《物業(yè)管理實務(wù)》案例分析1

1、芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞薂羈膂芁薂蚇羅膇薁袀膀薆薀羂肅蒂蕿肄羋莈薈螄肁芄薇袆芇腿蚆罿聿蒈蚆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅罿蒁蟻袇膄莇蝕罿羇芃螀蠆膃腿蝿螁羅蕆螈襖膁莃螇肆羄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螅羀芇蒀螄肅肀莆袃螂芆節(jié)葿裊聿膈蒈羇芄薆蒈螇肇蒂蕆衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅羈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞薂羈膂芁薂蚇羅膇薁袀膀薆薀羂肅蒂蕿肄羋莈薈螄肁芄薇袆芇腿蚆罿聿蒈蚆蚈芅莄蚅螁肈芀蚄羃芃芆蚃肅膆薅螞螅罿蒁蟻袇膄莇蝕罿羇芃螀蠆膃腿蝿螁羅蕆螈襖膁蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇

2、蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)

3、薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆

4、螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃

5、螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃膇蠆衿肅莂薅羈膇膅蒁羈袇莁莇羇罿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆

6、蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈肂芁羋薄肁羀蒄蒀蚇肅芇蒆蚆芅薂螄蚆羄蒞蝕蚅肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁膆螁螂羈莁蚇螁肅膄薃螀芆莀蕿螀羅芃蒅蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁裊肄蒅莇襖膇芇蚆襖袆蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿

7、芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃

8、膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇

9、荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂

10、膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁莃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇芅蝕襖羃芄袂聿莂芃薂羂羋節(jié)蚄膈膄芁螆羀肀芀衿螃莈艿薈罿芄荿蟻螂膀莈螃羇肆莇薃螀肂莆蚅肅莁蒞螇袈芇莄袀肄膃莃蕿袆聿蒃螞肂羅蒂螄裊芃蒁蒄肀腿蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袀羈莀蒈薀螄芆蕆螞羀膂薆螅螂肈薅蒄羈節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆

11、艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁

12、蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅

13、莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿

14、薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁蟻螇肄芇蟻袀芀膃蝕肂肅薁蠆螁莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螅袀膈莀螄羃羀芆螃螞膆節(jié)螂裊聿薁螁羇芄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇袈羄芁蒃袇肆肄荿袆螆艿蒞蒃羈膂芁蒂肀莇薀蒁螀膀蒆蒀袂莆莂葿羄膈羋薈肇羈薆薇螆膇蒂薇衿羀蒈薆肁芅莄薅螁肈芀薄袃芃蕿薃薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻

15、羆蒃莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊膆蚄蕿?zāi)f膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊膆蚄蕿?zāi)f膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊膆蚄蕿?zāi)f膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅

16、袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊膆蚄蕿?zāi)f膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊膆蚄蕿?zāi)f膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿

17、肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊膆蚄蕿?zāi)f膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊膆蚄蕿?zāi)f膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆

18、袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊膆蚄蕿?zāi)f膅莄螄肀膄蒆薇羆膃蚈螂羂膂莈蚅袈膁蒀袁膆膁薃蚃肂膀蚅衿羈艿蒞螞襖羋蕆袇螀芇蕿蝕腿芆荿袆肅芅蒁螈羈芅薃羄袇芄蚆螇膅芃蒞蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀芀螃蝿荿蒂薆膈荿薄袂肄莈蚇蚄羀莇莆袀袆莆葿蚃膄蒅薁袈肀蒄蚃蟻羆蒃莃袆袂肀薅蠆袈聿蚇羅膇肈莇螈肅肇葿羃罿肆薂螆裊袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀羋蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕膇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃蠆袇節(jié)蒆薅袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈袂膁薁

19、袇袁芃莄螃羀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀羋蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕膇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃蠆袇節(jié)蒆薅袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀羋蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕膇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃蠆袇節(jié)蒆薅袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆芀螂肂膈蒅

20、蚈肂莀羋蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕膇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃蠆袇節(jié)蒆薅袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀羋蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕膇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃蠆袇節(jié)蒆薅袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀羋蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕膇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀

21、蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃蠆袇節(jié)蒆薅袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀羋蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕膇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃蠆袇節(jié)蒆薅袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈袂膁薁袇袁芃莄螃羀蒞蕿蠆罿肅莂薅羈芇薈薁羈莀蒁衿羇聿蚆螅羆膂葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆肅肆芀螂肂膈蒅蚈肂莀羋蚄肁肀薄薀肀膂莇袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕膇肇薀薆膆腿莃裊膆芁蕿螁膅蒄莁螇膄膃蚇蚃螀芆蒀蕿螀莈蚅袈蝿肈蒈螃螈膀蚃蠆袇節(jié)蒆薅袆蒞艿襖裊肄蒅袀襖芆莇螆襖荿薃螞袃肈莆薈葿螈膈蒄蒈袀羈

22、莀薇羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃蟻蚃袇荿蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁蒞螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃螞肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羈莀薇羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃蟻蚃袇荿蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁蒞螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃螞肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羈莀薇羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃蟻蚃袇荿蝕螆肅芅蠆袈袆

23、膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁蒞螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃螞肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羈莀薇羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃蟻蚃袇荿蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁蒞螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃螞肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羈莀薇羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃蟻蚃袇荿蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃

24、蒅莆蚅肅莁蒞螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃螞肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羈莀薇羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃蟻蚃袇荿蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁蒞螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃螞肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羈莀薇羃膇芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃蟻蚃袇荿蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅莆蚅肅莁蒞螇芁芇蒄袀肄膃蒃羂袆蒁蒃螞肂蕆蒂襖裊莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄蒈袀羈莀薇羃膇

25、芆薇螞羀膂薆螅膅肈薅羇羈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿薂袁節(jié)膅薁羄肄蒃蟻蚃袇荿蝕螆肅芅蠆袈袆膁蚈蚇肁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋蚅蚄膈膄羂羄膈蝕羈膇莄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿蚃羅葿蒅螞肈節(jié)莁蟻芀肄蝿蟻罿莀蚅蝕肂膃薁蠆膄莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆螞螆肈腿薈螅膁蒞蒄螅羀膈蒀螄肅蒃莆螃膅芆蚅螂裊蒁薁螁羇芄蒆螀聿蒀莂衿膂節(jié)蟻衿袁肅薇袈肅芁薃袇膆膄葿袆裊荿蒞裊羈膂蚄襖肀莇薀羃膂膀蒆羃袂莆莂羂羄膈蝕羈膇莄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿蚃羅葿蒅螞肈節(jié)莁蟻芀肄蝿蟻罿莀蚅蝕肂膃薁蠆膄莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆螞螆肈腿薈螅膁蒞蒄螅羀膈蒀螄肅蒃莆螃膅芆蚅螂裊蒁薁螁羇芄蒆螀聿蒀莂衿膂節(jié)蟻衿袁肅薇袈肅芁薃袇膆膄葿袆裊荿

26、蒞裊羈膂蚄襖肀莇薀羃膂膀蒆羃袂莆莂羂羄膈蝕羈膇莄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿蚃羅葿蒅螞肈節(jié)莁蟻芀肄蝿蟻罿莀蚅蝕肂膃薁蠆膄莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆螞螆肈腿薈螅膁蒞蒄螅羀膈蒀螄肅蒃莆螃膅芆蚅螂裊蒁薁螁羇芄蒆螀聿蒀莂衿膂節(jié)蟻衿袁肅薇袈肅芁薃袇膆膄葿袆裊荿蒞裊羈膂蚄襖肀莇薀羃膂膀蒆羃袂莆莂羂羄膈蝕羈膇莄蚆羀艿芇薂罿罿蒂蒈薆肁芅莄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿蚃羅葿蒅螞肈節(jié)莁蟻芀肄蝿蟻罿莀蚅蝕肂膃薁蠆膄莈蕆蚈襖膁莃蚇羆莆螞螆肈腿薈螅膁蒞蒄螅羀膈蒀螄肅蒃莆莀螂袃節(jié)荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蕆蝿袀羋蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蟻肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆羋薈蚄羈芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁

27、膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇螞莇羋薇袇芃芇蠆螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羈芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蕆蝿袀羋蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蟻肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆羋薈蚄羈芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇螞莇羋薇袇芃芇蠆螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羈芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蕆蝿袀羋蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蟻肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆羋薈蚄羈芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇螞莇羋薇袇芃芇蠆螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羈芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅

28、肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蕆蝿袀羋蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蟻肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆羋薈蚄羈芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇螞莇羋薇袇芃芇蠆螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羈芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蕆蝿袀羋蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蟻肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆羋薈蚄羈芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇螞莇羋薇袇芃芇蠆螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羈芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蕆蝿袀羋蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蟻肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿

29、芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆羋薈蚄羈芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇螞莇羋薇袇芃芇蠆螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羈芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂肁莂蒈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂聿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀蕆蝿袀羋蒆葿蚃膄蒅薁袈膀蒄螃蟻肆蒃蒃羆羂蒃薅蝿芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆羋薈蚄羈芄薇袆螄膀薇薆肀肆膃蚈袂羂膂螁肈芀膁蒀袁膆芀薃肆肂芀蚅衿羈艿螇螞莇羋薇袇芃芇蠆螀腿芆螁羆肅芅蒁螈羈芄薃羄艿莄蚆螇膅莃螈羂荿薀螆肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀薇蝕芇莆薆螂聿節(jié)蚆裊芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿螀裊膃蒞蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄

30、芀蒈羃肇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿薂螁膂蕆薂襖羅莃薁肆膀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀薇蝕芇莆薆螂聿節(jié)蚆裊芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿螀裊膃蒞蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿薂螁膂蕆薂襖羅莃薁肆膀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀薇蝕芇莆薆螂聿節(jié)蚆裊芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿螀裊膃蒞蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿薂螁膂蕆薂襖羅莃薁肆膀荿薀螆肅芅蕿袈羋

31、膁薈羀肁蒀薇蝕芇莆薆螂聿節(jié)蚆裊芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿螀裊膃蒞蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿薂螁膂蕆薂襖羅莃薁肆膀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀薇蝕芇莆薆螂聿節(jié)蚆裊芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿螀裊膃蒞蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿薂螁膂蕆薂襖羅莃薁肆膀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀薇蝕芇莆薆螂聿節(jié)蚆裊芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿螀裊膃

32、蒞蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄莁袆肀腿莀罿芆蒈葿蚈聿莄蒈螁芄芀蒈羃肇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆腿薂螁膂蕆薂襖羅莃薁肆膀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀薇蝕芇莆薆螂聿節(jié)蚆裊芅膈蚅羇肈蒆蚄螇袁蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿螀裊膃蒞蝿羈羅芁螈蚇膁膇螇袀羄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈螄螄芇芄羈蒄蚈螇羇薆袃肅肇芆蚆羈肆莈袁袇肅蒀蚄袃肄螞蕆膂肅莂螃肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆膀荿蝿肅腿蒁薂羈膈薃螇羇膇莃薀袃膆蒅袆蝿膆薈蠆肇膅芇襖羃膄莀蚇衿芃蒂袂螅節(jié)薄蚅肄芁芄蒈肀芀蒆蚃羆芀薈薆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂莆薅薃袈蒞芅螈螄莄莇薁膃莄蕿袇聿莃螞蠆羅莂莁裊袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅肇芆蚆羈肆莈袁袇肅蒀蚄

33、袃肄螞蕆膂肅莂螃肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆膀荿蝿肅腿蒁薂羈膈薃螇羇膇莃薀袃膆蒅袆蝿膆薈蠆肇膅芇襖羃膄莀蚇衿芃蒂袂螅節(jié)薄蚅肄芁芄蒈肀芀蒆蚃羆芀薈薆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂莆薅薃袈蒞芅螈螄莄莇薁膃莄蕿袇聿莃螞蠆羅莂莁裊袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅肇芆蚆羈肆莈袁袇肅蒀蚄袃肄螞蕆膂肅莂螃肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆膀荿蝿肅腿蒁薂羈膈薃螇羇膇莃薀袃膆蒅袆蝿膆薈蠆肇膅芇襖羃膄莀蚇衿芃蒂袂螅節(jié)薄蚅肄芁芄蒈肀芀蒆蚃羆芀薈薆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂莆薅薃袈蒞芅螈螄莄莇薁膃莄蕿袇聿莃螞蠆羅莂莁裊袁羈蒄蚈螇羇薆袃肅肇芆蚆羈肆莈袁袇肅蒀蚄袃肄螞蕆膂肅莂螃肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁 物業(yè)管理實務(wù)案例分析() 昌盛住宅小區(qū)的物業(yè)管理由

34、開發(fā)商所聘請的鴻運(yùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。業(yè)主入住后對該物業(yè)服務(wù)企業(yè)極為不滿。在小區(qū)成立業(yè)主委員會后，經(jīng)會議決定解聘該企業(yè)，但鴻運(yùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱其與開發(fā)商有委托合同，業(yè)主現(xiàn)在無權(quán)解聘該企業(yè)。為此，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭執(zhí)不下。 問題： 昌盛小區(qū)的業(yè)主委員會是否可以續(xù)聘或者改聘別的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?為什么?參考答案： 根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定：在業(yè)主與業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的“物業(yè)服務(wù)合同”生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 在物業(yè)管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)來自于產(chǎn)

35、權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時只有開發(fā)商有權(quán)決定請哪一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與開發(fā)和日后過渡期的管理。在業(yè)主入住后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會可以根據(jù)對原開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 (二) 某小區(qū)業(yè)主李某在樓下搭建了兩個小棚，用于存放自行車。原因是小區(qū)的存車處在晚上10點(diǎn)就關(guān)閉了，李某晚班12點(diǎn)以后才下班，無法在存車處存放自行車，已經(jīng)連

36、續(xù)丟了兩輛自行車了。管理處發(fā)現(xiàn)這一情況后要求李某拆除小棚。但李某以不方便存放自行車為由拒不拆除小棚。 問題： 請問，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理處可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題? 參考答案： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照以下程序和采取以下方法解決該問題： (1)向李某說明情況，要求李某按照物業(yè)服務(wù)合同的條款來做，并說明違反合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。通過耐心的說服教育，爭取讓居民主動拆除小棚。 (2)如果經(jīng)過認(rèn)真耐心的說服教育，李某仍不同意拆除小棚，可以請業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)，要求李某拆除小棚。 (3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)調(diào)整存車處的存取時間，可調(diào)整到晚12點(diǎn)后或24小時存取。 (4)如以上措施仍不奏效，還可向李某發(fā)

37、出律師函，指出違反合同的后果，說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)即將采取法律手段，保證合同的履行。(5)在采取以上措施仍不奏效的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以準(zhǔn)備好充足的證據(jù)，向法院起訴。(三) 2010年8月，張某通過筆試、面試等多次篩選，被選為某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全管理人員，負(fù)責(zé)所承管項目的安全管理工作。剛剛?cè)肼殻拥筋I(lǐng)導(dǎo)安排的第一個工作是：書面提交一份材料，說明公共安全防范管理服務(wù)注意事項?如何安排安全防范的檢查工作? 參考答案： 1治安防范的注意事項包括： (1)遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報告，并及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。 (2)遇到有違法犯罪分子進(jìn)行盜竊、搶劫

38、、行兇和縱火等違法犯罪活動時，應(yīng)立即報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵察破案。 (3)管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時，應(yīng)將其勸離轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。 (4)轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問。 (5)管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并維護(hù)好現(xiàn)場，做好轄區(qū)內(nèi)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。 2安全防范工作檢查安排日檢、周檢、月檢、督查。 (1)日檢 安防隊伍各班班組長依據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)每天對本班各

39、崗位的當(dāng)班人員進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括儀表禮節(jié)、服務(wù)態(tài)度、工作紀(jì)律、工作質(zhì)量、工作記錄、交接班、崗位形象、安全隱患等，對存在問題應(yīng)及時指出并作相應(yīng)處理。 (2)周檢 安防主管及項目領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)每周進(jìn)行全面的檢查，內(nèi)容除日檢內(nèi)容之外，還包括各類安防設(shè)備設(shè)施的檢查、業(yè)主意見收集反饋、班組長檢查記錄、安全隱患分析等，并填寫周檢記錄表。 (3)月檢 由指定人員對各項目的安防工作進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)檢查現(xiàn)場管理效果及過程管理記錄，確保安防工作的有效性。 (4)督查 由指定的督查隊員不定期對安防工作進(jìn)行突擊檢查，確保安防工作嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并對違規(guī)人員進(jìn)行處罰教育。(四) 2010年2月張女士購買了陽光小

40、區(qū)一套兩室一廳的住宅，但是，剛剛辦理完入住，公司臨時安排其出國，截止到2011年2月才回國，在此期間張女士一直沒有居住。最近物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)出通知，催她補(bǔ)交1年的物業(yè)管理費(fèi)。張女士以未居住為由拒交。 問題： 張女士的理由成立嗎?為什么? 參考答案：張女士的理由不成立。張女士已經(jīng)辦理了入住手續(xù)，不管房子是否有人居住(或居住頻率如何)，都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)。日常所說的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù)，不管你是否居住，你的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理

41、人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業(yè)主也是不公平的。(五) 珠江物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接了樂家城的物業(yè)管理工作，該小區(qū)為郊區(qū)新建的住宅小區(qū)，附屬配套設(shè)施缺乏。該小區(qū)的中老年人占有一定比例。為了能夠搞好該小區(qū)的綜合經(jīng)營服務(wù)項目，滿足小區(qū)業(yè)主生活需要，請你為該小區(qū)出謀劃策。 問題： 1請為該企業(yè)設(shè)計四種合適的綜合經(jīng)營服務(wù)項目。 2說明珠江物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)方案主要應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 參考答案： 1適合該物業(yè)項目的綜合經(jīng)營服務(wù)項目有：超市、社區(qū)醫(yī)院或診所、家政服務(wù)介紹、老年活動室。2綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)方案的主要內(nèi)容應(yīng)包括：現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所分析；綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)

42、的原則與目標(biāo)；綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的可行性分析；綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃；綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)具體方案的設(shè)計；綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的投資估算；綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價；綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)效益。(六) 高德公司(負(fù)責(zé)管理太陽小區(qū)的物業(yè)管理工作)為了彌補(bǔ)經(jīng)營的虧損，多次擅自提高太陽小區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，高德公司采購了一批新的ic卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資800元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對。于是高德公司對拒不交錢換表的業(yè)主停水停電，并對拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。 問題：高德公司的做法有

43、什么不對之處?為什么? 參考答案： 高德公司存在以下不對之處： 1擅自提高水、電費(fèi)不對。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門定價，由水、電管理部門收取的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是代收，不能擅自提價； 2向業(yè)主收取800元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對。按規(guī)定，開發(fā)商必須將每戶業(yè)主的水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房價中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要更換水、電表應(yīng)與開發(fā)公司協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用； 3對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有對用戶進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。4對業(yè)主給予罰款處理的做法不對。根據(jù)我國行政處罰法的規(guī)定，只有國家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。(七) 亂派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。

44、這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的實行封閉式管理的某花園，也未能幸免。管理處在查處了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實有其他意圖的住戶親友乘隙所為；三是承做特定生意的個別住戶刻意所為。 問題：你是該小區(qū)的物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人，請根據(jù)此情況制訂管理辦法。 參考答案： 1疏導(dǎo)管理：在小區(qū)每個入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為有向住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏，進(jìn)而實現(xiàn)對其有序管理。 2說服教育：發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即按照廣告商的聯(lián)系渠道，或打電話或邀人前來，指出

45、其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做，敦促其依規(guī)行事。3對屢教不改的強(qiáng)制管理：對不聽勸誡繼續(xù)亂派發(fā)廣告的，就把其列入“黑名單”，嚴(yán)格限制這些單位在小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營活動，直至其做出保證，并確實改正了自己的違規(guī)行為時止。(八) 某高層住宅樓管理處接到報告，小區(qū)內(nèi)5號樓內(nèi)某電梯突然故障，停在20層與21層之間，電梯轎廂內(nèi)7個人，其中有1名老人、1名小孩、5名青年男女。該小區(qū)監(jiān)控室內(nèi)有閉路電視。 問題：遇到此種突發(fā)情況，管理處應(yīng)該如何處理? 參考答案： 1首先，通過對講機(jī)，詳細(xì)詢問被困者有關(guān)情況并及時安排人員到電梯門外保持聯(lián)系。 2立即通知電梯維修單位派人解救被困者及維修電梯，在打電話時必須詢問對方姓名并告知有人被困

46、。 3多加詢問、特別留意其中的1名兒童、1名老人的情況，并立即通知醫(yī)護(hù)部門、消防部門等。4被困者救出后，需詢問被困者：(1)是否有不適，是否需要幫助。(2)詢問被困者的姓名、地址、聯(lián)系電話及到本物業(yè)項目原因。(3)如被困者不合作或自行離去，則記錄備案。(4)必須記錄從開始至結(jié)束的時間、詳細(xì)情況及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員等到達(dá)和離去的時間，消防車、警車及救護(hù)車牌號碼等。(九) 近日，天氣多變，多風(fēng)多雨多雷震天氣，氣象臺剛剛又發(fā)布黃色預(yù)警通知，近幾天內(nèi)本市將有大風(fēng)或暴雨。作為住宅小區(qū)的物業(yè)管理處將如何妥當(dāng)安排相關(guān)工作? 參考答案： 1檢查應(yīng)急備用工具，確定其性能良好，檢查急救箱，確定各種藥

47、物齊備。 2將應(yīng)急時使用的電話號碼表張貼在宣傳公告欄上。 3提醒業(yè)主搬離放在窗臺及陽臺花架上的花盆及各類雜物。 4緊閉電機(jī)房、垃圾房等公共設(shè)施設(shè)備房門窗，還必須做好防水措施，加固樹木，將盆栽花卉移至安全位置。 5留意播放的有關(guān)大風(fēng)或暴雨的進(jìn)展消息，及時將最新信息通知業(yè)主。 6如大風(fēng)或暴雨晝夜不停，需要安排管理人員值班，接聽電話和處理事情。7物業(yè)人員應(yīng)做好自身的安全。(十) 某小區(qū)業(yè)主買氣需用燃?xì)饪ㄙ徺I，某日，業(yè)主趙某到物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買天然氣。因趙某長期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕向這名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭執(zhí)。在爭執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公用品。物業(yè)服務(wù)企業(yè)最終也沒有賣給業(yè)

48、主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。 問題： 1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當(dāng)?為什么? 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該如何妥善解決上述問題? 參考答案： 1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?(1)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題與其到物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買燃?xì)獾男袨閷儆趦蓚€不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。 (2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕向業(yè)主趙某出售燃?xì)獾淖龇ㄊ菦]有法律依據(jù)的，是錯誤的，應(yīng)向業(yè)主承認(rèn)錯誤，并賠禮道歉。 (3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未給業(yè)主購買燃?xì)馓峁┓?wù)，致使矛盾激化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有責(zé)任的。 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取如下辦法妥善解決問題： (1)

49、根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃?xì)?，?yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)服務(wù)企業(yè)購買，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該按照約定向業(yè)主出售燃?xì)狻?(2)如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責(zé)任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒有證據(jù)能證明自己有財產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。 (3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。(4)為了起訴欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為訴訟準(zhǔn)備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)依據(jù)和對方欠費(fèi)的證據(jù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告應(yīng)當(dāng)向人民法院起訴。(十一) 某日，世紀(jì)城的業(yè)主王某發(fā)現(xiàn)自家屋頂開

50、始滴水，而且墻壁也出現(xiàn)滲水，意識到可能是樓上漏水了。王某立刻上樓找孫某家說明該情況，可敲了半天門沒人開，鄰居說孫某出差了，要過段時間才回來。于是，王某向小區(qū)物業(yè)管理處反映情況。但管理處卻稱：住戶不在家，不能入室檢修。眼看情況越來越嚴(yán)重，非常著急，在萬般無奈的情況下，王某只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入了孫某家，解決了漏水的問題。事后，王某責(zé)怪物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理不及時，造成她家受到財產(chǎn)損失，孫某則埋怨物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)他的許可擅自進(jìn)入他的房屋。1在上述案例中，你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“夾縫”狀況是如何造成的? 2由于強(qiáng)行進(jìn)入孫某家，給其造成的損失誰承擔(dān)? 3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理

51、這種狀況? 參考答案： 1在一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實無權(quán)強(qiáng)行進(jìn)入業(yè)主房屋，但如發(fā)生危急情況，為維護(hù)更大的利益或防止損失擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以實施緊急避險行為。本案中，孫某家的漏水事實已經(jīng)存在，也造成了王某家的財產(chǎn)損失，為了避免王某家損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取撬門或其他方法進(jìn)入孫某家，解決漏水問題，這是符合緊急避險的構(gòu)成要件的。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時與孫某取得聯(lián)系，告知情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有權(quán)利也有能力控制危險、減少損失的情況下，消極不作為，是造成“夾縫”狀況的主要原因。 2根據(jù)民法通則等的相關(guān)規(guī)定，如果樓上漏水是人為原因?qū)е拢瑒t由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償；如果是自然原因?qū)е?，則王某作為

52、緊急避險行為的受益人，應(yīng)當(dāng)對孫某的損失適當(dāng)賠償。3在善后處理上物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意的是：(1)應(yīng)當(dāng)盡可能及時地把實際情況通知孫某；(2)最好在有見證人(此案的派出所民警)在場的情況下進(jìn)入孫某家并通過圖片資料加以記錄；(3)進(jìn)入孫某家后要注意加強(qiáng)對其家庭財產(chǎn)的保管，避免財產(chǎn)損失。(十二) 在公共走道擺放物品既不符合消防法規(guī)，有礙火災(zāi)時的疏散、滅火，也不符合管理規(guī)約的規(guī)定；既影響樓內(nèi)走道的觀瞻，還易造成鄰里不和。陽光住宅小區(qū)有幾戶住戶，經(jīng)常把鞋柜、鞋架擺到自家門外的公共走道上。 問題：作為管理處的負(fù)責(zé)人，你認(rèn)為應(yīng)該如何解決這種現(xiàn)象? 參考答案： 1首先應(yīng)該召開業(yè)主委員會，讓大家共同參與解決此事。

53、2在征得業(yè)主委員會的支持后，計劃分三步進(jìn)行： 貼出公告，告知業(yè)主：在公共走道擺放物品既不符合消防法規(guī)，有礙火災(zāi)時的疏散、滅火，也不符合管理規(guī)約的規(guī)定；同時影響樓內(nèi)走道的美觀，希望業(yè)主主動將鞋柜、鞋架搬進(jìn)室內(nèi)。 管理處派工作人員到業(yè)主家登門拜訪，解釋在公用走道擺放物品的不好影響。多次拜訪無用的情況下，向違章戶發(fā)書面通知，曉之以理，并明確改正期限，超過期限，仍不整改，管理處將以遺棄物處理。(十三)劉某2006年1月在城市花園小區(qū)購買了一套高檔住房，但一直沒有居住。2010年5月某日，劉某接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購買房屋衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下住戶趙大媽家的部分財物

54、因浸泡受損，樓下趙大媽提出賠償要求。劉某認(rèn)為，自己并未入住，水管破裂不是自己人為造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對漏水負(fù)全責(zé)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。 問題： 1劉某長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下趙大媽造成的損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)? 2在緊急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否進(jìn)入本案劉某家進(jìn)行必需的維修? 3在對于上述緊急情況的發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該如何做才能避免與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛? 參考答案： 1根據(jù)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。 本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主劉

55、某房屋內(nèi)，雖然不是劉某人為造成的，但由于房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有。在沒有備案也沒有人反應(yīng)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個人承擔(dān)。 但根據(jù)實際情況，也并不排除物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的可能性。若在本案例中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過錯，可能也會就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。 2物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法聯(lián)系到業(yè)主劉某，而樓下趙大媽家的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下 (屬于緊急避險)，應(yīng)該在有見證人的情況下先進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上

56、業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由受益人承擔(dān)。 緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。3為了避免在緊急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企

57、業(yè)與業(yè)主最好在物業(yè)管理服務(wù)合同中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形，如緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。(十四) 某住宅小區(qū)剛剛建成不久，由于施工方問題，電力設(shè)施需要進(jìn)行整改。因此，需要停電一日，作為物業(yè)管理員的您將如何進(jìn)行處理? 參考答案： 1當(dāng)接到停電通知后，應(yīng)立即寫出停電啟示告知全體業(yè)主。 2準(zhǔn)備照明工具，保安人員與物管員逐層檢查備用照明配備情況，保證停電后照明系統(tǒng)正常使用。 3工程部門負(fù)責(zé)后備電源啟動的具體操作工作。4保安人員加緊巡邏，防止盜竊、火災(zāi)等事件的發(fā)生。同時加強(qiáng)出入物業(yè)管理區(qū)域人員的登記工作。(十五) 近年來，健身活動在全國掀起熱潮，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊。她們學(xué)十八法，練太極拳，跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動中播放的音樂音量大。健身隊每天