市場營銷 畢業(yè)論文 淺析房地產(chǎn)市場營銷策略、概念及全方位服務

1、淺析房地產(chǎn)市場營銷策略、概念及全方位服務【摘要】近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭越來越迅猛，行業(yè)間的競爭也越發(fā)的激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。文章從房地產(chǎn)營銷策略、營銷概念、優(yōu)質(zhì)服務等方面進行分析介紹。 【關(guān)鍵詞】營銷策略；概念；服務 1 選擇適宜的營銷渠道和營銷組合策略 1.1 選擇適宜的房地產(chǎn)營銷渠道。房地產(chǎn)營銷渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)者流向最終消費者所經(jīng)過路線和所經(jīng)營銷單位結(jié)構(gòu)形式的總和。主要有以下幾種形式:(1)直接銷售房地產(chǎn)的直接銷售是指從房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售給最終消費者。(2)間接渠道銷售房地產(chǎn)企業(yè)利用中間商將產(chǎn)品供應給消費者，中間商

2、介入交換活動，并專門承擔商品流通職能。 1.2 選擇適宜的房地產(chǎn)營銷組合。房地產(chǎn)營銷組合在企業(yè)選擇了目標市場以后它的任務就是利用營銷組合策略配合往后的銷售工作。房地產(chǎn)營銷組合是指房地產(chǎn)企業(yè)可以控制的各種營銷手段的綜合運用。包括：產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略。房地產(chǎn)市場營銷組合要有以下特點:(1)可控性營銷組合是要企業(yè)能夠控制的因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能主動控制這些因素就無營銷組合可言。但是可控性并不意味著企業(yè)可以隨意地進行營銷組合，因為一方面市場需求對房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動起著決定性作用，另一方面營銷活動受到市場需求和環(huán)境變化的影響和制約，它們都是企業(yè)不可控制的。(2)復合性營銷組合是

3、多種因素的綜合運用，各種因素又相互影響，而且，并不是每一種策略對每一個公司都合適，有的公司只能是由其中的一種或兩種。但是有的公司能夠綜合運用幾種。但是這幾種策略的運用在不同的公司所占的權(quán)重也是不同的。(3)動態(tài)性營銷組合要因時因勢而改變，既是企業(yè)的策略制定的再科學，但是隨著環(huán)境的改變往往發(fā)生人所不能預料的事情，所以我們在運用營銷組合策略的時候要經(jīng)常性的檢查環(huán)境的變化，及時反饋到營銷部門以便對營銷組合策略進行及時地調(diào)整。(4)整合性營銷組合要求房地產(chǎn)企業(yè)以消費者為核心進行營銷活動，各種營銷策略必須在營銷目標的指導下組合成統(tǒng)一的整體，相互協(xié)調(diào)相互配合。 2 房地產(chǎn)營銷中的概念 2.1 物業(yè)管理概念

4、 物業(yè)管理概念是我國房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié)，某一個項目物業(yè)管理水準的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。為適應房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管理機構(gòu)應該建立自己的經(jīng)營管理服務理念，探索先進的物業(yè)管理服務模式和嶄新的物管企業(yè)運營機制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營銷中保持主動。 2.2 綠色生態(tài)概念 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應該是以人類的綠色

5、消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現(xiàn)公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調(diào)企業(yè)的營銷活動要保護環(huán)境，有利于維護生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費。企業(yè)在房產(chǎn)營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化

6、以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。 2.3 歐式概念 歐式概念幾乎是全國房地產(chǎn)市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū)“歐化”。2.4 品位及人文概念 追求品位，是現(xiàn)代社會逐步富裕起來的人們的共同向往

7、。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。于是，在房地產(chǎn)營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。 2.5 旅游休閑概念 人們在緊張

8、工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，在城郊結(jié)合部開發(fā)的項目，特別是別墅項目區(qū)，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農(nóng)莊，還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區(qū)。旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要趨勢。水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產(chǎn)界。不少開發(fā)商把項目用地由原來首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。 2.6 智

9、能化概念 智能化概念是近幾年提出的一個新概念。真正意義上的“智能化”應該由下列體系構(gòu)成：一是安全防范系統(tǒng)：包括防盜報警、周界報警、出入口管理、火災和天然氣報警、求助呼叫、訪客對講、指紋識別等；二是信息管理系統(tǒng)：這包括三表（電表、水表、氣表）甚至多表遠抄、設備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂、有線電視和電話等；三是信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：要求寬帶接入，建立起小區(qū)共享的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，具體包括構(gòu)建小區(qū)信息服務平臺，小區(qū)電子商務系統(tǒng)（網(wǎng)上超市、商品報價系統(tǒng)、電子付款），和小區(qū)綜合信息管理（安全管理、人口管理、車輛管理等）。 3 優(yōu)質(zhì)服務房地產(chǎn)營銷的新杠桿 隨著市場競爭的日益激烈及市場營銷策略被廣泛地運用，

10、一些市場營銷創(chuàng)新者大膽地突破了傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架，把服務作為第五個因素引進了市場營銷組合因素之中，使以顧客為中心的觀念深入人心，并在營銷活動中得以貫徹實行。服務可以使企業(yè)創(chuàng)立個性，增加競爭優(yōu)勢，有效地增加企業(yè)的新銷售和再銷售的實現(xiàn)機率。優(yōu)質(zhì)服務是企業(yè)走向成功的金鑰匙。目前行之有效的服務形式有： 3.1 全過程服務。全過程服務是在房地產(chǎn)售前、售中及售后的每一環(huán)節(jié)都對顧客進行細致而深入的服務。也就是從顧客產(chǎn)生購買欲望的那刻起，到產(chǎn)品使用價值耗盡為止的整個過程，都對顧客細心呵護，使顧客與自己的產(chǎn)品緊密相聯(lián)，讓顧客在每個層面都感到完全滿意。 3.2 全員服務。全員服務

11、要求企業(yè)增強員工的服務營銷的群體意識和團隊精神，并在企業(yè)內(nèi)部形成新的服務關(guān)系。形成一條從總經(jīng)理、各部門經(jīng)理到銷售線人員以顧客為導向的企業(yè)服務運作鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位全心全意服務于顧客并以此作為工作信念和發(fā)展目標，在企業(yè)內(nèi)部逐步形成以服務文化為核心的企業(yè)文化。 3.3 特色服務。任何競爭手段之所以有效，是因為它的差異性。服務也一樣，沒有差別性的服務競爭等于沒有競爭。解決服務競爭的方法是建立差別服務形象，以創(chuàng)新的服務特色來區(qū)別于競爭對手。 3.4 承諾服務。在“讓顧客滿意”的經(jīng)營理念下，許多企業(yè)將承諾服務作為戰(zhàn)略的核心環(huán)節(jié)，不僅使顧客在購買消費中感到滿意，而且這種滿意甚至可能超過顧客期望。

12、像新華遠的海潤國際公寓項目，從建筑到材料設備、家具都事先做出了質(zhì)量保證的承諾。每一個購房客戶都拿到份清單，附在合同中，使承諾得到了保障。 參考文獻： 1陶 婷.略談房地產(chǎn)營銷策略j.外國經(jīng)濟與管理，2004（8） 2劉 艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略j.沈陽干部學刊，2008（6）經(jīng)典婚慶主持詞炮竹聲聲賀新婚,歡聲笑語迎嘉賓.尊敬各位來賓,各位領(lǐng)導,各位親朋好友,先生們,女士們,活潑可愛的小朋友們,大家好! 好歌好語好季節(jié),好人好夢好姻緣.來賓們今天是公元*年*月*日(農(nóng)歷六月初八)是良辰吉日,在這大吉大利吉祥喜慶的日子里,我們懷著十二分的真誠的祝福相聚在*酒樓一樓婚宴大廳共同慶賀*先生與*小姐新婚典

13、禮.(首先我們給予掌聲的恭喜)大家都知道結(jié)婚是人生中的一件大事,而婚禮更是人生中最幸福神圣的時刻,尤其婚禮上浪漫溫馨高雅別致的婚禮儀式以及親朋好友的良好祝愿會給新人一生永遠帶來最美好的回憶.各位親朋好友,我是本次婚禮慶典的主持人*.今天我十分榮幸地接受新郎新娘的重托,步入這神圣而莊重的婚禮殿堂為新郎*,新娘*的婚禮擔任司儀之職.讓我們在這里共同見證一對新人人生中最幸福神圣美好的一刻！真是:百鳥朝鳳鳳求凰,龍鳳呈祥喜洋洋.讓我們用掌聲祝賀他們祝福新人鳳凰展翅迎朝暉,恩愛鴛鴦比翼飛.攜手同步知心人,共創(chuàng)宏圖獻真情.郎才女貌天作美,洞房花燭喜成雙.在神圣的婚禮進行曲中一對新人手挽手,肩并肩緩緩步入婚

14、禮大廳.臉上充滿了無比幸福的笑容讓我們用掌聲與鮮花給予一對新人最誠摯的祝福.婚姻是人生大事,結(jié)婚典禮對青年男女來說是一生中最重要的時刻.你也笑,我也笑,親朋好友齊來到.天也新,地也新,眾星捧月迎新人.新郎新娘臺上站,甜蜜感覺涌心間.風風雨雨牽手過,今天喜結(jié)美姻緣.親朋好友齊相聚,歡歡喜喜來賀喜. * * * 天仙配,幸福的生活比蜜甜.在這個激動人心的美好時刻,作為婚慶司儀,首先請允許我代表新郎新娘以及新郎新娘的雙方家長,對今天百忙當中來參加婚禮的各位來賓,各位親朋好友的光臨表示最誠摯的謝意和熱烈的歡迎(謝謝大家)!歡迎你們!婚禮對每一個新婚的人而言,都是神圣,浪漫,唯美和經(jīng)典的,隨著神圣的婚禮

15、進行曲奏響,英俊的新郎和美麗的新娘在掌聲與祝福聲中,緩緩的步上紅地毯,那是萬眾矚目的一瞬,那是夢寐以求的一瞬,那是凝結(jié)愛的萬語千言的一瞬,那是最激動人心的一瞬,一同迷醉在塵世間最美妙的氣氛里.愛情是古老而年輕的話題,也是不朽的人生主題.許多人已經(jīng)擁有,更多人正在追求,今天這兩位新人從有過初戀時月上柳梢頭,人約黃昏后的熱烈心跳,到也有熱戀中冷落清秋傷別離的難舍難分,經(jīng)歷了似水柔情,如夢佳期,的苦苦期盼,品嘗過相知不渝,永結(jié)金蘭的浪漫溫馨,終于迎來這攜手共赴紅地毯的幸福時刻.啊!美麗的新娘,這一刻,整個世界因你而多姿多采,英俊蕭灑的新郎,這一刻,整個宇宙而為你祝福,祝福你們在這鮮花綻開的時候,祝福

16、你們在這神圣莊重的幸福時刻.首先由我介紹一下二位新人,站在我身邊這位英俊瀟灑的男子就是我們今天的新郎官*先生,(掌聲恭喜)新郎不僅風度翩翩,氣質(zhì)不凡,而且忠厚誠實為人和善,是一位才華出眾的好青年.大家往我們新郎身上看,新郎今天是新洗的臉,新刷的牙,新刮的胡子,新理的發(fā),新襯衣,新領(lǐng)帶,新買的皮鞋腳下踩,新背心,新西服,里邊還穿了一條新內(nèi)褲,新郎渾身上下全是新,新郎心情喜盈盈.大家給點掌聲.旁邊這位美麗迷人漂亮溫柔的女子,就是我們今天的新娘子*小姐.(掌聲恭喜)介紹新娘,大家看我們的新娘人家眉毛好,眼睛好,鼻子好,嘴巴好,耳朵好,臉蛋好,最關(guān)鍵還是人家心眼好,溫馨小姐溫文而雅,賢惠大方,青春高潔,性情端莊,誠實可靠,心地善良,遇事豁達,外柔內(nèi)剛,新郎你真有眼光.新娘不僅溫柔體貼,漂亮可愛而且手巧能干,心靈純潔,是一位可愛的好姑娘.二位新人的結(jié)合我可以用八個字來形容在合適不過那就是珠聯(lián)壁合,佳偶天成,或郎才女貌,天生一對!(大家一起說是不是)各位嘉賓,各位朋友,二位新人經(jīng)過甜蜜的戀愛,耐心的等待,終于在法律的保