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文檔簡介
1、精品文檔新房驗收交房全套流程及注意事項收房應(yīng)知【提示】: “兩書兩表 ”又增加了實測面積登記表開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、 房屋土地測繪技術(shù)報告書實測面積登記表、必須為原件而不是復(fù)印件。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。住宅使用說明書 則是針對房屋設(shè)計、 施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo), 如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在質(zhì)量保證書和使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范,問題較少;竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案, 如果缺少任何一項的話,這個樓盤就屬于 “黑樓 ”,是不能入住的。消防這種
2、關(guān)鍵環(huán)節(jié),一旦出了問題,就是人命關(guān)天的大事故。 而對于業(yè)主來說, 人身安全才是第一位的, 因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張 備案表,一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案??⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,只要將項目送交主管部門備案后, 發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé), 即使是十年二十年以后出了問題,查下來如果是發(fā)展商的過失,一樣可以追究其責(zé)任。需要提醒購房者注意的是, 一定要堅持先驗房, 后辦理入住手續(xù)。 如驗房時發(fā)現(xiàn)問題,如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題,要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收,以免留下后患。公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t:1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。?/p>
3、攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)?;為局部范圍服?wù)的公用建筑面積, 由受益的各套商品房分?jǐn)偂?多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。 各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ?歡迎下載精品文檔面積之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能??煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e:1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、 垃圾道、管道井、消防控制室、 水泵房、水箱間、冷凍機房、
4、消防通道、交(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、 值班警衛(wèi)室、 物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)入的公用建筑空間:1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。其他原則:其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房, 需要進(jìn)行分?jǐn)偟模?應(yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。售房單位在預(yù)售商品房前, 應(yīng)向商
5、品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的, 應(yīng)重新提交面積測量報告。售房單位在銷(預(yù))售商品房時,在銷(預(yù))售合同(含補充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)外 墻:貼外墻磚內(nèi) 墻:耐水膩子找平地面:細(xì)石混凝土抹光頂棚:耐水膩子找平門 窗:單元門為對講系統(tǒng);戶門為四防門、塑鋼窗、無室內(nèi)門。廚 房:地面為細(xì)石混凝土抹光(無防水層)、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水膩子找平衛(wèi)生間:地面為水泥砂漿抹平(有防水層)、墻面為水泥砂漿抹平,頂棚為耐水膩。2歡迎下載精品文檔子找平; 無潔具(預(yù)留管道)水 源:市政供水供暖系
6、統(tǒng):壁掛式燃?xì)鉅t;銅鋁復(fù)合暖氣片;電話線:預(yù)留電話線插孔(報裝費買受人自理);有線電視:預(yù)留有線電視插孔(入網(wǎng)費買受人自理)收房流程核驗業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術(shù)報告書、 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明 交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書業(yè)主做綜合驗收業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題,無法在 15 日內(nèi)解決的,雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單1、 看墻壁。不知道從什么時候開始,看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20 世紀(jì) 80 年代
7、建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴(yán)重的一棟。3歡迎下載精品文檔房子,窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象, 一問,才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風(fēng)來臨之時,更是令人提心吊膽,而更使人驚詫的是,這棟還是一個區(qū)的國土局建的,真可怕。所以,驗收這個,最好是在房子交樓前,下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題,幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外, 還有一個問題, 就是墻壁是否裂紋。 有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫, 后來追問發(fā)展商, 才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口,后來封補時,馬虎處理以致留后患。2、 驗水電。首先是驗一下房屋的水電是否通了。 當(dāng)然,對于一些
8、高級裝修來說, 多數(shù)的水電后期都要更換的了, 所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了, 但如果你不打算更換水電的話,那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。驗電線,除了看看是否通了電外, 主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。 再就是電線的截面面積是否符合要求。 一般來說,家里的電線不應(yīng)低于 2.5 平方,空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方,否則使用空調(diào)時,容易過熱變軟。當(dāng)然,這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會差一個等級。3、 驗防水。這里所說的防水,指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然,目前交付的房子,有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水, 這就需要裝修做了。 如果在交付時已經(jīng)做了防水, 那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。 如果在
9、裝修前不試一試, 那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的, 那么維護(hù)工程就大了。 你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口,然后再拿一膠袋罩著排污 / 水口,再加以捆實, 然后在廁衛(wèi)放水, 淺淺就行了 ( 約高 2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是:樓板直接滲漏;管道與地板的接觸處。4、 驗管道這里所指的管道,指的是排水/ 污管道。猶其是陽臺之類的排污口,驗收時,預(yù)先拿一個盛水的器具, 然后倒水進(jìn)排水口。 看看水是不是順利地流走。 為什么要驗收這個呢, 因為在工程施工時, 有一些工人在清潔時往往會
10、 偷 這個工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走, 如果這些水泥較粘的話, 就會在彎頭處堵塞, 造成排。4歡迎下載精品文檔水困難。還有一種情況,不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言, 如果排污管沒有蓄水防臭彎頭, 那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。 為什么排污管需要這種彎頭, 因為彎頭會蓄水, 這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。 而沒有彎頭的話, 洗衣間和廁所的排水口就會散發(fā)一種異味。 也許會有發(fā)展商會認(rèn)為用防臭地漏就行了, 工程的實踐證明, 防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際需要。 而正因為這種小地方, 往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。5、驗地平其實驗收這個,
11、 對于普遍用戶是有一定難度的。 驗地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。 驗這個,很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方, 根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。 那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量 了。測量的方法如果你不嫌麻煩, 那么方法也是挺簡單的。 去五金店買一條小的透明水管, 長度約為 20 米左右吧,然后注滿水。 先在門口離 地面 0.5 米或 1 米處畫一個標(biāo)志。 然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度, 并找個人固 定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度, 然后再做一個標(biāo)志。 然后用尺測量一下這個標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個高
12、度差就是房屋的水平差。 你也可以通過這種辦法如此類推, 測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在2 厘米左右是正常的, 3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍,你就得注意了。我見過最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到7厘米的,測量后我還以為我測量錯了呢。 以上工作是有點煩瑣的, 如果你有朋友擁有激光掃平儀,這個問題就好解決多了。6、驗層高如果你的合同有這一個條款。 那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。 方法很簡單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量 (這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法) ,你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說,在 2.65 米 左右是接受的范圍,如果房屋低于 2.6 米,那么房屋就得考慮了。
13、這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。 做矮層高對于發(fā)展商來說, 是非常有效的一種約成本的方法的。 1) 減少總承重,這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。 2) 雖然在 只減了 10 公分。5歡迎下載精品文檔左右,但是總體算起來,成本節(jié)約也是很多的,猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中,降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。7、驗門窗這里猶其以驗收窗為主。 驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是, 只有在大雨天方能試出好壞。 但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況,陽臺的水平與室內(nèi)的水
14、平竟然是一樣的,這樣,就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。原作者: hard-rock收房應(yīng)向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書.驗收應(yīng)以合同書及附件規(guī)定的為準(zhǔn).面積應(yīng)以有資質(zhì)的測繪單位出具的證明為準(zhǔn)注意使用面積與建筑面積不同 .層高以合同規(guī)定為準(zhǔn)實際層高比標(biāo)注值少以內(nèi)均為正常 .花園面積是否大于其承諾的最小值.門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固 ?門窗質(zhì)量是否合格 ( 平直度密封性牢固性等 )?各層防水是否做好 ?( 可以從天花板是否有水漬判斷)各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等.內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整.陽臺露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動等現(xiàn)象.安裝的安全護(hù)欄是否
15、牢固.電路水路是否接通 ?電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少?空調(diào)運轉(zhuǎn)冷熱試驗 .合同規(guī)定的贈送器具是否齊全?電視電話寬帶接口是否齊全?廚房衛(wèi)生間的通風(fēng)孔是否具備?信報箱是否安裝 ?。6歡迎下載精品文檔可視對講遠(yuǎn)程遙控煤氣火災(zāi)報警窗磁門磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到位 ?社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定.集體收房程序指南第一步:帶齊身份證件、全部購房資料、房屋交付通知書( “入住通知 ”)、必須費用(如物業(yè)費用)以及驗房工具、照相機、錄音筆、小型攝像機等采證工具,以業(yè)主身份前往博雅西園會所報到。 (現(xiàn)金盡量少帶; 如果您對收房成功有很大疑問、或者不愿意委托開發(fā)商代交契稅和大修基金,可以不帶)。第二
16、步:如果您對收房流程有異議, 必須充分表達(dá)您的想法和意愿。 如果在收房流程中,開發(fā)商有違反約定交房條件和交房手續(xù)、 侵犯您個人利益和選擇權(quán)的事宜,您要據(jù)理力爭、以體現(xiàn)您的真實意愿。第三步:領(lǐng)取房屋交付必備文件:住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表,以確定房屋是否已達(dá)到交付條件。按照購房合同第十一條, 您必須看到這些文件原件、 確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后,才能進(jìn)一步進(jìn)行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。否則,后續(xù)產(chǎn)生的風(fēng)險和責(zé)任將由您自己負(fù)責(zé) (例如:您對房屋質(zhì)量不滿意而要求退房的話, 您的大筆 money可是已經(jīng)交給開發(fā)商,您將處于被動)。如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、
17、或文件不全, 您可按購房合同第十一條, 要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案表的責(zé)任確認(rèn)函 ”(附件 1)。第四步:房屋檢驗(驗房)(包括小區(qū)環(huán)境、周界)( 1) 本程序是開發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。( 2)如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù), 則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收 “關(guān)。7歡迎下載精品文檔于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函”(見附件二)后中止辦理手續(xù)。( 3)開始簽署房屋驗收情況表 (根據(jù)您上次看房提交的整改意見逐一對照,并參考 “收房須知 ”)(以下幾點必須填寫,先舉個例子,以后逐步補充和修改)A、 房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避
18、水試驗;B、 上下水無法試驗不能確認(rèn)是否已通;C、 沒有查驗電梯的準(zhǔn)運證;D、 車庫未啟用;E、 保安系統(tǒng)未測試;F、G、 以下填寫單套房屋個性問題;H、( 4) 要求開發(fā)商出具實測面積測繪報告,若實測面積超出 3%,可以中止收房。(估計超出 3%的可能性很小,因此這里不給出確認(rèn)函模板,偷個懶 : )( 5) 如果驗房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改,則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函 ”(見附件三)后中止辦理手續(xù)。( 6) 如果驗房后您認(rèn)為質(zhì)量問題較少、或可以接受,則業(yè)主可簽字確認(rèn) “驗房通過 ”,但須將發(fā)現(xiàn)的問題逐一填寫在驗房單上。另外,盡量在驗房單上加上以下幾句:“若房屋不符合有關(guān)國家強制標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、且并未明確告知并得到本人書面確認(rèn),本人將保留退房或索賠的
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