《物業(yè)管理實務》案例題

1、腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袈肅莁薃羇膆薆葿羆羋荿螈羅羈膂螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羂肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅螞膇莁蒁蟻芀薇蝿螀罿莀蚅螀肂薅薁蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄螄羀芇蒀襖肂蒃螈袃膅芆蚄袂莇蒁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袈肅莁薃羇膆薆葿羆羋荿螈羅羈膂螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羂肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅螞膇莁蒁蟻芀薇蝿螀罿莀蚅螀肂薅薁蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄螄羀芇蒀襖肂蒃螈袃膅芆蚄袂莇蒁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袈肅莁薃羇膆薆葿羆羋荿螈羅羈膂螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羂肄羋螀羈

2、膆蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅螞膇莁蒁蟻芀薇蝿螀罿莀蚅螀肂薅薁蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄螄羀芇蒀襖肂蒃螈袃膅芆蚄袂莇蒁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袈肅莁薃羇膆薆葿羆羋荿螈羅羈膂螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羂肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅螞膇莁蒁蟻芀薇蝿螀罿莀蚅螀肂薅薁蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄螄羀芇蒀襖肂蒃螈袃膅芆蚄袂莇蒁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袈肅莁薃羇膆薆葿羆羋荿螈羅羈膂螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羂肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅螞膇莁蒁蟻芀薇蝿螀罿莀蚅螀肂薅薁蝿

3、芄莈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄螄羀芇蒀襖肂蒃螈袃膅芆蚄袂莇蒁蝕袁肇莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薈蚇袈肅莁薃羇膆薆葿羆羋荿螈羅羈膂螃羄膀蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羂蒅蒁羂肄羋螀羈膆蒄蚆肀艿芇薂聿羈蒂蒈肈肁芅袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅螞膇莁蒁蟻芀薇蝿螀罿莀蚅螀肂薅薁蝿芄莈薇螈莆芁袆螇肆蒆螂螆膈艿蚈螅芁蒅薄螄羀芇蒀襖肂蒃螈蒀螂袃節(jié)葿襖肈膈蒈蚄袁膄蕆螆膇肀蕆衿羀莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿莁薁螇羄芇薁袀袇膃薀蕿肅聿蕿螞袆莇薈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂蒄蚅袀肈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈艿袇膄莇莈薇羇芃莇蠆膃腿莆螁羅肅蒞羄螈蒃莄蚃肄荿莃螆袆芅莃袈肂膁莂薇裊肇蒁蝕肀莆蒀螂袃節(jié)葿襖肈膈蒈蚄袁膄蕆螆膇肀蕆

4、衿羀莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿莁薁螇羄芇薁袀袇膃薀蕿肅聿蕿螞袆莇薈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂蒄蚅袀肈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈艿袇膄莇莈薇羇芃莇蠆膃腿莆螁羅肅蒞羄螈蒃莄蚃肄荿莃螆袆芅莃袈肂膁莂薇裊肇蒁蝕肀莆蒀螂袃節(jié)葿襖肈膈蒈蚄袁膄蕆螆膇肀蕆衿羀莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿莁薁螇羄芇薁袀袇膃薀蕿肅聿蕿螞袆莇薈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂蒄蚅袀肈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈艿袇膄莇莈薇羇芃莇蠆膃腿莆螁羅肅蒞羄螈蒃莄蚃肄荿莃螆袆芅莃袈肂膁莂薇裊肇蒁蝕肀莆蒀螂袃節(jié)葿襖肈膈蒈蚄袁膄蕆螆膇肀蕆衿羀莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿莁薁螇羄芇薁袀袇膃薀蕿肅聿蕿螞袆莇薈螄肁芃蚇

5、袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂蒄蚅袀肈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈艿袇膄莇莈薇羇芃莇蠆膃腿莆螁羅肅蒞羄螈蒃莄蚃肄荿莃螆袆芅莃袈肂膁莂薇裊肇蒁蝕肀莆蒀螂袃節(jié)葿襖肈膈蒈蚄袁膄蕆螆膇肀蕆衿羀莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿莁薁螇羄芇薁袀袇膃薀蕿肅聿蕿螞袆莇薈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂蒄蚅袀肈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈艿袇膄莇莈薇羇芃莇蠆膃腿莆螁羅肅蒞羄螈蒃莄蚃肄荿莃螆袆芅莃袈肂膁莂薇裊肇蒁蝕肀莆蒀螂袃節(jié)葿襖肈膈蒈蚄袁膄蕆螆膇肀蕆衿羀莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿莁薁螇羄芇薁袀袇膃薀蕿肅聿蕿螞袆莇薈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂蒄蚅袀肈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈艿袇膄莇莈薇羇芃莇蠆膃腿莆螁羅肅蒞

6、羄螈蒃莄蚃肄荿莃莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃肇荿蒀衿肇蒂蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆螂袂肂羋薅螈肁莀螁蚄膁蒃薄羂膀膂莆袈腿芅薂襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅蒀羈節(jié)蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀羄芆螀螆羃荿薃螞羂薁蒞肀羂芁蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃肇荿蒀衿肇蒂蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆螂袂肂羋薅螈肁莀螁蚄膁蒃薄羂膀膂莆袈腿芅薂襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅蒀羈節(jié)蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀羄芆螀螆羃荿薃螞羂薁蒞肀羂芁蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃肇荿蒀衿肇蒂蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅

7、膆螂袂肂羋薅螈肁莀螁蚄膁蒃薄羂膀膂莆袈腿芅薂襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅蒀羈節(jié)蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀羄芆螀螆羃荿薃螞羂薁蒞肀羂芁蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃肇荿蒀衿肇蒂蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆螂袂肂羋薅螈肁莀螁蚄膁蒃薄羂膀膂莆袈腿芅薂襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅蒀羈節(jié)蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀羄芆螀螆羃荿薃螞羂薁蒞肀羂芁蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃肇荿蒀衿肇蒂蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羆肅膆螂袂肂羋薅螈肁莀螁蚄膁蒃薄羂膀膂莆袈腿芅薂襖膈蕆蒅螀膇膇蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膅蒃蒁螇芄

8、膃蚇蚃芃芅蒀羈節(jié)蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀羄芆螀螆羃荿薃螞羂薁蒞肀羂芁蟻羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃肇荿蒀衿肇蒂蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄肅膄薃蝕螃莀葿蝕裊膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莇螄螄芇芃螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)薅袈膇肅蒁袈袇莁莇蒄罿膃芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆薂襖莇莃薁羆膀艿薀肈羃蚈蕿袈膈薄薈羀肁蒀薇肅芇莆薆螂聿節(jié)薆襖芅薀蚅羇肈蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆羋螞羈芁芄蟻肅膄薃蝕螃莀葿蝕裊膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莇螄螄芇芃螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)薅袈膇肅蒁袈袇莁莇蒄罿膃芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆薂襖莇莃薁羆膀艿薀肈羃蚈蕿

9、袈膈薄薈羀肁蒀薇肅芇莆薆螂聿節(jié)薆襖芅薀蚅羇肈蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆羋螞羈芁芄蟻肅膄薃蝕螃莀葿蝕裊膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莇螄螄芇芃螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)薅袈膇肅蒁袈袇莁莇蒄罿膃芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆薂襖莇莃薁羆膀艿薀肈羃蚈蕿袈膈薄薈羀肁蒀薇肅芇莆薆螂聿節(jié)薆襖芅薀蚅羇肈蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆羋螞羈芁芄蟻肅膄薃蝕螃莀葿蝕裊膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莇螄螄芇芃螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)薅袈膇肅蒁袈袇莁莇蒄罿膃芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆薂襖莇莃薁羆膀艿薀肈羃蚈蕿袈膈薄薈羀肁蒀薇肅芇莆薆螂聿節(jié)薆襖芅薀蚅羇肈蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆羋螞羈芁芄蟻肅膄薃蝕螃莀葿蝕

10、裊膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莇螄螄芇芃螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蕿衿羅節(jié)薅袈膇肅蒁袈袇莁莇蒄罿膃芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆薂襖莇莃薁羆膀艿薀肈羃蚈蕿袈膈薄薈羀肁蒀薇肅芇莆薆螂聿節(jié)薆襖芅薀蚅羇肈蒆蚄聿芃莂蚃蝿肆羋螞羈芁芄蟻肅膄薃蝕螃莀葿蝕裊膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀羄蒆螆袂腿莂螅肄羂莇螄螄芇芃螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螀袁袇蒈蒀蚄膆蕆薂袀肂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄肁薇螁袀肁蠆羆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈膈薃螇袇膇蚆薀膅膆蒞螆膁膅薈蚈肇膅蝕襖羃膄莀蚇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃袆艿蒈衿袂艿蟻螂膀羋莀羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肅莄葿螇罿莃螞蕿羅莂莁裊袁莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇蒈

11、蒀蚄膆蕆薂袀肂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄肁薇螁袀肁蠆羆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈膈薃螇袇膇蚆薀膅膆蒞螆膁膅薈蚈肇膅蝕襖羃膄莀蚇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃袆艿蒈衿袂艿蟻螂膀羋莀羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肅莄葿螇罿莃螞蕿羅莂莁裊袁莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆薂袀肂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄肁薇螁袀肁蠆羆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈膈薃螇袇膇蚆薀膅膆蒞螆膁膅薈蚈肇膅蝕襖羃膄莀蚇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃袆艿蒈衿袂艿蟻螂膀羋莀羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肅莄葿螇罿莃螞蕿羅莂莁裊袁莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆薂袀肂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄肁薇螁袀肁蠆羆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈膈薃螇袇膇蚆薀膅膆蒞螆膁膅

12、薈蚈肇膅蝕襖羃膄莀蚇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃袆艿蒈衿袂艿蟻螂膀羋莀羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肅莄葿螇罿莃螞蕿羅莂莁裊袁莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆薂袀肂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄肁薇螁袀肁蠆羆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈膈薃螇袇膇蚆薀膅膆蒞螆膁膅薈蚈肇膅蝕襖羃膄莀蚇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃袆艿蒈衿袂艿蟻艿螈裊羈薄蚄襖肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄羂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿罿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅肅肇節(jié)螃肄膀蕆蠆肅節(jié)芀薅肂肂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆薄螆蚇羆莆螞蚆肈薂薈螅膁蒞蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁節(jié)蟻衿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆羋艿螈裊羈薄蚄襖肀莇薀袃

13、膂薃蒆袃芅莆螄羂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿罿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅肅肇節(jié)螃肄膀蕆蠆肅節(jié)芀薅肂肂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆薄螆蚇羆莆螞蚆肈薂薈螅膁蒞蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁節(jié)蟻衿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆羋艿螈裊羈薄蚄襖肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄羂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿罿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅肅肇節(jié)螃肄膀蕆蠆肅節(jié)芀薅肂肂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆薄螆蚇羆莆螞蚆肈薂薈螅膁蒞蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁節(jié)蟻衿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆羋艿螈裊羈薄蚄襖肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄羂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿罿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅肅肇節(jié)螃肄

14、膀蕆蠆肅節(jié)芀薅肂肂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆薄螆蚇羆莆螞蚆肈薂薈螅膁蒞蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀螅蝿膁節(jié)蟻衿芄蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆羋艿螈裊羈薄蚄襖肀莇薀袃膂薃蒆袃芅莆螄羂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿罿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅肅肇節(jié)螃肄膀蕆蠆肅節(jié)芀薅肂肂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆薄袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈螅芀蒅薄襖莃芇袂襖肂蒃螈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇羈肅莁薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖羂肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈螅芀蒅薄襖莃芇袂襖肂蒃螈袃芅芆螄袂

15、莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇羈肅莁薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖羂肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈螅芀蒅薄襖莃芇袂襖肂蒃螈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇羈肅莁薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂莄蒅襖羂肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆蚃袆螇肆蒆螂螆膈螞蚈螅芀蒅薄襖莃芇袂襖肂蒃螈袃芅芆螄袂莇薁蝕袁肇莄薆袀腿蕿裊衿芁莂螁袈莄薈蚇羈肅莁薃羇膆薆葿羆莈荿袇羅肈蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)蚃薅羂

16、莄蒅襖羂肄羋螀肁膆蒄蚆肀艿芆薂聿羈蒂薈肈膁蒞袇肇芃薀螃肆蒞莃蠆肆肅蕿薅膅膇莁袃膄芀薇蝿膃莂莀蚅膂膂薅蟻蝿芄蒈薇螈莆芁蒃莄蚃肄荿莃螆艿芅莃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀莆蒀螂袃莂葿羄肈羋蒈蚄羈膄蕆螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒅薂蚅節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀膃薀羂肅蒁蕿蟻袆莇蚈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅螈袂蒄蚅袀膈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃蝿蠆膂艿莆袁羅膄蒞羄芁蒃莄蚃肄荿莃螆艿芅莃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀莆蒀螂袃莂葿羄肈羋蒈蚄羈膄蕆螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒅薂蚅節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀膃薀羂肅蒁蕿蟻袆莇蚈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅螈袂蒄蚅袀膈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀

17、罿羇芃蝿蠆膂艿莆袁羅膄蒞羄芁蒃莄蚃肄荿莃螆艿芅莃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀莆蒀螂袃莂葿羄肈羋蒈蚄羈膄蕆螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒅薂蚅節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀膃薀羂肅蒁蕿蟻袆莇蚈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅螈袂蒄蚅袀膈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃蝿蠆膂艿莆袁羅膄蒞羄芁蒃莄蚃肄荿莃螆艿芅莃袈肂膁蒂羀裊蒀蒁蝕肀莆蒀螂袃莂葿羄肈羋蒈蚄羈膄蕆螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃肆薃裊羆蒅薂蚅節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀膃薀羂肅蒁蕿蟻袆莇蚈螄肁芃蚇袆襖腿蚆薆聿肅蚅螈袂蒄蚅袀膈莀蚄羃羀芆蚃螞膆膂螞螅罿肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈罿薇蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肆薂蚆裊肆

18、芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂肂羋薅螈膁莀螁蚄膁蒃薃羂膀膂蝿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈罿薇蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肆薂蚆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂肂羋薅螈膁莀螁蚄膁蒃薃羂膀膂蝿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈罿薇蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肆薂蚆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂肂羋薅螈膁莀螁蚄膁蒃薃羂膀膂蝿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆

19、艿蒃羅膅莁蚈袁芅蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈荿蒄螂羄莈薇薄袀莇芆螀螆羃葿薃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈罿薇蒂肇肈芇蚈羃肇荿蒀衿肆薂蚆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅薈螂袂肂羋薅螈膁莀螁蚄膁蒃薃羂膀膂蝿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羅螃羈芆蒈袂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蠆衿肅節(jié)薅袈膇膅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薆膅聿蚄蚆襖芅薀蚅羇肈蒆蚄聿芃莂蚃衿肆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃蝕膆莀葿蝕裊膃蒞蝿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆薆螆羂腿蒁螅肄蒅莇螄膇芇蚆螄袆肀薂螃羈芆蒈袂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蠆衿肅節(jié)薅袈膇膅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄

20、襖莇莃薁羆膀艿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薆膅聿蚄蚆襖芅薀蚅羇肈蒆蚄聿芃莂蚃衿肆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃蝕膆莀葿蝕裊膃蒞蝿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆薆螆羂腿蒁螅肄蒅莇螄膇芇蚆螄袆肀薂螃羈芆蒈袂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蠆衿肅節(jié)薅袈膇膅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薆膅聿蚄蚆襖芅薀蚅羇肈蒆蚄聿芃莂蚃衿肆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃蝕膆莀葿蝕裊膃蒞蝿羈莈芁螈肀膁薀螇螀莆薆螆羂腿蒁螅肄蒅莇螄膇芇蚆螄袆肀薂螃羈芆蒈袂肁聿莄袁螀芄芀袀袃肇蠆衿肅節(jié)薅袈膇膅蒁袈袇莁莇袇罿膃蚅袆肂荿薁羅膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄肇膅蝕襖羃膄螂蚇節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄蚅肄芁蚆袀羀芀莆蚃羆艿

21、薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈蒈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆螞袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅羈膈薃螇袇膇螆羃芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃膄螂蚇節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄蚅肄芁蚆袀羀芀莆蚃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈蒈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆螞袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅羈膈薃螇袇膇螆羃芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃膄螂蚇節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄蚅肄芁蚆袀羀芀莆蚃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿莀

22、薆袃肅荿蚈蚆羈蒈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆螞袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅羈膈薃螇袇膇螆羃芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃膄螂蚇節(jié)膃蒂袂膈節(jié)薄蚅肄芁蚆袀羀芀莆蚃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇節(jié)螃肄膀蕆蝿肅莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肁芆薄螆肀荿莆螞腿肈薂薈螅膁蒞蒄螅芃薀袂螄肅莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁莀芄衿螀聿蒀螅衿膁節(jié)蟻衿芄蒈薇袈羃芁蒃袇膆蒆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄襖肀莇薀袃膂薃蒆羃芅莆螄羂羄薁蝕羈肇莄薆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇節(jié)螃肄膀蕆蝿肅莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肁芆薄螆肀荿莆螞腿肈薂薈螅

23、膁蒞蒄螅芃薀袂螄肅莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁莀芄衿螀聿蒀螅衿膁節(jié)蟻衿芄蒈薇袈羃芁蒃袇膆蒆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄襖肀莇薀袃膂薃蒆羃芅莆螄羂羄薁蝕羈肇莄薆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芅芃蕿肆羅葿蒅肅肇節(jié)螃肄膀蕆蝿肅莂芀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肁芆薄螆肀荿莆螞腿肈薂薈螅膁蒞蒄螅芃薀袂螄肅莃螈螃膅蚈蚄螂芇蒁薀螁莀芄衿螀聿蒀螅衿膁節(jié)蟻衿芄蒈薇袈羃芁蒃袇膆蒆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄襖肀莇薀袃膂薃蒆羃芅莆螄羂羄薁蝕羈肇莄薆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁芅螇羇膃肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕罿袇芃蝕蠆膃腿蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿螆蚆腿膅莃螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀莆莀螂芆節(jié)荿裊聿膈莈羇袁蒆莈蚇肇莂莇蝿袀羋蒆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅葿蒃

24、裊羆蒞蒂羈膂芁蒂蚇羅膇蒁螀膀肅蒀袂羃莂蕿薂膈羋薈蚄羈膄薇袆膇腿薆罿聿蒈薆蚈袂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薂肆肂螞蚅衿莁蟻螇肄芇蝕罿袇芃蝕蠆膃腿蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿螆蚆腿膅莃螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀莆莀螂芆節(jié)荿裊蚆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蕆袆肅蒈蚃螂肂膈蒅蚈肂芀蟻肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿螆裊膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆蒀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆芀節(jié)蒆羈艿莄螞襖羋蕆蒄螀芇芆蝕螆芆荿薃肅芅蒁螈羈芄薃薁袇芄芃螇螃羀蒞蕿蠆罿蒈螅羇羈膇薈羃羇莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蕆袆肅蒈蚃螂肂膈蒅蚈肂芀蟻肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿螆裊膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆蒀羈膂莈蚅袇膁

25、蒀蒈螃膀膀蚃蠆芀節(jié)蒆羈艿莄螞襖羋蕆蒄螀芇芆蝕螆芆荿薃肅芅蒁螈羈芄薃薁袇芄芃螇螃羀蒞蕿蠆罿蒈螅羇羈膇薈羃羇莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蕆袆肅蒈蚃螂肂膈蒅蚈肂芀蟻肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇蝕肇葿薀罿膆腿螆裊膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆蒀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆芀節(jié)蒆羈艿莄螞襖羋蕆蒄螀芇芆蝕螆芆荿薃肅芅蒁螈羈芄薃薁袇芄芃螇螃羀蒞蕿蠆罿蒈螅羇羈膇薈羃羇莀袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蕆袆肅蒈蚃螂肂膈薀螃膆蒞螆膁膅薈薈肇膅蝕襖羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄袁羀芀莆蚃袆艿蒈衿螂艿蟻螞膀羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肅莄葿螆罿莃薂蕿羅莂莁螅袁莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇肅蒀蚄螃肄

26、薂袀肂肅節(jié)螞肈肂蒄羈羄肁薇螁袀肁蠆薄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羈膈薃螇袇膇芃薀螃膆蒞螆膁膅薈薈肇膅蝕襖羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄袁羀芀莆蚃袆艿蒈衿螂艿蟻螞膀羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肅莄葿螆罿莃薂蕿羅莂莁螅袁莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇肅蒀蚄螃肄薂袀肂肅節(jié)螞肈肂蒄羈羄肁薇螁袀肁蠆薄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羈膈薃螇袇膇芃薀螃膆蒞螆膁膅薈薈肇膅蝕襖羃膄莀蚇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄芁芄袁羀芀莆蚃袆艿蒈衿螂艿蟻螞膀羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄莄莇薁肅莄葿螆罿莃薂蕿羅莂莁螅袁莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇肅蒀蚄螃肄薂袀肂肅節(jié)螞肈肂蒄羈羄肁薇螁袀肁芆膁螆蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄螅袀膈莀螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂

27、芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆羋艿螈裊羈膂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅薂肇節(jié)莁蟻膀蕆蠆蟻衿芀薅蝕羂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆膁螆蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄螅袀膈莀螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆羋艿螈裊羈膂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅薂肇節(jié)莁蟻膀蕆蠆蟻衿芀薅蝕羂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆膁螆蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄螅袀膈莀螄羃莃蚈螃膅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節(jié)蟻蝿袁蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆羋艿螈裊羈膂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃

28、袂莆莂袂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁芅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅薂肇節(jié)莁蟻膀蕆蠆蟻衿芀薅蝕羂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆膁螆蚇羆莆螞蚆蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈艿螇肄芇羋蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈艿螇肄芇羋

29、蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁莂蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂 物業(yè)管理實務案例第一章 物業(yè)服務企業(yè)案例題：一、劉某擬成立一家物業(yè)管理有限公司。(1)物業(yè)管理公司的特征歸納起來，包括哪些？(2)設立物業(yè)管理有限公司最低的注冊資本為多少？(3)該新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級為幾級？(4)新設立的物業(yè)服務企業(yè)中物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于多少人？(5)新設立的物業(yè)服務企業(yè)在領

30、取營業(yè)執(zhí)照之日起多少天內(nèi)，持有關資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)？(6)該公司剛剛設立，規(guī)模很小，業(yè)務量有限，該公司可以采用的最合適的是什么企業(yè)組織形式？(7)劉某設立物業(yè)服務企業(yè)需要做哪些工作？(8)該企業(yè)設置物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)需要考慮哪些因素？【答案】1、是獨立的企業(yè)法人、屬于服務性的企業(yè)、具有一定的社會公共管理性質(zhì)的職能。2、50萬元。3、三級，并設一年的暫定期。4、不少于10人。5、30天內(nèi)。6、直線制。7、需要做如下工作：設立物業(yè)服務企業(yè)，必須到工商行政管理部門辦理注冊登記。包括公司選址、企業(yè)名稱預先核準、確定合法的股東人數(shù)、公司組成人員、注冊資本驗資、公司章程等事項。物業(yè)服務企

31、業(yè)資質(zhì)的申報。在物業(yè)服務企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門申報資質(zhì)。資料包括：營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同、管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。8、企業(yè)戰(zhàn)略因素、外部環(huán)境因素、技術(shù)因素、組織規(guī)模及所處階段。二、物業(yè)管理單位隸屬于原來的房地產(chǎn)開發(fā)公司。為了承攬外部業(yè)務和擴大規(guī)模，該企業(yè)經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)公司同意決定重組。該公司管理三個住宅小區(qū)，三個住宅小區(qū)分別是多層住宅20萬平方米，多層住宅25萬平方米和高層住宅15萬平方米，2006年11月30日取得了營業(yè)執(zhí)照，擬向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請資質(zhì)。(1)物業(yè)服務企

32、業(yè)有哪些常見模式?每個模式的特點有哪些?該企業(yè)重組設置的企業(yè)是什么模式?(2)物業(yè)服務企業(yè)有哪些特點?(3)該企業(yè)可以登記的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)為幾級?(4)該企業(yè)向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，最遲的時間是哪一天?【答案】 1物業(yè)管理的常見模式有房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司、獨立的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團公司。 房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司是指房地產(chǎn)建設單位成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設立不屬于企業(yè)的專門部門，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是房地產(chǎn)建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和其他單位

33、，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司構(gòu)成。集團總公司是宏觀控制機構(gòu)，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責。該企業(yè)重組后的模式是獨立的物業(yè)服務企業(yè)。 2物業(yè)服務企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。其特征可以歸納為以下三點：物業(yè)服務企業(yè)是企業(yè)法人；物業(yè)服務企業(yè)屬于服務性企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。 3三級(暫定)。 42006年12月29日。 第二章 物業(yè)管理服務招標投標案例題：一、某物業(yè)業(yè)主大會甲擬采用招標方式選擇物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司乙擬參加投標。請回答以下問

34、題。問題一：甲決定采用公開招標方式招標，其除了通過公共媒介發(fā)布招標公告外，還需要在其中發(fā)布招標公告的媒體有( )。a、中國國家建設部網(wǎng) b、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)c、中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) d、中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)【答案】cd問題二：由于該項目規(guī)模較大，也比較復雜，投標人在獲得招標文件后，招標人應統(tǒng)一安排投標人會議，稱作 ( )。a、評審會議 b、資格審查會議c、標前會議 d、招標人會議【答案】c問題三：若甲方是建設單位，招標管理對象是新建物業(yè)，甲方可以如何選擇物業(yè)管理單位？【答案】(1)招標方式：可以選擇邀請招標和公開招標。邀請招標應當向3個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出招標邀請。公開招標應當通過公開媒體發(fā)

35、布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布招標公告。(2)發(fā)布招標文件，組織標前會議。(3)投標申請人資格預審。(4)接受投標文件。(5)成立評標委員會，評標，中標，簽訂合同。(6)如果投標人少于3個或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。問題四：乙方在獲取招標信息后首先需要做的是什么？包括哪些內(nèi)容？【答案】(1)組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估。(2)具體內(nèi)容包括：投標物業(yè)的基本情況，招標物業(yè)項目的定位，業(yè)主的需求，建設單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以了解是否

36、有誠意合作并具備履約合同的實力，招標條件和招標過程，競爭對手、企業(yè)自身條件分析。第三章 物業(yè)管理合同案例題：一、劉先生購買了一套位于頂層的商品房，“入住時與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)管理服務協(xié)議和管理規(guī)約中都有明確的規(guī)定：為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄?！比胱『?，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認為：這是自己的房子，自己有權(quán)利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)

37、公司因此把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款；劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持?劉先生在此案中的不當之處?物業(yè)公司在操作中的錯誤所在?【答案】(1)a物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù)，應予以駁回；b訴劉先生拆除陽臺及護欄的請求予以支持；c此案的訴訟費應由雙方分擔。(2)業(yè)主應合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽臺和加裝護欄，不僅侵犯了其他相關業(yè)主的利益，而且違反了前期物業(yè)管理服務協(xié)議和業(yè)主公約的約定，行為不當。(3)首先，作為物業(yè)公司不是行政

38、管理部門也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款；其次，物業(yè)公司應依照合同約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。二、a房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)入住，當時的物業(yè)管理工作由a房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和入住的臨近，a開發(fā)商找到b物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年的物業(yè)管理合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給b物業(yè)管理公司。按合同約定，b物業(yè)公司要向a開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。請問a開發(fā)商與b物業(yè)管理公司簽訂為期十年的物業(yè)管理合同效力如何?a開發(fā)商要求公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效? 【答案】(1)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂

39、的合同，屬前期物業(yè)服務合同。物業(yè)管理條例規(guī)定，前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。故即便開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之后，前期物業(yè)服務合同對小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。(2)開發(fā)商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權(quán)人的身份，在房屋交付后物業(yè)管理合同的實際履約當事人是各個業(yè)主和物業(yè)管理公司。對于代他人簽署的合同，開發(fā)商借機會收取履約保證金和承包金歸己所有，是侵犯實際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無效。第四章 早期介入與前期物業(yè)管理案例題

40、：一、物業(yè)管理的早期介入對于優(yōu)化設計、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問：(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介入在物業(yè)建設各階段有哪些主要內(nèi)容?【答案】(1)物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多。作為開發(fā)商在開發(fā)建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公閉的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設成本、提高效益，最大限度地促進產(chǎn)品銷售。開發(fā)商在開發(fā)建設中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助

41、其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。開發(fā)商需要一個事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準備，實現(xiàn)物業(yè)管理服務的高起點、高標準，使廣

42、大業(yè)戶受益。減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾，減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。(2)早期介入的作用包括：優(yōu)化設計、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)管理作充分準備、有助于提高建設單位的開發(fā)效益。(3)早期介入的內(nèi)容：可行性研究階段：根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容；根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質(zhì)量標準；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準；設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。規(guī)劃設計階段：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建設；就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性

43、提出意見或建議；提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶

44、提供物業(yè)管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。第五章 物業(yè)的承接查驗案例題一、a公司建設了一座涉外商務大廈，由于當時a公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗和能力，便招標了f公司作為專業(yè)機構(gòu)負責該項目的物業(yè)管理工作。由于f公司是以低價中標，因而財務壓力很大，在實際管理運作中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即a公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構(gòu)接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正?！钡淖?/p>

45、樣下簽了名。春夏之交，在進行空調(diào)運行準備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對機組的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。f公司要求a公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而a公司則認為f公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分。這時f公司的律師出場了，手里拿著有a公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹陀〖騛公司提出了法律交涉。請問a公司在這場“物業(yè)管理機構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?【答案】(1)在物業(yè)管理機構(gòu)更迭的移交工作中，各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承

46、接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，a公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)驗和能力，a公司的失誤在于空調(diào)機組驗收時沒有進行開機運行，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑，而不能草率簽字。(2)在這種情況下，a公司應聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜襾碇笇б平晃募钠鸩莺椭笇б平还ぷ鞯倪M行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。第六章 入住與裝修管理案例題一、某女士購買了一套期房，在辦理人住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有

47、達到人住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質(zhì)量問題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費?請問你認為該女士是否應該交納出國期間的物業(yè)管理費，為什么?假如你是該物業(yè)公司的客戶服務經(jīng)理，會如何處理?【答案】(1)該女士應該交物業(yè)管理費。該女士在辦理入住手續(xù)時，所提出的房屋內(nèi)部問題，應由房屋出賣人即開發(fā)商負責修復解決，與物業(yè)公司無關。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證房屋未達到交付條件，該女士不能以此為理

48、由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住日起應向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費。從法律的角度，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。因為物業(yè)管理服務主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設施服務的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務。故房屋內(nèi)部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費的理由。如果當時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領取鑰匙，則另當別論了。(2)耐心向該女士說明其應當交納物業(yè)管理費的理由。對于房屋

49、細部問題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決。二、付先生2004年購買了一套120平方米的住房，去同年8月，開發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關入住手續(xù)后，付先生高高興興地領到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下，付先生對新房進行驗收。在驗收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。兩個月后，物業(yè)公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗房確認：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求付先生

50、交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。付先生認為，物業(yè)費應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見爭論不休。請問物業(yè)公司是否應收取付先生這段時間的物業(yè)管理費?如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費則應該向誰收取?為什么?【答案】(1)物業(yè)公司不應該收取付先生這段時間的物業(yè)管理費。付先生第一次交房驗收時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗收雙方確認商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。(2)根據(jù)國務院物業(yè)管理條例第

51、四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費，物業(yè)公司應向開發(fā)商收取，而不應由業(yè)主承擔。三、某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的項目經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責令其拆除私裝物，為什么?【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃要求，

52、并應征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關規(guī)定。應對樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔賠償責任。依據(jù)物業(yè)管理條例物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責令顧拆除私裝物，若其不理會，應及時向有關部門報告。四、如果你是物業(yè)公司工程部主管，負責物業(yè)裝飾裝修管理工作。1、請說明

53、物業(yè)裝飾裝修管理服務包括哪些內(nèi)容?2、在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應重點核查哪些內(nèi)容?【答案】1、物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有：（1）物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理；（2）物業(yè)裝飾裝修管理的要求；（3）裝飾裝修服務費用和垃圾清運的管理；（4）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。2、在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應重點核查以下內(nèi)容：(1)要檢查裝飾裝修項目：是否為已登記的項目，檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，指導用戶及時申報，辦理相關手續(xù)。(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設備是

54、否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運有無亂堆放裝修戶門是否保持清潔衛(wèi)生等。第七章 房屋及設備設施管理案例題一、某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己人為造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。物業(yè)公司認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔。請問：1、 樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損

55、失應該由誰來承擔?2、 在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔?【答案】1、根據(jù)建設部下發(fā)的商品房實行住宅質(zhì)量保證書的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔責任。本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)公司提供服務的公共性質(zhì)的，物業(yè)公司沒有權(quán)力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應由該業(yè)主個人承擔。若本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后

56、，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。2、物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業(yè)主家進行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業(yè)主)。緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：樓下業(yè)主損失不斷擴大。業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。進入樓

57、上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。3、為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，物業(yè)公司與業(yè)主最好在管理規(guī)約或服務合同中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。二、陽光小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設置

58、防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問：1、 物業(yè)公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?2、 602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負有責任?【答案】1、根據(jù)國務院頒布的物業(yè)管理條例和建設部發(fā)布的城市新建住宅小區(qū)管理辦法的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應承擔主要責任。2、華某未經(jīng)