第4章 土地獲取

1、第第4 4章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取本章內(nèi)容提要 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為。房地一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，并相應(yīng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，并相應(yīng)取得土地使用權(quán)之后，要進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作，其取得土地使用權(quán)之后，要進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作，其中包括申請(qǐng)、獲取項(xiàng)目的三種許可證。中包括申請(qǐng)、獲取項(xiàng)目的三種許可證。重點(diǎn)問(wèn)題重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目用

2、地獲取的方式劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)出讓的類型及各自含義、特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的征用與拆遷。4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)概述l（一）劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)，即通過(guò)行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。4.1 劃撥土地使用權(quán)的獲取劃撥土地使用權(quán)的獲取l（二）劃撥土地使用權(quán)的基本特征4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)

3、概述基本特征基本特征1、行政性2、無(wú)償性3、無(wú)明確使用期限4、流轉(zhuǎn)限制性l（三）劃撥土地使用權(quán)的基本類型國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。4.1.1 4.1.1 劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)概述4.1.2 4.1.2 劃撥土地使用權(quán)的適用范圍劃撥土地使用權(quán)的適用范圍l（一）中央政府的政策規(guī)定中華人民共和國(guó)中華人民共和國(guó)土地管理法土地管理法（1998）劃撥用地目錄劃撥用地目錄（國(guó)土資（國(guó)土資2001第第9號(hào)號(hào)令）令）l（二）地方政府的政策規(guī)定原因：劃撥土地存在非法隱形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)原因：劃撥土地

4、存在非法隱形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)一般性管理國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中的劃撥土地管理六安市巢湖市美國(guó)白宮阜陽(yáng)市 穎泉區(qū)安慶望江縣新華社2011.3.25報(bào)道，這棟辦公大樓的建筑面積達(dá)到43600平方米，相當(dāng)于8.5個(gè)美國(guó)白宮。項(xiàng)目總造價(jià)約為6300萬(wàn)元。 l根據(jù)土地管理法第45條規(guī)定:l征用土地的審批以縣級(jí)人民政府掌握，具體規(guī)定為，基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的、其他土地超過(guò)70公頃的由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，征用以上規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。l根據(jù)土地管理法 第44條規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)門占用土地，涉及

5、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。l劃撥土地使用權(quán)的主要步驟4.1.3 4.1.3 劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程程預(yù)審申請(qǐng)批準(zhǔn)審查登記發(fā)證國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 l主要利益主體及相互關(guān)系政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系行政關(guān)系4.1.4 4.1.4 劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)主要成本和稅費(fèi)其他費(fèi)用安置補(bǔ)助費(fèi)主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)l（一）土地使用權(quán)出讓含義土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，簡(jiǎn)稱土地出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土

6、地使用權(quán)出讓金的行為。4.2.1 4.2.1 土地使用權(quán)出讓概述土地使用權(quán)出讓概述4.2 出讓土地使用權(quán)的獲取出讓土地使用權(quán)的獲取l出讓土地使用權(quán)的內(nèi)涵4.2.1 4.2.1 土地使用權(quán)出讓概述土地使用權(quán)出讓概述基本內(nèi)涵主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金l（二）基本特征l1、土地所有權(quán)與使用權(quán)分離l2、受讓主體的多樣性l3、有償和有期限性 住宅最長(zhǎng)70年；工業(yè)、文教衛(wèi)體等50年、綜合及其他50年；商業(yè)、娛樂(lè)、旅游等40年的規(guī)定。l4、計(jì)劃性（城市房地產(chǎn)管理法l（三）土地出讓的原則l1、國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯l2、平等、自愿、有償l3、所有權(quán)與

7、使用權(quán)分離l4、合理利用土地l（四）土地使用權(quán)出讓的年限、方式l1、年限、年限l中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法13條規(guī)定：土地出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定l土地管理法及國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例具體規(guī)定。l2、出讓方式l土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金：國(guó)有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用費(fèi)，主要用于各項(xiàng)城市建設(shè)和土地開(kāi)墾、復(fù)墾等方面。l其他費(fèi)用其他費(fèi)用：契稅，征地補(bǔ)償費(fèi)，房屋拆遷費(fèi)，耕地占用稅，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，耕地開(kāi)墾費(fèi)和各項(xiàng)管理費(fèi)用等。4.2.2 4.2.2 出讓土地使用權(quán)過(guò)程中主要成出讓土地使用權(quán)過(guò)程中主要成本和稅費(fèi)本和稅費(fèi)l（一）協(xié)議出讓土地

8、使用權(quán)的含義協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（國(guó)土資源部第11號(hào)令2004.7.1一級(jí)市場(chǎng)不再協(xié)議出讓）一、協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述一、協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述4.2.3 出讓土地使用權(quán)的獲取方式出讓土地使用權(quán)的獲取方式l（二）協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征非市場(chǎng)出讓，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大價(jià)格和使用范圍受到限制l供地環(huán)節(jié)的一般程序（三）協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主（三）協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程要流程公開(kāi)信息接收申請(qǐng)編制方案地價(jià)評(píng)估確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批

9、協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書(shū)土地登記資料歸檔l（一）招標(biāo)出讓土地使用權(quán)1、含義、含義 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。l公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)二、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)二、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)l(xiāng)2、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征程序規(guī)范程序規(guī)范全方位開(kāi)放，透明度高全方位開(kāi)放，透明度高公平、客觀公平、客觀交易雙方一次成交交易雙方一次成交l3、招標(biāo)基本流程發(fā)布招公告領(lǐng)取招標(biāo)文件開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)簽約登記領(lǐng)證投標(biāo)l（二）拍

10、賣出讓土地使用權(quán)1、含義、含義 拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。l2、拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征必須有兩個(gè)以上的買主必須有兩個(gè)以上的買主必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格必須有公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的行為必須有公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的行為l3、拍賣基本流程公告 拍賣活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)領(lǐng)取拍賣文件舉行拍賣活動(dòng)簽訂合同登記領(lǐng)證l（三）掛牌出讓土地使用權(quán)1、含義含義 掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌

11、公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。l2、掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作l3、掛牌基本流程公布掛牌信息競(jìng)買人提出申請(qǐng)競(jìng)買文件移交簽訂合同保證金處理登記領(lǐng)證l（一）含義（一）含義 ：廣義：廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。l狹義狹義：通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。l

12、土地交易一級(jí)市場(chǎng)土地交易一級(jí)市場(chǎng)；土地交易二級(jí)市場(chǎng)土地交易二級(jí)市場(chǎng)4.3.1 4.3.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念4.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓l（二）特征l1、以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)l合同內(nèi)容一致，不得擅自改變土地用途、土地使用條件；l合同規(guī)定權(quán)利義務(wù)隨土地轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移；l土地使用年限:合同規(guī)定年限-已使用年限l2、需具備一定的條件l城市房地產(chǎn)管理法38條、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例9條2款規(guī)定。l3、是平等民事主體之間的一種民事法律行為l4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性l同步性是指土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離。l4.3.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容l1

13、、權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；l2、轉(zhuǎn)讓年限= 使用年限已使用年限l3、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格l1）明顯低于市場(chǎng)價(jià)格市縣政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)l(xiāng)2）價(jià)格不合理上漲縣市政府可采取措施平穩(wěn)價(jià)格l3）土地使用權(quán)與地上建筑物、地上附著物一同轉(zhuǎn)讓時(shí)，其價(jià)格應(yīng)分別評(píng)估。l4.3.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型1出售出售2交換交換3贈(zèng)與贈(zèng)與l土地使用權(quán)出售指現(xiàn)有土地使用者將其土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給受讓人，并由受讓人向其支付地價(jià)款的行為。l特點(diǎn)：l1）買賣雙方當(dāng)事人等價(jià)有償行為l2）合同標(biāo)的是國(guó)有土地使用權(quán)、地上附著物、建筑物l3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件。l土地使用權(quán)交換指雙方當(dāng)事人約定相互轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，其本質(zhì)是一

14、種權(quán)利交易。l特點(diǎn)：l1）本質(zhì)是權(quán)利交易l2）標(biāo)的的雙重性l3）雙方的權(quán)利和義務(wù)具有相同性l土地使用權(quán)贈(zèng)予指土地使用權(quán)人自愿將土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。l地上建筑、附著物同時(shí)贈(zèng)予；l無(wú)償和單方的行為，l贈(zèng)與人可以對(duì)所贈(zèng)土地使用權(quán)設(shè)置附加條件。l轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)l簽訂轉(zhuǎn)讓合同l轉(zhuǎn)讓合同公證l繳納土地出讓金和土地增值稅l土地使用權(quán)變更登記4.3.4 4.3.4 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序4.3.5 4.3.5 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較區(qū)別區(qū)別出讓出讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓行為主體行為主體政府及土地管理部門政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人人

15、法律關(guān)系法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等法律關(guān)系平等在市場(chǎng)所在市場(chǎng)所處層次處層次一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)年限年限按合同規(guī)定，不得超按合同規(guī)定，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定過(guò)國(guó)家規(guī)定合同年限已使用年限合同年限已使用年限剩余使用年限剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移土地轉(zhuǎn)移方式方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣拍賣出售、交換、贈(zèng)與出售、交換、贈(zèng)與4.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的征用拆遷l一、土地征用l（一）含義 指國(guó)家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為，并對(duì)原集體和個(gè)人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。l(二)特征l1、強(qiáng)制性l2、是一種政府行為l3、土地征用具有補(bǔ)償性3月

16、21日凌晨1點(diǎn)30分左右，平度市鳳臺(tái)街道杜家疃村的農(nóng)田里發(fā)生一起慘案。據(jù)村民介紹，四名負(fù)責(zé)值守看地的村民被堵在帳篷里，帳篷四周被澆上了汽油點(diǎn)燃。記者了解到，一名63歲的村名被當(dāng)場(chǎng)燒死，其他三名村民不同程度燒傷。 法制網(wǎng)青島青島2014年年3月25日電 記者姜東良 實(shí)習(xí)生梁平妮 記者剛剛從青島市公安局獲悉，造成4名守地村民1人死亡、3人受傷的平度市3.21縱火案今日告破，4名施暴者受王月某及杜家疃村村委會(huì)主任杜群某和工地承建商崔連某指使實(shí)施了縱火暴行。目前，平度市公安局已將此7人刑事拘留。現(xiàn)已查明，3月月21日凌晨，李某、日凌晨，李某、李顯某、柴培某、劉長(zhǎng)某李顯某、柴培某、劉長(zhǎng)某4人受王人受王月

17、某指使（均為平度人），竄至月某指使（均為平度人），竄至現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施縱火后逃跑。王月某是現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施縱火后逃跑。王月某是受崔連某（貴和置業(yè)有限公司法受崔連某（貴和置業(yè)有限公司法人代表，系開(kāi)元城御景二期工地人代表，系開(kāi)元城御景二期工地承建商）和杜群某（杜家疃村主承建商）和杜群某（杜家疃村主任）的指使實(shí)施犯罪。任）的指使實(shí)施犯罪。 l（三）征用程序 l(四)征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用l4安置補(bǔ)助費(fèi)l 安置補(bǔ)助費(fèi)是指為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口生活國(guó)家所給予的生活補(bǔ)助。l二 城市房屋拆遷l（一）含義l拆遷是指國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變土地使用性質(zhì)時(shí)，按照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益