資產(chǎn)評(píng)估學(xué)案例研究成果ppt課件

1、第五組案例展現(xiàn)小組成員:何靜劉婷武麗文何煦李旭輝蘆新年李明哲郝沛澤 1.估算該對(duì)象年平均收入估算該對(duì)象年平均收入1客房收入天客房收入天旺季時(shí)旺季時(shí)=2.6715+15006+88037570%=278287.5375淡季時(shí)淡季時(shí)=168015+12206+693.3337575%=219389.0625年均收入年均收入=27287.5375240.9+219389.0625124.1=94265650.44旺季時(shí)間為旺季時(shí)間為36566%=240.9淡季時(shí)間為淡季時(shí)間為36534%=124.1一、收益法一、收益法收益法又可稱為收益資本化法、投資收益法又可稱為收益資本化法、投資法。它是將估計(jì)對(duì)象

2、在估計(jì)時(shí)點(diǎn)后的法。它是將估計(jì)對(duì)象在估計(jì)時(shí)點(diǎn)后的一切正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折一切正常純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的方法。算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的方法。收益法的估價(jià)步驟收益法的估價(jià)步驟運(yùn)用收益法估計(jì)，應(yīng)按以下步驟進(jìn)展：運(yùn)用收益法估計(jì)，應(yīng)按以下步驟進(jìn)展：1搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象或類似估價(jià)對(duì)搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象或類似估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入、費(fèi)用、投資收象房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入、費(fèi)用、投資收益率等相關(guān)資料；益率等相關(guān)資料；2估算估價(jià)對(duì)象估算估價(jià)對(duì)象預(yù)期每年的潛在毛收入；預(yù)期每年的潛在毛收入；3估算每估算每年的有效毛收入；年的有效毛收入；4估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；用；5估算年凈收益；估算年凈收益；6估算估

3、算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；7選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。求出收益估價(jià)。公式。求出收益估價(jià)。2餐飲自營(yíng)部分收入餐飲自營(yíng)部分收入=120020047.5%365=41610000 3康樂(lè)中心自營(yíng)部分收入康樂(lè)中心自營(yíng)部分收入=客房收入客房收入11%=94265650.4411%=10369221.5484出租部分年平均收入為出租部分年平均收入為95000005停車場(chǎng)收入停車場(chǎng)收入地下收入地下收入=88563%36512=1214地上收入地上收入=24563%36512=331128合計(jì)為合計(jì)為15452646附屬及設(shè)備用房無(wú)直接納入附屬及設(shè)備用房無(wú)直接納入年總收入合計(jì)年總收入合計(jì)=9426

4、5650.44+41610000+10369221.548+9500000+1545264=157290.992.年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年?duì)I運(yùn)費(fèi)用1營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加5.5% 157290.995.5%=8650957.47952營(yíng)業(yè)本錢(qián)營(yíng)業(yè)本錢(qián)客房本錢(qián)為客房收入的客房本錢(qián)為客房收入的5% 94265650.445%=4713282.522餐飲本錢(qián)占餐飲收入的餐飲本錢(qián)占餐飲收入的31% 4161000031%=12899100康樂(lè)中心等配套設(shè)備用房本錢(qián)占其收入的康樂(lè)中心等配套設(shè)備用房本錢(qián)占其收入的14% 10369221.54814%=14591691.01673工資及福利工資及福利 15729

5、0.9911%=17301914.95894營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用 157290.9910%=15729013.5995管理財(cái)務(wù)費(fèi)管理財(cái)務(wù)費(fèi) 157290.997%=11010309.456市場(chǎng)推行費(fèi)市場(chǎng)推行費(fèi) 157290.992%=3145802.71987能源維修費(fèi)能源維修費(fèi) 157290.997%=11010309.458房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅=49977.62610070%1.2%=2560853.24889房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi) 49977.6261000.25%=762158.70510土地運(yùn)用費(fèi)土地運(yùn)用費(fèi) 80.89萬(wàn)元萬(wàn)元11商業(yè)設(shè)備折舊商業(yè)設(shè)備折舊 210萬(wàn)元萬(wàn)元12物業(yè)管理酬金物業(yè)管理酬金

6、 250萬(wàn)元萬(wàn)元總本錢(qián)費(fèi)用總本錢(qián)費(fèi)用=8650957.4+4713282.52+12899100+14591691.02+58197350.32+2560853.25+762158.71+808900+2100000+2500000=107784293.33.利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=收入收入-費(fèi)用費(fèi)用=15290.99-107784293.3=49505842.69稅后凈利稅后凈利=49505842.691-25%=37129382.02元元假設(shè)以后假設(shè)以后39年收入與本錢(qián)堅(jiān)持不變年收入與本錢(qián)堅(jiān)持不變 報(bào)酬率報(bào)酬率=6% 總運(yùn)總運(yùn)用年限為用年限為40年年已運(yùn)用年限數(shù)為已運(yùn)用年限數(shù)為11年年 那么那么

7、P=AP/A，6%，29=37129382.0213.5907=504614292.22 二、本錢(qián)法二、本錢(qián)法本錢(qián)法也稱累積法或承包商法。其本錢(qián)法也稱累積法或承包商法。其實(shí)際根底是：一宗改良地塊的價(jià)錢(qián)實(shí)際根底是：一宗改良地塊的價(jià)錢(qián)為土地價(jià)錢(qián)和改良物剩余價(jià)值之和，為土地價(jià)錢(qián)和改良物剩余價(jià)值之和，即即MV=LV+IV。MV為市場(chǎng)價(jià)錢(qián)，為市場(chǎng)價(jià)錢(qián)，LV為土地價(jià)錢(qián)，為土地價(jià)錢(qián)，IV為改良物剩余價(jià)為改良物剩余價(jià)值。值。本錢(qián)法的根本公式為：土地價(jià)錢(qián)本錢(qián)法的根本公式為：土地價(jià)錢(qián)=土地獲得費(fèi)土地獲得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息利息+利利潤(rùn)潤(rùn)+土地增值收益。土地增值收益。本錢(qián)法的估價(jià)步驟本錢(qián)法的估價(jià)步驟本錢(qián)法

8、的估計(jì)步驟為；本錢(qián)法的估計(jì)步驟為；1搜集搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象的鄰里環(huán)境、宗地特有關(guān)估價(jià)對(duì)象的鄰里環(huán)境、宗地特征、建筑改良物本錢(qián)、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)征、建筑改良物本錢(qián)、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料；利潤(rùn)等資料；2估算土地價(jià)錢(qián)；估算土地價(jià)錢(qián)；3估算建筑改良物在全新形狀估算建筑改良物在全新形狀下的重置本錢(qián)或重建本錢(qián)；下的重置本錢(qián)或重建本錢(qián)；4估算建筑改良物的折舊估算建筑改良物的折舊;(5)估算附估算附屬改良物的重置本錢(qián)及折舊；屬改良物的重置本錢(qián)及折舊；6求出房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)。求出房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)。.獲得本錢(qián)獲得本錢(qián)購(gòu)置土地價(jià)錢(qián)購(gòu)置土地價(jià)錢(qián)=524949977.62=262332527.4小區(qū)配套費(fèi)小區(qū)配套費(fèi)=25049977.62

9、=12494405其他費(fèi)用其他費(fèi)用=524925049977.621.5%=4122403.986土地獲得費(fèi)土地獲得費(fèi)=262332527.4+12494405+4122403.986=278949336.4.遷安本錢(qián)遷安本錢(qián)=610049977.62=304863482前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用=450.7049977.62=22524913.33土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=304863482+22524913.33=327388395.3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用=278949336.4+327388395.32%=12126754.63.投資利息費(fèi)用投資利息費(fèi)用土地獲得的利息費(fèi)用土地獲得的利息費(fèi)用=278949336.46%3=50210880.55土地開(kāi)發(fā)利息費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利息費(fèi)=32738839531/66%5.5+32738839535/66%0.5=61112728.79利息利息=50210880.55+61112728.79=111323609.3.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用=606337731.7+111323609.37%=50236293.87.利潤(rùn)利潤(rùn)=606337731.725%=151584432.9.土地價(jià)錢(qián)土地價(jià)錢(qián)=+=278949336