萬科和保利的競爭戰(zhàn)略分析

1、L/O/G/O萬科和保利的競爭戰(zhàn)略分析萬科和保利的競爭戰(zhàn)略分析 WANGXIAO4123v1984年公司以年公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的名稱注的名稱注冊，國營性質(zhì)。開發(fā)大陸專業(yè)視頻器材市場，成為冊，國營性質(zhì)。開發(fā)大陸專業(yè)視頻器材市場，成為深圳市最大的進(jìn)口銷售商。營業(yè)額一度占國家計劃深圳市最大的進(jìn)口銷售商。營業(yè)額一度占國家計劃外市場的外市場的60%。87年公司更名年公司更名“深圳現(xiàn)代科儀中深圳現(xiàn)代科儀中心心”，與日本，與日本SONY等公司建立了承銷關(guān)系。等公司建立了承銷關(guān)系。88年年政府批準(zhǔn)股份化改組方案，定名政府批準(zhǔn)股份化改組方案，定名“深圳萬科股份有深圳萬科股份有限公

2、司限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陸首年公司正式在深交所上市，是大陸首批公開上市公司之一，代碼批公開上市公司之一，代碼“0002”?，F(xiàn)公司以經(jīng)?，F(xiàn)公司以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并被評為營住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并被評為“中國房地產(chǎn)上中國房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)市公司十強(qiáng)”之首。之首。84年公司成立，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材年公司成立，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材87年興辦工業(yè)年興辦工業(yè)88年進(jìn)入房地產(chǎn)年進(jìn)入房地產(chǎn)90年，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu)年，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu)91年確定綜合商社發(fā)展模年確定綜合商社發(fā)展模式式93年否定原模式，確立城市居民住宅為

3、主導(dǎo)業(yè)務(wù)年否定原模式，確立城市居民住宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù)97年轉(zhuǎn)讓屬下工業(yè)項目年轉(zhuǎn)讓屬下工業(yè)項目98年轉(zhuǎn)讓屬下廣告公司年轉(zhuǎn)讓屬下廣告公司2001年轉(zhuǎn)讓屬下萬佳百貨，資源集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年轉(zhuǎn)讓屬下萬佳百貨，資源集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)v19841991 混沌期混沌期(無戰(zhàn)略無戰(zhàn)略) v19911993邊緣期邊緣期 (戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略形成)v1993至今至今調(diào)整期調(diào)整期 (戰(zhàn)略實施戰(zhàn)略實施)競爭策略分析競爭策略分析經(jīng)營戰(zhàn)略經(jīng)營戰(zhàn)略v 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，波特認(rèn)為，在應(yīng)對五種競爭力中，公司可以采用三在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，波特認(rèn)為，在應(yīng)對五種競爭力中，公司可以采用三種基本戰(zhàn)略，獲得成功的機(jī)會：種基本戰(zhàn)略，獲得成功的

4、機(jī)會：v 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略v 方法方法一一-控制成本控制成本驅(qū)動因素：對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說，土地資源驅(qū)動因素：對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬科來說，土地資源和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素。和土地成本的限制，是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素。v 不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科在管理上少了許多國企通病，不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科在管理上少了許多國企通病，但在某種程度上缺乏政府的但在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛關(guān)愛”。特別是在萬科發(fā)展初期，萬科獲得的可開。特別是在萬科發(fā)展初期，萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來

5、源渠道的限制，迫發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。v 中心城區(qū)土地被其他企業(yè)把持，萬科為避開中心城區(qū)拿地的激烈競爭，選擇走中心城區(qū)土地被其他企業(yè)把持，萬科為避開中心城區(qū)拿地的激烈競爭，選擇走城鄉(xiāng)結(jié)合不開發(fā)戰(zhàn)略，避開主城區(qū)的競爭。城鄉(xiāng)結(jié)合部土地成本相對低廉，萬城鄉(xiāng)結(jié)合不開發(fā)戰(zhàn)略，避開主城區(qū)的競爭。城鄉(xiāng)結(jié)合部土地成本相對低廉，萬科在避開競爭的同時，獲取了更高的利潤。同時依靠物業(yè)管理優(yōu)勢和對周邊區(qū)科在避開競爭的同時，獲取了更高的利潤。同時依靠物業(yè)管理優(yōu)勢和對周邊區(qū)域市場的帶動，萬科逐步建立了品牌號召

6、力。域市場的帶動，萬科逐步建立了品牌號召力。 競爭策略分析競爭策略分析經(jīng)營戰(zhàn)略經(jīng)營戰(zhàn)略v 依靠在城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)項目，快速高額回籠資金，萬科逐步發(fā)展壯大，依靠在城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)項目，快速高額回籠資金，萬科逐步發(fā)展壯大，慢慢建立起了自己的品牌影響力。在利用自己的品牌影響力在各中心慢慢建立起了自己的品牌影響力。在利用自己的品牌影響力在各中心城市獲取土地，真正實現(xiàn)城市獲取土地，真正實現(xiàn)“農(nóng)村包圍城市農(nóng)村包圍城市”并最后占有城市的的發(fā)展道并最后占有城市的的發(fā)展道路。路。v 識別和判斷企業(yè)價值鏈中重要的成本驅(qū)動因素，并有效控制這些因素，識別和判斷企業(yè)價值鏈中重要的成本驅(qū)動因素，并有效控制這些因素，是獲取成本

7、優(yōu)勢地位的重要一環(huán)。對于房地產(chǎn)行業(yè)的萬科而言，關(guān)鍵是獲取成本優(yōu)勢地位的重要一環(huán)。對于房地產(chǎn)行業(yè)的萬科而言，關(guān)鍵資源的投入成本資源的投入成本是土地，降低了土地成本，是影響企業(yè)成本的重是土地，降低了土地成本，是影響企業(yè)成本的重要因素，就增加了公司的盈利空間。要因素，就增加了公司的盈利空間。v 方法二方法二構(gòu)重價值鏈構(gòu)重價值鏈v 通過革新性的途徑來改造企業(yè)業(yè)務(wù)流程（設(shè)計、采購、生產(chǎn)、銷售、通過革新性的途徑來改造企業(yè)業(yè)務(wù)流程（設(shè)計、采購、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)等），更經(jīng)濟(jì)地為顧客提供產(chǎn)品或服務(wù)。服務(wù)等），更經(jīng)濟(jì)地為顧客提供產(chǎn)品或服務(wù)。v 萬科地產(chǎn)不僅專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)還從事物業(yè)管理，創(chuàng)辦萬科萬科地產(chǎn)不僅專業(yè)

8、從事房地產(chǎn)開發(fā)還從事物業(yè)管理，創(chuàng)辦萬科周周刊刊。萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不。萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動因素，也成為消費者購買的關(guān)鍵驅(qū)動僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動因素，也成為消費者購買的關(guān)鍵驅(qū)動因素。因素。萬科萬科周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng)，王石人格魅力在主流媒周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng)，王石人格魅力在主流媒體的社會影響，也可以為萬科帶來更多的顧客。體的社會影響，也可以為萬科帶來更多的顧客。競爭策略分析競爭策略分析經(jīng)營戰(zhàn)略經(jīng)營戰(zhàn)略v 前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響v 成本優(yōu)勢的戰(zhàn)略

9、性價值取決于其持久性，而不是短期的的成本優(yōu)勢或暫成本優(yōu)勢的戰(zhàn)略性價值取決于其持久性，而不是短期的的成本優(yōu)勢或暫時的成本削減。當(dāng)企業(yè)成本優(yōu)勢對于競爭者而言，具有不可復(fù)制性或難時的成本削減。當(dāng)企業(yè)成本優(yōu)勢對于競爭者而言，具有不可復(fù)制性或難以模仿，其成本優(yōu)勢的持久性就能得到保證。以模仿，其成本優(yōu)勢的持久性就能得到保證。v 降低成本的第一個方法是控制主要的成本因素，萬科在這一點上面抓住降低成本的第一個方法是控制主要的成本因素，萬科在這一點上面抓住了土地這一重要重要資源，選擇了成本較低的土地，增加了利潤。但是，了土地這一重要重要資源，選擇了成本較低的土地，增加了利潤。但是，對于價值鏈的構(gòu)建，才是萬科地產(chǎn)

10、真正的明智之舉。對于價值鏈的構(gòu)建，才是萬科地產(chǎn)真正的明智之舉。v 由于我國的土地國有，不同于國外的私有制，土地的成本應(yīng)當(dāng)是對于每由于我國的土地國有，不同于國外的私有制，土地的成本應(yīng)當(dāng)是對于每一個公司都是差別不多的。唯一能使土地成本發(fā)生變化的方法就是地區(qū)一個公司都是差別不多的。唯一能使土地成本發(fā)生變化的方法就是地區(qū)的選擇。而地區(qū)的選擇是任何一個公司都可以模仿的，不具有持續(xù)性。的選擇。而地區(qū)的選擇是任何一個公司都可以模仿的，不具有持續(xù)性。v 但是，萬科價值鏈的重建，能夠很好區(qū)別與其他企業(yè)，獲得優(yōu)勢。公司但是，萬科價值鏈的重建，能夠很好區(qū)別與其他企業(yè)，獲得優(yōu)勢。公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶

11、關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。出色的聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比，也為萬科節(jié)約了成本。物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比，也為萬科節(jié)約了成本。競爭策略分析競爭策略分析差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略v差異化戰(zhàn)略，是指企業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)的某一個或差異化戰(zhàn)略，是指企業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)的某一個或某幾個方面保持獨特性，借此區(qū)別于別的競爭者某幾個方面保持獨特性，借此區(qū)別于別的競爭者的產(chǎn)品或服務(wù)，從而獲得競爭優(yōu)勢。差異化戰(zhàn)略的產(chǎn)品

12、或服務(wù)，從而獲得競爭優(yōu)勢。差異化戰(zhàn)略的實施，要求企業(yè)必須認(rèn)真研究購買者（市場）的實施，要求企業(yè)必須認(rèn)真研究購買者（市場）的需求和行為，以了解他們認(rèn)為對于產(chǎn)品或服務(wù)的需求和行為，以了解他們認(rèn)為對于產(chǎn)品或服務(wù)而言，重要的是什么、他們最需要什么、他們愿而言，重要的是什么、他們最需要什么、他們愿意為此支付的價格是多少。迎合市場差異化需求，意為此支付的價格是多少。迎合市場差異化需求，是差異化戰(zhàn)略成功的關(guān)鍵。是差異化戰(zhàn)略成功的關(guān)鍵。v萬科企業(yè)制定差異化戰(zhàn)略的步驟如下：萬科企業(yè)制定差異化戰(zhàn)略的步驟如下：（1）定位顧客群體和分析買方的偏好定位顧客群體和分析買方的偏好 （2）分析企業(yè)可以提供的差異化產(chǎn)品或服務(wù)分

13、析企業(yè)可以提供的差異化產(chǎn)品或服務(wù)（3）分析買方愿意為差異化支付的價格和確定企業(yè)分析買方愿意為差異化支付的價格和確定企業(yè)提供差異化產(chǎn)品或服務(wù)的成本提供差異化產(chǎn)品或服務(wù)的成本競爭策略分析競爭策略分析-集聚戰(zhàn)略（聚焦戰(zhàn)略）集聚戰(zhàn)略（聚焦戰(zhàn)略） 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱限公司（以下簡稱“保利地保利地產(chǎn)產(chǎn)”）是由中國保利集團(tuán)公）是由中國保利集團(tuán)公司全資子公司保利南方集司全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司于團(tuán)有限公司于1992年年9月月14日在廣州市注冊成立的日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為：一級批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為：一級房地

14、產(chǎn)開發(fā)，出租本公司房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開發(fā)的商品房，房屋工程開發(fā)的商品房，房屋工程設(shè)計、舊樓拆遷等。設(shè)計、舊樓拆遷等。 保利簡介保利簡介 保利簡介保利簡介 v 保利集團(tuán)具有強(qiáng)大的政府背景保利集團(tuán)具有強(qiáng)大的政府背景v 中國保利集團(tuán)為中國保利集團(tuán)為1984年經(jīng)中共中央、國務(wù)院、中央軍委聯(lián)合批準(zhǔn)，年經(jīng)中共中央、國務(wù)院、中央軍委聯(lián)合批準(zhǔn)，以中國人民解放軍三總部為背景成立的三家集團(tuán)之一。其以中國人民解放軍三總部為背景成立的三家集團(tuán)之一。其主要股東和主要股東和管理層多具有軍方背景管理層多具有軍方背景。由原隸屬軍隊正式劃歸中央大型企業(yè)工作委。由原隸屬軍隊正式劃歸中央大型企業(yè)工作委員會管理。成為員會管理。成

15、為中央管理的中央管理的180多家國有重要骨干企業(yè)之一。多家國有重要骨干企業(yè)之一。v 擁有深厚政府的保利地產(chǎn)集團(tuán)，與國內(nèi)其他地產(chǎn)公司相比，擁有深厚政府的保利地產(chǎn)集團(tuán)，與國內(nèi)其他地產(chǎn)公司相比，在獲取在獲取土地和資金方面有著明顯的優(yōu)勢土地和資金方面有著明顯的優(yōu)勢。在過去的幾年當(dāng)中，保利集團(tuán)憑借。在過去的幾年當(dāng)中，保利集團(tuán)憑借著得天獨厚的優(yōu)勢條件，由起家地廣州迅速向全國擴(kuò)張，并在上市短著得天獨厚的優(yōu)勢條件，由起家地廣州迅速向全國擴(kuò)張，并在上市短短一年多時間內(nèi)，短一年多時間內(nèi)，公司市值達(dá)到上千億，僅次于萬科公司市值達(dá)到上千億，僅次于萬科。在未來的發(fā)展。在未來的發(fā)展中，保利地產(chǎn)的目標(biāo)還是大量拿地，故其深厚

16、的政府背景，將使其融中，保利地產(chǎn)的目標(biāo)還是大量拿地，故其深厚的政府背景，將使其融資、融地在貨幣緊縮的環(huán)境下得心應(yīng)手。資、融地在貨幣緊縮的環(huán)境下得心應(yīng)手。厚積薄發(fā)，一鳴驚人厚積薄發(fā)，一鳴驚人v 保利地產(chǎn)作為一家有著保利地產(chǎn)作為一家有著15年品牌經(jīng)營的央企地產(chǎn)企業(yè)，在年品牌經(jīng)營的央企地產(chǎn)企業(yè)，在2007中國房地產(chǎn)品牌價值中國房地產(chǎn)品牌價值研究報告中，保利地產(chǎn)研究報告中，保利地產(chǎn)蟬聯(lián)國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值榜首蟬聯(lián)國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值榜首，品牌價值達(dá)到，品牌價值達(dá)到45.72億元，億元，較上一年的較上一年的19.62億元增長億元增長133%，成為，成為“2007中國房地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌中國房地產(chǎn)央企領(lǐng)

17、先品牌”。v 2006年年7月月31日，保利地產(chǎn)股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革日，保利地產(chǎn)股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。截至市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。截至2007年年8月，月，公司總資產(chǎn)已公司總資產(chǎn)已達(dá)達(dá)300億元，總市值已超億元，總市值已超1000億元，同時土地儲備量達(dá)億元，同時土地儲備量達(dá)1000余萬平米余萬平米，這在房地產(chǎn)，這在房地產(chǎn)供需漸趨平衡、土地供應(yīng)量日益減少的市場環(huán)境中，相比于眾多的地產(chǎn)品牌可謂為奇跡。供需漸趨平衡、土地供應(yīng)量日益減少的市場環(huán)境中，相比于眾多的地產(chǎn)品牌可謂為奇跡。v

18、 央企房地產(chǎn)綜合實力第一名、中國國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值榜首、中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企央企房地產(chǎn)綜合實力第一名、中國國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值榜首、中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實力第五名等權(quán)威榮譽(yù)業(yè)綜合實力第五名等權(quán)威榮譽(yù)，這些響亮的榮譽(yù)稱號彰顯了這些響亮的榮譽(yù)稱號彰顯了“中國地產(chǎn)長城中國地產(chǎn)長城”的風(fēng)采。的風(fēng)采。對于保利來說，這些榮譽(yù)是實至名歸的。正是有了這樣的品牌價值和品牌意識，才有了對于保利來說，這些榮譽(yù)是實至名歸的。正是有了這樣的品牌價值和品牌意識，才有了保利地產(chǎn)今天所取得的成績，同時也給每個人以信心，保利地產(chǎn)未來的發(fā)展將更為可觀保利地產(chǎn)今天所取得的成績，同時也給每個人以信心，保利地產(chǎn)未來的發(fā)展將更為可觀

19、 保利簡介保利簡介 保利競爭戰(zhàn)略分析保利競爭戰(zhàn)略分析v1、公司產(chǎn)品特色、公司產(chǎn)品特色v2、多渠道融資、多渠道融資 低成本擴(kuò)張低成本擴(kuò)張v3、差異化分析、差異化分析v a.四型創(chuàng)意倉庫四型創(chuàng)意倉庫v b.上海田子坊上海田子坊v c.798工廠工廠v a、低價開盤，快速轉(zhuǎn)讓、低價開盤，快速轉(zhuǎn)讓v b、多渠道融資，低成本擴(kuò)張、多渠道融資，低成本擴(kuò)張v c、土地儲備，拉長戰(zhàn)線、土地儲備，拉長戰(zhàn)線v d、業(yè)務(wù)多元化、業(yè)務(wù)多元化va、四型創(chuàng)意倉庫、四型創(chuàng)意倉庫四型創(chuàng)意倉庫四型創(chuàng)意倉庫地址地址上海市光復(fù)路上海市光復(fù)路181號號形成時間形成時間2002年年建筑面積建筑面積1.2萬余平方米，一共萬余平方米，一共

20、6層，設(shè)計者是上世紀(jì)德籍猶太設(shè)計師烏克層，設(shè)計者是上世紀(jì)德籍猶太設(shè)計師烏克達(dá)達(dá)初始用途初始用途建于建于1927年金城、大陸、鹽業(yè)、中南四大銀行年金城、大陸、鹽業(yè)、中南四大銀行 的倉庫的倉庫改造手段改造手段基本保留了庫房、老鐵門等原貌，保留鋼混結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間自由基本保留了庫房、老鐵門等原貌，保留鋼混結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間自由組合分隔組合分隔進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計城市規(guī)劃、建筑設(shè)計 、環(huán)境設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)、可以為廣告、環(huán)境設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)、可以為廣告CF的拍的拍攝現(xiàn)場以及各種新聞發(fā)布會舉辦地攝現(xiàn)場以及各種新聞發(fā)布會舉辦地集聚規(guī)模集聚規(guī)模已進(jìn)駐了已進(jìn)駐了10多家創(chuàng)意設(shè)計公司，大部分是有境外背景的工作

21、室多家創(chuàng)意設(shè)計公司，大部分是有境外背景的工作室房租水平房租水平平均日租金約平均日租金約4元平方米元平方米競爭策略分析競爭策略分析競爭策略分析競爭策略分析vb.上海田子坊上海田子坊上海市盧灣去泰康路上海市盧灣去泰康路210弄弄地址地址2000初初形成時間形成時間2萬余平方米萬余平方米建筑面積建筑面積建造于建造于20世紀(jì)世紀(jì)30年代的弄堂工廠年代的弄堂工廠初始用途初始用途建筑構(gòu)架保留，外部有選擇性的整式，內(nèi)部重新分隔并裝修建造建筑構(gòu)架保留，外部有選擇性的整式，內(nèi)部重新分隔并裝修建造于于20世紀(jì)世紀(jì)30年代年代改造用途改造用途建筑構(gòu)架保留，外部有選擇性的整式，內(nèi)部重新分隔并裝修建造建筑構(gòu)架保留，外部

22、有選擇性的整式，內(nèi)部重新分隔并裝修建造進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)設(shè)計行業(yè)設(shè)計行業(yè)集聚規(guī)模集聚規(guī)模18個國家，不同領(lǐng)域個國家，不同領(lǐng)域160余戶余戶房租水平房租水平平均日租約平均日租約3.5元元/平方米平方米 競爭策略分析競爭策略分析 vc.798工廠工廠798工廠工廠地址地址位于北京市朝陽區(qū)酒仙路大山子地區(qū)位于北京市朝陽區(qū)酒仙路大山子地區(qū)形成時間形成時間2002年年建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格20世紀(jì)世紀(jì)50年代初蘇聯(lián)撥建，東德的技師負(fù)責(zé)建造，典型的現(xiàn)代年代初蘇聯(lián)撥建，東德的技師負(fù)責(zé)建造，典型的現(xiàn)代主義主義“包豪斯包豪斯”風(fēng)格風(fēng)格初始用途初始用途原國營原國營798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)改造手法改造

23、手法建筑構(gòu)架保留建筑構(gòu)架保留 ，館外部有選擇性地整飾，內(nèi)部重新分隔并裝修，館外部有選擇性地整飾，內(nèi)部重新分隔并裝修進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代藝術(shù)交易展、畫廊、藝術(shù)家工作室現(xiàn)代藝術(shù)交易展、畫廊、藝術(shù)家工作室房租水平房租水平平均日租約平均日租約3元元/平方米平方米 競爭策略分析競爭策略分析a、低價開盤，快速轉(zhuǎn)讓、低價開盤，快速轉(zhuǎn)讓v 在四大全國性地產(chǎn)企業(yè)中，我們認(rèn)為在資金上，保利是最為寬裕的，在四大全國性地產(chǎn)企業(yè)中，我們認(rèn)為在資金上，保利是最為寬裕的，而金地是最緊的。而金地是最緊的。v 所謂成本優(yōu)勢，更多的是說保利基于規(guī)模效應(yīng)下的費用控制，即在一所謂成本優(yōu)勢，更多的是說保利基于規(guī)模效應(yīng)下的費用控制，即在

24、一個城市多項目的同時運(yùn)作有利于費用的節(jié)約，當(dāng)然也不排除在早先的個城市多項目的同時運(yùn)作有利于費用的節(jié)約，當(dāng)然也不排除在早先的低價成本拿地。低價成本拿地。v 與萬科相同的是快速周轉(zhuǎn)，高效利用資金也是保利成功的主要策略，與萬科相同的是快速周轉(zhuǎn)，高效利用資金也是保利成功的主要策略，而未來這一策略仍將是主導(dǎo)。盡管市場低迷，市場交易量明顯萎縮，而未來這一策略仍將是主導(dǎo)。盡管市場低迷，市場交易量明顯萎縮，但是保利依然在上半年實現(xiàn)銷售面積和金額同比分別增長但是保利依然在上半年實現(xiàn)銷售面積和金額同比分別增長39.4%好好34.5%，這說明公司利用良好的品牌優(yōu)勢和所謂成本優(yōu)勢，對新開盤，這說明公司利用良好的品牌優(yōu)

25、勢和所謂成本優(yōu)勢，對新開盤采取低價進(jìn)行快速周轉(zhuǎn)的策略較為成功。采取低價進(jìn)行快速周轉(zhuǎn)的策略較為成功。2、多渠道融資、多渠道融資 低成本擴(kuò)張低成本擴(kuò)張 競爭策略分析競爭策略分析vb、多渠道融資，低成本擴(kuò)張、多渠道融資，低成本擴(kuò)張v從保利中報，可以明顯看出，在目前房地產(chǎn)整體市場銷售萎縮的情況下，保利明確的公從保利中報，可以明顯看出，在目前房地產(chǎn)整體市場銷售萎縮的情況下，保利明確的公司戰(zhàn)略司戰(zhàn)略即發(fā)揮其集團(tuán)和品牌優(yōu)勢，多渠道融資。上半年公司負(fù)債結(jié)構(gòu)明顯長期化，即發(fā)揮其集團(tuán)和品牌優(yōu)勢，多渠道融資。上半年公司負(fù)債結(jié)構(gòu)明顯長期化，7月份順利發(fā)行了公司債月份順利發(fā)行了公司債43億元，億元，5年期的票面利率年期

26、的票面利率7%，進(jìn)一步優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu)，同，進(jìn)一步優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時節(jié)約了財務(wù)費用。時節(jié)約了財務(wù)費用。v另一方面，則是繼續(xù)發(fā)揮其明顯的成本和費用控制優(yōu)勢，注重住宅的性價比，突出其快另一方面，則是繼續(xù)發(fā)揮其明顯的成本和費用控制優(yōu)勢，注重住宅的性價比，突出其快速推盤，快速周轉(zhuǎn)的特點，采取低價推出，快速回籠資金，以便抓住市場調(diào)整情況下能速推盤，快速周轉(zhuǎn)的特點，采取低價推出，快速回籠資金，以便抓住市場調(diào)整情況下能低成本擴(kuò)張和整合資源的優(yōu)勢。低成本擴(kuò)張和整合資源的優(yōu)勢。v基于良好的回款，與萬科在收縮戰(zhàn)略不同的是，保利似乎還要拉開下半年的戰(zhàn)線。相對基于良好的回款，與萬科在收縮戰(zhàn)略不同的是，保利似乎還要拉開

27、下半年的戰(zhàn)線。相對于上半年，分布于上半年，分布11個城市的多達(dá)個城市的多達(dá)31個樓盤的先后推盤銷售。下半年，保利的推盤力度個樓盤的先后推盤銷售。下半年，保利的推盤力度還將加大，主要是集中于二三線城市，項目主要分布在北京、上海、廣州、武漢、包頭、還將加大，主要是集中于二三線城市，項目主要分布在北京、上海、廣州、武漢、包頭、長沙等長沙等10多個城市，其中二線城市的推盤量占比將上升。隨著更多二線城市的項目進(jìn)入多個城市，其中二線城市的推盤量占比將上升。隨著更多二線城市的項目進(jìn)入銷售期，公司業(yè)績增長將獲得更多新的驅(qū)動。銷售期，公司業(yè)績增長將獲得更多新的驅(qū)動。v雖然進(jìn)入越來越多的城市，將給公司的異地管理及

28、財務(wù)控制帶來挑戰(zhàn)。但至少到目前為雖然進(jìn)入越來越多的城市，將給公司的異地管理及財務(wù)控制帶來挑戰(zhàn)。但至少到目前為止，公司的成本控制、財務(wù)控制能力，在已全國化發(fā)展的龍頭上市公司中都處于領(lǐng)先水止，公司的成本控制、財務(wù)控制能力，在已全國化發(fā)展的龍頭上市公司中都處于領(lǐng)先水平。而可以佐證公司這一能力的是在行業(yè)內(nèi)已屬較低，并還在持續(xù)下降的管理費用率、平。而可以佐證公司這一能力的是在行業(yè)內(nèi)已屬較低，并還在持續(xù)下降的管理費用率、和銷售費用率和銷售費用率。 競爭策略分析競爭策略分析 vc、土地儲備，拉長戰(zhàn)線、土地儲備，拉長戰(zhàn)線v 而就土地而言，保利也在而就土地而言，保利也在2007年大舉拿地，在同期中排在前列，新年

29、大舉拿地，在同期中排在前列，新增土地儲備總價值高達(dá)增土地儲備總價值高達(dá)168億元，而在同期，萬科的土地儲備總價值億元，而在同期，萬科的土地儲備總價值是是117.94億元，金地是億元，金地是161.10億元（土地款未付），可以發(fā)現(xiàn)，億元（土地款未付），可以發(fā)現(xiàn)，相對于很多在房地產(chǎn)市場尚一片欣欣向榮時拿地的公司，保利是從相對于很多在房地產(chǎn)市場尚一片欣欣向榮時拿地的公司，保利是從07年年12月起大幅拿地，此時各地市場均已開始萎縮，因此可見公司的現(xiàn)月起大幅拿地，此時各地市場均已開始萎縮，因此可見公司的現(xiàn)金流仍然較好。金流仍然較好。v 去年，保利地產(chǎn)以去年，保利地產(chǎn)以36.8億人民幣的土地成本收購了總面

30、積億人民幣的土地成本收購了總面積203萬平方萬平方米，建筑面積米，建筑面積412萬平方米的萬平方米的8個樓盤。平均成本個樓盤。平均成本870元元/平方米，比平方米，比去年平均地價低了去年平均地價低了60%。在。在08年年6月底，公司擁有可結(jié)算建筑面積月底，公司擁有可結(jié)算建筑面積1,800多萬平方米，足夠未來多萬平方米，足夠未來2年半的新開工所需。土地與資金的有年半的新開工所需。土地與資金的有效地持續(xù)切換，使保利擴(kuò)張的戰(zhàn)線更為拉長，而其擴(kuò)張態(tài)度也愈加堅效地持續(xù)切換，使保利擴(kuò)張的戰(zhàn)線更為拉長，而其擴(kuò)張態(tài)度也愈加堅決決 競爭策略分析競爭策略分析 vb、多渠道融資，低成本擴(kuò)張、多渠道融資，低成本擴(kuò)張v

31、從保利中報，可以明顯看出，在目前房地產(chǎn)整體市場銷售萎縮的情況下，保利明確的公從保利中報，可以明顯看出，在目前房地產(chǎn)整體市場銷售萎縮的情況下，保利明確的公司戰(zhàn)略司戰(zhàn)略即發(fā)揮其集團(tuán)和品牌優(yōu)勢，多渠道融資。上半年公司負(fù)債結(jié)構(gòu)明顯長期化，即發(fā)揮其集團(tuán)和品牌優(yōu)勢，多渠道融資。上半年公司負(fù)債結(jié)構(gòu)明顯長期化，7月份順利發(fā)行了公司債月份順利發(fā)行了公司債43億元，億元，5年期的票面利率年期的票面利率7%，進(jìn)一步優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu)，同，進(jìn)一步優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時節(jié)約了財務(wù)費用。時節(jié)約了財務(wù)費用。v另一方面，則是繼續(xù)發(fā)揮其明顯的成本和費用控制優(yōu)勢，注重住宅的性價比，突出其快另一方面，則是繼續(xù)發(fā)揮其明顯的成本和費用控制優(yōu)

32、勢，注重住宅的性價比，突出其快速推盤，快速周轉(zhuǎn)的特點，采取低價推出，快速回籠資金，以便抓住市場調(diào)整情況下能速推盤，快速周轉(zhuǎn)的特點，采取低價推出，快速回籠資金，以便抓住市場調(diào)整情況下能低成本擴(kuò)張和整合資源的優(yōu)勢。低成本擴(kuò)張和整合資源的優(yōu)勢。v基于良好的回款，與萬科在收縮戰(zhàn)略不同的是，保利似乎還要拉開下半年的戰(zhàn)線。相對基于良好的回款，與萬科在收縮戰(zhàn)略不同的是，保利似乎還要拉開下半年的戰(zhàn)線。相對于上半年，分布于上半年，分布11個城市的多達(dá)個城市的多達(dá)31個樓盤的先后推盤銷售。下半年，保利的推盤力度個樓盤的先后推盤銷售。下半年，保利的推盤力度還將加大，主要是集中于二三線城市，項目主要分布在北京、上海、

33、廣州、武漢、包頭、還將加大，主要是集中于二三線城市，項目主要分布在北京、上海、廣州、武漢、包頭、長沙等長沙等10多個城市，其中二線城市的推盤量占比將上升。隨著更多二線城市的項目進(jìn)入多個城市，其中二線城市的推盤量占比將上升。隨著更多二線城市的項目進(jìn)入銷售期，公司業(yè)績增長將獲得更多新的驅(qū)動。銷售期，公司業(yè)績增長將獲得更多新的驅(qū)動。v雖然進(jìn)入越來越多的城市，將給公司的異地管理及財務(wù)控制帶來挑戰(zhàn)。但至少到目前為雖然進(jìn)入越來越多的城市，將給公司的異地管理及財務(wù)控制帶來挑戰(zhàn)。但至少到目前為止，公司的成本控制、財務(wù)控制能力，在已全國化發(fā)展的龍頭上市公司中都處于領(lǐng)先水止，公司的成本控制、財務(wù)控制能力，在已全國化發(fā)展的龍頭上市公司中都處于領(lǐng)先水平。而可以佐證公司這一能力的是在行業(yè)內(nèi)已屬較低，并還在持續(xù)下降的管理費用率、平。而可以佐證公司這一能力的是在行業(yè)內(nèi)已屬較低，并還在持續(xù)下降的管理費用率、和銷售費用率。和銷售費用率。 競爭策略分析競爭策略分析v3、差異化分析、差異化分析v保利保利”和諧生活，舒適鮮明和諧生活，舒適鮮明“鋪就成功路鋪就成功路v鮮明的品牌主張鮮明的品牌主張“和諧生活，自然舒適和諧生活，自然舒適”。簡單的八個字，極具親和力和溝通性，有