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1、房地產(chǎn)信托相關(guān)模式介紹房地產(chǎn)信托相關(guān)模式介紹金融1301第8小組朱磊 朱海霞 鄭霞 樓小波 Contents01房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的概念和分類02房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的兩種模式介紹03房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風險和在中國的發(fā)展01房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的概念和分類概念概念CONCEPT房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。的收益?！癛eal Estate Investment Trust”REITSREITS財產(chǎn)信托就是不動產(chǎn)所有權(quán)人（

2、委托人就是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人) )，為受益人的，為受益人的利益或特定目的，將房地產(chǎn)通過委托代理關(guān)利益或特定目的，將房地產(chǎn)通過委托代理關(guān)系委托給受托人，使其依照信托合同來管理系委托給受托人，使其依照信托合同來管理運用的一種法律關(guān)系；運用的一種法律關(guān)系；REITS資金信托委托人基于對信托投資公司的信任，將自己委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其進行管理和處

3、分的行為。地產(chǎn)業(yè)并對其進行管理和處分的行為。ONE AND THE OTHER房地產(chǎn)資金信托是房地產(chǎn)資金信托是中國目前大量采用中國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式的房地產(chǎn)融資方式GAME RULES委托人應(yīng)為合格投資者委托人應(yīng)為合格投資者在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立集合資金信托計劃（以下簡在中華人民共和國境內(nèi)設(shè)立集合資金信托計劃（以下簡稱信托計劃），由信托公司擔任受托人，按照委托人意稱信托計劃），由信托公司擔任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個以上（含兩個）委托人交愿，為受益人的利益，將兩個以上（含兩個）委托人交付的資金進行集中管理、運用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活付的資金進行集中管理、運用或處

4、分的資金信托業(yè)務(wù)活動動 信托公司集合資金信托計劃管理辦法信托公司集合資金信托計劃管理辦法-第二條第二條合格的信托計劃投資者是能夠識別、判斷和承擔信托計劃相應(yīng)風險的人：合格的信托計劃投資者是能夠識別、判斷和承擔信托計劃相應(yīng)風險的人：(一一)投資一個信托計劃的最低金額不少于投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織者依法成立的其他組織;(二二)個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相萬元人民幣，且能提供相關(guān)財產(chǎn)證明的自然人關(guān)財產(chǎn)證明的自然人;(三三)個人收入在最近個人收入

5、在最近3年內(nèi)每年收入超過年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近入在最近3年內(nèi)每年收入超過年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。人。02房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的模式介紹債權(quán)型房地產(chǎn)信托債權(quán)型房地產(chǎn)信托REITS貸款型信托貸款型信托主要表現(xiàn)為信托貸款融資模式，是目前我國信主要表現(xiàn)為信托貸款融資模式，是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模托公司開展最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式。式。該模式是由信托公司以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目為載體，該模式是由信托公司以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目為載體，向投資人發(fā)行

6、信托產(chǎn)品募集資金，提供給房地產(chǎn)公向投資人發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，提供給房地產(chǎn)公司使用，并以房地產(chǎn)項目銷售回款作為還款來源，司使用，并以房地產(chǎn)項目銷售回款作為還款來源，以保證投資人本金及收益的融資方式。以保證投資人本金及收益的融資方式。其保證方式可以采取抵其保證方式可以采取抵( (質(zhì)質(zhì)) )押房地產(chǎn)公司財產(chǎn)或股押房地產(chǎn)公司財產(chǎn)或股權(quán)為基本保證措施，也可采取第三方提供擔保的方權(quán)為基本保證措施，也可采取第三方提供擔保的方式進行。式進行。 此種融資模式類似于銀行貸款，信托業(yè)務(wù)的各當事方均較容易認可，具有操作簡便易行、運行成本較低等優(yōu)勢。但由于監(jiān)管部門對發(fā)行集合信托計劃有著嚴格的規(guī)定，認購 100萬300

7、 萬的自然人投資人不能超過 50個，機構(gòu)投資者和認購 300 萬以上的自然人投資人不受限制。受該政策影響，許多投資人資金無法達到其規(guī)定的投資下限，因而無法參與信托計劃。受此投資人購買份數(shù)的影響，此受此投資人購買份數(shù)的影響，此種融資模式的融資規(guī)模存在一定的局限性，較適種融資模式的融資規(guī)模存在一定的局限性，較適合項目規(guī)模體量不大，融資金額不多的房地產(chǎn)開合項目規(guī)模體量不大，融資金額不多的房地產(chǎn)開發(fā)項目使用。發(fā)項目使用。國有土地使用證國有土地使用證建設(shè)用土地規(guī)劃許可證建設(shè)用土地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程開工許可證建設(shè)工程開工許可證土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)抵押率一

8、般在抵押率一般在50%左右左右房地產(chǎn)貸款型信托操作模式房地產(chǎn)貸款型信托操作模式信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)就融資事宜達成一致后，信托公司為房地產(chǎn)企信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)就融資事宜達成一致后，信托公司為房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)起集合資金信托計劃業(yè)融資發(fā)起集合資金信托計劃；信托計劃視情況會需要向主管銀監(jiān)局備案或?qū)徟?，然后信托公司通過信托計劃視情況會需要向主管銀監(jiān)局備案或?qū)徟?，然后信托公司通過商業(yè)銀行或第三方信托理財機構(gòu)向社會投資人發(fā)行信托產(chǎn)品，投資人商業(yè)銀行或第三方信托理財機構(gòu)向社會投資人發(fā)行信托產(chǎn)品，投資人與信托公司簽訂與信托公司簽訂信托合同信托合同，并將自己合法擁有的資金劃付至信托，并將自己合法擁有的資金劃付至

9、信托財產(chǎn)專用賬戶，信托公司再與房地產(chǎn)融資企業(yè)簽署財產(chǎn)專用賬戶，信托公司再與房地產(chǎn)融資企業(yè)簽署貸款合同貸款合同，將，將信托計劃募集的資金貸給房地產(chǎn)企業(yè)，同時此筆貸款會顯示在房地產(chǎn)信托計劃募集的資金貸給房地產(chǎn)企業(yè)，同時此筆貸款會顯示在房地產(chǎn)企業(yè)的中國人民銀行信貸系統(tǒng)中。企業(yè)的中國人民銀行信貸系統(tǒng)中。為確保信托資金及預(yù)期收益的順利退出，信托公司會要求房為確保信托資金及預(yù)期收益的順利退出，信托公司會要求房地產(chǎn)企業(yè)提供包含土地抵押擔保、關(guān)聯(lián)企業(yè)保證擔保在內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)提供包含土地抵押擔保、關(guān)聯(lián)企業(yè)保證擔保在內(nèi)的信托計劃信托計劃外部增級措施外部增級措施。同時，信托資金在監(jiān)管的情況下指。同時，信托資金在監(jiān)管的

10、情況下指定用于房地產(chǎn)項目，用于項目的后續(xù)開發(fā)。項目開發(fā)完成后，定用于房地產(chǎn)項目，用于項目的后續(xù)開發(fā)。項目開發(fā)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)歸還信托公司的信托貸款并支付相應(yīng)的利息，信房地產(chǎn)企業(yè)歸還信托公司的信托貸款并支付相應(yīng)的利息，信托公司按信托文件約定向投資人返還本金并分配信托收益，托公司按信托文件約定向投資人返還本金并分配信托收益，信托計劃清算。信托計劃清算。從現(xiàn)實情況來看，相比于銀行貸款，信托貸款的融資成本稍高，但從現(xiàn)實情況來看，相比于銀行貸款，信托貸款的融資成本稍高，但這并不影響房地產(chǎn)企業(yè)選擇信托貸款融資。一方面，銀監(jiān)會這并不影響房地產(chǎn)企業(yè)選擇信托貸款融資。一方面，銀監(jiān)會121121號號文件明確規(guī)定

11、房地產(chǎn)項目申請銀行開發(fā)貸款必須滿足文件明確規(guī)定房地產(chǎn)項目申請銀行開發(fā)貸款必須滿足“四證四證”的條的條件，而件，而信托公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法信托公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法則允許信托公司對則允許信托公司對未滿足未滿足“四證四證”條件的房地產(chǎn)項目發(fā)放信托貸款條件的房地產(chǎn)項目發(fā)放信托貸款; ;另一方面，房地另一方面，房地產(chǎn)項目動輒達到產(chǎn)項目動輒達到50%50%的整體收益的整體收益，而且先期進入的信托貸款能推動，而且先期進入的信托貸款能推動整個項目的啟動，能大幅提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金回報率，而信整個項目的啟動，能大幅提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金回報率，而信托貸款的托貸款的年利率在年利率在15%15

12、%左右左右，成本并不算高。，成本并不算高。REITS債權(quán)型信托近年來的一種演進方式為債權(quán)型信托近年來的一種演進方式為信托集合理財融資信托集合理財融資模式模式，是由房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司簽訂協(xié)議，由，是由房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司簽訂協(xié)議，由商業(yè)銀商業(yè)銀行行向廣大投資者發(fā)行理財產(chǎn)品籌集資金，并委托信托公向廣大投資者發(fā)行理財產(chǎn)品籌集資金，并委托信托公司設(shè)立單一資金信托，由信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信司設(shè)立單一資金信托，由信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款以用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，其保證方式與傳托貸款以用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，其保證方式與傳統(tǒng)信托貸款融資模式相同，仍然采取抵押、質(zhì)押、擔保統(tǒng)信托貸款融資模式相

13、同，仍然采取抵押、質(zhì)押、擔保的方式進行。的方式進行。 此種融資模式由于采取此種融資模式由于采取單一資金信托方式單一資金信托方式發(fā)行，由銀行發(fā)行理財發(fā)行，由銀行發(fā)行理財產(chǎn)品募集資金，產(chǎn)品募集資金，單筆認購金額較低單筆認購金額較低，因此不但，因此不但突破了信托計劃投突破了信托計劃投資人購買份數(shù)的限制，提高了融資規(guī)模，縮短了資金募集時間，資人購買份數(shù)的限制，提高了融資規(guī)模，縮短了資金募集時間，還增強了投資人對于房地產(chǎn)企業(yè)的市場認可度，還增強了投資人對于房地產(chǎn)企業(yè)的市場認可度，但但采取保證擔保采取保證擔保的融資模式對房地產(chǎn)企業(yè)自身要求較高。的融資模式對房地產(chǎn)企業(yè)自身要求較高。債權(quán)型房地產(chǎn)信托模式的優(yōu)劣

14、勢債權(quán)型房地產(chǎn)信托模式的優(yōu)劣勢受到投資人購買份數(shù)的限制，融資受到投資人購買份數(shù)的限制，融資規(guī)模受影響。適合符合監(jiān)管機構(gòu)要規(guī)模受影響。適合符合監(jiān)管機構(gòu)要求、項目規(guī)模體量不大，融資金額求、項目規(guī)模體量不大，融資金額不多的房地產(chǎn)開發(fā)項目使用。不多的房地產(chǎn)開發(fā)項目使用。融資期限比較靈活融資期限比較靈活 融資方融資方式簡便易行式簡便易行交易模式成熟，交易模式成熟，利息可計入開發(fā)成本利息可計入開發(fā)成本房地產(chǎn)債權(quán)信托的應(yīng)用房地產(chǎn)債權(quán)信托的應(yīng)用l 房地產(chǎn)債權(quán)信托常用于l 在這項業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)貸款機構(gòu)為委托人兼最初受益人，委托人將其持有的以個人為對象的住房貸款債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)以受托人的

15、身份發(fā)給委托人受益權(quán)證書，委托人將受益權(quán)證書轉(zhuǎn)讓給第三者收回資金之后仍然由委托人收取貸款本息，并將其轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，再由房地產(chǎn)信托機構(gòu)按規(guī)定交付給購買受益權(quán)證書的受益者。個人住房貸款債權(quán)信托有利于房地產(chǎn)金融機構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)，對搞活個人住房貸款市場，滿足購房者的貸款需求有著重要的意義。個人住房貸款債權(quán)信托個人住房貸款債權(quán)信托完整的完整的債債權(quán)權(quán)型房地產(chǎn)信托的融資計劃包括型房地產(chǎn)信托的融資計劃包括1 1、信托計劃名稱、信托計劃名稱2 2、信托計劃規(guī)模、信托計劃規(guī)模3 3、信托計劃期限、信托計劃期限4 4、加入信托計劃的條件和方式（委托人、受托、加入信托計劃的條件和方式（委托人、受托 人、受益人、

16、資金要求等）人、受益人、資金要求等）5 5、信托計劃的成立、信托計劃的成立6 6、信托計劃資金運用規(guī)定（用途、期限、利率、信托計劃資金運用規(guī)定（用途、期限、利率、 償還、利息支付、擔保等）償還、利息支付、擔保等） 7 7、信托利益分配、信托利益分配8 8、企業(yè)資信狀況（信托貸款資金使用方）、企業(yè)資信狀況（信托貸款資金使用方）9 9、信托計劃資金管理（?？顚Ｓ谩⑿磐杏媱澷Y金管理（?？顚Ｓ? -信托賬戶）信托賬戶）1010、信托風險的防控措施、信托風險的防控措施1111、信托計劃的終止和清算、信托計劃的終止和清算1212、信托計劃的稅務(wù)處理、信托計劃的稅務(wù)處理1313、其他、其他信托受益權(quán)的轉(zhuǎn)讓等

17、信托受益權(quán)的轉(zhuǎn)讓等股權(quán)投資信托在房地產(chǎn)股權(quán)投資信托中，信托投資公司將信托資金以股權(quán)的方式投資，派在房地產(chǎn)股權(quán)投資信托中，信托投資公司將信托資金以股權(quán)的方式投資，派出董事或財務(wù)人員參與項目管理，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者，出董事或財務(wù)人員參與項目管理，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益的來源?；蚍康禺a(chǎn)項目所有情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益的來源。一般來說，信托投資公司購買并經(jīng)營的房地產(chǎn)物業(yè)，都是

18、一般來說，信托投資公司購買并經(jīng)營的房地產(chǎn)物業(yè)，都是寫字樓、商場、倉寫字樓、商場、倉庫、住宅等有穩(wěn)定現(xiàn)金流的收益性房地產(chǎn)庫、住宅等有穩(wěn)定現(xiàn)金流的收益性房地產(chǎn)。由物業(yè)管理和經(jīng)營能力的信托投。由物業(yè)管理和經(jīng)營能力的信托投資公司自行管理，或者聘請專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，通過獲取租金收資公司自行管理，或者聘請專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，通過獲取租金收入或變賣房地產(chǎn)獲得增值收入。這種方式相當于入或變賣房地產(chǎn)獲得增值收入。這種方式相當于房地產(chǎn)金融租賃房地產(chǎn)金融租賃的形式，一的形式，一些實力雄厚的外資商業(yè)企業(yè)，比如些實力雄厚的外資商業(yè)企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂福沃爾瑪、家樂福等，其經(jīng)營理念一般是只等，其經(jīng)營理

19、念一般是只租不買且租期較長，是潛在合作對象。租不買且租期較長，是潛在合作對象。 股權(quán)投資信托的創(chuàng)新模式股權(quán)投資信托的創(chuàng)新模式股權(quán)回購信托模式股權(quán)回購信托模式股權(quán)回購型股權(quán)回購型房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托REITS信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項目所有者后者后, ,并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目, ,而是與相而是與相關(guān)當事人簽訂協(xié)議關(guān)當事人簽訂協(xié)議,約定在一定時間約定在一定時間, ,相關(guān)當事人按約定相關(guān)當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股

20、權(quán)或所有權(quán)股權(quán)或所有權(quán). .融資期限融資期限1212年年, ,收益率收益率5%8% 5%8% 股權(quán)回購型信托的股權(quán)回購型信托的目的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而是通過資金運作達到預(yù)期的理財效果，為開發(fā)企業(yè)，而是通過資金運作達到預(yù)期的理財效果，為委托人謀取收益，獲取信托報酬。信托期限結(jié)束后，股委托人謀取收益，獲取信托報酬。信托期限結(jié)束后，股份或者由開發(fā)商或公司回購，或者到期拍賣。份或者由開發(fā)商或公司回購，或者到期拍賣。股權(quán)回購信托股權(quán)回購信托的出現(xiàn)，的出現(xiàn)，一方面一方面使得信托投資公司繞開使得信托投資公司繞開的單一債權(quán)信托的政策敏感區(qū)域，得到了新的生存空間；的單一債

21、權(quán)信托的政策敏感區(qū)域，得到了新的生存空間；另一方面另一方面又使回報周期短的債權(quán)投資模式得以保留。在又使回報周期短的債權(quán)投資模式得以保留。在銀行信貸、信托兩個融資渠道相繼受到限制之后，此類銀行信貸、信托兩個融資渠道相繼受到限制之后，此類投資信托的無疑為他們提供了新的融資渠道。投資信托的無疑為他們提供了新的融資渠道。房地產(chǎn)股權(quán)回購信托模式也被房地產(chǎn)股權(quán)回購信托模式也被看成是最低層次的夾層融資看成是最低層次的夾層融資股權(quán)回購型房地產(chǎn)信托模式的優(yōu)勢和劣勢股權(quán)回購型房地產(chǎn)信托模式的優(yōu)勢和劣勢優(yōu)勢：優(yōu)勢：（1 1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達到銀）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金

22、，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達到銀行融資的條件；行融資的條件；（2 2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參與項目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。與項目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。劣勢：劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權(quán)；如不附加回購則投資者一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權(quán)；如不附加回購則投資者會要求浮云超額回報，影響開發(fā)商利潤。會要求浮云超額回報，影響開發(fā)商利潤。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的相關(guān)風險房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的相關(guān)風險REITS房地產(chǎn)信托面臨的風險房地產(chǎn)信托面臨的風險1.

23、國家宏觀政策影響國家宏觀政策影響2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風險房地產(chǎn)自身行業(yè)風險3.項目自身及市場風險項目自身及市場風險4.產(chǎn)品設(shè)計上的缺陷產(chǎn)品設(shè)計上的缺陷5.信息不對稱信息不對稱6.財產(chǎn)流動性風險財產(chǎn)流動性風險7.財產(chǎn)所有權(quán)風險財產(chǎn)所有權(quán)風險8.信托公司管理不善風險信托公司管理不善風險房地產(chǎn)信托風險的成因分析房地產(chǎn)信托風險的成因分析1.房地產(chǎn)信托體系的內(nèi)在脆弱性房地產(chǎn)信托體系的內(nèi)在脆弱性2.房地產(chǎn)信托機構(gòu)的內(nèi)在脆弱性房地產(chǎn)信托機構(gòu)的內(nèi)在脆弱性3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場主體行為的有限房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場主體行為的有限4.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價格的內(nèi)在波動性房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價格的內(nèi)在波動性房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險控制措施建

24、議房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險控制措施建議1.完善相關(guān)法律法規(guī)完善相關(guān)法律法規(guī)2.加強信托投資公司內(nèi)控制度加強信托投資公司內(nèi)控制度3.建立信息披露制度建立信息披露制度4.大力加強房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新大力加強房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新5.加強投資風險的普及教育和機構(gòu)投資者的培育加強投資風險的普及教育和機構(gòu)投資者的培育6.培養(yǎng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風險管理的專業(yè)人才培養(yǎng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風險管理的專業(yè)人才HOW？REITS房地產(chǎn)信托在中國房地產(chǎn)信托在中國馮焱東：債券融資將重塑房地產(chǎn)金融格局馮焱東：債券融資將重塑房地產(chǎn)金融格局( (20152015年年) ) 一直以來我國房地產(chǎn)金融一直以來我國房地產(chǎn)金融( (不含按揭貸款不含按揭貸款)

25、 )的總體格局是的總體格局是銀行開發(fā)貸款、信托、民銀行開發(fā)貸款、信托、民間融資占主導(dǎo)，債市、股市、資管計劃、私募基金、典當、間融資占主導(dǎo)，債市、股市、資管計劃、私募基金、典當、PEPE投資投資等方式為補充。等方式為補充。近幾年我國債券市場發(fā)展迅速，今年近幾年我國債券市場發(fā)展迅速，今年6 6月底，債券市場總托管余額已達到月底，債券市場總托管余額已達到39.539.5萬億元萬億元，是，是20082008年底的近年底的近4 4倍，倍，債券融資余額達到貸款余額的債券融資余額達到貸款余額的44.5%44.5%，債券已然成，債券已然成為我國第二大融資方式。為我國第二大融資方式。隨著債市的高速發(fā)展和去年債市

26、對房企的開閘，債券融資正在改變房地產(chǎn)金隨著債市的高速發(fā)展和去年債市對房企的開閘，債券融資正在改變房地產(chǎn)金融格局。融格局。今年今年1717月，房企在國內(nèi)債券市場的融資規(guī)模出現(xiàn)月，房企在國內(nèi)債券市場的融資規(guī)模出現(xiàn)井噴井噴，據(jù)中信證券研究部統(tǒng)，據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計，今年上半年有計，今年上半年有5454家房企發(fā)布國內(nèi)債券融資預(yù)案家房企發(fā)布國內(nèi)債券融資預(yù)案, ,再加上再加上7 7月份萬達、龍湖等公月份萬達、龍湖等公司債的發(fā)行，司債的發(fā)行，1717月房企債券擬融資規(guī)模將超過月房企債券擬融資規(guī)模將超過20002000億元億元。另據(jù)聯(lián)合資訊評估公司。另據(jù)聯(lián)合資訊評估公司統(tǒng)計，統(tǒng)計，20152015年上半年，房

27、地產(chǎn)企業(yè)中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模同比、環(huán)比增幅均超過年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模同比、環(huán)比增幅均超過50%50%。盡管去年房地產(chǎn)金融盡管去年房地產(chǎn)金融9 9萬億元萬億元左右的總體規(guī)模中，國內(nèi)債券融資占比不到左右的總體規(guī)模中，國內(nèi)債券融資占比不到1%1%，但未來幾年各種房地產(chǎn)債券融資余額有望達到數(shù)千億元規(guī)模，占比將明顯上升。但未來幾年各種房地產(chǎn)債券融資余額有望達到數(shù)千億元規(guī)模，占比將明顯上升。不過，債券融資門檻較高，外部評級達到一定標準的大型上市房企將受益，中小不過，債券融資門檻較高，外部評級達到一定標準的大型上市房企將受益，中小房企難以分享債券融資盛宴。房企難以分享債券融資盛宴。當前債券融資發(fā)

28、展迅速，雖然規(guī)模還不是很大，但卻給房地產(chǎn)金當前債券融資發(fā)展迅速，雖然規(guī)模還不是很大，但卻給房地產(chǎn)金融帶來各種優(yōu)勢。融帶來各種優(yōu)勢。一是債券融資將進一步降低房企融資利率水平。一是債券融資將進一步降低房企融資利率水平。二是債券融資更加靈活。二是債券融資更加靈活。三是債券融資加快房企的金融脫媒進程。三是債券融資加快房企的金融脫媒進程。對于開發(fā)商來說，債券融資：對于開發(fā)商來說，債券融資：首先，將進一步加快大型房企和中小房企的分化。近年來房企利潤一直在不斷下首先，將進一步加快大型房企和中小房企的分化。近年來房企利潤一直在不斷下滑，融資成本高低對開發(fā)商利潤的影響越來越大，能發(fā)債的大型開發(fā)商優(yōu)勢將更滑，融資

29、成本高低對開發(fā)商利潤的影響越來越大，能發(fā)債的大型開發(fā)商優(yōu)勢將更加明顯，房地產(chǎn)集中度將進一步提升。加明顯，房地產(chǎn)集中度將進一步提升。其次，債券融資將優(yōu)化房企債務(wù)結(jié)構(gòu)，其次，債券融資將優(yōu)化房企債務(wù)結(jié)構(gòu)，5年以上期限債券可以使房企負債長期化，年以上期限債券可以使房企負債長期化，減輕短期償債壓力。減輕短期償債壓力。最后，債券融資可促使房企更加重視財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健性。只有評級得到較高級別最后，債券融資可促使房企更加重視財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健性。只有評級得到較高級別的公司才能發(fā)債，且評級越高發(fā)債成本越低，所以發(fā)展與風險平衡的公司特別是的公司才能發(fā)債，且評級越高發(fā)債成本越低，所以發(fā)展與風險平衡的公司特別是低杠桿公司將更受債市青睞。在大型房企融資呈現(xiàn)債券化的趨勢下，高杠桿公司低杠桿公司將更受債市青睞。在大型房企融資呈現(xiàn)債券化的趨勢下，高杠桿公司必須重新審視自己的發(fā)展模式。必須重新審視自己的發(fā)展模式。房地