某商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、前 言本項目已由長發(fā)改經(jīng)貿(mào)2005582號批復。項目建設(shè)單位在A區(qū)即將建設(shè)完成的情況下，由于建設(shè)規(guī)模及投資發(fā)生變化，因此建設(shè)單位委托我單位重新編撰了本項目的可行性研究調(diào)整報告。本可行性研究調(diào)整報告針對本項目的建設(shè)規(guī)模、投資估算以及全部項目的財務評價進行調(diào)整。第一章 總 論1.1項目名稱及承辦單位1.1.1項目名稱羅馬大西洋國際采購中心1.1.2項目承辦單位羅馬大西洋置業(yè)有限公司1.1.3單位地址 羅馬市圣約翰區(qū)遠達大街95號1.1.4法人代表史密斯1.1.5企業(yè)類型有限責任公司1.1.6項目建設(shè)性質(zhì)新建1.1.7可行性研究調(diào)整報告編制單位：羅馬市工程咨詢服務中心工程咨詢資質(zhì)編號：工咨甲 1.1

2、.8項目承辦單位簡介多明戈家族集團創(chuàng)建于1990年，秉承“辦好實業(yè)、回報社會”的企業(yè)宗旨，經(jīng)過16年的發(fā)展，已成為擁有20000多名員工的大型民營企業(yè)集團，產(chǎn)業(yè)包括家居流通、房地產(chǎn)開發(fā)、資源能源三大板塊和金融投資。 在家居流通領(lǐng)域，投資控股的鯨魚集團，在全國建成和經(jīng)營了200多家大型家居連鎖店,已成為中國最大的家居產(chǎn)品經(jīng)銷商，同時也是首家采用德國SAP先進ERP管理系統(tǒng)的家居零售企業(yè)。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資控股的南方多明戈家族集團，先后開發(fā)了獲得“中國名盤”稱號的錦繡香江花園、翡翠綠洲、星河灣（合作開發(fā)）等大型或超大型明星社區(qū)。另一方面，目前已經(jīng)在國內(nèi)10多個省市建立了20多個商貿(mào)建設(shè)項目，已開

3、發(fā)的商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)面積達500萬平方米，擁有全國最大的商貿(mào)批發(fā)網(wǎng)絡(luò)和最先進的物流中心平臺。 在資源能源產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已在河南、河北、山東、貴州、內(nèi)蒙等地區(qū)建立有色金屬基地和煤化工產(chǎn)業(yè)基地，為其在資源能源領(lǐng)域的戰(zhàn)略發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 在金融投資領(lǐng)域，多明戈家族集團是廣東發(fā)展銀行、廣發(fā)證券和廣發(fā)基金管理公司的大股東之一。2003年，完成了對上市公司香江控股（股票代碼）的收購，后更名為香江控股，并通過資產(chǎn)置換，實現(xiàn)了以資本市場為紐帶，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與運營的藍籌企業(yè)戰(zhàn)略目標。 多明戈家族集團不斷追求管理創(chuàng)新，引入國際先進的管理工具，實施全面預算管理、人力資源績效管理，從而提升企業(yè)的管理水平，保證企業(yè)

4、的戰(zhàn)略實施。 多明戈家族集團具有人才優(yōu)勢，通過實行“德才兼?zhèn)?，以德?yōu)先；內(nèi)部優(yōu)先，鼓勵長期服務”的用人原則，吸引大量優(yōu)秀人才，高學位、高學歷、專業(yè)化、高技能的員工占員工總數(shù)80%以上，博士、碩士學位的員工在高層管理機構(gòu)中占總?cè)藬?shù)的20%，構(gòu)成了一個高素質(zhì)的管理團隊。 多明戈家族集團主動肩負社會責任，從成立之初到現(xiàn)在，一直踴躍響應黨和國家的各項號召，積極開展公益、慈善、扶貧、救災、興教、助學等各項活動，為國家的科學教育事業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)生事業(yè)、文化體育事業(yè)、扶貧事業(yè)和支援災區(qū)共捐資4億元，捐建了200多所學校，資助了3萬多名失學的青少年。2005年經(jīng)國家民政部批準，撥出5000萬元專

5、項資金，創(chuàng)立了全國首家私立慈善基金會“香江社會救助基金會”，兌現(xiàn)了一個優(yōu)秀民營企業(yè)“辦好實業(yè)、回報社會”的莊嚴承諾。1.2編制依據(jù)和研究范圍1.2.1編制依據(jù)1、國家發(fā)展和改革委員會頒布的投資項目可行性研究指南（試用版）；2、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）；3、關(guān)于的通知建標2000205號；4、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；5、羅馬市總體規(guī)劃；6、土地使用證（長國用2005第、號）；7、羅馬市環(huán)境保護局環(huán)境影響評價審批意見；8、國家相關(guān)政策、法規(guī)、文件；9、羅馬大西洋置業(yè)有限公司委托羅馬市工程咨詢服務中心編制項目可行性研究調(diào)整報告的委托書；10、項目建設(shè)

6、單位提供的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)。1.2.2可行性研究的范圍1、項目投資及SWOT分析2、建設(shè)方案3、投資估算4、財務評價1.3項目簡介1.3.1項目建設(shè)地址羅馬大西洋國際采購中心擬建于羅馬市圣約翰區(qū)遠達大街以東，東風路以南，新業(yè)街以西，惠工路以北。1.3.2項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容項目建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃占地面積m2，使用權(quán)面積m2，其中A區(qū)規(guī)劃面積69228 m2，使用權(quán)面積59027m2，B區(qū)規(guī)劃面積52572 m2，使用權(quán)面積43443m2。工程擬新建各類商鋪及其它配套服務設(shè)施共.14m2。主要建設(shè)內(nèi)容：新建各類商鋪及其它配套服務設(shè)施共.14m2，其中A區(qū)82900m2，B區(qū)89339.14 m2；配套建

7、設(shè)服務場所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務設(shè)施。1.3.3項目主要建設(shè)條件（1）市政公用設(shè)施條件給水、排水、電力、電信、供熱等與遠大大街市政管道連接。（2）交通條件項目位于羅馬市圣約翰區(qū)，有多條市政道路通過。羅馬市作為歐洲省省會，全國十五個副省級城市之一，公路、鐵路、航空、郵政等交通便利，可以滿足于施工、運營過程中的運輸需求。（3）施工條件綜上所述，項目范圍內(nèi)交通便利，運輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當?shù)鼐商峁?.3.4項目總投資及融資情況本項目總投資55106.33萬元。本項目建設(shè)所需全部投資由羅馬大西洋國際采購中心自籌解決。1.4項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序

8、號項 目指標單位備注1總用地面積m2規(guī)劃面積使用權(quán)面積2總建筑面積m2.142.1A區(qū)m2829002.2B區(qū)m289339.143出售建面積m25總投資萬元55106.335.1開發(fā)投資萬元54606.335.2經(jīng)營投資萬元500.007投資回收期年4.238營業(yè)收入萬元70000.009利潤總額萬元11213.6710財務凈現(xiàn)值萬元4750.2811內(nèi)部收益率%20.9912盈虧平衡點%47第二章 項目提出背景與必要性2.1項目提出背景南方多明戈家族集團根據(jù)我國城鄉(xiāng)商貿(mào)發(fā)展的客觀實際情況，編制了南方香江城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃（以下簡稱規(guī)劃），對我國現(xiàn)有城鄉(xiāng)商貿(mào)流通體系進行了全面的分析和論述，

9、并提出針對性的解決方案。同時政府“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”和“推進現(xiàn)代市場體系建設(shè)”的方針政策，04年國務院召開的全國流通工作會議的會議精神等一系列方針政策為中國商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展指明了方向。溫總理在十屆人大四次會議政府工作報告關(guān)于2006年政府工作的基本思路中指出：“發(fā)達地區(qū)要采取多種方式幫助和帶動欠發(fā)達地區(qū)?！币胺e極促進中部地區(qū)崛起”,“加強現(xiàn)代綜合交通運輸體系、現(xiàn)代流通體系和現(xiàn)代市場體系建設(shè)”?！笆晃濉币?guī)劃提出要“推進現(xiàn)代市場體系建設(shè)，健全全國統(tǒng)一開放市場，推行現(xiàn)代流通方式”，確立了“以開拓市場、擴大消費為主線，大力推進商品市場體系、現(xiàn)代流通體系、市場監(jiān)控體系、流通法律體系和商業(yè)信

10、用體系建設(shè)。力爭到2010年，初步實現(xiàn)流通現(xiàn)代化”的流通業(yè)改革與發(fā)展的目標。這表明了中央在今后五年內(nèi)大力發(fā)展現(xiàn)代流通產(chǎn)業(yè)的決心，也為中國商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展指明了方向。隨著國家振興東北老工業(yè)基地政策的實施，處于東北中心位置的羅馬市的商貿(mào)物流必將有著大幅度的發(fā)展。為此，南方多明戈家族集團聯(lián)合山東香江控股股份有限公司成立羅馬大西洋置業(yè)有限公司建設(shè)本項目。2.2項目建設(shè)必要性2.2.1項目將增強東北地區(qū)流通體系和市場建設(shè)東北地區(qū)是國家重工業(yè)和商品糧基地。由于原有流通體系已經(jīng)不能滿足市場經(jīng)濟條件下的流通需要，市場缺乏整體規(guī)劃，集約化程度低、管理水平落后、市場整體配置不合理等問題日益突出。這種流通體

11、系影響了物流、信息流、資金流的效率，提高了商品流通成本。項目建成后，將有效整合上游供應商、批發(fā)商、下游零售商、消費者等各方面資源，建立和健全整個市場的采購、倉儲、銷售、配送、信息服務等體系，減少商品的流通環(huán)節(jié)，促進農(nóng)民持續(xù)增收。2.2.2項目建設(shè)符合國家“萬村千鄉(xiāng)”市場工程和“雙百市場工程”通知精神的要求根據(jù)國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務部等部門關(guān)于進一步做好農(nóng)村商品流通工作意見的通知（國辦發(fā)200457號）精神，為加強農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系建設(shè)，擴大農(nóng)村消費，提高農(nóng)村流通的商品質(zhì)量，更好地為“三農(nóng)”服務，商務部決定從2005年起在全國部分縣市開展“萬村千鄉(xiāng)”市場工程和“雙百市場工程”建設(shè)。商務部確定的目標

12、是：從2006年起，通過中央和地方共同推動以及重點市場、重點企業(yè)示范帶動，使農(nóng)產(chǎn)品流通成本明顯降低，流通環(huán)節(jié)損耗大幅減少；全國大型農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)經(jīng)超市銷售農(nóng)產(chǎn)品的比例達到30%以上，使更多產(chǎn)品進入國際營銷網(wǎng)絡(luò)。羅馬大西洋國際采購中心項目的建設(shè)正是國家商務部兩項工程的具體體現(xiàn)，項目建設(shè)對于擴大羅馬市農(nóng)村工業(yè)品市場、促進農(nóng)村消費、推動經(jīng)濟的發(fā)展都具有非常重要的意義。 2.2.3項目建設(shè)將推動城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展項目建成后將產(chǎn)生巨大的社會經(jīng)濟效益，設(shè)計年交易額100200億元，實現(xiàn)利稅10億元/年。項目將拉動城鄉(xiāng)、區(qū)域整體經(jīng)濟增長，極大地帶動城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)及周邊相關(guān)配套服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2.3結(jié)論綜上所述，羅

13、馬大西洋國際采購中心項目的建設(shè)是十分必要的，符合04年國務院召開的全國流通工作會議的精神和企業(yè)南方香江城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，項目開發(fā)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理，對加強東北地區(qū)流通體系和市場建設(shè)，增加居民收入具有至關(guān)重要的戰(zhàn)略意義。第三章 投資環(huán)境分析3.1羅馬投資環(huán)境簡介3.1.1概況羅馬是歐洲省政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，是聞名中外的國際汽車城、電影城、科教文化城和森林城。1994年，羅馬市被國家批準為副省級城市。下轄榆樹、農(nóng)安、德惠、九臺4個縣（市）和朝陽、寬城、南關(guān)、二道、綠園及雙陽6個區(qū)，面積約3900km2，人口724萬。羅馬地理位置比較優(yōu)越。作為中國北方區(qū)域性中心城市之一，處于中國東北地區(qū)遼、吉

14、、黑、蒙四省區(qū)通衢的十字要沖，這種特殊的地理位置，使羅馬成為中國東北地區(qū)巨大經(jīng)濟鏈條中最關(guān)鍵的一環(huán)，成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心。 3.1.2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況1998年“三路兩橋”工程與快車道建成通車（青年路、南開運街、春城大街與芙蓉橋公鐵立交橋、光復路高架橋）； 1999年北三環(huán)路、青普高架橋、長白西線城市出入口等“九路九橋兩出口”改造建設(shè)工程竣工，進一步優(yōu)化和改善了市區(qū)的道路狀況。同年，輕型軌道（環(huán)線）一期工程，既“綠色交通”概念首次出現(xiàn)在羅馬人的字典里；2000年羅馬市橫貫南北的另一條交通干道亞泰大街，全面啟動；2001年亞泰大街二期工程與一期工程的貫通，人民大街與陜西

15、路的拓寬，重慶路實現(xiàn)整體改造，建設(shè)成了一條購物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)步行街；2002年羅馬鐵路客運站北站房及北廣場、北人民大街建設(shè)工程的啟動；2003年羅馬大街、河東路、永寧路和永寧橋、東大橋的新建和改建全面啟動，五年來的建設(shè)使羅馬市城市面貌發(fā)生了巨變。3.1.3經(jīng)濟情況2004年，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，綜合實力明顯增強。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1535億元，按不變價格計算，比上年增長13.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值168億元，比上年增長8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值742.9億元，增長15.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值625億元，增長13.0%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為11%:48.3%:40.7%。人均生產(chǎn)總值

16、達到21285元(按戶籍年平均人口數(shù)計算)，比上年增長12.6%。全年居民消費價格總指數(shù)為104.1%,比上年上升4.1%，其中，除家庭設(shè)備用品及維修服務、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務類消費品價格有所下降外，其他消費品價格均有不同程度上漲。3.1.4房地產(chǎn)情況2004年，羅馬全年完成商品房竣工面積279.4萬m2。商品房銷售面積193.8萬m2，商品房銷售額43.8億元。居民個人購房活躍，在商品房銷售中，售給私人用房192.2萬m2，銷售額43.4億元，分別占銷售總量的99.2%和99.1%。商品房空置面積279萬m2。3.2城市規(guī)劃與商業(yè)區(qū)布局3.2.1城市結(jié)構(gòu)與規(guī)

17、模羅馬市城區(qū)按“多中心、組團式”形態(tài)發(fā)展。城市布局采用多中心分區(qū)結(jié)構(gòu)，城市用地方向主要是東南、西南和人民大街南部延長線兩側(cè)。到2005年，中心城區(qū)用地規(guī)模180平方km2，人口達到235萬人。2.2.2城市功能布局控制中心區(qū)域的開發(fā)強度，城市建設(shè)重心向邊緣分區(qū)和組團轉(zhuǎn)移。二環(huán)路以內(nèi)所有擾民污染工業(yè)全部遷到三環(huán)以外，中心區(qū)重點發(fā)展商業(yè)、金融、科技、教育、文化等第三產(chǎn)業(yè)。羅馬市現(xiàn)有重慶路、紅旗街、桂林路、汽車廠等四個中心商業(yè)區(qū)。3.2.3商業(yè)區(qū)設(shè)置標準從2002年起，羅馬市商業(yè)區(qū)將實施分級設(shè)置，共分為市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、便民商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)等8

18、個設(shè)置標準：中心商業(yè)區(qū)設(shè)置于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)或歷史形成的商業(yè)集聚地，網(wǎng)點數(shù)量在兩千個以上，商業(yè)營業(yè)面積在20萬m230萬m2，日客流量在30萬人左右；區(qū)域商業(yè)中心設(shè)置于居民聚集區(qū)，以一兩家大中型購物中心為骨干，商業(yè)網(wǎng)點在1000個以上，服務人口8萬人左右；居住區(qū)商業(yè)設(shè)置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營為主，服務人口3萬5萬人；便民商業(yè)設(shè)置于社區(qū)居民出入口，以便利店、餐飲店為主，服務人口約4000人；專業(yè)街是指提供專門商品或?qū)I(yè)服務的特色商業(yè)街，街長在200m以上，專業(yè)店在20家以上；新城商業(yè)中心設(shè)置在城市規(guī)劃的新城區(qū)，為新城區(qū)居民及外來消費者提供商業(yè)服務，服務人口

19、15萬人以上；中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)置于規(guī)劃建設(shè)的小城鎮(zhèn)人流集中地。羅馬市的重慶路和紅旗街是兩個傳統(tǒng)的市級中心商業(yè)區(qū)。3.3羅馬市圣約翰區(qū)投資優(yōu)勢圣約翰區(qū)位于羅馬市的東部，地處哈大、吉長、長伊公路和京哈、長圖、長白、長煙鐵路的交匯部，是羅馬的東大門，也是哈大高速公路的主要入市口,地理位置優(yōu)越。隨著羅馬市發(fā)展的戰(zhàn)略東移和城市的不斷擴張，圣約翰區(qū)正逐漸成為羅馬市輻射東北三省的樞紐。圣約翰區(qū)距離羅馬市中心4km，距離羅馬站6km。距離擬建的羅馬市新的機場18km。距長平高速公路1km，距長吉高速公路0.5km,向周邊輻射的能力都很強。交通便捷，四通八達，尤其是新機場的建設(shè)，使圣約翰區(qū)成為了向世界展

20、示羅馬的窗口，區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯。預計圣約翰區(qū)2006年全區(qū)生產(chǎn)總值達到50億元，增長56%；預計全區(qū)引進內(nèi)資達到12億元、外資2000萬美元，同比分別增長20%和11%。預計民營企業(yè)生產(chǎn)總值占全區(qū)經(jīng)濟總量的90.6%，提高5.6。預計全年完成固定資產(chǎn)投資50億元。第四章 市場分析4.1羅馬現(xiàn)有商圈羅馬的商業(yè)地產(chǎn)處于市場的成熟期，各商圈的氛圍已經(jīng)基本形成，重慶路、火車站站前、紅旗街、桂林路等五大商圈聚集區(qū)開始逐步向商貿(mào)中心區(qū)轉(zhuǎn)變。站前以國商、華正等為核心，聚集了黑水路、遠東、太陽城等一批已小商品、家居用品、食品等為主的集散地。桂林路的專業(yè)點、專賣店、餐飲業(yè)獨具特色，形成互相依存的的“聚集效應”，

21、成為人流最為密集的區(qū)域之一。紅旗街、重慶路以歐亞商都、時代服飾，國貿(mào)、百貨大樓等為支撐，與眾多餐飲店相呼應，一直是人氣較高的商業(yè)區(qū)。4.2主要商業(yè)業(yè)態(tài)圈層羅馬市主要商業(yè)業(yè)態(tài)圏層分布狀況如下表：羅馬市主要商業(yè)業(yè)態(tài)圏層分布狀況表大型零售店（營業(yè)面積5000m2）商業(yè)街批發(fā)市場、物流園區(qū)（營業(yè)面積3000m2）備注數(shù)量營業(yè)面積（萬m2）數(shù)量數(shù)量內(nèi)圈層22座43.4316條16座中圏層7座15.49座外圏層1做10.0015座合計30做68.8316條40座4.3大型零售店情況羅馬市各區(qū)大型零售店情況如下表：羅馬市各區(qū)大型零售店情況一覽表城區(qū)零售企業(yè)營業(yè)面積（萬m2）銷售額（億元/年）備注寬城區(qū)國商5

22、2.9沃爾瑪銀座店1.85中興50.85春華1.42華正24遠東0.8長客隆太平洋鞋城6九鼎3圣約翰區(qū)榮德1.60.56國貿(mào)商都30.7亞泰1.32綠園區(qū)北京華聯(lián)1.82家世界3.2福樂2.61.7車百35歐亞賣場175新世紀2羅馬市各區(qū)大型零售店情況一覽表城區(qū)零售企業(yè)營業(yè)面積（萬m2）銷售額（億元/年）備注朝陽區(qū)長百617國貿(mào)3恒客隆0.71.04沃爾瑪1.9卓展1.54.5東方廣場2.6萬達1.5大洋百貨3崇智0.63亞細亞33時代服飾2.23歐亞商都311.08紅旗地下紅旗商場12恒客?。ü鹆致罚?1.47太平洋購物0.640.27中山世紀聯(lián)華1.52.2百盛5國商（友誼）1.53南關(guān)區(qū)

23、羅馬一百1科文0.71北京聯(lián)華1.2樂購2.5上海華聯(lián)2玉瑞1.73星河灣3.22.2中興53亞泰富苑4.5好望角534.4商貿(mào)市場狀況羅馬市商貿(mào)市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，部分市場檔次有所提高，形成了一定規(guī)模，其中批發(fā)中、低檔商品的市場集中在火車站、光復路、亞泰大街附近；零售業(yè)中高檔商品的市場以重慶路、國貿(mào)、百盛、長百等為主。羅馬市現(xiàn)有商貿(mào)市場狀況如下表：羅馬市現(xiàn)有商貿(mào)市場一覽表市場結(jié)構(gòu)商品數(shù)量（約/戶）經(jīng)營狀況（招商率）市場面積（m2）租金（m2/月）稅費（元/戶）備注黑水路5層隔間柜臺3500982800014層2008005層6080300500遠東（一期）商住，1層經(jīng)營72010010000

24、2003006001000遠東（二期）商住，2層隔間柜臺1309913000100350200300遠東（三期）商住，2層經(jīng)營4009810000100150300太平洋鞋城商住，隔間柜臺3009770004660300王府井商住，4層賣場40012000300350無黑水路東興商住，樓下隔間120400080中東A1層輕鋼隔間2201008000070120100200北方市場1層隔間15009620000200300無大馬路批發(fā)商住，樓下隔間220951600025100300800華正商住樓下隔間6009610000200600100600新世紀6層，小隔間300008090暫免金大商住

25、，2層隔間100006080暫免天元3層隔間25098900030300300700羅馬國貿(mào)4層隔間30096120002510060200中東龍興商貿(mào)3層隔間、賣場60098300004060暫免永春3層賣場、隔間12009920001502501804004.5家居、建材市場狀況羅馬市裝飾材料、家具、建材等類似市場大多分布在圣約翰區(qū)，市場主要是鋼結(jié)構(gòu)的大賣場。羅馬市家居、建材市場如下表：羅馬市家居、建材市場一覽表市場結(jié)構(gòu)商品數(shù)量（約/戶）經(jīng)營狀況（招商率）市場面積（m2）租金（m2/月）稅費（元/戶）備注中東B輕鋼，大賣場6001005000070100無中東天寶3層框架180099301

26、00部分免稅中東裝飾材料臨街1層709850004080300800四季青1層，隔間500902000051250300正陽1層，隔間15098900040702004000中東生產(chǎn)資料2層，隔間52096400001530180440順風2層，隔間40093420001028150600中東龍興物流3層，大賣場1000984090暫免太陽城ABCA5層框架，BC商住樓下30009960120無羅馬東環(huán)建材輕鋼小隔間5030170001550暫免東泰2層隔間620間70000售40005500吉盛偉邦5層大賣場25098400005070無永春3層大賣場400984400050150無4.6房

27、地產(chǎn)狀況商業(yè)、家居、建材行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，目前羅馬房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。2004年羅馬市房屋轉(zhuǎn)讓成交446.8萬m2，同比增幅33.1%，比去年年末交易總量多了63.7萬m2，增幅16.6%，創(chuàng)造了歷史最好水平，預計到今年年末，全羅馬市房屋轉(zhuǎn)讓成交總量可達460萬m2。成交額達84.4億元，同比增幅28.2%，比去年年末交易總額增加近10億元，增幅13%。按可比口徑分析，房屋交易額為66.9億元，已經(jīng)占羅馬市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。今后幾年歐洲經(jīng)濟變快走為快跑，振興歐洲首先要振興羅馬，羅馬市固定資產(chǎn)投資每年不低于500個億，這對房地產(chǎn)企業(yè)是一個重大機遇

28、。市場總量。1997年、1998年增量房的成交量是30萬50萬m2，1999年、2000年增量房的成交量是72萬151萬m2，2001年、2002年增量房的成交量是196萬315萬m2，2003年、2004年增量房的成交量是386萬450萬m2，短短幾年時間，面積由幾十萬到幾百萬。從以上數(shù)據(jù)可以看出，羅馬整個商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢是比較好的。第五章 場址選擇及建設(shè)條件 5.1項目建設(shè)地點根據(jù)市場調(diào)查，圣約翰區(qū)目前商業(yè)分布相對較少，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，且羅馬裝飾材料、家具、建材等類似市場大多分布在圣約翰區(qū)。因此本項目選址在羅馬市圣約翰區(qū)。項目建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃占地面積m2，使用權(quán)面積m2，其中A區(qū)規(guī)劃面

29、積69228 m2，使用權(quán)面積59027m2，B區(qū)規(guī)劃面積52572 m2，使用權(quán)面積43443m2。工程擬新建各類商鋪及其它配套服務設(shè)施共.14m2。主要建設(shè)內(nèi)容：新建各類商鋪及其它配套服務設(shè)施共.14m2，其中A區(qū)82900m2，B區(qū)89339.14 m2；配套建設(shè)服務場所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務設(shè)施。5.2項目建設(shè)條件5.2.1地理位置羅馬市位于歐洲省中部，地理位置:東經(jīng)1241812718，北緯43174515，屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過，整個地區(qū)地勢平坦、開闊，地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300m之間，京哈鐵路、長圖鐵路橫穿其

30、間。5.2.2自然環(huán)境狀況（1）氣候條件羅馬市屬溫帶大陸性季風氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風交替，氣溫變化劇烈，有風沙。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓:98.6Kpa絕對最高氣溫:36.4絕對最低氣溫:-36.5年平均氣溫:4.5采暖室外設(shè)計溫度:-23.0年平均相對濕度:68%年平均降雨量:65Omm年最大凍結(jié)深度:169cm主導風向:冬季西北、夏季西南年平均風速:3.6m/s最大風速:25.7m/s5.2.3地質(zhì)條件由于目前缺乏巖土工程勘察報告，根據(jù)附近建筑物的建設(shè)情況，擬建場地地形、地貌及地層條件如下：（1）地形、地貌條件擬建場地為羅馬市二級臺

31、地地貌，場地地形較平坦，由西向東傾斜。（2）地層條件擬建場地地層按其巖性、成因、塑性狀態(tài)等的不同，自上而下共分5層，詳述如下：第層：雜填土，色雜，以生活垃圾、建筑垃圾及粘性土等物回填，厚度0.001.6m；第層：粉質(zhì)粘土，黃色，局部灰色，可塑，濕、中密，含少量鐵錳結(jié)核；第層：粉質(zhì)粘土，黃色，可塑軟塑，很濕，稍密狀態(tài)，含少量鐵錳結(jié)核；第層：粉質(zhì)粘土，黃色，可塑，中密狀態(tài)，含少量鐵錳結(jié)核；第層：粘土，褐黃色，硬塑，稍濕、密實狀態(tài)，含少量鐵錳結(jié)核。（3）水文地質(zhì)條件地下水穩(wěn)定水位1.92.0m，標高231.16m。場區(qū)周圍無污染源，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗，地下水及土對砼侵蝕性可不予考慮。（4）其他自然條件基本

32、風壓:0.65KN/m2基本雪壓值:0.3KN/m2無霜期:145天地震烈度:度土的凍深：1.70m（5）巖土工程地質(zhì)條件以本項目最終的巖土工程勘察報告為準。5.2.4建設(shè)條件項目建設(shè)區(qū)域市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條件較好。1、公用配套條件給水：供水由遠達大街城市給水管網(wǎng)供給。排水：排水排入遠達大街地下市政排污管線。供電：場區(qū)附近有的10KV電力線路（線）。供熱：冬季供暖住宅擬由遠達大街供熱管線提供。2、交通條件項目位于羅馬市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，有多條市政道路通過。羅馬市作

33、為歐洲省省會，全國十五個副省級城市之一，公路、鐵路、航空、郵政等交通便利。本項目所選擇地塊周圍有遠達大街、惠工路、東風路等市政道路環(huán)繞。可以滿足于施工、運營過程中的運輸需求。3、施工條件綜上所述，項目范圍內(nèi)交通便利，運輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當?shù)鼐商峁?。第六?項目SWOT分析及項目定位“大西洋國際采購中心”的策劃構(gòu)思，是基于羅馬的政治、經(jīng)濟、地域、交通條件優(yōu)勢而提出，符合羅馬城市總體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略目標。然而構(gòu)想能否變成現(xiàn)實，更要看其落地的可能性，投資的可行性，實施的可操作性。影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能否成功的因素很多，但最最關(guān)鍵的第一是“地段”，第二是“地段”，第三還是“地段”。這是由商氣、

34、人脈等規(guī)律所決定的。因此項目的選址至關(guān)重要。企業(yè)通過與圣約翰區(qū)政府的多次接洽，圣約翰區(qū)政府表現(xiàn)出極大的熱忱。政府主要領(lǐng)導和相關(guān)部門的領(lǐng)導為我們詳細介紹情況，陪同深入現(xiàn)場看地，提供相關(guān)資料，提出積極建議。有意向?qū)⒋笪餮髧H采購中心項目引入圣約翰區(qū)，落戶羅馬物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。“大西洋國際采購中心”項目能否落戶圣約翰區(qū)羅馬物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，還需看其是否具備吸納本項目入住的基本條件。6.1羅馬物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀情況分析1、基本情況羅馬物流開發(fā)區(qū)位于羅馬市圣約翰區(qū)北部。轄區(qū)內(nèi)有歐洲省唯一陸路口岸一羅馬東站（占地面積15.5萬m2）,區(qū)內(nèi)有48條鐵路專用線，是全國53個接點站之一，全省75 的物資都經(jīng)過這里，

35、交通四通八達，距長平、長哈、長吉高速公路出口1km，距新建國際機場30km。圣約翰區(qū)東站陸路口岸是全國53 個集裝箱的接點站，可直接辦理進出口物資通關(guān)、轉(zhuǎn)關(guān)手續(xù)，與大連、營口等海港口岸相通，承載國際貨物和通港運輸能力較強。開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有專業(yè)批發(fā)市場17 個，銷售額10 億元以上的有2 個企業(yè)。區(qū)內(nèi)分布著起重機廠、膠合板廠、石棉制品廠、惠工機械廠、電力扎鋼廠、建材公司等大小近百家工廠企業(yè)，大面積的企業(yè)職工住宅區(qū)和幾個城鄉(xiāng)結(jié)合部村屯。由于歷史的原因，絕大部分企業(yè)難以為繼，瀕臨破產(chǎn)。2、土地狀況現(xiàn)狀為老工業(yè)區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部，既有待破產(chǎn)兼并的工廠，也有居民破舊的危陋房，還有部分村屯菜地。土地分屬多個單位，經(jīng)

36、營管理和經(jīng)濟發(fā)展均處于半停滯狀態(tài)，無法發(fā)揮應有的城市功能，巫待進行合理利用和徹底改造。3、建筑特典區(qū)內(nèi)主要建筑為上世紀5060年代相繼在這里建立的工廠廠房、職工宿舍、農(nóng)民住宅和部分臨時性建筑，多為磚混結(jié)構(gòu)的多層或平房等建筑物，根本不具備符合現(xiàn)代商業(yè)要求的建筑特色，需要進行全面商業(yè)化升級改造。以符合現(xiàn)代商業(yè)的市場化要求。4、規(guī)劃定位隨著國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施，國家將圣約翰區(qū)確立為實施振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的一個重要組成部分。規(guī)劃確定物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為羅馬城市的重點發(fā)展方向。通過“退二進三” 策略，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，將不同地域、不同國度的人流、物流、資金流、信息流迅速匯聚。計劃5年內(nèi)，開

37、發(fā)區(qū)將通過對老工業(yè)基地的改造，使傳統(tǒng)企業(yè)向現(xiàn)代物流發(fā)展。在大力引進現(xiàn)代物流的同時，做好集裝箱堆場，保稅倉庫，專業(yè)性物流配送中心，逐步完善物流園區(qū)各項設(shè)施，把園區(qū)建成東北地區(qū)的專業(yè)物流中心，規(guī)劃園區(qū)各組團有：物流批發(fā)區(qū)；物流綜合服務區(qū)；物流倉儲區(qū)；物流企業(yè)區(qū)；生活服務區(qū)；物流加工區(qū)；物流發(fā)展區(qū)。為加速物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的調(diào)整改造建設(shè)，目前由政府各有關(guān)職能部門組成的物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的改造開發(fā)建設(shè)。物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的改造建設(shè)，僅僅通過政府創(chuàng)造有利于投資的軟硬件環(huán)境，還遠遠不夠，必須要引入類似多明戈家族集團這樣大量級的大型企業(yè)集團進入，引入類似“大西洋國際采購中心”這樣具

38、有產(chǎn)業(yè)拉動、超大規(guī)模的項目，才能吸引大批商家、投資者入住，對圣約翰區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀進行整體的徹底改造，真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，才能根本改變圣約翰區(qū)現(xiàn)居住人口的就業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)環(huán)境；隨著人流、物流、資金流、信息流的迅速匯聚，才能迅速拉動消費水平的不斷提升；只有使各種符合發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)代市場經(jīng)濟元素、業(yè)態(tài)在此交會、互補，才能在極短的時間內(nèi)產(chǎn)生幾何級數(shù)效應，不斷推動地區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā)展。6.2項目SWOT分析1、優(yōu)勢（Strength）：羅馬市圣約翰區(qū)及周邊地區(qū)有傳統(tǒng)的商業(yè)、物流氛圍和成熟市場；交通便利，易于聚集商氣、人脈，有利商圈擴大后的招商引資；項目符合羅馬市和圣約翰區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃，利于項目實施；圣約翰區(qū)

39、的發(fā)展對高品位的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)有強烈的社會、市場需求；市、區(qū)兩級政府具有強烈的改造需求，具備有利于投資開發(fā)的環(huán)境條件；項目區(qū)域地塊方正，有利于規(guī)劃布局，交通方便，位于羅馬知名的物流區(qū)附近，常住人口及流動人口較多并呈上升態(tài)勢，加上便捷的城市交通，區(qū)域商業(yè)價值有一定的升值潛力。2、劣勢（Weakness）：在原有老工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上進行徹底改造，原有產(chǎn)權(quán)單位成份復雜，情況各異，并購、安置工作難度大，成本高。拆遷工作量較大，運作周期長，成本高；補償難度大，開發(fā)成本高。城市配套基礎(chǔ)設(shè)施基本不具備，尚待配套完善區(qū)域經(jīng)濟落后，提升改造后的市場鋪位租金、價位不易被商家接受。3、機會（Opportunity）項目選址

40、地是羅馬市和圣約翰區(qū)已經(jīng)確立的城市功能新區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、采購物流中心區(qū)。項目建設(shè)符合城市宏觀發(fā)展規(guī)劃。開發(fā)恰逢圣約翰區(qū)物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展的難得機遇。圣約翰區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。4、威脅（Threat）高成本的開發(fā)投入、規(guī)劃要求與宏觀地產(chǎn)市場氛圍所造成的商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價格反差，將加大開發(fā)商的投資風險；新型商業(yè)業(yè)態(tài)、現(xiàn)代管理模式、經(jīng)營交易方式的改變，必然會導致銷售及物業(yè)管理面臨新的挑戰(zhàn)，也將加大開發(fā)商的投資風險。5、SWOT分析結(jié)論由以上分析可以看出，本項目選擇在羅馬市圣約翰區(qū)物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有利有弊，獲利與風險并存。但難度最大的土地（包括拆遷等）工作已經(jīng)基本進行完

41、成，在項目定位準確，策劃得當，操作有力，管理到位的條件下，政府也在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造了寬松的投資環(huán)境，這必將降低開發(fā)成本和投資風險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。綜合看本項目利大于弊，項目可以進入實質(zhì)性實施操作。6.3項目定位建議羅馬市作為歐洲省省會城市，不僅是歐洲省的政治、經(jīng)濟和文化中心，同時因地處大西洋十字交會點，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，從而成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心，是東北地區(qū)巨大經(jīng)濟鏈條中最為關(guān)鍵的一環(huán)，在振興東北戰(zhàn)略中具有至關(guān)重要的地位。2006年初，根據(jù)中央指示精神，羅馬市結(jié)合自身優(yōu)勢，制定出以大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)為主導思想的“十

42、一五規(guī)劃”。規(guī)劃提出，羅馬市將建設(shè)以都市圈物流配送為基礎(chǔ)、以物流園區(qū)為核心、以綜合性物流和專業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點、以國際物流為導向的區(qū)域性物流中心。綜合羅馬市的投資環(huán)境、市場狀況、SWOT分析，根據(jù)國家的政策導向及羅馬的發(fā)展規(guī)劃，建議本項目以服務和聯(lián)結(jié)商貿(mào)物流建設(shè)為基本定位，選擇交通便捷，經(jīng)濟發(fā)展有著巨大潛力的羅馬市圣約翰區(qū)作為本項目的建設(shè)地點。建議本項目定位為將CPD、CBD和現(xiàn)代商貿(mào)物流等多種業(yè)態(tài)融為一體，以地區(qū)性國際采購為核心，同時具備商品的展示交易、信息交流、電子商務、商務辦公等多種功能為一體的的現(xiàn)代化國際采購中心。本項目國際采購中心的建成，將成為一個東北地區(qū)跨國采購商圈，提供工商企業(yè)

43、融入全球經(jīng)濟一體化的對接平臺。第七章 建設(shè)方案7.1項目規(guī)劃方案設(shè)想建筑單體設(shè)計以有機的塊體為主要元素,構(gòu)建出造型簡潔,形體錯落有致,極度富現(xiàn)代感的建筑形象。總體規(guī)劃布局功能分區(qū)明確，又互有聯(lián)系，道路系統(tǒng)完善，既可整體開發(fā)，又為分期開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了便利的條件。7.2建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計依據(jù)7.2.1規(guī)劃建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容根據(jù)市場需求情況，考慮未來發(fā)展需要，同時受資金等條件限制， 本項目建設(shè)規(guī)模確定如下：項目建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃占地面積m2，使用權(quán)面積m2，其中A區(qū)規(guī)劃面積69228 m2，使用權(quán)面積59027m2，B區(qū)規(guī)劃面積52572 m2，使用權(quán)面積43443m2。工程擬新建各類商鋪及其它配套服務設(shè)施

44、共.14m2。主要建設(shè)內(nèi)容：新建各類商鋪及其它配套服務設(shè)施共.14m2，其中A區(qū)82900m2，B區(qū)89339.14 m2；配套建設(shè)服務場所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務設(shè)施。A區(qū)規(guī)劃指標序號項目單位數(shù)量（m2）備注說明1規(guī)劃用地面積m2692282使用權(quán)面積m2590273總建筑面積m282900包括屋面停車場等面積3.1地下建筑面積m21938.713.2首層建筑面積m226226.39獨立商鋪257間3.3二層大賣場建筑面積m228465.523.4獨立三層商鋪建筑面積m221663.18獨立商鋪208間3.5辦公建筑面積m24606.23層5層部分4建筑總占地面積m23

45、3447.455綠化面積m2180006容積率1.20 7綠化率26.00%8道路m210064.23消防道路9停車泊位個498地上、屋面B區(qū)規(guī)劃指標序號項目單位數(shù)量（m2）備注說明1規(guī)劃用地面積m2525722使用權(quán)面積m2434433總建筑面積m289339.14包括屋面停車場等面積3.1地下建筑面積m213659.293.2公建總建筑面積m275679.853.2.1B1區(qū)m215875.443.2.2B2區(qū)m215999.563.2.3B3區(qū)m2434193.2.4通道等建筑面積385.854建筑總占地面積m230662.375綠化面積m2126006容積率1.40 7綠化率24.08

46、道路m27503.5消防道路9停車泊位個578屋面、地下7.2.2設(shè)計依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-93（2002）玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102-2003低壓配電設(shè)計規(guī)范GB50054-95地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB50108-2001供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50052-95混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-2002建筑玻璃應用技術(shù)規(guī)范JGJ113-2003建筑給水排水設(shè)計規(guī)范GBJ15-88(1997年版)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB50011-2001建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范GB50222-95建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16-87(2001版)建筑設(shè)

47、計防火規(guī)范GBJ16-87(2001年版)建筑物防雷設(shè)計規(guī)范GB50057-94(2000年版)建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范GB/T 50311-2000金屬與石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ133-2001民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16/92民用建筑設(shè)計通則JGJ37-87汽車庫、候車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范GB50067-97汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范JGJ100-98砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50003-2001商店建筑設(shè)計規(guī)范JGJ48-88室外給水設(shè)計規(guī)范GBJ13-86(1997年版) 室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ14-87(1997年版)屋面工程技術(shù)規(guī)范GB 50345巖土工程勘察報告K2003

48、-33有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范GB50200-94羅馬市建筑日照間距規(guī)定其他相關(guān)規(guī)范、規(guī)定7.3項目總平面布置7.3.1項目總平面布置原則1、功能分區(qū)合理，避免或減少交叉干擾。2、建筑布局緊湊，交通便捷，管理方便。3、保證周邊環(huán)境的安靜。4、留有發(fā)展或改、擴建余地。5、有完整的綠化規(guī)劃。6、對廢棄物的處理，應作出妥善的安排，并應符合有關(guān)環(huán)境保護法令、法規(guī)的規(guī)定。7、項目出入口不少于三個。7.3.2環(huán)境設(shè)計1、充分利用地形、防護間距和其它空地布置綠化。2、對綠化、裝飾、建筑內(nèi)外空間和色彩等作綜合性處理。7.3.3總平面布置方案項目整個選址區(qū)域規(guī)劃總占地面積m2，整個區(qū)域呈現(xiàn)一個比較規(guī)整的長方形，

49、東西方向較長，南北方向較短。整個選址區(qū)域被一條現(xiàn)有鐵路線及規(guī)劃道路劃分為A、B兩個區(qū)域。1、A區(qū)總平面布置A區(qū)位于東風路以南，惠工路以北，遠大大街以東區(qū)域。A區(qū)設(shè)置有五個出入口，主出入口位于惠工路一側(cè)，輔助出入口分別位于選址的北側(cè)、南側(cè)和西側(cè)；區(qū)域內(nèi)建筑呈現(xiàn)一個比較規(guī)整的矩形，東西方向較長，南北方向較短。沿A區(qū)建筑四周進行停車場及道路工程的建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)停車場及道路工程，地上停車場主要布置在鐵路附近區(qū)域，規(guī)劃設(shè)置停車泊位498個，其中：地下停車泊位398個（主要位于鐵道附近），屋面停車泊位100個。同時沿A區(qū)建筑四周和A區(qū)邊緣圍墻地帶進行綠化美化工程主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。A區(qū)建筑物

50、中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設(shè)置獨立3層建筑物；A區(qū)東南角局部5層為辦公用房。2、B區(qū)總平面布置B區(qū)位于東風路以南，惠工路以北，新業(yè)街以西， B區(qū)設(shè)置九個出入口，主出入口位于惠工路一側(cè)，輔助出入口分別位于選址的北側(cè)、南側(cè)、東側(cè)和西側(cè)。區(qū)域內(nèi)建筑呈現(xiàn)一個比較規(guī)整的矩形，東西方向較長，南北方向較短。B區(qū)建筑物中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設(shè)置獨立3層建筑物。沿B區(qū)建筑四周進行停車場及道路工程的建設(shè)，停車場主要位于地下，規(guī)劃設(shè)置停車泊位578個，其中：地下停車泊位297個，屋面停車泊位180個，地上臨時停車場101個。各同時沿B區(qū)建筑四周和B區(qū)邊緣圍墻地

51、帶進行綠化美化工程，綠化總面積主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。7.4建設(shè)方案7.4.1建筑方案設(shè)計說明本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、消防、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、電氣等專業(yè)，設(shè)計時遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定。項目市場定位于配套設(shè)施齊全的綜合商業(yè)建筑。平面布置根據(jù)其使用功能進行設(shè)計，采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局。立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，與人文居住環(huán)境達到和協(xié)統(tǒng)一，與沿街景觀及周圍城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，與整潔、優(yōu)雅、和諧的城市規(guī)劃要求相一致。本項目建筑結(jié)構(gòu)體系為框架結(jié)構(gòu)體系，抗震等級二級，防震工程按7度設(shè)防。7.4.2建筑方案本項目A區(qū)、B區(qū)大賣場，層數(shù)2層，辦公區(qū)局部層數(shù)5層，地下1層；總體建筑高度23.6m。建筑物采用方形造型，外墻主體采用玻璃幕墻，金屬與石材幕墻輔助，部分采用外墻涂料。屋面防水等級二級，防水年限十五年