論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責(zé)的區(qū)分

1、中國(guó)某某信息學(xué)校學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)題 目：論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責(zé)的區(qū)分姓 名 ： 0000 班級(jí)、學(xué)號(hào)： 0000班、000號(hào) 系 (部) ： 經(jīng)濟(jì)管理系 專 業(yè) ： 物業(yè)管理 指導(dǎo)教師 ： 00000 開題時(shí)間： 2008-6-4 完成時(shí)間： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日目 錄畢業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書1畢業(yè)設(shè)計(jì)成績(jī)?cè)u(píng)定表2答辯申請(qǐng)書3-4正文5-6答辯委員會(huì)表決意見7答辯過(guò)程記錄表8 課 題 論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責(zé)的區(qū)分 一、 課題(論文)提綱0.引言1.物業(yè)管理公司和開發(fā)商發(fā)展的現(xiàn)狀及存在的問題。1.1物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系不明確。 1.2物業(yè)公司與開發(fā)商的責(zé)任和

2、權(quán)利分不清。1.3物業(yè)公司與開發(fā)商因權(quán)責(zé)不清而引起的糾紛。2.物業(yè)管理公司和開發(fā)商權(quán)責(zé)不清的主要原因。 2.1物業(yè)公司自身的缺陷和不足。 2.2開發(fā)商遺留問題過(guò)多，服務(wù)職責(zé)不到位。 2.3政府對(duì)物業(yè)管理不夠重視。 2.4物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不完善。3.如何區(qū)分物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的權(quán)利與責(zé)任。 3.1理清物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系。 3.2劃清物業(yè)公司與開發(fā)商的責(zé)任界線。3.3加大政府部門的干預(yù)和指導(dǎo)。3.4進(jìn)一步完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度的盲點(diǎn)。4.結(jié)論。二、內(nèi)容摘要本文論述了有關(guān)物業(yè)公司與開放商發(fā)展的現(xiàn)狀，二者的關(guān)系，及其各自權(quán)利和責(zé)任的區(qū)分責(zé)任和權(quán)利的區(qū)分存在的問題，由于權(quán)利和責(zé)任不

3、清而引起的糾紛，并詳細(xì)分析了問題出現(xiàn)的根源，并就此提出一些針對(duì)性的解決對(duì)策。三、 參考文獻(xiàn)1宋建陽(yáng)，物業(yè)管理概論，華南理工大學(xué)出版社2趙永莊，物業(yè)管理理論與實(shí)物，冶金工業(yè)大學(xué)出版社3王家福，物業(yè)管理?xiàng)l列解釋，中國(guó)物價(jià)出版社4梁慧星，中國(guó)物權(quán)法研究，中國(guó)法律出版社5崔藝紅，商品住宅物業(yè)糾紛問題的法律思考，西安財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責(zé)的區(qū)分0000中文摘要： 本文論述了有關(guān)物業(yè)公司與開放商發(fā)展的現(xiàn)狀，二者的關(guān)系，及其各自權(quán)利和責(zé)任的區(qū)分責(zé)任和權(quán)利的區(qū)分存在的問題，由于權(quán)利和責(zé)任不清而引起的糾紛，并詳細(xì)分析了問題出現(xiàn)的根源，并就此提出一些針對(duì)性的解決對(duì)策。關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；開發(fā)商；糾

4、紛與矛盾；權(quán)責(zé)；劃分。0.引言：伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)也獲得了飛速的發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也隨之增多起來(lái),物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到了遇到諸多的困難和壓力，管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會(huì)隨處可見，暴露出了一系列的問題和矛盾。由于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)開發(fā)商的先天依附和二者之間的內(nèi)在關(guān)系，使得物業(yè)管理公司作為一個(gè)獨(dú)立的法人形態(tài)始終未得到完全的確立和顯示。而由此引發(fā)的外行指導(dǎo)內(nèi)行的現(xiàn)象以及物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商權(quán)責(zé)不清等情況都嚴(yán)重阻礙了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此盡快劃分物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，是當(dāng)前物業(yè)管理中一個(gè)尤為重要的問題。1物業(yè)管理公司和開發(fā)商發(fā)展的現(xiàn)狀及存在的問題

5、1.1物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系不明確開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：第一，從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司，這種關(guān)系又被人稱作為是“父子關(guān)系”；第二，合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。據(jù)報(bào)道，目前中國(guó)有以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來(lái)就是“老子”和“兒子”的關(guān)系，很容易出現(xiàn)對(duì)于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對(duì)開發(fā)商予以袒護(hù)，以至于導(dǎo)致許許多多矛盾和糾紛。物業(yè)公司與開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清。由于目前新開發(fā)的商品

6、房項(xiàng)目，前期物業(yè)企業(yè)大多是開發(fā)商指定，或是運(yùn)作資金來(lái)自于房地產(chǎn)開發(fā)商，或是前期的物業(yè)公司法人和房產(chǎn)公司法人同為一人，或是物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司，由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來(lái)又依附于開發(fā)商，在很大程度上成為制約市場(chǎng)發(fā)展的首要因素。其表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是業(yè)主選擇物業(yè)公司權(quán)利得不到保證，簽訂的物業(yè)管理合同只此一家，突出的矛盾就是選聘的人不承擔(dān)義務(wù)，承擔(dān)義務(wù)的人沒有選聘的權(quán)利，這導(dǎo)致了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，雙方不是平等協(xié)商主體，沒有協(xié)商，就簽訂了合同，對(duì)業(yè)主顯失公平；二是業(yè)主入住之后，由于業(yè)主委員會(huì)另行選聘物業(yè)公司成本很高，操作困難，出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)利益糾紛，市場(chǎng)無(wú)法自行調(diào)節(jié)解決。因而，要整頓和

7、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，引導(dǎo)物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)剝離，培育產(chǎn)權(quán)清晰、自主經(jīng)營(yíng)、行為規(guī)范的物業(yè)企業(yè)，建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，促進(jìn)各要素在市場(chǎng)中自由流動(dòng)。1.2物業(yè)公司與開發(fā)商的責(zé)任和權(quán)利分不清正是因?yàn)槲飿I(yè)公司同開發(fā)商之間的關(guān)系不明確，使得雙方的權(quán)利與責(zé)任沒有明顯的劃分標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)而才引發(fā)了雙方之間的糾紛案。最典型的表現(xiàn)就是接管驗(yàn)收制度的幕后化，把物管的接管驗(yàn)收往往等同于房地產(chǎn)的竣工驗(yàn)收。這本應(yīng)是兩個(gè)完全不同的階段。房地產(chǎn)的竣工驗(yàn)收是將產(chǎn)品交付使用；而物管的驗(yàn)收是委托管理。兩者混淆就會(huì)權(quán)責(zé)不清，這是導(dǎo)致糾紛的重要原因。我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)涉及很多環(huán)節(jié)，可能前期的環(huán)節(jié)我們作為物業(yè)公司可能不會(huì)干

8、涉太多，從物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們的責(zé)任就是給業(yè)主提供后續(xù)的服務(wù)，就是提供房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)公司同開發(fā)商有很多的關(guān)系，業(yè)主入住以后，開發(fā)商的責(zé)任很多時(shí)候還是分的不是很清楚，很多責(zé)任就會(huì)推卸到物業(yè)公司的頭上，這就會(huì)牽扯到很多問題，從物業(yè)的管理來(lái)說(shuō)責(zé)任是很簡(jiǎn)單、很清晰的，但是大部分的物管糾紛還是因?yàn)殚_發(fā)商后續(xù)的服務(wù)沒有跟上而導(dǎo)致的。權(quán)利和責(zé)任不分明是發(fā)生糾紛產(chǎn)生矛盾的根源。開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責(zé)權(quán)利不對(duì)等。物管條例第24條規(guī)定國(guó)家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實(shí)際操作中，不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè)，并

9、將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上，使其成為“替罪羊”。但由于物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商自行組建的，所以，開發(fā)商便將建設(shè)過(guò)程中的隱患推到物業(yè)公司頭上，而物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費(fèi)首先來(lái)源于開發(fā)商，它不得不聽從其安排，否則就只有走人。 1.3物業(yè)公司與開發(fā)商因權(quán)責(zé)不清而引起的糾紛近年來(lái)，物業(yè)糾紛愈演愈烈，已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會(huì)中凸顯的不和諧音符。，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長(zhǎng)迅猛，同時(shí)在民事案件中所占比例也逐年加大。2007年受案194件，2008年受案1898件，增長(zhǎng)192，2009年受案2649件，增長(zhǎng)40：物業(yè)管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加，從2007年的0.79

10、升至2009年的8.5。物業(yè)管理糾紛的情形多種多樣，較為復(fù)雜，主要表現(xiàn)在以下一些方面：首先，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系沒有協(xié)調(diào)好，導(dǎo)致物業(yè)管理混亂。入住的消費(fèi)者碰到的問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰(shuí)也不負(fù)責(zé)任，這給消費(fèi)者帶來(lái)了很大不便。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在前期開發(fā)中存在瑕疵遺留的老大難問題造成業(yè)主的不滿，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突。當(dāng)前我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中，由于土地資源匱缺以及相關(guān)法律政策的漏缺不完善，表現(xiàn)為賣方（開發(fā)商）市場(chǎng)而購(gòu)房消費(fèi)者處于弱勢(shì)群體，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格普遍居高不下，很多購(gòu)房者淪為“房奴”一族并呼吁“不購(gòu)房”以此對(duì)抗開發(fā)商。已經(jīng)處于優(yōu)勢(shì)一

11、方的開發(fā)商得寸進(jìn)尺，在開發(fā)房地產(chǎn)中屢屢違約不按商品房買賣合同履約，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益，諸如開發(fā)商無(wú)視雙方約定的交房條件：交房時(shí)還未達(dá)到一戶一表居民生活用水用電，小區(qū)道路未開通，消防未驗(yàn)收合格，小區(qū)綠化為到位，甚至擅自變更設(shè)計(jì)等。此外，小區(qū)沒有配備二次供電設(shè)施設(shè)備，開發(fā)商擅自處分小區(qū)公共產(chǎn)權(quán)，未依法繳納專項(xiàng)維修資金等。因此導(dǎo)致近年來(lái)房地產(chǎn)糾紛頻頻發(fā)生，該類訴訟案件呈出不窮。隨著業(yè)主被動(dòng)交房入住后以上問題的暴露以及前期物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘（二者有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，前期物業(yè)管理公司總在袒護(hù)著開發(fā)商的利益），原本是購(gòu)房者與開發(fā)商之間的糾紛，也就轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾沖突。物業(yè)

12、管理中存在大量糾紛，其根源在于物業(yè)管理各方的責(zé)、權(quán)、利不一致，存在不公平、不合理之處。作為物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)當(dāng)是合作平等的契約關(guān)系。其含義包括三個(gè)方面：一是契約雙方地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方；二是權(quán)利、義務(wù)對(duì)等，權(quán)責(zé)界定明確；三是契約雙方要嚴(yán)格依據(jù)約定辦事，遵守誠(chéng)實(shí)守信原則。 2. 物業(yè)管理公司和開發(fā)商權(quán)責(zé)不清的主要原因2.1物業(yè)公司自身的缺陷和不足首先、物業(yè)管理企業(yè)還沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，管理體制不規(guī)范導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清、管理不科學(xué)，無(wú)法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作；目前全國(guó)有相當(dāng)一部分的物業(yè)管理企業(yè)仍然是房地產(chǎn)開發(fā)商衍生出來(lái)的，不少物業(yè)糾紛源于開發(fā)商與

13、物業(yè)公司一體化，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時(shí)，不能以相對(duì)獨(dú)立的第三方立場(chǎng)介入事件，不僅無(wú)法化解矛盾，反而使得矛盾繼續(xù)升級(jí)。開發(fā)商和物業(yè)公司的關(guān)系呈現(xiàn)出“父子關(guān)系”或是“兄弟關(guān)系”， 這使得在房屋驗(yàn)收和接管過(guò)程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。其次，物業(yè)公司整體的人力資源素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)人才由于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人力資源的管理存在紕漏，企業(yè)內(nèi)部缺少相關(guān)的專業(yè)人才，而許多從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)又不高，使企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量水平無(wú)法跟上市場(chǎng)發(fā)展的要求，形成了不要質(zhì)量只追求利益的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)一半以上的物業(yè)管理從業(yè)人員來(lái)自城市企、事業(yè)單位

14、下崗分流人員以及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，而這些從業(yè)人員在知識(shí)和技術(shù)上都很欠缺，有的甚至以前從來(lái)都沒有接觸過(guò)這一行，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，只要低薪聘請(qǐng)一些文化低 、沒有接受過(guò)專門培訓(xùn)的人員也就可以了，致使企業(yè)員工素質(zhì)低下，物業(yè)管理服務(wù)工作不到位，侵害了業(yè)主的利益。因而，服務(wù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到物業(yè)管理發(fā)展的要求。企業(yè)創(chuàng)品牌，人是最關(guān)鍵的因素，這是因?yàn)?，物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人才是企業(yè)所有財(cái)富中具有決定意義、最為寶貴的財(cái)富，也是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施品牌發(fā)展戰(zhàn)略因素中的核心。目前，我國(guó)物業(yè)管理隊(duì)伍人才結(jié)構(gòu)、整體素質(zhì)都難以適應(yīng)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌企業(yè)的需要。2009年從業(yè)人員的學(xué)歷狀況-圖一：

15、2.2開發(fā)商遺留問題過(guò)多，服務(wù)職責(zé)不到位開發(fā)商的遺留問題長(zhǎng)期得不到解決，這是造成兩者矛盾與糾紛的一個(gè)重要原因。據(jù)調(diào)查表明，物業(yè)管理糾紛中有近70%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)糾紛，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設(shè)及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設(shè)施如水、電、氣等工程不配套，遺留了一些問題，這些遺留問題長(zhǎng)期得不到解決給物業(yè)公司后期工作的開展帶來(lái)了不少困難，嚴(yán)重影響到物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。部分開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來(lái)的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善、虛假承諾以及更改原設(shè)計(jì)方案等問題較多。特別是墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題近年來(lái)成為業(yè)主投拆的最大熱點(diǎn)。這本來(lái)是應(yīng)該由開發(fā)商

16、解決的問題，但是，業(yè)主在找開發(fā)商交涉、索賠中得不到滿意答復(fù)時(shí)就會(huì)直接將矛頭對(duì)準(zhǔn)了物業(yè)公司，此時(shí)物業(yè)公司就成為了開發(fā)商的“替罪羊”。“事實(shí)上，不少物業(yè)糾紛多是因開發(fā)遺留問題或承諾不到位引起，糾紛兩端的主體是開發(fā)商和業(yè)主，而非物業(yè)公司與業(yè)主?！北本┚牢飿I(yè)管理公司企宣部經(jīng)理柴嘉成認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)首先應(yīng)該理清各種矛盾的源頭。比如房屋質(zhì)量、綠地面積縮水、配套設(shè)施不到位等很多爭(zhēng)議較大的糾紛，都是開發(fā)商在工程建設(shè)上的遺留問題。而這些問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同的約定范疇，而非物業(yè)公司的管理范圍。”一位不愿具名的物業(yè)公司管理人員王先生表示，早在業(yè)主簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，就應(yīng)該預(yù)先考慮到住房質(zhì)量以及相關(guān)配套設(shè)

17、施問題，從而與開發(fā)商做出相應(yīng)約定，而不是等到入住發(fā)現(xiàn)問題后，將賬全賴在物業(yè)公司頭上。北京市建委對(duì)2008年年底至2009年物業(yè)糾紛的一項(xiàng)調(diào)查表明，40%以上的物業(yè)糾紛，由開發(fā)商遺留的問題導(dǎo)致?！氨M管如此，有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在進(jìn)駐住宅項(xiàng)目之前，就應(yīng)該前期介入，預(yù)先摸清開發(fā)遺留問題，比如工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)缺陷等等，并通過(guò)和開發(fā)商溝通、協(xié)商，在進(jìn)入之前解決問題?！北本┌残判形飿I(yè)公司市場(chǎng)總監(jiān)表示，如果開發(fā)商不愿意投入經(jīng)費(fèi)解決遺留問題，物業(yè)公司完全可以選擇不進(jìn)入。但不可避免有一些小型物業(yè)公司迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力，在開發(fā)商不愿解決遺留問題的情況下，還是會(huì)選擇接管小區(qū)。在進(jìn)入新項(xiàng)目時(shí)，物業(yè)管理公司中標(biāo)與否的大權(quán)完全掌握在

18、開發(fā)商手中，如物業(yè)管理開辦費(fèi)給與不給，給多少，都是開發(fā)商說(shuō)了算，否則將遭遇出局。因此，有些物業(yè)公司為了中標(biāo)，在與開發(fā)商交接項(xiàng)目的過(guò)程中，處處遷就、妥協(xié)。這也為日后頻發(fā)物業(yè)糾紛埋下了隱患。表一：2008年十二省會(huì)城市商品房施工面積與竣工面積倍數(shù)比序號(hào)123456789城市濟(jì)南貴陽(yáng)鄭州長(zhǎng)沙南昌武漢合肥南京西安施工面積1571.52462.24864.24225.31825.93798.13970.74098.6838.7竣工面積172.2307.6691.8750.6331.1869.8940.41058.6763.3施工面積/竣工面積9.18.07.05.65.54.44.23.91.12.3政

19、府對(duì)物業(yè)管理不夠重視政府對(duì)物業(yè)管理在城市管理中的重要性認(rèn)識(shí)不足，正面宣傳引導(dǎo)不夠現(xiàn)階段各地政府還沒有把物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實(shí)現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個(gè)城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進(jìn)的步伐。具體原因有以下幾點(diǎn)：首先，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理是以房地產(chǎn)業(yè)為依托發(fā)展起來(lái)的，作為其一個(gè)售后服務(wù)部門，并沒有引起政府和相關(guān)部門的重視，加之物業(yè)管理所涉及的部門過(guò)多、服務(wù)種類復(fù)雜，因而導(dǎo)致政府制定的物業(yè)管理法規(guī)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)方面，沒有一

20、個(gè)具有針對(duì)性、指導(dǎo)性的文件或法規(guī)。其次，由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，政府與物業(yè)管理企業(yè)沒有完全分開，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行直接干預(yù)，缺少服務(wù)意識(shí)使得政府職能嚴(yán)重錯(cuò)位或越位，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)缺少自由發(fā)展的空間。再次，政府在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理上，缺乏服務(wù)意識(shí)，沒有建立一套宏觀的管理目標(biāo)和行之有效的管理手段，尤其在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，是實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿形式，沒有一個(gè)明確的政策規(guī)定，使企業(yè)的發(fā)展在一些方面陷入盲目狀態(tài)。最后，政府對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營(yíng)共存，物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過(guò)分依賴于開發(fā)商，難

21、以真正獨(dú)立出來(lái)。2.4物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不完善物業(yè)管理規(guī)范性文件不是很多，可操作性也不是很強(qiáng)，目前除了建設(shè)部發(fā)布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法和國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部共同發(fā)布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法外，我國(guó)的民法通則、合同法等法律中尚無(wú)專門物業(yè)管理的規(guī)定，加之已有法規(guī)的規(guī)定又不夠詳盡，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。首先，物業(yè)法規(guī)落后于實(shí)踐；現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，目前還處于起步階段，存著不全面、不嚴(yán)密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，相關(guān)法規(guī)精神，因各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，各施各法，上下無(wú)法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間明顯存在著不協(xié)調(diào)，甚至相互矛盾。

22、物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)管理的實(shí)踐，故專業(yè)管理公司的管理難度亦相應(yīng)地增加。其次，物業(yè)管理法規(guī)制度不健全；縱觀市場(chǎng)，實(shí)際上國(guó)內(nèi)有不少法規(guī)制度已正式頒布執(zhí)行，這對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范及管理有一定的作用?？墒沁@些法規(guī)制度雖然存在，但相關(guān)政府機(jī)構(gòu)沒有落實(shí)監(jiān)管或監(jiān)管不力，引致漏洞。同時(shí)，在市場(chǎng)上還缺乏針對(duì)商業(yè)辦公大廈及商場(chǎng)的物業(yè)管理法規(guī)制度，現(xiàn)階段，物業(yè)管理法規(guī)制度僅局限于住宅物業(yè)，以致專業(yè)的物業(yè)管理公司在管理商業(yè)辦公大廈及商場(chǎng)時(shí)均無(wú)法可依，只能按照其經(jīng)驗(yàn)制訂相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定，造成各家物業(yè)管理公司因無(wú)所適從而各施各法，引起混亂及不必要的糾紛。3 如何區(qū)分物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的權(quán)利與責(zé)任3.1理清

23、物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系物業(yè)公司要盡快“割斷與母體”的關(guān)系，使物業(yè)管理公司真正成為獨(dú)立的具有法人地位的物業(yè)管理公司?；旧鲜欠抗芩墓拷?jīng)營(yíng)維修人員和各單位的后勤、管房的人員組織起來(lái)的翻牌公司。牌子是新的，但機(jī)制和觀念是舊的，開發(fā)商本想早樓盤樹品牌，可由于“肥水不流外人田”的觀念的支配成立的物業(yè)公司，實(shí)質(zhì)上是開發(fā)企業(yè)母體所附屬品，是“老子”與“兒子”的關(guān)系開發(fā)中留下的問題由“兒子”承擔(dān)。這些所謂的物業(yè)管理公司，沒有自身的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)此物業(yè)管理公司非常有必要進(jìn)行改制，使其成為“產(chǎn)權(quán)明確”、“責(zé)權(quán)明晰”、“政企分開”、“管理開學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)，以企業(yè)法人的模式運(yùn)作，走向市場(chǎng)，向市場(chǎng)要效益，在市場(chǎng)競(jìng)

24、爭(zhēng)中求生存求發(fā)展，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。個(gè)人建議，為規(guī)范物業(yè)公司應(yīng)坐到以下幾點(diǎn)：第一，結(jié)合國(guó)內(nèi)外一些先進(jìn)的管理體制，逐步完善我國(guó)的物業(yè)管理體制；第二，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理，對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主投標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；第三，創(chuàng)造、完善 、維護(hù)公平的競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，杜絕開發(fā)商自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候盡快采取公開由業(yè)主進(jìn)行投標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績(jī)突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的物業(yè)公司進(jìn)行管；第四，由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)間，督促開發(fā)商及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)?？梢栽O(shè)立類似履約

25、保證金制度的制約機(jī)制在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁；第五，對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度，對(duì)不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對(duì)物業(yè)公司與開發(fā)商之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。只有這樣才能徹底理清物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，讓物業(yè)公司真正從開發(fā)商中間獨(dú)立出來(lái)，物業(yè)公司需依靠本身的實(shí)力而不是事事都要依賴于開發(fā)商這棵大樹。3.2劃清物業(yè)公司與開發(fā)商的責(zé)任界線由于我們國(guó)家的物業(yè)管理行業(yè)建立還沒幾年，物業(yè)管理公司一般與開發(fā)商存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。最明顯的列子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下物業(yè)公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)

26、業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，物業(yè)公司往往會(huì)維護(hù)開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國(guó)新的物業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)來(lái)確定。在開發(fā)商開發(fā)過(guò)程中，可以由開發(fā)商臨時(shí)委托物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會(huì)就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)公司。但在實(shí)踐過(guò)程中，由于法律意識(shí)淺薄、管理不力，二者權(quán)責(zé)仍沒有明確分開。為此盡快劃清物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間的權(quán)責(zé)關(guān)系就顯得尤為重要了，要?jiǎng)澢逦飿I(yè)公司與開發(fā)商的責(zé)任界線就必須做到以下幾點(diǎn)：首先，與開發(fā)商撇清關(guān)系，自主經(jīng)營(yíng)，主動(dòng)撲捉商機(jī)、積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中一方面培養(yǎng)和提升員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，另一方面不斷積累經(jīng)驗(yàn)、改進(jìn)服務(wù)中的不足之處，

27、從而逐漸增強(qiáng)自身實(shí)力，為同開發(fā)商建立平等的合作機(jī)制奠定基礎(chǔ)。其次，早期介入有必要，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)的前期管理，并明示雙方的權(quán)利和責(zé)任。再次，物業(yè)公司須嚴(yán)格按照法定程序做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，尤其是在處理開發(fā)商遺留的問題上更不可草率行事。為防止留下今后糾紛隱患，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)當(dāng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上和從保證 今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度，特別注意以下幾個(gè)方面：接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量瑕疵，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)建設(shè)單位對(duì)存在的物業(yè)質(zhì)量瑕疵整修、加固補(bǔ)強(qiáng)，直至完全合格。對(duì)于其他質(zhì)量問題，可約定期限由開 發(fā)建設(shè)單

28、位負(fù)責(zé)維修，也可以采用費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管方處理。落實(shí)物業(yè)的保修事宜。就開發(fā)建設(shè)方與建筑施工單位關(guān)系而言，建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但就 開發(fā)建設(shè)方與其物業(yè)購(gòu)買業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)負(fù)物業(yè)保修責(zé)任，是物業(yè)保修第一責(zé)任人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。在物業(yè)保修實(shí)務(wù)中，有兩種主要做法：一是 由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，在需要時(shí)用于代修，保修期滿，按時(shí)結(jié)算；二是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。因此，在接管驗(yàn)收之后 ，若業(yè)主提出物業(yè)質(zhì)量瑕疵問題和保

29、修請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)先了解清楚保修責(zé)任具體承擔(dān)者是誰(shuí)，否則會(huì)造成搞錯(cuò)保修責(zé)任人的糾紛。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促開發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。為盡快發(fā)揮投資效益，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作就完成了。3.3加大政府部門的干預(yù)和指導(dǎo)政府應(yīng)成為現(xiàn)代物管行業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。政府應(yīng)首先完善物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。同時(shí)，采

30、取各種措施大力推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標(biāo)方式獲取物業(yè)管理項(xiàng)目，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)氛圍，借此引導(dǎo)行業(yè)自律，提高行業(yè)的服務(wù)水平、管理水平。在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的自由競(jìng)價(jià)還沒有形成的背景下，保留物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)是一種現(xiàn)實(shí)的選擇，但應(yīng)妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導(dǎo)價(jià)的關(guān)系。縱觀我國(guó)很多行業(yè)的成長(zhǎng)歷程，在它們由小變大、由弱變強(qiáng)的過(guò)程中，政策的支持都是不可或缺的因素。雖然任何一個(gè)行業(yè)都有義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，物業(yè)管理行業(yè)也不例外，但現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)屬于相對(duì)新興的服務(wù)行業(yè)，而且是微利行業(yè)，沒有能力承載過(guò)多的社會(huì)責(zé)任，所以，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任政府是否可以考

31、慮給予一定的政策補(bǔ)助，來(lái)扶持這個(gè)還處在“幼兒”階段的行業(yè)。喚起社會(huì)各界的呵護(hù)和業(yè)主的理解?！八茌d舟，亦能覆舟”，行業(yè)的興衰與社會(huì)的整體氛圍有著密切的聯(lián)系。物業(yè)管理起步晚，發(fā)展還不成熟，需要得到社會(huì)的廣泛關(guān)愛。對(duì)于廣大業(yè)主，應(yīng)通過(guò)多種形式和多種渠道的深入溝通與交流，贏得他們的支持，使他們能與物管企業(yè)一起為小區(qū)的建設(shè)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，最終達(dá)到雙贏。加大宣傳力度，提升行業(yè)形象。現(xiàn)代社會(huì)的宣傳效應(yīng)不能忽視?，F(xiàn)代物業(yè)管理，應(yīng)走出行業(yè)的狹小天地，走上社會(huì)的廣闊舞臺(tái)。一方面通過(guò)與媒體合作，廣泛宣傳物業(yè)人良好的精神風(fēng)貌；另一方面，鼓勵(lì)行業(yè)內(nèi)文字駕馭能力較強(qiáng)的同志加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳工作，引

32、導(dǎo)業(yè)主明白消費(fèi)，讓廣大業(yè)主了解物管、理解物管，進(jìn)而支持物管。大力加強(qiáng)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。外因是條件，內(nèi)因才是根本?，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)重點(diǎn)致力于自身隊(duì)伍建設(shè)。要多渠道多形式引進(jìn)高素質(zhì)的管理和專業(yè)技術(shù)人才，同時(shí)制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進(jìn)、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才來(lái)提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)水平。與此同時(shí)，加大內(nèi)部培訓(xùn)力度培養(yǎng)人才。在此基礎(chǔ)上，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠(chéng)信服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，徹底改變行業(yè)的面貌，提升業(yè)主的滿意率。3.4進(jìn)一步完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度的盲點(diǎn)一個(gè)完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促

33、進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)。因此從法律上補(bǔ)足這一盲點(diǎn)是解決此類問題的重中之重。從立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任（包括前期物業(yè)管理）。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對(duì)開發(fā)完畢已竣工驗(yàn)收合格的小區(qū)住宅必須實(shí)行前期物業(yè)管理，其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進(jìn)行。為進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的物業(yè)管理?xiàng)l例可以說(shuō)是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個(gè)里程碑。它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺(tái)以后，對(duì)于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會(huì)起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對(duì)原則、涉及面較窄等問題，對(duì)在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開