某生態(tài)養(yǎng)老中心PPP項目案例材料

1、某某生態(tài)養(yǎng)老中心ppp項目案例材料二一六年四月一、項目簡介1.1 項目背景1.1.1 項目總體規(guī)劃該項目的建設(shè)是加強社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是應(yīng)對人口老齡化、保障和改善民生的必然要求，符合社會的養(yǎng)老工作創(chuàng)新高效的發(fā)展，生態(tài)養(yǎng)老模式的實施，有效改變“無處養(yǎng)老”的困局，實現(xiàn)從“養(yǎng)”到“樂”的全面破題，有利于緩解地方就業(yè)壓力、增加就業(yè)崗位。1.1.2 項目目標(biāo)依托姚家峪旅游渡假區(qū)優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和美麗、清新的湖光山色自然景觀，依托豐富的中國傳統(tǒng)文化和藝術(shù)資源以及本土鄉(xiāng)村文化、人文歷史文化資源，以環(huán)境養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)老為目標(biāo)，建設(shè)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)居住基地，實現(xiàn)居住文化和養(yǎng)生文化的有機融合，努力將項目打造成中國具有

2、規(guī)模優(yōu)勢、獨具鮮明文化特色的養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地。 1.1.3 項目預(yù)期效益本項目養(yǎng)老公寓、家庭式養(yǎng)老公寓按照使用面積收取管理費，商業(yè)中心、綜合服務(wù)中心分別按100%、80%租賃，其收費價格：養(yǎng)老公寓150元/.年，家庭式養(yǎng)老公寓220元/.年，商業(yè)中心及綜合服務(wù)中心按2400元/.年計算。據(jù)測算，該項目貸款還款期限為27.44年，貸款本金償還完成后全部入住的情況下該項目的年收益可達13576萬元。1.2 項目概況 1.2.1 項目基本情況：項目名稱：淄博市博山姚家峪生態(tài)養(yǎng)老中心項目性質(zhì)：新建建設(shè)地點：淄博市博山區(qū)姚家峪旅游度假區(qū)建設(shè)內(nèi)容：本項目占地約430畝，總投資19.2540億元，總建筑面積

3、605968平方米，其中地上建筑面積482968平方米，地下建筑面積123000平方米，項目可同時容納12000人養(yǎng)老。投資規(guī)模：1925400萬元建設(shè)進度：本項目目前形象進度已完成10%。 1.2.2 項目投資運營回報：本項目采取使用者付費的投資回報方式，據(jù)測算，該項目貸款還款期限為27.44年，貸款本金償還完成后全部入住的情況下該項目的年收益可達13576萬元，年平均收益率最高可達14.63%。 1.2.3 項目特點：隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，環(huán)境幽靜、依山傍水、空氣清新、交通便利的風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境養(yǎng)老，能更好地滿足老年人對養(yǎng)老生活的健康性、靈活性、方便性、自然回歸性的需求，讓老年人在

4、良好的環(huán)境中愉快地度過晚年。養(yǎng)老機構(gòu)從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成為必然，城郊獨特的地理環(huán)境才能更好地滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。1.3 項目采用的ppp運作模式本項目具體采取bot（建設(shè)-運營-移交）模式二、項目開發(fā)過程2.1 項目發(fā)起 2.1.1 項目發(fā)起方 本項目為政府發(fā)起，發(fā)起方為博山區(qū)民政局 2.1.2 物有所值評價和財政承受能力論證 物有所值評價：博山區(qū)財政局組織區(qū)民政局、區(qū)財政局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)住建局、區(qū)政府法制辦等行業(yè)主管部門對該項目從定性、定量兩個方面進行物有所值評價。從定性分析來看，該項目采用政府和社會資本合作模式一方面可以緩解財政壓力，吸引社會資本和金融資本，加快地區(qū)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)

5、展，有效控制地方債務(wù)規(guī)模；另一方面通過引進具有先進建設(shè)及運營管理經(jīng)驗的社會資本方合作達到節(jié)約項目成本，提高項目運營效率的目的。從定量分析來看，該項目采用政府和社會資本合作模式政府支出責(zé)任為項目股本投入8508萬元和床位補貼1200萬元，通過9708萬元的投入，可以完成192540萬元的養(yǎng)老項目，并且在30年后該項目政府投入部分參與項目公司經(jīng)營分紅，50年后完全收回項目資產(chǎn)。如果采用傳統(tǒng)模式，則項目前期股權(quán)投入為42540萬元，且承擔(dān)150000萬元的貸款還款責(zé)任，將給區(qū)財政造成巨大壓力。綜上，參加物有所值評價人員一致認為該項目建設(shè)對淄博市養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展具有重要意義，并可以帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，采用

6、ppp模式可以降低財政投入，撬動社會資本參與公共服務(wù)事業(yè)，提高項目運營效率，加快項目實施進度，參評人員一致認為該項目通過物有所值評價。財政承受能力論證：博山區(qū)財政局組織區(qū)民政局、區(qū)財政局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)住建局、區(qū)政府法制辦等行業(yè)主管部門對該項目財政承受能力進行論證，認為該項目屬于使用者付費項目，區(qū)政府在項目建設(shè)期承擔(dān)8508萬元的股權(quán)出資，且分三年出資到位，平均每年出資2836萬元，只占當(dāng)?shù)?015-2017年度一般公共預(yù)算支出的1%左右；區(qū)政府在項目進入運營期經(jīng)驗收公示后給予項目公司床位補貼1000元/床，共計1200萬元，占一般公共預(yù)算支出0.4%；養(yǎng)老運營補貼由省、市級財政承擔(dān)，區(qū)級財政沒

7、有出資責(zé)任。區(qū)政府合計出資責(zé)任9708萬元，并且當(dāng)?shù)刎斦糜趐pp項目的總支出占一般公共預(yù)算支出比例不超過10%，參評人員一致認為該項目通過財政承受能力測試。2.2 項目準備 2.2.1 ppp運作模式的選擇本項目具體采取bot（建設(shè)-運營-移交）模式 2.2.2 項目交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計區(qū)政府授權(quán)淄博市博山區(qū)公有資產(chǎn)經(jīng)營公司作為政府出資人出資20%，與社會資本方出資80%成立項目公司，具體運作該項目。該項目特許經(jīng)營權(quán)期限為50年。第一期特許經(jīng)營權(quán)為30年，其中建設(shè)期3年，運營期27年，政府出資在該特許經(jīng)營期內(nèi)不參與經(jīng)營分紅；第二期特許經(jīng)營權(quán)為20年，國有出資人和社會資本方按出資額度比例進行分紅。特

8、許經(jīng)營權(quán)期滿后，該項目產(chǎn)權(quán)移交給區(qū)政府。2.3 社會資本方甄選及交易結(jié)構(gòu)確定 2.3.1 社會資本方甄選本項目通過競爭性磋商方式確定社會資本方為為淄博泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、中國建筑第二工程局有限公司和上海道聯(lián)投資有限公司組成的聯(lián)合體。 2.3.2 交易結(jié)構(gòu)確定由區(qū)政府授權(quán)淄博市博山區(qū)公有資產(chǎn)經(jīng)營公司作為政府出資人出資20%，與社會資本方出資80%成立項目公司，具體運作該項目。2.4 項目談判 三、項目實施及預(yù)期效果3.1 項目實施 3.1.1 項目公司設(shè)立2015年7月9日設(shè)立淄博凱富瑞生態(tài)頤養(yǎng)有限公司作為項目公司。 3.1.2 項目建設(shè)項目目前嚴格按照實施方案進行建設(shè)，形象進度已完成1

9、0%。 3.1.3 履約管理項目接受區(qū)民政局、區(qū)住建局、去審計局、區(qū)財政局等相關(guān)單位的監(jiān)督管理及第三方監(jiān)督，3.2 項目預(yù)期目標(biāo)項目預(yù)期建設(shè)成為中國具有規(guī)模優(yōu)勢、獨具鮮明文化特色的養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地，并實現(xiàn)社會效益和一定的經(jīng)濟效益。3.3 ppp模式為項目帶來的價值：本項目通過采取ppp模式可實現(xiàn)長期、穩(wěn)定的收益，同時通過引入專業(yè)的建設(shè)、運營、管理團隊可以實現(xiàn)項目成本的有效控制，并提高運營效率。3.4 項目效益：本項目主要收入來源為管理服務(wù)費和租賃費收入。養(yǎng)老公寓、家庭式養(yǎng)老公寓按照使用面積收取管理費，商業(yè)中心、綜合服務(wù)中心進行商業(yè)運作，另外還可實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)收入等，項目收益長期穩(wěn)定，有足夠的清償及盈利能力。同時，通過該項目實施進一步加快淄博社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，既具有應(yīng)對人口老齡化、保障和改善民生的現(xiàn)實需求，也能夠通過社會化養(yǎng)老工作創(chuàng)新和生態(tài)養(yǎng)老模式的實施，有效改變“無處養(yǎng)老”的困局，實現(xiàn)從“養(yǎng)”到“樂”的全面破題，同時有利于增加就業(yè)崗位和緩解地方就業(yè)壓力。該項目對于落實黨中央國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會，帶動和促進養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的發(fā)展，提高養(yǎng)老服務(wù)水平，建立健全養(yǎng)老服務(wù)體系具有十分重要意義。四、項目案例評價及體會4.1 項目采用ppp模式的優(yōu)點本項目通過采取ppp模式可實現(xiàn)長期、穩(wěn)定