房地產(chǎn)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、目錄總論3一、項(xiàng)目概況3二、可行性研究報(bào)告的研究范圍3三、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介3四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4五、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件5六、報(bào)告簡(jiǎn)要結(jié)論5酒泉市市場(chǎng)發(fā)展前景分析5一、宏觀狀況分析5二、目標(biāo)客戶的定位6三、價(jià)格預(yù)測(cè)6四、建設(shè)實(shí)施條件7投資環(huán)境分析7一、宏觀環(huán)境分析7二、微觀環(huán)境分析8項(xiàng)目選址及建設(shè)分析9一、地理位置9二、建設(shè)地點(diǎn)條件10三、建設(shè)條件10四、征地及拆遷10五、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排10六、工程技術(shù)方案分析12項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃12一、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃12二、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略13環(huán)境保護(hù)16一、節(jié)能16二、環(huán)保16消防工程18一、安全措施19二、消防設(shè)計(jì)19項(xiàng)目組織與建設(shè)進(jìn)度21一、組織機(jī)構(gòu)21二

2、、人力資源配置21工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述23項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析26一、投資估算26二 、資金籌措26三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析27風(fēng)險(xiǎn)分析29一、風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別29二、風(fēng)險(xiǎn)程度分析29三、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策30研究結(jié)論與建議30一、研究結(jié)論30二、建議31酒泉市麗水家園建設(shè)項(xiàng)目投資分析報(bào)告總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：酒泉市麗水家園項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）項(xiàng)目地址：酒泉市北關(guān)車場(chǎng)以北項(xiàng)目業(yè)主：金鑫房地產(chǎn)投資有限公司法人代表：金鑫建設(shè)工期：25個(gè)月（分組團(tuán)、分期開發(fā)）二、可行性研究報(bào)告的研究范圍 本可行性研究報(bào)告的研究范圍主要包括本項(xiàng)目市場(chǎng)概況及市場(chǎng)定位，建設(shè)選址及條件，項(xiàng)目規(guī)劃及布局，建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模，項(xiàng)目的建設(shè)

3、方案，項(xiàng)目營(yíng)銷策略，投資估算和資金籌措以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。三、項(xiàng)目企業(yè)簡(jiǎn)介 酒泉市金鑫房地產(chǎn)投資有限公司成立于2004年8月，由洪洋房地產(chǎn)有限公司和康盛物業(yè)管理有限公司出自組建，持股比例為65%、35%，注冊(cè)資本5000萬元。 作為股東之一的洪洋房地產(chǎn)有限公司由辦公室，財(cái)務(wù)科，工程管理科物業(yè)管理科，銷售科組成，建成的標(biāo)志性物業(yè)包括：康盛花園、北心花園、華岳小區(qū)、太陽島等項(xiàng)目?，F(xiàn)有固定資產(chǎn)4500萬元，注冊(cè)員工人數(shù)為248人，其中：工程師5人，會(huì)計(jì)師2人，經(jīng)濟(jì)師2人，初級(jí)職稱人員20人，有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力30人。 康盛物業(yè)管理有限公司成立于2002年，注冊(cè)資本500萬元，公司于2007

4、年10月通過了iso9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證評(píng)審。公司主要以物業(yè)為主，涉及室內(nèi)外裝修、餐飲娛樂等業(yè)務(wù)，管理服務(wù)面積超過100萬平方米。管理的主要項(xiàng)目有康盛花園、北心花園、華岳小區(qū)、太陽島等大型物業(yè)。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目以人為本，充分利用項(xiàng)目地塊的原始地貌、周邊公園的良好景觀、市政道路的便捷交通，將項(xiàng)目建設(shè)成為壞境優(yōu)美、功能完善、朝向均好的低密度住宅小區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，一起開發(fā)的兩塊地總建筑面積15000，集小高層住宅、小商業(yè)街、娛樂、休閑等一體化的綜合性居住中心建筑層數(shù)商業(yè)1層，住宅為5或8層 高度最高為32.5m。二期開發(fā)c組團(tuán)總建筑面積42313；d組團(tuán)建筑面積

5、為34621。在e組團(tuán)將開發(fā)建筑面積為13萬平方米的住宅小區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：團(tuán)組名稱計(jì)量單位用地面積住宅公寓商業(yè)總建筑面積a1128230243223451324b20136134411453189674c1208134551523460845d889934120342132917五、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件酒泉市麗水家園位于酒泉市肅州區(qū)解放路西側(cè)，肅州路以東，敦煌路以南，飛天路以北整地塊為小區(qū)規(guī)劃分，前期開發(fā)的廣源花園、凱旋門小區(qū)相鄰，是酒泉市肅州區(qū)地理位置最為優(yōu)越的劃分區(qū)之一六、報(bào)告簡(jiǎn)要結(jié)論本項(xiàng)目總用地35余畝，建筑面積約為35萬平方米，建設(shè)以高品質(zhì)生活為主的大型居住小區(qū)，并在小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)

6、、幼兒園等服務(wù)型公共性建筑，向社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品并通過合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，獲得合法的投資回報(bào)，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。同時(shí)，通過特色的公寓建設(shè)，是酒泉的城市規(guī)劃更加合理，從而提高企業(yè)的知名度。因此該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)方案、建設(shè)條件等進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，且項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。酒泉市市場(chǎng)發(fā)展前景分析 一、宏觀狀況分析酒泉市是我省除蘭州之外發(fā)展最快的城市之一。根據(jù)對(duì)今年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、酒泉市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，酒泉地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，由于酒泉人口的

7、不斷增加和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展導(dǎo)致酒泉市商品房?jī)r(jià)格不斷增高，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)酒泉這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，

8、躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到酒泉市人民購房居住。5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。二、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類：1、是鐘愛于酒泉居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；2、是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；3、是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；4、是致力于酒泉投資置業(yè)的購房群體。三、價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：1、多層住宅均價(jià)3900元/；2、高層住宅均價(jià)4200元

9、/；3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/；4、車位均價(jià)10萬元/個(gè)；5、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/。四、建設(shè)實(shí)施條件1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。2、酒泉市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)酒泉已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。3、該規(guī)劃分區(qū)距金鑫房產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的嘉興花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。 投資環(huán)境分析 一、宏觀環(huán)境分析1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響

10、則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。2、據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年15月份，全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。3、國家、甘肅省、酒泉市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開發(fā)用地的管理，使得酒泉市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了酒泉心語花園用地的商業(yè)價(jià)值，成為酒泉房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。二、微觀環(huán)境分析1、在酒泉投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是玉門油田管理局與酒泉市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在酒泉的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的

11、條件。2、金鑫房產(chǎn)在酒泉成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。a8、a9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是酒泉市地段優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。3、每年一度的酒泉市人民居節(jié)形成的酒泉人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得金鑫房產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，a8、a9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是金鑫房產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。4、擬開發(fā)項(xiàng)目與大明步行街基本相對(duì)相對(duì)，距金鑫房產(chǎn)辦公樓約500米，獨(dú)特的地理位置，為金鑫房產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的酒泉市嘉興花園小區(qū)在酒泉具有較高的知名

12、度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。將提高我們嘉興物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高了酒泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為就全是花園小區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。5、swot分析s優(yōu)勢(shì)1、酒泉市商業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)交通便捷，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，升值潛力大。2、自然環(huán)境優(yōu)雅，無工業(yè)污染。3、配套設(shè)施齊全，中檔景觀房地產(chǎn)定位臨近園藝購物中心，市政廣場(chǎng)，區(qū)位開值與發(fā)展?jié)摿^大，居住者

13、既能分又能享，便于消費(fèi)和健身，受景觀隨時(shí)享受生活的便捷。4、綜合規(guī)劃具有鄰距市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α劣勢(shì)1、建筑群外觀單一，缺乏獨(dú)特的創(chuàng)作風(fēng)格，不同品位的建筑類型融合在一起，在一定程度上影響本案的形象推廣。2、戶型面積偏大，不利于銷售。3、片區(qū)產(chǎn)業(yè)配套不足，周邊生活配套少，人氣不足。4、易受政策影響。o機(jī)會(huì)1、此片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)水平一般，有待提高。2、隨著宗地所在地快發(fā)展，將成為新熱點(diǎn)。3、園藝購物中心、景觀園蘊(yùn)藏豐富的購物以及旅游參觀等資源。4、區(qū)域綜合改造帶來新的契機(jī)。t威脅1、區(qū)域內(nèi)大量開發(fā)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益惡劣，建筑形態(tài)各異，與本案眾多建筑形態(tài)形成鮮明的對(duì)比，給本案造成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。2、新企

14、業(yè)的發(fā)展造成競(jìng)爭(zhēng)壓力大。3、高端產(chǎn)品入市帶來產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。4、國家政策調(diào)控造成房地產(chǎn)業(yè)低格。項(xiàng)目選址及建設(shè)分析 一、地理位置麗水家園住宅小區(qū)位于酒泉市肅州區(qū)解放路19號(hào)，交通地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目地址及外部配套建設(shè)條件二、建設(shè)地點(diǎn)條件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰酒泉鼓樓地段2、靠近公路，交通便利，離長(zhǎng)途客運(yùn)總站也比較近3、購物方便，便于市民的生活3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。三、建設(shè)條件本項(xiàng)目所處位置交

15、通便捷，出行方便；在基礎(chǔ)設(shè)施上，供水、供電、通訊和排水均在整個(gè)城市的規(guī)劃內(nèi)；附近的學(xué)校、醫(yī)院以及其他商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所都很齊全。四、征地及拆遷項(xiàng)目土地使用權(quán)屬本公司所有，土地性質(zhì)為居住用地。基地現(xiàn)狀主要為荒地，隨著本項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目區(qū)將重新進(jìn)行整體規(guī)劃。五、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排預(yù)計(jì)建設(shè)工期（即破土動(dòng)工至全面竣工驗(yàn)收）可控制在3年以內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)期分二個(gè)階段,即2010年12月2013年6月。本項(xiàng)目計(jì)劃在2010年12月開始，具體實(shí)施進(jìn)度安排如下：(1).前期工作階段項(xiàng)目建議書編制及報(bào)批；規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、選址；可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成立項(xiàng)審批；以上工作在5個(gè)月內(nèi)完成。(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)階段本項(xiàng)目根據(jù)初步設(shè)計(jì)方案

16、，采取邊施工邊設(shè)計(jì)，邊招標(biāo)的措施（先后引入多家施工單位進(jìn)行施工），確保工程盡早完工。對(duì)土建及材料設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo)；以上工作分階段在5個(gè)月內(nèi)完成。(3).施工階段將所有房屋分兩期修建完成，第一期修建6棟樓和商業(yè)建筑，第二期修建7棟樓和公共建筑。且一邊施工一邊預(yù)售房屋，以便早日實(shí)現(xiàn)資金回籠。各階段竣工后馬上交付使用。施工階段預(yù)計(jì)從2011年10月開始，10月次年7月底完成第一期，2013年6月底建完第二期。第一期工程 將第一期工程分成兩個(gè)階段進(jìn)行流水施工，各階段都包含6棟樓整個(gè)第一期工程時(shí)間內(nèi)商用住宅連續(xù)修建。一個(gè)施工段合計(jì)8個(gè)月即可全部完工，采用流水施工后，當(dāng)一階段2個(gè)月完成基礎(chǔ)，且等收到一定預(yù)售

17、款，馬上開工第二階段基礎(chǔ)，總計(jì)十個(gè)月剛好可以完成第一期工程，房屋交付使用。第二期工程第二期工程量與第一期大致相同，按照第一期的方法組織工程建設(shè)即可。并且盡量采取流水施工以節(jié)約成本。在兩年半時(shí)間內(nèi)完成主體工程，設(shè)備安裝，室內(nèi)外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場(chǎng)綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。(4).竣工驗(yàn)收根據(jù)計(jì)劃在建設(shè)期內(nèi)，在各分期工程的裝飾階段內(nèi)逐步完成水、電安裝。且要在各期工程完工時(shí)交付使用前進(jìn)行竣工驗(yàn)收。六、工程技術(shù)方案分析1指導(dǎo)思想以環(huán)境為中心，創(chuàng)造人與自然共生的生態(tài)環(huán)境，盡可能通過植被覆蓋完善生態(tài)系統(tǒng)；充分利用十地，豐富建筑空間，營(yíng)造一個(gè)具有歸宿感和私密性居住空

18、間；2.設(shè)計(jì)原則根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)；小區(qū)建筑既具有私密性又相互有機(jī)地聯(lián)系在一起，力求達(dá)到“雖為人造，宛若天開”的境界；小區(qū)建筑造形擬運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，結(jié)合精煉的建筑符號(hào)和簡(jiǎn)化元素，診釋本公司的建筑風(fēng)格；項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 一、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1、 按酒泉市對(duì)花苑小區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2010年年底進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于2011年3月完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2011年8月開工需要。2、 為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商

19、業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（20102013年），2011年擬開發(fā)面積37902，2012年擬開發(fā)面積26150，2013年擬開發(fā)面積26808。（見附表一）附表一3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。二、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略1、銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及花苑地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2014年銷售收入5612萬元；2015年銷售收入6984.2萬元；2016年銷售收入6216.3萬元；2017年銷售收入5344.5萬元。年度銷

20、售測(cè)算（見附表2）。附表22、營(yíng)銷策略（1）、營(yíng)銷總體思路營(yíng)銷總體思路是充分利用項(xiàng)目突出優(yōu)勢(shì)：企業(yè)品牌、區(qū)域前景、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，配合完美的運(yùn)用事件營(yíng)銷，采用攻心為上，以柔克剛的策略，吸引關(guān)注、突破消費(fèi)者的心理防線，再賦予項(xiàng)目一個(gè)有別于周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品特色和富有商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心推廣價(jià)值都是中心、浪漫情懷。住宅提前蓄客，低價(jià)入市，迅速引爆，脈沖式推貨，豐富促銷手段。（2）、住宅營(yíng)銷要點(diǎn)金鑫房產(chǎn)秉著“廣廈千萬、誠信銷售”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析， 對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶

21、群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5

22、）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 （6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。 環(huán)境保護(hù)一、節(jié)能根據(jù)全市居住建筑室內(nèi)環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，jcj134-2001

23、制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 淺色磁磚飾面。 外加保溫隔熱構(gòu)造。 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。 4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。二、環(huán)保編制依據(jù)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)gb8978-1996；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)gb3096-93；地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)ghzb1-199

24、9；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)gb16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢(shì)：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2(衡東、西渡、祁東)18.6(市區(qū)),較歷年偏高0.

25、3(衡東、西渡、祁東、常寧)0.7(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于0.0的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3。全市極端最高氣溫38.7,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7(7月3日)。全年極端最高氣溫35的高溫日23(祁東) 32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)；大氣污染物綜合排放

26、標(biāo)準(zhǔn)；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。2、設(shè)計(jì)原則 建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和酒泉市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的

27、水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。消防工程以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長(zhǎng)效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。

28、一、安全措施1、安全施工保障措施選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職

29、業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。二、 消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb50016-2006建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 gbj140-90自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50084-2001火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50016-98建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb50222-95本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要。2、總體消防設(shè)計(jì)本工

30、程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。5、水量 室內(nèi)消火栓用水量：3

31、0l/s室內(nèi)消火栓用水量：25l/s 自動(dòng)噴水用水量：30l/s6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用sn65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。8、自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 項(xiàng)目組織與建設(shè)進(jìn)度一、組織機(jī)構(gòu)酒泉金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由酒泉市由洪洋房地產(chǎn)有限公司和康盛物業(yè)管理有限公司出自組建，持股比例為65%、35%，注冊(cè)資本5000萬元。，并經(jīng)酒泉市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開

32、發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長(zhǎng)總經(jīng)理銷售部工程部財(cái)務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室二、人力資源配置 酒泉市金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱1人，中級(jí)職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。項(xiàng)目開發(fā)期2008年1月至2009年6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時(shí)間為1.5年，從2008年1月至2009年6月。2010年7月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；2013年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施

33、在項(xiàng)目實(shí)施過程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。3、項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)

34、資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問效。工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競(jìng)爭(zhēng)手段。在建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過

35、程中建立的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對(duì)市場(chǎng)新一輪競(jìng)爭(zhēng)。2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場(chǎng)為導(dǎo)向。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場(chǎng)份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭(zhēng)中標(biāo)，而價(jià)格是否較低是評(píng)標(biāo)的中標(biāo)的重要

36、依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競(jìng)相壓價(jià)，爭(zhēng)取中標(biāo)。4、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡(jiǎn)單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級(jí)換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。5、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國加入wto和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會(huì)越來越多來地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場(chǎng)交易方

37、式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個(gè)成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是，影響一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個(gè)因素不配合，就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應(yīng)對(duì)招投標(biāo)這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時(shí)常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施過程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購業(yè)

38、主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭(zhēng)取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度，公平地對(duì)待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過程中形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時(shí)會(huì)與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會(huì)出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時(shí)，采購業(yè)主也可

39、能由于對(duì)擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡(jiǎn)略。3、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。近年來，我國招標(biāo)投標(biāo)法及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對(duì)企業(yè)通過規(guī)范招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí)，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景，紛紛進(jìn)入。他們對(duì)有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場(chǎng)，往往采用無序競(jìng)爭(zhēng)，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來巨大的沖擊。4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本

40、保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識(shí)，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，參與主持評(píng)標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守招標(biāo)投標(biāo)法和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析一、投資估算1、投資估算的依據(jù)、2002年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額計(jì)價(jià)表工程急促定額、2003酒泉市市政工程預(yù)算定額、2003酒泉市建設(shè)工程費(fèi)用定額、2004酒泉市安裝工程單位

41、基價(jià)表、2006酒泉市安裝工程費(fèi)用定額、建設(shè)工程費(fèi)用的相關(guān)配套文件、其他相關(guān)資料2、投資估算的內(nèi)容本報(bào)告投資估算范圍包括土地費(fèi)，項(xiàng)目的建安工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、建設(shè)項(xiàng)目配套的道路、環(huán)境、綠化、給排水、電氣、通訊等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)規(guī)費(fèi)等。3、項(xiàng)目投資估算結(jié)果按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。二 、資金籌措1、資金來源的構(gòu)成本項(xiàng)目資金來源主要有三個(gè)渠道：自有資金投入約為23410萬元，占項(xiàng)目總投資的22.1%，商品房預(yù)售收入再投入10103萬元，占項(xiàng)目總投資

42、的12,8%，擬向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款45367萬元，占項(xiàng)目總投資的25.56%。三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、利潤(rùn)估算表（見附表5）本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測(cè)前提：土地173.6萬元/畝；營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬元；平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米；營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬元；單位成本2,927.61元/平方米；稅金3,854.77萬元；費(fèi)用1,070.00萬元；貸款利息1,310.4萬元。2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測(cè)算前提同上。3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總

43、額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表6）。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米占計(jì)劃銷售量的92.82% 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,4

44、39.16元/平方米占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82%盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。通過盈虧平衡點(diǎn)（bep）分析成本與收益的平衡關(guān)系。利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤(rùn)三者的關(guān)系，考慮利潤(rùn)為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為100%。(1).基于市場(chǎng)的幾點(diǎn)假定.當(dāng)住宅銷售面積為100時(shí)，商業(yè)和車庫銷售率為0；則銷售額為15000萬元，而建設(shè)項(xiàng)目總投資為16265萬元，利稅總額為921萬元。（極端情況）.當(dāng)商業(yè)銷售面積為40時(shí)，住宅銷售面積和銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)分別為多少？（

45、非?？赡艿那闆r）.我們不考慮物業(yè)型態(tài)的價(jià)差，用總收入除以總面積得出項(xiàng)目總的均價(jià)為1465元/m2，以此均價(jià)來計(jì)算銷售面積和銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)。（為了便于評(píng)價(jià)，我們以此假定作為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)之一盈虧平衡分析評(píng)定的依據(jù)）（3）敏感性分析影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售收入、土地成本和建設(shè)投資。對(duì)這三個(gè)變量進(jìn)行單因素敏感性分析，考察它們對(duì)財(cái)務(wù)利潤(rùn)率、全部投資凈現(xiàn)值等指標(biāo)的影響程度。敏感性分析表明：當(dāng)建設(shè)投資增加10%或當(dāng)銷售收入減少10%時(shí)，項(xiàng)目盈利相對(duì)減少；當(dāng)建設(shè)投資減少10%或銷售收入上漲10%時(shí)，項(xiàng)目盈利能力大大提高。從敏感性分析圖我們可以看出，土地成本對(duì)項(xiàng)目盈利能力影響相對(duì)較小，也就是說，土地總價(jià)格在27003300萬元/畝之間變動(dòng)，項(xiàng)目都值得開發(fā)。總投資和銷售收入在5之間變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目盈利能力都十分的可觀。當(dāng)銷售收入下降5時(shí)，凈現(xiàn)值為685萬元，此時(shí)仍有利潤(rùn)可賺，所以本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng)。風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別