旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程項目可行性研究報告

1、xxxx路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程項目可行性研究報告xx市工程咨詢中心目錄第1章 總論11.1 項目背景11.1.1 項目名稱11.1.2 項目承辦單位11.1.3 可行性研究報告編制依據(jù)及參考資料11.1.4 項目提出的理由與過程11.2 項目概況21.2.1 地理位置21.2.2 建設(shè)規(guī)模與目標21.2.3 項目投資及財務(wù)分析3第2章 需求分析與建設(shè)規(guī)模42.1 用地需求分析42.2 土地價格現(xiàn)狀與預(yù)測62.3建設(shè)規(guī)模13第3章 項目選址與開發(fā)條件分析143.1 項目選址143.2 開發(fā)條件14第4章 開發(fā)建設(shè)方案164.1 規(guī)劃布局方案164.1.1 用地規(guī)劃164.2 開發(fā)建設(shè)內(nèi)容及

2、規(guī)模174.2.1 土石方工程174.2.2 道路工程174.2.3 給水工程204.2.4 排水工程204.2.5 中水管網(wǎng)工程214.2.6 電力工程214.2.7 電信工程224.2.8 燃氣工程224.2.9 路燈工程234.2.10 綠化工程234.2.11 其他公建設(shè)施和環(huán)衛(wèi)工程234.2.12 征地拆遷安置工程24第5章 環(huán)境影響評價255.1 項目對環(huán)境的影響255.1.1 項目建設(shè)對環(huán)境的影響255.1.2 項目建成后對環(huán)境的影響255.2 環(huán)境保護措施255.2.1 施工期間環(huán)保措施255.2.2 項目建成后的環(huán)保措施265.3 環(huán)境影響評價27第6章 項目組織實施286.

3、1 建設(shè)管理模式286.2 項目建設(shè)成本控制286.3 項目融資與資金管理306.4 承擔(dān)單位與工程建設(shè)管理316.4.1 承擔(dān)單位316.4.2 工程建設(shè)管理32第7章 項目實施進度34第8章 投資估算與資金籌措358.1投資估算358.1.1 投資估算的依據(jù)358.1.2 投資估算的說明358.1.3 總投資388.2 資金籌措40第9章 財務(wù)評價419.1 財務(wù)評價依據(jù)及有關(guān)參數(shù)選取419.1.1 財務(wù)評價依據(jù)及有關(guān)說明419.1.2 財務(wù)評價參數(shù)選取419.2 土地出讓收入測算449.3 土地開發(fā)成本測算449.4 利潤估算及利潤分配459.5 財務(wù)現(xiàn)金流量分析459.6 清償能力分析

4、459.7 敏感性分析469.8 財務(wù)評價結(jié)論47第10章 社會經(jīng)濟效益分析53第11章 風(fēng)險分析5411.1 風(fēng)險分析5411.1.1 市場風(fēng)險5411.1.2 融資風(fēng)險5411.1.3 投資風(fēng)險5411.1.4 社會影響風(fēng)險5511.1.5 政策環(huán)境風(fēng)險5511.1.6 環(huán)境影響風(fēng)險5511.2 風(fēng)險對策5511.2.1 市場風(fēng)險對策5511.2.2 融資風(fēng)險對策5611.2.3 投資風(fēng)險對策5611.2.4 社會影響風(fēng)險對策5611.2.5 政策環(huán)境風(fēng)險對策5711.2.6 環(huán)境影響風(fēng)險對策57第12章 結(jié)論與建議5812.1 主要結(jié)論5812.2 建議59附件：1、區(qū)位圖；2、廈府20

5、03地325號文件xx市人民政府關(guān)于2002c023（xx路西側(cè)）政府儲備用地的批復(fù)；3、廈開國投2005011號xx市開元國有資產(chǎn)投資有限公司關(guān)于“xx路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套”項目建議書的立項請示； 4、xxxx路香山-五通段咨詢方案。第1章 總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱 xx市xx路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。1.1.2 項目承辦單位 xx市開元國有資產(chǎn)投資有限公司。1.1.3 可行性研究報告編制依據(jù)及參考資料 投資項目可行性研究指南； 可行性研究報告編制的合同書； 承辦單位提供的資料1.1.4 項目提出的理由與過程改革開放以來，特別是xx設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)以來，xx市充分利用特殊

6、的地理位置和優(yōu)良的海港、空港等資源，發(fā)揮特區(qū)的政策優(yōu)勢，適時地調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)得到了飛速的發(fā)展。xx地處xx省東南沿海xx江入海處，背靠漳州、泉州平原、瀕臨臺灣海峽，與臺灣和澎湖列島遙遙相對。xx由xx島、鼓浪嶼及大陸xx江北岸沿海部分組成，陸域面積1565平方公里，海域面積300多平方公里，海岸線長達154公里，xx港外島嶼星羅棋布，港內(nèi)四周群山環(huán)抱。xx屬海洋性亞熱帶氣候，溫和多雨、夏無酷暑、冬無嚴寒。獨特的自然條件和歷史條件，形成了xx市獨特的風(fēng)景資源。根據(jù)xx市總體規(guī)劃中“風(fēng)景資源保護與旅游發(fā)展研究”的論述，東部濱海度假休閑區(qū)是xx市近期最適宜開發(fā)

7、建設(shè)濱海度假休閑區(qū)的地域，xx二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云頂觀日”即位于此區(qū)域。強調(diào)做好：修訂、完善東部濱海度假休閑區(qū)的旅游設(shè)施開發(fā)規(guī)劃。在保護生態(tài)環(huán)境的前提下，建設(shè)、完善xx路沿線和前埔會展中心廣場一帶的游覽設(shè)施的服務(wù)設(shè)施，解決目前留不住客、旅游經(jīng)濟效益低的問題。加大海上娛樂、海濱休閑項目的開發(fā)力度，建設(shè)旅游碼頭、游艇俱樂部，提高海上休閑度假項目的檔次和效益。根據(jù)旅游客源市場的需求，建設(shè)若干較高檔次、配套設(shè)施齊全的度假型旅游飯店，以帶旺濱海度假區(qū)的“人氣”。充分利用萬石山麓小水庫和林深景幽的環(huán)境優(yōu)勢，興建高層次的會員俱樂部休閑中心和國際鄉(xiāng)村俱樂部。因此本項目作為xx路旅游區(qū)公

8、共基礎(chǔ)設(shè)施配套項目的提出，是適時、必要的，本項目的主要建設(shè)內(nèi)容是：居住用地、公建用地、商業(yè)用地、旅館用地、公園用地、辦公用地、學(xué)校用地、綠化用地、道路用地、其它用地。1.2 項目概況1.2.1 地理位置 本項目位于xx島東部海濱，西靠虎仔山、觀音山，東隔xx路，南至香山及何厝村，北至東宅村。1.2.2 建設(shè)規(guī)模與目標本項目為五通-高林片區(qū)東南角（總占地面積一百多萬平方米）的一個部分，屬于本項目（思明區(qū)用地）的用地面積為820000平方米。本項目的建設(shè)目標是通過對xx本島東部地區(qū)零散的農(nóng)村進行整合，既推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，又騰出寶貴的土地資源。根據(jù)城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃，掛牌的地塊將分別定性為辦公

9、用地、酒店餐飲等旅館用地、商業(yè)用地、公園用地、居住用地、綠化用地、其他用地等。本項目的工程建設(shè)內(nèi)容為區(qū)內(nèi)場平、道路、給排水、供電、電訊以及綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。1.2.3 項目投資及財務(wù)分析 本項目實行代建制，所需投入的總投資為206658.17萬元，其中征地拆遷費170826.33萬元，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資16635.07萬元，工程建設(shè)其他費用1755.83萬元，預(yù)備費1471.27萬元，建設(shè)期利息15969.67萬元。 項目的總收入為318657.21萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為23.23%，財務(wù)凈現(xiàn)值(ic8.73%)為56483.66萬元，投資回收期為4.09年。第2章 需求分析與建設(shè)規(guī)模

10、2.1 用地需求分析xx市地域范圍狹小，制約了土地自然的供給。xx市土地面積1,565.09平方公里（含灘涂面積可達1,624平方公里），其中：適宜建設(shè)用地為640平方公里，基本可建用地為145平方公里，不宜建設(shè)用地為780平方公里。根據(jù)生態(tài)環(huán)境保護要求和合理環(huán)境容量預(yù)測：xx市遠景城市建設(shè)用地適宜發(fā)展最大規(guī)模為450平方公里，人口最大規(guī)模為400萬人。xx本島是xx城市的政治、經(jīng)濟與文化中心，是xx城市結(jié)構(gòu)的中心和重心。包括鼓浪嶼在內(nèi)的xx島面積134.45平方公里，占xx市地域的8.59%，城市可用建設(shè)用地在100平方公里以內(nèi)。xx本島由于空間的隔離性而具有形態(tài)規(guī)模抑制的特點，因而其人口規(guī)

11、模受城市用地的空間形態(tài)所決定。根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地國家標準，取xx市城市規(guī)劃建設(shè)用地標準為110120m2/人?？紤]到本島較密容量發(fā)展的現(xiàn)狀，人均城市建設(shè)用地標準取100m2/人，則本島的人口最高容量為100萬人。據(jù)統(tǒng)計資料，2004年底xx島內(nèi)戶籍人口（包括鼓浪嶼）64.43萬人，而島內(nèi)100萬平方公里內(nèi)的城市建設(shè)用地，截止2003年底已建成區(qū)達69.3平方公里，剩余的城市建設(shè)用地除個別分布零散、難以利用的，絕大部分在島內(nèi)東部。按國務(wù)院：“嚴格限制向本島東部繼續(xù)大規(guī)模拓展城市建設(shè)用地，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留有余地”的要求，市委、市政府早在xx市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和2015年遠景目標

12、中就提出了把xx建設(shè)成海灣型城市的戰(zhàn)略構(gòu)想，逐步實施經(jīng)濟發(fā)展重心由島內(nèi)向島外的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。正是由于島內(nèi)土地資源緊張、有限，政府在“十五”計劃中才做出決策，引導(dǎo)城市建設(shè)向島外發(fā)展，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留下余地，本島東北部的用地關(guān)系到本島長遠發(fā)展和功能提升，具有極高的戰(zhàn)略價值，嚴格地控制本島東部地區(qū)的建設(shè)用地是xx城市建設(shè)的戰(zhàn)略要求。從近期島內(nèi)建設(shè)項目的用地看：一是規(guī)劃的舊城、舊村改造項目；二是建設(shè)用地單位往年經(jīng)合法手續(xù)取得土地使用權(quán)并且具備用地條件而未按約動工，近兩年房地產(chǎn)升溫而開始施工的建設(shè)項目。這說明島內(nèi)的城市建設(shè)用地已處于優(yōu)化、整合階段，也體現(xiàn)出目前建設(shè)用地的緊張程度。按經(jīng)濟增長目標預(yù)測

13、，若預(yù)測到2020年xx經(jīng)濟發(fā)展水平相應(yīng)的人均gdp為20萬元，則2020年城市就業(yè)人口為：3600億元20萬元=180萬人，考慮到2002年xx市的就業(yè)率已在60%以下，預(yù)測到2020年的就業(yè)率為50-55%，則城市人口規(guī)模為：180萬人（50-55）%=327-360（萬人）。也就是說xx市城市規(guī)模需要330-360萬人用以支撐。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的擴大，建設(shè)用地的需求量也將不斷增長。有限的建設(shè)用地資源和經(jīng)濟發(fā)展的用地需求矛盾日益突出。據(jù)2004年xx年鑒：2000年底，我市人均住房面積17.03平方米；2004年的抽樣調(diào)查，我市居民住兩房一廳居室以下的占50%以上，隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展

14、，人民生活水平的不斷提高，人均居住面積也將不斷提高，按世界發(fā)達國家人均住房狀況：美國為60多平方米，歐洲國家為45平方米，就是新加坡這樣地少人多的國家，人均也有26平方米。據(jù)有關(guān)資料，“十五”期末，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積目標是23平方米，結(jié)合我市住房現(xiàn)狀及經(jīng)濟發(fā)展狀況，再加上本島的實際人口規(guī)模已經(jīng)超過控制上限，在今后相當(dāng)一段時間里，島內(nèi)住房的需求量仍將持續(xù)上漲。綜上所述，土地是不可再生的重要資源，xx島內(nèi)的土地資源非常緊缺，若不在供地總量上作適當(dāng)控制，會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資空間的嚴重不足。隨著海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，城市用地持續(xù)增長，將進一步加劇土地供需的矛盾。2.2 土地價格現(xiàn)狀與預(yù)測 xx市

15、房地產(chǎn)市場運行情況土地價格是反映土地市場和土地供需狀況的“晴雨表”，也是政府調(diào)控土地市場的重要杠桿。由于土地價格是房地產(chǎn)價格的主要組成部分，因此，在房地產(chǎn)市場中，地價與房價密不可分，二者相互影響，相互作用，房地產(chǎn)價格指數(shù)與地價指數(shù)有密切的直接關(guān)系。 市場供給情況土地一級市場：2004年xx市商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為76.16萬平方米，可建建筑面積170.89萬平方米，而2003年商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為64.53萬平方米，可建建筑面積是154.87萬平方米，與2003年相比增加了10.34%。2004年全年xx市商品房銷售面積359.88萬平方米，比2003年上升了9%，超出本年批準預(yù)售面積3

16、9.56萬平方米，超出近12%，在2003年基礎(chǔ)上，進一步消化了往年的空置量。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：各類商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與2003年相差不大，分別為住宅74%，商場10%，寫字樓3%，工業(yè)用房1%，車庫8%，別墅3%，其他1%。 成交行情2004年商品房銷售金額177.65億元，比2003年上升了30%，平均銷售價格4936元/平方米，比2003年每平方米上升了788元，漲幅19%。其中80%以上是居住用房。從銷售商品房的分類數(shù)據(jù)看，居住用房銷售面積、金額、均價分別為290.61萬平方米、131.01億元、4508元/平方米，分別比去年上升了8%、29%、19%；商場銷售面積、金額、均價分別為36.

17、60萬平方米、36.98億元、10102元/平方米，分別比去年上升了28%、50%、17%；車庫銷售面積、金額、分別為19.15萬平方米、3.92億元，分別比2003年上升了28%、19%。從全年的季度價格走勢線上，可看出xx2004年的商品房成交量及房價在2003年的基礎(chǔ)上有進一步上升，第三、四季度均價已在5000元以上。從近兩年的商品房供、銷走勢圖看（如圖2-1），商品房銷售量走勢線基本高于預(yù)售批準量走勢線，近三個季度的成交量已上升了一個臺階，基本穩(wěn)定在92萬平方米以上，供銷比例為0.89。（所示數(shù)據(jù)不包括同安區(qū)，同安區(qū)2004年商品房銷售面積34.91萬平方米，銷售金額80887.09萬

18、元，均價每平方米2317元。） xx市土地市場運行情況從1998年到2001年，xx土地公開出讓市場處于相對有序狀態(tài)，土地供應(yīng)量一直穩(wěn)步增長，2002年隨著房地產(chǎn)市場的空前火爆，土地公開出讓面積增長幅度高達2001年的7.5倍，而2003年政策面的變化導(dǎo)致土地公開出讓量比2002年大幅度減少，公開出讓方式從招標、拍賣方式向掛牌方式集中，2004年同樣受政策影響，土地公開出讓面積與2003年基本持平。2002年以前，xx市政府公開出讓的土地用途集中為居住和商業(yè)綜合用途，但從2002年開始呈多樣化的趨勢，酒店、旅游、純商業(yè)、辦公等用途的土地公開出讓日益增多，特別是2004年，體育用地占2幅約12萬

19、平方米，占總拍賣地的1/5。近幾年公開出讓的地塊除集美、同安幾塊地因位置、規(guī)模不理想無人競拍，其余地塊均順利成交，并且競爭相當(dāng)激烈。此外，xx市土地競投主體發(fā)生顯著變化，大型國企廣泛參與、外地資本也試探進入。2004年以前xx參與土地公開出讓市場競爭的主力軍一直都是以大唐房地產(chǎn)、明發(fā)集團、鑫新景地房地產(chǎn)為代表的民營房地產(chǎn)企業(yè)，而從2004年開始，過去很少參與土地公開出讓市場競爭的國有開發(fā)企業(yè)也競相加入戰(zhàn)局，建發(fā)集團、xx國貿(mào)等上市公司和特房、特工、國建、古龍等國企成為市場參與主體，實力雄厚的外地資本也開始進入xx市場，香港京鼎集團有限公司、福興實業(yè)公司、上海百腦匯電子信息有限公司、howard

20、 johnson hotel investment company limited等大型異地開發(fā)商都在公開出讓的土地市場上一展身手。據(jù)xx市國土資源與房產(chǎn)管理局資料，2004年xx土地市場公開掛牌出讓土地15幅，成交15幅，總成交用地面積為632352平方米，總成交地價為218705萬元。詳見表2-1。從以上資料分析可以看到，全年島內(nèi)公開出讓土地有8幅，島外土地有7幅，但島外住宅出讓面積為310,661平方米，是島內(nèi)115,773平方米的2.68倍。這一現(xiàn)象表明從2003年開始，xx土地出讓重點區(qū)域已經(jīng)由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。全年島內(nèi)8幅出讓土地中僅有3幅居住用地，而體育、商業(yè)、酒店、旅游用地則達到

21、5幅，體育、酒店旅游用地的異軍突起讓人們看到市政府發(fā)展xx體育和旅游業(yè)的決心。xx由海島型城市向海灣型城市發(fā)展，不可避免地推動xx房地產(chǎn)市場重心由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。xx市國土資源與房產(chǎn)管理局于2003年11月14日發(fā)布的關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見中明確表示，將優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，增加島外土地供應(yīng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)重點向島外轉(zhuǎn)移，促進島內(nèi)、島外房地產(chǎn)平衡發(fā)展。這說明島內(nèi)的土地供應(yīng)量將越來越少，物以稀為貴，即使最近國家出臺政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價格，但島內(nèi)的土地價格也不可能有所下降。 土地價格預(yù)測本項目的土地價格預(yù)測，有一緊鄰本項目用地南邊的地塊可比：2004年4月7日市土房局

22、公開掛牌出讓的2004g1地塊，用地性質(zhì)為體育設(shè)施、商業(yè)、酒店，容積率1.0以內(nèi)，土地面積12544平方米，拍賣成交價6425萬元，地面單價5122元/平方米。由于本項目用地性質(zhì)包含了商業(yè)、辦公、住宅等，我們再列舉去年的兩例公開掛牌出讓地價：2004g04地塊位于前埔，土地面積44204.53平方米，土地用途為居住，容積率1.65以下，總地價為33500萬元，樓面地價為4593元/平方米；2004g03地塊位于嘉禾路以東，是辦公、商業(yè)用途，成交的樓面地價是3315元/平方米。在預(yù)測時，也考慮以下幾個因素： 隨著xx經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，島內(nèi)土地資源相當(dāng)緊缺； 地塊在xx島東部海邊、xx路邊上，地

23、理位置相當(dāng)優(yōu)越； 項目責(zé)任單位區(qū)國投，有項目開發(fā)經(jīng)驗，又有政府相關(guān)部門的支持； 國家出臺政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價格，預(yù)計近幾年土地價格不會有太大變化； 該地塊原規(guī)劃為生態(tài)綠地，計劃在地塊內(nèi)保留18.43%綠地做為主題公園用地，這部分地價對整個項目的地價會有所影響。綜合分析，xx本島的土地資源供給不是十分充足，但從中央近期出臺的房地產(chǎn)政策分析，宏觀上中央政府希望房地產(chǎn)市場處于一個健康發(fā)展（穩(wěn)步而不是快速上漲）的態(tài)勢。因此，根據(jù)以上情況，預(yù)計本項目土地價格在今后三年內(nèi)不會有太大的變動；從第四年起，按每年樓面地價遞增5%計。則本項目在經(jīng)營期各年不同用地性質(zhì)的樓面地價如表2-2所示：表2-2 經(jīng)營期不同用

24、地性質(zhì)樓面地價預(yù)測表 （單位：元/m2）用地性質(zhì)2006年2007年2008年2009年2010年2011年商業(yè)用地520052005200546057336020住宅用地320032003200336035283704辦公用地320032003200336035283704旅館用地200020002000210022052315公園用地700700700735772810表2-1 2004年度公開出讓地塊詳情一覽表地塊編號出讓方式占地面積(m2)地點容積率出讓時間成交價(萬元)成交樓面價(元/m2)中標公司土地用途2004g01掛牌12544島內(nèi)小于1.02004-4-764255122 香

25、港京鼎集團有限公司體育設(shè)施、商業(yè)、酒店2004g02掛牌19299島內(nèi)1.6以下2004-7-2993003012 xx古龍集團房地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)2004g03掛牌3904島內(nèi)小于3.42004-7-2944003315 xx市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司辦公、商業(yè)j2004g01掛牌10313集美小于1.02004-7-2916801629 xx市海勃建設(shè)發(fā)展有限公司住宅、商業(yè)t2004g01掛牌21197同安小于2.02004-7-292950696 xx磐金實業(yè)有限公司居住x2004g01掛牌171897翔安小于1.12004-7-2910700566 xx國貿(mào)地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)、旅

26、館j2003g02掛牌39564集美小于0.72004-9-81200433 xx惠龍集團有限公司酒店j2004g03掛牌32105集美小于0.92004-9-875502613 xx惠龍集團有限公司居住2004g04掛牌44204島內(nèi)小于1.652004-9-8335004593 xx建發(fā)集團房地產(chǎn)有限公司居住2004g08掛牌7567島內(nèi)小于5.02004上海百腦匯電子信息有限公司住宅、辦公2004g010掛牌44703島內(nèi)小于5.02004xx市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)j2004g04掛牌64442集美小于1.620

27、04xx古龍集團房地產(chǎn)有限公司居住、教育2004g09掛牌35969島內(nèi)小于2.322004xx融坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)、酒店、娛樂2004g05掛牌113937島內(nèi)小于0.52004-11-51300228 福興實業(yè)公司體育活動及配套h2004g01掛牌10707海滄小于3.52004-12-233500934 howard johnson hotel investment company limited住宅、商業(yè)小計6323522187053459 圖2-1 2003-2004年xx市商品房季度價格走勢2.3建設(shè)規(guī)模五通-高

28、林片區(qū)東南角的總用地面積為一百多萬平方米，通過對現(xiàn)狀農(nóng)村用地的整合，可為思明區(qū)政府提供820000平方米的土地。其中：居住用地462020.2平方米，商業(yè)用地37851平方米，辦公用地44575.2平方米，旅館用地19972.8平方米，公園用地151158.95平方米，公建面積為40026.50平方米，小學(xué)用地面積為27365.10平方米，綠化用地面積為37030.25平方米。第3章 項目選址與開發(fā)條件分析3.1 項目選址本項目屬于xx五通-高林片區(qū)東南角（一百多萬平方米）的一個組成部分，位于xx本島東部地區(qū)，鄰湖（湖邊水庫）近灣（鐘宅灣），擁山（虎仔山）面海，自然環(huán)境優(yōu)美。本項目的東側(cè)為xx

29、路，西側(cè)為五石路，均為城市主干道，南至香山及何厝村，北至東宅村。本項目中部為觀音山（海拔57米）及綠地，以中部綠地為界，開發(fā)范圍自然分為南北兩片。3.2 開發(fā)條件 交通：從大的區(qū)位交通條件分析，本項目北距xx高崎國際機場僅7公里，又緊鄰五通客貨聯(lián)運碼頭，西距xx火車站約8公里，周邊為已建成或規(guī)劃的城市交通干道。水、陸、空交通十分便捷。本項目的東側(cè)為已建成的xx路，是城市主干道；西為規(guī)劃的五石路，也是城市主干道，目前正在審查概算，將在近期內(nèi)開工建設(shè)；南北側(cè)為規(guī)劃的城市次干道；但南北側(cè)數(shù)公里處即為已建成的城市主干道呂嶺路和正在建設(shè)的城市主干道仙岳路。 給水：xx本島的供水均來自高殿自來水廠，水源有

30、充足的保證。給水管道在城市道路下均已建成。 排水：xx島內(nèi)石胃頭污水處理系統(tǒng)一期日處理10萬噸的污水廠已于建成并投入使用，遠期規(guī)劃形成40萬噸的污水日處理能力。污水管網(wǎng)隨城市道路的建設(shè)而敷設(shè)。 電力：xx島內(nèi)變電站布點合理，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定；本項目區(qū)用電近期由西南部的半蘭山變電站（220kv）供應(yīng)，可就近接入供電。遠期按規(guī)劃由嶺兜變電站（110kv）供應(yīng)，而110kv嶺兜變電站的兩回110kv電源，分別引自現(xiàn)狀的半蘭山變電站（220kv）和規(guī)劃的湖邊變電站（220kv）。 配套服務(wù)：本項目所處的五通-高林片區(qū)及周邊的鐘宅灣等片區(qū)，均已規(guī)劃建設(shè)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、文化、娛樂、醫(yī)院、金融、保險等社

31、會公益事業(yè)。第4章 開發(fā)建設(shè)方案4.1 規(guī)劃布局方案4.1.1 用地規(guī)劃本項目建設(shè)用地東起現(xiàn)狀xx路西側(cè)，西至規(guī)劃五石路東側(cè)，北起規(guī)劃中的橫一路，南抵規(guī)劃中的橫五路，總面積820000平方米。本區(qū)用地可分為居住用地、辦公、酒店、商業(yè)、公共設(shè)施、小學(xué)、公園、綠化用地等八大類。（見表4-1）表4-1 xxxx路旅游區(qū)用地統(tǒng)計表序號地塊用地面積（m2）備注1rb2、rb3、ra2、rc、rd2、re1、rf、rg462020.20居住用地2cra2、crb、cra137851.00商業(yè)用地3c1a2、c1b144575.20辦公用地4c2a119972.80旅館用地5e1151158.95公園用地6

32、c40026.50公建用地7rc27365.10小學(xué)用地837030.25綠化用地合計8200004.2 開發(fā)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容主要包括土石方工程、道路工程、給水工程、排水工程、電力工程、電信工程、燃氣工程、路燈工程、綠化工程、公建服務(wù)設(shè)施工程、小學(xué)及征地拆遷安置工程。4.2.1 土石方工程 本項目場地平整土石方盡量考慮區(qū)內(nèi)平衡，道路及公建部分土石方量合計約為59萬m3。4.2.2 道路工程規(guī)劃區(qū)東臨已建成的xx路，西至規(guī)劃中的五石路，這兩條都是城市主干道。區(qū)內(nèi)道路分南北兩區(qū)，北區(qū)交通次干道為橫一路、橫二路、縱一路，北區(qū)旅游道路為橫三路、縱二路；南區(qū)交通次干道為橫四路、橫五路

33、、縱三路，北區(qū)旅游道路為縱五路。主要道路與次要道路聯(lián)接形成網(wǎng)格狀的路網(wǎng)布局。1、道路等級劃分根據(jù)用地性質(zhì)、道路功能和按規(guī)劃要求，確定項目區(qū)道路等級及道路占地寬度為：主干道 40-60米次干道 16-40米支 路 16-24米2、道路工程技術(shù)指標（1）主干道設(shè)計車速60公里/小時，次干道設(shè)計車速40公里/小時。（2）主干道最小平曲半徑500米，次干道最小平曲半徑100米。（3）最大縱坡 1.15%（4）最小縱坡 0.2%（5）交叉口緣石半徑主干道與主干道相交 20米主干道與次干道相交 15米次干道與次干道相交 15米次干道與旅游路相交 9米旅游路與旅游路相交 8米3、路基工程根據(jù)總體規(guī)劃，路線按

34、照路段不同采用不同的路基寬度。其中次干路寬25米，旅游路寬17米。對機動車行車道和非機動車道路基采用標準橫斷面設(shè)計，為保證路基的強度和穩(wěn)定性，路基填筑前必須清除淤泥，表土等不易壓實物。4、路面工程道路路面結(jié)構(gòu)為：數(shù) 車 型 量結(jié) 構(gòu)機動車（cm）人行道（cm）面層24厚c30水泥砼3厚高強砼彩磚基層18厚6%水泥穩(wěn)定砂石3厚1：2水泥砂漿墊層18厚3%水泥穩(wěn)定砂石15厚c15水泥砼路基壓實度不小于95%（重型標準）壓實度不小于90%（重型標準）5、路基路面排水全線路面排水采用雨水管排水，路面橫向坡度為1.5%，人行道橫向坡度為2%，一般地段雨水口采用單蓖，特殊地段雨水口采用雙蓖，雨水口連接管徑

35、600mm。6、道路用地指標項目區(qū)道路用地14.66萬平方米，約占項目總用地面積的17.88%。7、道路標準橫斷面40米寬道路橫斷面為：6米（人行道）1米（綠化帶）11.5米（車行道）3米（綠化帶）11.5米（車行道）1米（綠化帶）6米（人行道）30米寬道路橫斷面為：6.5米（人行道）1米（綠化帶）15米（車行道）1米（綠化帶）6.5米（人行道）24米寬道路橫斷面為：2.5米（人行道）1米（綠化帶）9米（車行道）1米（綠化帶）2.5米（人行道）16米寬道路橫斷面為：3.5米（人行道）9米（車行道）3.5米（人行道）8、道路工程規(guī)模及數(shù)量道路總長5774米，道路工程包括路基、路面、道路綠化分隔帶

36、等（見表4-2）。表4-2 道路工程量統(tǒng)計表項 目序號道路紅線寬（米）長 度（米）占地面積（平方米）機動車道（平方米）人行道（平方米）綠化分隔帶（平方米）1橫一路248832119212362706417662橫二路24767.11841010739613715343橫三路24690.8165799671552713814橫四路24452.410858633436199055橫五路3092627780138901203818526縱一路405022008011546682425107縱二路16215.73451194110794318縱三路16484.17745435724209689縱四路2

37、439394325502314478610縱五路24459.91103864393679920合計57741465658278151531130534.2.3 給水工程 項目區(qū)給水管道隨道路一起敷設(shè)，形成給水環(huán)狀管網(wǎng)。給水管道總長6657米，采用球墨鑄鐵管，管徑為dn200mmdn400mm（詳見表4-3）。給水管埋設(shè)于人行道下，埋深大于0.8m。此外，本項目按規(guī)范要求設(shè)置消火栓，間距不大于120m，重點地段不大于80m，完善建筑消防設(shè)備的配置，加強保養(yǎng)與維護。 表4-3 給水管線一覽表序號管徑（mm）長度（m）12001175230045993400883合計66574.2.4 排水工程 項

38、目區(qū)的排水工程包括雨水干管工程、污水干管工程，沿各地塊周邊道路工程布置，不包括建設(shè)地塊內(nèi)的排水管網(wǎng)系統(tǒng)。項目區(qū)排水工程采取雨污分流制，并結(jié)合道路及豎向規(guī)劃進行建設(shè)。1、雨水管網(wǎng)工程規(guī)劃考慮到雨水管網(wǎng)應(yīng)盡量收集周邊地塊的全部雨水，并為其它管線埋地留足適當(dāng)空間。雨水以就近排放為原則，充分利用現(xiàn)狀河流溝渠，經(jīng)整治后作為片區(qū)排水主要通道，同時在道路中間埋雨水干管，規(guī)劃雨水管管材采用鋼筋砼級管或鋼筋砼預(yù)應(yīng)力管，管徑為d600d2000（見表4-4）。2、污水管網(wǎng)工程規(guī)劃污水管道埋設(shè)在單側(cè)人行道下，污水管道管材采用鋼筋砼級管或鋼筋砼預(yù)應(yīng)力管，污水管徑為d300d400。埋深控制在1.54.5m（見表4-4

39、）。4.2.5 中水管網(wǎng)工程 規(guī)劃中水管道埋設(shè)在綠化帶下，中水管道管材采用upvc管，管徑為d200。埋深控制在1.02.0m（見表4-4）。 表4-4 污水、雨水管線一覽表序 號污水管雨水管中水管管徑（mm）長度（m）管徑（mm）長度（m）管徑（mm）長度（m）130044286001802001385240052680022723100016114120096952000400合計4954543213854.2.6 電力工程規(guī)劃嶺兜110kv/10kv變電站位于南區(qū)西側(cè)，變電容量為3*40mva，用地6000平方米，設(shè)為戶外式變電站。變電站設(shè)置24回10kv出線。 開閉所布置根據(jù)用電負荷預(yù)

40、測，規(guī)劃在北區(qū)設(shè)2個10kv開閉所，南區(qū)設(shè)2個10kv開閉所，平均每個開閉所承擔(dān)7000-9000kw負荷，占地為250平方米。供電線路區(qū)內(nèi)10kv配電線路成環(huán)狀與道路平行設(shè)置，一般設(shè)于道路西北側(cè)人行道下。110kv高壓進線采用電纜與架空線相接合的鋪設(shè)方式，規(guī)格為800*800mm及1000*1000mm兩種。110kv同塔雙回路架空線沿線預(yù)留30米的高壓走廊。10kv及以下線路原則上采用電纜埋地鋪設(shè)，電纜管（溝）與道路應(yīng)同期施工（見表4-5）。 表4-5 電力工程一覽表序號項目名稱長度（m）回路數(shù)1800*800電纜906121000*1000電纜48681合計57744.2.7 電信工程根

41、據(jù)市話容量預(yù)測，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)需設(shè)電信模塊局2座，每座容量約為1萬門，用地200平方米。區(qū)內(nèi)主要電話通信網(wǎng)路采用光纜接入方式，考慮其它通信業(yè)務(wù)的要求，布置通信管道適當(dāng)放大規(guī)格，沿規(guī)劃道路東南側(cè)鋪設(shè)26孔或36孔電信管道（見表4-6）。 表4-6 電信工程一覽表序號孔 數(shù)長度（m）12-6454623-61228合計57744.2.8 燃氣工程區(qū)內(nèi)燃氣管道采用中壓一級管網(wǎng)系統(tǒng)，用戶通過設(shè)置箱式調(diào)壓器調(diào)壓。燃氣管道沿道路呈環(huán)狀布置，管材采用球墨鑄鐵管，管徑d100d200（見表4-7）。表4-7 燃氣管線一覽表序號管徑（mm）長度（m）1100335522001194合計45494.2.9 路燈工程區(qū)

42、內(nèi)道路沿線布置雙排路燈，采用單桿雙挑的燈桿形式，兩側(cè)路燈電纜均位于兩側(cè)綠化帶內(nèi)；燈桿高10米，桿距30米，車行道側(cè)選用400w高壓鈉燈，平均照度為331x；人行道選用250w高壓鈉燈，平均照度為151x；電纜穿dn50或dn75鍍鋅鋼管埋設(shè)，埋深為路面下70cm。路燈共計385套。4.2.10 綠化工程本區(qū)的綠地主要分為兩部分：沿路展開的線形綠帶和觀音山、民俗公園綠地。線形防護綠地主要在道路的中分帶及兩側(cè)的側(cè)分帶分布。本區(qū)最大的城市規(guī)劃綠地位于公園，占地45.37公頃（見表4-8）。 表4-8 綠化工程一覽表序號位 置綠化帶長度（m）綠化帶寬度（m）綠化面積（m2）1道路綠地577425130

43、532公園綠地151158.953合計164211.954.2.11 其他公建設(shè)施和環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一座塔埔小學(xué)（24班），占地29815.3平方米，容積率0.65，建筑面積19380平方米。區(qū)內(nèi)設(shè)幼托兩座，每座占地4000平方米。設(shè)文化活動中心一座，由現(xiàn)狀廠房改建，占地12803.26平方米。設(shè)居委會一處，占地600平方米。設(shè)綜合市場一座，占地1000平方米。設(shè)郵政所及電信模塊局一座，占地400平方米。設(shè)垃圾清運站1座，占地150平方米。設(shè)公廁2座，占地200平方米。4.2.12 征地拆遷安置工程本次規(guī)劃用地位于xx島東部的濱海觀光帶，東面與xx國際友城之角呼應(yīng)，西起虎仔山，南接xx國際會

44、展中心，北連出島東通道。總占地面積820000平方米。市民居住房屋的拆遷以就地安置為主，征地費用以現(xiàn)金補償為主，企業(yè)廠房以現(xiàn)金補償為主。第5章 環(huán)境影響評價5.1 項目對環(huán)境的影響5.1.1 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 項目施工期間對環(huán)境所造成的不良影響主要包括： 建筑工地的揚塵對大氣造成一定程度的影響； 施工機械的噪聲污染； 施工車輛對路面的污染； 建筑污水排放造成一定程度的水污染； 施工引起一定程度的植被破壞和水土流失； 建筑工人所產(chǎn)生的生活垃圾和生活污水。5.1.2 項目建成后對環(huán)境的影響 項目運行期間對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在：生活垃圾和生活污水。5.2 環(huán)境保護措施5.2.1 施工期間環(huán)保措施

45、 在施工期間，主要的環(huán)保措施包括： 施工單位應(yīng)制訂文明施工的技術(shù)措施，加強管理，做到合理安排、計劃實施，盡最大努力使施工對環(huán)境的影響減小到最低程度； 施工場地及臨時施工道路應(yīng)經(jīng)常灑水，有效控制揚塵對大氣的污染； 運土要求使用防漏運載車，運土車輛必須按規(guī)定做到密封、覆蓋、外觀整潔，在車輛上路前還應(yīng)采取措施沖洗車輪，以防止泥土對道路景觀的破壞； 統(tǒng)一規(guī)劃取土/棄土場地，禁止亂挖亂填，嚴格控制工程破壞植被的面積，而且工程完工后應(yīng)迅速實現(xiàn)棄土區(qū)、山體開挖區(qū)、邊坡等的植被覆蓋，可以先植草再種樹，以促進植被的恢復(fù)，并形成多層植被的形式； 對于工程建設(shè)過程中平整土地等活動所產(chǎn)生的工程渣土，應(yīng)盡量加以利用，如

46、用以修路或低洼填埋等； 對于施工過程中所產(chǎn)生的建筑垃圾和其他廢棄物，應(yīng)統(tǒng)一收集，并及時運送到垃圾處理廠； 施工場地應(yīng)執(zhí)行建筑施工場地噪聲限值（gb12523-90）的有關(guān)標準和xx市環(huán)境噪聲管制辦法的有關(guān)規(guī)定，加強對施工機械、運土機械和車輛的維修保養(yǎng)，減輕噪聲污染。5.2.2 項目建成后的環(huán)保措施 項目運營期間的環(huán)保措施主要有： 合理配置垃圾分類收集器具，嚴禁亂扔垃圾，并安排全密閉式的垃圾收集車和運送車，定期收集垃圾，送往附近的清潔樓或指定的垃圾堆場。 生活污水經(jīng)排污管道排入市政污水管網(wǎng)，糞便經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。 加強區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)，以美化景觀環(huán)境，并減輕噪聲污染。5.3 環(huán)境影響評價

47、 本項目在施工和建成后將對環(huán)境產(chǎn)生一定程度的不良影響，尤其是在建設(shè)開發(fā)過程中必須采取嚴格的措施以降低對環(huán)境影響或破壞程度。第6章 項目組織實施6.1 建設(shè)管理模式 為了保障項目的順利實施，本項目將采取代建模式進行運作，即由思明區(qū)政府委托xx市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負責(zé)項目建設(shè)管理工作。該公司作為建設(shè)單位對外行使項目業(yè)主職責(zé)，負責(zé)融資、工程建設(shè)管理等各項具體工作，確保工程質(zhì)量達到合格或合格以上標準。 思明區(qū)政府對項目建設(shè)管理行使政府職權(quán)，全面監(jiān)督工程建設(shè)的全過程。6.2 項目建設(shè)成本控制本項目建設(shè)成本包括四部分：工程費用、工程建設(shè)其他費用、征地拆遷補償費用及建設(shè)期利息。 工程成本控制工程費用包

48、括項目地塊內(nèi)市政道路工程、公建服務(wù)設(shè)施工程、綠化工程和土石方工程等。代建單位對項目建設(shè)方案進行公開招標，并進行方案論證優(yōu)化后報規(guī)劃等相關(guān)部門批復(fù)。在批復(fù)方案基礎(chǔ)上進行施工圖設(shè)計、報批和預(yù)算編制，預(yù)算以財政等相關(guān)部門確定下浮比例后作為控制價進行最低價公開招標，中標價為最高決算費用，超支不補。代建及監(jiān)督部門嚴格按xx市建筑工程最低價中標管理辦法對工程進行管理，在保證項目目標實現(xiàn)的基礎(chǔ)上嚴格控制工程費用。 工程建設(shè)其他費用控制工程建設(shè)其他費用包括建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、其他有關(guān)規(guī)費。代建單位應(yīng)嚴格根據(jù)有關(guān)規(guī)定招標選擇合同單位。投標單位資質(zhì)等條件相近時盡可能采用最低價中標，以節(jié)省成本。

49、 征地拆遷補償費用控制包括土地補償費、勞動力安置補助費、青苗及地上物補償費（含有關(guān)設(shè)施遷移費）和征用土地需繳納的各種規(guī)費及工作經(jīng)費，包括新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費、土地測量費、辦理用地手續(xù)費、委托征地服務(wù)費、征地拆遷管理費、征地后使用前的土地管理費。土地費用占項目總成本比例大，是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是代建單位協(xié)調(diào)能力的真正考驗，同時對保證項目目標的實現(xiàn)也起到至關(guān)重要的作用?？刂品椒ㄊ菄栏癜磭乙?guī)定進行征地拆遷、安置和招標，避免不必要浪費，以達到控制成本的目的。支付銀行貸款利息等費用。本項目的建設(shè)成本擬采取按實結(jié)算的開發(fā)管理體制，即政府授權(quán)xx市開元國有資產(chǎn)投資有限公司代為運作，按實

50、際發(fā)生項目及其費用進行結(jié)算。利用價值工程等方法對整個項目在開發(fā)時序和資金組合上統(tǒng)籌考慮，如先由代建單位通過銀行貸款解決，發(fā)生的建設(shè)期貸款利息擬由政府安排專門資金解決，獲取的土地出讓金收入優(yōu)先用于償還貸款本金等，以盡可能節(jié)省財務(wù)費用。6.3 項目融資與資金管理 融資渠道 本項目資金需求量較大，除了自有資本金以外，尚應(yīng)多方籌資。考慮本項目的性質(zhì)和特點，項目可能融資渠道主要包括： 政府資金，作為項目資本金投資； 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款資金； 國家開發(fā)銀行長期貸款資金； 信托投資公司投入的資金； 投資基金公司投入的資金； 國內(nèi)其他企業(yè)等組織機構(gòu)投入的資金。 資金管理 本項目資金管理工作主要包括： 單獨設(shè)立帳

51、目進行工程成本核算工作，以便今后對工程收支進行審計。代建公司應(yīng)按月或季度向政府報送工程投資計劃表、投資完成情況表、資金使用情況表及其他相關(guān)報表。 本項目建設(shè)資金來源有兩個方面：政府支付的土地開發(fā)費用；根據(jù)工程建設(shè)進展由代建公司向金融機構(gòu)的融資。代建公司應(yīng)在每年年底向區(qū)政府報送下一年度工程開發(fā)建設(shè)計劃和融資計劃。用于項目開發(fā)建設(shè)融資產(chǎn)生的財務(wù)費用全部計入項目開發(fā)建設(shè)成本。 代建公司應(yīng)嚴格按照xx市財政投資基本建設(shè)項目資金管理暫行辦法的規(guī)定，管理和撥付項目開發(fā)建設(shè)資金。代建公司每月或每季度應(yīng)向政府報送工程建設(shè)資金的使用情況、融資情況等資料，供政府定期或不定期督查使用。6.4 承擔(dān)單位與工程建設(shè)管理

52、6.4.1 承擔(dān)單位xx市開元國有資產(chǎn)投資有限公司成立于一九九二年十月，系由xx市思明區(qū)財政局出資成立的國有獨自公司，主要從事國有資產(chǎn)經(jīng)營管理、對外投資和招商引資。公司注冊資本9873萬元人民幣，下設(shè)招商部、投資部、行政管理部、財務(wù)部、開發(fā)部。公司自成立以來，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實現(xiàn)政企分開及對區(qū)屬企業(yè)資產(chǎn)管理、運營上，積極探索并積累了豐富經(jīng)驗，為區(qū)屬企業(yè)改制和區(qū)屬國有資產(chǎn)的保值、增值作出了一定貢獻。公司在招商引資及對外投資方面也取得較好的成績，幾年來累計引進內(nèi)資26億元，外資3060萬美元，引進企業(yè)共創(chuàng)地方稅6513萬元，對區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和稅源培植起到了巨大作用；至2003年公司累計對外投資1.6億元人民幣，投資范圍涉及光電高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等行業(yè)。公司受思明區(qū)政府委托，自2003年開始涉足土地開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和管理，公司還作為xx路三期（香山至五通段）的融資主體，負責(zé)該項