2008招商局嘉銘地產(chǎn)立水橋項(xiàng)目初步認(rèn)識(shí)及設(shè)想 (2)ppt課件

1、B. A. Consulting招商局嘉銘地產(chǎn)立水橋工程初步認(rèn)識(shí)及想象招商局嘉銘地產(chǎn)立水橋工程初步認(rèn)識(shí)及想象謹(jǐn)呈：招商局嘉銘地產(chǎn)謹(jǐn)呈：招商局嘉銘地產(chǎn) 2021/03/21 2021/03/21 B. A. Consulting溝通的中心內(nèi)容溝通的中心內(nèi)容p對(duì)本工程的了解對(duì)本工程的了解p需求梳理的幾個(gè)重要關(guān)系需求梳理的幾個(gè)重要關(guān)系 p對(duì)本工程的再認(rèn)識(shí)對(duì)本工程的再認(rèn)識(shí)p工程初步建議工程初步建議p下階段任務(wù)的主要內(nèi)容下階段任務(wù)的主要內(nèi)容B. A. Consulting第一部分第一部分 對(duì)本工程的了解對(duì)本工程的了解p對(duì)工程直觀的了解對(duì)工程直觀的了解p工程面臨的中心問(wèn)題工程面臨的中心問(wèn)題B. A. Co

2、nsulting第一部分第一部分 對(duì)本工程的了解對(duì)本工程的了解p對(duì)工程直觀的了解對(duì)工程直觀的了解p工程面臨的中心問(wèn)題工程面臨的中心問(wèn)題B. A. Consulting處于亞奧區(qū)域中心，區(qū)域定位為以文體為中心的綜合性城市副中心 近年來(lái)建立投入最大、根底設(shè)備最齊備的區(qū)域高質(zhì)量樓盤(pán)密集，是北京居住質(zhì)量最高的區(qū)域B. A. Consultingp整體居住規(guī)模整體居住規(guī)模30003000余萬(wàn)平米，居住人口近余萬(wàn)平米，居住人口近120120萬(wàn)人，消費(fèi)需求龐大萬(wàn)人，消費(fèi)需求龐大p地處北苑、清河組團(tuán)之間，緊鄰超大型居住社區(qū)地處北苑、清河組團(tuán)之間，緊鄰超大型居住社區(qū)B. A. Consulting工程緊鄰13號(hào)

3、線、5號(hào)線，以及規(guī)劃8號(hào)線北段，交通非常便利距5號(hào)線立水橋步行約15分鐘立水橋站為13號(hào)線、5號(hào)線的一級(jí)換乘站快速通達(dá)亞運(yùn)村、西直門(mén)、東直門(mén)、東單、崇文門(mén)等市區(qū)商業(yè)中心同時(shí)途徑北苑、霍營(yíng)、回龍觀、清河、望京等大型居住區(qū)p軌道交通完善，外部通達(dá)性強(qiáng)，出行便利軌道交通完善，外部通達(dá)性強(qiáng)，出行便利B. A. Consulting安立路是北京南北向的一條主要干道，向南可直達(dá)北二環(huán)，向北可直達(dá)昌平區(qū)北部；安立路安立路1.51.5公里公里林萃路林萃路2KM2KM八達(dá)嶺高速八達(dá)嶺高速5KM5KM中關(guān)村大街中關(guān)村大街8KM8KM北五環(huán)路北五環(huán)路2.5KM2.5KM亞奧中心區(qū)亞奧中心區(qū)5KM5KM西三旗西三旗4

4、KM4KM回龍觀回龍觀7KM7KM亞奧中心區(qū)亞奧中心區(qū)3KM3KM清河路沿河建筑，向西南直達(dá)八達(dá)嶺高速及中關(guān)村北大街；本工程附近目前橋梁較少工程緊鄰清河路，間隔安立路、北苑路、立湯路、林萃路等城市主干道有一定間隔林萃路由亞奧商圈中心區(qū)直通至西三旗、回龍觀等大型居住區(qū)；p地塊距城市干道較遠(yuǎn)，居住氣氛強(qiáng)于商業(yè)氣氛；區(qū)域路網(wǎng)系統(tǒng)欠興隆，清河兩側(cè)區(qū)域相對(duì)獨(dú)立地塊距城市干道較遠(yuǎn)，居住氣氛強(qiáng)于商業(yè)氣氛；區(qū)域路網(wǎng)系統(tǒng)欠興隆，清河兩側(cè)區(qū)域相對(duì)獨(dú)立清河南北兩側(cè)區(qū)域缺乏聯(lián)絡(luò)，相對(duì)獨(dú)立B. A. Consulting奧運(yùn)公園奧運(yùn)公園高爾夫高爾夫立水橋立水橋清河清河清陽(yáng)湖清陽(yáng)湖高爾夫清河清陽(yáng)湖奧運(yùn)公園p工程周邊緊鄰?qiáng)W

5、運(yùn)公園、清陽(yáng)湖公園、高爾夫球場(chǎng)，景觀資源明顯工程周邊緊鄰?qiáng)W運(yùn)公園、清陽(yáng)湖公園、高爾夫球場(chǎng)，景觀資源明顯pGG地塊南側(cè)緊鄰清河，沿河具備較強(qiáng)的景觀價(jià)值，商業(yè)展現(xiàn)效果較好地塊南側(cè)緊鄰清河，沿河具備較強(qiáng)的景觀價(jià)值，商業(yè)展現(xiàn)效果較好奧運(yùn)森林公園奧運(yùn)森林公園清河清河B. A. Consulting居住商業(yè)商業(yè)居住教育交通居住工程包括居住、商業(yè)、教育、交通四種城市功能空間pCC、GG地塊至少涉及居住、商業(yè)功能地塊至少涉及居住、商業(yè)功能B. A. ConsultingpA A、B B地塊為限價(jià)房及廉租房，對(duì)工程整體開(kāi)展存在較大負(fù)面影響地塊為限價(jià)房及廉租房，對(duì)工程整體開(kāi)展存在較大負(fù)面影響兩限房商品房大戶(hù)型為主

6、商業(yè)限價(jià)商業(yè)教育配套公共交通配套B. A. Consulting 地處未來(lái)城市高檔居住區(qū)，地塊居住氣氛強(qiáng)于商業(yè)氣氛地處未來(lái)城市高檔居住區(qū)，地塊居住氣氛強(qiáng)于商業(yè)氣氛 周邊景觀資源豐富，具備塑造高檔住宅的條件，周邊景觀資源豐富，具備塑造高檔住宅的條件，GG地塊南側(cè)臨河，地塊南側(cè)臨河，具備開(kāi)發(fā)景觀商業(yè)街的條件具備開(kāi)發(fā)景觀商業(yè)街的條件 地塊距城市干道較遠(yuǎn)，且清河南北區(qū)相對(duì)獨(dú)立，商業(yè)輻射范圍遭到地塊距城市干道較遠(yuǎn)，且清河南北區(qū)相對(duì)獨(dú)立，商業(yè)輻射范圍遭到一定限制一定限制 區(qū)域具有明顯的文體產(chǎn)業(yè)背景，商業(yè)定位可適當(dāng)參考區(qū)域具有明顯的文體產(chǎn)業(yè)背景，商業(yè)定位可適當(dāng)參考 內(nèi)部各地塊間存在較大開(kāi)展矛盾，需求理清相互

7、關(guān)系內(nèi)部各地塊間存在較大開(kāi)展矛盾，需求理清相互關(guān)系B. A. Consulting第一部分第一部分 對(duì)本工程的了解對(duì)本工程的了解p對(duì)工程直觀的了解對(duì)工程直觀的了解p工程面臨的中心問(wèn)題工程面臨的中心問(wèn)題B. A. Consulting開(kāi)發(fā)的中心目的或偏重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的中心目的或偏重點(diǎn)如何進(jìn)展高端產(chǎn)品打造如何進(jìn)展高端產(chǎn)品打造內(nèi)部幾個(gè)地塊關(guān)系如何處置內(nèi)部幾個(gè)地塊關(guān)系如何處置商業(yè)輻射的級(jí)別范圍和業(yè)態(tài)開(kāi)展方向商業(yè)輻射的級(jí)別范圍和業(yè)態(tài)開(kāi)展方向B. A. Consulting第二部分第二部分 需求梳理的幾個(gè)重要關(guān)系需求梳理的幾個(gè)重要關(guān)系pCC、GG地塊之間的關(guān)系地塊之間的關(guān)系pCC、GG地塊與其他地塊的關(guān)系地塊與

8、其他地塊的關(guān)系p工程與所在中心區(qū)的關(guān)系工程與所在中心區(qū)的關(guān)系p工程與周邊區(qū)域的關(guān)系工程與周邊區(qū)域的關(guān)系B. A. ConsultingC、G拆分對(duì)待，緊縮G地塊商業(yè)面積，G作為社區(qū)級(jí)商業(yè)配套居住居住商業(yè)商業(yè)19.21萬(wàn)平米5.88萬(wàn)平米C、G拆分對(duì)待，G作為區(qū)域型商業(yè)配套將C、G作為為一個(gè)整體對(duì)待，經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)概念引入，構(gòu)成一個(gè)體量更大的區(qū)域級(jí)綜合體三種處置方式：三種處置方式：B. A. Consulting居住 192147萬(wàn)平米Far 1.8商業(yè) 58800萬(wàn)平米19880平米居住 233825萬(wàn)平米Far 2.216895平米與D、F關(guān)系D作為教育配套，對(duì)工程價(jià)值有提升作用F地塊雖為回購(gòu)商業(yè)

9、，但其檔次影響較小，定位可同G共同思索與A、B關(guān)系A(chǔ)、B為兩限房，且價(jià)錢(qián)大幅低于區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品，對(duì)工程整體檔次有貶損C地塊與A、B容積率類(lèi)似，產(chǎn)品分級(jí)不易構(gòu)成，C地塊價(jià)值提升受牽制建議籠統(tǒng)上將AB地塊剝離與E關(guān)系對(duì)工程價(jià)值有提升作用，可分可合pCC、D D、F F、GG地塊可作為獨(dú)立籠統(tǒng)，減少地塊可作為獨(dú)立籠統(tǒng)，減少A A、B B的影響的影響B(tài). A. Consulting早期開(kāi)發(fā)的嘉城花園、龍翔花園等社區(qū)檔次較低，居民消費(fèi)程度有限近年世貿(mào)奧臨花園、大湖公館等高檔工程相繼出現(xiàn)，但其內(nèi)部均有本身會(huì)所商配明天第一城規(guī)劃了10萬(wàn)平米商業(yè)配套佳運(yùn)廣場(chǎng)3萬(wàn)平米商業(yè)也將在近期面市嘉城花園嘉城花園明天第一城明

10、天第一城龍翔花園龍翔花園世貿(mào)奧臨世貿(mào)奧臨大湖公館大湖公館佳運(yùn)廣場(chǎng)佳運(yùn)廣場(chǎng)中心區(qū)步行5分鐘尺度較合理，但清河兩岸現(xiàn)狀相對(duì)獨(dú)立B. A. Consulting中心區(qū)中心區(qū)清河清河西三旗西三旗回龍觀回龍觀霍營(yíng)霍營(yíng)北苑北苑來(lái)廣營(yíng)來(lái)廣營(yíng)天通苑天通苑立水橋立水橋北苑北苑立水橋立水橋奧運(yùn)公園奧運(yùn)公園高爾夫高爾夫與立水橋、北苑板塊間隔較近，但立水橋及北苑商圈中心截流才干很強(qiáng)與清河組團(tuán)間隔較遠(yuǎn)，交通不太便利，輻射難度較大p從商業(yè)角度看，區(qū)域現(xiàn)狀環(huán)境和交通條件均不理想，需求鮮明的差別化定位才能夠吸引外部需從商業(yè)角度看，區(qū)域現(xiàn)狀環(huán)境和交通條件均不理想，需求鮮明的差別化定位才能夠吸引外部需求求B. A. Consul

11、ting第三部分第三部分 對(duì)本工程的再認(rèn)識(shí)對(duì)本工程的再認(rèn)識(shí)p對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的了解對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的了解p對(duì)工程用地條件的了解對(duì)工程用地條件的了解B. A. Consulting第三部分第三部分 對(duì)本工程的再認(rèn)識(shí)對(duì)本工程的再認(rèn)識(shí)p對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的了解對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的了解p對(duì)工程用地條件的了解對(duì)工程用地條件的了解B. A. Consulting1、世茂奧臨花園2、大湖公館3、媒體村4、山水lavie5、華發(fā)頤園6、旭輝奧都7、潤(rùn)澤莊園8、北辰綠色家園9、北京北10、明天第一城11、東亞奧北中心12、北苑家園13、新鄰居14、朝來(lái)綠色家園15、青年城住宅市場(chǎng)供應(yīng)住宅市場(chǎng)供應(yīng)2 21 18 84 47

12、73 35 56 69 9101012121313141415151111B. A. Consulting稱(chēng)號(hào)稱(chēng)號(hào)工程位置工程位置住宅規(guī)模住宅規(guī)模平米平米主力戶(hù)型主力戶(hù)型平米平米套數(shù)套數(shù)人口規(guī)模人口規(guī)模銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)元元/ /平米平米世茂奧臨花園世茂奧臨花園清林路292775154-1751237371130000大湖公館大湖公館朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村100000180-2601696508823000媒體村媒體村亞運(yùn)村正北2公里140000080-130140004200012500山水山水lavielavie紅軍營(yíng)東路30000090-1403000900017000潤(rùn)澤莊園潤(rùn)澤莊園北五環(huán)顧家莊橋

13、正北3000米1051509150-200700210025000華發(fā)頤園華發(fā)頤園北苑路18號(hào)100000109-158800240017200旭輝奧都旭輝奧都立水橋北苑路和清河交界立水橋東南岸25000060-902600780011000北京北北京北昌平區(qū) 城鐵13號(hào)線立水橋站西270米21000055-1132104631212000住宅市場(chǎng)價(jià)值分析住宅市場(chǎng)價(jià)值分析B. A. Consulting住宅二手市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅二手市場(chǎng)現(xiàn)狀稱(chēng)號(hào)稱(chēng)號(hào)工程位置工程位置住宅規(guī)模住宅規(guī)模平米平米主力戶(hù)型主力戶(hù)型平米平米套數(shù)套數(shù)人口規(guī)模人口規(guī)模均價(jià)元均價(jià)元/ /平平米米租金元租金元/ /平米平米/ /月月北苑

14、家園北苑家園立水橋南側(cè)224100090-11020000600001200024新鄰居新鄰居北苑5號(hào)院20000080-140200060001000035朝來(lái)綠色家園朝來(lái)綠色家園朝陽(yáng)區(qū)北苑60000010060002000045青年城青年城北五環(huán)35000090-1234000120001300050明天第一城明天第一城立水橋40000080-903968119041200046p區(qū)域周邊住宅市場(chǎng)需求旺盛，高檔屬性比較明顯，因此高端居住類(lèi)物業(yè)開(kāi)展前景看好。區(qū)域周邊住宅市場(chǎng)需求旺盛，高檔屬性比較明顯，因此高端居住類(lèi)物業(yè)開(kāi)展前景看好。B. A. Consulting2 21 14 43 3辦公

15、物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)辦公物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)序號(hào)序號(hào)稱(chēng)號(hào)稱(chēng)號(hào)類(lèi)型類(lèi)型規(guī)模規(guī)模層高米層高米均價(jià)均價(jià)租金元租金元/ /平米平米/ /天天1 1明天明天studiostudio辦公33079332 2領(lǐng)地領(lǐng)地officeoffice商住450003125001.8-2.23 3北方明珠北方明珠商住1600002.95105001.54 4鑫兆麗園鑫兆麗園商住600003110000.7B. A. Consulting稱(chēng)號(hào)稱(chēng)號(hào)物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型建筑規(guī)模建筑規(guī)模平米平米開(kāi)間面積開(kāi)間面積平米平米租金元租金元/ /平米平米/ /天天客戶(hù)情況客戶(hù)情況明天明天studiostudio寫(xiě)字樓3307935-653廣告、裝飾、設(shè)計(jì)、

16、保險(xiǎn)、自在職業(yè)、咨詢(xún)等領(lǐng)地領(lǐng)地officeoffice商住4500070-1601.8-2.2科技、教育、咨詢(xún)、國(guó)際貿(mào)易等北方明珠北方明珠商住16000055-2201.5科技、傳媒、教育、保險(xiǎn)、商貿(mào)、咨詢(xún)等鑫兆麗園鑫兆麗園商住60000120-1600.7經(jīng)銷(xiāo)維修、商貿(mào)、信息咨詢(xún)、建筑等辦公物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值分析辦公物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值分析p區(qū)域周邊辦公物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境還不夠成熟，需求還局限于比較初級(jí)的辦公需求。區(qū)域周邊辦公物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境還不夠成熟，需求還局限于比較初級(jí)的辦公需求。B. A. Consulting4 42 21 13 3序號(hào)稱(chēng)號(hào)建筑規(guī)模銷(xiāo)售均價(jià)設(shè)備效力規(guī)范1華發(fā)頤園3000017000精裝修帶家

17、電華發(fā)自管2佳運(yùn)廣場(chǎng)281558900檔次低，無(wú)裝修，適宜辦公3龍德廣場(chǎng)二期90000未開(kāi)盤(pán)精裝修4東方郁金香4000012500精裝修，國(guó)貿(mào)顧問(wèn)酒店式公寓供應(yīng)酒店式公寓供應(yīng)B. A. Consulting酒店式公寓銷(xiāo)售情況酒店式公寓銷(xiāo)售情況序號(hào)稱(chēng)號(hào)銷(xiāo)售均價(jià)房型面積總價(jià)銷(xiāo)售情況設(shè)備效力規(guī)范業(yè)主情況1華發(fā)頤園1700059100萬(wàn)左右開(kāi)盤(pán)5個(gè)月30%精裝帶家電，華發(fā)自管投資客為主2佳運(yùn)廣場(chǎng)890050-10045-90萬(wàn)配套檔次低，非酒店式管理投資客，預(yù)備做辦公出租3龍德廣場(chǎng)二期-40-60-4東方郁金香1250036-10145-126萬(wàn)精裝，國(guó)貿(mào)顧問(wèn)B. A. Consulting酒店式公寓

18、價(jià)值分析酒店式公寓價(jià)值分析序號(hào)稱(chēng)號(hào)裝修情況銷(xiāo)售均價(jià)規(guī)范房型面積總價(jià)周邊租金1華發(fā)頤園精裝修帶家電17000500059100萬(wàn)左右3000-40002佳運(yùn)廣場(chǎng)毛坯8900050-10045-90萬(wàn)-3龍德廣場(chǎng)二期精裝修-40-60-5000-56004東方郁金香精裝修12500200036-10145-126萬(wàn)-p區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)較少，還未構(gòu)成規(guī)模，但區(qū)域未來(lái)前景也昭示著較大的市場(chǎng)空間。區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)較少，還未構(gòu)成規(guī)模，但區(qū)域未來(lái)前景也昭示著較大的市場(chǎng)空間。B. A. Consulting業(yè)態(tài)綜合分析業(yè)態(tài)綜合分析業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)類(lèi)型市場(chǎng)空間市場(chǎng)空間銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)市場(chǎng)時(shí)機(jī)市場(chǎng)時(shí)機(jī)

19、住宅住宅高檔居住氣氛成型，未來(lái)供應(yīng)量小，需求量較大最高市場(chǎng)時(shí)機(jī)較大適宜開(kāi)發(fā)高檔住宅辦公辦公大量中小型企業(yè)，對(duì)籠統(tǒng)及配置有一定要求，中小面積需求劇烈較高市場(chǎng)時(shí)機(jī)較大籠統(tǒng)好、高配置、小面積、輕型辦公酒店式公寓酒店式公寓現(xiàn)有檔次較低，且無(wú)專(zhuān)業(yè)公司管理，投資價(jià)值不高較高具有一定市場(chǎng)時(shí)機(jī)區(qū)域現(xiàn)有檔次晉級(jí)，引進(jìn)知名管理公司，需一致管理p綜合各種業(yè)態(tài)市場(chǎng)現(xiàn)狀，高檔居住類(lèi)物業(yè)與酒店式公寓類(lèi)產(chǎn)品具有較好的操作空間。綜合各種業(yè)態(tài)市場(chǎng)現(xiàn)狀，高檔居住類(lèi)物業(yè)與酒店式公寓類(lèi)產(chǎn)品具有較好的操作空間。B. A. Consulting中心區(qū)商業(yè)供應(yīng)中心區(qū)商業(yè)供應(yīng)序號(hào)稱(chēng)號(hào)規(guī)模業(yè)態(tài)1明天商業(yè)中心100000水產(chǎn)、瑞祥百貨、藍(lán)帶俱樂(lè)

20、部2佳運(yùn)廣場(chǎng)27000百貨3信元汽車(chē)生活廣場(chǎng)20000汽車(chē)4大中蘇寧5500家用電器5世貿(mào)大湖商配15000社區(qū)商業(yè)、健身4 42 21 13 35 5p工程用地周邊商業(yè)主要以明天商業(yè)中心為代表，供應(yīng)量較大，且業(yè)態(tài)構(gòu)成比較完善。工程用地周邊商業(yè)主要以明天商業(yè)中心為代表，供應(yīng)量較大，且業(yè)態(tài)構(gòu)成比較完善。B. A. Consulting立水橋商圈市場(chǎng)供應(yīng)立水橋商圈市場(chǎng)供應(yīng)序號(hào)稱(chēng)號(hào)規(guī)模平米業(yè)態(tài)1龍德廣場(chǎng)230000+30000翠微百貨、萬(wàn)達(dá)影城、超市2北方明珠70000萬(wàn)意小商品零售、奧特萊斯3天通苑150000西單商場(chǎng)、街鋪4明天STUDIO20000中卡百貨4 42 21 13 3B. A. C

21、onsulting立水橋商圈商業(yè)價(jià)值分析立水橋商圈商業(yè)價(jià)值分析業(yè)態(tài)數(shù)量建筑面積平方米現(xiàn)狀市場(chǎng)空間超市、賣(mài)場(chǎng)233000運(yùn)營(yíng)情況較好根本飽和百貨377000運(yùn)營(yíng)情況較好，但檔次較低根本飽和集西餐飲1運(yùn)營(yíng)情況較好存在市場(chǎng)空間健身1未開(kāi)業(yè)有較大市場(chǎng)空間電器電子專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)310500運(yùn)營(yíng)情況普通根本飽和p立水橋商圈作為目前區(qū)域商業(yè)最集中的商圈，曾經(jīng)成為整個(gè)區(qū)域的中心商圈。立水橋商圈作為目前區(qū)域商業(yè)最集中的商圈，曾經(jīng)成為整個(gè)區(qū)域的中心商圈。B. A. Consulting北苑商圈市場(chǎng)供應(yīng)北苑商圈市場(chǎng)供應(yīng)已建序號(hào)序號(hào)稱(chēng)號(hào)稱(chēng)號(hào)規(guī)模規(guī)模業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)1易事達(dá)廣場(chǎng)40000綜合購(gòu)物、休閑文娛2北苑家園底商9000社區(qū)效

22、力性商業(yè)3208美食街6000餐飲4易初蓮花40000超市、家居5領(lǐng)地office底商60006萬(wàn)科星園11000社區(qū)效力性商業(yè)7C3區(qū)99868B1區(qū)天月園底商10000服裝、房產(chǎn)中介等9B3區(qū)融富中心商業(yè)2300010金苑大廈3000在建11媒體村10000012北辰B541000餐飲、購(gòu)物、文娛13水晶宮3000014北苑商業(yè)廣場(chǎng)40000建材家居15華堂商場(chǎng)30000購(gòu)物16上元易生活廣場(chǎng)22000生活配套7 76 612121 1141411118 89 916162 23 34 45 5131315151010B. A. Consulting業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量建筑面積建筑面積平方米平

23、方米規(guī)模檔次規(guī)模檔次現(xiàn)狀現(xiàn)狀市場(chǎng)空間市場(chǎng)空間超市賣(mài)場(chǎng)120000規(guī)模檔次齊全運(yùn)營(yíng)情況較好根本飽和百貨3100000中端為主，未來(lái)供應(yīng)量大現(xiàn)狀運(yùn)營(yíng)較好，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)猛烈根本飽和餐飲30000規(guī)模檔次較齊全周邊社區(qū)需求量宏大，供應(yīng)量有限，運(yùn)營(yíng)情況好存在較大市場(chǎng)空間休閑文娛215000規(guī)模小、中低檔為主運(yùn)營(yíng)情況較好，需求量大存在較大市場(chǎng)空間健身311600綜合性場(chǎng)館少需求較明顯，專(zhuān)業(yè)類(lèi)俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)好存在一定市場(chǎng)空間家居260000規(guī)模檔次齊全運(yùn)營(yíng)情況較好，已構(gòu)成一定產(chǎn)業(yè)氣氛根本飽和北苑商圈商業(yè)價(jià)值分析北苑商圈商業(yè)價(jià)值分析p北苑商圈依托于周邊的大型居住區(qū)，也已相對(duì)成熟，但在休閑餐飲方面尚有空間。北苑商圈依托

24、于周邊的大型居住區(qū)，也已相對(duì)成熟，但在休閑餐飲方面尚有空間。B. A. Consulting 清河板塊內(nèi)住宅工程體量龐大，以回龍觀、霍營(yíng)、清河、西三旗的大量居住客戶(hù)構(gòu)成了板塊內(nèi)的主要消費(fèi)群體 商業(yè)供應(yīng)主要以各社區(qū)內(nèi)部配套為主，尚未完全構(gòu)成商圈氣氛或出現(xiàn)商業(yè)中心 消費(fèi)主要集中于生活相關(guān)的必需品采購(gòu)、日常餐飲以及常規(guī)中低檔次休閑文娛，消費(fèi)的外部依托性較大清河板塊商業(yè)價(jià)值分析清河板塊商業(yè)價(jià)值分析B. A. Consulting本工程商業(yè)價(jià)值綜合分析本工程商業(yè)價(jià)值綜合分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間市場(chǎng)空間現(xiàn)狀現(xiàn)狀市場(chǎng)時(shí)機(jī)市場(chǎng)時(shí)機(jī)超市賣(mài)場(chǎng)供應(yīng)量較大，檔次齊全，根本飽和運(yùn)營(yíng)情況較好中小型、中高檔百貨周邊商圈的主流業(yè)

25、態(tài)，規(guī)模大，競(jìng)爭(zhēng)猛烈，根本飽和現(xiàn)狀運(yùn)營(yíng)較好，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)猛烈小型特征專(zhuān)賣(mài)餐飲規(guī)模大，檔次較齊全，需求量大周邊社區(qū)需求量宏大，供應(yīng)量有限，運(yùn)營(yíng)情況好存在較大市場(chǎng)空間，缺乏大型、特征餐飲休閑文娛目前區(qū)域供應(yīng)有限，需求量大運(yùn)營(yíng)情況較好，需求量大存在較大市場(chǎng)空間健身供應(yīng)量較多，綜合性場(chǎng)館少，特征缺乏需求較明顯，專(zhuān)業(yè)類(lèi)俱樂(lè)部運(yùn)營(yíng)好存在一定市場(chǎng)空間專(zhuān)業(yè)化賣(mài)場(chǎng)家居、電器等規(guī)模較大，曾經(jīng)根本滿足區(qū)域需求運(yùn)營(yíng)情況較好，已構(gòu)成一定產(chǎn)業(yè)氣氛根本飽和p從市場(chǎng)環(huán)境角度看，常規(guī)商業(yè)開(kāi)展具有一定的難度，但休閑文娛特征餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)具有一定空間。從市場(chǎng)環(huán)境角度看，常規(guī)商業(yè)開(kāi)展具有一定的難度，但休閑文娛特征餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)具有一定空間。B.

26、 A. Consulting第三部分第三部分 對(duì)本工程的再認(rèn)識(shí)對(duì)本工程的再認(rèn)識(shí)p對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的了解對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的了解p對(duì)工程用地條件的了解對(duì)工程用地條件的了解B. A. Consulting 總建筑面積52萬(wàn)平米 C地塊住宅19.21萬(wàn)平米，F(xiàn)地塊商業(yè)19880平米，G地塊商業(yè)58800平米B. A. Consulting G地塊為長(zhǎng)條形地塊，沿街面較長(zhǎng) 可與交通配套和教育配套構(gòu)成聯(lián)動(dòng)清河 G地塊南側(cè)近河而不鄰河，可利用清河的景觀價(jià)值 G地塊上有高壓線，負(fù)面影響較大居住商業(yè)商業(yè)居住教育交通居住B. A. Consulting C地塊建筑限高為30-45米，far=1.8 G地塊限高45米，

27、建筑密度45%，far=2.8B. A. Consulting樓層樓層1111層層1616層層總計(jì)總計(jì)C C用地面積平方米5337453374106748建筑面積平方米85398106748192146比例50%50%容積率1.621.8 樓層樓層6 6層層1616層層總計(jì)總計(jì)CC用地面積平方米2668780061106748建筑面積平方米32024160122192146比例25%75%容積率1.221.8 限高限高4545米條件下：米條件下：以做滿far=1.8為前提限高30米，適宜11層限高45米，適宜16層Far=1.8，適宜13層樓層樓層4 4層層1616層層總計(jì)總計(jì)CC用地面積平方

28、米2085398106748建筑面積平方米20170797192146比例20%80%容積率121.8B. A. ConsultingGG地地塊塊用地面積用地面積平方米平方米容積率容積率建筑面積建筑面積平方米平方米限高限高米米建筑密度建筑密度目的210003 58800 4545%規(guī)范層面積最大9450平米層高最高7米樓層數(shù)量最少6.4層變量極限：p從用地目的分析看，可規(guī)劃產(chǎn)品對(duì)常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)限制較大高樓層、大進(jìn)深。從用地目的分析看，可規(guī)劃產(chǎn)品對(duì)常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)限制較大高樓層、大進(jìn)深。B. A. Consulting C地塊住宅90平米以上戶(hù)型占總建筑面積2/3，90平米以下戶(hù)型占1/3p從用地目的

29、分析看，居住類(lèi)產(chǎn)品的高端屬性明顯，開(kāi)發(fā)條件優(yōu)越。從用地目的分析看，居住類(lèi)產(chǎn)品的高端屬性明顯，開(kāi)發(fā)條件優(yōu)越。B. A. Consulting第四部分第四部分 工程初步建議工程初步建議B. A. Consulting定位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：居住類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性小、變現(xiàn)快速，屬短期操作商業(yè)性質(zhì)用地做住宅開(kāi)發(fā)可利用層高規(guī)范贈(zèng)送面積用地產(chǎn)權(quán)年限短，稅費(fèi)及后期生活本錢(qián)高于住宅，貸款受限定位思緒：以住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，G地塊成為C地塊高檔住宅的延續(xù)G地塊低層布置社區(qū)級(jí)別商業(yè)街區(qū)，上層可作為酒店式公寓類(lèi)產(chǎn)品分割銷(xiāo)售p思索到銷(xiāo)售導(dǎo)向，將思索到銷(xiāo)售導(dǎo)向，將GG地塊轉(zhuǎn)化為以酒店式公寓為主的產(chǎn)品進(jìn)展開(kāi)發(fā)具較強(qiáng)的操作性。地塊轉(zhuǎn)化為以酒

30、店式公寓為主的產(chǎn)品進(jìn)展開(kāi)發(fā)具較強(qiáng)的操作性。B. A. ConsultingB. A. Consulting針對(duì)G地塊方向二：偏重于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)定位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：工程以區(qū)域級(jí)綜合體定位，容易形廢品牌，獲得長(zhǎng)期收益綜合體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大、與住宅相比變現(xiàn)才干弱，且商業(yè)氣氛需求一段時(shí)期的培育定位思緒：以商業(yè)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，G地塊與C地塊共同構(gòu)成區(qū)域效力性綜合體地塊兼顧商業(yè)、辦公、住宅、酒店等功能C地塊實(shí)現(xiàn)高檔住宅+中高檔效力公寓的組合G地塊以沿河特征商業(yè)街+集中式主力店+輕型辦公為主p假設(shè)更多的思索品牌要求和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，將假設(shè)更多的思索品牌要求和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，將GG地塊思索為商業(yè)綜合體方式開(kāi)發(fā)，但面臨風(fēng)險(xiǎn)和地

31、塊思索為商業(yè)綜合體方式開(kāi)發(fā)，但面臨風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金壓力均較大，實(shí)踐操作難度較大。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金壓力均較大，實(shí)踐操作難度較大。B. A. ConsultingB. A. Consulting第五部分第五部分 下階段任務(wù)的主要內(nèi)容下階段任務(wù)的主要內(nèi)容p市場(chǎng)調(diào)研階段市場(chǎng)調(diào)研階段p市場(chǎng)定位階段市場(chǎng)定位階段p產(chǎn)品定位階段產(chǎn)品定位階段p設(shè)計(jì)跟進(jìn)階段設(shè)計(jì)跟進(jìn)階段B. A. Consulting一、工程背景研討一、工程背景研討1 1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 1 1經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及開(kāi)展研討經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及開(kāi)展研討 2 2經(jīng)濟(jì)開(kāi)展周期與房地產(chǎn)開(kāi)展周期研討經(jīng)濟(jì)開(kāi)展周期與房地產(chǎn)開(kāi)展周期研討 3 3宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展對(duì)城市綜

32、合體工程的影響研討宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展對(duì)城市綜合體工程的影響研討2 2、工程開(kāi)展戰(zhàn)略目的研討、工程開(kāi)展戰(zhàn)略目的研討3 3、工程資源研討、工程資源研討 1 1城市總體規(guī)劃研討城市總體規(guī)劃研討 2 2城市建立、城市改造及開(kāi)展情況分析城市建立、城市改造及開(kāi)展情況分析 3 3城市開(kāi)展方向、開(kāi)展趨勢(shì)分析城市開(kāi)展方向、開(kāi)展趨勢(shì)分析 4 4城市功能區(qū)域變化、開(kāi)展分析城市功能區(qū)域變化、開(kāi)展分析4 4、現(xiàn)狀條件分析、現(xiàn)狀條件分析 1 1現(xiàn)狀確定的規(guī)劃條件分析現(xiàn)狀確定的規(guī)劃條件分析 2 2現(xiàn)狀確定的工程進(jìn)度、要求等條件的分析現(xiàn)狀確定的工程進(jìn)度、要求等條件的分析B. A. Consulting二、工程資源分析二、工程資源分

33、析1 1、地塊要素、地塊要素 土地資源土地資源 區(qū)域特點(diǎn)與規(guī)劃區(qū)域特點(diǎn)與規(guī)劃 工程周邊地塊條件工程周邊地塊條件2 2、政策要素、政策要素3 3、開(kāi)展商分析、開(kāi)展商分析 工程的運(yùn)做方式工程的運(yùn)做方式 資金程度資金程度 本工程在集團(tuán)中的定位本工程在集團(tuán)中的定位 開(kāi)發(fā)方案開(kāi)發(fā)方案4 4、其他相關(guān)要素、其他相關(guān)要素B. A. Consulting三、市場(chǎng)研討三、市場(chǎng)研討1 1、相關(guān)物業(yè)類(lèi)型的總體市場(chǎng)研討、相關(guān)物業(yè)類(lèi)型的總體市場(chǎng)研討2 2、功能定位：、功能定位： 物業(yè)類(lèi)型確定物業(yè)類(lèi)型確定 不同物業(yè)類(lèi)型的比例及關(guān)系不同物業(yè)類(lèi)型的比例及關(guān)系3 3、分物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)研討、分物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)研討 商業(yè)市場(chǎng)研討商業(yè)市場(chǎng)研討 辦公市場(chǎng)研討辦公市場(chǎng)研討 公寓市場(chǎng)研討公寓市場(chǎng)研討 酒店式公寓酒店式公寓B. A. Consulting一、工程一、工程SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)分析時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)分析二、工程整體定位二、工程整體定位開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)理念開(kāi)展主題開(kāi)展主題工程文化及