成本管理五大要素

1、成本管理五大要領(lǐng)物業(yè)管理成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)過程中 發(fā)生的各項(xiàng)支出。管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用辦公費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用物業(yè)管理的成本分類會計(jì)科目的成本構(gòu)成營業(yè)成本直接人工費(fèi)（項(xiàng)目費(fèi)用）直接材料費(fèi)（項(xiàng)目費(fèi)用） 間接費(fèi)用等（公司管理費(fèi)用）期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用國家財務(wù)制度規(guī)定列入或不得進(jìn)入成本的費(fèi)用物業(yè)管理成本內(nèi)容管理服

2、務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)（人工費(fèi)）基本工資社會保險費(fèi)按規(guī)定提取的福利費(fèi)加班費(fèi)服裝費(fèi)工服洗滌費(fèi)測算公式：人工費(fèi)=（1）十（2） - （ 6）十物業(yè)總面積 S案例分析法定勞動時間：天法定計(jì)薪天數(shù)：天社保計(jì)算基數(shù)社平工資的60%30990 元 X 60%=18594元十 12=元日加班工資計(jì)算方法最低工資除以計(jì)薪天數(shù)：870* =40元周六周日加班：40 X 2=80元周一至周五：40X =60元法定節(jié)日：40元X 3=120元物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用（維保運(yùn)行費(fèi)）維修維保費(fèi)裝修費(fèi)能源費(fèi)康樂設(shè)施費(fèi)雜項(xiàng)費(fèi)用測算公式：共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)=年各項(xiàng)費(fèi)用之和十（

3、12月X參與測算的物業(yè)面積 十（元/月怦）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（清潔衛(wèi)生費(fèi)）清潔機(jī)械材料費(fèi)化糞池清理費(fèi)勞保用品費(fèi)清潔工具購置費(fèi)垃圾外運(yùn)費(fèi)其它費(fèi)用水池清洗費(fèi)測算公式：清潔衛(wèi)生費(fèi)=年各項(xiàng)費(fèi)用之和十（12月X參與測算的物業(yè)面積） +（元/月. m2）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)）綠化用水勞保用品費(fèi)農(nóng)藥化肥園林景觀再造費(fèi)工具費(fèi)測算公式：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)=年各項(xiàng)費(fèi)用之和十（12月X參與測算的物業(yè)面積）+（元/月. m2）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（秩序維護(hù)費(fèi)）保安費(fèi)保安系統(tǒng)費(fèi)保安系統(tǒng)費(fèi)日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)日常保安器材費(fèi)測算公式：保安費(fèi)=年各項(xiàng)費(fèi)用之和十（12月x參與測算的物業(yè)面積）+ （元/月 m） 辦

4、公費(fèi)用交通費(fèi)通信費(fèi)低質(zhì)易耗品書報費(fèi)宣傳廣告和市場推廣費(fèi)法律費(fèi)用測算公式：辦公費(fèi)=年各項(xiàng)費(fèi)用之和十（12月x參與測算的物業(yè)面積）+ （元/月 m） 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（折舊費(fèi)）交通工具通迅設(shè)備辦公設(shè)備工程維修設(shè)備其它設(shè)備固定資產(chǎn)折舊=固定資產(chǎn)總額十（平均折舊年限X 12 x參與測算的物業(yè)面積）+ （元/ 月 m2）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用（保險費(fèi)）公眾責(zé)任險設(shè)施設(shè)備險測算公式：保險費(fèi)=年各項(xiàng)費(fèi)用之和十（12月x參與測算的物業(yè)面積）+ （元/月 m） 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用（其它費(fèi)用）物業(yè)管理成本估算方法基礎(chǔ)資料：物業(yè)檔次、類型、收費(fèi)面積、勞動定員、定額，基本工資標(biāo)準(zhǔn) 估算方

5、法：以成本項(xiàng)為基礎(chǔ)，匯總后分?jǐn)偟绞召M(fèi)面積中，形成每平方米單位成本成本估算結(jié)果匯總測算程序根據(jù)物業(yè)檔次、類型確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定收費(fèi)面積、編制勞動定員、定額、定酬表按九項(xiàng)成本分別測算費(fèi)用成本+稅金+利潤或酬金/收費(fèi)面積=計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)從物業(yè)法規(guī)角度認(rèn)識包干制計(jì)稅應(yīng)稅總額=收入總額*%酬金制計(jì)稅應(yīng)稅總額=酬金*10%行業(yè)貫例酬金=成本*10 15%利潤=收入* 10 15%收費(fèi)面積不等于物業(yè)區(qū)域建筑面積案例分析某項(xiàng)目總建筑面積10萬平方米，共有700戶，二個出入口， 20臺電梯，十個住宅單元, 150車位約6000平方米，其它條件符合重慶市一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（綠化、設(shè)施等）測算該項(xiàng)目全年成本

6、費(fèi)用總額是多少用包干制和酬金制的方法測算物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 支出預(yù)算序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果備注人員 工資1+278614。 8元1人工費(fèi)協(xié)管隊(duì)：20人隊(duì)長：1人2人門崗：4人巡邏崗：4人車管工：4人2人輪休：3人1 人 X 20002 人 X 174013 人X15404 人 X 154031660 元/月工程部：共4人4 人X 1500元/月6000 元/月保潔部：共14人14 人 X 850元/月11900 元/月? ?Og ? ? ?琰 茞? ? U客戶服務(wù)：6人 管理處主管：1人 管理員：4人1人1 人 X 3000 元/月4 人X 1500元/月1 人X 120010200

7、 元/月元/月小計(jì)44人59760 元2保險、福利17810元/月3438元/月183元/月按30%勺下崗工、60%勺農(nóng)民工、10%勺城鎮(zhèn)工計(jì)算：平均每 人每月按200元支出預(yù)算:辦公費(fèi)1+2+54791 元/月1通訊通訊：電話3臺X 100.元/月. 臺=300移動電話臺4元/月網(wǎng)費(fèi)1 X 60-元/月綜合計(jì)算660 元 /月2固定 資產(chǎn) 及一次性 投入物品折舊 費(fèi)投入4萬兀固資按3年折舊約 1111元/月3服裝每人4套,使用期3年，每套平均單價120兀人數(shù)X套 數(shù)X單價十36 月520 元/月4低值易耗 品按人均每月元計(jì)人均數(shù)X人數(shù)500 元/月5水電費(fèi)2000 元/月二. 公共設(shè)施 備維

8、修養(yǎng)護(hù)費(fèi)據(jù)渝價:2004 778號文應(yīng)為：兀/月X 10萬平方米=20000 元/月電梯電費(fèi)：550元/月X 20臺=11000 元 / 月電梯維保費(fèi)：8000元/月電梯年檢費(fèi)：93元X 20臺=1860元/月40860元/月支出預(yù)算四環(huán)境綠化費(fèi)1+21清潔衛(wèi)生(1) 低值易耗品：元(2) 出渣費(fèi)：元(3) 垃圾袋等元(4) 消殺費(fèi)(一次/季)兀/月2綠化費(fèi)五其它1、物業(yè)保險費(fèi)：250元/月估算52、不可預(yù)見費(fèi)：2000兀/月六費(fèi)用支出合計(jì)127065 元/月七管理費(fèi)127065 元 / 月 X 5%=6353元 / 月八稅費(fèi)127065+6353=133418 X %=7337 99 元/月九月支出總額133418+7337。99 元 / 月=140755。99十年度費(fèi)用140755。99 元 X 12 月=1689071。88 元 / 年支出預(yù)算利潤X 10%=收費(fèi)依據(jù)+=收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)90