錦繡家園物業(yè)招標文件

1、桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)錦繡家園小區(qū)物業(yè)管理公開招標招標文件招 標 人 : 桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)錦繡家園小區(qū)業(yè)主委員會物 業(yè) 地 址: 桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)世紀大道錦繡家園小區(qū)日期 : 2017年 08 月目錄第一章投標須知前附表及投標須知02第二章評標細則10第三章物業(yè)管理內容及要求15第四章物業(yè)服務合同25第五章設施設備清單26第六章投標函、資信文件格式27第七章物業(yè)管理方案文件格式35第一章 投標須知前附表及投標須知、投標須知前附表項號條款號內容說明與要求1項目規(guī)模占地畝；住宅約 653戶，住宅面積 79402.15 平方米， 商鋪約134套，商鋪建筑面積 21074.35平方米；總建筑 面積111805平方米2項

2、目概況項目名稱：桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)錦繡家園小區(qū)物業(yè)管理 招 標 人：錦繡家園業(yè)主委員會 座落地點：桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)世紀大道3物業(yè)交付時間 合同期限物業(yè)交付時間： 2017年11月合同期限：貳年4管理目標市級文明示范小區(qū)5投標人資質 等級要求凡具有獨立法人資格， 具備國家三級以上資質或注冊 資本500萬（含） 以上的物業(yè)管理企業(yè)，均可參加報名 投標。6投標文件 遞交地點 及截止時間地點： 錦繡家園小區(qū) 收標人：朱鏏 電話：提交時間： 2017年9月16日上午 9時前7開評標時間 及地點地點：錦繡家園小區(qū) 時間： 2017 年9月23日前8評標方法綜合評估法、投 標 須 知（ 一） 總 則1、項目說明 本招

3、標項目名稱：錦繡家園物業(yè)管理； 本招標物業(yè)管理項目按照有關規(guī)定，現(xiàn)通過公開招標方式選定物業(yè)企業(yè)。 招 標 人：錦繡家園業(yè)主委員會； 項目規(guī)模：總建筑面積約 11 萬平方米 座落位置：浙江省桐鄉(xiāng)市崇福鎮(zhèn)世紀大道 項目概況： 錦繡家園小區(qū)位于崇福鎮(zhèn)世紀大道， 占地畝，綠地率超過 30%，容積率； 其中共有約 653 戶住宅，（包括三幢小高層，均有一部電梯）住宅建筑面積：平方米； 商鋪約 134 套，商鋪建筑面積： 21074.35 平方米；總建筑面積 111805 平方米。 區(qū)域四至：東至：青年路；南至：世紀大道；西至日暉路；北至：民豐路。計劃中標人進駐管理小區(qū)時間： 2017年 11月；由于歷史

4、原因導致本小區(qū)道閘、監(jiān)控、電梯故障嚴重，該三部份大的改造由業(yè)主 委員會召開業(yè)主代表大會申請利用公用資金和維修基金利息進行重新改造建設。2、招標范圍現(xiàn)對以上全部建筑內容進行物業(yè)管理招標。 物業(yè)管理質量目標：創(chuàng)建市級文明示范小區(qū)。3、對投標人的要求本物業(yè)管理招標項目采用資格預審方式確定合格投標人； 符合以下條件的企業(yè)才有可能成為合格的投標人：3.2.1具有建設行政主管部門頒發(fā)的國家三級及以上物業(yè)管理資質證書的物業(yè)管 理企業(yè)；3.2.2具有工商管理部門頒發(fā)的并 且已經通過 當年度年檢合格的營業(yè)執(zhí)照；3.2.3有開戶銀行資信證明和符合要求的財務報表；3.2.4無法律訴訟糾紛；3.2.5有同類型物業(yè)管理

5、經驗；3.2.6獲得業(yè)委會成員對其辦公場所及所經管物業(yè)考察通過；無論投標的結果如何，投標方自行承擔所有與投標有關的所有費用。4、踏勘現(xiàn)場及標前答疑會41 投標人可自行對項目現(xiàn)場及周圍壞境進行踏勘， 以便投標人獲取有關編制投 標文件和簽署合同所涉及現(xiàn)場的資料。投標人承擔踏勘現(xiàn)場所發(fā)生的費用。42 招標人向投標人提供的有關現(xiàn)場的數(shù)據(jù)和資料， 是招標人現(xiàn)有的能被投標人 利用的資料，招標人對投標人做出的任何推論、理解和結論均不負責任。43經招標人允許，投標人可為踏勘目的進入招標人的項目現(xiàn)場， 但投標人不得 因此使招標人承擔有關的責任和蒙受損失。投標人應承擔踏勘現(xiàn)場的責任和風險。（ 二 ） 招標文件5、

6、招標文件的組成招標文件包括下列內容：第一章 投標須知前附表及投標須知第二章 評標細則第三章 物業(yè)管理內容及要求第四章 物業(yè)服務合同第五章 設備設施清單第六章 投標函、資信文件格式第七章 物業(yè)管理方案內容及格式（ 三） 投標文件的編制6、投標文件的語言及度量衡單位 投標文件和與投標有關的所有文件均應使用中文。 除另有規(guī)定外，投標文件使用的度量衡單位，均采用中華人民共和國法定計量單 位。7、投標文件的組成 投標文件由投標函、資信文件、物業(yè)管理方案三部分組成。 投標函部分主要包括下列內容：7.2.1法定代表人身份證明書；7.2.2投標授權委托書；7.2.3投標函；7.2.4投標承諾；7.2.5投標函

7、附錄；7.2.6招標文件要求投標人提交的其他投標資料。資信文件7.3.1營業(yè)執(zhí)照、資質證書、企業(yè)代碼證、稅務登記證7.3.2各種質量管理體系7.3.3財務狀況表7.3.4各種榮譽證書7.3.5其他有關材料 物業(yè)管理方案主要包括下列內容：7.4.1綜合管理；7.4.2房屋管理；7.4.3車輛管理7.4.4共用設施、設備維修養(yǎng)護；7.4.5安全保障7.4.6保潔服務；7.4.7綠化管養(yǎng)；7.4.8消防管理；7.4.9協(xié)助維護公共秩序7.4.10空置房屋管理；7.4.11轄區(qū)文化及特色服務；7.4.12財務管理；7.4.13對業(yè)主及使用人的服務和管理。7.4.14人性化服務；7.4.15業(yè)主公共道德

8、積分考核優(yōu)惠7.4.16物業(yè)服務績效考核7.4.17其它有關內容8、投標報價 投標人測算單價報價時，應遵循合理、質價相符的原則，同時應參照業(yè)主委員會 給出的標準，即物業(yè)管理費 （ 包含電梯費：電費、通訊費、日常小維修、維保費、年檢 費）標準為：8.1.1小高層（電梯）的 1層及多層住宅元 / （使用面積）/ 月；8.1.2小高層（電梯）的 2-4 層住宅元 / （使用面積 ）/ 月；8.1.3小高層（電梯）的 5層及以上住宅元 / （使用面積）/ 月；8.1.4商業(yè)物業(yè)：人民幣 （大寫）元/ （使用面積 ）/ 月。8.1.5建議按上述原標準執(zhí)行， 2018年 11月 1日后，根據(jù)年度物業(yè)管理服

9、務績效 考核情況，參照當?shù)仄骄飿I(yè)市場收費價格水平，物業(yè)服務單位可提交調價申請，經 小區(qū)業(yè)主（樓道）代表大會審議，業(yè)委會審批同意后進行調價。業(yè)主公共道德積分考核達到良的建議物業(yè)費按 95%收取，業(yè)主公共道德積分考核達 到優(yōu)的建議物業(yè)費按 90%收取。開發(fā)商已出售業(yè)主未搬入的空置房，業(yè)主提供水電清單等相關證明的建議相應月 份物業(yè)費按 70%收取。開發(fā)商未出售的空置房物業(yè)管理費按商服物業(yè)管理費標準繳納， 由開發(fā)公司支付。 車輛管理費（修復道閘系統(tǒng)后，最終需報業(yè)主代表大會表決）8.5.1小區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人： 有車庫且車庫確實作為停車使用的允許 2 個免費停 車名額 ; 有車庫但是車庫挪作他用的允許

10、 1 個免費停車名額 , 沒有車庫的允許 1 個免費停車名額（車輛智能識別管理，登記后名額內輪換停放的不收費，同時停放的對后進的車輛參照標準收費） ; 小區(qū)道路車位先到先停，車位滿的停小區(qū)外面；8.5.2小區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人：超出上述免費停車名額限制的可以申請辦理年費， 超額年費標準為 800元/ 年/ 輛，否則按照外來車輛進行收費；8.5.3外來車輛停車收費標準： 1 小時內免費停車，超過 1 小時后以后每小時 2 元, 每天最高 20元（裝修車輛、工程車輛、執(zhí)法車輛登記備案后不收費） ；8.5.4配套：小區(qū)道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、小門門禁（東門、北門、西門）逐步建設 完善，由業(yè)委會牽頭，將整體

11、方案報業(yè)主代表大會審議。投標人可先到招標項目所在地踏勘以充分了解招標項目位置、情況、服務內容、 設施設備及任何其他足以影響投標價的情況，任何因忽視或誤解招標項目情況而導致 的報價或其他錯誤由投標人自行承擔。投標人中標后，中標價即為完成整個招標文件的發(fā)包內容的全部費用，不得以任 何理由提出增加。各投標單位可根據(jù)自身情況，在達到招標文件要求的服務標準的前提下，在投標 報價時作出合理讓利。9 、投標貨幣9 1本項目的投標報價采用的幣種為人民幣。10 、投標文件的份數(shù)和簽署 投標人應提交一份正本和四份副本，內容應按招標文件的格式統(tǒng)一填寫，可根據(jù) 自己的情況增加相關的內容。投標文件的正本和副本均采用 A

12、4幅復印紙打印， 并應在投標文件封面的右上角清 楚地注明“正本”或“副本” 。投標文件封面、投標函均應加蓋投標人印章并經法定代表人或其委托代理人簽字 或蓋章。由委托代理人簽字或蓋章的在投標文件中須同時提交投標文件簽署授權委托 書。投標文件簽署授權委托書格式、簽字、蓋章及內容均應符合要求，否則投標文件 簽署授權委托書無效。全套投標文件應無涂改、行間插字或增刪。除非這些改動是根據(jù)招標人的要求進 行的。投標文件裝訂成冊，不得采用活頁文夾裝訂，否則視為無效投標。 每份投標文件應統(tǒng)編頁碼，正本與副本一致；當正本與副本不一致時，以正本為準。（ 四） 招標會11、投標文件的遞交投標文件的裝訂要求：投標函、物

13、業(yè)管理方案、投標人資格證明文件裝訂成冊， 并在目錄中標明各章頁碼。投標人應將投標文件密封在密封袋內。在投標文件密封袋上均應標明：11.3.1招標人名稱：11.3.2注明下列識別標志：（1） 項目名稱：錦繡家園物業(yè)管理（2） 2017 年 09 月 16日 9 時后開標，此時間以前不得開封；（ 3）投標人的名稱與地址、郵政編碼； 所有投標文件的密封袋的封口處應加蓋投標人印章； 投標人應按本須知前附表第 7 項所規(guī)定的地點，于截止時間前遞交投標文件。12、開標招標人按本須知前附表第 8 項所規(guī)定的時間和地點公開開標，并邀請所有投標人 參加。開標程序：12.2.1開標由招標人主持；12.2.2介紹參

14、加開標會議的人員；12.2.3宣布參加開標會的投標人名單；12.2.4按投標文件遞交的逆順序開始評標13、評標評標委員會由招標人組建，負責評標活動。評標程序13.2.1按投標文件遞交的逆順序依次開始評標；13.2.2先啟封標書，檢查投標人法人授權書及有效身份證明；13.2.3按以上程序完畢后，即開始評標，評標采用保密方式進行。 評標采用綜合評估法進行。（ 五 ） 合同的授予14 、合同協(xié)議書的簽訂最高可得 2 分最高可得 2 分最高可得 4 分最高可得分最高可得分招標人與中標人將于中標通知書指定的時間、地點與招標人簽訂委托合同，如物 業(yè)公司沒有完全達到投標文件中表述和承諾的服務標準和質量水平，

15、則此合同自動失 效，招標人將另行委托其他物業(yè)公司，中標人不能有任何異議。中標人應當按照合同約定履行義務，不得將中標項目轉讓 （ 轉包） 給他人。第二章 評標細則評標細則1、總則本次評標采用綜合評估法（ 100 分制），即最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項 綜合評價標準，將報價、管理方案、業(yè)績與信譽等賦予不同的權重，用打分的方法， 評出三名候選人，并按從高到低順序排列，推薦三名中標候選人，若存在總分并列最 高分的投標人，則由全體評委投票確定。2、報價部分得分計算： （合計滿分 30分，即物業(yè)管理費（包含電梯費） 、車輛管 理費（超額年費）、小區(qū)業(yè)主公共道德積分考核優(yōu)惠、物業(yè)管理服務承諾保證押金

16、） 每項報價評標標準值 =各投標人每項有效投價報價的算術平均值；投標報價等于 評標標準值，得基本分的 10 分。以上四項各項優(yōu)惠報價每高于評標標準值 1（ 含 1） 減分，中間值按插入法計算； 投標報價每低于評標標準值 1（含 l ）加分，各項分別加至 5分為止。中間值按插入 法計算。按單價計算以上得分。3、物業(yè)管理方案得分計算： （ 滿分 60 分，以分為倍數(shù) ） 評委會根據(jù)投標人遞交的物業(yè)管理方案，分別計算各投標人的本項得分 評分標準l 、分析本物業(yè)管理項目的管理特點（ 8 分） 管理重點、難點、特點，分析準確 對以上重、難、特點有相應的管理措施措施完整、準確、可行2 、擬定質量管理目標和

17、采用的管理方式（ 3 分）有管理目標有能夠實現(xiàn)管理目標的具體措施3、擬定管理服務內容（ 8 分）服務內容列項周詳?shù)淖罡呖傻?4 分服務內容列項準確可行的4 、物質裝備計劃（ 5 分）對辦公用房、設備、用具的使用計劃內容周密最高可得 4 分最高可得分有必備的小區(qū)維護設備設施5 、管理人員配備（ 6 分）最高可得分管理人員配備合理最高可得 3 分專業(yè)管理人員素質高最高可得 2 分有相應的崗位責任制6、管理規(guī)章制度（ 5 分）最高可得 1 分有約束管理物業(yè)企業(yè)員工的內部管理制度最高可得 2 分可行最高可得 1 分有配合社區(qū)、政府開展工作的措施和管理制度最高可得 1 分可行7、檔案建立與管理的設立（

18、5 分）最高可得 1 分有標準化、電腦化檔案管理流程最高可得分流程設置流暢、使用安全、檢索迅速、儲量完備8、經費支出預算（ 5 分） 有完整的收支測算表、計算式 9、管理考核（ 10 分） 有具體的承諾稽核方案、考核方案（與押金掛鉤）最高可得分最高可得 5 分最高可得 5 分方案明確、完整、準確、可行10、提出經營管理、管理、服務的新思路（ 5 分） 有科學化、規(guī)范化、人性化管理、開展增收節(jié)支的新辦法最高可得 5 分最高可得分有招標文件要求以外的服務承諾及其他承諾最高可得分以上評分標準將依據(jù)第三章物業(yè)管理內容及要求，由評委會根據(jù)投標人編寫的內 容符合招標文件要求的程度分別予以評分。3.2.2.

19、2擬定管理處主任回答評委提問 :a 、標書內容及管理事項；b 、物業(yè)管理法規(guī)知識；c 、物業(yè)管理發(fā)生實際問題的處理措施；、其他有關問題；4資信部分 10 分同一個項目同時獲得幾個 “物業(yè)管理示范小區(qū) （大廈）榮譽稱號”的， 得分只計算 一次，按最高分計。評委根據(jù)投標人的在管物業(yè)小區(qū)綜合情況酌情打分，滿分 10 分。 5資信部分所涉及的有關證書、文件、證明材料等，投標人應在投標文件中如實 附上復印件 （ 加蓋本單位公章 ） 。無復印件不計分。所有復印件的原件在開標時攜帶備 查，否則視為沒有。第三章 物業(yè)管理內容及要求目錄一、物業(yè)管理內容 二、物業(yè)管理的目標三、物業(yè)管理其他問題的說明四、物業(yè)管理的

20、要求一、物業(yè)管理內容（一級標準）（ 一 ） 、綜合管理服務 項目序號內容服務標準1管理處設置（1）小區(qū)內設置管理處。（2）配置辦公家具、 電話、傳真機、 復印機、 計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。機構 設置2人員要求（1）項目經理有中級以上職稱或大專以上學 歷，有 5 年以上的物業(yè)管理工作經歷或有 2 年以上項目經理任職經歷。（2）項目經理和管理人員有從業(yè)資格證書， 持證上崗。（3）小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗 位證書，持證上崗。3服務時間設有服務接待中心，每天 12 小時有管理人 員接待住戶， 處理物業(yè)管理服務合同范圍內 的公共性事務。4合同、收費 公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，

21、并按照合同約 定公布物業(yè)管理服務項目、 內容及物業(yè)管理 服務費標準。5承接項目承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設 施設備及圖紙等資料進行認真查驗， 驗收手 續(xù)齊全。6管理制 度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工 作計劃，質量管理、財務管理、檔案管理等 制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī) 范、保管完善。7辦公自動化運用計算機并利用物業(yè)管理有關軟件對業(yè) 主資料、房屋檔案、設備檔案、收費服務、 日常辦公等進行管理。8規(guī)范服務管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī) 范，服務主動、熱情。9報修、投訴 處理（1）公示服務電話， 24 小時受理住戶的報 修和投訴，有效報修處理率 100%；急修半小

22、 時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場， 有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在 1 天內答復處 理。10特約、代辦 服務根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特 約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費 價目。11滿意度調查每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見， 平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝 通面不低于小區(qū)住戶的 90%，對測評結果分析 并及時整改。日常 管理 與 服 務12小區(qū)業(yè)主活 動節(jié)假日有專題布置，每年組織 2 次以上的小 區(qū)業(yè)主活動。13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施 設備維修，及時編制維修計劃和住房專項維 修資金使用計劃，向業(yè)主大會或

23、者業(yè)主委員 會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定， 組織維修。14裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強裝修過程 中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應 及時勸阻、制止并報告相關部門。、公共區(qū)域秩序維護服務 項目序 號內容服務標準1人員配備公共秩序維護人員以中青年為主，身體健康， 工作認真負責，定期接受培訓。2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練（專項培訓、崗中持續(xù)培訓）的比例為 100%。3技能水平有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩 序工作，能正確使用各級消防、物防、技防器 械和設備。4服裝儀容上崗時統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標志，裝備佩戴規(guī) 范，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿 態(tài)

24、良好，動作規(guī)范。人員 要求5器械配備 配備對講裝置等必要用具。6出入口值 勤小區(qū)主、次出入口 24 小時雙人執(zhí)勤， 5-10 月 立崗時間不少于 10 小時，并有詳細交接班記錄。7進出人員 管理對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時 出入證管理，對 外來人員實行登記管理， 阻止小商小販 隨便進入小區(qū) 。門崗8車輛疏導對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導，引導機動 車輛有序通行、停放，非機動車輛停放整齊， 有詳細外來車輛的登記記錄。巡邏 崗9巡邏要求（1）巡邏時 2人或 2人以上 1 組，對重點區(qū)域、 重點部位每 2 小時至少巡查 1 次并做好巡查記 錄，巡邏過程中對可疑人員進行詢問；接受業(yè) 主求助

25、。（2）看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防 器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、 草、樹木等。監(jiān)控 崗10監(jiān)控要求小區(qū)配備安全監(jiān)控設施， 對所有監(jiān)控點實施 24 小時監(jiān) 控。應急 措施11每年應組織不少于 1 次應急預案演習，對重大 突發(fā)事件有應急預案三、公共區(qū)域保潔服務服務 項目序 號內容服務標準1生活垃圾 收集（1）高層按層，多層按單元設置垃圾桶，每天 早晚定時清運 2 次。（ 2）垃圾袋裝；保持垃圾桶清潔，無異味。（ 3）設定垃圾轉運站，生活垃圾日產日清。2通道及 樓梯臺階（1）地面每天清掃 1次，并拖洗保潔 1 次。（2）樓梯間墻面每月除塵 1 次。 （3）大堂、門廳的大理石、花

26、崗石地面每半年 保養(yǎng) 1 次。保證大理石地面干凈無灰塵，水磨石 地面、瓷磚地面、水磨石地面干凈無雜物。（4）樓梯間無灰塵，無亂貼亂畫，無擅自占用 現(xiàn)象。3樓梯扶 手、欄桿、 窗臺、開 關每周擦 2 次，保持干凈、目視無污跡、手試無灰 塵。4門、窗等 玻璃510 月每周擦 1次，保持潔凈、無灰塵。樓內公共區(qū)域5天花板、 公共燈具每月除塵 2 次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視 無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。6電梯及 電梯廳（ 1）地面每天清掃 2 次，拖洗 1 次，電梯內墻 面每天擦拭 1 次。如有地毯，每天吸塵 1 次。 （2）每 2 周對電梯門壁打蠟上光 1次。 （3）轎箱頂部每周清潔 1 次。7

27、標識、宣傳 欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每 周清潔 1 次。8道路地面（ 1）每天清掃保潔 1 次，清掃避開業(yè)主上下班 時間進行，白天專人不間斷循環(huán)保潔。目視道路 干凈無灰塵、無雜物、無積水。 （2）主要通道口、臺階、踏步下雪時白天每小 時清掃 1次；主要道路小雪 1 天清掃完畢，大雪 3 天清掃完畢；其他道路、場地小雪 2 天清掃完 畢，大雪 4 天清掃完畢，積雪清掃后及時外運。9屋面每年 4、10 月對屋面積雪、雜物進行清掃，冰溜 子及時清除。10綠地每天循環(huán)保潔， 發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時清除， 垃圾滯留 地面不超過 1 小時。11垃圾箱 （桶）、 果皮箱每天清運 2 次，每周擦洗 2 次，垃

28、圾無漫溢，垃 圾箱（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、 無污跡、無異味。12消滅鼠害 蚊蠅（ 1）每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次。（2）春夏季（ 4月、5 月、 6月、 7月、 8月）每 月滅鼠 1次，其余每季滅鼠 1 次。13庭院 燈、 門前燈每月擦 2 次。14設施設備 用房每天清掃 1 次。15休閑、娛 樂健身設施5 10 月每天清潔 1 次（擦拭表面灰塵、清掃垃 圾、擦拭座椅） ，每月刷洗消毒 1 次。16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，對 不聽勸告者報告有關部門進行處理。17保潔綜合 要求無論保潔的次數(shù)多少，必須做到各公共區(qū)域無 塵、潔凈。四、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護

29、服務 項目序 號內容服務標準1修剪及時對草坪整治修剪，高度控制在 10cm 以下。2補種每年補種 1 次。3清雜草每年清除雜草 4 次以上，雜草面積不大于 5%。4灌、排水保持有效供水，無積水。5施肥按肥力、草種、生長情況及時施肥， 每年 2 次以 上。草坪6病蟲害防 治做到預防為主， 嚴格控制病蟲害， 發(fā)生時及時采 用高效、低毒、低殘留農藥、 有針對性進行治理。7存活率存活率 98%以上，生長茂盛。8修剪灌木修剪每年 3 次以上，基本做到無枯枝；蘺、 球、造型植物及時修剪， 每年不少于 4 次，做到 枝葉緊密、 圓整、無脫節(jié)；喬木每年修剪 1 次以 上。9清雜草每年適時清除雜草 3 次以上。

30、10施肥按植物品種、 生長狀況、 土壤條件適時施肥， 每 年施肥 1 次，并視樹木情況進行追肥 1 次。樹木11病蟲害防 治預防為主，及時采用高效、低毒、低殘留農藥， 嚴格控制病蟲害發(fā)生。12補種缺枝倒伏不超過 8%。補種的規(guī)格、品種、顏色 與原來的保持一致。13修剪、施 肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年 施肥 1 次。花壇 花境14病蟲害防 治適時做好病蟲害防治工作。五、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修服務 項目序 號內容服務標準1房屋結構每年不少于 2 次對房屋結構進行檢查， 涉及使用 安全的部位每季檢查 1 次，并有記錄， 發(fā)現(xiàn)損壞 及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、

31、使用人。2門窗每天巡視樓內公共部位門窗， 保持玻璃、 門窗配 件完好，門、窗開閉靈活。3樓內墻 面、 頂面、地面墻面、 頂面粉刷層無剝落， 面磚、地磚平整不起 殼、無缺損。4屋面每兩月 1 次對屋面天溝、水落管進行清掃、 疏通， 保障排水暢通（ 6 月至 9 月每半月檢查 1 次）， 每半年檢查 1次屋面防水層， 發(fā)現(xiàn)破損的，及時 修理。5圍墻、圍 欄每半月 1 次巡查圍墻， 發(fā)現(xiàn)損壞立即修復， 鐵圍 欄表面無銹蝕，保持完好。6道路、場 地等每天 1次巡查道路、 路面、路邊石、 井蓋等，發(fā) 現(xiàn)損壞及時修復， 保持路面平整、 無破損、 無積 水，路邊石平直無缺損7休閑椅、 涼亭、雕塑、景 觀小品

32、每天 1 次對休閑椅、 涼亭、 雕塑、景觀小品等進 行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復， 保持原貌， 保證其 安全使用。8休閑、娛 樂、 健身設施每天 1 次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保證器械、 設施的安全使用。公用部位9安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志， 并在主 要通道設置安全疏散指示和事故照明設施， 每月 檢查 2 次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。共用設施設備1公共照明 系統(tǒng)（1）樓道燈、庭院燈完好。（2）庭院燈照明時間 510 月不少于 8 小時 / 天； 11 4月不少于 10 小時/天。（3）變電亭、公共電氣柜、供電線路等每周巡 查 1 次。（4）停電提前通知業(yè)主或使用人。2消防系

33、統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每月巡查 1 次，每半年保 養(yǎng) 1 次。（2）煙感、噴淋系統(tǒng)每月巡查 1 次，每半年保 養(yǎng) 1 次。（3）滅火器每月檢查 1 次，每年更換 1 次。 （4）消防水帶完好，消防管網壓力每半年檢查 1 次。（5） 消防監(jiān)控系統(tǒng)運行完好，每天檢查火警功 能、報警功能是否正常。（6）每年對消防知識進行 2 次宣傳。3安全防范 系統(tǒng)（1）安全防范系統(tǒng)配置完善（有可視對講、周 界防越報警、 電子巡更、 住戶報警、 閉路電視監(jiān) 控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、 門鎖智能卡等設備四項 以上）。（2）系統(tǒng)每月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。4排水系統(tǒng)（1）每月巡查 1 次排污泵，每半年保養(yǎng) 1 次。

34、 （2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng) 1 次。 （3）排水管線每半年檢查 1 次。（4）化糞池每年清掏 2 次。5二次加壓 供水（1）總體供水設施每月檢查 1 次。 （2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆 1 次。 （3）水泵和飲用水水池 （箱） ：每天巡查 1 次， 水泵每季度保養(yǎng) 1 次，飲用水水池 （箱）每半年 清洗、消毒、水質化驗 1 次，水質符合國家標準。 （4）水泵房封閉管理，水箱蓄水池蓋板加鎖， 溢流管口安裝金屬防護網， 每年冬季對外露水管 包扎、防凍。（5）高層房屋減壓閥調壓每季度 1 次測壓并做 好記錄。6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查 1 次，保證其性能符合國家標 準。六、電 梯服務項

35、目服務標準（1）建立電梯事故應急措施和救援預案。（ 2）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作 電梯內容。（3）與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修 保養(yǎng)單位的責任，每年進行安全檢測并張貼安全檢驗合格 標志。（4）保證電梯完好，轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好，轎 箱整潔。（5）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況。（6）定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處 理。（7）根據(jù)實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責 任人。（8）配置必備的專業(yè)救助工具及 24 小時不間斷的通訊設備。 （ 9）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員2 小時內到達現(xiàn)場修理，發(fā)生

36、電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員 5 分 鐘之內到場做應急處理。（10）電梯維護保養(yǎng)應提前 1 天通知業(yè)主或使用人，盡可能減 少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。七、地下車庫地下車庫的標準在參照以上各項標準二、物業(yè)管理的目標對于中標的物業(yè)管理企業(yè)，在符合參評條件的情況下，創(chuàng)建市級文明示范住宅小 區(qū)。三、物業(yè)管理其他問題的說明1中標人根據(jù)有關期物業(yè)管理法規(guī)與錦繡家園業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同， 對該物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。2委托管理中的共用部位、共用設施設備維修按政府有關規(guī)定執(zhí)行。3在投標文件中應明確，一旦出現(xiàn)物業(yè)管理公司人為因素造成設備設施損壞時， 以何種形式保證

37、承擔償還能力，投標人應予說明。4該物業(yè)管理由錦繡家園業(yè)主委員會委托中標人管理 ,管理期限為24個月，其中試 用期二個月。5物業(yè)管理費用標準建議：按上述原標準執(zhí)行， 2018 年 11 月 1 日后，根據(jù)年度 物業(yè)管理服務績效考核情況，參照當?shù)仄骄飿I(yè)市場收費價格水平，物業(yè)服務單位可 提交調價申請，經小區(qū)業(yè)主（樓道）代表大會審議，業(yè)委會審批同意后進行調價。6開發(fā)商未出售的空置房物業(yè)管理費按商服物業(yè)管理費標準繳納，由開發(fā)公司支 付。7編制投標文件時，以中標后簽訂合同開始計算交費時間，對于本招標文件不含 的物業(yè)事項，投標單位在投標文件中暫不予以報價，待中標后與招標人簽訂合同時另 行約定。8物業(yè)管理水

38、、電、天然氣、電話、有線電視、寬帶網絡等均由業(yè)主自己向管理 單位繳納，無須代收。9. 物業(yè)管理服務承諾保證押金建議基準為 50000元。10未正式進駐管理前，中標人所需資金及設備由中標人自行解決。11中標人物業(yè)服務收費采用包干制，自營收入等經營性收入不得提取管理酬金， 僅用于彌補管理費用的不足。12中標人在投標文件中應將委托管理期限內前期物業(yè)管理收入包括前期物業(yè)管 理費、停車位管理費等單獨列出。13本物業(yè)項目的物業(yè)移交、驗收、接管均按國家現(xiàn)行有關規(guī)定實施，具體事項 在物業(yè)管理委托合同中另行約定。四、物業(yè)管理的要求1分析本物業(yè)管理項目的管理特點 通過對投標物業(yè)建筑架構、配套設施、周邊環(huán)境、居民結

39、構等方面進行分析、綜 合其布局、功能上的特點，列出管理上的難點，提出相應的管理措施。2 擬定質量管理目標和采用的管理方式 質量管理目標：是指管理單位在合同期內應取得怎樣的社會效率、經濟效率、環(huán) 境效率、其質量考核標準以國家職能部門和當?shù)刂鞴懿块T制定的相關法規(guī)文件為依據(jù)。管理方式：是指管理單位對投標物業(yè)在管理運作、綜合服務等方面擬采用的方式， 如實行“一體化管理” 、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，推行 IS09000 質量體系規(guī)范化運作等方式。3擬定管理服務內容 包括開發(fā)建設期間將提供的管理服務內容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務內容、 住戶入住及裝修期間的管理服務、實質運行期間的管理服務內容。重點是實質運作的 管

40、理服務內容，大體分為房屋管理、安全防范、清潔、維修、綠化、社區(qū)文化活動等 項服務，內容力求周詳。4物質裝備計劃 本著合理配置、保障使用的原則，對員工住房、辦公用房以及各類設備和用具， 擬一個周密的計劃，計劃中應確切列出所需住房具體標準、入住人員、物品分類單價 及金額。5管理人員配備 根據(jù)物業(yè)實際需求設置管理骨干、專業(yè)人員、力求精簡高效，在管理層、操作層 人員的年齡、學歷、職稱 （技術人員 ） 、用工類型上均要按一定比例配置。對各崗位人 員應制訂出相應的崗位職責和條件。6管理規(guī)章制度包括管理單位員工內部制度和約束各方的外部制度， 各項制度均要以法律為準繩， 以地方政府相關法律為依據(jù)，結合實際而定

41、，使之具有合法性、實用性和可操作性， 才能產生約束力。7檔案建立與管理的設立 應按標準化、電腦化建立檔案管理流程，系統(tǒng)收集資料、建筑項目資料、圖紙、 住戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財務報表、小區(qū)榮譽等各類資料進行整理、 分類、編目進入電腦儲存，以備檢查利用。8經費收支預算 根據(jù)招標文件中提供的參考數(shù)據(jù)，以及實地考察了解到的情況進行測算，制定經 費收支測算表。9、管理考核 根據(jù)管理方案承諾，由業(yè)委會同物業(yè)服務單位，協(xié)商形成年度物業(yè)管理服務績效 考核。考核資金為物業(yè)服務單位交付的管理服務保證押金和小區(qū)公共收入提供的物業(yè) 管理績效考核基金 （參照 2017 版業(yè)主管理規(guī)約中的規(guī)定，小區(qū)公共經

42、營所得收益 的 30%形成物業(yè)管理績效考核基金 ） 。10 提出經營、管理、服務的新思路為提高管理水平，投標者可實施科學化、規(guī)范化管理、開展增收節(jié)支、服務承諾 等諸方面提出既務實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以確保管理目標的實現(xiàn)。第四章 物業(yè)服務合同（執(zhí)行現(xiàn)行有關標準合同文本） 第五章 設施設備清單 由投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況并結合管理經驗，了解掌握設備設施情 況，合理確定投標報價。單位名稱：第六章 投標函、資信文件格式投標文件項 目 名 稱： _ 投標文件內容： 投標函部分投 標 人： （蓋公章） 法定代表人或其委托代理人： （ 簽字或蓋章 ）日期： 年 月 日 目錄一、法定代表人身份證明二、授權委托

43、書三、投標函四、投標承諾書五、資信文件六、投標人提交的其他資料、法定代表人身份證明書北京希地環(huán)球建設工程顧問有限_ 公司黑龍江分公司授權委托日期：年月單位性質： _地 址： _成立時間： _年 _月 _日經營期限： _姓 名： _性別： _年齡： 職務: _系 （投標人單位名稱） 的法定代表人 特此證明。投標人：（蓋公章 ）日 期：年月 日二、授權委托書本授權委托書聲明：我 （ 姓名） 系 （ 投標單位名稱 ）的 法定代表人，現(xiàn)授權委托我單位 同志為本公司授權代理人，以本公司名 義參加 工程的投標， 代理人開標、評標、 合同談判過程中所簽署的一切文 件和處理與之有關的一切事務，我均予以承認。代

44、理人不得轉讓委托權，特此委托。代理人 （簽字） ：性別：年齡：身份證號碼：職務：投標人： （ 蓋章 ）法定代表人： （ 簽字或蓋章 ）注：投標文件由投標人的法定代表人親自簽署的， 不必提交本授 權委托書。三、投 標 函（參考）致： _l 、根據(jù)你方的招標文件，遵照有關規(guī)定，經踏勘項目現(xiàn)場和研究上述招標 文件的投標須知、合同條款及其他有關文件后，參加本項目投標， 我方愿以：（1）小高層（電梯）的 1層及多層住宅 _ _ 元/（使用面積）/ 月；（2）小高層（電梯）的 2-4 層住宅_ _ 元/ （使用面積）/ 月；（3）小高層（電梯）的 5層及以上住宅 _ _ 元/（使用面積 ）/ 月；（4）商

45、業(yè)物業(yè)：人民幣 （大寫）_ _ 元/ （使用面積 ）/ 月。（5）車輛管理年費（超額年費） _元/ 年/ 輛（6）業(yè)主公共道德積分考核達到良的建議物業(yè)費按% 收取，業(yè)主公共道德積分考核達到優(yōu)的建議物業(yè)費按 % 收取。（7）開發(fā)商已出售業(yè)主未搬入的空置房，業(yè)主提供水電清單等相關證明的 建議相應月份物業(yè)費按 % 收取。（8）物業(yè)管理服務承諾保證押金為元。2 、我方已詳細審核全部招標文件，包括修改文件 （ 如有時 ） 及有關附件。3、我方保證本項目物業(yè)管理各項服務承諾踐行到位，并愿意按照年度物業(yè) 管理服務績效考核進行考核。投標人： （蓋章 ）單位地址：法定代表人或其委托代理人： （ 簽字或蓋章 ）

46、郵政編碼： 電話： _傳真： _開戶銀行名稱： _開戶銀行賬號： _開戶銀行地址： _開戶銀行電話： _日期： 年 月 日四、資信文件（ 由投標人根據(jù)自己的實際情況填寫 ）五、招標文件要求投標人提交的其他資料第七章 物業(yè)管理方案文件格式物業(yè)管理投標文件項 目 名 稱： _投標文件內容： 物業(yè)管理方案部分 投 標 人： （ 蓋公章 ）法定代表人或其委托代理人： （ 簽字或蓋章 ）日 期： 年 月 日目錄一、物業(yè)管理方案二、項目管理機構配備情況三、經費預算書四、有償服務項目及收費項目一、物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案由投標人針對第三章物業(yè)管理內容及要求中的物業(yè)管理范圍、 內容及要求提出可行方案， 并按下

47、列結構編制，以保證投標文件一旦中標，該方 案能立即得以實施。1 分析本前期物業(yè)管理項目的管理特點通過對投標物業(yè)建筑架構、 配套設施、周邊環(huán)境、 居民結構等方面進行分析、 綜合其布局、功能上的特點，列出管理上的難點，提出相應的管理措施。2 擬定質量管理目標和采用的管理方式質量管理目標： 是指管理單位在合同期內應取得怎樣的社會效率、 經濟效率、 環(huán)境效率、其質量考核標準以國家職能部門和當?shù)刂鞴懿块T制定的相關法規(guī)文件 為依據(jù)。管理方式：是指管理單位對投標物業(yè)在管理運作、綜合服務等方面擬采用 的方式，如實行“一體化管理” 、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，推行 IS09000 質量體系規(guī)范化運 作等方式。3擬定管理服務

48、內容包括開發(fā)建設期間將提供的管理服務內容、 物業(yè)竣工驗收期間的管理服務內 容、住戶入住及裝修期間的管理服務、實質運行期間的管理服務內容。 重點是實 質運作的管理服務內容，大體分為房屋管理、安全防范、清潔、維修、綠化、社 區(qū)文化活動等項服務，內容力求周詳。4物質裝備計劃本著合理配置、保障使用的原則，對員工住房、 辦公用房以及各類設備和用 具，擬出一個周密的計劃，計劃中應確切列出所需住房具體標準、入住人員、物 品分類單價及金額。5管理人員配備 根據(jù)物業(yè)實際需求設置管理骨干、專業(yè)人員、力求精簡高效，在管理層、操 作層人員的年齡、學歷、職稱 （技術人員 ） 、用工類型上均要按一定比例配置。對 各崗位人員應制訂出相應的崗位職責和條件。6管理規(guī)章制度包括管理單位員工內