第三章房地產金融機構

1、第三章 房地產金融機構第三章第三章 房地產金融機構房地產金融機構 學習目標學習目標 通過對本章的學習，學生應了解或掌握如通過對本章的學習，學生應了解或掌握如下內容：下內容： 1房地產金融機構的含義與性質房地產金融機構的含義與性質 2房地產金融機構的特點、功能房地產金融機構的特點、功能 3房地產金融機構的地位和作用房地產金融機構的地位和作用 4. 房地產金融機構的組成房地產金融機構的組成 4我國房地產金融機構的業(yè)務范圍我國房地產金融機構的業(yè)務范圍 目目 錄錄第一節(jié)第一節(jié) 房地產金融機構概述房地產金融機構概述第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構當前房地產金融機構的設置體系的設置體系第三節(jié)第三節(jié) 中國房

2、地產金融機構中國房地產金融機構的經營管理的經營管理第四節(jié)第四節(jié) 中國房地產金融機構中國房地產金融機構的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢一、房地產金融機構的含義一、房地產金融機構的含義二、房地產金融機構的性質二、房地產金融機構的性質三、房地產金融機構的特點三、房地產金融機構的特點四、房地產金融機構的功能、地位四、房地產金融機構的功能、地位和作用和作用第一節(jié)第一節(jié) 房地產金融機構概述房地產金融機構概述第一節(jié)第一節(jié) 房地產金融機構概述房地產金融機構概述 一、房地產金融機構的含義一、房地產金融機構的含義房地產金融機構是指從事房地產金融業(yè)務和為房地產金融提供附屬服務的金融類服務性金融機構。主要包括專門的房

3、地產金融機構、普通商業(yè)銀行、政策性房地產金融機構、非銀行金融機構(證券公司、保險公司、信托公司)等。第一節(jié)第一節(jié) 房地產金融機構概述房地產金融機構概述中國的房地產金融機構主要由非專業(yè)性房地產金融機構構成，包括銀行型房地產金融機構和非銀行型房地產金融機構組成。住房公積金管理中心信托投資公司房地產信托投資基金房地產投資基金(私募)保險基金住房置業(yè)擔保有限公司小額貸款公司金融資產管理公司典當行其中以商業(yè)銀行和各類基金公司為主。.二、房地產金融機構的性質（一）金融性：它是經營金融業(yè)務的專業(yè)機構（一）金融性：它是經營金融業(yè)務的專業(yè)機構 1.在金融管理上，接受銀監(jiān)會的監(jiān)管。在金融管理上，接受銀監(jiān)會的監(jiān)管。

4、 2.在業(yè)務上是經營貨幣資金的。在業(yè)務上是經營貨幣資金的。 3.以信用為基礎。以信用為基礎。（二）企業(yè)性：它是辦理貨幣信用業(yè)務的經濟實體（二）企業(yè)性：它是辦理貨幣信用業(yè)務的經濟實體（三）專業(yè)性：它是特定產業(yè)的金融機構（三）專業(yè)性：它是特定產業(yè)的金融機構 1.房地產開發(fā)經營群體房地產開發(fā)經營群體 2.房地產交易群體房地產交易群體 3.房地產消費群體房地產消費群體（四）服務性：它肩負著支持住房制度改革的使命（四）服務性：它肩負著支持住房制度改革的使命第一節(jié)第一節(jié) 房地產金融機構概述房地產金融機構概述三、房地產金融機構的特點三、房地產金融機構的特點（一）領導體制上的多重性（一）領導體制上的多重性（二

5、）管理體制上的特殊性（二）管理體制上的特殊性1.非法人而具有法人地位非法人而具有法人地位2.經營資本的無本化經營經營資本的無本化經營3.業(yè)務的特殊性業(yè)務的特殊性（三）業(yè)務管理上的綜合性（三）業(yè)務管理上的綜合性（二）房地產金融機（二）房地產金融機構的地位構的地位 1.結算中心結算中心 2.信貸中心信貸中心 3.現(xiàn)金出納中心現(xiàn)金出納中心 4.信息中心信息中心四、房地產金融機構四、房地產金融機構的功能、地位和作用的功能、地位和作用（一）房地產金融機（一）房地產金融機構的基本功能構的基本功能 1.結算功能結算功能 2.籌資功能籌資功能 3.信貸功能信貸功能第一節(jié)第一節(jié) 房地產金融機構概述房地產金融機構

6、概述（三）房地產金融機構的作用（三）房地產金融機構的作用 1.加速資金周轉，促進住房資金的循環(huán)和加速資金周轉，促進住房資金的循環(huán)和增值增值 2.協(xié)助建立住房基金，籌集住房建設資金協(xié)助建立住房基金，籌集住房建設資金 3.融通資金，推動住房制度改革，促進房融通資金，推動住房制度改革，促進房地產業(yè)的發(fā)展地產業(yè)的發(fā)展 4.提供房地產及金融咨詢、信息等中介服提供房地產及金融咨詢、信息等中介服務務第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系一、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會一、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會二、全國性商業(yè)銀行的房地產金融機構二、全國性商業(yè)銀行的房地產金融機構（一）中國建設銀行

7、（一）中國建設銀行（二）中國工商銀行（二）中國工商銀行（三）中國農業(yè)銀行（三）中國農業(yè)銀行（四）中國銀行（四）中國銀行（五）交通銀行（五）交通銀行第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系一、商業(yè)銀行一、商業(yè)銀行國內最早從事房地產金融業(yè)務的銀行是中國建設銀行，1998年中國住房制度改革后，更多的銀行介入房地產金融領域，房地產金融機構迅速增加，初步形成了以四大國有商業(yè)銀行為主體，12家全國性股份制商業(yè)銀行和112家城市商業(yè)銀行為補充的組織機構體系。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系中國建設銀行中國建設銀行中國建設銀行是我國管理固定資

8、產投資的專業(yè)銀行?？傂性O在北京，在全國各省、市、自治區(qū)及地、市和部分縣設有分行或分支機構。建設銀行設有房地產信貸部，在房地產金融方面的主要業(yè)務有：管理國家基本建設(包括住宅建設)的支出預算；辦理建筑安裝企業(yè)、地質勘探和設計單位、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經營企業(yè)等單位的存款和貸款業(yè)務，以及承擔這些單位的流動資金與現(xiàn)金管理：辦理國家基本建設和房地產投資的撥款和貸款，監(jiān)督資金的合理運用；辦理各種住房儲蓄業(yè)務；辦理購買商品房貸款業(yè)務；第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系辦理工商企業(yè)和機關、團體、部隊、學校等單位的有關建房基金的存款：辦理國有工商企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)有關建房

9、和購置商品房資金的貸款：辦理城鎮(zhèn)居民私人購買商品住宅抵押貸款、按揭貸款：辦理住房公積金存貸業(yè)務：辦理房地產業(yè)務的結算。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系中國工商銀行中國工商銀行中國工商銀行是我國辦理工商信貸和城鎮(zhèn)儲備業(yè)務的專業(yè)銀行，總行設在北京，在全國各地均設有分行和分支機構。中國工商銀行在房地產金融方面的業(yè)務主要有。辦理工商企業(yè)和機關、團體、部隊、學校等單位的建房基金存款：辦理工商企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)有關建房、購房的貸款以及城鎮(zhèn)居民與住房儲蓄的購房貸款：辦理城鎮(zhèn)居民各種購房儲蓄；辦理房地產業(yè)務結算：辦理城鎮(zhèn)居民與儲蓄掛鉤的購房貸款；辦理城鎮(zhèn)居民私人購買商品住

10、宅抵押貸款、按揭貸款。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系中國銀行中國銀行中國銀行是我國國家外匯專業(yè)銀行?？傂性O在北京，在國內的各大中城市、主要貿易口岸、僑鄉(xiāng)和世界上幾個國家和地區(qū)(倫敦、紐約、巴黎、盧森堡、新加坡、悉尼、開羅、香港等)設有分行和分支機構。中國銀行在房地產金融方面的主要業(yè)務有：辦理有關房地產投資和非貿易的國際結算：承擔外匯買賣和調劑業(yè)務：辦理中外合資房地產開發(fā)經營企業(yè)貸款，國際銀團在中國房地產業(yè)的聯(lián)合貸款及華僑、外商購買外匯商品房的貸款業(yè)務；承辦國際房地產的信托投資、信用擔保、房地產金融租賃業(yè)務；組織和籌集房地產開發(fā)外匯資金，發(fā)行房地產外幣債券

11、和房地產開發(fā)建設、經營的其他有價證券：辦理購置外匯、僑匯商品房的外幣存款及與房地產業(yè)外匯有關的人民幣存款業(yè)務；辦理城鎮(zhèn)居民私人購置商品住宅抵押貸款、按揭貸款。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系中國農業(yè)銀行中國農業(yè)銀行中國農業(yè)銀行是以支持發(fā)展農村經濟為主要任務的國有專業(yè)銀行。在房地產金融方面的主要業(yè)務有農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的農戶建房、購房儲蓄；農村國有、集體、個體、聯(lián)營及農村商業(yè)企業(yè)等單位的建房、購置商品房資金貸；農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產開發(fā)經營的流動資金貸款；農村有關房地產業(yè)務的轉賬結算；農村房地產信托、租賃、代理、投資、咨詢等業(yè)務；城鄉(xiāng)居民私人購買商品住宅的抵押貸款及按揭貸

12、款。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系交通銀行交通銀行交通銀行是我國第一家以公有制成分為主的具有商業(yè)銀行性質的股份制銀行?？傂性O在北京，在各大城市均設有分行和分支機構。其經營業(yè)務幾乎包攬了各專業(yè)銀行的一切業(yè)務。與房地產金融有關的主要業(yè)務有:吸收各種人民幣存款和個人儲蓄，吸收外幣存款和華僑存款；辦理人民幣流動資金貸款和固定資金貸款、辦理各種外幣貸款透支和貼現(xiàn)；辦理國內外貨幣的結算和匯總；辦理國際、國內銀行之間的存款、貸款、折款和貼現(xiàn)：第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系發(fā)行人民幣債券、外幣債券和其他有價證券；進行外幣買賣和外幣

13、股票、債券的買賣：在外國和港澳地區(qū)投資或合資經營銀行、金融公司或其他企業(yè)：組織和參加國際聯(lián)合貸款和銀團貸款：承辦國際、國內的各項投資、保險、信托、租賃、咨詢、擔保、保管、代理等業(yè)務；經營房地產投資和房地產信貸業(yè)務：代理發(fā)行各類股票債券，辦理股票、債券的轉讓和買賣；辦理中國人民銀行委托、交辦、批準的其他業(yè)務；經中國人民銀行批準參與國際金融活動；辦理城鎮(zhèn)居民購買商品住宅的抵押貸款和按揭貸款業(yè)務。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系商業(yè)銀行的信貸資金主要從兩個方面對房地產業(yè)進行支持：一是直接支持企業(yè)的房地產開發(fā)投資，二是通過個人住房信貸擴大房地產需求。 (一一)直接

14、支接企業(yè)的房地產開發(fā)投資直接支接企業(yè)的房地產開發(fā)投資 房地產企業(yè)從商業(yè)銀行獲得房地產開發(fā)投資資金。一直是房地產企業(yè)融資的重要渠道，這也是房地產企業(yè)融資的重要特征之一。 從授信分布來看，2009年房地產企業(yè)融資結構呈現(xiàn)明顯的金字塔結構，大型上市企業(yè)、國資背景企業(yè)吸引的資金明顯高于中小企業(yè)，其中萬科、綠地、金地等名列前五的授信額度共計1819億元，達到了總授信額度的一半以上，充分表現(xiàn)出房企融資的“馬太效應”。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系(二二)個人住房信貸個人住房信貸 從中國個人住房按揭貸款的實踐看，1998年以后，國家鼓勵商業(yè)銀行向消費者發(fā)放按揭貸款，有

15、的銀行甚至按購房款全額貸款，導致商業(yè)銀行個人住房按揭貸款信貸風險加大。為規(guī)范個人住房貸款按揭成數和降低商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款的信貸風險，2001年6月19日，中國人民銀行印發(fā)關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知 (銀發(fā)E2001195號)，2003年6月13日，又發(fā)布關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知(銀發(fā)2003121號)。上述兩個政策提出嚴禁“零首付”個人住房貸款，并提出按揭成數最高不得超過80，對購買第二套或二套以上住房的，應適當再降低按揭成數。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系三、住房儲蓄銀行三、住房儲蓄銀行（一）煙臺住房儲蓄銀行（一）煙臺住房儲蓄銀行

16、（二）蚌埠住房儲蓄銀行（二）蚌埠住房儲蓄銀行（三）中德住房儲蓄銀行（三）中德住房儲蓄銀行第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系住房儲蓄銀行住房儲蓄銀行住房儲蓄銀行是住房制度改革中，在一些試點城市出現(xiàn)的新型地方性住宅建設綜合性股份制銀行。其主要業(yè)務有：組織和開辦企事業(yè)單位職工住宅資金存款和城鎮(zhèn)居民儲蓄存款；辦理企事業(yè)單位職工住宅建設貸款、購買商品房貸款、私人建房貸款等：辦理商品房開發(fā)經營企業(yè)的流動資金存款與貸款：辦理有關住房券業(yè)務，代理發(fā)行住宅債券和股票；投資房地產開發(fā)、買賣、租賃、信托；辦理房地產有價證券的買賣和轉讓：辦理住房公積金存貸業(yè)務：辦理城鄉(xiāng)居民私人購買

17、商品住宅抵押貨款、按揭貸款業(yè)務。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系20世紀80年代中期，中國分別在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行，專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結算等政策性金融。20世紀90年代，公積金制度的建立，住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代，住房儲蓄銀行曾一度消失。2004年2月15日，中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行，成為目前中國唯一的一家住房儲蓄銀行。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系四、非銀行房地產金融機構四、非銀行房地產金融機構（一）保險公司（一

18、）保險公司（二）信托投資公司（二）信托投資公司（三）住房合作社（三）住房合作社第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系(一）保險基金一）保險基金 房地產保險是整個社會保險的組成部分。所謂房地產保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險，屬于財產保險的范疇。保險公司承擔的房地產風險是純粹風險，帶有偶然性、意外性和不可測定性。房地產雖然風險較少，但并不是毫無風險，因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在。一旦這種可能性轉化為現(xiàn)實性，那將會給房屋所有者帶來經濟損失甚至人員傷亡。因此，為了盡量規(guī)避風險、減少經

19、濟損失，購買房地產保險很有必要。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系(二二)住房公積金管理中心住房公積金管理中心 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經征求國務院建設行政主管部門的意見后，報國務院批準。直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設區(qū)的市(地、州、盟)設立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構，并設立住房公積金管理中心。第二節(jié)第二節(jié) 當前

20、房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系住房公積金管理中心的主要職責為：(1)編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；(2)負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；(3)負責住房公積金的核算；(4)審批住房公積金的提取、使用；(5)負責住房公積金的保值和歸還；(6)編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；(7)行使國務院住房公積金管理條例。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系(三三)信托投資公司信托投資公司 信托投資公司是以營利為目的，并以受托人身份經營信托投資業(yè)務的金融企業(yè)。目前中國的信托投資公司有兩種，一種是由各專業(yè)銀行投資建立的，另

21、一種是由各省、市、自治區(qū)政府設立的。其主要經營業(yè)務范圍有：辦理信托存款、信托貸款、信托投資、財產信托、委托貸款、委托投資等業(yè)務；代理發(fā)行債券和股票；辦理金融租賃、房地產租賃、轉租、代租等業(yè)務；辦理資信調查、商情咨詢、投資策劃、金融咨詢和介紹客戶等業(yè)務。從事房地產金融業(yè)務的信托公司一般分為兩類：獨立的房地產專業(yè)信托公司和一般信托公司。(四四)房地產信托投資基金房地產信托投資基金 房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是以信托方式組成而主要投資于房地產項目的集體投資計劃，是指信托公司通過制訂信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過

22、發(fā)行信托受益憑證或股票，受托投資者資金，然后進行房地產投資或房地產抵押貸款投資，并委托、聘請專業(yè)機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者封閉式契約型信托的形式出現(xiàn)。有關基金旨在向持有人提供來自房地產的租金收入的回報，它主要是擁有并營運帶來收益的房地產，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系(五五)房地產投資基金房地產投資基金 房地產投資基金是一種主要投資于房地產或房地產抵押有關公司發(fā)行股票的投資基金。按照是否直接投資于房地產可以將其劃分為兩類：一類是直接投資房地產公司發(fā)行股票的基金；另一類是

23、間接投資房地產業(yè)的基金，即房地產抵押基金，該基金主要是通過投資房屋抵押市場而間接投資房地產。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系(六）住房置業(yè)擔保有限公司六）住房置業(yè)擔保有限公司 住房置業(yè)擔保有限公司是指依照住房置業(yè)擔保管理試行辦法設立的公司。在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，住房置業(yè)擔保有限公司為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保。因此，住房置業(yè)擔保有限公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產中介服務企業(yè)。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系 理

24、解住房置業(yè)擔保概念需把握三點。 一是住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是個人住房貸款擔保方式的一種補充。 二是住房置業(yè)擔保是特定的專業(yè)性擔保機構提供的保證擔保，以區(qū)別其他形式住房保證擔保行為。 三是住房置業(yè)擔保規(guī)定了保證方式和反擔保方式。住房置業(yè)擔保提供的保證方式是連帶責任保證，依照連帶保證的法律規(guī)定，購房的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期限屆滿時沒有履行債務的，債權人(一般指發(fā)放貸款的商業(yè)銀行)可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔連帶保證責任。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系（七）金融資產管理公司（七）金融資產管理公司金融資產管理公

25、司條例第二條對該類型公司做出明確定義：“金融資產管理公司，是指經國務院決定設市的收購國有銀行不良貸款，管理和處置因收購國有銀行不良貸款形成的資產的國有獨資非銀行金融機構?！蓖瑫r第三條規(guī)定了其經營目標：“金融資產管理公司以最大限度保全資產、減少損失為主要經營目標，依法獨立承擔民事責任?！眹矣?999年相繼設立了四家金融資產管理公司，即中國華融資產管理公司(CHAMC)、中國長城資產管理公司(GWAMCC)、中國信達資產管理公司(CINDAMC)和中國東方資產管理公司(COAMC)，分別收購、管理和處置四家國有商業(yè)銀行和國家開發(fā)銀行的部分不良資產。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房

26、地產金融機構的設置體系（八）小額貸款公司（八）小額貸款公司 小額貸款公司是由自然人、企業(yè)法人與其他社會組織投資設立的，不吸收公眾存款而經營小額貸款業(yè)務的有限責任公司或股份有限公司。小額貸款公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權，以全部財產對其債務承擔民事責任。小額貸款公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利，以其認繳的出資額或認購的股份為限對公司承擔責任。作為非銀行型房地產金融機構，小額貸款公司應遵守國家法律、行政法規(guī)，執(zhí)行國家金融方針和政策，執(zhí)行金融企業(yè)財務準則和會計制度，依法接受各級政府及相關部門的監(jiān)督管理：應執(zhí)行國家金融方針和政策，在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內開展業(yè)

27、務，自主經營，自負盈虧，自我約束，自擔風險，其合法的經營活動受法律保護，不受任何單位和個人的干涉。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系（九）典當行（九）典當行 典當行，俗稱當鋪，是專門發(fā)放質押貸款的非正規(guī)邊緣性金融機構，是以貨幣借貸為主和商品銷售為輔的市場中介組織。典當行的主營業(yè)務為典當業(yè)務，其法律性質幾乎等同于商業(yè)銀行的短期抵押貸款業(yè)務。但是與商業(yè)銀行的貸款相比，典當具有當物多樣化、手續(xù)便捷、當金使用不受限制等優(yōu)勢。因此，典當行完全可以通過細分市場，與商業(yè)銀行展開錯位經營，從而發(fā)揮其比較優(yōu)勢，為中小企業(yè)和公民救急解困提供商業(yè)銀行無法比擬的個性化服務。第二節(jié)第

28、二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系房地產典當是房地產權利特有的一種流通方式，它是指房地產權利出典人在一定期限內，以一定典價將其所有的房地產權利過渡給承典人的行為。通常，設典的房地產權利為房屋所有權。設典時，承典人可以占有、使用房屋；也可以行為上不占有、使用該房屋，但有權將出典的房屋出租或將房屋典權轉讓。設典時，一般應明確典期，出典人應在典期屆滿時交還典價和相應利息以按約定贖回出典的房屋；也可以雙方約定，由承典人補足典房的差額而實際取得房屋的所有權。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系典當行在房地產融資中發(fā)揮的作用體現(xiàn)在以下幾個方面。

29、 其一，對一些急需湊錢付房屋全款的個人客戶，通過選擇典當原有房子可湊齊全價房款。其融資行為的優(yōu)勢表現(xiàn)為既可不損失定期存款的利息，又可不錯過房地產開發(fā)商給的折扣，從而以較小的代價實現(xiàn)房屋的購買。從國內現(xiàn)在大多數典當行的操作來看，目前，大多數典當行的房屋折當率為60%67%，房子條件好的最高能給到80。因此，通過原有房產典當，典當人可拿到一筆可觀的貸款，以進行二次購房交易。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系其二，盡管目前國內的房地產典當息費一般為每月3.2，但房地產典當作為一種快速、靈活和便捷的短期融資理財工具，已越來越多地融入到市場經濟活動和日常生活當中，運用

30、房地產典當的人也越來越多。以北京較早設立的寶瑞通典當行為例，其房地產典當業(yè)務可實現(xiàn)最快在12小時內放款。因此，房地產典當給急需資金的客戶提供了一條快速融資之路。第二節(jié)第二節(jié) 當前房地產金融機構的設置體系當前房地產金融機構的設置體系其三，國內的房地產典當業(yè)務涉及到的抵押物范圍極其廣泛，既包括個人房地產，也包括公司名下的房地產；既包括住宅、公寓、別墅、四合院、經濟適用房、成本價房(含央產房)和危改回遷房，也包括寫字間、商鋪和廠房，還包括土地以及在建工程等；既包括付清全款且無銀行貸款的房地產，也包括還有銀行貸款的按揭房地產。第三節(jié)第三節(jié) 中國房地產金融機構的經營管理中國房地產金融機構的經營管理一、房

31、地產金融機構經營管理的基本內容一、房地產金融機構經營管理的基本內容（一）機構管理（一）機構管理（二）業(yè)務管理（二）業(yè)務管理二、加強房地產金融機構經營管理的意義二、加強房地產金融機構經營管理的意義（一）有利于房地產金融業(yè)務的健康發(fā)展（一）有利于房地產金融業(yè)務的健康發(fā)展 1.通過對房地產金融機構的管理，建立合理的房地產金融機通過對房地產金融機構的管理，建立合理的房地產金融機構體系。構體系。 2.通過對房地產金融機構的管理，合理確定其業(yè)務范圍。通過對房地產金融機構的管理，合理確定其業(yè)務范圍。 3.通過房地產金融機構的內部管理，建立高效的運作機制。通過房地產金融機構的內部管理，建立高效的運作機制。第三

32、節(jié)第三節(jié) 中國房地產金融機構的經營管理中國房地產金融機構的經營管理（二）有利于支持和促進房改工作的順利推進及房地產業(yè)的健康發(fā)展（二）有利于支持和促進房改工作的順利推進及房地產業(yè)的健康發(fā)展 1.通過有效地對房地產金融機構實施監(jiān)管，鞏固和發(fā)展正常的房地產通過有效地對房地產金融機構實施監(jiān)管，鞏固和發(fā)展正常的房地產金融秩序。金融秩序。 2.通過加強內部管理，提高金融服務水平。通過加強內部管理，提高金融服務水平。（三）有利于提高資產質量和經營效益（三）有利于提高資產質量和經營效益 1.加強房地產金融機構的信貸管理，提高資產質量和資金效益。加強房地產金融機構的信貸管理，提高資產質量和資金效益。 2.通過加

33、強行政和財務管理，降低成本費用，增加收入，節(jié)約支出。通過加強行政和財務管理，降低成本費用，增加收入，節(jié)約支出。（四）有利于理順內外關系，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境（四）有利于理順內外關系，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境第三節(jié)第三節(jié) 中國房地產金融機構的經營管理中國房地產金融機構的經營管理三、房地產金融機構經營管理的原則三、房地產金融機構經營管理的原則（一）內外結合，配套管理的原則（一）內外結合，配套管理的原則 1.房地產金融機構要接受金融機構內部的制約和管理。房地產金融機構要接受金融機構內部的制約和管理。 2.房地產金融機構還必須接受來自機構外部的國家政策的指導和管理。房地產金融機構還必須接受來自機構外部的國家政

34、策的指導和管理。其政策性具體體現(xiàn)在：其政策性具體體現(xiàn)在：（1）資金來源與資金運用有著政策的規(guī)定性。）資金來源與資金運用有著政策的規(guī)定性。（2）房地產金融有著政策的特殊性。）房地產金融有著政策的特殊性。（3）信貸政策上有著一定的優(yōu)惠性。）信貸政策上有著一定的優(yōu)惠性。（二）統(tǒng)一領導，單獨管理的原則（二）統(tǒng)一領導，單獨管理的原則（三）講求（三）講求“三性三性”，尋求最佳配置的原則，尋求最佳配置的原則（四）優(yōu)質服務，有效競爭的原則（四）優(yōu)質服務，有效競爭的原則第三節(jié)第三節(jié) 中國房地產金融機構的經營管理中國房地產金融機構的經營管理四、商業(yè)銀行房地產信貸部的經營管理四、商業(yè)銀行房地產信貸部的經營管理（一）

35、房地產信貸部的審批（一）房地產信貸部的審批 房地產信貸部審批一般需要經以下程序：房地產信貸部審批一般需要經以下程序： 1.接受地方政府委托。接受地方政府委托。 2.報銀監(jiān)會批準。報銀監(jiān)會批準。 3.辦理有關經營手續(xù)。辦理有關經營手續(xù)。（二）房地產信貸部的主要任務（二）房地產信貸部的主要任務 1.大力支持住房制度改革，理順、轉換住房資金，變無償投入為有償大力支持住房制度改革，理順、轉換住房資金，變無償投入為有償投入，使之逐步達到投入產出的良性循環(huán)。投入，使之逐步達到投入產出的良性循環(huán)。 2.廣泛籌集和融通住房資金，積極支持住房制度改革和商品房的開發(fā)廣泛籌集和融通住房資金，積極支持住房制度改革和商

36、品房的開發(fā)和建設。和建設。 3.為房改和房地產業(yè)提供良好的信貸結算服務。為房改和房地產業(yè)提供良好的信貸結算服務。第三節(jié)第三節(jié) 中國房地產金融機構的經營管理中國房地產金融機構的經營管理（三）房地產信貸部的管理原則（三）房地產信貸部的管理原則 1.統(tǒng)一領導，單獨管理的原則。統(tǒng)一領導，單獨管理的原則。 2.信譽至上，優(yōu)質服務的原則。信譽至上，優(yōu)質服務的原則。 3.掌握政策界限，合法合理經營的原則。掌握政策界限，合法合理經營的原則。（四）房地產信貸部的管理體系（四）房地產信貸部的管理體系 1.總行房地產信貸部總行房地產信貸部 2.管理行房地產信貸部管理行房地產信貸部 3.經辦行房地產信貸部經辦行房地產

37、信貸部第三節(jié)第三節(jié) 中國房地產金融機構的經營管理中國房地產金融機構的經營管理 （五）管理模式（五）管理模式 （六）信貸計劃管理與財務核算管理（六）信貸計劃管理與財務核算管理 1.信貸計劃管理信貸計劃管理其內容可通過以下特點具體體現(xiàn)：其內容可通過以下特點具體體現(xiàn)：（1）信貸計劃單列。）信貸計劃單列。（2）資金自求平衡。）資金自求平衡。（3）來源運用專項。）來源運用專項。 2.財務核算管理財務核算管理（1）房地產信貸部實行單獨核算，自負盈虧，單獨繳稅的財務核算管理體）房地產信貸部實行單獨核算，自負盈虧，單獨繳稅的財務核算管理體制。制。（2）房地產信貸部的財務核算管理是按照國家房改方針、政策、計劃和

38、制）房地產信貸部的財務核算管理是按照國家房改方針、政策、計劃和制度，對財務活動進行組織、指揮、監(jiān)督和調節(jié)，對房改資金進行綜合性的管度，對財務活動進行組織、指揮、監(jiān)督和調節(jié)，對房改資金進行綜合性的管理。理。第三節(jié)第三節(jié) 中國房地產金融機構的經營管理中國房地產金融機構的經營管理五、住房合作社的管理五、住房合作社的管理（一）住房合作社的審批（一）住房合作社的審批（二）住房合作社的基本任務（二）住房合作社的基本任務 1.動員社員盡可能多地籌集建房資金。動員社員盡可能多地籌集建房資金。 2.組織社員自力更生組織建設住房，通過民主監(jiān)督與管理，組織社員自力更生組織建設住房，通過民主監(jiān)督與管理，努力降低造價，多建快建住房。努力降低造價，多建快建住房。 3.發(fā)揚民主，搞好住房的分配與管理，協(xié)助房管部門搞好社發(fā)揚民主，搞好住房的分配與管理，協(xié)助房管部門搞好社員住房的維修服務。員住房的維修服務。 4.通過實踐，探索具有中國特色的職工住房建設的新途徑。通過實踐，探索具有中國特色的職工住房建設的新途徑。第三節(jié)第三節(jié) 中國房地產金融機構的經營管理中國房地產金融機構的經營管理（三）住房合作社的組織類型（三）住房合作社的組織類型 1.由政府或政府部門出面牽頭組織住房合作社