某項(xiàng)目供應(yīng)場(chǎng)研究簡(jiǎn)案

1、某項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)研究簡(jiǎn)案1供應(yīng)調(diào)研的目的和方法通過對(duì)某地區(qū)房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研， 最大程度地熟悉和了解該房地產(chǎn)供應(yīng)特 點(diǎn)，掌握目前市場(chǎng)上各項(xiàng)目具體情況、總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價(jià)格情況、規(guī)劃 及配套等，分析各在售（建）項(xiàng)目以及其銷售情況。在對(duì)于市場(chǎng)基本情況的掌握之后，針對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體 規(guī)劃設(shè)計(jì)、 物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素如何對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響， 逐項(xiàng)進(jìn) 行綜合對(duì)比分析。發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“某地區(qū)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀的形成原因”和 分析“某地區(qū)住宅市場(chǎng)今后的發(fā)展方向” ，進(jìn)而挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)。通過對(duì)某地區(qū)房地產(chǎn)的了解， 確定出某地區(qū)房地產(chǎn)影響項(xiàng)目的因素， 運(yùn)用 層 次分析法（ AHP

2、）確定各影響因素的權(quán)重，即對(duì)于項(xiàng)目的影響程度。然后運(yùn)用 德 爾菲法 根據(jù)這幾個(gè)影響因素對(duì)于各項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)分，得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。1.1 、樣本選擇按照某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀， 敝司對(duì)形成一定規(guī)模的在售項(xiàng)目進(jìn)行了全面 的調(diào)研， 剔除了一些規(guī)模較小、 參考意義不大以及定向開發(fā)的項(xiàng)目， 最終選取了 13 個(gè)項(xiàng)目做為分析的樣本，同時(shí)對(duì)樣本中的幾個(gè)具體的項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析。項(xiàng) 目詳細(xì)情況見下表。項(xiàng)目概況物業(yè)名稱發(fā)展商物業(yè)位置巴黎春天xxxxxxxx世紀(jì)花園xxxxxxx齊林家園xxxxxxxxx紫荊園xxxxxxxx怡海世家xxxxxxx天立花園xxxxxxx荷香園xxxxxxx金信花園xxxxxxx

3、x恒生城市花園xxxxx麗景翠園xxxxxxxx富貴家園xxxxxxxxxxx蓮馨園xxxxxxxxx新空間花園xxxxxxxxxxxxxxxxxxx1.2 、市場(chǎng)界定某地區(qū)房地產(chǎn)目前還處于起步階段，市場(chǎng)還不完善，每年的房地產(chǎn)總投資 不到 20 億元，開復(fù)工面積只有 150 到 180 萬平方米，整個(gè)房地產(chǎn)還沒有形成規(guī) 模，目前市場(chǎng)供應(yīng)量不大，項(xiàng)目數(shù)目也不是很多，彼此間差異也不大。但由于各 個(gè)區(qū)之間的距離相隔較遠(yuǎn)， 針對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)地塊所處的區(qū)位， 本次調(diào)研主要選擇 在某地區(qū)。所以區(qū)域市場(chǎng)界定為該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)， 具體劃定為：西起 xx 路，東 至 xx 路，南 北方向由 xx 路 到 xx 路

4、。此次的市場(chǎng)調(diào)查也覆蓋了本案地塊的周邊 區(qū)域。2 供應(yīng)市場(chǎng)研究2.1 項(xiàng)目綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)如何是消費(fèi)者所關(guān)心的問題， 小區(qū)的交通位置 （包括周邊的環(huán)境）、 整體的規(guī)劃水平、 戶型設(shè)計(jì)的合理性、 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施的狀況以及小區(qū)的物 業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。 為了能夠更為科學(xué)的、 客觀的反應(yīng)某 地區(qū)各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)， 并將其量化， 敝公司應(yīng)用了 住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指 標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng) ，建立了新的數(shù)學(xué)模型， 對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。 本系統(tǒng)以 層次分析法 為基本原理，經(jīng)過分析論證確定位置交通、整體規(guī)劃、小區(qū)配套、戶 型、管理水平五個(gè)要素為影響項(xiàng)目的重要因素，用層次分析法（ AH

5、P）確定其權(quán) 重，運(yùn)用德爾菲法 對(duì)各項(xiàng)目 5 項(xiàng)要素綜合評(píng)定打分， 最終得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì) 指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖2.1.1 綜合品質(zhì)評(píng)定綜合品質(zhì)項(xiàng)目名稱綜合品質(zhì)巴黎春天62.57世紀(jì)花園61.55齊林家園60.23紫荊園59.49怡海世家58.41天立花園57.35荷香園56.43金信花園54.30恒生城市花園53.65麗景翠園53.44富貴家園52.42蓮馨園52.19新空間花園48.702.1.2 性能價(jià)格比 項(xiàng)目性價(jià)比表物業(yè)名稱綜合品質(zhì)均價(jià)銷售率性價(jià)比新空間花園48.70128080%38.05金信花園54.30149885%36.25齊林家園

6、60.23170080%35.43天立花園57.35165085%34.76怡海世家58.41169080%34.56荷香園56.43166085%33.99富貴家園52.42160085%32.76蓮馨園52.19160080%32.62紫荊園59.49185080%32.16麗景翠園53.44170080%31.44恒生城市花園53.65178080%30.14瑞祥世紀(jì)花園61.55210080%29.31巴黎春天62.57270080%23.17注：性價(jià)比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)除以銷售價(jià)格乘以 1000可見，所有項(xiàng)目中， 性價(jià)比最高的項(xiàng)目為新空間花園， 性價(jià)比最低的項(xiàng)目為 巴黎春天。齊林家

7、園的價(jià)格高出了天立花園、 蓮香園等樓盤， 而它的綜合品質(zhì)相 對(duì)較高，所以它的性價(jià)比占到了第三位， 從上表不難看出。 一些品質(zhì)較高的項(xiàng)目， 價(jià)格也相應(yīng)抬高， 如巴黎春天品質(zhì)最高， 由此其性價(jià)比也是最低的。 但從它的銷 售業(yè)績(jī)頗佳的情況，說明現(xiàn)在高端市場(chǎng)剛剛起步，高檔項(xiàng)目受到了一定的追捧， 這也是高端市場(chǎng)起步初期的特征之一， 當(dāng)然這時(shí)的價(jià)格不能高出理性的范圍； 而 一般來說隨著市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)， 不斷地完善， 以及高端客戶體量的消耗， 價(jià)格也 越來越理性。2.2 產(chǎn)品分析2.2.1 整體規(guī)劃容積率和綠化率是評(píng)價(jià)小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標(biāo)， 是小區(qū)檔次和形象最 直接的體現(xiàn)?，F(xiàn)在某地區(qū)在售的小區(qū)整體規(guī)劃

8、水平較低，具體數(shù)字見下表：容積率巴黎景 麗天 花園 家園 馨園 花園 翠園 荊園 世家 香園 家園 花園 花園 花園 立貴 天富立 貴 蓮 城市 麗景 紫 怡海 荷 齊林 世紀(jì) 金信新空間 新齊世金空單位：萬平方米物業(yè)名稱容積率占地面積總建面巴黎春天4.982410012天立花園1.60500008富貴家園1.52330005蓮馨園1.50300004.5恒生城市花園1.358910012麗景翠園1.21660008紫荊園1.2110200012.3怡海世家1.1121030023.38荷香園1.00700007齊林家園0.9221640020世紀(jì)花園0.88110000085金信花園0.80

9、500004新空間花園0.5319000010容積率分布容積率范圍建筑面積（萬平方米）面積比例項(xiàng)目個(gè)數(shù)平均容積率容積率 2126%14.98容積率 1.5 217.58%31.28容積率 11.562.6830%51.17容積率 22.5 .51.1.1建筑面積 面積比例某地區(qū)地價(jià)較低，致使容積率普遍偏低，容積率大于 2 的只有巴黎春天， 容積率達(dá)到了 4.98 ；容積率小于 1 的項(xiàng)目有 4個(gè)，其中世紀(jì)花園的建筑面積達(dá) 到了 85 萬平方米，荷香園的建筑面積也達(dá)到了 20萬平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目的建筑 面積之和為 105 萬平方米，這是導(dǎo)致容積率小于 1 的項(xiàng)目比例最高的原因。綠化率物業(yè)名稱總建

10、面綠化率巴黎春天1250%世紀(jì)花園8545%齊林家園2040%金信花園440%恒生城市花園1240%蓮馨園4.540%新空間花園1040%紫荊園12.338%怡海世家23.3838%天立花園838%荷香園738%麗景翠園835%富貴家園530%盡管區(qū)域市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目容積率較低， 但卻沒有帶來很高的綠化率。 以上數(shù)據(jù) 是各樓書顯示的，但據(jù)實(shí)地調(diào)查，綠化率超過 40%的項(xiàng)目也只有世紀(jì)花園，大部分項(xiàng)目綠化率介于 30%-40%之間，且集中在 35%左右，對(duì)于綠化的理解僅限于不讓地面裸露， 綠化的手段也比較單一， 大多數(shù)是草皮和冬青的搭配。 同時(shí)綠地非 常的零散，沒有大面積的綠化區(qū)域，無法形成綠化景觀這

11、體現(xiàn)了當(dāng)前淄博市房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中小區(qū)規(guī)劃水平的滯后。開發(fā)商在開 發(fā)的過程之中， 對(duì)小區(qū)的綠化園林沒有足夠的重視， 致使多數(shù)的小區(qū)沒有能夠體 現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格的景觀， 尤其是綠化景觀。 也說明大多數(shù)開發(fā)商還沒有意識(shí)到小區(qū)的 整體規(guī)劃對(duì)于小區(qū)的形象以及銷售價(jià)格所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)的影響。 那么本項(xiàng)目在綠化 景觀方面的突破，將為本項(xiàng)目未來的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.2.2 樓型、戶型樓型物業(yè)名稱樓體類型總建面巴黎春天高層12世紀(jì)花園多層小高層85齊林家園多層20紫荊園多層12.3怡海世家多層小高層23.38天立花園多層小高層8荷香園多層7金信花園多層4恒生城市花園多層12麗景翠園多層8富貴家園多層5蓮馨園多層4.5

12、新空間花園多層10某地區(qū)住宅市場(chǎng)中多層住宅占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)； 小高層住宅現(xiàn)在剛剛起步， 區(qū) 域市場(chǎng)仍然以多層板樓為主， 小高層和塔樓占有了很小的份額， 除了巴黎春天公 寓項(xiàng)目外， 再?zèng)]有任何項(xiàng)目產(chǎn)品全部為高層， 存在高層的項(xiàng)目也是高層和多層并 存。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）某地區(qū)居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價(jià)便宜、售價(jià)較低，同時(shí)相關(guān)的管理維護(hù)費(fèi)用較低，成為某地區(qū)民購(gòu)房的首選。（2）某地區(qū)商品住宅市場(chǎng)還不是很成熟，消費(fèi)者對(duì)多層之外的其他類型住 宅形式認(rèn)識(shí)不足。 開發(fā)商在開發(fā)的過程中， 大多依據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣， 而不愿 冒這方面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）對(duì)于中高端產(chǎn)品如單體別墅、

13、聯(lián)體別墅的缺乏，主要是開發(fā)商缺乏操 作高檔樓盤的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)缺乏有效細(xì)分，開發(fā)的定位過于保守造成的。戶型 某地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)以二居、三居戶型為主。其中又以三居室占據(jù)主導(dǎo)地位，以 小戶型為主的項(xiàng)目鑫盛陽光麗舍，一居占了一定的比例，而其銷售業(yè)績(jī)較差。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)， 比較熱銷的是 130150平米的三居室。 較低的價(jià)格把 總價(jià)限制在一定范圍之內(nèi)， 因此，大一點(diǎn)的戶型價(jià)格亦在大多數(shù)人的承受范圍里。多層板樓這類型的產(chǎn)品， 就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言， 戶型在體現(xiàn)其品 質(zhì)中占有很大的比重。本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)因?yàn)樽筒┦械南M(fèi)者對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的挑 剔，而且特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)性。 開發(fā)商對(duì)于戶型設(shè)計(jì)都給予了充分的

14、重視， 如現(xiàn)有的 戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)， 有一些還作為自己的重要賣點(diǎn)推出。 但也有部分項(xiàng)目 的戶型設(shè)計(jì)比較陳舊，例如，衛(wèi)生間的窗戶對(duì)公共樓道；動(dòng)靜安排混亂；忽視客 廳的采光問題， 沒有動(dòng)靜分離概念等。 由于某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低單價(jià)帶來的低 總價(jià)，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。隨著某地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，人們認(rèn)識(shí)的逐漸提高，產(chǎn)品可供選擇的增加，人 們對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)尤其是戶型將越來越挑剔， 因此戶型成為項(xiàng)目銷售過程中， 影響 銷售成績(jī)的重要因素，而且越來越重要。2.2.3 樓宇配套區(qū)域住宅市場(chǎng)中的各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、 供電系統(tǒng)等方面并無較大差異， 基本 都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。采暖方

15、式主要有市政供暖和小區(qū)集中供熱兩種，供暖設(shè)備絕大部分采用暖 氣。由于某地區(qū)商品住宅市場(chǎng)剛剛起步， 社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。 如現(xiàn) 今比較先進(jìn)的出入口管理系統(tǒng)、 保安巡更系統(tǒng)、 可視對(duì)講系統(tǒng)、 防盜及煤氣泄露 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、 IC 一卡通系統(tǒng)等，所有項(xiàng)目沒 有全部配備到位，只有少數(shù)項(xiàng)目準(zhǔn)備配置可視防盜對(duì)講系統(tǒng)。2.2.4 裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場(chǎng)中住宅項(xiàng)目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采 用墻面磚，占總體的 80%。部分住宅采用涂料，占總體的 20%。住宅的外立面不 僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果， 充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀

16、的藝術(shù)性。 因此， 在住宅市場(chǎng)中產(chǎn)品要樹立高品質(zhì)的形象、 與 眾不同的個(gè)性， 住宅的外立面必須充分體現(xiàn)其美觀性和藝術(shù)性， 從而在消費(fèi)者面 前展現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性和特色。按照住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精 裝修、菜單式裝修及精裝修。 整體產(chǎn)品檔次不高決定毛坯房仍然是市場(chǎng)上裝修選 擇的主流， 精裝修和菜單式裝修在很大程度上仍然是市場(chǎng)空白點(diǎn)， 面對(duì)于價(jià)格很“敏感”的某地區(qū)購(gòu)房者，菜單式裝修顯然更容易被接受。 公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。市場(chǎng)中 的絕大多數(shù)項(xiàng)目?jī)H樓梯間僅有一般裝修。2.2.5 小區(qū)配套某地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)

17、品檔次普遍偏低，規(guī)模較 大的社區(qū)較少， 小區(qū)內(nèi)配套不足成為某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象， 大多數(shù)的 項(xiàng)目借助于外部配套。規(guī)模較大的項(xiàng)目和檔次相對(duì)較高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套相對(duì)完 善。2.2.6 物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 購(gòu)置者不僅關(guān)注房屋本身品質(zhì)， 而且越來越注重其 后期服務(wù)。 一個(gè)知名物業(yè)管理公司不僅能夠給今后的業(yè)主帶來一流的服務(wù)， 而且 還能夠提高物業(yè)的附加值， 特別是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下， 物業(yè)管理的水 平的高低已經(jīng)成為吸引目標(biāo)客戶的重要手段。高檔項(xiàng)目的客戶有著較強(qiáng)的購(gòu)買 力，他們對(duì)物業(yè)管理的要求也更為嚴(yán)格。 只有下大力氣提高物管水平充分滿足業(yè) 主的需要， 才能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)并最

18、終贏得客戶的認(rèn)同， 這也是差異化競(jìng)爭(zhēng) 的要求。物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用物業(yè)名稱綜合品質(zhì)物業(yè)費(fèi)巴黎春天62.571瑞祥世紀(jì)花園61.550.5齊林家園60.230.5紫荊園59.490.15怡海世家58.410.4天立花園57.350.25荷香園56.430.2金信花園54.300.28恒生城市花園53.650.5麗景翠園53.440.2富貴家園52.420.2蓮馨園52.190.2新空間花園48.700.15物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后長(zhǎng)期支付的一筆費(fèi)用，由于將會(huì)涉及客戶的支付 能力，因此物業(yè)管理費(fèi)用的高低也會(huì)影響目標(biāo)客戶的購(gòu)買行為。 在目前的某地區(qū) 住宅市場(chǎng)， 客戶普遍對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)知感較差， 這主要

19、是由于客戶對(duì)物業(yè)管 理的重要性認(rèn)識(shí)及對(duì)其的重視程度一般，但卻非常關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)用的高低。本次調(diào)研發(fā)現(xiàn) 0.5 元以上的項(xiàng)目只有巴黎春天，其它各項(xiàng)目物管費(fèi)平均分 布在 0.5 元以下，絕大部分項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)集中在 0.2-0.3 元之間。因?yàn)檫^低的物業(yè)管理費(fèi)用， 致使盈利性的物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐本地市場(chǎng)， 為小區(qū)居民帶來專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)?，F(xiàn)在某地區(qū)所有的項(xiàng)目除了巴黎春天 外，物業(yè)管理都是由開發(fā)商自管， 屬于開發(fā)商為銷售而附加的產(chǎn)品， 所以普遍的 管理水平不是很高，而且管理主要方面也僅僅集中在保潔和保安方面。因此本案應(yīng)在物業(yè)管理上做足文章，使客戶從本案充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的 重要性就意味著客戶對(duì)本

20、案的認(rèn)同， 本案就會(huì)因出色的物業(yè)管理在市場(chǎng)上樹立良 好形象，促進(jìn)本案取得更大程度的成功。2.2.7 價(jià)格和銷售價(jià)格無疑是消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)最為關(guān)注的，尤其對(duì)購(gòu)房這樣的大宗交易更超 出了對(duì)普通商品的關(guān)注， 可以說價(jià)格是絕大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房選擇時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)， 也是 消費(fèi)者衡量自己購(gòu)買能力和購(gòu)買什么樣的住宅的標(biāo)準(zhǔn)， 那么樓盤合理的定價(jià)可以 使消費(fèi)者感到物有所值， 可以有效地針對(duì)我們的整體目標(biāo)客群， 盡量地避免客戶 的流失，從而在保證開發(fā)商利益的同時(shí)，是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化。物業(yè)名稱綜合品質(zhì)均價(jià)銷售率巴黎春天62.57270080%世紀(jì)花園61.55180080%齊林家園60.23170080%紫荊園59.

21、49185080%怡海世家58.41169080%天立花園57.35165085%荷香園56.43166085%金信花園54.30149885%恒生城市花園53.65178080%麗景翠園53.44170080%富貴家園52.42160085%蓮馨園52.19160080%新空間花園48.70128080%說明：如分期開發(fā)的項(xiàng)目，銷售率是以本期并包括之前銷售面積計(jì)算，不包括未開發(fā)的部分按綜合品質(zhì)分組綜合品質(zhì)分組平均綜合品質(zhì)加權(quán)均價(jià)建筑面積60 以上61.451875117506055.30170284.1850 以下48.70128010建筑面積平均綜合品質(zhì) 加權(quán)均價(jià)以上顯示，隨著綜合品質(zhì)的提

22、高，加權(quán)均價(jià)也隨著平滑提高，但其提升的速 度要高于價(jià)格提升的速度。 綜合品質(zhì) 60 以上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高或品質(zhì)沒有做到位， 而本段的供應(yīng)量最大， 達(dá)到了 117 萬平方米，這樣的弊端如是小項(xiàng)目迅速開盤并 且迅速售罄可能受到的影響不大， 如是大項(xiàng)目， 由于運(yùn)做周期較長(zhǎng)， 會(huì)受到新項(xiàng) 目的沖擊， 并且隨著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的加深， 也會(huì)影響項(xiàng)目的銷售。 所 以對(duì)于本項(xiàng)目這樣的大型項(xiàng)目來說， 如何合理定價(jià)是極其重要的， 一但定價(jià)過高， 將大大影響項(xiàng)目的銷售， 勢(shì)必縮小了項(xiàng)目的客群體量， 進(jìn)而影響項(xiàng)目的整體效益； 綜合品質(zhì)在 5060的項(xiàng)目就其價(jià)格而言相對(duì)比較合理； 綜合品質(zhì)在 50 以下的項(xiàng) 目只

23、有一個(gè)新空間花園， 位于高新區(qū)東北部， 而此區(qū)位的住宅市場(chǎng)目前還沒 有被廣大居民所接受，其價(jià)格偏低是可以理解的，它的供應(yīng)量也只有10 萬平方米，不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成較大的影響。按價(jià)格分組價(jià)格分組加權(quán)均價(jià)平均綜合品質(zhì)建筑面積2000 以上270062.571217001900178256.67137.316001700166155.3647.91500 以下134251.50142000以上17001900 160017001500以下加權(quán)均價(jià) 平均綜合品質(zhì)以上顯示，與價(jià)格分組相類似，目前，某地區(qū)的在售項(xiàng)目綜合品質(zhì)同樣與其對(duì)應(yīng)的價(jià)格不相匹配，綜合品質(zhì)提升的速度要慢于價(jià)格提升的速度。按性價(jià)比分組按性價(jià)比分組平均性價(jià)比平均綜合品質(zhì)加權(quán)均價(jià)建筑面積35 以上36.5754.41155334303532.9656.10175716530 以下23.1762.5727001235以上303530以下平均綜合品