我國(guó)城市土地增值收益分配研究

1、我國(guó)城市土地增值收益分配研究【摘要】二十世紀(jì)八十年代末以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和人口持續(xù)膨脹的條件下，隨著土地投資的不斷增加及土地稀缺性不斷提高，我國(guó)城市及其周?chē)耐恋貎r(jià)值呈現(xiàn)不可逆轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。城市土地增值的內(nèi)在機(jī)制及其收益分配已經(jīng)成為理論界和城市政府共同關(guān)注的問(wèn)題。本文闡述了城市土地增值的涵義、機(jī)理及其收益分配，確定城市土地增值收益的分配對(duì)象和主體、方式及比例，并由此指出我國(guó)城市土地增值收益合理分配的重要意義。其次通過(guò)分析我國(guó)目前城市土地增值收益分配的現(xiàn)狀，找出分配中存在的問(wèn)題。最后總結(jié)國(guó)內(nèi)外不同城市土地增值收益分配制度的特點(diǎn)和方式，結(jié)合我國(guó)自身國(guó)情，吸取經(jīng)驗(yàn)，加以借鑒，最終提出了完善我國(guó)城市

2、土地增值收益分配的對(duì)策建議?！娟P(guān)鍵詞】城市土地；土地增值；收益分配1.城市土地增值：涵義、機(jī)理及其收益分配1.1 城市土地增值的涵義及機(jī)理分析關(guān)于土地增值的內(nèi)涵，目前還存在爭(zhēng)議。孫陶生（1997）認(rèn)為，土地增值是指土地資產(chǎn)在開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中，由于土地價(jià)格上漲而引起土地效益的提高；陳順清（1999）認(rèn)為，土地增值就是土地價(jià)值的增長(zhǎng)，土地增值的一般表現(xiàn)為地價(jià)的增漲。張小華（1997）認(rèn)為，土地增值是土地增加的價(jià)值，實(shí)際指價(jià)格的增長(zhǎng)。張俊（2007）認(rèn)為，城市土地增值是指現(xiàn)實(shí)生活中城市土地價(jià)格的增加等等。這些學(xué)者的觀點(diǎn)盡管有所差異，但他們都有一個(gè)共同點(diǎn)，即都認(rèn)為土地增值是土地價(jià)值或價(jià)格的增加。綜合這些

3、學(xué)者的意見(jiàn)，本文認(rèn)為，城市土地增值是城市土地在城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，價(jià)值或價(jià)格不斷增加的現(xiàn)象。城市土地增值包括土地資源價(jià)格的增長(zhǎng)和土地資本價(jià)格的增長(zhǎng)兩個(gè)方面。城市土地增值形成的動(dòng)力機(jī)制主要涉及供求拉動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)換增值、外部輻射等四個(gè)方面。這四個(gè)方面在在城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化、城市更新改造等諸多因素綜合作用之下，既相互影響，又共同推動(dòng)城市土地的增值。城市土地增值的內(nèi)在機(jī)理框架可用下圖表示（見(jiàn)圖1）：圖1 城市土地增值的內(nèi)在機(jī)理框架圖（劉霓，2009。有改動(dòng)）1.2 土地增值收益分配及其四個(gè)方面城市土地增值收益分配，通常是指對(duì)城市土地增值收益在各利益相關(guān)者之間如何進(jìn)行分配的規(guī)定，即對(duì)分配

4、對(duì)象、分配主體、分配比例及分配方式的界定。土地增值收益的分配對(duì)象，就是分配什么的問(wèn)題。具體而言，土地增值收益的分配對(duì)象是指土地增值收益額。土地增值收益的分配主體包括中央政府、地方政府和土地使用者。土地增值收益的分配比例是在考慮產(chǎn)權(quán)、貢獻(xiàn)、激勵(lì)等因素的條件下，各獲得多大比例的問(wèn)題。具體而言，也就是中央政府、地方政府和土地使用者從土地增值中各獲取多大比例的收益。城市土地增值收益分配方式，是指在一定社會(huì)分配制度下，采取怎樣的具體形式來(lái)進(jìn)行分割。對(duì)于城市政府而言，通常涉及四項(xiàng)內(nèi)容：（1）地租。它是土地所有者憑借土地所有權(quán)將土地轉(zhuǎn)給他人使用而獲得的收入。（2）地稅。任何土地價(jià)值的相關(guān)稅種，都是城市土地增

5、值收益分配的一種方式。（3）地費(fèi)。它是政府部門(mén)收取的土地管理、服務(wù)等費(fèi)用。（4）管理手段。它是指政府針對(duì)城市土地增值收益的使用、分配設(shè)計(jì)的機(jī)制，如市地重劃、區(qū)段征收等。1.3我國(guó)城市土地增值收益分配的重要意義（1）城市土地增值收益的合理分配是建設(shè)和諧社會(huì)的需要?，F(xiàn)實(shí)世界中，政府之外的土地使用者在土地增值收益分配中，相對(duì)政府處于弱勢(shì)地位；而政府之外的土地使用者中，一般居民又處于弱勢(shì)地位。弱者在土地增值收益分配過(guò)程中的談判能力很弱，所獲得土地增值收益分配較少，再加之政府強(qiáng)拆現(xiàn)象屢屢發(fā)生，所釀成的慘劇也不在少數(shù)。土地增值收益的另一個(gè)相關(guān)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，往往能夠獲得更多的超額利潤(rùn)。這種不公平、不合理現(xiàn)

6、象的存在，必然影響社會(huì)的穩(wěn)定，不利于我國(guó)和諧社會(huì)的建設(shè)。（2）城市土地增值收益的分配有利于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。隨著城市土地有償使用制度和土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的不斷推行，城市土地及其增值收益已日漸成為政府財(cái)政收入和城市建設(shè)的主要資金來(lái)源之一（如下圖2）。這些資金，對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，對(duì)于提高居民的生活水平，對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)而對(duì)于我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展具有重要的意義。圖2 2001-2010年我國(guó)土地出讓收入占本級(jí)地方政府財(cái)政收入的比重（%）（3）城市土地增值收益的科學(xué)分配有利于土地市場(chǎng)的穩(wěn)定。由于目前我國(guó)城市土地增值收益分配關(guān)系沒(méi)有理順，加之土地出讓金的測(cè)算沒(méi)有考慮土地收

7、益在使用過(guò)程中的增值，使得土地使用者一旦獲得一定年限的土地使用權(quán)，土地在使用期內(nèi)的增值收益或轉(zhuǎn)讓土地剩余年限的轉(zhuǎn)讓增值收益就基本全部歸土地使用者所有，從而導(dǎo)致國(guó)家土地收益的大量流失和土地的非法流轉(zhuǎn)。此外，城市房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮也顯化了城市土地的增值收益。正確認(rèn)識(shí)城市土地的增值，建立健全土地增值收益的分配調(diào)節(jié)機(jī)制，不僅能防止土地增值收益流失，增加國(guó)家財(cái)政收入，而且可以促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)具有重要的意義。2.我國(guó)城市土地增值收益分配的現(xiàn)狀與問(wèn)題2.1 我國(guó)城市土地增值收益分配的現(xiàn)狀我國(guó)城市土地增值收益分配的制度框架也遵循國(guó)內(nèi)外城市的特點(diǎn)，通過(guò)地租、地稅、地費(fèi)和管理手段四個(gè)方面來(lái)分別回收

8、。地租方面按照我國(guó)法律規(guī)定，新增建設(shè)用地的土地出讓收入在中央財(cái)政和地方財(cái)政之間分配，土地出讓金的30%上交中央財(cái)政，70%歸地方政府，土地劃撥的收入則完全歸地方財(cái)政所有，地方政府獲得土地出讓的大部分增值收益。對(duì)于地稅，不同的地稅有不同的征收比例或數(shù)額。具體可見(jiàn)表1所示。而地費(fèi)，則根據(jù)所在城市的具體情況，有不同的規(guī)定。我國(guó)目前的管理手段主要有城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度中的土地整理環(huán)節(jié)、控制性詳細(xì)規(guī)劃中的容積率獎(jiǎng)勵(lì)，管理手段不夠完善，不利于城市土地增值收益合理分配。表1 我國(guó)土地增值收益分配主要地稅情況表稅種標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明土地使用稅大城市 0.50-10.00元中等城市0.40-8.00元小城市 0.30-6

9、.00元縣城、建制鎮(zhèn)0.20-4.00元每平方米米使用稅稅額土地增值稅未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%；占扣除項(xiàng)目金額50%-100%的部分，稅率為40%；占扣除項(xiàng)目金額100%-200%的部分，稅率為50%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。不同增值額有不同的稅率。某些特殊情況下的可以免征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)額的5.5%其中，營(yíng)業(yè)稅為5%所得稅所得額的25%中外企業(yè)統(tǒng)一稅率2.2我國(guó)城市土地增值收益分配的問(wèn)題（1）土地產(chǎn)權(quán)不明晰造成尋租或收益流失。雖然土地管理法規(guī)定“國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”，但長(zhǎng)期以來(lái)，城市政府代理行使著國(guó)家土地的所有權(quán)，享有

10、和承擔(dān)著城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際事權(quán)和義務(wù)，中央政府在土地所有權(quán)上的地位被相對(duì)弱化了。而現(xiàn)有法律對(duì)兩者產(chǎn)權(quán)界定上的模糊，使得城市政府從實(shí)現(xiàn)自身利益最大化出發(fā)，造成城市土地資源配置難以優(yōu)化，政府職能部門(mén)行為不規(guī)范和政企不分，企業(yè)不公平競(jìng)爭(zhēng)等不良后果，為土地尋租提供了外部條件。（2）土地稅費(fèi)體系不夠合理，分配關(guān)系紊亂。主要表現(xiàn)在：地租內(nèi)涵在土地收益體系中較模糊，租、稅、費(fèi)混用，存在以稅代租、以費(fèi)代租和租稅不分的問(wèn)題；稅種交叉重復(fù)，名目繁多，稅費(fèi)之間混亂。我國(guó)土地租稅費(fèi)制度中，各種稅外收費(fèi)突出；我國(guó)土地增值稅在稅率設(shè)計(jì)上沒(méi)有考慮時(shí)間因素，為逃避高稅率，土地投機(jī)者會(huì)在增值稅較低時(shí)迅速轉(zhuǎn)讓土地，通過(guò)多次

11、轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)來(lái)獲得高回報(bào)，致使大量本應(yīng)歸入國(guó)庫(kù)的土地增值收益流失。（3）拆遷改造帶來(lái)的土地增值收益不能合理分配。拆遷改造是引發(fā)土地增值收益的重要原因之一。被拆遷者喪失了國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物等財(cái)產(chǎn)并獲得相應(yīng)賠償，開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金并獲得土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，城市政府向原土地使用者收回使用權(quán)，又向新的土地使用者提供土地使用權(quán)。但現(xiàn)實(shí)是，目前對(duì)被拆遷者主要以貨幣補(bǔ)償為主，而貨幣補(bǔ)償安置途徑的單一性和不合理性存在風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法完全保障被征地者今后的就業(yè)、醫(yī)療、子女就學(xué)等方面的經(jīng)濟(jì)支出。更有甚者，有些地方政府制定拆遷規(guī)章與城市房屋拆遷管理?xiàng)l例相悖，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益。（4）公共利益界定不清，土地輔助管理

12、有待加強(qiáng)。雖然土地管理法明確規(guī)定“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用”，但由于對(duì)征地目的、征地范圍的規(guī)定過(guò)于原則，沒(méi)有明確界定“公共利益”范疇。實(shí)際征地過(guò)程中，對(duì)一些非公益性建設(shè)項(xiàng)目，亦采用征地方式，土地征用已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“公共利益”范圍，“公共利益”被擴(kuò)大化。我國(guó)目前尚無(wú)健全的法律法規(guī)對(duì)此進(jìn)行約束，導(dǎo)致這部分土地增值收益白白流失。3.國(guó)內(nèi)外城市土地增值收益分配的比較與啟示3.1國(guó)內(nèi)外城市土地增值收益分配概況美國(guó)的增值收益分配靈活多樣。美國(guó)土地私有，因此，土地增值收益分配中的地租歸私人所有者所有，政府不參與分配。作為政府，只通過(guò)稅、費(fèi)和管理手段三種捕獲方式分配土地增值收益。美

13、國(guó)通過(guò)稅費(fèi)及財(cái)政性的方式和相關(guān)管理手段，合理地利用和分配了土地的增值收益，既保護(hù)了公平，又保證了效率。但因?yàn)槊绹?guó)政府管理的聯(lián)邦體制，各個(gè)州有高度的自治權(quán)，因此，美國(guó)各級(jí)政府都有完全的土地稅收權(quán)限，可以自行決定稅種的征收與稅率；不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率往往多變，各級(jí)政府是以支定收的，地方政府預(yù)算中除了非不動(dòng)產(chǎn)稅收的余額外，一般就得由不動(dòng)產(chǎn)稅收來(lái)承擔(dān)，因而其變動(dòng)的可能性很大。英國(guó)的地稅，涉及土地價(jià)值稅、發(fā)展土地稅以及針對(duì)空地價(jià)值的征稅，但目前都不再征稅。由于缺乏稅收立法支持，英國(guó)的土地價(jià)值稅基本不存在，也就無(wú)法成為財(cái)政稅收收入的來(lái)源之一。英國(guó)的地費(fèi)，主要有增值征費(fèi)和發(fā)展征費(fèi)。增值征費(fèi)（稅率為40%）的計(jì)稅依

14、據(jù)是規(guī)劃許可對(duì)土地造成的價(jià)值增值，發(fā)展征費(fèi)（稅率為100%）的征收依據(jù)是土地的發(fā)展價(jià)值。這兩種稅目前都被廢止。英國(guó)土地增值收益分配的管理手段，主要是規(guī)劃得益制度，即地方規(guī)劃部門(mén)通過(guò)規(guī)劃許可的審批向開(kāi)發(fā)商或土地所有者尋求各種利益。另外，英國(guó)也曾使用過(guò)一種發(fā)展價(jià)值捕獲的方式，即政府先收購(gòu)?fù)恋貋?lái)發(fā)展，然后進(jìn)行出租，通過(guò)這種政府直接參與土地開(kāi)發(fā)的方式，使得土地的增值收益全部被政府獲得。臺(tái)灣地區(qū)的土地制度是一種有管控的私有制。根據(jù)臺(tái)灣的土地稅法，臺(tái)灣地區(qū)的地稅主要是地價(jià)稅和土地增值稅。其中，地價(jià)稅按地價(jià)總額征收，基本稅率為0.1%。地價(jià)總額未超過(guò)累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，地價(jià)稅按基本稅率征收；超過(guò)累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，

15、按規(guī)定累進(jìn)課征。臺(tái)灣地區(qū)的地費(fèi)包括：（1）開(kāi)發(fā)影響費(fèi)。它是政府對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收的一次性收費(fèi)。（2）工程受益費(fèi)。它是政府推行都市建設(shè)，就直接受益的公私有土地及其改良物征收的受益費(fèi)，最高不得超過(guò)該項(xiàng)工程實(shí)際所需費(fèi)用80%。（3）開(kāi)發(fā)申請(qǐng)審查費(fèi)。它是就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審查所作系列服務(wù)所收取的費(fèi)用。臺(tái)灣地區(qū)的土地增值收益分配管理手段有：市地重劃、區(qū)段征收以及容積移轉(zhuǎn)。3.2國(guó)內(nèi)外城市土地增值收益分配比較表2國(guó)內(nèi)外城市土地增值收益分配制度比較國(guó)家或地區(qū)地租地稅地費(fèi)管理手段美國(guó)土地私有漲價(jià)歸私單一稅雙稅率稅現(xiàn)有價(jià)值估稅其他不動(dòng)產(chǎn)稅發(fā)展征費(fèi)受益者付費(fèi)制度獎(jiǎng)勵(lì)區(qū)劃、額外收費(fèi)、包含區(qū)劃、開(kāi)發(fā)協(xié)議、土地征用權(quán)、發(fā)展權(quán)移

16、轉(zhuǎn)英國(guó)土地私有漲價(jià)歸私土地價(jià)值稅增值征費(fèi)發(fā)展征費(fèi)規(guī)劃得益發(fā)展價(jià)值捕獲中國(guó)臺(tái)灣土地私有漲價(jià)歸私地價(jià)稅土地增值稅開(kāi)發(fā)影響費(fèi)工程受益費(fèi)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)審查費(fèi)市地重劃區(qū)段征收容積移轉(zhuǎn)3.3國(guó)內(nèi)外城市土地增值收益分配制度的借鑒和啟示（1）發(fā)揮地方政府在分配方式確定上的主導(dǎo)作用。這里的主導(dǎo)作用并不是中央政府將所有權(quán)力下放，而是指允許地方政府在稅費(fèi)的設(shè)計(jì)中有更大的自主性和權(quán)力，這樣才能保證分配方式的針對(duì)性和適應(yīng)性。在保證城市土地使用管制必要?jiǎng)傂缘耐瑫r(shí)，保持一定的彈性，允許地方政府針對(duì)特定的宗地發(fā)展追求特定的社區(qū)利益，從而調(diào)和稅收的剛性與土地市場(chǎng)多樣性的矛盾，增強(qiáng)稅收設(shè)計(jì)的彈性和適宜性，提高城市土地增值分配收益的科學(xué)

17、性。（2）要在城市土地增值收益分配中保證公平。城市土地增值收益分配的基本原則應(yīng)當(dāng)是“按貢獻(xiàn)分配”，并要堅(jiān)持兩點(diǎn)：一是“誰(shuí)受益、誰(shuí)付費(fèi)”。為此，需要推行收益者付費(fèi)制度，回收土地的自然增值，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌措資金。二是要調(diào)和城市土地使用管制帶來(lái)的宗地間“暴利”與“暴損”的矛盾。需要政府設(shè)計(jì)一些機(jī)制，如發(fā)展權(quán)的移轉(zhuǎn)，讓“暴利者”來(lái)補(bǔ)償“暴損者”。（3）在具體的分配方式上來(lái)力求創(chuàng)新。城市土地增值收益分配的方式可以包括租、稅、費(fèi)和相關(guān)管理手段。從國(guó)外及港臺(tái)地區(qū)稅、費(fèi)和管理手段的使用上?？梢钥吹叫问椒浅６鄻?。費(fèi)的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在受益者付費(fèi)制度上。管理手段的創(chuàng)新方面：一是傳統(tǒng)的區(qū)劃管理手段與以市場(chǎng)為基礎(chǔ)方式的

18、結(jié)合；二是允許地方政府在對(duì)具體宗地開(kāi)發(fā)許可的授予中追求特定的社區(qū)利益；三是土地收益證券化、區(qū)段征收和市地重劃等等。4.完善我國(guó)城市土地增值收益分配的對(duì)策建議4.1重新設(shè)計(jì)我國(guó)城市土地增值收益分配機(jī)制依照“按貢獻(xiàn)分配”的基本原理，我國(guó)城市土地增值的收益分配機(jī)制如下：人工增值應(yīng)全部歸土地使用者所有，政府不能干涉；自然增值應(yīng)由地方政府代為收回，且一般是部分回收。值得一提的是，不論導(dǎo)致自然增值的原因是什么，即可能來(lái)源于政府的貢獻(xiàn)、鄰近宗地使用者的投資，社會(huì)組織、團(tuán)體的貢獻(xiàn)等等，只要符合自然增值都只能由政府代為回收歸于全社會(huì)所有，然后取之于民，用之于民，努力發(fā)展公共事業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展。如圖3所示

19、。4.2繼續(xù)重視和發(fā)揮地租在增值收益分配中的作用我國(guó)目前的土地出讓方式包括劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出讓。對(duì)于土地制度改革之前及之后，劃撥給黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等的土地，不收出讓金，但這些劃撥的土地有一部分被用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如出租辦公樓宇、開(kāi)辦招待所和其他服務(wù)項(xiàng)目等。其經(jīng)營(yíng)收入落入土地使用者之手，沒(méi)有繳納地租，造成我國(guó)土地收益的流失。應(yīng)當(dāng)積極尋求解決辦法，努力回收這些單位的土地經(jīng)營(yíng)收入。做好以市場(chǎng)方式出讓的土地的出讓金征收管理，主要就是要加大出讓方式的監(jiān)管力度，控制管理土地出讓方式，有效杜絕土地出讓過(guò)程中的投機(jī)情況的發(fā)生。4.3調(diào)整現(xiàn)有地稅稅種，完善地稅設(shè)計(jì)及征收制度我國(guó)目前還是以計(jì)稅方式為主對(duì)

20、土地增值收益進(jìn)行分配，但是從我國(guó)目前的稅收制度來(lái)看，還存在著很多不足，因此必須完善我國(guó)的地稅設(shè)計(jì)和征收制度。具體而言，主要涉及以下幾個(gè)方面：一是調(diào)整現(xiàn)有地稅稅種，該精簡(jiǎn)的精簡(jiǎn)，該增加的增加。目前我國(guó)的稅收種類(lèi)繁多，完全可以將相關(guān)的稅種進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼?。二是?duì)土地增值稅的征收，要按土地使用性質(zhì)、使用時(shí)間、土地增值額的不同制定不同種類(lèi)的稅制，不能一刀切。對(duì)于土地使用者征稅，應(yīng)該按其土地保有年限的長(zhǎng)短加以區(qū)別，對(duì)有明顯投機(jī)性質(zhì)的課以重稅。三是，調(diào)整現(xiàn)行的土地增值稅的征收范圍，使土地增值稅能覆蓋引起土地增值的所有對(duì)象，采取全面征收的辦法，在稅目設(shè)置上，可以設(shè)置“土地租賃增值稅”等新的稅種。四是規(guī)范現(xiàn)行的

21、土地及房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法和相關(guān)制度。建立健全以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地出讓底價(jià)和房屋重置價(jià)格為主, 以房地產(chǎn)交易最低底價(jià)為輔的房地產(chǎn)價(jià)格管理體系；在稅率設(shè)計(jì)上拉開(kāi)差距。4.4強(qiáng)化地費(fèi)的征收，健全地費(fèi)管理的相關(guān)制度目前，我國(guó)的土地費(fèi)用設(shè)置比較單一。我國(guó)的地費(fèi)一方面比較少，另一方面征收的也不理想。不利于我國(guó)土地增值收益的合理分配和使用。而事實(shí)上，為了籌措城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)資金，我國(guó)已經(jīng)在許多城市征收了以城市基礎(chǔ)設(shè)施的受益者為對(duì)象的費(fèi)。如城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等。但由于名目繁多，正規(guī)性不強(qiáng)，不易被人理解及接受，建議借鑒美國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一為受益費(fèi)。4.5多樣化管理手段，保障土地增值收益分配的活力與國(guó)外及臺(tái)灣地區(qū)相比，目前我國(guó)的土地增值收益分配管理手段還不夠健全，政府職能不能得到充分發(fā)揮，影響了增值收益的分配，需要進(jìn)行改革和完善。一是要賦予地方政府更多的增值收益分配管理權(quán)限，以便因地制宜，合理制定不同區(qū)域、不同職能城市的增值分配管理政策。允許地方政府自己設(shè)置稅種，根據(jù)本地區(qū)的情況制定合適的稅率。二是要完善我國(guó)的稅收輔助管理制度。應(yīng)加強(qiáng)土地使用管理，控制土地行政劃撥總量，保證土地能夠正常進(jìn)入市場(chǎng)交易。同時(shí)，進(jìn)一步完善我國(guó)的土地與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理制度。此外，還應(yīng)完善我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度。三是要豐富和完善我國(guó)土地增長(zhǎng)收益分配的管理