青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綜述

1、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綜述關(guān)鍵詞： 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 土地市場(chǎng)分析青島市是推行土地招拍掛制度較早的城市，經(jīng)過了去年嶗山區(qū)土地事件及城陽(yáng)區(qū)土地暫時(shí)封存后，2004年青島的土地市場(chǎng)相對(duì)較平穩(wěn)，招拍掛進(jìn)行的井然有序，特別是8.31大限之后，具有資金實(shí)力的大企業(yè)紛紛拿地蓄積力量。一、供應(yīng)分析整體來(lái)說(shuō)，2004年青島市含市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)共放量土地19宗計(jì)27.56萬(wàn)平方米，成交金額約9億多元。下面對(duì)成交土地進(jìn)行詳細(xì)分析：1.從成交日期來(lái)看 從上表來(lái)看，4月份、5月份及7月份是土地供應(yīng)的高潮，分別有116041.3平米、123370.5平米及164300.4平米的土地投放市場(chǎng)。分別占全年土地投放量的

2、17.5%、18.6%和24.75%。2.從土地用途來(lái)看在所有放量土地中，無(wú)論從成交的面積還是從成交的金額，住宅用地占有相當(dāng)大的比例。放量住宅用地215024.9平米占所有放量土地的78%，住宅作為土地的主要用途，居住需求仍然是最大需求，商業(yè)與辦公只能作為住宅的配套。3.分區(qū)域來(lái)講從土地成交區(qū)域來(lái)看，放量土地宗數(shù)最多的是四方區(qū)，今年共放量6宗土地，而面積最多的卻是市北區(qū)，放量土地三宗，由于市北區(qū)遼陽(yáng)西路南放量一塊大面積土地，69279.9平方米，而使整個(gè)區(qū)域的土地放量增大，該塊大面積土地被青島海信房地產(chǎn)股份有限公司拍得。雖然李滄區(qū)今年只有一宗土地放量，但是其面積卻為所有放量土地中面積最大者，為

3、78869.8平米，該塊土地亦被青島海信房地產(chǎn)股份有限公司拍得。市南區(qū)今年放量3宗土地，土地面積相對(duì)較平均；嶗山區(qū)僅放量?jī)勺谵k公用地；而城陽(yáng)區(qū)在經(jīng)歷了去年的市場(chǎng)沉睡階段后，剛剛復(fù)蘇，今年沒有新的放量。另外，2004年未有作為海景住宅的土地投放市場(chǎng)。從今年土地市場(chǎng)供應(yīng)能夠看出下一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)將是四方區(qū)、市北區(qū)，并且在市北區(qū)及李滄區(qū)將會(huì)有兩個(gè)大盤投放市場(chǎng)。未來(lái)土地放量應(yīng)當(dāng)主要集中于嶗山區(qū)、開發(fā)區(qū)，從城市化進(jìn)程來(lái)看，嶗山區(qū)及開發(fā)區(qū)仍存在部分未經(jīng)改造的區(qū)域，特別是開發(fā)區(qū)隨著西海岸經(jīng)濟(jì)得強(qiáng)進(jìn)發(fā)展勢(shì)頭，在香江路以北區(qū)域會(huì)形成開發(fā)熱點(diǎn)。而市南區(qū)將會(huì)繼續(xù)保持不溫不火的狀態(tài)，有幾塊面積均等的地塊投放市場(chǎng)；李

4、滄區(qū)將繼續(xù)以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主。4.土地受讓人從以上表中看出，今年海信地產(chǎn)從青島市購(gòu)地4宗，總出資額達(dá)到4億多元，為今年土地市場(chǎng)中收獲最豐的地產(chǎn)公司，另外其在青島周邊其他區(qū)域還有購(gòu)地現(xiàn)象且均為住宅用地，可見其實(shí)力之大，投資住宅開發(fā)之決心，可謂島城房地產(chǎn)市場(chǎng)中實(shí)力最大，運(yùn)作速度最快的開發(fā)商。其次是青島天海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入1億兩千多萬(wàn)元購(gòu)入四方區(qū)44378.2平米土地作為住宅開發(fā)。該項(xiàng)目估計(jì)明年能夠啟動(dòng)；青島康儲(chǔ)實(shí)業(yè)有限公司投入8600多萬(wàn)元在市北區(qū)購(gòu)入62221平米作為住宅開發(fā)；青島雁山房地產(chǎn)開發(fā)公司也投入6900多萬(wàn)元從四方區(qū)購(gòu)入44378平米的土地作為住宅開發(fā)?？梢?，明年的四方區(qū)房地產(chǎn)

5、市場(chǎng)將一改往年的冷淡，在一定時(shí)期內(nèi)形成幾個(gè)大盤鼎力的火爆景象。另外，青島港（集團(tuán)）港宇置業(yè)公司、青島信萊置業(yè)有限公司也分別投入5455多萬(wàn)元和4672多萬(wàn)元分別在市南區(qū)與市北區(qū)購(gòu)入住宅用地，進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開發(fā)。山東省魯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在成功推出嶗山區(qū)悅海豪庭項(xiàng)目及市南區(qū)海悅東海世家項(xiàng)目之后，1222多萬(wàn)元于四方區(qū)購(gòu)入商業(yè)用地，進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)作。二、價(jià)格分析見上表，從整體成交的平均價(jià)格來(lái)看，土地的價(jià)格趨勢(shì)在預(yù)料之中，離市區(qū)越近的土地，價(jià)格自然越高，往年如此，今年也沒有例外。市南區(qū)作為青島的老黃金區(qū)域，其地價(jià)特別是房?jī)r(jià)都是遙遙領(lǐng)先，其次是距離市南較近的市北區(qū)，然后是四方區(qū)，最后才是李滄區(qū)，

6、雖然李滄區(qū)作為青島市區(qū)，但是由于歷史遺留下來(lái)的整體區(qū)域口碑較差，造成地價(jià)與房?jī)r(jià)一直保持區(qū)域最低；開發(fā)區(qū)由于近幾年的連續(xù)好政策使房?jī)r(jià)、地價(jià)一路飆升，今年土地平均價(jià)格高于李滄區(qū)。分開來(lái)看，值得關(guān)注的是在本市7月的土地掛牌出讓中，老牌青島黃金區(qū)域市南區(qū)地塊的單價(jià)成交，竟低于四方區(qū)金華路地塊成交單價(jià)100元，這是青島市首次出現(xiàn)在同一次土地出讓活動(dòng)中單價(jià)成交四方區(qū)高于市南區(qū)的現(xiàn)象。出現(xiàn)此次現(xiàn)象可能因?yàn)闊嶂杂谀玫亻_發(fā)的開發(fā)商們由于資金實(shí)力雄厚,更擅長(zhǎng)大盤開發(fā);另外與掛牌制度的過程非透明性也不無(wú)關(guān)系。另外值得一提的是今年開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路與太行山路交叉路口一2333.3平米的地塊掛牌出讓賣出天價(jià)，以樓面地價(jià)507

7、0元/平米的高價(jià)售出。今年開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆異常，土地市場(chǎng)價(jià)格也同步上升，今年開發(fā)區(qū)有四宗土地投放市場(chǎng)，而明年的土地市場(chǎng)會(huì)更加活躍。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)明年的土地價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)步上漲。土地大限之后，土地市場(chǎng)的放量會(huì)更加有序合理，會(huì)使每一塊土地發(fā)揮其最大用途，由于之前實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)紛紛購(gòu)地儲(chǔ)備，土地市場(chǎng)的需求弱化會(huì)在一定程度上導(dǎo)致整體放量減少，但未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀狀況會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格的上揚(yáng)。三、小結(jié)2004年青島市土地市場(chǎng)整體較為活躍，整體價(jià)格也趨于合理。所有的土地出讓程序都是規(guī)范有序的進(jìn)行，土地宏觀調(diào)控政策在土地出讓過程中逐漸彰顯其作用，在規(guī)范性制度的作用下，青島市土地市場(chǎng)會(huì)逐步駛?cè)?/p>

8、良性循環(huán)發(fā)展的軌道。青島政策概述光陰荏苒，青島的樓市又經(jīng)歷了一年的發(fā)展，在通往成熟與規(guī)范的道路上劃下了重重的一筆。在所有影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素中，政策因素可謂是至關(guān)重要的，是引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁力量。2004年為了使房地產(chǎn)更加規(guī)范與成熟，國(guó)家及市里紛紛出臺(tái)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、規(guī)范的發(fā)展。一、土地管理方面2004年對(duì)于土地方面的政策較多，綜合以上政策不難看出，所有圍繞土地方面出臺(tái)的政策無(wú)非是為了規(guī)范土地市場(chǎng)：土地出讓程序規(guī)范、公平、透明；合理征地用地。2003年青島市及其它城市在土地開發(fā)方面出現(xiàn)了各種各樣的違法操作問題，從去年開始國(guó)家即出臺(tái)相關(guān)政策制止此種不規(guī)范行為。然而整個(gè)土地市場(chǎng)是

9、多年來(lái)的遺留問題，不可能在短時(shí)間內(nèi)得以解決，因此，今年繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，監(jiān)督、治理、整頓使整個(gè)市場(chǎng)在8月31日之后能夠完全實(shí)現(xiàn)土地出讓的招拍掛，并且使征地用地能夠遵循合理的程序從而達(dá)到整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，土地市場(chǎng)的規(guī)范化是整個(gè)產(chǎn)業(yè)走向規(guī)范化的基礎(chǔ)，只有在土地市場(chǎng)規(guī)范化的前提下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能逐步規(guī)范、成熟。土地市場(chǎng)的規(guī)范對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度能夠起到一定的降溫作用，另外，對(duì)新商品房的供應(yīng)也會(huì)起到一定的抑制作用，但最終逐漸走向平衡。二、經(jīng)營(yíng)管理方面此一系列圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的政策法規(guī)使青島市房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中走向規(guī)范化。青島市房地產(chǎn)經(jīng)歷了20多年的發(fā)展歷程，從80年代初只有一

10、家開發(fā)企業(yè)到現(xiàn)在的600多家，經(jīng)歷了一個(gè)從小到大，從不規(guī)范到逐步規(guī)范的過程。房地產(chǎn)業(yè)為青島市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)了較大的力量，但是應(yīng)該看到的是青島市房地產(chǎn)的發(fā)展與先進(jìn)的城市化相比仍存在很大差距：企業(yè)規(guī)模小、市場(chǎng)行為不規(guī)范、住房有效供應(yīng)不足。這一系列問題會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的通知要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部機(jī)制，增強(qiáng)信譽(yù)度并對(duì)新增企業(yè)加強(qiáng)審批力度，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。政策還規(guī)定建立完善的售后服務(wù)及投訴機(jī)構(gòu)，正確、合理對(duì)待客戶投訴問題；建立規(guī)范的廣告發(fā)布制度，杜絕不切實(shí)際的宣傳，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的嚴(yán)加監(jiān)管勢(shì)必導(dǎo)致部分小企業(yè)不堪重負(fù)而慘遭淘汰，

11、但只有這樣才能形成整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作。另外，青島市出臺(tái)了三個(gè)辦法，把青島市住房結(jié)構(gòu)劃分為四個(gè)層次：高檔商品房，真正市場(chǎng)化的產(chǎn)物，土地招拍掛不限價(jià)；普通商品房，土地要限價(jià)出讓；經(jīng)濟(jì)適用房，主要解決城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房需求；廉租房，通過社會(huì)保障解決城鎮(zhèn)最低收入家庭中住房困難戶住房問題。這一辦法解決了青島市大部分有住房需求而經(jīng)濟(jì)實(shí)力又達(dá)不到的需求群體的需求問題。三、物業(yè)管理方面從1994年正式開始實(shí)施物業(yè)管理以來(lái)，青島市物業(yè)管理工作取得了很大的成績(jī)。但是，在很多方面仍存在不規(guī)范現(xiàn)象，主要原因有：法制建設(shè)滯后，相關(guān)主體間的法律責(zé)任不清；居民消費(fèi)觀念尚未改變，物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)較弱；物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)

12、相關(guān)主體的職責(zé)不清、關(guān)系不順。而今國(guó)家及市委均出臺(tái)系列政策規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，服務(wù)合同及業(yè)主公約均有了明確的責(zé)權(quán)關(guān)系。物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也有了明文規(guī)定，避免了日后的扯皮現(xiàn)象。在這樣有章可循的市場(chǎng)條件下相信島城的物業(yè)管理會(huì)越來(lái)越好。 住宅市場(chǎng)綜述中國(guó)申奧成功，奧帆賽場(chǎng)確定于青島之后給原本就活躍的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)又注入了一例興奮劑，使青島房屋銷售價(jià)格一路攀升，加之作為沿海城市的天然條件，各地投資者紛紛前來(lái)青島置業(yè)，致使青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求與本市的實(shí)際需求相偏離，房?jī)r(jià)漲之又漲。2004年商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)攀升，今年三季度與去年同期相比價(jià)格上升12.9；與上季度相比，上升2.0；前三季度，累

13、計(jì)上升13.7，除不斷壯大的需求帶動(dòng)外，三季度的地價(jià)上升也起到了一定的拉升作用。一、2004年市場(chǎng)特點(diǎn)1.投資態(tài)勢(shì)良好, 個(gè)人購(gòu)房占絕對(duì)主流2004年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)投資態(tài)勢(shì)良好，僅前三季度累計(jì)完成投資107.6億元，增長(zhǎng)39.2，比去年前11個(gè)月100.6億元的累計(jì)投資額多出7億元。其中，用于土建工程的投資73.3億元，增長(zhǎng)48.6，高于全市投資增速9.4個(gè)百分點(diǎn)，在全部投資額中占68.1，比去年占比提高4.3個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅投資完成86.3億元，比去年同期增長(zhǎng)49.1，高于全市房地產(chǎn)投資增速9.9個(gè)百分點(diǎn)。另外辦公樓投資增幅也穩(wěn)步上揚(yáng)，完成投資3.9億元，增長(zhǎng)10.9；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房走出低迷

14、態(tài)勢(shì)，完成投資10.0億元，比去年增長(zhǎng)21.3；其它投資7.4億元，下降3.1。銷售給個(gè)人的商品住宅建筑面積228.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.1，占全部住宅銷售的98.3，比去年提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，居民個(gè)人購(gòu)房已占據(jù)絕對(duì)主流。然而，住宅竣工面積與銷售面積之比為0.92：1，銷售面積仍比竣工面積多出18.2萬(wàn)平方米，市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，賣方市場(chǎng)的格局狀態(tài)仍然未被打破。2.市場(chǎng)供需兩旺,仍然體現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢(shì)2004年住宅市場(chǎng)保持供需兩旺態(tài)勢(shì)，前三季度，住宅竣工214.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.0，商品住宅銷售232.6萬(wàn)平方米，占全部商品房屋銷售面積的85.4，增長(zhǎng)29.2。住宅開工、竣工面積與銷售面積比去

15、年同期均有增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需兩旺。然而，住宅竣工面積與銷售面積之比為0.92：1，銷售面積仍比竣工面積多出18.2萬(wàn)平方米，市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，賣方市場(chǎng)的格局狀態(tài)仍然未被打破。3.住宅價(jià)格上漲迅猛近幾年來(lái)，雖然政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，采取了多項(xiàng)措施抑制房?jī)r(jià)的上漲，如加大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和投入，但由于大量的外地置業(yè)導(dǎo)致青島市住宅市場(chǎng)的有效需求增強(qiáng)，導(dǎo)致開發(fā)數(shù)量難以滿足強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，從而使房?jī)r(jià)一升再升。在商品房的分類中，住宅商品房?jī)r(jià)格漲幅仍較大，比去年同季上升16.4%，較上季上升1.5%。從三季度青島市各區(qū)域樓盤的開發(fā)情況看, 住宅商品房的開發(fā)大多集中在市南區(qū)北部和市北區(qū)東部一帶的三級(jí)地

16、段區(qū)域，價(jià)格在每平方米5500元至6500元，房?jī)r(jià)比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。如位于寧夏路的萬(wàn)事興家園多層磚混住宅商品房，去年開盤起價(jià)為每平方米5300元，今年該樓盤房屋售價(jià)已達(dá)到每平方米6780 元，價(jià)格上漲20%之多。位于五、六級(jí)地段市郊的李滄區(qū)的房?jī)r(jià)也由去年的每平方米3000元上升到3600元，較去年也升高20%。因而造成三季度多層住宅較去年同期上升16.7%。另外土地價(jià)格的升高也是造成房?jī)r(jià)上漲的原因,青島市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)中，土地的價(jià)格已經(jīng)占房屋價(jià)格的50%以上，因此，土地的價(jià)格直接決定了房?jī)r(jià)。近年來(lái)青島市土地資源不斷減少，又由于土地招拍掛制度的實(shí)施，土

17、地價(jià)格上漲是必然。從土地交易情況來(lái)看，三季度土地交易價(jià)格較去年同季上升1.8%，三級(jí)地段的土地出讓價(jià)已達(dá)到每平方米3000多元。土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致商品住宅價(jià)格的上漲。房?jī)r(jià)的上漲速度之快，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比增高，今年19月份青島市城市居民人均可支配收入為8126.05元，較去年同期增長(zhǎng)10.1%，收入漲幅大大低于房?jī)r(jià)漲幅，根據(jù)測(cè)算2003年青島市80平方米的套房?jī)r(jià)格與城市居民戶均收入比已高達(dá)12.6倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上認(rèn)可的3倍至6倍的標(biāo)準(zhǔn)，大大超過了居民的承受能力。4.開發(fā)投資向郊區(qū)偏移隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)保持的供需兩旺態(tài)勢(shì)，市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)土地供應(yīng)逐漸減少，從而商品房供應(yīng)減弱，轉(zhuǎn)向北部和西部郊區(qū)

18、，且多為大盤開發(fā)，商業(yè)、辦公及商鋪市場(chǎng)也隨之活躍于郊區(qū)市場(chǎng)，隨著市政府的郊區(qū)規(guī)劃方案又引發(fā)新的投資熱潮。二、市場(chǎng)展望展望2005年,中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1.住宅供應(yīng)會(huì)繼續(xù)保持增幅2005年青島住宅市場(chǎng)供應(yīng)量將繼續(xù)保持增幅，主要體現(xiàn)于郊區(qū)與浮山后區(qū)域的住宅供應(yīng)上，青島市北部的幾個(gè)大盤將于2005年投入市場(chǎng)，浮山后目前在醞釀的幾個(gè)大盤04年啟動(dòng)一部分之后，也將于05年大幅推出，另外，市內(nèi)四區(qū)也有不少項(xiàng)目蓄積力量等待明年推向市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)增幅起到帶動(dòng)作用。雖然經(jīng)歷2004年8月31日的土地大限之后會(huì)造成土地供應(yīng)的減少，從而造成房源供應(yīng)的減弱，但是試

19、想房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期動(dòng)輒兩年三年，加之多數(shù)開發(fā)商有不少存量土地，因此就2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，供應(yīng)量會(huì)繼續(xù)保持增幅態(tài)勢(shì)。2.需求市場(chǎng)穩(wěn)中微漲，漲幅會(huì)有較大回落近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，而消費(fèi)者同樣也愈加理性，無(wú)論房地產(chǎn)投資者還是自用、自住為目的的消費(fèi)者其選房、購(gòu)房的專業(yè)程度越來(lái)越高，其消費(fèi)也建立在深度了解、綜合比較的基礎(chǔ)之上，并且了解金融、市政規(guī)劃等政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響而時(shí)刻關(guān)注。一路高漲的青島房?jī)r(jià)使部分房地產(chǎn)消費(fèi)群體更加趨于理性，勢(shì)必影響下一年的需求市場(chǎng)；醞釀已久的央行調(diào)息政策于04年10月末浮出水面，市場(chǎng)中消費(fèi)者反應(yīng)激烈，最新的一項(xiàng)調(diào)查證明，有41.7%的人可能因此暫緩買房，特別作為

20、房地產(chǎn)需求市場(chǎng)生力軍的年輕一代，加息政策的敏感程度更高，有效需求的消費(fèi)者中又被分流出部分持幣觀望者。即使明年會(huì)出現(xiàn)部分或投資或居住為目的的新增需求，也會(huì)被由于加息造成的需求減少而沖淡。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島市特殊的地理位置及自然環(huán)境、良好的投資價(jià)值和住宅郊區(qū)化發(fā)展的現(xiàn)狀仍會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持生溫態(tài)勢(shì)，仍會(huì)帶動(dòng)投資消費(fèi)者的消費(fèi)積極性。因此預(yù)測(cè)05年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會(huì)有大幅回落。3.整體價(jià)格穩(wěn)中微升，增幅回落供應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)而需求增長(zhǎng)減緩的狀況勢(shì)必會(huì)對(duì)2005年的房地產(chǎn)價(jià)格造成一定程度的沖擊，一定時(shí)期內(nèi)抑制價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)。然而，長(zhǎng)期以來(lái)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度不會(huì)在瞬間冷卻。另外，特別

21、說(shuō)明的是受政府宏觀政策影響較大的青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)有較強(qiáng)增幅。04年10月份青島市首次召開的重大公共事務(wù)決策聽證會(huì)上確定了隔海相望的青島、黃島兩地之間建設(shè)海底隧道。這一利好消息在原本具有投資熱度的西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)上又掀起了新一輪波瀾。在短短一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上調(diào)價(jià)格。2005年開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)新啟動(dòng)項(xiàng)目體量相對(duì)較少，隨著各地投資者組成的需求團(tuán)隊(duì)的壯大又會(huì)造成這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格高漲。個(gè)別區(qū)域價(jià)格的強(qiáng)勢(shì)漲幅亦能夠拉動(dòng)整體市場(chǎng)價(jià)格，因此預(yù)測(cè)2005年房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，但增幅回落。4.投資趨于理性受銀行加息政策的影響，企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)加大，因此會(huì)減少部分資金實(shí)力

22、及運(yùn)營(yíng)能力差的投資實(shí)體的介入，但對(duì)于實(shí)力雄厚的開發(fā)商而言，0.27%的加息影響甚微，不會(huì)影響其投資及開發(fā)計(jì)劃，在房地產(chǎn)價(jià)格有上漲空間的基礎(chǔ)上由于仍然具備客觀的匯報(bào)率，這部分開發(fā)商會(huì)繼續(xù)保持投資積極性，預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持微增，投資漲幅下降。5.形成三大開發(fā)熱點(diǎn)浮山后區(qū)域、北部區(qū)域、西海岸2005年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有三大開發(fā)熱點(diǎn)。首先是浮山后區(qū)域，就市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，目前已有幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積地塊，準(zhǔn)備大盤開發(fā)，因此2005年浮山后區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)的一大熱點(diǎn)，該區(qū)域主要以普通住宅為主。青島北部區(qū)域同樣是具有大量大面積可開發(fā)土地，各項(xiàng)政策和

23、媒體導(dǎo)向把北部區(qū)域定位為青島北部居住中心，北部十個(gè)大盤04年只推出一個(gè)大盤的部分產(chǎn)品，其新產(chǎn)品和其余大盤蓄勢(shì)待發(fā)，會(huì)形成該區(qū)域開發(fā)熱度。另外由于國(guó)際機(jī)場(chǎng)處于青島北部區(qū)域，2005年希爾頓將落戶于該區(qū)域，加之每年不斷增加的韓資、日資企業(yè)，還會(huì)形成這一區(qū)域的商業(yè)開發(fā)熱點(diǎn)。2001年3月26日，青島市人民政府在青島開發(fā)區(qū)召開了開發(fā)區(qū)工作市長(zhǎng)現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，做出了“青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心向青島開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，配合青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心西移的政策，開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為三個(gè)中心，兩個(gè)基地，一個(gè)勝地；2003年初青島市市委書記杜世成又提出了：青島、黃島、紅島“品字型”架構(gòu)，通過城市經(jīng)營(yíng)來(lái)完成各個(gè)經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移。這幾次規(guī)

24、劃非常有效的帶動(dòng)了開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迅猛發(fā)展。04年10月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼；05年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。由于2004年投入市場(chǎng)的住宅銷售情況良好，預(yù)計(jì)2005年開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有所下降，但其商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)卻逐漸走出低迷：2005年佳世客、青島百盛、泰國(guó)易初蓮花等大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)者將入駐開發(fā)區(qū)，勢(shì)必帶動(dòng)這一區(qū)域的商鋪市場(chǎng)。另外2005年寫字樓供應(yīng)量及需求量也會(huì)相應(yīng)增加而使寫字樓市場(chǎng)成為熱點(diǎn)。一、宏觀市場(chǎng)從全國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)非常樂觀，連年較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，為旅游酒店等產(chǎn)業(yè)的發(fā)

25、展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)保障。另外從世界酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，由零散到集中、由個(gè)體到集團(tuán)化發(fā)展的規(guī)律，中國(guó)目前的水平來(lái)看，僅僅是萬(wàn)里長(zhǎng)征才剛剛走出了第一步，發(fā)展?jié)摿薮?，酒店業(yè)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)、在人均GDP飛速增長(zhǎng)期間，將會(huì)產(chǎn)生眾多的品牌，創(chuàng)造無(wú)數(shù)的輝煌奇跡。 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以奇跡般的速度一路奔跑，令世人刮目相看，很多國(guó)外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至專門出書對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并非很均衡，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一體化的同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整合面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 中國(guó)東部沿海地區(qū)已初步形成三大經(jīng)濟(jì)板塊,從南到北依次是珠江三角洲板塊、長(zhǎng)江三角洲板塊和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈板塊,三大板塊已成為并將繼續(xù)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的

26、“火車頭”,代表著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最高水平。青島位于三大經(jīng)濟(jì)圈之一的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，屬于發(fā)展起步最晚，同時(shí)也是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮慕?jīng)濟(jì)圈。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈包括北京、天津、河北、山東和遼寧，面積約占全國(guó)的5.40%，創(chuàng)造的GDP占全國(guó)的1/4左右，是中國(guó)北方規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，在中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中占有舉足輕重的地位。青島地處中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈板塊, 21 世紀(jì)這一板塊的發(fā)展?jié)摿Σ豢傻凸? 山東省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將更多地受益于該板塊的活躍和發(fā)展。通過圖表可以看出，山東省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值直線上升。特別是近幾年來(lái)，發(fā)展速度越來(lái)越快，GDP增長(zhǎng)率以每年1到2個(gè)點(diǎn)的速度遞增。另外通過全國(guó)各省市的GD

27、P的比較可以看出，山東省在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重。2003年山東省的GDP在全國(guó)各省市的排行中位居第三位，GDP增長(zhǎng)率在全國(guó)各省市的排行中位居第四位。山東省正在形成以兩條城市體系帶為骨干、以濟(jì)南、青島兩個(gè)特大城市為中心，大中小城市及重點(diǎn)鎮(zhèn)四個(gè)層次的城市體系框架。其中，濟(jì)南、青島、淄博、威海、煙臺(tái)、濰坊、日照和東營(yíng)8個(gè)城市，已經(jīng)初步形成了山東半島城市群，躋身全國(guó)東部沿海五大城市群之列。因此青島市在山東半島都市群中的經(jīng)濟(jì)地位值得分析城市概況：青島，是中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，是國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。青島作為沿黃河流域最大的出?？诤托畔?、金融、貨物集散中心之一。以其所具有的港口

28、貿(mào)易、海洋科研、現(xiàn)代工業(yè)、發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)、金融服務(wù)、旅游度假等優(yōu)勢(shì)與開發(fā)潛力，成為中國(guó)最具有經(jīng)濟(jì)活力的城市之一。經(jīng)濟(jì)概況：經(jīng)濟(jì)分析：2003年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（GDP）1780.3億元，增長(zhǎng)15.9%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，超額完成了年初確定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)13%的目標(biāo)，為1995年以來(lái)的最高增幅。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值147.5億元，增長(zhǎng)2.5%，第二產(chǎn)業(yè)增加值937.1億元，增長(zhǎng)20.7%，第三產(chǎn)業(yè)增加值695.7億元，增長(zhǎng)13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系由上年的9.6：50.4：40.0調(diào)整為8.3：52.6：39.1，一產(chǎn)比重穩(wěn)步下降，二產(chǎn)比重上升，三產(chǎn)因受非典影響較大比重略有下降。人文環(huán)境分

29、析：青島是中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和港口城市，國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。青島是國(guó)家14個(gè)沿海開放城市和8個(gè)國(guó)際會(huì)議城市之一，也是中國(guó)重要的外貿(mào)口岸之一。同時(shí)，青島也是中國(guó)重要的海洋科研基地和軍事基地。蜿蜒連綿的淺海海濱，起伏多姿的海上山巒，紅瓦綠樹的城市風(fēng)景，近、現(xiàn)代歷史文化的名人故居，具有典型歐陸風(fēng)格的多國(guó)建筑，構(gòu)成中西合璧的山、海、城交融的海濱風(fēng)景線，是旅游觀光、度假、休閑和商務(wù)、會(huì)展的最佳目的地。 收入與消費(fèi)水平分析支出占收入比重雖然變化不太明顯，但是支出和收入的額度是逐年增加的。隨著居民收入增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，在假日經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)以及全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)步伐加快的帶

30、動(dòng)下，城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)近年來(lái)少有的活躍態(tài)勢(shì)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額突破500億大關(guān)，達(dá)512.2億元，增長(zhǎng)15.8%，總量首次超過全國(guó)的1%。其中，城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額398.3億元，增長(zhǎng)17.1%，農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額113.9億元，增長(zhǎng)11.5%。按營(yíng)業(yè)方式分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額419.3億元，增長(zhǎng)15.3%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額67.4億元，增長(zhǎng)15.5%；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額25.6億元，增長(zhǎng)24.4%。汽車消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，2003年全年限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額達(dá)23.6億元，比上年增加17億元，增長(zhǎng)2.6倍。 商品交易市場(chǎng)成交活躍。全市商品交易市場(chǎng)（含集市貿(mào)易市場(chǎng)）840處，成交額

31、696.6億元，增長(zhǎng)12.6%。其中：消費(fèi)品市場(chǎng)767處，成交額608.2億元，增長(zhǎng)18.4%；生產(chǎn)資料市場(chǎng)73處，成交額88.4億元，下降6.2%。青島市宏觀經(jīng)濟(jì)近年來(lái)保持著穩(wěn)定的、較高的增長(zhǎng)速度?？傮w來(lái)說(shuō)，青島市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然比較突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，社會(huì)有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，人民生活水平逐漸提高，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位于山東省第一名，未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好。雖然目前青島市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。目前房地產(chǎn)投資僅占GDP的4%左右，與其他

32、較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，青島市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。由于青島市土地掛牌、招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期內(nèi)會(huì)進(jìn)行開發(fā)，這使未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量有一定幅度的增長(zhǎng)。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來(lái)幾年中將會(huì)上漲。總之，青島市未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。隨著購(gòu)房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的引入，也會(huì)使青島市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。下面將對(duì)于酒店和寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行具體分析。二、酒店供需市場(chǎng)分析1、青島酒店發(fā)展過程經(jīng)歷了從客棧 大酒店 商務(wù)酒店到集團(tuán)化的發(fā)展青島1994年以前酒店供不應(yīng)求；

33、19941996年供求平衡；19962001年供大于求；2002年以來(lái)供求呈現(xiàn)多樣性，三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況基本持平，四、五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好，市場(chǎng)供不應(yīng)求。2、青島星級(jí)酒店特點(diǎn)飯店50%老化，其中三星級(jí)酒店尤為突出；客房總量在100套以下的飯店占總數(shù)的一半，規(guī)模普遍偏??；飯店會(huì)議功能很少，不能滿足需求；酒店娛樂功能經(jīng)營(yíng)狀況普遍不好，無(wú)法與社會(huì)上的娛樂設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)。3、青島星級(jí)酒店供應(yīng)狀況從上圖可以看出，青島星級(jí)酒店的供應(yīng)以三星級(jí)數(shù)量最大，占到總數(shù)的45%，其次是二星級(jí)酒店，占到總數(shù)的36%，四星級(jí)、五星級(jí)的酒店總計(jì)占到10%。一星級(jí)的占到9% 。而各個(gè)星級(jí)酒店的客房數(shù)量是以三星級(jí)的數(shù)量最大，占到總

34、客房數(shù)量的五成多；其次是二星級(jí)和五星級(jí)的客房量，分別占到總客房量的近二成；再次是四星級(jí)的客房量，占到一成；一星級(jí)的客房量最少。2003年星級(jí)酒店的平均出租率約為57%，平均租金在230元/間，香格里拉的平均租金是620元/間。星級(jí)酒店的出租高峰期為2003年6月8月25日，出租率大約在80%左右。4、未來(lái)酒店供應(yīng)淺析2008年奧運(yùn)會(huì)青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計(jì)投資8億元，建筑面積8萬(wàn)平方米，大約在300套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計(jì)2008年青島市星級(jí)酒店將達(dá)到200家，其中最主要的任務(wù)是對(duì)現(xiàn)有星級(jí)的改造和

35、重新評(píng)定，當(dāng)然也要進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。5、酒店分布青島市的酒店主要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)。這與此兩區(qū)域?yàn)榍鄭u市的主要旅游景點(diǎn)集中地關(guān)系密切。南部偏西沿海酒店分布團(tuán)島、第一和第六海水浴場(chǎng)以及火車站和碼頭等，使得此區(qū)域人流就大，再加上旅游景點(diǎn)數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。南部偏東沿海酒店分布青島市的旅游主要以海洋旅游為主，因此沿海區(qū)域的景點(diǎn)和酒店數(shù)量最為集中。酒店作為旅游業(yè)的配套，同時(shí)此區(qū)域是青島市最為繁華，各種設(shè)施最為集中的區(qū)域。東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點(diǎn)數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來(lái)青島旅游

36、業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會(huì)展中心、高爾夫球場(chǎng)等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。三、寫字樓市場(chǎng)分析1、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概述90年代初，寫字樓開發(fā)局面火熱，至95年底市場(chǎng)已初具規(guī)模，主要樓盤有豐合廣場(chǎng)、福泰廣場(chǎng)、華嘉大廈、世貿(mào)中心、黃金廣場(chǎng)等。諸多項(xiàng)目的竣工，使得市場(chǎng)供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，而且市場(chǎng)消化能力差、入駐率低，導(dǎo)致寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格逐漸走向低迷。 此后的一段時(shí)間，投資者逐漸走向理性開發(fā)，市場(chǎng)行為日趨謹(jǐn)慎。1998年-2001年相繼出現(xiàn)一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、定位明確的寫字樓，主要有華普大廈，時(shí)代廣場(chǎng)、環(huán)海大廈、軟件大廈等。這一時(shí)期出現(xiàn)的寫字樓經(jīng)營(yíng)情況較好，市場(chǎng)的消化能力比

37、較強(qiáng)，但是總體市場(chǎng)價(jià)格仍然比較低。該時(shí)期處于青島寫字樓市場(chǎng)的培育階段。 2001年以來(lái)，中國(guó)加入WTO和申奧成功等利好因素以及青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ挠绊?，使得曾?jīng)倍受冷落的寫字樓市場(chǎng)逐步走出低谷，寫字樓市場(chǎng)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，其中不乏精品出現(xiàn)。 但是，在貌似繁榮的背后，寫字樓市場(chǎng)依然暗流涌動(dòng)，譬如2002年銷售總量的下降，銷售價(jià)格的抬升與租賃價(jià)格的回落均說(shuō)明了寫字樓市場(chǎng)的不穩(wěn)定，而從消費(fèi)者角度看，由于群體的多樣化及高檔群體消費(fèi)觀念的成熟，則不斷推動(dòng)市場(chǎng)走向細(xì)分化之路，同時(shí)對(duì)于開發(fā)商的資源整合能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力提出較高要求。 2、寫字樓區(qū)域分布目前，青島市寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。 核心CBD

38、區(qū)域 延安三路、山東路、福州路及周邊 中山路、團(tuán)島及周邊 遼寧路及周邊 （1）核心CBD區(qū)域分析核心CBD區(qū)域指香港路一線和市政府周圍區(qū)域。 該區(qū)域匯聚了城市中的行政辦公、金融機(jī)構(gòu)、星級(jí)酒店、大型商業(yè)購(gòu)物中心等優(yōu)勢(shì)資源，且交通方便，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，所以有利于企業(yè)塑造良好的形象，鼓舞員工士氣，提高工作效率，滿足軟性需求，自然成為諸多企業(yè)的首選。 該區(qū)域的寫字樓大都為近幾年建設(shè)。區(qū)域內(nèi)共有130萬(wàn)平方米的寫字樓，占據(jù)市場(chǎng)總量的70%，青島市較具實(shí)力的公司、外資企業(yè)多集中于此處。 通常租售價(jià)格比較高，售價(jià)為8000-15000元/平方米，租金為2-4元/平方米/天。寫字樓的基本配套設(shè)施較其他

39、區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場(chǎng)，部分寫字樓內(nèi)還配有會(huì)議中心、咖啡廳、娛樂場(chǎng)所及商場(chǎng)等設(shè)施。代表樓盤有國(guó)際金融中心等。 寫字樓用途從寫字樓的用途來(lái)看，商住兩用型公寓曾作為寫字樓概念的補(bǔ)充和延伸，在市場(chǎng)中占據(jù)了重要角色，如陽(yáng)光大廈、華普大廈等。但是由于物業(yè)管理的難度及政策的約束，使該類型逐步淡出市場(chǎng)。 目前CBD區(qū)域內(nèi)主要以純寫字樓為主，但是為了迎合市場(chǎng)需求，部分開發(fā)商在開發(fā)及規(guī)劃上逐步趨于細(xì)致化，如新世界數(shù)碼港在推出寫字樓的同時(shí)推出酒店式公寓，實(shí)現(xiàn)徹底的市場(chǎng)細(xì)分。 寫字樓定位在綜合性的基礎(chǔ)上出現(xiàn)產(chǎn)品細(xì)分的產(chǎn)物。如軟件大廈，主要吸納IT界公司，凸顯完全的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。在推廣模式上，5A智能大廈則

40、成為CBD區(qū)域內(nèi)的主推產(chǎn)品，成為諸多樓盤對(duì)外宣傳的熱點(diǎn)，如華仁國(guó)際大廈、華歐英德隆、世紀(jì)大廈等，均以5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)突出樓盤品質(zhì)及形象。 寫字樓客群雖然CBD區(qū)域內(nèi)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但是從客戶群體構(gòu)成看，主要集中于較具實(shí)力及較具規(guī)模的公司或團(tuán)體，他們對(duì)寫字樓產(chǎn)品的極高要求，使得開發(fā)商不得對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)更加精益求精，由此也導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的激烈。 3、寫字樓市場(chǎng)供給2002年寫字樓新開工面積為19萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為14.9%，新增投資額為6.3億元，增長(zhǎng)率為61.6%，銷售面積為8.5萬(wàn)平方米，與2001年相比減少12.5%。寫字樓市場(chǎng)投資額和開工面積遠(yuǎn)高于歷年水平，而銷售情況卻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2003年1-7

41、月份，房地產(chǎn)總投資55.55億元，比去年同期增長(zhǎng)39.6%。寫字樓完成投資2.45億元，新開工面積為9.39萬(wàn)平方米，寫字樓開工面積增勢(shì)趨緩。 數(shù)據(jù)表明，開工面積近年內(nèi)處于漲勢(shì)狀態(tài)，但是銷售情況卻不盡如人意，升降中反映出供給與需求失衡。 供需市場(chǎng)對(duì)比分析由此可得出：供應(yīng)量大于每年的消化量；銷售量呈逐年下滑的趨勢(shì)；2003年，寫字樓開發(fā)量和銷售量均出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，寫字樓開發(fā)趨緩；目前整體需求量不足。4、寫字樓的經(jīng)營(yíng)寫字樓的市場(chǎng)開發(fā)具有以下特點(diǎn)： 寫字樓產(chǎn)品價(jià)格高。只有少量的大企業(yè)才有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買，與住宅市場(chǎng)相比市場(chǎng)需求不旺。 開發(fā)資金壓力大、風(fēng)險(xiǎn)高。寫字樓用戶（買家和租戶）只有在現(xiàn)房時(shí)才會(huì)購(gòu)買和租

42、用。 資金回收周期長(zhǎng)。如果寫字樓用于出租更延長(zhǎng)了資金的回收期。 5、銷售方式從銷售方式分析，形式較為多元，本次調(diào)查中，有35%的產(chǎn)品只用于出售，31%的產(chǎn)品只用于出租，可租可售的占據(jù)22%的比率。 觀察新上市高檔樓盤，商家更為偏愛整層銷售的策略。比較兩種銷售策略，發(fā)現(xiàn)整層銷售對(duì)于開發(fā)商益處較多。但整層銷售的方法并不適用整個(gè)寫字樓市場(chǎng)，對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)詳盡分析市場(chǎng)狀況、區(qū)域特征、客戶需求，采用合適的出讓模式。 銷售方式比例表6、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（1）經(jīng)濟(jì)青島市是國(guó)家重要的經(jīng)濟(jì)中心，五大港口城市之一，已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中較為重要的鏈條和中國(guó)對(duì)外發(fā)展的重要窗口。作為北京奧運(yùn)的伙伴城市，在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)

43、的拉動(dòng)下，將吸引更多的外來(lái)投資，主要包括外國(guó)資本和外地資本。對(duì)于中資企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于企業(yè)規(guī)模及實(shí)力的擴(kuò)大，外向交流的頻率逐步增加。由此導(dǎo)致高檔群體對(duì)寫字樓的內(nèi)涵及品質(zhì)的嚴(yán)要求，從而推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)迎合國(guó)際化的需求，市場(chǎng)呼喚著高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。 （2）政策市政府為適應(yīng)新時(shí)期發(fā)展需要提高城市化水平，增強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃在未來(lái)3-5年內(nèi)，在香港路兩側(cè)建成總規(guī)模達(dá)到250萬(wàn)平方米左右的高檔寫字樓群，形成中央商務(wù)區(qū)。 對(duì)中山路以西區(qū)域?qū)嵤└邩?biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和二次開發(fā)，逐步建成總規(guī)模達(dá)到200萬(wàn)平方米的中央商務(wù)區(qū)副中心。 青島市政府將未來(lái)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)放到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必將帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的需求。 （3）

44、群體從青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)看，會(huì)吸引大量的外資企業(yè)及較具實(shí)力的外地企業(yè)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，該部分群體加之青島本地成長(zhǎng)的實(shí)力企業(yè)共同構(gòu)成高檔客戶層。青島同樣以其優(yōu)良的環(huán)境吸引、培育了眾多私營(yíng)小企業(yè)，部分企業(yè)或者處于創(chuàng)業(yè)階段，或者因?yàn)橘Y金薄弱，實(shí)力欠缺，更希望能夠找到價(jià)廉物美的辦公環(huán)境，由此也導(dǎo)致對(duì)中低檔寫字樓的大量需求。 （4）未來(lái)寫字樓發(fā)展特點(diǎn)隨著寫字樓市場(chǎng)逐漸走向國(guó)際化，世界知名企業(yè)的總部或分公司將進(jìn)駐青島。為保持企業(yè)的良好形象，跨國(guó)企業(yè)的到來(lái)勢(shì)必要求提高青島寫字樓的品質(zhì)，從而將促進(jìn)青島寫字樓尤其是高檔樓盤達(dá)到更高的標(biāo)準(zhǔn)。 高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì) 面對(duì)災(zāi)難的抵御性 開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)思路 總而言之，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)因素的

45、推動(dòng)還是經(jīng)歷突發(fā)事件后的深醒，還是市場(chǎng)變化的影響，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展之路還很漫長(zhǎng)，它需要開發(fā)商明確思路，以超前的理念和對(duì)人類細(xì)致入微的關(guān)懷，來(lái)創(chuàng)造雙贏的局面。黃島房地產(chǎn)市場(chǎng)(一)黃島概況黃島為青島市七區(qū)之一，依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。92年黃島區(qū)與青島開發(fā)區(qū)合并，現(xiàn)有面積280平方公里，人口40萬(wàn)。其中青島開發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院于1984年首批設(shè)立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。青島正在努力打造“品”字大都市，大青島的框架包括青島、黃島、紅島“品”字形布局，包括從瑯琊臺(tái)到田橫島建設(shè)濱海大道，沿這條大道建設(shè)衛(wèi)星城市。黃島被定位為青島市的輔城，發(fā)展重點(diǎn)將以工業(yè)為主，成為青島市的工業(yè)重心，突出發(fā)展三大特色經(jīng)濟(jì)

46、：大港口、大工業(yè)、大旅游。2003年，黃島全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值212.2億元，增長(zhǎng)29.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完成3.8億元，增長(zhǎng)5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成139億元，增長(zhǎng)30.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值69.4億元，增長(zhǎng)27.5%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過8000美元，增長(zhǎng)18%，為全市平均水平的2.6倍，已接近世界中等收入國(guó)家水平中線，標(biāo)志著黃島區(qū)已進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。(二)黃島城區(qū)功能劃分黃島區(qū)目前有五個(gè)功能區(qū)：黃島行政商務(wù)中心區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、黃島石化工業(yè)區(qū)、珠山生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)、薛家島旅游度假區(qū)。五個(gè)功能區(qū)的功能定位決定了其近年來(lái)的發(fā)展情況，目前行政商務(wù)中心區(qū)已形成了全區(qū)的商業(yè)中心，行政

47、辦公中心正在建設(shè)中，目前已初具規(guī)模；臨港工業(yè)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入幾大工業(yè)園區(qū)，配套將逐漸完善，工業(yè)以家電電子業(yè)為主，已經(jīng)形成了北方最大的家電電子工業(yè)基地，未來(lái)發(fā)展估計(jì)將以家電電子產(chǎn)業(yè)鏈為主；石化工業(yè)區(qū)未來(lái)隨著大煉油項(xiàng)目的進(jìn)入，將成為以石化為主的產(chǎn)業(yè)鏈基地；生態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)則以農(nóng)業(yè)為主，未來(lái)發(fā)展仍將延續(xù)以農(nóng)業(yè)為主的路線；薛家島旅游度假區(qū)目前概念性規(guī)劃正在論證中，相信憑借其有利的海景資源，將來(lái)可以發(fā)展成為國(guó)內(nèi)知名旅游度假區(qū)；五個(gè)功能區(qū)，各自發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展互相帶動(dòng)。(三)房地產(chǎn)開發(fā)黃島區(qū)的開發(fā)主要以工業(yè)為主，城市建設(shè)最近三年才剛剛起步，且主要在香江路和長(zhǎng)江路一帶。黃島區(qū)新建和在建的各種房

48、地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在5大片區(qū)，未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)主要以此5個(gè)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)。其中長(zhǎng)江路將成為未來(lái)居住的核心區(qū)域；薛家島將成為旅游核心區(qū)；靈山衛(wèi)將成為居住次核心區(qū)域；辛安和黃島主要以工業(yè)為主，房地產(chǎn)供應(yīng)主要以中低檔為主。黃島區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模，各類固定資產(chǎn)開發(fā)，為各種工業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)場(chǎng)地等，下面通過固定資產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)投資額的分析，對(duì)目前黃島的建設(shè)狀況進(jìn)行概括性分析。數(shù)據(jù)來(lái)源：黃島區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒（2004年）通過分析1998年以來(lái)的固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資來(lái)看，黃島的各類固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)發(fā)展迅速，通過圖表可以明顯地看出，其進(jìn)入了一個(gè)飛躍性的階段，1999年房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)

49、投資增幅迅猛。根據(jù)市場(chǎng)的訪談?wù){(diào)研說(shuō)明兩者吻合，固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展互相支撐，取得了共同發(fā)展。黃島房地產(chǎn)開發(fā)特征：從目前房地產(chǎn)開發(fā)情況來(lái)看，黃島的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下特征：開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域集中沿香江路、武夷山路一帶等城市中心發(fā)展已較為成熟，空置土地不多，目前所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在保稅區(qū)和長(zhǎng)江路等土地資源相對(duì)豐富的地區(qū)。而長(zhǎng)江路一帶由于其所處地理位置優(yōu)越（為黃島行政商務(wù)中心區(qū)）以及可開發(fā)土地規(guī)模大，沿長(zhǎng)江路向西、向南地區(qū)還有大量可開發(fā)土地，片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量大，預(yù)計(jì)該片區(qū)將成為未來(lái)黃島區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。購(gòu)買者投資目的性強(qiáng)黃島的商品房從目前現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)銷售情況良好，但是入住率非常低，只有約百分之五

50、十（60%）。究其原因是因?yàn)橥鈦?lái)投資者的介入。據(jù)統(tǒng)計(jì)：黃島區(qū)內(nèi)所開發(fā)的樓盤，有一半以上是黃島區(qū)以外的人士購(gòu)買的，有國(guó)內(nèi)人士，也有外籍人士，而購(gòu)買的目的主要用于投資。價(jià)格漲幅大黃島樓盤之所以成為投資者的樂園，就在于其升值快、升值潛力大。比如傲海星城：其一期發(fā)售的時(shí)候起價(jià)為3，000元/，發(fā)售第二期起價(jià)為3，400元/。又比如已經(jīng)入伙的香山花園：一期開盤起價(jià)1，000多元每平方米，到二期已經(jīng)是接近3，000元每平方米。帶裝修在售樓盤普遍是廚、衛(wèi)帶裝修出售，部分樓盤甚至全屋裝修，提供裝修套餐供客戶選擇。整體市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期隨著開發(fā)量的增加，各個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品已經(jīng)消化部分，價(jià)格上漲到了一定程度，產(chǎn)品的總價(jià)接

51、近百萬(wàn)，另外就是政府對(duì)于整個(gè)黃島區(qū)的規(guī)劃尚未出臺(tái)等等原因，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，投資客、開發(fā)商大都持觀望態(tài)度，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，為下一階段的飛躍儲(chǔ)備力量。(四)工業(yè)發(fā)展黃島區(qū)的土地利用和開發(fā)，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的功能定位，很大一部分土地是作為工業(yè)企業(yè)的廠房廠區(qū)開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，黃島區(qū)現(xiàn)有世界500強(qiáng)企業(yè)中的30多家投資設(shè)立了40多個(gè)項(xiàng)目；如三菱商事、松下電器、日立等等；03年，黃島實(shí)現(xiàn)進(jìn)口6.4億美元，增長(zhǎng)36%，出口9.55億美元，增長(zhǎng)25%；現(xiàn)在成立的主要工業(yè)園區(qū)有海爾工業(yè)園、海信信息產(chǎn)業(yè)園、澳柯瑪工業(yè)園、海西灣造修船基地、國(guó)風(fēng)生物海洋藥物工業(yè)園、鋼鐵深加工工業(yè)園、機(jī)械工業(yè)園等；總

52、之，青島開發(fā)區(qū)崛起為一個(gè)新興的家電電子基地，繼珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲成為中國(guó)重要的家電電子生產(chǎn)基地之后，這一基地已成為中國(guó)北方最大的家電電子生產(chǎn)基地。家電電子產(chǎn)業(yè)對(duì)開發(fā)區(qū)GDP的貢獻(xiàn)率越來(lái)越大，企業(yè)也越來(lái)越多。家電電子產(chǎn)業(yè)，成為領(lǐng)跑開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的生力軍。同時(shí)青島大煉油項(xiàng)目的立項(xiàng)，意味著黃島區(qū)將成為未來(lái)中國(guó)北方最大的煉油及化工等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈基地之一，其對(duì)黃島經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)將起到非常大的作用。(五)學(xué)校園區(qū)建設(shè)黃島區(qū)政府的十大工程中，關(guān)于大學(xué)城的項(xiàng)目，以及目前已經(jīng)在建的幾個(gè)大規(guī)模學(xué)校園區(qū)，說(shuō)明了學(xué)校園區(qū)對(duì)于土地的開發(fā)利用成為次于工業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)的第三土地使用大戶。大學(xué)城預(yù)選址：大學(xué)城擬選址位于珠山國(guó)家

53、森林公園內(nèi)，北依龍雀山，南視小珠山，俯瞰柳花泊辦事處全景，自然風(fēng)景秀麗；東西兩側(cè)為城市主干道珠宋路、柳花泊路，南為同三高速公路在開發(fā)區(qū)唯一出口，交通非常便利，總面積約2000畝。(六)黃島人口黃島市歷年人口增長(zhǎng)率：數(shù)據(jù)來(lái)源：黃島區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒（2004年）從上可反映出黃島區(qū)人口快速增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)率由逐年加快的趨勢(shì)，平均增長(zhǎng)率達(dá)到4.2%。人口的快速增長(zhǎng)為未來(lái)黃島區(qū)成為集居住、旅游、航運(yùn)、制造業(yè)于一體的大型新區(qū)做好了充分的鋪墊。(七)黃島發(fā)展規(guī)劃目前黃島的規(guī)劃尚未出臺(tái)，薛家島的概念規(guī)劃正在論證中，根據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)測(cè)規(guī)劃可能路線如圖；Page薛家島國(guó)際旅游度假區(qū)、西海岸行政商務(wù)區(qū)和青島市旅游商務(wù)綜合區(qū)；

54、其中薛家島將規(guī)劃為青島市海洋旅游品牌；工業(yè)區(qū)保持目前發(fā)展方向；香江路附近規(guī)劃為商業(yè)金融中心區(qū)。黃島市的旅游業(yè)發(fā)展相比青島較為落后，但是其資源非常豐富。薛家島的金沙灘、銀沙灘、唐島灣、小珠山森林公園等，山景海景都是北方不可多得的旅游資源。薛家島旅游度假區(qū)北依環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，南靠長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，擁有廣闊的中國(guó)大陸客源腹地，擁有我國(guó)北部沿海地區(qū)優(yōu)良的自然資源和條件極佳的海岸線，占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，是我國(guó)北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ臑I海旅游度假區(qū)。(八)黃島發(fā)展預(yù)測(cè)1)發(fā)展歷程青島開發(fā)區(qū)的成長(zhǎng)歷程，概括起來(lái)大致可劃分為三個(gè)階段：探索起步階段：從1985年到1992年。這一階段主要是堅(jiān)持“以項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

55、，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保證項(xiàng)目上馬”的工作方針，致力于搞好各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興辦了一些中小型的項(xiàng)目。期間，1989年12月份，國(guó)家級(jí)青島新技術(shù)試驗(yàn)區(qū)在開發(fā)區(qū)成立；1992年11月份，青島保稅區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。 二次創(chuàng)業(yè)階段：從1992年到2001年。進(jìn)入這一階段的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)是1992年的鄧小平同志南巡講話和青島開發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一。青島開發(fā)區(qū)于1996年完成了區(qū)域總體規(guī)劃布局的調(diào)整，將兩區(qū)合一后的區(qū)域規(guī)劃為六大功能區(qū)，包括石化工業(yè)區(qū)、國(guó)際商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、高效農(nóng)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)中心區(qū)、綜合旅游區(qū)。第三階段：從2001年3月至今。其標(biāo)志性事件：一是青島老港外貿(mào)集裝箱業(yè)務(wù)及其他大宗進(jìn)出口海運(yùn)業(yè)務(wù)完成了向青島開發(fā)區(qū)前灣新港的轉(zhuǎn)移，二是，青島市委、市政府作出了“挺進(jìn)西海岸、構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的重大戰(zhàn)略決策，預(yù)示著青島開發(fā)區(qū)迎來(lái)了由建區(qū)到興區(qū)的重大轉(zhuǎn)折。將人口、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)總產(chǎn)值、實(shí)際利用外資、固定資產(chǎn)投資和GDP做成一個(gè)圖表，雖然其發(fā)展階段不盡相同，但是整合后，我們可以發(fā)現(xiàn)其排除各種干擾因素的情況下