廠房倉(cāng)庫(kù)租賃談判需要注意哪些事項(xiàng)及審核合同要點(diǎn)

1、廠房倉(cāng)庫(kù)租賃談判需要注意哪些事項(xiàng)及審核合同要點(diǎn)倉(cāng)房租賃談判要點(diǎn)一：出租人是否具備主體資格 倉(cāng)庫(kù)出租首先查看出租人是否具備出租倉(cāng)庫(kù)的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問(wèn)題，需關(guān)注： (一)出租人是否享有出租倉(cāng)庫(kù)的實(shí)體權(quán)利 倉(cāng)庫(kù)的所有權(quán)人：出租人是否與出租倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時(shí)到倉(cāng)庫(kù)管理部門查詢。 委托或代理出租的：倉(cāng)庫(kù)所有權(quán)人是否與出租倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書(shū)面證明材料。 共有倉(cāng)庫(kù)出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書(shū)面證明材料，比如授權(quán)委托書(shū)等等。 倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明材料

2、。 (二)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，要求其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)進(jìn)行必要的工商查詢，確保其依法設(shè)立、合法存續(xù)。 (三)出租人屬于國(guó)有企業(yè)或者事業(yè)單位或者公立教育或醫(yī)療機(jī)構(gòu)等特殊主體的，需考慮其簽署主體是否能夠有權(quán)利簽署協(xié)議;以及協(xié)議的效力?其倉(cāng)庫(kù)是否屬于違章建筑?或者屬于改制過(guò)程中權(quán)屬未明的建筑物?出租人收取租金收入是否符合法律規(guī)定等。倉(cāng)房租賃談判要點(diǎn)二：擬租賃倉(cāng)庫(kù)具體情況 (一)審查倉(cāng)庫(kù)的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致 這點(diǎn)主要是看倉(cāng)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途，是住宅、辦公、工商業(yè)還是倉(cāng)庫(kù)等。如果合同

3、約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。如果租賃用途不符推薦精選合法定用途的時(shí)候，一方面用途違法將導(dǎo)致租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過(guò)錯(cuò)的情況分擔(dān)合同解除的后果(民事責(zé)任);另一方面用途違法將會(huì)導(dǎo)致政府有關(guān)部門的查處，合同雙方均有可能承擔(dān)該等不利后果(行政責(zé)任)。 (二)審查倉(cāng)庫(kù)是否存在禁止出租等的情形 對(duì)此，除了進(jìn)行必要的核實(shí)外，可要求出租人在租賃合同中就倉(cāng)庫(kù)不存在如下不能出租的情形進(jìn)行保證和承諾：未依法取得倉(cāng)庫(kù)所有權(quán)證的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;共有倉(cāng)庫(kù)未取得共有人同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;屬于違法建筑的;不符合安

4、全標(biāo)準(zhǔn)的;已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 上述有些情形會(huì)直接導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，因此，如果存在上述情形，則需要根據(jù)實(shí)際情況探討合法解決措施及相應(yīng)的時(shí)限，評(píng)估相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)及后續(xù)可能的影響，在此基礎(chǔ)上決定是否承租。 (三)審查倉(cāng)庫(kù)是否涉及相鄰關(guān)系的利益糾紛：包括居民用房通道、噪音、裝修施工影響、營(yíng)業(yè)影響、廣告牌等。倉(cāng)房租賃談判要點(diǎn)三：租賃合同內(nèi)容審核 (一)審查倉(cāng)庫(kù)的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況 (1)必須寫明租賃倉(cāng)庫(kù)的確切位置 房產(chǎn)證上記載的倉(cāng)庫(kù)地址應(yīng)在租賃合同中詳細(xì)列明(注意筆誤);對(duì)于未竣工的房

5、產(chǎn)，一般需查看當(dāng)?shù)氐孛瘑T會(huì)頒發(fā)的門牌號(hào)碼登記證明書(shū)，確認(rèn)門牌號(hào)碼;對(duì)于租賃辦公樓作為注冊(cè)地址使用的，尤其要注意實(shí)際樓層和合同記載的樓層是否一致，以免因此形成注冊(cè)障礙。 房產(chǎn)位置以及共用的通道、樓梯、附屬設(shè)施等，同樣建議在附件的房產(chǎn)平面圖中予以明示，便于日后相鄰關(guān)系的處理。推薦精選 (2)租賃面積的計(jì)算方法(使用面積還是建筑面積) 租賃建筑面積必須明確，這通常為物業(yè)費(fèi)等的計(jì)算基數(shù)。 對(duì)于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測(cè)量報(bào)告的(常見(jiàn)于倉(cāng)庫(kù)、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測(cè)量報(bào)告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測(cè)量報(bào)告作為合同附件;對(duì)于出租

6、物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測(cè)量報(bào)告的(常見(jiàn)于商場(chǎng)、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請(qǐng)一家中介測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)租賃面積進(jìn)行測(cè)量，并共同派代表參與測(cè)量的過(guò)程。在測(cè)量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就測(cè)量結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并將測(cè)量報(bào)告、測(cè)量圖表等作為合同附件。 當(dāng)然雙方也可參照商品房買賣合同司法解釋的規(guī)定在租賃合同中明確租賃誤差的處理方式。 (3)倉(cāng)庫(kù)結(jié)構(gòu)及用途/使用性質(zhì) 除查看與倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致外，還需明確倉(cāng)庫(kù)的具體用途，除了大類的住宅、辦公、工商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)等類用途，建議明確具體用途，因?yàn)楣?、消防、環(huán)保、城管等對(duì)某些生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有一些特殊的要求等等，出租方有義務(wù)保證承租方能按該用途使用倉(cāng)

7、庫(kù)，否則需要向承租方承擔(dān)違約責(zé)任。 (4)倉(cāng)庫(kù)交付時(shí)的裝修狀況及附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況最好以制作附件的形成加以明確，對(duì)附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時(shí)的具體要求等均應(yīng)明確。如果出租人是否同意承租人對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行裝修或改造，那么盡量明確裝修或改造的條件及裝修或改造的標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)明確租賃期滿時(shí)或者合同提前解除時(shí)如何處理。 實(shí)踐中，爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，裝修損失的賠償或補(bǔ)償往往是爭(zhēng)議焦點(diǎn)，如有只依賴于合同雙方的舉證及或者需發(fā)生新的鑒定評(píng)估費(fèi)用等等，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力。因此，建議在租賃合同中明確約定裝修損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，裝修損失=裝修原值租賃期限總月份剩余租期(不足一個(gè)月按推薦精選1個(gè)月計(jì))。 (二)租賃期限

8、 1、租賃期限不能超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。建議承租人根據(jù)自身需求及租賃房產(chǎn)的具體情況、周邊環(huán)境等合理約定租賃期限，并在合同中明確承租人在合同期滿后的優(yōu)先承租權(quán)。 原租賃期限不足20年的，比如，約定了8年，履行6年后，如果承租方根據(jù)商業(yè)判斷認(rèn)為需要延長(zhǎng)租賃期限的，可與出租方以補(bǔ)充協(xié)議形式延長(zhǎng)租賃期限至20年;或者與出租方協(xié)商終止原租賃合同而重新簽署新的租賃合同，這種情況下承租方實(shí)際使用的期限最長(zhǎng)可至26年。 2、租賃合同期限一般要等于或大于租賃期限，一般可約定一定的免租裝修期。 對(duì)于免租期限開(kāi)始日，如果屋處于適租狀態(tài)，可以約定為倉(cāng)庫(kù)實(shí)際交付日，而非租賃合同生效日(因?yàn)橥ǔ６际呛贤?/p>

9、生效后再交付);如果是新建房產(chǎn)，倉(cāng)庫(kù)交付后可能還不能即刻進(jìn)場(chǎng)裝修的，那么，建議約定實(shí)際進(jìn)場(chǎng)日(滿足雙方約定的進(jìn)場(chǎng)條件后進(jìn)場(chǎng))。同時(shí)，建議明確非因承租方原因而導(dǎo)致裝修受阻的，免租裝修期及租賃期限相應(yīng)順延。 3、屬于轉(zhuǎn)租的情形的，需要出租人提供其與倉(cāng)庫(kù)所有權(quán)人簽署的租賃合同原件，確保轉(zhuǎn)租期限不超過(guò)原租賃合同約定的期限。 (三)倉(cāng)庫(kù)交付 倉(cāng)庫(kù)交付是核心條款，不僅涉及實(shí)際交付的時(shí)間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業(yè)的返還、保證金和各項(xiàng)押金的返還等問(wèn)題。 1、交付時(shí)間 除了明確約定交付日期外，對(duì)于涉及語(yǔ)言描述或前置或后續(xù)限制的交付時(shí)間，表述需要通俗易懂，前后約定一致，警惕交付陷阱。比如：一

10、些租賃合同中，合同前半部分表面上推薦精選約定了一個(gè)具體的交付時(shí)間，但同時(shí)又在合同后半部分的其他條款中做了其他約定導(dǎo)致該日期具有極大的彈性，從而即使出租方延期交房，其仍有回旋余地而非直接承擔(dān)違約責(zé)任。舉例來(lái)說(shuō)：租賃期限部分約定2014年9月30日交房，但在交付部分約定進(jìn)場(chǎng)時(shí)間如有變動(dòng)，出租方另行發(fā)函通知;違約責(zé)任部分則約定出租方未按發(fā)函時(shí)間交房，則承擔(dān)違約責(zé)任，這就屬于陷阱型的約定;再如，對(duì)于一些新建房產(chǎn)，如果約定倉(cāng)庫(kù)竣工后30天內(nèi)交付，但沒(méi)有對(duì)竣工時(shí)間做出明確的約定等。 如果出租方過(guò)于強(qiáng)勢(shì)，承租方在交付時(shí)間條款不占優(yōu)勢(shì)的情況下，則建議在保證交付時(shí)間很明確的前提下，加強(qiáng)出租方延期交房違約責(zé)任。

11、2、交付條件 一般的辦公及居住用房，出租方需保證大廈的電梯、消防保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、自來(lái)水系統(tǒng)、泵房等應(yīng)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。如有損壞，出租方須在約定的期限內(nèi)積極通知和督促物業(yè)管理處維修完畢。 對(duì)于承租倉(cāng)庫(kù)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，建議關(guān)注如下事項(xiàng)： 樓板承重及樓層結(jié)構(gòu)，考慮是否需要樓板加固，如需，設(shè)計(jì)及施工由誰(shuí)負(fù)責(zé)以及費(fèi)用如何承擔(dān)需明確約定; 供電及配電，承租方應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用需求判斷要使用的是動(dòng)力電還是照明電，電纜規(guī)格，電纜如何敷設(shè)，開(kāi)關(guān)如何安裝，由此所涉施工費(fèi)用的承擔(dān)等等， 供水、排水、排煙、排風(fēng)、及排污問(wèn)題，如有特殊要求，建議詳細(xì)約定; 空調(diào)：非中央空調(diào)的，建議就空調(diào)外機(jī)尺寸，安裝位置、個(gè)數(shù)及由誰(shuí)負(fù)

12、責(zé)具體施工等; 電話、垃圾處理及洗手間、施工協(xié)助義務(wù)等。 3、交付手續(xù) 交付條件滿足后，合同雙方簽署交付確認(rèn)書(shū)并同時(shí)交付房產(chǎn)鑰匙，以作為出租物推薦精選業(yè)實(shí)際交付日期的確認(rèn)，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金和各項(xiàng)押金的確認(rèn)。同時(shí)，后續(xù)免租期、進(jìn)場(chǎng)日期、租賃期限、租金支付等與承租方支出相關(guān)的時(shí)間一般都以此時(shí)間點(diǎn)推算或確認(rèn)的，因此，簽署交房確認(rèn)書(shū)非常重要。交房確認(rèn)書(shū)需明確附屬設(shè)施設(shè)備及其數(shù)量、規(guī)格、品牌等(貴重物品建議明確購(gòu)入價(jià)及折舊比例)，鑰匙數(shù)量，交房日期等內(nèi)容，并由雙方簽字蓋章。 4、違約責(zé)任 延期交房的，可約定違約金計(jì)算比例或者直接約定一個(gè)具體的金額。出租方強(qiáng)勢(shì)的情況下，可能需約定一

13、個(gè)寬限期(在此期間內(nèi)，出租方不需支付違約金)，承租方需考慮寬限期長(zhǎng)短的合理性。延期交房超過(guò)一定期限(如果兩個(gè)月)，承租人可解除合同并要求出租方賠償實(shí)際損失。 (四)租金及支付方式、期限 1、租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用;一般不包括在租金內(nèi)，采用據(jù)實(shí)結(jié)算的形式，如果是分?jǐn)偟模杳鞔_分?jǐn)偟纳舷? 支付方式可以是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;轉(zhuǎn)賬支付的，明確租金支付賬號(hào)，出租方賬號(hào)變更，需書(shū)面通知承租方。 支付期限有月付、季付、年付等，建議采用月付或季度支付的方式，并明確約定并確定支付的具體日期或最后日期，明確到具體的月份和日期，如遇法定節(jié)假日，可順延至節(jié)假日后支付。 先發(fā)票后

14、付租，出租方違反合同任何約定的，比如不及時(shí)履行修繕責(zé)任，承租方可暫扣租金而不視為違約。除此之外，建議明確出租方提供的設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地等非因承租方原因不能正常使用以及出租方對(duì)其場(chǎng)地進(jìn)行維修、擴(kuò)建時(shí)租金如何，以及租賃幾年后如果承租方對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行維修維護(hù)是是推薦精選否可以享有免租裝修期。 2、如果承租商鋪的，需關(guān)注周邊鋪面開(kāi)張率、出租率、空置率、人流量、各種商業(yè)配套等與租金確認(rèn)密切相關(guān)的事項(xiàng)，如果出現(xiàn)周邊商鋪空置率太高，直接影響租金價(jià)格，可以設(shè)置附條件的租金調(diào)整條款;商場(chǎng)的促銷活動(dòng)利用場(chǎng)地不得損害或影響承租倉(cāng)庫(kù)的使用以及店鋪的經(jīng)營(yíng)。商場(chǎng)公共部位的維護(hù)(電梯、廁所、車位)、物業(yè)管理的質(zhì)量(保安、衛(wèi)生、客服、

15、后勤)，作為商場(chǎng)的承諾義務(wù)之一。 3、關(guān)注租金價(jià)格的公允性，即與其他商戶之間的租金價(jià)格不得有過(guò)高懸殊，否則有權(quán)要求調(diào)整租金。長(zhǎng)期租賃合同，需考慮租金的調(diào)整。 4、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理 租賃合同解除后，承租人結(jié)清租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他應(yīng)付費(fèi)用后，出租人原則上就應(yīng)將保證金退還給承租人，但特殊情況下也可增加一些附件條件，比如，承租人以出租物業(yè)地址作為新設(shè)公司或分支機(jī)構(gòu)的注冊(cè)地址的，一旦租賃合同解除或終止，承租人必定要尋找新的辦公場(chǎng)所，并辦理的工商變更登記手續(xù)。那么，合同雙方就可以公平、合理地約定：將承租人完成不再以出租物業(yè)為注冊(cè)地址的變更登記手續(xù)作為保證金的退還條件。 (五)維

16、修保養(yǎng) 要確保維修保證責(zé)任約定明確，防止維修保養(yǎng)約定不明導(dǎo)致維修拖沓或者出租方借維修維護(hù)之名影響承租人正常使用。 比如，如嚴(yán)重影響承租方正常使用的故障，出租方應(yīng)在承租方發(fā)出緊急報(bào)修通知后四(4)小時(shí)內(nèi)前來(lái)維修;如為一般報(bào)修，出租方應(yīng)在承租方發(fā)出報(bào)修通知后三(3)日內(nèi)前來(lái)維修。如出租方未在上述時(shí)間內(nèi)進(jìn)行處理，承租方有權(quán)自行或委托第三人進(jìn)行維修，相應(yīng)維修費(fèi)用和款項(xiàng)由出租方承擔(dān)，并由承租方從應(yīng)支付給出租方的租金中扣除。 (六)合同的變更、解除及終止推薦精選 1、禁止租賃合同的中途擅自解除作為合同的一項(xiàng)原則，在市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格不嚴(yán)重偏離的情況下，雙方應(yīng)當(dāng)盡最大程度維護(hù)合同的穩(wěn)定性。 2、雙方應(yīng)對(duì)提前

17、解除的條件和程序進(jìn)行明確約定，比如，在租賃期限內(nèi)，原則上雙方均不得要求提前解除本合同。但在本合同簽訂之日起【】年之后，如承租方要求提前解除合同的，需提前【】個(gè)月以書(shū)面形式通知出租方，但應(yīng)向出租方支付【】租金作為補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)履行本合同約定的合同終止后的相關(guān)義務(wù);如出租方要求提前解除合同的，需提前【】個(gè)月以書(shū)面形式通知承租方，但應(yīng)退還承租保證金，并對(duì)承租方的裝修損失予以補(bǔ)償。 3、承租人可以多列舉對(duì)方違約的一些事由，做到承租方能夠合法解除合同而又不需支付違約金;而盡量避免自己違約導(dǎo)致出租人提前解除合同(主要為延遲支付租金) 4、在租賃期限屆滿或租賃合同提前終止后，承租人除了結(jié)清租金、物業(yè)管理費(fèi)及其

18、他費(fèi)用，以及配合出租人重新招租以外之外，盡量按時(shí)歸還(包括清空)倉(cāng)庫(kù)。建議關(guān)注萬(wàn)一不能及時(shí)清空倉(cāng)庫(kù)時(shí)承租方的違約責(zé)任，確保其合理性。 (七)租賃雙方保證和承諾 出租方承諾內(nèi)容包括，倉(cāng)庫(kù)不存在禁止出租或其他影響承租人實(shí)際使用倉(cāng)庫(kù)的情形，租賃期間發(fā)生爭(zhēng)議，盡量協(xié)商解決，不得以任何理由斷水?dāng)嚯姷?，否則應(yīng)賠償因此給承租方造成的實(shí)際損失;協(xié)助辦理承租方經(jīng)營(yíng)相關(guān)報(bào)批手續(xù);出租方裝修、擴(kuò)建應(yīng)提前通知并確保最大限度的減少對(duì)承租人的影響，給承租人造成損失的，應(yīng)給予賠償?shù)鹊?。?duì)于出租人要承租人做出的保證和承諾，承租人要結(jié)合自身實(shí)際情況審慎判斷，確保保證內(nèi)容的可行性。 (八)轉(zhuǎn)租及承租權(quán)自動(dòng)轉(zhuǎn)移 對(duì)是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件進(jìn)行明確約定，承租人向其