估算下杭州一平方米高層住宅(100米以內(nèi)毛坯)建安成本多少錢？

1、估算下杭州一平方米高層住宅（100米以內(nèi)毛坯）建安成本多少錢？很多人認(rèn)為建安成本就是主體成本或者總包的承包價。實際上，即便是一個項目的總包，承包的范圍也不是建安的全部（比如說某些必須由城市配套部門來實施的基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電）。更何況總包承包的范圍都只是開發(fā)成本的一小塊。這樣就不奇怪為什么很多人概念中成本只有2000、1500甚至只有1200這個數(shù)量級（我還見過造房子只要600塊錢一平的），但是說這些數(shù)字的人都不知道什么是真正的開發(fā)成本。為什么說很多人都是片面的，因為你們只看到了建造成本，而且僅僅是部分的建安成本。所以，在給出成本的具體數(shù)字之前，我覺得有必要先跟大家說一下，同一個住宅小區(qū)，從

2、施工單位眼中看到的建安成本和從開發(fā)商眼中看到的開發(fā)成本到底有什么區(qū)別，了解了這些后你才能明白開發(fā)商的真正成本。這兩者區(qū)別的主要原因在于，不是所有建造的東西都是可以出售，但是建造都必須花成本，因此不可售部分的成本應(yīng)折算到可售部分去。比如說地下室，建造這些都要成本，但是地下室不能出售（至少大多不能出售，即使出售也不能賣出好價錢，關(guān)于地下室價格可以看我有關(guān)車位成本的帖子），這些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面積中去，這些成本是搞施工出身的人經(jīng)常忽略的。經(jīng)常我跟搞施工的人說住宅建造成本要超過2500，他們都驚呆了，我還告訴他們，不節(jié)省著點，2500完全打不住。更不用說很多分項工程不在總包范圍內(nèi)（比

3、如地基處理），甚至還有很多費用和建設(shè)是無關(guān)的，但是又必須支付的（比如前期各種奇怪的評審：交通組織評審等等，不審不給辦證）。（啰嗦一句，一個項目，施工方會說我們接了一個20萬平的建設(shè)工程，但是開發(fā)商的銷售會說我們開發(fā)了一個15w平的住宅小區(qū)，這中間的5w平差異就是這些不可售的部分）。還有綠化、道路、居委會用房、物業(yè)管理用房等等一系列配套工程，這些成本都需要折算到住宅成本中去。所以只從造價師的角度來看開發(fā)，會在在成本上會犯一個大錯。講完概念，下面言歸正傳。雖說扣除土地成本，不過成本還是要從土地開始說起，就像你想知道面包的成本就得從買面粉開始算起。以某公司在杭州的一個項目為例，有些特殊性（主要是地價

4、比較便宜），但是你可以看出成本的組成土地拍完后，可以折算出樓面地價，很早以前的地，1300略微不到。土地款不是全部，交完拍賣的錢后就要交契稅，5%，這樣土地成本大約1350左右。接下來是配套費，我們當(dāng)時配套費是320，按住宅面積算，現(xiàn)在已經(jīng)漲到430了。然后是水、供電、電視、電話、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)各項小配套費，按建筑面積來算，這幾項加起來大概400塊錢，但是由于是按照建筑面積來算的，所以折算到可銷售的住宅面積，大概要乘于1.3，相當(dāng)于每平銷售面積大約520塊錢。上面這些都逃不掉的費用，小計一下，共2190元。接下來是建安成本，樓上說了很多了，我不展開，只把項目大概情況說一下并估算個數(shù)值。項目有18萬

5、地上面積，6萬地下面積，地上按照1500一平，地下按照2000元一平，這是保守估算成本，實際只高不低，折算到可售面積約為2150。這還不包括很多分包的項目：樁基、鋁合金、外保溫、外墻涂料、欄桿、室外景觀、電梯、室外道路及管線。其中我能收集到的部分?jǐn)?shù)據(jù)，如果按照可售面積分?jǐn)偟脑?，鋁合金大約200，外保溫60、涂料50、室外景觀200、電梯攤下來大約80元一平，道路、欄桿數(shù)據(jù)不祥，按50每平來估算吧，這樣加起來，總的建安費大約是2840。這里還沒有算上每戶一個的電表、水表、燃?xì)獗?，還有電視機頂盒等費用，因為有可能轉(zhuǎn)嫁業(yè)主，所以沒算在里面。（關(guān)于建安成本，我想在這里補充一條，很多人說建安成本在150

6、0左右是有道理的，在總承包的眼里，建安成本確實是1500左右，但是在開發(fā)商的眼里，建安成本要比這個高的多，像我上面說的就要2840。這不是虛報成本，而是帳怎么算的問題。這就是前面強調(diào)的從造價師的角度來看開發(fā)成本是不正確的，這也是很多回答這個問題的知友一個認(rèn)識上的誤區(qū)。無論一個小區(qū)再怎么簡陋，只要不是農(nóng)民家自己給自己蓋的房子，總有公共設(shè)施存在，這些公共設(shè)施不可銷售，確同樣需要資金投入，所以開發(fā)商算賬的時候，需要把這部分投入折算到可銷售的部分里。作為小業(yè)主，當(dāng)你買房后，你同時也享受了小區(qū)的道路、景觀、車庫、活動場所等，這些理所應(yīng)當(dāng)需要把造價也算在了你的房價里。也許有人不能接受這種成本的計算方法，認(rèn)

7、為自己沒有這部分的產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)這部分成本，其實你可以想想，當(dāng)你買花生的時候，不管這個花生帶不帶殼，賣給你的人都已經(jīng)把花生殼的錢算在里面了，不可能因為你買的花生沒殼就會便宜點）這里還沒有計算各種多如牛毛的費用，我把我還記得的幾個列舉下吧：建筑設(shè)計費，按建筑面積60元一平；景觀設(shè)計費，按室外面積30元一平；垃圾清運7元一平、審圖費，2元一平；監(jiān)理費，12元一平；造價咨詢費，大約10塊錢一平。其他不按面積來的，總價在幾十萬到一兩百萬之間的小項目不知道有多少個，比如說交通組織評審費花了30萬，整個小區(qū)交通標(biāo)識、樓宇標(biāo)識、開設(shè)路口時綠地補償費、前期物業(yè)管理費等等，折算到住宅面積里，大約120元。到這里

8、小計一次的話，成本已經(jīng)5150元。除了這些項目上的成本，還有公司經(jīng)營的成本。這也是很多人所忽略的。首先是招待費，按100元每平吧，不算多，大家都懂的東西，不多說了。營銷費用，用于銷售公司的提成和廣告費用，我們公司的比例一般控制在售價的3%，按照最后11000的均價，大約330每平。稅金，營業(yè)稅5.5%，這就565了，增值稅，最后估算下來1000元還要出頭。財務(wù)成本，必須的，沒有開發(fā)商不貸款的，而且貸款是利率上浮50%的都有，我們當(dāng)時上浮了20%（房產(chǎn)公司內(nèi)酒桌上的數(shù)據(jù)，不是百分之百準(zhǔn)確，但是不會差到哪里去），這個我給不出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是500元一平是肯定有的，因為開發(fā)周期共四年，據(jù)說實際可能有

9、1000，就按照500塊一平來算吧。我們的工資，在這里都體現(xiàn)不出來，不列也無所謂了。小計下經(jīng)營成本，共2500基本上到這里，大的成本都出來了。建設(shè)加經(jīng)營，總成本在7500左右，這是個保守的數(shù)字，和我了解的基本情況也差不多，實際成本應(yīng)該比這個還上浮一點。土地是2009年初最低谷的時候拿的，如果不是當(dāng)時地價特別便宜，這個項目基本上只能保本微利。也許你覺得上面有些成本不是你買房的小業(yè)主該承擔(dān)的，但事實是開發(fā)商開發(fā)一個項目，這些費用是逃不了的，如果最后沒辦法轉(zhuǎn)嫁到小業(yè)主身上，那開發(fā)商還不如直接去做慈善。最后，扣掉土地款，這個項目一平方米毛胚的成本，6200元。這還是因為房價不高，走低成本路線,所以這個

10、數(shù)字看起來不太高，現(xiàn)在你可以看到和施工單位的觀點之間的差距了吧，這個數(shù)字遠遠不止1500，而且成本的數(shù)量級和高不高層、含鋼量什么的技術(shù)細(xì)節(jié)完全沒關(guān)系。（以上數(shù)據(jù)有些是日常閑聊的時候收集的，不一定百分百準(zhǔn)確，也有可能個別地方估算錯誤，但總得數(shù)據(jù)7500肯定還是保守的）如果從更加廣義的角度，把開發(fā)商的風(fēng)險計提計入成本，那還遠遠不止這個數(shù)忘了算兩個比較大的配套成本了，項目在杭州，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，需要建造總建筑面積0.3%的物業(yè)管理和0.4%物業(yè)經(jīng)營用房，總共大約1500多平方，另外配置了2000平的社區(qū)用房。這些占了整個項目建筑面積大約1%，按照可售面積來算，大約占了1.3%。即便不攤?cè)魏纹渌M用，地

11、價加上建安費用，這些建造成本也接近5000了（土地成本、建造成本，各種費用），他們的成本需要用其他房屋的利潤來彌補，按照土地出讓時靜態(tài)房價來分析，大約需要2%4%左右的可售面積的利潤來彌補這塊，也就是可售部分的成本上升2%4%。還有土地出讓合同里規(guī)定，建造不小于可售面積5%的經(jīng)濟適用房，按照小區(qū)同類物業(yè)價格60%，由政府回購。雖然最終回購的時候是保本的（剛好保本），但是按照拍賣土地時的行情，這個價格絕對是虧損的，5%的經(jīng)適房虧損部分，需要額外用10%15%的其他部分的利潤來補充。綜合以上兩點，有大約12%到19%左右的隱形成本在內(nèi)（最終應(yīng)為房價上漲，這個數(shù)字大約在7%至10%左右）。把這部分上

12、漲的算進去，成本應(yīng)該要超過8000了。發(fā)表于 2015-12-29 12:35來自手機|只看該作者金色黎明5000的建安成本肯定要的，還不算融資成本發(fā)表于 2015-12-29 16:20|只看該作者算得有點虛高，都望最高的算，打個75折差不多發(fā)表于 2013-2-16 13:04|只看該作者宗慶后說1500本帖最后由 fule 于 2013-2-16 13:24 編輯是否包括各項規(guī)費和配套費等。不包括的話，純土建+安裝（材料+人工）地上部分15002500不等，具體看層高、外墻、戶型。藍色錢江比較特殊，需要3000.發(fā)表于 2013-2-16 13:50|只看該作者一般一個中高端高層公寓的建

13、安成本在3500元/平方米左右，超高層的建安成本比高層會高上8001000元/平方米左右。另外一個市場最為關(guān)心的稅費問題。那么，開發(fā)領(lǐng)域的稅費到底包括哪些部分？據(jù)杭州地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這主要包括7個方面，分別為營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、水利建設(shè)資金、印花稅、土地增值稅和所得稅，其中前五項稅費約占總銷售收入的10%，所得稅為凈利潤的25%，土地增值稅一般按照總銷售收入不低于2%預(yù)繳，最后清算，多退少補Sjf假設(shè)毛利率為15%，那么銷售稅率大約為10% + 25% x 10% + 2% = 14.5%那為啥我老家的房子才賣2K多一方呢？除了人工便宜點，建材都差不多的。建造成本應(yīng)該沒那么高吧我

14、老家便宜的時候500元一個方,當(dāng)時是2004年的時候現(xiàn)在要1500了,最好的地段,32層,目前價格是3000元/平方估計建工成本不到1000元那地下車位的成本是多少？我們這基本上賣18萬一個，開發(fā)商能賺多少？車位，看具體了，幾層的地下室？若是3層的地下室，平均每個車位需要40方的樣子，成本都肯定超過12萬了。建安成本反而是最低的,而KFS卻最喜歡在這里做文章fule 發(fā)表于 2013-2-16 17:01樓主要純建安不要綜合成本。綜合成本就難算了不含規(guī)費和雜費一樣最多2500，綠化成本攤?cè)虢ㄖ娣e基本可以忽略?；旧隙际莾蓪拥叵率移鹆耍嗪紖^(qū)坑爹 規(guī)劃，連非機動車也有要求，所以一層是專門給非機

15、動車的，一層給汽車，不夠就只能三層地下室了。容積率現(xiàn)在一般住宅都在2.0 所以上個月拍的8300多 那塊勾莊地塊 開發(fā)商做了一個 冤大頭，人家萬科建安加財務(wù)加地價的綜合成本才8000多。余杭區(qū)早就0.9比1的要求了。20102014年全國及浙江杭州地區(qū)住宅建安成本的走勢政策解析考拉網(wǎng)2015-06-29 17:54:43我要分享摘要建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分，它包括房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本。近幾年國家一系列的宏觀政策對建安成本的影響是很明顯的，以下是考拉小編收集到的有關(guān)建安成本的走勢圖，供大家了解和參考。建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電(安防、有線電視、電信寬帶)，以及給水(含純凈水、中水)、排水(雨水、污水、空調(diào)排水)等材料和人工成本的 投入。而在國內(nèi)，這個數(shù)字是顛倒的。以北京為例，根據(jù)有關(guān)報道，建安成本費用占普通住宅期房預(yù)售成交均價的10.66%-28.77%，建安工程費平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價的15.71%，而土地使用權(quán)出讓金一項，就占了普通住宅期房預(yù)售成交均價的31.48%，也就是說，老百姓購房款的