龍里房地產市場調查

1、ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management龍里縣房地產市場調查報告(2013年8月)2Part 1Part 2目 錄Part 3Part 4 ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management4多彩貴州城與中鐵度假中心給龍里帶來了更多的發(fā)展機會。貴龍城市經濟帶u 地理位置：貴陽市東出口地段，東出三湘、南下兩廣必經之地，u區(qū)域發(fā)展 承接產業(yè)轉移和強化貴陽城市經濟圈服務功能、吸引東中部經濟較發(fā)達地區(qū)產業(yè)進入的橋頭堡和近距離平臺。Ch

2、inaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management5u 交通西北：緊靠龍洞堡機場、規(guī)劃環(huán)城鐵路；中部：貴新高速公路；南側：規(guī)劃貴廣高速公路、貴廣高速、鐵路通過；東側：緊靠空港、鐵路樞紐和高速公路；“兩高”即貴廣高速公路、高速鐵路的建設，為貴龍城市經濟帶的發(fā)展帶來了歷史性的戰(zhàn)略機遇?！皟筛摺睂⒊蔀槲髂系貐^(qū)通向華南沿海最快捷的通道，這使得本地區(qū)在珠三角地區(qū)的交通連接更加通暢快捷，經濟聯系將變得十分緊密，這為積極承接東部發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移和產業(yè)集聚，構建和發(fā)展貴龍城市經濟帶創(chuàng)造了非常有利的條件。城市交通路網“南下兩廣、東出三湘

3、”交通節(jié)點，航空、鐵路、公路“三港合一”的貴陽同城化交通體系。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management6龍里發(fā)展的總體目標2020年實現貴龍經濟帶區(qū)域，GDP總量達到200億元以上；人口聚集30萬以上；森林覆蓋率達到46%以上。發(fā)展契機 氣候宜人，宜居性強，水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提 “貴龍經濟帶”的建設，給龍里帶來了前所未有的機遇 產業(yè)結構由以往的農業(yè)主導向工業(yè)轉型，同時服務業(yè)比重逐漸增多，顯示出龍里未來經濟發(fā)展將更加迅猛、健康。 貴陽東大門，“三港合一”交通節(jié)點，融入”貴陽半小時經濟圈”融入“貴陽半

4、小時經濟圈”，后發(fā)優(yōu)勢明顯，對貴陽房地產市場具有一定影響力。發(fā)展契機及目標 ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management8住宅供銷情況 龍里住宅市場受自建房影響，2011年前市場供銷量均較為有限；2009-2011年年均去化量有限，僅約71000平米；2011年供應劇增，住宅存量約80000平米，市場出現供過于求現象。297199417776388149314272148111866715665632008年2009年2010年2011年2008-2011年住宅供銷面積年住宅供銷面積供應面積銷售面積25583

5、764312802327165606072008年2009年2010年2011年2008-2011年住宅供銷年住宅供銷套數套數供應套數銷售套數n 2010年前，龍里住宅市場供銷基本平衡，2011年供應劇增，市場存量約8萬平米；n 2009、2011年分別相較于2008、2010年商品房市場供應有不低于50%的明顯增長；n 2009-2011年，龍里年均住宅銷售面積約71000平米。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management9住宅月均銷量220346.2274 670112.61803227482441414

6、96624653341479747266718438136593261373930697195324012564357452345130571151824421603711586329820263854041541121723342009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011

7、年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2009-2011年各月銷售面積年各月銷售面積2326116196813059563681364345728628793111830921110912116111140223914799202009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月

8、2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2009-2011年各月銷售套數年各月銷售套數龍里住宅銷售市場月均銷售量波動較大，受返鄉(xiāng)潮置業(yè)影響主要銷售旺季集中在9月-2月ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management10住宅供銷情況95104159200246761262008年2009年201

9、0年2011年2008-2011年商業(yè)供銷套數年商業(yè)供銷套數供應套數銷售套數7915824011795130241925511558373672008年2009年2010年2011年2008-2011年商業(yè)供銷面積年商業(yè)供銷面積供應面積銷售面積n 龍里商業(yè)市場供應量十分有限，2008-2011年年均供應量僅約10000平米；n 2008-2011年龍里商業(yè)市場均出現供過于求的局面，究其原因為：商業(yè)供應量有限，且在開發(fā)項目中所占比例不大，大部分開發(fā)商均將商業(yè)作為自有資產自持運作；ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Mana

10、gement11受自建房影響，商品房供銷量與去化速度有限房地產調控政策依舊嚴峻，但對龍里房市影響相對較小20112012年供應與存量劇增，未來市場競爭與壓力愈發(fā)嚴峻銷售價格保持15%以上的年均高增長，市場銷售價格低，有一定上升空間返鄉(xiāng)置業(yè)特征明顯，銷售旺季集中在9月-2月隨著城市擴容改建，自建房逐步退出市場，商品房成為主流供應住宅供銷情況區(qū)域市場小結 ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management13住宅板塊劃分龍架山區(qū)域老城區(qū)域縣政府區(qū)域龍架山區(qū)域建筑形體：高層/小高層/別墅主力戶型：100-140平米/套三

11、暢銷戶型：同上價格區(qū)間：3300元/平米主力客戶群：貴陽客戶/原住多次改善型客戶競爭特點：自然資源型片區(qū)在售項目：森林溪畔 蕓臺-芷岸老城區(qū)域建筑形體：高層/小高層主力戶型：100-130平米/套三和90平米套二暢銷戶型：同上價格區(qū)間：2600-3100元/平米主力客戶群：原住民/外地投資客/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶競爭特點：成熟配套/生活慣性在售項目：西南藥都 金鵬花園縣政府區(qū)域建筑形體：高層主力戶型：90平米/套二和110-130平米/套三暢銷戶型：同上價格區(qū)間：2600-3100元/平米主力客戶群：原住民/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶競爭特點：未來城市中心區(qū)域在售項目：錦繡龍山待售項目：龍城國際 萊茵堡ChinaLAND思

12、|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management14樓盤名稱樓盤名稱面積區(qū)間面積區(qū)間 戶型類別戶型類別 套數比例套數比例錦繡龍山花園錦繡龍山花園83-9083-90 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 25%25%110-130110-130 三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi) 75%75%西南藥都生態(tài)城西南藥都生態(tài)城 85-9885-98 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 45%45%100-140100-140 三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi) 50%50%50-6050-60 一室一廳單衛(wèi)一室一廳單衛(wèi)5%5%金鵬花園金鵬花園 80-9080-90 兩室兩廳單衛(wèi)兩

13、室兩廳單衛(wèi) 25%25%100-130100-130 三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi) 60%60%110-160110-160 四室兩廳雙衛(wèi)四室兩廳雙衛(wèi) 15%15%蕓臺芷岸蕓臺芷岸 80-9080-90 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 35%35%100-140100-140 三室兩廳雙衛(wèi)三室兩廳雙衛(wèi) 50%50%130-160130-160 四室兩廳雙衛(wèi)四室兩廳雙衛(wèi)15%15%森林溪畔森林溪畔55-6555-65 一室兩廳單衛(wèi)一室兩廳單衛(wèi) 10%10%80-9080-90 兩室兩廳單衛(wèi)兩室兩廳單衛(wèi) 30%30%100-140100-140 四室兩廳雙衛(wèi)四室兩廳雙衛(wèi)60%60%住宅板塊劃分市場已推售項目

14、戶型特征ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management15市場格局版塊解構區(qū)域名稱中心城區(qū)目前均價高層：32003500多層：-洋房：-別墅：-代表案例名門時代廣場供應量萬平米潛在競爭項目主要特征：區(qū)地處于龍里成熟的商業(yè)圈和中心圈之上，商業(yè)繁華，居住氛圍成熟，但由于舊城改造難度大，拆遷成本高，因此本片區(qū)現有樓盤并不多。加之舊城區(qū)建筑布局混亂，民房混雜，而其他片區(qū)離市中心也并不遠，目前此片區(qū)并不是適宜居住的首選，因此此片區(qū)除了位置特別好的個別項目可以標出個超高房價以外，該片區(qū)的大部分項目銷售價格也并沒有絕對高于其

15、他板塊片區(qū)的項目。老城區(qū)域ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management16地區(qū)主力項目個案分析市場格局名門時代廣場項目區(qū)位：龍里縣城中心大十字開發(fā)商：貴州天成鑫鑫房地產開發(fā)有限公司項目規(guī)劃總占地面積98.04畝，建筑面積49.77萬平方米，由投資12.72億元，龍里大十字棚戶片區(qū)進行保護性升級改造的重點項目。項目賣點融入城市整體的發(fā)展方向，設計通過建筑體塊的穿插，城市開放的層次變化，商業(yè)、居住、LOFT等功能的互相轉換，形成具有獨特魅力的商住綜合體。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Con

16、sultancy|Planning|Agency|Management17地區(qū)主力項目個案分析市場格局名門時代廣場項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：城市綜合體項目，整體形象較好，品質較高，中心區(qū)規(guī)模社區(qū)，配套齊全，生活便利、商業(yè)氛圍好。劣勢：城市中心鬧市區(qū)，交通擁堵，出行較為不便。缺乏自然環(huán)境，空氣質量差，噪音污染嚴重。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management18地區(qū)主力項目個案分析市場格局伯爵城市廣場項目區(qū)位：龍山鎮(zhèn)火車站片區(qū)開發(fā)商：龍里伯爵房地產有限公司項目情況：蓄客登記中項目賣點Art-deco建筑風格，市場空白點，

17、龍里房地產外立面設計亮點；極為適合商業(yè)體項目。商業(yè)、居住、酒店、娛樂等功能的互相轉換，形成具有獨特魅力的綜合體項目。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management19地區(qū)主力項目個案分析市場格局項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢： 城市綜合體項目，整體形象較好，品質較高， 城市中心區(qū)，配套齊全，生活便利、商業(yè)氛圍好。劣勢： 火車站片區(qū)，交通擁堵，空氣質量差，噪音污染嚴重，自然環(huán)境差。伯爵城市廣場ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management20市場

18、格局縣政府區(qū)域版塊解構區(qū)域名稱中心城區(qū)目前均價高層：28003200多層：-洋房：-別墅：-代表案例龍城國際廣場供應量萬平米潛在競爭項目主要特征： 縣政府區(qū)域屬于龍里中心區(qū)向東推進所形成的新居住區(qū)，該片區(qū)是龍里政府所在地，擁有便捷的交通網絡，城市生活配套將隨著城市的改造和發(fā)展，商業(yè)中心的轉移將逐漸成熟。 此板塊房地產市場吸引了大量想固守在老城中心或接近于老城中心的購房客群關注。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management21地區(qū)主力項目個案分析市場格局龍城國際廣場項目區(qū)位：金龍路與貴新聯絡線交匯處建筑類型：板

19、塔結合,高層開發(fā)商：貴州博林房地產開發(fā)有限公司項目規(guī)劃建筑面積40余萬平米，商業(yè)約10萬方。分為高端住宅“龍城國際”，大型購物廣場“龍城天街”，五星級酒店“龍城大酒店”三個部分。項目賣點區(qū)位優(yōu)勢突出，商業(yè)、居住、辦公、酒店等功能的互相轉換，城市綜合體項目，華聯、星空已經簽約。六大主題商業(yè)街區(qū)、專業(yè)商管公司服務。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management22地區(qū)主力項目個案分析市場格局項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢： 城市綜合體項目，整體形象較好，品質較高， 華聯超市、星空影院簽約，商業(yè)發(fā)展前景好。劣勢： 新開發(fā)城區(qū)，人氣不

20、旺，商業(yè)氛圍不高。售樓部金龍路與貴新聯絡線交匯處售樓電盤時間2012年7月28日起價（面價）2980元/平方米均價（面價）3200元/平米產權類別大產權房產權年限70年開工時間2011/5/8容積率3綠化率30%總戶數2356戶建筑面積406619占地面積64280車位數2000個商業(yè)面積100000租金模式保底租金+扣點ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management23地區(qū)主力項目個案分析市場格局城上城項目區(qū)位：小十字及冠山（東門片區(qū)）建筑類型：板塔結合,高層開發(fā)商：重慶云邦集團福

21、臨房地產開發(fā)有限公司項目規(guī)劃占地面積為7萬7千平方米，建筑面積為42.6萬方。其中打造16萬方龍里縣最大的商業(yè)中心。項目賣點商業(yè)、商貿、休閑、體驗、游樂、購物、消費、居住等一體的綜合體項目。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management24售樓部在小十字，老公安局內售樓電銷階段蓄客登記預開盤時間2013年底產權類別大產權房產權年限70年建筑面積426000占地面積77000商業(yè)面積100000租金模式保底租金+扣點地區(qū)主力項目個案分析市場格局ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃

22、|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management25龍架山區(qū)域市場格局版塊解構區(qū)域名稱中心城區(qū)目前均價高層：28003200多層：-洋房：-別墅：-代表案例蕓臺芷岸供應量萬平米潛在競爭項目主要特征： 片區(qū)屬于架山開發(fā)區(qū)，離老城區(qū)較遠，布局較為規(guī)整，區(qū)內周邊民房較多，區(qū)域生活配套不完善。目前，該板塊是安順房地產市場較冷區(qū)域。 此板塊開發(fā)前，自然生態(tài)環(huán)境較好，主要依托龍架山旅游資源、度假酒店帶動經濟發(fā)展。 ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management26地區(qū)主力項目個案分析

23、市場格局蕓臺芷岸項目區(qū)位：建筑類型：圍合式、復合建筑形態(tài)小區(qū)開發(fā)商：貴州天益豐房地產開發(fā)公司項目規(guī)劃占地面積為100000平方米，建筑面積為170000平方米。項目賣點休閑、度假、旅游、居住為一體的中高檔住宅小區(qū)。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management27地區(qū)主力項目個案分析市場格局項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢： 城市中高端住區(qū)，整體形象好，品質高，市場口碑良好。 片區(qū)規(guī)劃較好，未來發(fā)展前景良好，升值前景較高.劣勢： 新開發(fā)城區(qū)，人氣不旺，缺乏市政、生活、商業(yè)配套。ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管

24、理Consultancy|Planning|Agency|Management28住宅開發(fā)主力板塊：1.傳統的老城區(qū)域。2.政府行政機構為主，新興居住區(qū)域3.旅游中心、休閑度假中心龍架山區(qū)域。住宅價格區(qū)間1、各版塊由于現階段屬性不同或開發(fā)狀態(tài)不同，差異性較大。2、目前市場最高價格為“別墅”，市場均價達到11000元/平米，其次為多層，市場均價達到3600元/平米，最后是高層住宅，市場均價達到3200元/平米。物業(yè)形態(tài)1、目前市場上主力產品以高層住宅，輔助小高層；洋房形態(tài)產品較少。2、市場項目建筑密度大，景觀可塑性差、通透性差。3、產品形態(tài)多樣化，投資性物業(yè)較多。戶型設計1、市場產品戶型設計多樣

25、化，空間布局可變性較多。2、戶型面積區(qū)間以85125平米為市場主力。3、戶型使用功能型較多，能滿足日常生活、休閑空間。住宅市場小結市場格局 ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management30本消費者問卷采集樣本共計150份，其中表示有意向購買本區(qū)域項目的客戶50位，占此次市調的33% 。結論：意向客戶中52%都是龍里城區(qū)客戶42%33%5%5%2% 3%意向客戶區(qū)域龍里城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都勻貴陽省外其它區(qū)域客源群體ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency

26、|Management31意向購房集中在20-40歲之間，占到樣本總數的80% 分別有32.8%、35.3%的受訪者鐘情購買小高層與高層住宅 結論：龍里購房呈年輕化趨勢、小高層、高層已逐步得到市場認可意向房源 多層 小高層 高層 花園洋房 別墅18.4%35.3%32.8%10.1%3.4%12%20%22%26%14%6%目標客戶年齡（歲）20-2526-3031-3536-4041-5050以上客源群體ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management32結論：中、高等文化水平，個體經營者與機關/企事業(yè)單位為主

27、力購房群體職業(yè)以個體經營者與機關/企事業(yè)單位員工為主，分別占42%、30%22%46%28%2% 2%目標客戶教育程度初中及以下中專/高中大專本科碩士及以上其他42%22%26%8% 2%目標客戶工作職業(yè)個體經營者企/事業(yè)單位員工專業(yè)技術人員政府職員其他 中專/高中學歷占46；客源群體ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management33客源群體以剛性需求的婚房與二代房為主，占60%，其次為改善需求，占22%，少量投資需求；結論：以剛性需求的自住型消費為主，且首次置業(yè)居多以68%首次置業(yè)客群占絕對量。 30%22%30%14%4%目標客戶購房目的婚房改善居住環(huán)境為下一代考慮投資其他68%22%10%目標客戶置業(yè)次數第一次第二次多次ChinaLAND思|行|致|遠顧問|策劃|代理|管理Consultancy|P