，規(guī)劃中富春街道將在未來(lái)成為xx的商業(yè)金融中心，其房?jī)r(jià)具有一定的增長(zhǎng)空間。目前鹿山板塊已經(jīng)吸引了眾多房地產(chǎn)商的青睞，有不少高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目已建成或在建中。近年來(lái)，由于消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境和居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高，杭州人到城區(qū)周邊區(qū)域購(gòu)房的比例有所增加。xx作為典型的江南山水城市，憑借獨(dú)特的山水優(yōu)勢(shì)，逐漸得到

46、越來(lái)越多的杭州人的關(guān)注，但值得注意的是，多數(shù)杭州人還是鐘情于臨近杭州城郊的樓盤，而很少選擇到周邊縣市的主城區(qū)居住，這主要還是一個(gè)心理上的距離。例如目前連通杭州和xx僅有的兩條陸上公路杭富沿江公路和320國(guó)道上均設(shè)立這收費(fèi)站，無(wú)形中猶如兩道分割線。目前，xx主城區(qū)的房屋均價(jià)在13000元/平方米左右，略低于余杭和蕭山。融入杭州主城區(qū)，對(duì)xx樓市來(lái)說(shuō)，將構(gòu)成重大利好。光撤掉兩個(gè)收費(fèi)站，對(duì)xx和東洲板塊的樓市就是很大的利好。自08年以來(lái)，xx逐步加大融入杭州的步伐，藉著320國(guó)道改擴(kuò)建、中大西郊半島開工等重點(diǎn)建設(shè)的推進(jìn)，以及xx市政府本身思路的轉(zhuǎn)變，融入杭州主城區(qū)的的目標(biāo)已經(jīng)變得觸手可及。更重要的是

47、，一旦杭富同城，杭州人住到xx變得更為現(xiàn)實(shí)，xx將承接杭州購(gòu)房人群的外溢，xx主城區(qū)的客群將大為擴(kuò)展，其一直以來(lái)供大于求的局面將得到改觀。綜上分析，xx市受降鎮(zhèn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景非?？捎^。第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目選址經(jīng)過(guò)多方比較，本項(xiàng)目初步選址在xx市受降鎮(zhèn)九龍大道，選址較理想，理由為：1、符合xx市城市總體規(guī)劃（2003-2020）（2004.03）；2、符合xx市受降區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃（2008.2）；3、符合外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）；4、鄰近九龍大道，交通便捷。5、供電、給排水、通訊等外部條件具備，市政基礎(chǔ)設(shè)施條件基本成熟。第二節(jié) 自然條件一、地理位置xx市位于

48、xx省西北部。市域介于北緯29度44分-30度12分、東經(jīng)119度25分-120度09分。東接蕭山市、南連諸暨市、西鄰?fù)]縣、北與臨安市、余杭市接壤，東北與杭州市西湖區(qū)毗連。處于滬、杭、甬“金三角”交匯處，距杭州市中心35公里，是杭州的西大門。xx市東西長(zhǎng)69.7公里，南北寬49.7公里，行政區(qū)域總面積1831.21平方公里，總?cè)丝?2.8萬(wàn)，是一個(gè)“八山、半水、分半田”的丘陵半山區(qū)。受降鎮(zhèn)區(qū)塊地處杭州市西部，xx市東北部，東鄰杭州市西湖區(qū)，北與杭州市西湖區(qū)以及余杭區(qū)接壤，東南靠xx東洲街道。西、南兩面與高橋鎮(zhèn)相連。320國(guó)道貫穿全境。離杭州市區(qū)15公里，距xx8公里，是杭州大都市郊區(qū)化的直接

49、輻射區(qū)，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。二、場(chǎng)地工程地質(zhì)條件（一）地形地貌擬建場(chǎng)地地貌類型為剝蝕殘丘和山前谷地，東西兩側(cè)各有一山丘。東部斧頭山最高點(diǎn)高程為113.33m，西部山丘最高點(diǎn)高程為91.67m，局部坡度可達(dá)20-25。山丘間為農(nóng)田和旱地，溝壑縱橫，陡坎較多，山間谷地最低點(diǎn)高程為27.44m。廠區(qū)內(nèi)植被茂盛，山丘附近主要為灌木叢以及喬木，山間地帶為低矮草叢以及麥田。（二）氣象本工程位于xx省xx市受降鎮(zhèn)。本工程所在區(qū)域?qū)儆趤啛釒Ъ撅L(fēng)氣候區(qū)，溫暖濕潤(rùn)，四季分明，降水豐富。多年平均氣溫16.5，極端最高氣溫40.3（2003年8月1日），極端最低氣溫-9.6（1969年2月6日）。年平均降水量1454

50、.6mm，年最大降水量2354.6mm（1954年），年最小降雨量954.6mm（1967年）。月最大降水量611.0mm（1999年6月），最大三天降雨量139mm，日最大降雨量191.3mm（2007年10月7日），1小時(shí)最大降雨量77.6mm（1987年7月22日14:4015:40）。1998年6月24日7月1日連續(xù)降大雨五天，總降雨量達(dá)412mm。降雨主要集中在3-9月，其中6月最多，平均為230mm，年平均降雨日數(shù)（日雨量0.1mm）為152天，年總降雨日為130-160天。最長(zhǎng)連續(xù)降雨日數(shù)為17天，年平均大雨以上日數(shù)（日雨量25mm）約為16天，年平均暴雨以上日數(shù)（日雨量50mm

51、）約為3.5天，年平均大暴雨以上日數(shù)（日雨量100mm）約為0.5天。暴雨和大暴雨主要集中于6-9月。年蒸發(fā)量為1350-1472mm，其中8月份蒸發(fā)量大于降雨量。多年平均相對(duì)濕度80-82%；多年平均雷暴日數(shù)36天，最多雷暴年56天；多年平均大霧51天，最多大霧年64天；全年平均日照1899.9小時(shí)，無(wú)霜期209天；最大積雪厚度15cm。夏季盛行南-西南風(fēng)，年平均風(fēng)速1.3-2.4m/s，冬季盛行西北風(fēng)，全年主導(dǎo)風(fēng)向以西南風(fēng)和西北風(fēng)為主，其頻率分為10%-25%。全年0-3.0m/s風(fēng)速所見比例為92.4%。7-9月份易受臺(tái)風(fēng)影響，據(jù)杭州氣象臺(tái)實(shí)測(cè)歷史最大風(fēng)速為28m/s（1967年8月），

52、風(fēng)向?yàn)?9ese。（三）水文本場(chǎng)地東南側(cè)為受降溪，溪寬20-25m，深3.0-4.0m左右，深0.3-0.5m，旱季流速緩慢，風(fēng)雨季節(jié)水流湍急，兩岸采用漿砌塊石護(hù)坡。場(chǎng)地范圍內(nèi)有一條近南北向的水渠，現(xiàn)已干涸，雜草叢生，僅雷雨季節(jié)有少量蓄水。（四）區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造與場(chǎng)地穩(wěn)定性依據(jù)區(qū)域的地質(zhì)、地震資料，存在于本區(qū)的球川-蕭山深斷裂、昌華-普陀大斷裂和孝豐-三門大斷裂，均為形成歷史悠久、延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、反復(fù)活動(dòng)多次，在近代地質(zhì)歷史上有過(guò)活動(dòng)的微弱活動(dòng)性斷裂。球川-蕭山深斷裂由江西弋陽(yáng)經(jīng)本省建德、蕭山、海寧入上海，成北東走向，寬1-5km，長(zhǎng)500km，形成于晚元古代；昌華-普陀大斷裂橫跨xx北部，西起浙皖邊

53、界，東至杭州灣外，寬20km，長(zhǎng)150km，形成于震旦紀(jì)中后期；孝豐-三門大斷裂，由孝豐向東，經(jīng)杭州南到寧海入三門灣，長(zhǎng)480km，形成于燕山期早期。三條斷裂相交于本區(qū)蕭山西興-聞堰間。上述微弱活動(dòng)性斷裂的新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，表現(xiàn)在浙北平原第三紀(jì)、第四紀(jì)堆積厚度（下沉幅度）的差異，以及有感地震兩個(gè)方面，有證據(jù)表明，斷裂最新活動(dòng)年代約為第四紀(jì)晚更新世（q3）晚期，距今約1萬(wàn)年以前，第四紀(jì)全新世以來(lái)無(wú)構(gòu)造錯(cuò)動(dòng)。根據(jù)史料記載，歷史上杭州曾發(fā)生過(guò)4級(jí)以上地震三次，如發(fā)生于公元929年的地震為5級(jí)，震中烈度度，震中區(qū)房屋有損壞，但未曾有有關(guān)地面水平移位、錯(cuò)位以及地裂記載。上述屬淺源構(gòu)造地震，并且本區(qū)近期地震活動(dòng)

54、傾向微弱，以震級(jí)小、強(qiáng)度弱、頻率低為特點(diǎn)。據(jù)此，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001，2008年版）對(duì)本地區(qū)劃為6度區(qū)是合適的。根據(jù)我省地震部門資料，上述斷裂最新活動(dòng)年代為第四紀(jì)晚更新世（q3），全新世（q4）無(wú)構(gòu)造錯(cuò)動(dòng)。根據(jù)杭州市志（1995年）本廠區(qū)近代歷史上僅有3級(jí)地震，按建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001，2008年版），擬建工程可不采取專門的抗震措施。從區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造和場(chǎng)地穩(wěn)定性角度分析，擬建場(chǎng)地適宜本工程建設(shè)。（五）地基巖石的構(gòu)成與特征根據(jù)本次詳勘結(jié)果顯示，擬建場(chǎng)地在地表下勘探深度范圍內(nèi)的地層主要屬第四紀(jì)覆蓋土層及基巖風(fēng)化層。1、第四紀(jì)覆蓋土層根據(jù)本次詳勘結(jié)果顯示，擬建

55、場(chǎng)地在地表下勘探深度范圍內(nèi)的第四紀(jì)覆蓋土層，可分為3個(gè)工程地質(zhì)層，共計(jì)4個(gè)亞層，現(xiàn)將各巖土層的工程性質(zhì)、分布特征自上而下分述如下：1雜填土：雜色，以黃灰色為主，局部夾褐灰色，濕，松散狀，以建筑垃圾為主，含少量生活垃圾，含35-50%的磚瓦碎塊、碎礫石，局部夾有少量塊石。層厚0.50-0.7m，全場(chǎng)局部分布。2耕土：褐灰、灰黃色，濕，松散狀，呈粘性土性，含少量有機(jī)質(zhì)及植物根系，局部夾少量碎石。層厚0.20-1.00m，全場(chǎng)大部分分布。含砂礫粉質(zhì)粘土：灰黃色，濕，飽和，可塑狀，含少量云母碎屑及有機(jī)質(zhì)，搖振反應(yīng)迅速，切面粗糙，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度低，韌性低。層厚0.20-3.20m，全場(chǎng)大部分分布。角

56、礫：黃灰、灰色，濕，中密-密室狀，含少量云母屑及50-56%的礫石，局部相變?yōu)樗槭?。礫石成分以凝灰?guī)r、砂巖為主。層厚1.40-5.90m，全場(chǎng)分布。2、基巖巖性及其風(fēng)化分布本次詳勘由于場(chǎng)地征地的原因，僅對(duì)山前谷地進(jìn)行鉆探，根據(jù)所揭露的場(chǎng)地下伏或局部出露的基巖，經(jīng)野外描述鑒別和巖樣鑒定分別有安山玢巖、角礫晶屑凝灰?guī)r、含角礫玻屑凝灰?guī)r、鈣質(zhì)巖屑砂巖、鈣質(zhì)含粉砂泥巖、玻屑凝灰?guī)r、強(qiáng)熔結(jié)玻屑凝灰?guī)r、含砂鈣質(zhì)石英粉砂巖等多種巖性。經(jīng)過(guò)分析歸并，將安山玢巖層號(hào)定位安山玢巖；將角礫晶屑凝灰?guī)r、含角礫玻屑凝灰?guī)r、玻屑凝灰?guī)r、強(qiáng)熔結(jié)玻屑凝灰?guī)r等統(tǒng)一以“晶屑玻屑凝灰?guī)r”定名。將鈣質(zhì)巖屑砂巖、鈣質(zhì)含粉沙泥巖、含砂鈣

57、質(zhì)石英粉砂巖等統(tǒng)一以“鈣質(zhì)粉砂巖”定名，本工程共出現(xiàn)安山玢巖和晶屑玻屑凝灰?guī)r。根據(jù)鉆孔底層描述、原位測(cè)試結(jié)果分析，本場(chǎng)地一期范圍內(nèi)出露、鉆孔揭露的基巖為侏羅系上統(tǒng)勞村塢組（j3l）凝灰?guī)r、安山玢巖，基巖節(jié)理較發(fā)育。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，其節(jié)理主要產(chǎn)狀為12065，節(jié)理密度1-2條/m，節(jié)理面平直，延伸2-3m；20566，節(jié)理密度1-3條/m，節(jié)理面平直，延伸1-2m。各巖層巖性特征、風(fēng)化程度和分布特征描述如下：1全風(fēng)化安山玢巖：灰白夾黃色，濕，母巖成分與結(jié)構(gòu)全部遭破壞，基本風(fēng)化呈土狀，手捏易碎。層厚0.50-8.90m，全場(chǎng)大部分分布。2強(qiáng)風(fēng)化安山玢巖：紫褐夾灰白色，母巖成分與結(jié)構(gòu)大部分已風(fēng)化，節(jié)理裂隙十分發(fā)育，所取巖芯風(fēng)化呈碎塊狀，手掰能斷。局部夾中等風(fēng)化巖石，采用89金剛鉆鉆進(jìn)，鉆進(jìn)速度約為30-32分鐘/米，鉆進(jìn)時(shí)鉆機(jī)平穩(wěn)。根據(jù)巖石薄片鑒定，巖石具斑狀結(jié)構(gòu)，斑晶含量約為6%，為中粒斜長(zhǎng)石?；|(zhì)具交織結(jié)構(gòu)，以斜長(zhǎng)石為主，輝石、磁鐵礦各少