建業(yè)桂園項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

1、一、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱(chēng)：平頂山建業(yè)桂園建設(shè)項(xiàng)目（2）項(xiàng)目地址：平頂山市新城區(qū)滍陽(yáng)路南側(cè)、育英路西側(cè)、龍翔大道北側(cè)、創(chuàng) 新路東側(cè)（3）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（4）項(xiàng)目投資：項(xiàng)目投資總額約為 9 億元（5）占地面積：平方米（6）項(xiàng)目?jī)?nèi)容： 7棟 18層高的住宅樓、 7棟33層高的住宅樓、一棟 32層高的 公寓、一個(gè)四班幼兒園及相關(guān)配套設(shè)施，配套設(shè)施包括商鋪和物管用房等。 交通便捷：龍翔大道雙向 4 車(chē)道，66 路、67 路、16 路、 26路、 28路公交直達(dá)， 5 分鐘往返行政核心區(qū)。名校集中區(qū)：步行 10 分鐘生活圈內(nèi)，建業(yè)小哈佛、黃岡中學(xué)等眾多名校云集， 成就一站式名校教育區(qū)。生態(tài)型居住環(huán)境：臨

2、路數(shù)百畝城市公園綠地、咫尺平西湖。 生活配套集中區(qū)：新城區(qū)人民醫(yī)院、中國(guó)銀行、雙匯超市等醫(yī)療、金融、餐飲機(jī) 構(gòu)一應(yīng)俱全。城市價(jià)值： 龍翔大道居住中軸區(qū)與長(zhǎng)安大道行政核心相輔相成， 居住、行政兩大 板塊共鑄新城未來(lái)盛世！投資價(jià)值： 猶如浦東新區(qū)第二核心龍湖， 龍翔大道乃當(dāng)前新城價(jià)值洼地， 升值潛 力無(wú)限，城市投資價(jià)值高！（13 ）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總占地 畝，總建筑面積約萬(wàn)就，綠化率 42%,容積率，項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，共14 棟，一期工程為 8 棟 18 層高層住宅，二期為 3 棟 33 層高層住宅；三期未定。二、平頂山樓市大環(huán)境 中國(guó)房地產(chǎn)正處于第一個(gè)繁榮時(shí)代的結(jié)束和第二個(gè)繁榮時(shí)代的開(kāi)始， 已經(jīng)發(fā)生了

3、一些變化。一方面，第一次繁榮時(shí)，房地產(chǎn)瞄準(zhǔn)了城市的富裕階層；而第二輪繁 榮，首先是消費(fèi)者將從富裕階層消費(fèi)向大眾階層轉(zhuǎn)移，其次，則是向二線(xiàn)城市、 三線(xiàn)城市擴(kuò)張。上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已進(jìn)入相對(duì)飽合狀態(tài)。曾在上海、深 圳等沿海城市掘得第一桶金、 或完成原始資本積累的開(kāi)發(fā)企業(yè)， 面臨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái) 越激烈、土地市場(chǎng)緊縮、消費(fèi)市場(chǎng)萎縮的發(fā)達(dá)城市，發(fā)展環(huán)境也日益艱險(xiǎn)，它們 必轉(zhuǎn)向二三線(xiàn)城市。平頂山作為全國(guó) 72 個(gè)大中城市之一，省內(nèi)重要的三線(xiàn)城市，各大開(kāi)發(fā)商在近幾 年將會(huì)逐鹿鷹城， 比如建業(yè)已經(jīng)在平頂山開(kāi)發(fā)了幾個(gè)有影響力的樓盤(pán)， 再加上平 頂山工業(yè)基礎(chǔ)好，消費(fèi)者消費(fèi)意愿強(qiáng)烈， 平頂山的樓市將

4、會(huì)在近幾年中加速發(fā)展。 以去年為例，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資億元，同比增長(zhǎng) %，其中商品住宅完成投 資億元，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位億元，同比增長(zhǎng) %。從房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款億元，同比增長(zhǎng) %，其中銀行貸款億元，同比增 長(zhǎng) %；企業(yè)自籌資金億元，同比減少 %，其中自有資金億元，同比增長(zhǎng) %；其他 來(lái)源資金億元，同比增長(zhǎng) %，其中個(gè)人按揭貸款億元，同比增長(zhǎng) %。 商品房新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，同比減少 %；施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；竣 工面積萬(wàn)平方米，同比減少 %。其中：商品住房新開(kāi)工面積萬(wàn)平方米，同比減少 44%；施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %住房一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量快

5、速增長(zhǎng)。城區(qū)（含新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、新城區(qū)）新 建商品房上市面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)倍，其中：商品住房上市8103套、萬(wàn)平方米，上市面積同比增長(zhǎng)倍，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上市萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)。新建商品住房季度上市量分別為萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米，同比分別 增長(zhǎng)倍、倍、倍、倍。由于商品房上市量增長(zhǎng)迅猛，銷(xiāo)售量增幅較小，商品房市 場(chǎng)可供銷(xiāo)售房源大幅攀升。2010年末，商品房累計(jì)可售面積萬(wàn)平方米，同比增 加倍，其中：商品住房年末累計(jì)可售面積萬(wàn)平方米，同比增加倍，住房一級(jí)市場(chǎng) 供應(yīng)充足。商品住房消費(fèi)由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)。全年城區(qū)商品房銷(xiāo)售萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng);銷(xiāo)售金額億元，同比增長(zhǎng)。其中：商品住房銷(xiāo)售631

6、6套，同比增長(zhǎng);銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng);成交金額億元，同比增長(zhǎng) 。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交萬(wàn)平方米，同 比增長(zhǎng)。商品住房季度銷(xiāo)售面積分別為萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米、萬(wàn)平方米、萬(wàn)平 方米，同比分別增長(zhǎng)、，環(huán)比分別增長(zhǎng)、。2010年上半年， 國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，我市住房一 級(jí)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，銷(xiāo)售量在一季度環(huán)比大幅下降、 二季度減幅略有萎縮；下 半年受全國(guó)一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)快速上漲因素影響以及住建部等三部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)四季度增幅趨緩（具“新國(guó)五條”等調(diào)控措施，銷(xiāo)售量在三季度環(huán)比大幅增長(zhǎng), 體可見(jiàn)下面幾幅圖）釦伯-2010年平頂山市城區(qū)商品房上市數(shù)量圖10000008000

7、00600000400000200000 0商梟隹房商業(yè)暫業(yè)刖房 200年口 201眸2009P010年平頂山市城區(qū)商品住房上市數(shù)量圖季度相憐)駆眶0 200拜201昨|來(lái)淙平了山宦肓匡泄情亙申心2009-2010年平頂lh市城區(qū)商品房成交數(shù)雖團(tuán)800000700000&000005000004000003000002000001000000商業(yè)曹業(yè)用易口 zq陽(yáng)年 2QW年耒環(huán)孚疋止宦壽叵牛心2009-2010年平頂山市城區(qū)商品房成交金額圖i900000000700000000600000000500000000400000000300000000200000000100000000一季度

8、二泰度 三冬度 匹袞度 2009年2010年妄盪，釧山靑霧壇土心2009-2010年平頂111市城區(qū)商品住房成交教毘圖20000C150000100000500 0030000C口 20吧年口四10簞耒阪平質(zhì)ib*專(zhuān)堆產(chǎn)情邑申心三、房地產(chǎn)需求市場(chǎng)分析隨著平頂山經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的快速增長(zhǎng)，使得平頂山社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行良好。據(jù) 統(tǒng)計(jì)從2005年平頂山市財(cái)政收入逐年增加，到2007年增速加快，這與平頂山大 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益刺激有關(guān)。在整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)上，居民收入消費(fèi)支出也 順應(yīng)了該趨勢(shì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2011年城鎮(zhèn)居民人均收入支出將突破 30000元。 在居民消費(fèi)總量較大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)， 總體通貨膨脹率增

9、加的情況下，貨幣貶值 較嚴(yán)重，人們把投資目標(biāo)大部分都投入到不容易貶值的房地產(chǎn)行業(yè)，也預(yù)示著居民對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的增加。隨著平頂山國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不斷增長(zhǎng)，居民的支出水平不斷增加，表現(xiàn)在 衣食住行的消費(fèi)尤為強(qiáng)烈。根據(jù) 2009年平頂山市居民消費(fèi)支出類(lèi)的比重，居住 為市民的大宗消費(fèi)，位居消費(fèi)支出的第一位，這也說(shuō)明隨著平頂山市民經(jīng)濟(jì)收入 的不斷增加的同時(shí)，改善居住條件的愿望也變得十分強(qiáng)烈， 以不動(dòng)產(chǎn)作為投資方 式也日益劇增，使得房地產(chǎn)需求量不斷增加。近年來(lái)平頂山市在強(qiáng)力經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，城市化進(jìn)程不斷的加快。特別是平 頂山政府提出的“西擴(kuò)東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開(kāi)發(fā)城市發(fā)展戰(zhàn)略， 使城市格局 不斷擴(kuò)大。新城區(qū)

10、位于城市西部，遠(yuǎn)期框架 100平方公里，一期25平方公里，二期 50平方公里。與老城區(qū)距離10公里。平頂山市城市建設(shè)的重點(diǎn)，也是平頂山城 市發(fā)展的方向。毫無(wú)疑問(wèn)，該區(qū)將成為平頂山塵世空間發(fā)展的方向和重點(diǎn)。隨著平頂山城市框架格局的變化，在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市業(yè)也必會(huì)隨 著城市化的加快而加快，所以在未來(lái)時(shí)間內(nèi)平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)百家爭(zhēng)鳴 欣欣向榮的景象。四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析因?yàn)榻I(yè)桂園位于新城區(qū)，環(huán)境和規(guī)模是重要賣(mài)點(diǎn)，所以我們將重點(diǎn)對(duì)本案附近 的同質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)行針對(duì)性分析。項(xiàng)目一：藍(lán)灣新城藍(lán)灣新城項(xiàng)目位于平頂山新城區(qū)東側(cè)的門(mén)戶(hù)地位。 藍(lán)灣新城北臨長(zhǎng)安大道，離主 干道很近，但與主干道之間又有城市景

11、觀公園相隔， 南臨白龜山水庫(kù)，東為黃河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，西邊與市國(guó)稅局的翠林藍(lán)灣小區(qū)有著一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面寬 30米。26、28、66、68、88、35路公交車(chē)直達(dá)占地200多畝建筑面積42萬(wàn)就容積率綠化率41%物業(yè)類(lèi)型高層樓盤(pán)戶(hù)型一房：40平米左右，約占 5%兩房：70100 m2約占35% 三房：120 134 m約占55% 四房：160 180 m 約占5%樓盤(pán)均價(jià)3800 元 /m2項(xiàng)目二：君臨天下位于平頂山市新城區(qū)經(jīng)二路北段占地不詳建筑面積10萬(wàn)平米容積率不詳綠化率%物業(yè)類(lèi)型高層樓盤(pán)戶(hù)型二室二廳，三室二廳，四室二廳，其他樓盤(pán)均價(jià)4200 元 /m2項(xiàng)目三：常綠九天莊園

12、九鼎位于平頂山市新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處東北角，常綠 ？九鼎具有鮮明的新中 式風(fēng)格園林景觀，共享九天莊園四大景觀廣場(chǎng)、 102畝園林風(fēng)光、各主題花園， 層次錯(cuò)落的四季景觀，營(yíng)造出遞進(jìn)式的園林布局。占地258畝建筑面積27萬(wàn)平方米容積率綠化率45%物業(yè)類(lèi)型高層樓盤(pán)戶(hù)型二室二廳，三室二廳，其他樓盤(pán)均價(jià)4300 元 /m2項(xiàng)目四：常綠大悅城常綠大悅城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處（河南城建學(xué)院對(duì)面）， 步行十分鐘即可達(dá)到白龜山水庫(kù)，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠 化帶也環(huán)伺項(xiàng)目周邊；在小區(qū)的周邊，平頂山衛(wèi)校、湖光小學(xué)、金世紀(jì)中學(xué)、黃 岡中學(xué)、平頂山市七中等院校；中國(guó)銀行、農(nóng)村信用社

13、等金融機(jī)構(gòu)；豫達(dá)未來(lái)大 酒店、大河錦江、九天會(huì)所等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所占地11萬(wàn)平方米建筑面積33萬(wàn)平方米容積率綠化率42%物業(yè)類(lèi)型高層樓盤(pán)戶(hù)型二室二廳，三室二廳，其他樓盤(pán)均價(jià)4300 元 /m2五、目標(biāo)消費(fèi)者分析1、目標(biāo)消費(fèi)群定位：中產(chǎn)階層理由：環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求 價(jià)位：海上春天的價(jià)位可以為中產(chǎn)階層所接受2、中產(chǎn)階層的生活形態(tài)分析特征：社會(huì)地位在社會(huì)權(quán)力分布的層次中處于中間位置大學(xué)以上學(xué)歷相對(duì)其它人群，中產(chǎn)階層當(dāng)中歸國(guó)留學(xué)生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高工作態(tài)度：中產(chǎn)階層相對(duì)優(yōu)越的生活是以超時(shí)間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓 力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià)。需要的話(huà)，可以

14、每天只睡3個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來(lái)工作，甚至可以放棄假期 具 有危機(jī)感、成就感雙重感受收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ)擔(dān)心自己落入較低階層3、中產(chǎn)階層的憂(yōu)慮和對(duì)策憂(yōu)慮：對(duì)衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識(shí)上對(duì)策：加強(qiáng)個(gè)人培訓(xùn)、交際活躍、提高生活質(zhì)素是中產(chǎn)階層為化解生存危機(jī)感而普通采 用的方式4、中產(chǎn)階層的主要消費(fèi)趨向：房產(chǎn)、汽車(chē)、旅游5商家怎樣影響中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的因素， 單純地為滿(mǎn)足生理需 求或說(shuō)純物質(zhì)化的消費(fèi)模式，對(duì)中產(chǎn)階層并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力； 商家若能將消 費(fèi)與精神愉悅聯(lián)系在一起，就能較容易地打動(dòng)中產(chǎn)階層的消費(fèi)者六、建業(yè)桂園項(xiàng)目 SWOT分析Str

15、ength （優(yōu)勢(shì)）：社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，建筑外觀美式風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快，屋頂和陽(yáng)臺(tái)的精 心處理，更顯陽(yáng)光、現(xiàn)代之感，符合價(jià)格區(qū)間內(nèi)人群的審美情趣。社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和整治河流，使區(qū)內(nèi)風(fēng)景更加優(yōu)美，湖濱與建筑獨(dú)具匠心的組 合，并根據(jù)地勢(shì)階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。Weakness （劣勢(shì)）：本案地理位置相對(duì)城市中心較偏遠(yuǎn)。本區(qū)自身消化能力有限，必須吸引整個(gè)平頂山目標(biāo)消費(fèi)人群。由于有關(guān)部門(mén)和政策的某些干預(yù)，本案較難完全整合資源，達(dá)到盡善盡美，Opportu nity （機(jī)會(huì)）：隨著國(guó)家住房制度改革的逐步深入，購(gòu)房融資手段日趨多樣化，市民購(gòu)房意識(shí)正 逐步加強(qiáng)， 個(gè)人購(gòu)房行為開(kāi)始穩(wěn)定， 形成新的住宅消費(fèi)觀念， 且出現(xiàn)升值保值的 新投資趨勢(shì)。 近幾年，平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁回升， 商品房銷(xiāo)售及存量房交 易量創(chuàng)出歷史新高 。日新月異的城市交通和環(huán)境建設(shè)，也將對(duì)本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動(dòng)作用。 平頂山新區(qū)效應(yīng)、市政設(shè)施和環(huán)境改善，是房地產(chǎn)市場(chǎng)新的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)界的同質(zhì)化現(xiàn)象， 缺乏形象占位或不到位， 使建業(yè)桂園可以從容把握樓盤(pán) 差異化定位的先機(jī)。平頂山房地產(chǎn)廣告普遍還停留在表現(xiàn)硬件