容積率與建筑面積的關(guān)系PPT課件

1、容積率與建筑密度關(guān)系探析第四小組城市住宅區(qū)規(guī)劃原理案例分析小組總結(jié)概念介紹城市住宅區(qū)規(guī)劃原理容積率：又稱樓板面積，是衡量土地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)指標(biāo)，英文縮寫為FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。概念介紹容積率（R）=建筑密度（C）*層數(shù)（H） 由下公式可以分析：在一定的建筑密度下，容積率與地塊的平均層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與地塊建筑密度成正比。 容積率可根據(jù)需要制定上下限，下限可保證開發(fā)商利益，上限可防止城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行及環(huán)境質(zhì)量下降。城市住宅區(qū)規(guī)劃原理建筑密度：是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該快用地面積的比值。與容積率不同的是，它強(qiáng)調(diào)建筑基底面積。

2、 建筑密度應(yīng)保持適當(dāng)?shù)拿芏龋@一點(diǎn)是十分重要的，它能確保城市的每一個(gè)部分都能在一定條件下得到最多的日照和防火安全，以及最佳的土地利用強(qiáng)度。建筑密度過密照成街廓消失、空間緊缺，有的甚至損害歷史保護(hù)建筑。建筑面積=建筑基底面積之和/ 地塊總面積12城市住宅區(qū)規(guī)劃原理利益容積率建筑密度層數(shù)城市住宅區(qū)規(guī)劃原理1、容積率與產(chǎn)品類型建筑形態(tài) 住宅小區(qū)容積率獨(dú)立別墅 0.3雙拼別墅 0.4 0.5聯(lián)排別墅 0.6 0.8疊加別墅 0.8 1.0（34層）花園洋房 1.0 1.2（45層） 多層 1.2 2.0（67層） 小高層 1.6 2.2（811層） 中高層 2.2 2.8（1218層） 高層 2.8

3、4.5（1933層）不同的建筑形態(tài)存在不同的容積率，不同的容積率又會(huì)決定建筑的使用功能，決定不同的售價(jià)和盈利。案例分析城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項(xiàng)目名稱：世襲領(lǐng)地項(xiàng)目類型：獨(dú)棟別墅容積率：0.25別墅面積： 300-800平方米城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項(xiàng)目名稱：榆海萬泉河畔項(xiàng)目類型：高層容積率：1.5別墅面積： 60-150平方米城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項(xiàng)目名稱：舜地錦城項(xiàng)目類型：高層商鋪容積率：2.9綠化率：38%城市住宅區(qū)規(guī)劃原理2、容積率與建筑密度一般情況下：（1）低容積率可以保證低密度，所以目前各地政府都以容積率指標(biāo)1.0作為判斷是否非普通住宅與普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)之一。（2）高容積率難以保證低密度。從理論上說

4、，高容積率只有當(dāng)其為高層建筑時(shí)，才有可能實(shí)現(xiàn)低密度，可以稱為“高層低密度”，而高容積率如果做成低層建筑，則會(huì)出現(xiàn)“低層高密度”的現(xiàn)象 .城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項(xiàng)目名稱：中信紅樹灣項(xiàng)目類型：30-40高層容積率：3.18特點(diǎn)：高層低密度城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項(xiàng)目名稱：萬科17英里項(xiàng)目類型：別墅小低層容積率：0.75特點(diǎn)：底層高密度城市住宅區(qū)規(guī)劃原理3、容積率與利潤關(guān)系 一般情況下，容積率越低，其綠化率會(huì)越高，居住品質(zhì)就會(huì)得到有效的提升，從而提高項(xiàng)目售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。所以，容積率在一定程度上決定了建筑的總面積和單價(jià)。 但是、隨著項(xiàng)目容積率的上升，售價(jià)并非等比例下降，因而總利潤會(huì)隨容積率的上升而上升，當(dāng)

5、容積率高出最適容積率的數(shù)量的時(shí)候，產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降。在最適合容積率點(diǎn)上，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。城市住宅區(qū)規(guī)劃原理4、容積率與層數(shù)關(guān)系 一般情況下，在建筑密度不變的前提下，容積率提高，層數(shù)增加，居住品質(zhì)下降，售價(jià)也就會(huì)隨之降低。 容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增加，在開始時(shí)，單方造價(jià)降低，當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等、單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個(gè)利潤最大化的理論值。城市住宅區(qū)規(guī)劃原理5、建筑密度與層數(shù)關(guān)系 一般情況下，在容積率不變的前提下，層數(shù)增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低，綠地面積增大，進(jìn)而提高小區(qū)公共環(huán)境品質(zhì)和開發(fā)價(jià)值。 利用

6、容積率與建筑密度的換算關(guān)系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做出低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此方法主要運(yùn)用于江景、湖景、海景等景觀項(xiàng)目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時(shí)有利于景觀價(jià)值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價(jià)值。城市住宅區(qū)規(guī)劃原理項(xiàng)目名稱：南都逸天廣場 項(xiàng)目類型：高層小高層容積率：1.73建筑密度：13.8%城市住宅區(qū)規(guī)劃原理小組總結(jié)1、對于一個(gè)項(xiàng)目來說，僅僅通過容積率的一個(gè)簡單數(shù)字遠(yuǎn)不能概括社區(qū)的建筑類型，尤其當(dāng)社區(qū)的建筑類型有明顯差異的時(shí)候。2、在同一塊土地上，容積率確定不能改變的條件下，開發(fā)商通過設(shè)計(jì)、建筑策劃，市場研究等工作，

7、有很大的空間打造自己的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的舒適度，使其適應(yīng)市場，并使土地價(jià)值最大化。4、不同的地塊，綜合考慮地形、市場、對象等因素，容積率和建筑密度的關(guān)系并非是確定的函數(shù)關(guān)系。但對于開發(fā)商而言，如果能站在消費(fèi)者的角度去思考，能考慮社會(huì)效益與消費(fèi)者效益，可能會(huì)實(shí)現(xiàn)更大的利潤和經(jīng)濟(jì)效益。3、容積率確定了產(chǎn)品類型之間的配比，決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)和不同的客戶層面，更重要的是開發(fā)商與業(yè)主之間的利益對比謝謝觀賞謝謝觀賞 THANKS!城市住宅區(qū)規(guī)劃原理建筑密度：是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該快用地面積的比值。與容積率不同的是，它強(qiáng)調(diào)建筑基底面積。 建筑密度應(yīng)保持適當(dāng)?shù)拿芏龋@一點(diǎn)是十分重要的，它能確保城市的每一個(gè)部分都能在一定條件下得到最多的日照和防火安全，以及最佳的土地利用強(qiáng)度。建筑密度過密照成街廓消失、空間緊缺，有的甚至損害歷史保護(hù)建筑。建筑面積=建筑基底面積之和/ 地塊總面積12城市住宅區(qū)規(guī)劃原理4、容積率與層數(shù)關(guān)系 一般情況下，在建筑密度不變的前提下，容積率提高，層數(shù)增加，居住品質(zhì)下降，售價(jià)