_第4章_城市房地產(chǎn)管理法律制度

1、西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽 第四章城市房地產(chǎn)管理法律制度西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽內(nèi)容提要內(nèi)容提要n城市房地產(chǎn)管理法概況城市房地產(chǎn)管理法概況n房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)n城市房屋拆遷城市房屋拆遷 n房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)買賣n房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押n房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃n房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù) 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽案例案例 某市居民劉某向張某借款某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，

2、并同張某簽訂了抵押合同，期限并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權(quán)年，并把房屋所有權(quán)證交予張某。證交予張某。1年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時(shí)，劉某年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時(shí)，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要?jiǎng)⒛尘幼〉姆课荨Ｓ捎跓o力償還，張某便提出向劉某索要?jiǎng)⒛尘幼〉姆课荨?試分析：試分析： （1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？ （2）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)？產(chǎn)登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)？西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)法概

3、述房地產(chǎn)法概述 一、概念一、概念n房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱。n房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)關(guān)系房地產(chǎn)關(guān)系：人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理房地產(chǎn)而形成的社會(huì)關(guān)系理房地產(chǎn)而形成的社會(huì)關(guān)系n民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系n平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、 抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系抵押、租賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系n行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系n不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土

4、地用途管不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟(jì)關(guān)系制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟(jì)關(guān)系西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽二、二、n土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系 n土地利用和管理關(guān)系土地利用和管理關(guān)系 n城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系n城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市房地產(chǎn)管理關(guān)系n城市物業(yè)管理關(guān)系城市物業(yè)管理關(guān)系 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽三、房地產(chǎn)法的基本原則三、房地產(chǎn)法的基本原則 n促進(jìn)房地產(chǎn)商品化原則促進(jìn)房地產(chǎn)商品化原則n如國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限的使用制度，住如國(guó)家實(shí)行

5、國(guó)有土地有償、有期限的使用制度，住宅商品化制度宅商品化制度 n合理利用土地和保護(hù)耕地原則合理利用土地和保護(hù)耕地原則n珍惜、合理利用土地和保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本珍惜、合理利用土地和保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策國(guó)策 n國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅原則國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅原則n“國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件?！?（城市房城市房地產(chǎn)管理法地產(chǎn)管理法第第4條）條） n保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽四、房地產(chǎn)法

6、的任務(wù)和作用四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（1）調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系）調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系n確定參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體資格確定參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體資格n確定主體參與房地產(chǎn)活動(dòng)的方式確定主體參與房地產(chǎn)活動(dòng)的方式n調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的對(duì)象調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的對(duì)象（2）建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)）建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)n確定市場(chǎng)范圍確定市場(chǎng)范圍n確定房地產(chǎn)市場(chǎng)行為規(guī)范確定房地產(chǎn)市場(chǎng)行為規(guī)范n明確了進(jìn)入市場(chǎng)的程序明確了進(jìn)入市場(chǎng)的程序西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用四、房地產(chǎn)法的任務(wù)和作用（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理n對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理對(duì)房地

7、產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理n對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管理n對(duì)建筑承包活動(dòng)的管理對(duì)建筑承包活動(dòng)的管理n對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的管理（4）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽五、房地產(chǎn)法體系五、房地產(chǎn)法體系n房地產(chǎn)法律體系，是用以調(diào)整和規(guī)范房房地產(chǎn)法律體系，是用以調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的一整套地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的一整套法律規(guī)范的有機(jī)統(tǒng)一體。法律規(guī)范的有機(jī)統(tǒng)一體。n目前，我國(guó)已經(jīng)基本形成了以目前，我國(guó)已經(jīng)基本形成了以城市房城市房地產(chǎn)管理法地產(chǎn)管理法為基本法，輔之以一系列為基本法，輔之以一系列房地產(chǎn)單行法規(guī)和

8、相關(guān)法規(guī)，結(jié)合憲法、房地產(chǎn)單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)，結(jié)合憲法、民法、行政法等共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的民法、行政法等共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)法規(guī)體系房地產(chǎn)法規(guī)體系西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)概述1、概念、概念n房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)n在依法取得在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉

9、壽2、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)n房地產(chǎn)開發(fā)是在國(guó)有土地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是在國(guó)有土地上進(jìn)行的 n作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國(guó)有土作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國(guó)有土地，集體土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地地，集體土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地 n房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施（土地（土地開發(fā)）開發(fā)）和房屋建設(shè)和房屋建設(shè) （房屋開發(fā)）（房屋開發(fā)）n房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽3、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則 n嚴(yán)格執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃城市規(guī)劃n經(jīng)濟(jì)

10、效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一n全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)建設(shè)n依照法律或合同要求開發(fā)依照法律或合同要求開發(fā)西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽二、房地產(chǎn)開發(fā)用地二、房地產(chǎn)開發(fā)用地n以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權(quán)以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權(quán)的土地的土地 n兩類：即兩類：即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和和房屋建設(shè)房屋建設(shè)用地用地 n房地產(chǎn)開發(fā)用地僅取得開發(fā)用地的使用房地產(chǎn)開發(fā)用地僅取得開發(fā)用地的使用權(quán)，取得方式為權(quán)，取得方式為出讓出讓和和劃撥劃撥。西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)

11、管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽（一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓1、協(xié)議出讓、協(xié)議出讓n出讓方與受讓方（土地使用者）通過談判、出讓方與受讓方（土地使用者）通過談判、協(xié)商，最終達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的協(xié)商，最終達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的一種方式一種方式n“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。”且且“采取采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)

12、的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)家規(guī)定所確定的最低價(jià)”。 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第12條條 2、招標(biāo)出讓、招標(biāo)出讓3、拍賣出讓、拍賣出讓4、掛牌出讓、掛牌出讓西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽（二）土地使用權(quán)劃撥（二）土地使用權(quán)劃撥 n縣級(jí)以上人民政府依法縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)或者將國(guó)有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者無償交付給土地使用者使用的行為使用的行為西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉

13、壽劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別 劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán) 出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán) 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付對(duì)價(jià)否支付對(duì)價(jià)否 無償取得無償取得 支付出讓金支付出讓金 存續(xù)期限存續(xù)期限長(zhǎng)期或者無期限長(zhǎng)期或者無期限 有期限有期限 可交易否可交易否 一般不可轉(zhuǎn)讓一般不可轉(zhuǎn)讓出租、抵押出租、抵押 可以轉(zhuǎn)讓可以轉(zhuǎn)讓出租、抵押出租、抵押 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以營(yíng)利以營(yíng)利為目的為目的，從事房

14、地產(chǎn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)和和經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)的法人的法人企業(yè)企業(yè)n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律特征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律特征n是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體n是以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)是以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)性企業(yè) n經(jīng)營(yíng)范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng) 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件件n有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) n有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 n有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本資本 n有足夠的專業(yè)人員有足夠的專業(yè)人員 n法律、法規(guī)規(guī)定的其他條法律、法規(guī)規(guī)定的其他

15、條件件 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理n房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)立項(xiàng)管理管理 n確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求 n應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則 n房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外

16、 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工設(shè)計(jì)與施工管理管理 n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施 n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35% n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同房地產(chǎn)開發(fā)企

17、業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿年未建設(shè)，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金金20%以下的土地閑置費(fèi)以下的土地閑置費(fèi)；滿；滿年年未動(dòng)工開發(fā)未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)的，可以無償收回土地使用權(quán) 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工設(shè)計(jì)與施工管理管理(續(xù)續(xù))n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開

18、發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任 n房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用交付使用 n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽案例分析案例分析n某國(guó)防廠因遷廠留有閑置房某國(guó)防廠因遷廠留有閑置房251間，某縣造紙廠間，某縣造紙廠了解情況后，經(jīng)其業(yè)務(wù)上級(jí)同意，雙方達(dá)成一項(xiàng)了解情況后，經(jīng)其業(yè)務(wù)上級(jí)同意，雙

19、方達(dá)成一項(xiàng)有償房地產(chǎn)協(xié)議書有償房地產(chǎn)協(xié)議書（簡(jiǎn)稱協(xié)議），經(jīng)該縣公（簡(jiǎn)稱協(xié)議），經(jīng)該縣公證處公證生效。證處公證生效。 協(xié)議商定：某國(guó)防廠將其閑置的協(xié)議商定：某國(guó)防廠將其閑置的251間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明確，間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明確，并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國(guó)防廠房地并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國(guó)防廠房地產(chǎn)價(jià)款后，對(duì)該房地產(chǎn)行使了管理。產(chǎn)價(jià)款后，對(duì)該房地產(chǎn)行使了管理。n 問：國(guó)防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？問：國(guó)防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽分析分析n以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，

20、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。本案中某國(guó)防廠轉(zhuǎn)讓的土地，所有權(quán)屬審批。本案中某國(guó)防廠轉(zhuǎn)讓的土地，所有權(quán)屬于國(guó)家，某國(guó)防廠只有使用權(quán)，無權(quán)轉(zhuǎn)讓。某于國(guó)家，某國(guó)防廠只有使用權(quán)，無權(quán)轉(zhuǎn)讓。某國(guó)防廠與造紙廠通過有償轉(zhuǎn)讓房屋自行轉(zhuǎn)讓國(guó)國(guó)防廠與造紙廠通過有償轉(zhuǎn)讓房屋自行轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，違反有土地使用權(quán)，違反土地管理法土地管理法和和城市城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定。的有關(guān)規(guī)定。n中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法 第四十七條規(guī)第四十七條規(guī)定：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒定：買

21、賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒收非法所得，限期或者沒收在買賣或者以非法收非法所得，限期或者沒收在買賣或者以非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并可轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并可以對(duì)當(dāng)事人處以罰款；對(duì)主管人員由其所在單以對(duì)當(dāng)事人處以罰款；對(duì)主管人員由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 一、概述一、概述n城市房屋拆遷城市房屋拆遷 指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和保護(hù)環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和容和保護(hù)環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和

22、國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃以及當(dāng)?shù)卣畤?guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募扇〉玫挠玫匚募?，由取得房屋拆遷許可證房屋拆遷許可證的的單位依法對(duì)城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋單位依法對(duì)城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋予以拆除，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)予以拆除，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行行補(bǔ)償和安置補(bǔ)償和安置的行為的行為西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n房屋拆遷的地域范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷的地域范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地。國(guó)有土地。n城市房屋拆遷的基本原則城市房屋拆遷的基本原則n符合城市規(guī)劃的原則符合城市規(guī)劃的原則 n有利于城市舊區(qū)改造原則有利于城市舊區(qū)改造原則 n有利

23、于生態(tài)環(huán)境改善原則有利于生態(tài)環(huán)境改善原則 n保護(hù)文物古跡原則保護(hù)文物古跡原則 n保護(hù)當(dāng)事人合法利益原則保護(hù)當(dāng)事人合法利益原則 n誰拆遷、誰安置補(bǔ)償原則誰拆遷、誰安置補(bǔ)償原則 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu) n國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理工作實(shí)施監(jiān)督管理 n縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作的部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上人民政府土地行政主實(shí)施監(jiān)

24、督管理?？h級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作房房 屋屋 拆拆 遷遷 的的 準(zhǔn)準(zhǔn) 備備 工工 作作申請(qǐng)房屋拆遷許可證取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證獲取國(guó)有土地使用權(quán)證獲取國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí) 施 房 屋 拆 遷編制拆遷方案和計(jì)劃編制拆遷方案和計(jì)劃存入拆遷補(bǔ)償安置金存入拆遷補(bǔ)償安置金發(fā)布房屋拆遷公告房屋拆遷程序房屋拆遷程序西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽三、城市房屋拆遷補(bǔ)償三、

25、城市房屋拆遷補(bǔ)償 n房屋拆遷補(bǔ)償?shù)母拍罘课莶疬w補(bǔ)償?shù)母拍?n拆遷人依法對(duì)被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)拆遷人依法對(duì)被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)濟(jì)損失所給予的合理彌補(bǔ)濟(jì)損失所給予的合理彌補(bǔ)n對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)號(hào) 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问椒课莶疬w補(bǔ)償?shù)男问?n貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償：在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人：在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場(chǎng)評(píng)估

26、協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償n產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ：拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房：拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為行為西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽四、城市房屋拆遷安置四、城市房屋拆遷安置 n房屋拆遷安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所另外提供房屋以

27、房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用n安置與補(bǔ)償不同，補(bǔ)償是對(duì)被拆除房屋所有人安置與補(bǔ)償不同，補(bǔ)償是對(duì)被拆除房屋所有人的補(bǔ)償，解決的補(bǔ)償，解決所有權(quán)所有權(quán)問題；安置是對(duì)被拆遷人問題；安置是對(duì)被拆遷人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決使用權(quán)使用權(quán)問題問題n一般安置和補(bǔ)償往往在一個(gè)協(xié)議中解決，即在一般安置和補(bǔ)償往往在一個(gè)協(xié)議中解決，即在簽署補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，就確定安置方式簽署補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，就確定安置方式 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n房屋拆遷安置補(bǔ)助房屋拆遷安置補(bǔ)助

28、n搬遷補(bǔ)助費(fèi)搬遷補(bǔ)助費(fèi) n發(fā)放對(duì)象為使用人發(fā)放對(duì)象為使用人n臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) n過渡費(fèi)或周轉(zhuǎn)房過渡費(fèi)或周轉(zhuǎn)房n停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi) n產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)發(fā)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)發(fā)生西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易概述 n房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) n廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種關(guān)系的總和廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種關(guān)系的總和n狹義：房地產(chǎn)交易所狹義：房地產(chǎn)交易所n分類分類n房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) n房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)房地

29、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) n房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)調(diào)劑市場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)劑市場(chǎng) 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽一、房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易概述 n概念概念 n“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓、房、房地產(chǎn)地產(chǎn)抵押抵押和房屋和房屋租賃租賃?！?城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第2條條 n特點(diǎn)特點(diǎn) n房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)交易 n房地產(chǎn)交易行為的房地產(chǎn)交易行為的要式性要式性 合同、合同、登記登記n房地產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)交易中的“房地處置一體性房地處置一體性” n房地產(chǎn)交易的易受限制性房地產(chǎn)交易的易受

30、限制性 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽二、房地產(chǎn)交易管理的基本制度二、房地產(chǎn)交易管理的基本制度 n房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度繳納稅費(fèi)依據(jù)繳納稅費(fèi)依據(jù) n房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門申報(bào)，不得交價(jià)格向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門申報(bào)，不得對(duì)成交價(jià)格隱瞞不報(bào)或者作不實(shí)的、虛假的申報(bào)對(duì)成交價(jià)格隱瞞不報(bào)或者作不實(shí)的、虛假的申報(bào)n房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 n國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)

31、格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。” n房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 n房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法其他合法方式將方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為n其他合法方式

32、其他合法方式n以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的發(fā)生變更的 n一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的 n因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移 n以房地產(chǎn)抵債的以房地產(chǎn)抵債的 n法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件

33、 n以出讓方式取得土地使用權(quán)但以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)不符合法律規(guī)定定的條件的的條件的 n司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封查封或或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 n依法依法收回收回土地使用權(quán)的土地使用權(quán)的 n共有共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 n權(quán)屬有權(quán)屬有爭(zhēng)議爭(zhēng)議的的 n未依法登記領(lǐng)取未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書權(quán)屬證書的的 n法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他其他情形情形 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n以出讓方式取得土地使用權(quán)的

34、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合的條件讓時(shí)應(yīng)符合的條件 n按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得出讓金，并取得土地使用權(quán)證書土地使用權(quán)證書 n按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的總額的25%以上以上n轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書房屋所有權(quán)證書 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n以以劃撥劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)方式取得土地使用權(quán)

35、的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合的條件符合的條件n經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓權(quán)可以轉(zhuǎn)讓n土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人 n領(lǐng)有國(guó)有土地使用證領(lǐng)有國(guó)有土地使用證 n具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明 n依照規(guī)定辦理依照規(guī)定辦理出讓出讓手續(xù)或者上交手續(xù)或者上交土地收益金土地收益金西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確

36、各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受到土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同的的制約。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同制約。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限的剩余年限 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽四、商品房預(yù)售四、

37、商品房預(yù)售 n房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的付定金或房?jī)r(jià)款的行為行為西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽四、商品房預(yù)售四、商品房預(yù)售n商品房預(yù)售的條件商品房預(yù)售的條件n已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用土地使用權(quán)證書權(quán)證書n持有持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和和施工許可證施工許可證n按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以

38、上，并已經(jīng)以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期確定施工進(jìn)度和竣工交付日期n向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得記，取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽四、商品房預(yù)售四、商品房預(yù)售 n商品房預(yù)售的程序商品房預(yù)售的程序 n預(yù)售方申請(qǐng)預(yù)售許可證預(yù)售方申請(qǐng)預(yù)售許可證 n房地產(chǎn)管理部門核發(fā)預(yù)售許可證房地產(chǎn)管理部門核發(fā)預(yù)售許可證 n預(yù)售方向承購(gòu)方出示預(yù)售許可證預(yù)售方向承購(gòu)方出示預(yù)售許可證 n簽訂商品房預(yù)售合同并登記備案簽訂商品房預(yù)售合同并

39、登記備案n交付建成商品房并辦理過戶手續(xù)交付建成商品房并辦理過戶手續(xù) 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽五、商品房現(xiàn)售五、商品房現(xiàn)售 n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為行為 n商品房現(xiàn)售的條件商品房現(xiàn)售的條件n 已通過竣工驗(yàn)收已通過竣工驗(yàn)收西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n特殊情況的銷售條件特殊情況的銷售條件 n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照其抵押權(quán)的處理按照中華人民共

40、和國(guó)擔(dān)保中華人民共和國(guó)擔(dān)保法法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。規(guī)定執(zhí)行。n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人給他人n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售返本銷售或者變相或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取業(yè)不得采取售后包租售后包租或者變相售后包租的方或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房式銷售未竣工商品房西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽特

41、殊情況的銷售條件（續(xù)）特殊情況的銷售條件（續(xù)）n商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售n商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽n商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者內(nèi)建筑面積或者建筑面積建筑面積計(jì)價(jià)計(jì)價(jià)（1）面積

42、誤差比絕對(duì)值在）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款（2）面積誤差比絕對(duì)值超出）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。利息。 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比面積誤差比100% 合同約定面積合同約定面積西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽五、商品房現(xiàn)售五、

43、商品房現(xiàn)售 n商品房的交付商品房的交付1、關(guān)于逾期交付的法律責(zé)任、關(guān)于逾期交付的法律責(zé)任2、關(guān)于樣品房銷售問題、關(guān)于樣品房銷售問題3、關(guān)于商品房保修問題、關(guān)于商品房保修問題“二書二書”n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算算n商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期建設(shè)單位出具的

44、質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n指指抵押人抵押人以其合法的房以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向式向抵押權(quán)人抵押權(quán)人提供債務(wù)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償先受償西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n房地產(chǎn)抵押主要具有如下法律特征房地產(chǎn)抵押主要具有如下法律特征n從屬性從屬性為擔(dān)保債權(quán)設(shè)立為擔(dān)保債權(quán)設(shè)

45、立n價(jià)值支配性價(jià)值支配性為實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值為實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值n優(yōu)先受償性優(yōu)先受償性優(yōu)先于其他債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人n建筑物與其范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押建筑物與其范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定n房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的形式要件房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的形式要件n抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同n抵押當(dāng)事人須抵押當(dāng)事人須辦理房地產(chǎn)抵押登記辦理房地產(chǎn)抵押登記n房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的限制條件房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的限制條件n不得設(shè)定抵押的情形不得設(shè)定抵押的情形西南財(cái)大

46、天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)n當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人可以就抵押房地產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)可以就抵押房地產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)n抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)n先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)n抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式主要有：折價(jià)、拍賣、變賣抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式主要有：折價(jià)、拍賣、變賣西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽七、房屋租賃七、房屋租賃 n房屋所有權(quán)人或?qū)Ψ课菥哂刑幏謾?quán)的管理人作房屋所有

47、權(quán)人或?qū)Ψ课菥哂刑幏謾?quán)的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為人向出租人支付租金的行為 n房屋租賃的特征房屋租賃的特征 n房屋租賃的出租人須對(duì)房屋具有處分權(quán)房屋租賃的出租人須對(duì)房屋具有處分權(quán)n房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)n房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為 n房屋租賃具有期限性房屋租賃具有期限性 （租賃期限不得超過（租賃期限不得超過20年）年）西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽七、房屋租賃七、房屋租賃 n房屋租賃合同房屋租賃合同

48、n出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 “房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。” 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第53條條 西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽七、房屋租賃七、房屋租賃 n房屋租賃合同的續(xù)簽房屋租賃合同的續(xù)簽n房屋租賃

49、期限屆滿，租賃合同約止。承租人房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。合同。n租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。定?！百I賣不破租賃買賣不破租賃”西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉壽柳玉壽七、房屋租賃七、房屋租賃 n房屋租賃合同的變更或解除房屋租賃合同的變更或解除（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；解除合同條款的；（2）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。）當(dāng)事人協(xié)商一致的。 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償西南財(cái)大天府學(xué)院西南財(cái)大天府學(xué)院經(jīng)管五經(jīng)管五 柳玉