鶴峰華龍半島商住開發(fā)項目可行性研究報告

1、121鶴峰華龍半島商住開發(fā)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論51.1項目簡介51.2項目建設(shè)年限61.3項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模61.4項目建設(shè)投資及來源61.5項目建設(shè)財務(wù)指標(biāo)71.6環(huán)境保護控制性指標(biāo)71.7能源資源利用指標(biāo)：81.8項目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo)81.9項目建設(shè)單位概況81.10項目建設(shè)依據(jù)91.11可行性研究依據(jù)91.12可行性研究范圍91.13結(jié)論10第二章 項目背景112.1項目區(qū)域自然資源背景112.2項目區(qū)域經(jīng)濟背景132.3社會發(fā)展背景172.4項目業(yè)主背景192.5房地產(chǎn)開發(fā)背景20第三章 市場分析253.1市場預(yù)測253.2價格彈性系數(shù)263.3項目SWOT分析27

2、3.4營銷戰(zhàn)略31第四章 項目選址及建設(shè)條件324.1項目選址324.2建設(shè)條件324.3土地征用情況36第五章 建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計365.1建設(shè)規(guī)模365.2 建筑設(shè)計37第六章 公用輔助工程446.1 給排水設(shè)計446.2強弱電設(shè)計456.3電梯安裝486.4暖通設(shè)計496.5防雷設(shè)計506.6消防516.7防震抗震536.8天然氣55第七章 節(jié)能577.1 設(shè)計依據(jù)577.2 設(shè)計原則587.3 資源利用分析587.4能耗分析597.5 節(jié)能措施60第八章 環(huán)境保護與水土保持618.1編制依據(jù)628.2主要污染源分析638.3環(huán)境保護措施638.4水土保持措施66第九章 勞動保護與安全衛(wèi)

3、生679.1設(shè)計依據(jù)679.2勞動保護措施679.3安全生產(chǎn)689.4衛(wèi)生69第十章 組織管理、招標(biāo)及實施進度7010.1項目組織管理7010.2招標(biāo)管理7110.3 工程實施進度7410.4項目物業(yè)管理辦法77第十一章 投資估算與資金籌措7811.1投資估算7811.2融資主體與投資產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)8111.3資本金籌措8211.4債務(wù)資金籌措83第十二章 財務(wù)分析8512.1營銷收入8512.2總成本費用8612.3盈利能力分析8612.4主要財務(wù)指標(biāo)8712.5不確定性分析8712.6財務(wù)評價結(jié)論91第十三章 經(jīng)濟影響及社會評價9113.1經(jīng)濟影響評價9213.2社會影響分析9213.3項目與所

4、在地互適性分析9313.4社會風(fēng)險分析93第十四章 結(jié)論和建議94附表：1：居住人數(shù)估算表2、鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目總成本費用3：鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)成本費用計算4、鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目銷售收入表5、鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表6：鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目投資總計劃表7：鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)建設(shè)投資計劃8：鶴峰華龍半島商住樓分期投資計劃9：鶴峰華龍半島商住樓投資分類表10：鶴峰華龍半島商住樓籌資計劃11：鶴峰華龍半島商住樓借（貸）款明細(xì)表12：鶴峰華龍半島商住樓還款付息表13：鶴峰華龍半島商住樓損益表14：鶴峰華龍半島商住樓全投資現(xiàn)金流量15

5、：鶴峰華龍半島商住樓資產(chǎn)負(fù)債表16：鶴峰華龍半島商住樓損益表（投資分類）附件：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。2、組織機構(gòu)代碼證。3、稅務(wù)登記證。4、 鶴峰縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書。5、 規(guī)劃選址意見書。6、用地預(yù)審意見的函。121鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告第一章 總 論1.1項目簡介 1.1.1項目名稱：鶴峰華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項目。 1.1.2項目地點：鶴峰縣容美鎮(zhèn)楊柳潭新區(qū)。 1.1.3項目業(yè)主：鶴峰華龍置業(yè)有限公司。 企業(yè)性質(zhì)：其他有限公司。法人代表：劉曉順?？偨?jīng)理：朱烯煜電話織機構(gòu)代碼：58821548-2 工商登記代碼

6、：422828000013026注冊資本：人民幣2380萬元 股本構(gòu)成：恩施華龍村置業(yè)有限公司出資2142萬元，出資比例90%；鶴峰華龍置業(yè)有限公司法人代表劉曉順出資238萬元，出資比例10%。1.2項目建設(shè)年限 本項目基本建設(shè)期為2年（2012年5月2014年4月）。1.3項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 擬建商住樓八棟，其中：1、2、3號樓均按27層設(shè)計，樓高為86.6米；4號樓按26層設(shè)計，樓高為83.8米；5、6號樓按23層設(shè)計，樓高為72.5米；7、8號樓按26層設(shè)計，樓高83.8米。1、2、3、4、5、6、7、8號樓第1、2層均為商業(yè)用房。其主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下： 1、項目規(guī)劃總用地面積2160

7、3.10，建筑占地面積為12441.60，總建筑面積（含地下）143795.20，其中：地上建筑面積122192.10，地下建筑面積21603.10。 2、商業(yè)建筑面積18978.00，居住建筑面積103214.10。 3、停車位600個，其中：地上停車位100個，地下停車位500個。 4、居住戶數(shù)854戶。5、居住人數(shù)：2989人。6、建筑密度：58%；容積率：5.65；7、綠地率25%。1.4項目建設(shè)投資及來源 項目總投資29260.94萬元，其中：開發(fā)產(chǎn)品成本費用22577.65萬元，固定資產(chǎn)投資3844.41萬元，經(jīng)營成本2838.88萬元。 資金來源：企業(yè)自籌8040萬元，申請銀行貸

8、款10009萬元，預(yù)售款11963.79萬元。1.5項目建設(shè)財務(wù)指標(biāo) 主要財務(wù)指標(biāo)表銷售收入40847.2總成本29260.94所得稅前凈現(xiàn)金流量16159.04所得稅2896.56土地增值稅612.71稅后累計凈現(xiàn)金流量13262.48財務(wù)內(nèi)部收益率10000稅后累計財務(wù)凈現(xiàn)值（i=15%）10562.45稅后利潤8689.69稅后全投資利潤率29.7%稅后資本金投資利潤率115.78%資產(chǎn)負(fù)債率92.97%1.6環(huán)境保護控制性指標(biāo) 1、水土流失防治面積：21603.1平方米，生活廢水排放239616噸。 2、大氣污染控制指標(biāo)：二氧化硫無排放、二氧化氮無排放，二氧化碳：31450a/t（呼吸

9、）+480a/t（生活）=31930t/a。1.7能源資源利用指標(biāo)： 1、電耗：191.24kWh/年。 2、水耗：239616m/年。 3、天然氣：59904 m/年。1.8項目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo) 1、征用土地：21603.1平方米。 2、臨時占用土地：3300平方米（廢棄土石方堆場）。1.9項目建設(shè)單位概況1、項目業(yè)主情況。鶴峰華龍置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊資金2380萬元人民幣，主營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工已發(fā)展到43人，其中大專以上學(xué)歷19人。已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲、三通一平和華龍半島前期工作等。

10、2、企業(yè)法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年11月生，大學(xué)文化程度，從事企業(yè)經(jīng)營20余年，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗。3、控股股東情況。恩施華龍村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊資本為12899萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。恩施華龍村在建的五星級酒店位于州城施州大道機場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計。項目規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。1.10項目建設(shè)依據(jù)1、鶴峰縣容美鎮(zhèn)城市發(fā)展總體規(guī)劃。2、鶴峰武陵山區(qū)少數(shù)民

11、族經(jīng)濟社會發(fā)展扶貧攻堅實施規(guī)劃。3、鶴峰縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書。 1.11可行性研究依據(jù) 1、國家發(fā)展計劃委員會辦公廳關(guān)于出版投資項目可行性研究報告編制指南（試用版）的通知（計辦投資200215號）； 2、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； 3、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法； 4、鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)可行性研究報告編制協(xié)議書； 5、鶴峰縣國士資源局國有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書； 6、鶴峰華龍半島規(guī)劃設(shè)計方案。1.12可行性研究范圍1、項目建設(shè)的背景；2、住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略；3、建設(shè)條件；4、建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計；5、投資估算與資金籌措；6、效

12、益評價。1.13結(jié)論 1、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。按照鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟社會發(fā)展片區(qū)扶貧攻堅（實施）規(guī)劃，2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到50億元，5年平均增長15%；地方一般預(yù)算收入2.5億元，平均增長15%；社會消費品零售總額21億元，平均增長15%。到2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值保持9.8%的增速，達到80億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的28.2:38.7:33.1調(diào)整為18:41:41，今后10年，第三產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展是鶴峰經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。 2、符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃?？h城容美鎮(zhèn)作為中心主城鎮(zhèn)，按照“山水園林、民族風(fēng)情、幸福宜居”城的發(fā)展定位，到2020年，城區(qū)形成面積達到12.6平方米公里，人口達

13、到7萬人。本項目在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉動城鎮(zhèn)化率增加3.6個百分點。 3、促進國民收入增長。本項目建成后，實現(xiàn)銷售收入48047.4萬元，提供國家稅收4352.95萬元，企業(yè)利潤16051.56萬元，有利于企業(yè)不斷發(fā)展壯大。 4、環(huán)境指標(biāo)影響輕微。本項目水土流失防治面積21603.1平方米，屬于建設(shè)過程中的暫時性流失；生活廢水排放239616噸、二氧化碳排放量31930t/a，屬于換位性質(zhì)排放，不增加排放總量。第二章 項目背景2.1項目區(qū)域自然資源背景1、地理位置。鶴峰縣位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑10945至11

14、038，北緯2938至3014之間。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省來鳳縣、宣恩縣，北抵湖北省巴東縣、建始縣，東北與湖北省五峰縣相連，西北與湖北省恩施市接壤?？h城距省會武漢市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境內(nèi)東西長85公里，南北寬67公里，版圖面積2872平方公里。 2、地形地質(zhì)。鶴峰縣地處中國地形第二級階梯云貴高原東部的延伸部分，是武陵山脈石門支脈上的一個山區(qū)縣，境內(nèi)地形地貌具有典型的山地特征。境內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)較為簡單，地形復(fù)雜，地貌千姿百態(tài)。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng)江口194米，最高的下坪鄉(xiāng)牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，

15、平均地面坡度24.1度。在全縣土地總面積中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。 3、水文概況。縣境內(nèi)溪河遍布，流域面積大。年平均徑流深1223毫米，徑流總量35.3億立方米，每平方公里徑流量為122.3萬立方米，四季分配不均。據(jù)鶴峰縣水文站實測溇水河洪枯比為23331。最大徑流深高達1980毫米，最小徑流深只有656毫米。4、氣候概況。鶴峰屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候。春季天氣復(fù)雜多變，陰晴不定；夏季多雨濕熱；秋季涼爽；冬季較為干燥寒冷。從低山到高山依次表現(xiàn)出低熱中暖高濕寒的氣候特點，垂直差異十分明顯。平均年

16、降雨量1734.9，蒸發(fā)量1028.5，無霜期296天，平均溫度15.8，日照時數(shù)1216.4h，10的積溫4892，干旱日數(shù)87天。 5、土壤概況。境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤類型復(fù)雜，種類眾多，地帶性土壤垂直分布規(guī)律明顯，微域土壤千變?nèi)f化，星羅棋布，點輟于各個生物氣候帶中，且多數(shù)土壤深厚肥沃，酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長。共有10個土類，23個亞類，65個土屬，169個土種。其中林業(yè)用地土壤8個土類，16個亞類，29個土屬，87個土種，在8個林業(yè)用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個地帶性土類。6、森林植被。鶴峰地處鄂西山區(qū)，地形地貌高低起伏，微域氣候

17、及土壤種類多樣，植物資料豐富多彩，種類繁多，共有171種，645屬，1264種。全縣林業(yè)用地344.98畝，人均占有林業(yè)用地15.8畝，全縣活立木蓄積448.34萬立方米，人均蓄積20.5立方米，植被覆蓋率82.97，為鶴峰林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。2.2項目區(qū)域經(jīng)濟背景 1、經(jīng)濟概況 （1）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。2010年，實現(xiàn)縣城生產(chǎn)總值26.26億元，“十一五”期間平均增長14.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)7.3億元，平均增長9.2%；第二產(chǎn)業(yè)10.32億元，平均增長19.5%（其中工業(yè)8.5億元，平均增長15.2%）；第三產(chǎn)業(yè)8.6億元，平均增長15.5%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2005年的31

18、.8：36.8：31.4調(diào)整到2010年的27.9：39.3：32.8?？h域經(jīng)濟呈現(xiàn)節(jié)約、清潔、低碳、循環(huán)發(fā)展的良性態(tài)勢。鶴峰經(jīng)濟結(jié)構(gòu)一覽表 科目單位200520062007200820092010縣域生產(chǎn)總值萬元124378142070156420181600215000262600第一產(chǎn)業(yè)萬元395964646049290559006400073260第二產(chǎn)業(yè)萬元4576849403576506470081000103200其中：工業(yè)萬元412224388051370547007100085000第三產(chǎn)業(yè)萬元390144620749480611007040086140 （2）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平

19、。2010年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11億元，農(nóng)人均5376元；糧食總產(chǎn)達到9.3萬噸，農(nóng)人均達到490公斤；牲豬出欄23萬頭，農(nóng)人均1.2頭，農(nóng)業(yè)內(nèi)部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等5大為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入過億元的產(chǎn)業(yè)。茶葉面積17.8萬為畝，產(chǎn)量1.51萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.52億元；煙葉面積8萬畝，產(chǎn)量1.01萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.35億元；箬葉采摘面積30萬畝，產(chǎn)量1.1萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.12億；商品疏菜面積6.3萬畝，產(chǎn)量12萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入0.96億元；出售商品豬9.6萬頭，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.1億元。 綠色食品。以山野菜、高山蔬菜、茶葉、釀酒等綠色食品加工

20、業(yè)產(chǎn)值達到6.25億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為80%，其中薇菜產(chǎn)量500噸，居全國第一；茶葉產(chǎn)能1.2萬噸，列全省前茅。以箬葉、厚樸葉等為原料的綠色包裝加工業(yè)產(chǎn)值達到1.3億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為21%，其中箬葉產(chǎn)能1.1萬噸，成為全國綠色包裝第一縣。 市場主體。全縣農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)180多家，總資產(chǎn)5億元，總產(chǎn)能6億元。規(guī)模以上加工企業(yè)22家，總資產(chǎn)4.8億元,從業(yè)人員3300人,2008年實現(xiàn)產(chǎn)值4.3億元。其中產(chǎn)值過億元的企業(yè)一家（長友公司），5000萬至1億元的企業(yè)1家（白果茶廠），1000至5000萬元14家，500至1000萬元的企業(yè)5家。被列入國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)1 家，列入省

21、級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企3家，列入州級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)4家；產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)擁有資產(chǎn)總額近3.5億元,占全縣規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)總資產(chǎn)比重為70%,2009年實現(xiàn)銷售收入3.7億元,占規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)銷售收入比重為59%。截至2010年底，全縣農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)注冊108件，占全縣注冊商標(biāo)的57.75%。在注冊商標(biāo)總數(shù)中，實際使用的商標(biāo)有83件，使用率為44.38%，實際使用農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)73件，占實際使用注冊商標(biāo)的87.9%，在農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)中，農(nóng)產(chǎn)品加工品牌注冊商標(biāo)有37件。其中榮獲省著名商標(biāo)的有湖北長友現(xiàn)代農(nóng)業(yè)股份有限公司“長友”商標(biāo)、鶴峰縣翠泉茶業(yè)有限公司“翠泉”商標(biāo)、鶴峰縣騎龍茶業(yè)有限公司“騎龍”

22、商標(biāo)、鶴峰縣白果茶廠“白果”商標(biāo)。獲州知名商標(biāo)的有八峰藥化股份有限公司“八峰”商標(biāo)和“土王宮”商標(biāo)、鶴峰縣金陽特色農(nóng)產(chǎn)品有限公司“鑫豐” 商標(biāo)、湖北省鶴峰縣葛仙米開發(fā)有限公司“葛仙米”商標(biāo)。有14家獲QS認(rèn)證，4家獲ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，6家企業(yè)獲綠色食品認(rèn)證。 農(nóng)產(chǎn)品基地。全縣經(jīng)已形成各類農(nóng)產(chǎn)品基地面積123.3萬畝，占全縣國土總面積比重達到28%。茶葉基地:全縣茶園形成面積17.8萬畝,其中無性系良種茶園面積6.3萬畝。白果民族茶廠木耳山基地獲南京瑞士生態(tài)市場研究所（IMO）有機茶認(rèn)證，長友公司、翠泉公司、金陽公司、騎龍公司、龍福公司等5家企業(yè)的茶葉基地獲中國綠色食品中心認(rèn)

23、證，白果茶廠和長友公司所屬基地獲國家出口基地備案。煙葉基地:全縣煙葉總面積8萬畝，形成了25個專業(yè)村，33個重點村，1645戶種植專業(yè)戶，烤煙專業(yè)戶戶平種植面積達到9.86畝，白肋煙專業(yè)戶戶平種植面積達到3.78畝。專業(yè)村、重點村煙葉種植面積占全縣煙葉總面積80%，總產(chǎn)量達到14.5萬擔(dān)。全縣擁有4萬擔(dān)規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個，3萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個，2萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個，1萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個；全縣50100畝連片區(qū)58個，100500畝連片區(qū)41個，5001000畝連片區(qū)8個，1000畝以上連片區(qū)7個，連片總面積達3.76萬畝，占全縣總面積的60%。燕子鄉(xiāng)建立了5000畝高規(guī)格烤煙科技示范園，五里鄉(xiāng)形成了40公里煙葉種植

24、長廊，中營鄉(xiāng)實現(xiàn)了萬畝烤煙大連片。全縣共建大棚2058個，其中塑鋼大棚448個，竹木中棚1610個，可供移栽面積占總面積的82%。漂浮育苗面積占全縣煙葉育苗面積98%，建標(biāo)準(zhǔn)化晾房4640間，農(nóng)民新購置煙葉機械295臺（套），其中，起壟機89臺，播種器25臺，剪葉機15臺,噴霧器163臺。蔬菜基地:全縣蔬菜加工原料基地面積6.3萬畝（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面積），其中高山蔬菜面積3.5萬畝，魔芋面積2.8萬畝。林產(chǎn)品基地:全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)基地總面積95萬畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產(chǎn)用材林基地30萬畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地23萬畝；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等為主

25、的干鮮果基地9.8萬畝；天然箬葉可采摘面積30萬畝，人工栽培面積0.53萬畝；香椿等森林食品基地2.5萬畝。畜產(chǎn)品基地:全縣畜牧業(yè)基地按照公司化、大戶化、區(qū)域化的模式穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已形成1個萬頭生豬養(yǎng)殖區(qū)小區(qū)（長新畜牧發(fā)展有限公司太平小區(qū)），3個3000頭生豬養(yǎng)殖小區(qū)（鶴峰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)啟盛牧業(yè)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)興旺牧業(yè)養(yǎng)殖小區(qū)），10個“150”和100個50頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖大戶。規(guī)模以上工業(yè)。2010年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值23.14億元，“十一五”期間，平均增長15.2%。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值22.9億元，平均增長18.5%。清潔能源工業(yè)2.68億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的

26、11.6%；綠色食品工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值11.9億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的51.3%；水泥、木工板等建材工業(yè)產(chǎn)值3.2億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的13.8%；藥化工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值2.01億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的8.6%；礦產(chǎn)化工工業(yè)3.3億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的14.2%。規(guī)模企業(yè)總數(shù)達到64家，以江坪河、淋溪河、核桃灣等綠色能源工程當(dāng)年完成投資9.8億，占當(dāng)年工業(yè)固定資投資比重為86%。2.3社會發(fā)展背景 1、行政管轄。7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和1個自然保護區(qū)。即鐵爐、五里、燕子、下坪、鄔陽、中營、太平等7個鄉(xiāng)，容美、走馬等2個建制鎮(zhèn)及鶴峰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、木林子自然保護區(qū)，205行政村、4個居民委員會，1364個村民小組。

27、2、人口結(jié)構(gòu)。2010年末，全縣總?cè)丝?2.15萬人。其中，城鎮(zhèn)人口7.09萬人，占32%。鄉(xiāng)村人口15.06萬人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族為主的少數(shù)人口13.8萬人，占62.3%。3、道路交通。2010年底，全縣公路總里程2132公里，實現(xiàn)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增加值11507萬元，占第三產(chǎn)業(yè)的13.4%。旅客周轉(zhuǎn)量17261萬人公里，貨物周轉(zhuǎn)量40100萬噸公里， 客貨周轉(zhuǎn)量41826萬噸公里。 4、郵電通信。2010年，完成郵電業(yè)務(wù)總量3105萬元，通電話的行政村205個，固定電話裝機29847部，其中農(nóng)村電話裝機17763部，電信、移動基站285處，實現(xiàn)了50戶以上自然村

28、廣播電視村村通。 5、教育事業(yè)。2010年末，各類學(xué)校68所。其中，普通中學(xué)17所，中等職校1所，小學(xué)50所。年末全縣在校學(xué)生23352人，其中，普通中學(xué)在校學(xué)生10654人，小學(xué)在校學(xué)生11104人，在園幼兒3414人。專任教師1602人，其中，中學(xué)專任教師661人，小學(xué)專任教師824人。 6、醫(yī)療衛(wèi)生。2010年末，擁有衛(wèi)生機構(gòu)12個，其中，衛(wèi)生院9個；擁有病床564張，其中縣級醫(yī)院擁有病床235張，農(nóng)村衛(wèi)生院擁有病床329張。衛(wèi)生技術(shù)人員623人，其中，醫(yī)師256人，注冊護士239人。 7、民族文化。鶴峰古稱容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世襲相承800余載，管轄8000多平方

29、公里；土地革命時期，有2.5萬人參加革命，近4000人為革命獻出了生命，木林子20838公頃原始生態(tài)群落結(jié)構(gòu)、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、紅色、生態(tài)文化底蘊厚重，文化保護與傳承取得積極成果。（1）文物保護：列入國家級重點文物保護單位的有容美土司遺址、滿山紅革命烈士紀(jì)念園、五里坪革命舊址群，列入國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物。列入省級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的柳子戲、滿堂春、鶴峰山民歌等。（2）文化機構(gòu)：鶴峰作家協(xié)會、攝影家協(xié)會、乒乓球協(xié)會等文化協(xié)會組織發(fā)展到5個，容美藝術(shù)團、老年管樂團、老年藝術(shù)團、五里滿堂音藝術(shù)團、夕陽健身隊、長壽健身隊、走馬官鼎村籃球隊等文體團隊

30、發(fā)展到25個。（3）文化創(chuàng)作：退役軍犬、最后一只白虎、遠(yuǎn)去的詩魂、巴國儷歌等作品分別獲得全國少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作獎、全國少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作駿馬獎。2.4項目業(yè)主背景1、項目業(yè)主情況。鶴峰華龍置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊資金2380萬元人民幣，主營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷售、門診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工43人，其中大專以上學(xué)歷19人，工程技術(shù)人員19人，技術(shù)工人15人；已投入資金6000多萬元，主要用于土地收儲、三通一平和華龍半島前期立項等。 2、企業(yè)法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年11月生，從事企業(yè)經(jīng)營20余年，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗。3、控

31、股股東情況。恩施華龍村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊資本為12899萬元，主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。恩施華龍村在建的五星級酒店位于州城施州大道機場路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計。項目規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。恩施華龍村置業(yè)有限公司隸屬于恩施華龍集團，為其八大子公司之一，集團正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目用地1000畝，建筑面積110萬。2011年，公司總資產(chǎn)45.1億元，凈資產(chǎn)19.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率為56.3%。2.5房地產(chǎn)開發(fā)

32、背景2.5.1全國房地產(chǎn)市場運行狀況 1、房地產(chǎn)投資開發(fā)完成情況2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。 東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35607億元，比上年增長27.2%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13197億元，增長25.5%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資12936億元，增長32.8%。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.80億平方米，比上年增長25.3%，增速比上年回落1.2個百分點。其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長23.4%。房屋新開工面積19.01億平

33、方米，增長16.2%，增速比上年回落24.4個百分點。其中，住宅新開工面積14.60億平方米，增長12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%，增速比上年提高5個百分點。其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長13.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點，土地成交價款8049億元，下降1.9%。2、商品房銷售和待售情況 2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品

34、房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點。其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。東部地區(qū)商品房銷售面積5.11億平方米，比上年增長0.1%；銷售額34628億元，增長3.8%。中部地區(qū)商品房銷售面積2.93億平方米，增長11.3%；銷售額11895億元，增長29.4%，。西部地區(qū)商品房銷售面積2.96億平方米，增長8.0%；銷售額12596億元，增長23.9%。2011年末，全國商品房待售面積27194萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加203萬平方米。3

35、、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回落12.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360億元，下降12.2%。 4、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 國房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水

36、平。2011年12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為98.89。 2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況指標(biāo)絕對量同比增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）61740 27.9 其中：住宅44308 30.2 辦公樓2544 40.7 商業(yè)營業(yè)用房7370 30.5 房屋施工面積（萬平方米）507959 25.3 其中：住宅388439 23.4 辦公樓15950 31.3 商業(yè)營業(yè)用房56278 26.1 房屋新開工面積（萬平方米）190083 16.2 其中：住宅146035 12.9 辦公樓5361 46.2 商業(yè)營業(yè)用房20671 18.3 土地購置面積（萬平方米）40973 2.6 土地成交價

37、款（億元）8049 -1.9 房屋竣工面積（萬平方米）89244 13.3 其中：住宅71692 13.0 辦公樓2179 20.0 商業(yè)營業(yè)用房9045 9.2 商品房銷售面積（萬平方米）109946 4.9 其中：住宅97030 3.9 辦公樓2008 6.2 商業(yè)營業(yè)用房7878 12.6 商品房銷售額（億元）59119 12.1 其中：住宅48619 10.2 辦公樓2502 16.1 商業(yè)營業(yè)用房6702 23.7 商品房待售面積（萬平方米）27194 26.1 其中：住宅16904 35.8 辦公樓1230 10.8 商業(yè)營業(yè)用房5895 11.9 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元

38、）83246 14.1 其中：國內(nèi)貸款12564 0.0 利用外資814 2.9 自籌資金34093 28.0 其他資金35775 8.6 其中：定金及預(yù)收款21610 12.1 個人按揭貸款8360 -12.2 2.5.2項目區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況 1、鶴峰容美鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。鶴峰縣自2005年以來，已建成有容美廣場、東街小區(qū)、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區(qū)、金典大廈8個樓盤，商住房1026套，建筑面積170990平方米。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資產(chǎn)處置房、私房及城中村房、各類集資建房、未辦證房、政府保障房約7500余套，在建商住房樓盤長友大廈、容陽半島、

39、保通新城3期、恒海觀天下等1819套。現(xiàn)有各類房屋總量10345套。2005-2011鶴峰建成商品房情況項目名稱住房套數(shù)住房面積容美廣場21657800東街小區(qū)9613630保通新城8410920德勝建村城10017100銀坤花園24030000天德世都8012400梅園小區(qū)16323000金典大廈476140合計10261709902、鶴峰容美鎮(zhèn)商住用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。鶴峰未來一年內(nèi)商住房供給來源共1696套，面積20.3萬平方米。其中：保通新城C棟100套，面積1.2萬平方米。恒海觀天下1400套，面積16.8萬平方米。容陽半島196套，面積2.3萬平方米。 3、鶴峰容美鎮(zhèn)其他替

40、代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查。鶴峰商住房替代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。 4、鶴峰容美鎮(zhèn)住房市場價格情況調(diào)查。（1）商住房：2006年鶴峰商住房850元/平方米，2011年鶴峰商住房1680元/平方米，5年間銷售價格平均增長14.5%。（2）租賃房：2006年鶴峰租賃房2200元/套年（60平方米），2011年鶴峰租賃房3000元/套年（60平方米），5年間租賃房價格平均增長6.3%。（3）商用房：2006年鶴峰商用房4500元/平方米，2011年鶴峰商用房9000元/平方米，5年間商

41、用房價格平均增長14.8%。第三章 市場分析3.1市場預(yù)測 2010年，鶴峰縣城容美鎮(zhèn)常住人口為4.4萬人，各類住房套數(shù)10345套，隨著城鎮(zhèn)化進程的速度不斷加快，人們進城意愿不斷增強，在鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟社會發(fā)展實施規(guī)劃中，2015年縣城容美鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口達到5.7萬人，2020年達到7萬人。人口增加與住房套數(shù)之間存在線性關(guān)系，將住房套數(shù)作為因變量y，人口增加作為自變量x，利用一元回歸模型表示為： y=a+bx。其中：a和b是揭示x和y之間關(guān)系的系數(shù)，a為回歸常數(shù)，b為回歸系數(shù)。在本項目中：a為現(xiàn)有各類住房套數(shù)，數(shù)值為10345套；b為每套住宅人口數(shù)，數(shù)值為1/3。一元回歸預(yù)測結(jié)果：2015年

42、住房套數(shù)需求量為14678套，需新增商品住房供應(yīng)4333套。2020年住房套數(shù)需求量為19011套，需新增商品住房供應(yīng)8666套。3.2價格彈性系數(shù) 價格彈性是商品需求的價格彈性。某個商品需求的價格彈性是指當(dāng)收入水平保持不變時，該商品購買量變化比例與價格變化比例之比。 價格彈性=購買量變化比例/價格變化比例； 當(dāng)價格彈性為負(fù)數(shù)時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的不一致性。價格上升，需求量就下降；價格下降，需求量就上升。當(dāng)價格彈性為正數(shù)時，反映了價格的變動方向與需求量變動方向的一致性。價格上升，需求量就上升；價格下降，需求量就下降。 2010年，房地產(chǎn)銷售價格為1700元/平方米，消費量為

43、500套；2011年，商品房銷售價格為2200元/平方米，消費量660套。商品房 價格彈性為： 價格彈性=購買量變化比例/價格變化比例=22.7/24.2=0.93 根據(jù)價格彈性為0.93計算，2015年商品房銷售價格為3867元/平方米；2020年商品房銷售價格為5348元/平方米。年份價格（元/平方米）價格較上年增長（%）消費量（套）消費量較上年增長（%）價格彈性系數(shù)201017005002011220022.766024.20.93201224128.87309.50.932013292417.590018.80.932014339613.91060150.932015386712.21

44、22013.10.932020534818.3174019.70.933.3項目SWOT分析3.3.1項目內(nèi)部條件1、項目優(yōu)勢分析。（1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好。鶴峰華龍置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)3280萬元，全為企業(yè)自有資金，負(fù)債率為零。恩施華龍集團2011年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元，負(fù)債率12.5%。（2）經(jīng)營管理先進。華龍集團是恩施州大型綜合性民營企業(yè)，在全州處于龍頭地位。華龍集團董事長龍華階同志從上世紀(jì)90年代開始就成功從事種植業(yè)、加工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設(shè)，特別是近幾年來在恩施州城進行的房地產(chǎn)項目開發(fā)，其經(jīng)濟、社會效益均十分顯著，個人在房地產(chǎn)項目的策劃、建設(shè)方面的思維敏捷前沿、

45、決策、建設(shè)經(jīng)驗非常豐富。正在建設(shè)的恩施華龍村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建的五星級酒店規(guī)劃用地13萬平方米，總建筑面積17萬平方米，總投資6億元，項目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。華龍集團還將探索投資180億元在湖北來鳳縣建龍鳳新區(qū)，進上步拓展酒店、物流中心、會展中心、寫字樓、商住樓、體育場、度假區(qū)、游樂設(shè)施、旅游景觀等建設(shè)開發(fā)內(nèi)容。 （3）項目產(chǎn)品優(yōu)勢。鶴峰華龍半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西70米，南北300米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強，遠(yuǎn)離交通主干線，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，

46、是鶴峰縣最好商業(yè)住宅小區(qū)。2、項目劣勢分析。 （1）項目建設(shè)資金儲備不足。 項目總投資30700.45萬元，企業(yè)自籌8040萬元，通過商業(yè)銀行融資10009萬元，預(yù)售款12651.45萬元。（2）房地產(chǎn)開發(fā)閱歷較淺。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)僅5年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗不夠。優(yōu) 勢劣 勢內(nèi)部條件1、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，企業(yè)負(fù)債率低。2、經(jīng)營管理先進，專業(yè)技術(shù)人員充足，技術(shù)力量雄厚。3、小區(qū)地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。1、自有資金儲備不足，融資額度較大。2、從事房地產(chǎn)開發(fā)時間較短。3.3.2項目外部條件1、項目機會分析。（1）市

47、場剛性需求。鶴峰房地產(chǎn)開發(fā)2006年才起步，2009以來，經(jīng)過國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù)8526套，在建套數(shù)1819套，2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。（2）國家政策放寬。未來十年，城市化水平的提高，是拉動中國經(jīng)濟增長的主要空間，國家經(jīng)過3年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從2012年起，對二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。（3）居民收入高速增長。2009年2011年，鶴峰縣農(nóng)村居民收由2848元提高到3838元，平均增長14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增長10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費

48、的購買力不斷增強。2、項目威脅分析。 （1）替代性產(chǎn)品供給加大。鶴峰商住房替代性產(chǎn)品主要來自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動保障房建設(shè)以來，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未來3年內(nèi)，政府對保障房的投入仍將維持過去3年的平均水平。（2）行業(yè)競爭加強。鶴峰縣在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目有長友大廈、容陽半島、保通新城C棟、恒海觀天下等4個樓盤，這些樓盤竣工后，可能就地轉(zhuǎn)入新的房地產(chǎn)開發(fā)，商品房供應(yīng)量有增加的趨勢。科目機 會威 脅外部條件1、2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。2、從2012年起，對二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將從土地供應(yīng)、

49、融資貸款、首付比例等逐步放寬。3、居民收入增加，農(nóng)村居民進城欲望加強，購買力增加。1、在建與建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未來3年內(nèi)，政府將會繼續(xù)投入保障房建設(shè)，造成潛在客戶流失。2、在建商品房開發(fā)項目竣工后，開發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開發(fā)，商品房供應(yīng)量增加。3.3.3戰(zhàn)略選擇 1、增長性戰(zhàn)略（SO戰(zhàn)略）。（1）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他樓盤相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；（2）配合項目鶴峰縣地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；（3）利用公司本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將

50、公司客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；（4）強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。 2、多元性戰(zhàn)略（WT策略）（1）充分發(fā)揮商業(yè)建筑面積18978.00，居住建筑面積103214.10的市場優(yōu)勢。（2）在鶴峰華龍半島商住小區(qū)南端，開發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項目，增加市場人氣指數(shù)。3.4營銷戰(zhàn)略 1、整體形象定位。充分發(fā)揮華龍半島三面環(huán)水，一面靠山的自然區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，突出“人與自然和諧相容”主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，形成環(huán)境消費性精品商住樓。 2、確立品牌特色。華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便

51、的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。（1）水中仙居。通過促進容美親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面300畝以上，水陸面積比達到5：1。（2）開闊閑靜。小區(qū)建筑成線布置，3層以上住宅視野達到500米開外，東西兩面自然采光面積實現(xiàn)最大化。（3）功能清析。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)簡單清析，引導(dǎo)消費新朝流。 3、營銷策略 （1）銷售對象。偏好環(huán)境質(zhì)量消費的消費群體。 （2）促銷范圍。以鶴峰轄區(qū)、鶴峰老藉人口為重點。（3）促銷途徑。廣告宣傳，預(yù)約認(rèn)購。第四章 項目選址及建設(shè)條件.1項目選址1、地址名稱。華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項目位于鶴峰縣楊柳潭新區(qū)華龍半島。2、地址方位。東距縣政府行

52、政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，西距鶴峰規(guī)劃待建長途客運中心1.5公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場。3、公共服務(wù)條件。距公共休閑區(qū)50米，實驗小學(xué)700米，鶴峰縣中心醫(yī)院1公里。4.2建設(shè)條件4.2.1工程地質(zhì)條件 1、鶴峰縣地形、地貌、地震情況 鶴峰縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地?？偟牡貏菔俏鞅?、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2002）和中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）項目區(qū)地

53、震基本烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組。 2、工程地質(zhì)條件 （1）地質(zhì)構(gòu)造 鶴峰縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動的特征，除北部地區(qū)受揚子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。 （2）地層巖性 項目區(qū)出露地層有第四系（Q）及白堊系正陽組(K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層： 沖洪積層(Qal十P1) -1黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘-粘，稍濕-濕，軟塑-可塑，厚度1.58米，一般厚度34米。 -2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕-飽和，中密-密實，厚度一般2-3米，主要分布于槽谷中。 坡殘積層(Qdl+el): 主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土