東莞南城中天城市之門(mén)項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售建議報(bào)告ppt課件

1、中國(guó)首席商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商中國(guó)首席商業(yè)地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商致：廣東中天公司東莞南城東莞南城中天中天城市之門(mén)工程商業(yè)城市之門(mén)工程商業(yè)銷(xiāo)售建議報(bào)告銷(xiāo)售建議報(bào)告 2021年年07月月11日日 PART 1回本周期回本周期返算售價(jià)返算售價(jià)10年回本年回本12年回本年回本15年回本年回本20年回本年回本年回報(bào)率年回報(bào)率8%7%6%5%50元元/月月7500元元/8600元元/10000元元/12000元元/82元元/月月12,300元元/14,000元元/16,500元元/19,680元元/100元元/月月15,000元元/17,000元元/20,000元元/24,000元元/按照鋪位及人流的對(duì)比，本工程商鋪

2、的租金范圍約50-100元/M2，按上述計(jì)算其基準(zhǔn)價(jià)錢(qián)在82元/M2；但本工程個(gè)別商鋪面積較小約40M2/間，其月租金假設(shè)在5000元/月以?xún)?nèi)，那么其投資具有較大的價(jià)值；本工程15年回收期內(nèi)的租金均價(jià)約為90元/M2，15年內(nèi)的報(bào)答率較為可觀，故本工程根本價(jià)錢(qián)建議在16,500元/M2較為合理。商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)錢(qián)制定商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)錢(qián)制定人流（含方便到達(dá)性）人流（含方便到達(dá)性）進(jìn)深面寬比進(jìn)深面寬比面積大小面積大小方正間隔方正間隔50%15%10%25分值闡明：分值闡明： 1 1、人流量：、人流量：A A、是商業(yè)價(jià)值能否最大化的首要要素，故比例較高占、是商業(yè)價(jià)值能否最大化的首要要素，故比例較高占50%50%

3、，主要思索地段、道路、交通、小區(qū)，主要思索地段、道路、交通、小區(qū)主入口等要素；主入口等要素；B B、街角及小區(qū)入口處，屬于主干道，商業(yè)價(jià)值較高；、街角及小區(qū)入口處，屬于主干道，商業(yè)價(jià)值較高；C C、超市主力店，人流量固定，加上已具備現(xiàn)樓展現(xiàn)條件，故其商業(yè)價(jià)值次之、超市主力店，人流量固定，加上已具備現(xiàn)樓展現(xiàn)條件，故其商業(yè)價(jià)值次之; ;D D、小區(qū)行人出入口，屬小區(qū)內(nèi)商鋪，價(jià)值較低。、小區(qū)行人出入口，屬小區(qū)內(nèi)商鋪，價(jià)值較低。2 2、面積比：、面積比：A A、面積小，其單價(jià)可適當(dāng)提高，但總價(jià)低，易于銷(xiāo)售；、面積小，其單價(jià)可適當(dāng)提高，但總價(jià)低，易于銷(xiāo)售；B B、面積大，其單價(jià)無(wú)法提高，由于高總價(jià)的緣由

4、，故存在較大的銷(xiāo)售難度。、面積大，其單價(jià)無(wú)法提高，由于高總價(jià)的緣由，故存在較大的銷(xiāo)售難度。3 3、面深比：、面深比：面寬大，進(jìn)深小，其商業(yè)價(jià)值較高；相反那么較低，思索到本工程進(jìn)深總體較長(zhǎng)，故分值占比面寬大，進(jìn)深小，其商業(yè)價(jià)值較高；相反那么較低，思索到本工程進(jìn)深總體較長(zhǎng)，故分值占比為為10%10%。4 4、方正間隔：、方正間隔：商鋪內(nèi)方正、規(guī)那么，其商業(yè)價(jià)值較高，相反那么較低；假設(shè)內(nèi)有大型剪力墻及錯(cuò)位間隔，那商鋪內(nèi)方正、規(guī)那么，其商業(yè)價(jià)值較高，相反那么較低；假設(shè)內(nèi)有大型剪力墻及錯(cuò)位間隔，那么將會(huì)大大降低其價(jià)值，故取較高的分值么將會(huì)大大降低其價(jià)值，故取較高的分值20%20%。5 5、餐飲功能：、餐

5、飲功能：小區(qū)型的商鋪具備餐飲功能的價(jià)值較高，投資自用兩相宜，相反那么較低。小區(qū)型的商鋪具備餐飲功能的價(jià)值較高，投資自用兩相宜，相反那么較低。系數(shù)分析系數(shù)分析PART 2 選擇1F兩端小面積+2F大面積組合方式銷(xiāo)售,1F中間劃分為三個(gè)大面積、2F中間劃分為二個(gè)面積鋪位,也采用一拖二的方式銷(xiāo)售(見(jiàn)以下圖鋪位劃分)方案一組合方式方案一組合方式1F2F15,015784,5161F2268847777612710719948042120346291422169838565142169841876181977019734411621319984176175634355676307551142856285

6、062112580261833399536271834511480261832873006196354260795單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià)2568342196352F1152572892171185553386629463951501794638516250102883106311135884523822123504264085單價(jià)單價(jià)總價(jià)總價(jià)序號(hào)序號(hào)鋪號(hào)鋪號(hào)預(yù)售建筑面積預(yù)售建筑面積實(shí)收單價(jià)實(shí)收單價(jià)實(shí)收總價(jià)實(shí)收總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)面價(jià)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)面價(jià)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)面價(jià)總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)面價(jià)總價(jià)1 1101101164.3164.325,683 25,683 4,219,635 4,219,635 27,707 27,707 4,55

7、2,269 4,552,269 2 2102102210.59210.5922,688 22,688 4,777,761 4,777,761 24,476 24,476 5,154,392 5,154,392 3 310310373.5973.5927,107 27,107 1,994,804 1,994,804 29,244 29,244 2,152,055 2,152,055 4 4104104218.33218.3321,203 21,203 4,629,142 4,629,142 22,874 22,874 4,994,057 4,994,057 5 5105105177.74177.

8、7421,698 21,698 3,856,514 3,856,514 23,408 23,408 4,160,523 4,160,523 6 610610619319321,698 21,698 4,187,618 4,187,618 23,408 23,408 4,517,728 4,517,728 7 710710799.8299.8219,770 19,770 1,973,441 1,973,441 21,328 21,328 2,129,008 2,129,008 8 810810821721719,635 19,635 4,260,795 4,260,795 21,183 21,1

9、83 4,596,674 4,596,674 9 91091091232.641232.6416,213 16,213 19,984,176 19,984,176 17,491 17,491 21,559,530 21,559,530 1010110110248.01248.0117,563 17,563 4,355,676 4,355,676 18,947 18,947 4,699,034 4,699,034 202011111137.1637.1630,755 30,755 1,142,856 1,142,856 33,179 33,179 1,232,947 1,232,947 2121

10、11211274.1174.1128,506 28,506 2,112,580 2,112,580 30,753 30,753 2,279,114 2,279,114 2222113113129.84129.8426,183 26,183 3,399,536 3,399,536 28,246 28,246 3,667,521 3,667,521 2323114114165.97165.9727,183 27,183 4,511,480 4,511,480 29,325 29,325 4,867,120 4,867,120 2424115115109.73109.7326,183 26,183

11、2,873,006 2,873,006 28,246 28,246 3,099,485 3,099,485 首層首層3351.833351.8320,371 20,371 68,279,017 68,279,017 21,97621,97673,661,455 73,661,455 方案一商業(yè)價(jià)錢(qián)表方案一商業(yè)價(jià)錢(qián)表2525201201632.47632.4711,525 11,525 7,289,217 7,289,217 12,434 12,434 7,863,826 7,863,826 2626202202450.33450.3311,855 11,855 5,338,662 5,338,

12、662 12,790 12,790 5,759,509 5,759,509 2727203203332.94332.9413,588 13,588 4,523,822 4,523,822 14,659 14,659 4,880,435 4,880,435 28282042041005.551005.559,463 9,463 9,515,017 9,515,017 10,208 10,208 10,265,086 10,265,086 29292052059009009,463 9,463 8,516,250 8,516,250 10,208 10,208 9,187,586 9,187,58

13、6 3030206206301.95301.9510,288 10,288 3,106,311 3,106,311 11,098 11,098 3,351,181 3,351,181 3131207207345.27345.2712,350 12,350 4,264,085 4,264,085 13,324 13,324 4,600,222 4,600,222 二層二層3968.513968.5110,723 10,723 42,553,36342,553,36311,568 11,568 45,907,847 45,907,847 合計(jì)合計(jì)7320.347320.3415,140 15,14

14、0 110,832,380 110,832,380 16,334 16,334 119,569,302 119,569,302 套數(shù)套數(shù)建筑面積建筑面積實(shí)收單價(jià)實(shí)收單價(jià)實(shí)收總價(jià)實(shí)收總價(jià)銷(xiāo)售面價(jià)銷(xiāo)售面價(jià)單價(jià)單價(jià)銷(xiāo)售面價(jià)銷(xiāo)售面價(jià)總價(jià)總價(jià)227320.3415,14011083238016,3341195693021、定價(jià)匯總 2、價(jià)差匯總(實(shí)收價(jià)) 最低單價(jià)最高單價(jià)單價(jià)價(jià)差最低總價(jià)最高總價(jià)總價(jià)價(jià)差9463307552129211428561998417218841320城市之門(mén)商業(yè)價(jià)錢(qián)匯城市之門(mén)商業(yè)價(jià)錢(qián)匯總總單價(jià)范圍單價(jià)范圍1 1萬(wàn)以下萬(wàn)以下11.511.5萬(wàn)萬(wàn)1.521.52萬(wàn)萬(wàn)22.522.5

15、萬(wàn)萬(wàn)2.532.53萬(wàn)萬(wàn)3 3萬(wàn)以上萬(wàn)以上套數(shù)套數(shù)2 25 54 44 46 61 1百分比百分比9%9%23%23%18%18%18%18%23%23%5%5%總價(jià)范圍總價(jià)范圍150150萬(wàn)以萬(wàn)以下下150250150250萬(wàn)萬(wàn)250350250350萬(wàn)萬(wàn)350450350450萬(wàn)萬(wàn)450550450550萬(wàn)萬(wàn)550650550650萬(wàn)萬(wàn)65075650750 0萬(wàn)萬(wàn)75085750850 0萬(wàn)萬(wàn)85095850950 0萬(wàn)萬(wàn)950950萬(wàn)以萬(wàn)以上上套數(shù)套數(shù)1 13 33 36 65 50 01 10 01 12 2百分比百分比5%5%14%14%14%14%27%27%23%23%0%0%5%5%0 05%5%9%9%實(shí)收定價(jià)實(shí)收定價(jià)均價(jià)均