北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書

1、北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書 2006年9月20日來源:地產(chǎn)互動(dòng)06.07各區(qū)商業(yè)體量的組合分布分 偉業(yè)商業(yè)商鋪大全中，從北京市2002年至2007之間入市的商業(yè)項(xiàng)目抽取367個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)顯示，其中52%的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)建成，還有48%的商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)到2007年之前建成。 在14個(gè)區(qū)縣當(dāng)中，朝陽區(qū)項(xiàng)目總量為161個(gè)，無論從項(xiàng)目的數(shù)量上、還是規(guī)模上都遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，海淀區(qū)商業(yè)組合分布位居其二，項(xiàng)目總數(shù)61個(gè)，其他各區(qū)相對(duì)較弱，但通州區(qū)的地鐵沿線、大興區(qū)的亦莊木犀園和昌平區(qū)的回龍觀天通苑等地由于房地產(chǎn)的大量開發(fā)，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十分活躍而帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的突起，表現(xiàn)了不凡的優(yōu)勢，詳見下表所示： 由各區(qū)新增商業(yè)體

2、量統(tǒng)計(jì)表可以看出，北京市未來新增的商業(yè)體量，1萬以下的社區(qū)型商業(yè)總計(jì)有155個(gè)，1-5萬的區(qū)級(jí)商業(yè)128 個(gè)，5萬以上的大型超大型商業(yè)分別是36個(gè)和18個(gè)，可以看出社區(qū)型商業(yè)和區(qū)級(jí)商業(yè)的供應(yīng)數(shù)量相差不大，集中顯示中小體量的商業(yè)占主導(dǎo)地位。 朝陽區(qū) 朝陽區(qū)161個(gè)項(xiàng)目，無論從項(xiàng)目的數(shù)量上、還是規(guī)模占比重最大，1萬平米以下和1-5萬平米的體量分別占到了43%和41%，而10萬平米以上的超大型商業(yè)朝陽區(qū)有9個(gè)，商業(yè)面積至少有90萬平米，是北京市擁有大型商業(yè)最多的一個(gè)區(qū)。朝陽區(qū)各體量之間的面積比例如下： 由以下圖表可以看出： 朝陽區(qū)10萬平米以上的商業(yè)面積在北京市占到9個(gè)，未來三年大型的商業(yè)規(guī)模在朝陽

3、地區(qū)表現(xiàn)較為突出； 1萬平米以下的商業(yè)體量占整個(gè)朝陽區(qū)的43%，1-5萬平米的占41%，表明朝陽區(qū)未來的商業(yè)布局無論是在社區(qū)級(jí)商業(yè)還是區(qū)級(jí)商業(yè)發(fā)展方面都較均衡，由于cbd經(jīng)濟(jì)的超速發(fā)展也帶動(dòng)了本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展極為活躍。 海淀區(qū) 海淀區(qū)商業(yè)發(fā)展次于朝陽區(qū)位居第二，未來新增數(shù)量61個(gè)， 1萬平米以下的商業(yè)數(shù)量占57%，共有33個(gè)，1-5萬平米的商業(yè)項(xiàng)目18個(gè)。透過以下分析可以看出： 海淀區(qū)1萬平米以下的商業(yè)項(xiàng)目比重較大，社區(qū)商業(yè)占主導(dǎo)地位； 已經(jīng)于2004年開業(yè)的金源時(shí)代購物中心位于北京海淀區(qū)中部西三環(huán)和西四環(huán)之間的遠(yuǎn)大路，號(hào)稱世界最大的mall68萬平方米（擁有1萬個(gè)停車位，200多部電梯）的金

4、源時(shí)代購物中心的核心部分，成為北京第一大shopping mall，目前主力店主要有燕莎友誼百貨、貴友百貨等，并與金源時(shí)代購物中心內(nèi)的易初蓮花、居然之家、星美影院、汽車城、姜仔鴨美食廣場、溜冰場、紙老虎文化廣場及方特樂園等相連。形成北京西部的超大型綜合娛樂購物中心。 東、西城 東西城區(qū)域是北京的老商業(yè)較為集中的區(qū)域，王府井大街，西單、東單等商業(yè)街仍然是北京最為活躍的商業(yè)區(qū)，該區(qū)域未來新增的三個(gè)超過10萬平米的超大型綜合商業(yè)均在西城區(qū)，如項(xiàng)目進(jìn)展順利，將有超過60萬平米體量投放市場。 如上圖顯示，該區(qū)域40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，一萬平米以下的社區(qū)級(jí)商業(yè)有19個(gè)，1-5萬平米 的區(qū)級(jí)商業(yè)有14個(gè)，這些商

5、業(yè)主要是以住宅、寫字樓公寓等的底商配套等為主，這些項(xiàng)目的全部投放和營業(yè)，將會(huì)更加有利于社區(qū)商業(yè)的分布。 崇文、宣武區(qū) 崇文、宣武區(qū)是北京南城兩個(gè)老城區(qū)，該與區(qū)域老字號(hào)商業(yè)較多 ，前們大街、大柵欄、馬連道、牛街等古老的商業(yè)街集中于此。 未來新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)和體量都較小，商業(yè)單個(gè)體量相對(duì)不大，53%的商業(yè)物業(yè)都在1萬平米以下。 崇文宣武區(qū)商業(yè)相對(duì)落后于東西城兩個(gè)區(qū)域， 主要以住宅、公寓類社區(qū)配套型商業(yè)為主，一些稍大體量的商業(yè)也集中在社區(qū)底商綜合配套的基礎(chǔ)之上。 豐臺(tái)、石景山區(qū) 該區(qū)域1-5萬的中型商業(yè)占46%的較大比重，1萬平米以下的占32%，69%已經(jīng)完工并交付使用，另外31%預(yù)計(jì)在未來兩年也會(huì)投入

6、運(yùn)營。 豐臺(tái)區(qū)近幾年商業(yè)發(fā)展較為迅速，主要集中在大紅門木樨園一帶的專業(yè)市場，位于大紅門的北京國際輕紡城商業(yè)面積超過50萬平米，更加鞏固了該區(qū)域服裝紡織行業(yè)專業(yè)市場的龍頭地位。 石景山區(qū)主要集中在玉泉路地區(qū)，由于近年住宅房地產(chǎn)的大量開發(fā)，玉泉路的住宅及公寓底商體量較大，例如遠(yuǎn)洋山水的底商面積超過10萬平米，如果全部投入正常的運(yùn)用，將會(huì)對(duì)周邊的商業(yè)起到一個(gè)拉動(dòng)作用。 通州 通州區(qū)的商業(yè)面積主要在5萬平米以下的體量，主要以社區(qū)級(jí)配套商業(yè)為主。 通州區(qū)未來三年新增商業(yè)總面積23萬平米，由于其地理位置是距北京城區(qū)最近的一個(gè)郊區(qū)縣，又毗鄰朝陽區(qū)，被譽(yù)為cbd的后花園，其商品住宅發(fā)展迅猛，帶動(dòng)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)

7、展較快，但由此也導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)的大型商業(yè)較少，主要集中在5萬平米以下的區(qū)域極商業(yè)和1萬平米以下的社區(qū)極商業(yè)。 昌平 昌平區(qū)1萬平米以下體量的商業(yè)占50%，有25%的商業(yè)體量是在5萬平米以上。 昌平區(qū)未來三年新增的商業(yè)面積為63萬平米，新增商業(yè)主要集中在北部回龍觀地區(qū)和天通苑地區(qū)的大型居住區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域正在規(guī)劃一個(gè)31萬平米超大型綜合商業(yè)，對(duì)未來的整體商業(yè)的發(fā)展可起到一個(gè)帶動(dòng)作用。 昌平區(qū)三個(gè)5-10萬的大型商業(yè)全部集中在回龍觀地區(qū)，總面積占整個(gè)昌平區(qū)未來新增商業(yè)面積的25%，由此顯示回龍觀地區(qū)未來的商業(yè)潛力較為明顯。 大興區(qū) 大興區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，尤其是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)和地鐵城際快速鐵路的開工，

8、給該區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入更大的活力，因此商業(yè)地產(chǎn)也在該區(qū)域得到更快的發(fā)展，如下表所示： 大興區(qū)未來幾年開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目較多，預(yù)計(jì)總的商業(yè)體量可達(dá)50萬平米以上，超過地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的通州區(qū)，1-5萬平米的商業(yè)面積占大興區(qū)總體新增商業(yè)面積的58%，區(qū)域級(jí)的商業(yè)占據(jù)較大比重，且大多集中在亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和大紅門一帶。 順義區(qū) 該區(qū)域未來新增商業(yè)面積總體量在30萬平以上，中小型商業(yè)居多，總共占取80%的比例，如下圖所示 順義區(qū)的新增商業(yè)未來主要集中在機(jī)場天竺附近，主要為該區(qū)域的高檔次別墅群的生活區(qū)配套商業(yè) 密云、房山區(qū) 該區(qū)域的商業(yè)總體量增加不大，密云城區(qū)兩個(gè)，房山城區(qū)一個(gè)，但于2005年底預(yù)計(jì)開業(yè)的百

9、世城商業(yè)廣場位于密云縣城居住區(qū)中心，項(xiàng)目占地6.06公頃，總建筑面積8.8萬平方米，其中商業(yè)街建筑面積6.5萬平方米，大型商場面積2.3萬平方米（待建），項(xiàng)目建成后將是該地區(qū)最大的綜合性商業(yè)中心。 各區(qū)商業(yè)供應(yīng)量的業(yè)態(tài)功能分析 北京市在未來2-3年里商業(yè)發(fā)展極為迅速，為北京市現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)的功能組合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅20022005年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)900多萬平米，其中已建商業(yè)面積550萬左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有180多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場，因此2006年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積

10、的17%。各區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)大體按以下功能劃分為：購物中心、家具建材、百貨店、倉儲(chǔ)會(huì)員店、專業(yè)店、專賣店、大型超市、超市、折扣店、便利店等十個(gè)業(yè)態(tài)方式，各區(qū)具體業(yè)態(tài)功能分析如下： 朝陽區(qū) 據(jù)北京市各區(qū)新增商業(yè)面積統(tǒng)計(jì)表顯示，朝陽區(qū)商業(yè)總面積占北京市新增總商業(yè)面積總量的近一半，10萬平米以上體量的商業(yè)有9個(gè)，在各區(qū)中所占比重最大，占朝陽區(qū)商業(yè)總面積的1/3。 （注：各種業(yè)態(tài)解析） 便利店：滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 折扣店：是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到2000個(gè)品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。 超市：是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生

11、活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。 大型超市：實(shí)際營業(yè)面積6000m2以上，品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。 倉儲(chǔ)會(huì)員店：以會(huì)員制為基礎(chǔ)，實(shí)行儲(chǔ)銷一體、批零兼營，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。 百貨店：在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店：以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。例如辦公用品專業(yè)店（office supply）、玩具專業(yè)店（toy stores）、家電專業(yè)店（home app

12、liance）、藥品專業(yè)店（drug store）、服飾店（apparel shop）等。 專賣店：以專門經(jīng)營或被授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)。 家居建材商店：以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。 購物中心：是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、管理、運(yùn)乏味的一種建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。） 由上表可以看出：由于朝陽區(qū)項(xiàng)目總量最多，商業(yè)總體量也最大，因此該區(qū)幾乎涵蓋了所有商業(yè)業(yè)態(tài)，其中各業(yè)態(tài)中社區(qū)型的專業(yè)店所占的比率最大，為42%，社區(qū)性便利店占10%，超市和專賣店各占14%和16%，由此得出社區(qū)型的商業(yè)業(yè)態(tài)占主導(dǎo)地位，而大型的百

13、貨店和購物中心都占去了2-3%的比重，大型超市占取了8%的比例. 海淀區(qū) 海淀區(qū)未來新增數(shù)量61個(gè)， 1萬平米以下的商業(yè)數(shù)量占57%，共有33個(gè)，1-5萬平米的商業(yè)項(xiàng)目18個(gè)。海淀區(qū)專業(yè)店和超市的比重較大，專賣店和便利店的業(yè)態(tài)比例分別為14%和27%，其他業(yè)態(tài)的占比都較??；由于中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該區(qū)域電子專業(yè)店和專賣店的比例較大，為該區(qū)域的主要業(yè)態(tài)。 東、西城 東西城區(qū)域是北京的老商業(yè)較為集中的區(qū)域，王府井大街，西單、東單等商業(yè)街仍然是北京最為活躍的商業(yè)區(qū)，該區(qū)域未來新增的三個(gè)超過10萬平米的超大型綜合商業(yè)均在西城區(qū)，如項(xiàng)目進(jìn)展順利，將有超過60萬平米體量投放市場。 該區(qū)域?qū)I(yè)店占比32%

14、商業(yè)，1萬平米的商業(yè)主要以社區(qū)服務(wù)型為主，如美容美發(fā)，干洗，煙酒專賣，小型餐飲，等； 預(yù)計(jì)至2007年，在王府井大街和西單商業(yè)街將會(huì)有近30萬平米的超大型綜合商業(yè)開業(yè)，這些大型商業(yè)的運(yùn)營，將涵蓋包括大型購物中心、百貨、專賣店等。 崇文、宣武區(qū) 該區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)和體量都較小，商業(yè)單個(gè)體量相對(duì)不大，53%的商業(yè)物業(yè)都在1萬平米以下，因此專業(yè)店和專賣店所占比例最大，例如美容美發(fā)，干洗，煙酒專賣，小型餐飲，服裝精品、小型飾物等；另外該區(qū)域便利店也較多，超市和大型超市各占9%和5%，百貨店3%。 豐臺(tái)、石景山區(qū) 該區(qū)域1-5萬平米的商業(yè)有9個(gè)，1萬以下有6個(gè)，另外包括兩個(gè)分別為大型和超大型的商業(yè)綜合體，該

15、區(qū)域商業(yè)主要集中在井石景山的玉泉路和豐臺(tái)區(qū)的大紅門地區(qū)，玉泉路新增的大型住宅社區(qū)帶動(dòng)了該區(qū)域的社區(qū)底商放量較大，因此主要業(yè)態(tài)還以社區(qū)型服務(wù)商業(yè)為主，如品牌連鎖超市，專業(yè)店（書店，干洗，西餐廳，茶苑）等；大紅門地區(qū)主要業(yè)態(tài)以專賣店（專業(yè)服裝紡織批發(fā)河零售）市場為主，位于該區(qū)域的北京國際輕紡城的落成更加鞏固了該地區(qū)服裝紡織品的批發(fā)和零售地位，另外豐臺(tái)區(qū)由于交通便利，租金相對(duì)較低，該區(qū)域的大型專業(yè)市場也較多，相對(duì)其他區(qū)域占取了較大的比例。 通州 通州區(qū)由于其地理位置是距北京城區(qū)最近的一個(gè)郊區(qū)縣，又毗鄰朝陽區(qū)，被譽(yù)為cbd的后花園，其商品住宅發(fā)展迅猛，帶動(dòng)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展較快，例如東部地區(qū)的定福莊、管

16、莊一帶，以及朝陽路朝陽北路沿線，都匯集了大量的不同商業(yè)業(yè)態(tài)，如各種類型的專賣店，專業(yè)店等分別占取了31%和25%的比例。 昌平 昌平區(qū)未來三年新增的商業(yè)面積為63萬平米，新增商業(yè)主要集中在北部回龍觀地區(qū)和天通苑地區(qū)的大型居住區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域正在規(guī)劃一個(gè)31萬平米超大型綜合商業(yè)，對(duì)未來的整體商業(yè)的發(fā)展可起到一個(gè)帶動(dòng)作用。昌平區(qū)三個(gè)5-10萬的大型商業(yè)全部集中在回龍觀、天通苑地區(qū)，總面積占整個(gè)昌平區(qū)未來新增商業(yè)面積的25%，由此顯示回龍觀、天通苑地區(qū)未來的商業(yè)潛力較為明顯，該區(qū)域家具建材，大型超市以及專賣店三種業(yè)態(tài)較集中。 其他郊區(qū)縣的商業(yè)業(yè)態(tài)功能分析 大興、順義、密云、房山等區(qū)域社區(qū)級(jí)的商業(yè)占據(jù)

17、較大比重，且大興區(qū)大多集中在亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一帶，其他各商業(yè)投放主要在所在區(qū)域的城鎮(zhèn)中心，因此各專業(yè)店、專賣店及超市等比例較大，尤其專業(yè)店占44%，另外大型區(qū)的亦莊在未來兩年將會(huì)建成一個(gè)超大型的購物中心，這將填補(bǔ)南部地區(qū)沒有超大型綜合購物商業(yè)場所的空白。 北京（各區(qū)）人均商業(yè)面積分析 注：通過對(duì)北京各區(qū)的人均商業(yè)面積對(duì)比分析，可以清晰反映出北京各區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)測北京各區(qū)域的商業(yè)發(fā)展趨勢。 2002年北京人均商業(yè)面積是0.78平方米，不僅距先進(jìn)國家的1.2-1.5水平較遠(yuǎn)，也低于上海的1.0的水平。從右圖2002年北京市各區(qū)人均商業(yè)面積比較分析中，朝陽區(qū)作為北京市的核心商務(wù)區(qū)，國際化

18、氛圍較高,跨國公司、駐華機(jī)構(gòu)和大使館云集，消費(fèi)水平較高，各類商業(yè)項(xiàng)目業(yè)分布于此，因此人均商業(yè)面積一直排在北京各區(qū)的前列，商業(yè)類型主要是購物中心、寫字樓底商為主；西城區(qū)是金融、大型國有企業(yè)機(jī)構(gòu)的聚集地，同時(shí)有西單和阜外商圈，人均商業(yè)面積在0.9左右，處于較高水平，；豐臺(tái)區(qū)一直是批發(fā)零售基地，存在大量的批發(fā)零售市場；遠(yuǎn)郊區(qū)的處于最低點(diǎn)，這主要是由于該區(qū)域商業(yè)氛圍較弱，人均商業(yè)面積只在0.2左右。 在圖表中可以看出北京市各區(qū)的人均商業(yè)面積都有了不同程度的提高，這主要是由于這一點(diǎn)段時(shí)間內(nèi)，有大量的商業(yè)項(xiàng)目入市，說明開發(fā)商已越來越重視商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值，更重要的是由于北京制定了“兩軸-兩帶-多中心”城市發(fā)展

19、規(guī)劃戰(zhàn)略的推動(dòng)。在此大背景下北京各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量和面積得到了較大增長，尤其以朝陽區(qū)、海淀區(qū)為代表,這一時(shí)期的商業(yè)類型主要是以社區(qū)商業(yè)為主，主要是大盤住宅社區(qū)相繼入市，為滿足新興居住人群的需要，紛紛建設(shè)了大量的商業(yè)項(xiàng)目，而且體量較大，起到了區(qū)域商業(yè)中心的作用，因此提高了人均商業(yè)面積水平；其他各區(qū)也有不同程度增長，但表現(xiàn)為不均衡增長態(tài)勢，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)增長明顯，如東西崇宣四區(qū)；豐臺(tái)、石景山和遠(yuǎn)郊區(qū)則由于地理和傳統(tǒng)商圈的影響，提升不明顯。 在圖中表示的是各區(qū)近年規(guī)劃和新建的商業(yè)項(xiàng)目落成后，各區(qū)人均商業(yè)面積的對(duì)比。 從圖中可以看出朝陽區(qū)、西城區(qū)由于自身的地域和商務(wù)的優(yōu)勢使得人均商業(yè)面積一直遙遙領(lǐng)先，基

20、本都使人均商業(yè)面積在1.0以上，其他各區(qū)域也有較大上漲，但相比朝陽區(qū)和西城區(qū)還有較大差距，基本都在1.0以下，說明這些區(qū)域的商業(yè)前景還有很大發(fā)展?jié)摿?。而石景山區(qū)則表現(xiàn)出了與中不同的下降，造成這方面的主要原因是由于首鋼搬遷，大量土地釋放，將會(huì)有大批住宅項(xiàng)目入市，而商業(yè)并沒有緊跟上住宅建設(shè)的步伐，居住人群大量增加，導(dǎo)致人均商業(yè)面積下降。 通過以上3個(gè)圖中北京各區(qū)域人均商業(yè)面積的變化可以看出本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展程度，是否具有投資價(jià)值。 通過上圖的不同階段變化對(duì)比中，北京商業(yè)發(fā)展很不均衡，朝陽、海淀作為中央商務(wù)區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)由于消費(fèi)潛力大，因此商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量和面積呈快速增長階段；而東西崇宣四區(qū)作為老商業(yè)

21、區(qū)則由于城市規(guī)劃的原因增量變化不大、呈穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢；豐臺(tái)、石景山和遠(yuǎn)郊區(qū)則由于地理位置的制約，商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量和面積雖有所增加，但仍不太明顯，有很大空間。 在上圖中可以看出朝陽區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目連年增加，商業(yè)面積不斷增多，一方面表明開發(fā)商意識(shí)到商業(yè)缺乏，商業(yè)投資前景良好；另一方面也預(yù)示商業(yè)出現(xiàn)了過度開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)加大，這可以從人均商業(yè)面積的對(duì)比中看出。 各區(qū)開發(fā)商個(gè)數(shù)與項(xiàng)目數(shù)的對(duì)比分析 注：在先進(jìn)國家，由少數(shù)開發(fā)商開發(fā)大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目，表明了其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，開發(fā)資金實(shí)力雄厚，商業(yè)市場發(fā)展成熟。通過此項(xiàng)的對(duì)比分析可以說明北京市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的成熟程度。 根據(jù)上圖可以看出目前在北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場中，300多

22、個(gè)商業(yè)項(xiàng)目有300多個(gè)開發(fā)商，開發(fā)商與項(xiàng)目數(shù)的比例約1：1，數(shù)量比例如此之高，說明北京商業(yè)地產(chǎn)市場還沒有完全成熟，開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)還略顯不足。 在圖中可以看出東西崇宣四區(qū)基本上是一個(gè)開發(fā)商做一個(gè)項(xiàng)目，說明該區(qū)域開發(fā)商的實(shí)力比較弱一些，資金實(shí)力不是很充足；而朝陽、海淀等則有開發(fā)商做多個(gè)項(xiàng)目，表明大集團(tuán)式的開發(fā)模式已經(jīng)到來，發(fā)展商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)越來越熟練，資金實(shí)力越來越雄厚，品牌價(jià)值已經(jīng)得到提高。 各區(qū)租售形式對(duì)比分析（租為主；售為主；只租不售；只售不租) 通過對(duì)北京市2004-2005年底新增的367個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的租售形式進(jìn)行調(diào)查，分析出現(xiàn)開發(fā)公司的普遍開發(fā)心理，他們的資金實(shí)力，和對(duì)商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)程度。以下分別對(duì)北京市總體市場和各區(qū)市場進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析。 北京市商業(yè)項(xiàng)目租售形式對(duì)比分析 現(xiàn)北京市商業(yè)項(xiàng)目以租為主的占5.78%，以售為主的占9.82%，只租不售的占24.27%，只售不租的占57.22%，其中開發(fā)商售完替業(yè)主招商的占34.1%，整體銷售的占2.89%。如圖表所示： 通過此數(shù)據(jù)表分析，北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在所開發(fā)項(xiàng)目中，有六成開發(fā)商是以銷售為目的，這反映出北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)開發(fā)商還只是以通過出售產(chǎn)權(quán)，達(dá)到盡快資金回籠。其中相當(dāng)一部分開發(fā)商為了促進(jìn)銷售以及帶動(dòng)整體商業(yè)圈的形成，都采取幫助