土地估價(jià)師考試土地估價(jià)方法應(yīng)用

1、3真理惟一可靠的標(biāo)準(zhǔn)就是永遠(yuǎn)自相符合-土地估價(jià)師考試：土地估價(jià)方法應(yīng)用基本估價(jià)方法適土地估價(jià)的方法通常被分為基本估價(jià)方法和應(yīng)用估價(jià)方法。合宗地價(jià)格評(píng)估， 取得一定時(shí)點(diǎn)的宗地評(píng)估價(jià)格，包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、剩余法等。應(yīng)用估價(jià)法是政府為管理地產(chǎn)市場(chǎng)和土地價(jià)格的需要所采用的快速、 經(jīng)濟(jì)的區(qū)域估價(jià)方法， 即在基本估價(jià)方法的基礎(chǔ)上， 對(duì)整個(gè)城市或某一區(qū)域的地價(jià)、 地價(jià)影響因素、地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析， 建立起的一套地塊價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)， 從而在需要時(shí)可以快速、 經(jīng)濟(jì)地評(píng)估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價(jià)格。 此類方法多適用于政府政策性的大量估價(jià)，屬于此類的方法有：路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估 價(jià)法、模型（數(shù)理統(tǒng)計(jì)）估

2、價(jià)法等，在我國(guó)主要是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 一、市場(chǎng)比較法?市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下， 根據(jù)替代原則， 以條件類型或使用價(jià)值相同的士地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較， 在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。 這種方法體現(xiàn)了市場(chǎng)的供求關(guān)系， 具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力很強(qiáng)。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大， 要求估價(jià)者有豐富的估價(jià)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。 適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較好、有許多交易實(shí)例的地區(qū)。用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格，除對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正外，還應(yīng)根據(jù)使用年期、容積率等因素進(jìn)行修

3、正。土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。 使用年期修正。 1 我國(guó)實(shí)行土地有償、有期限、有流動(dòng)使用制度，土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限，進(jìn)而影響地價(jià)。例如， 國(guó)家規(guī)定工業(yè)用地使用年年， 待估宗地年， 剩余年期為 40 年，可比實(shí)例用地交易時(shí)已使用了限為 5010 50 年。為新出讓工業(yè)用地，使用年期為容積率修正。 容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規(guī)劃對(duì)城市2 不同地區(qū)的建筑容積率有一定的規(guī)定限制。 容積率越大，單位土地面積上的建筑面積越大，土地利用的效率就越高，從而影響地價(jià)。 關(guān)于容積率的修正目前有兩種方法： 一種是把容積率作為個(gè)別因素的一個(gè)子因素

4、， 只進(jìn)行個(gè)別因素修正； 另分別對(duì)容積率和個(gè)別因素一種方法是把容積率修正從個(gè)別因素修正中分離出來(lái)， 進(jìn)行修正。這兩種方法本質(zhì)上是一致的，這里我們采用后一種修正方法。在歐美及日本， 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和城市規(guī)劃的原因， 在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無(wú)幾，所以一般無(wú)須修正。但在我國(guó)，由于沒(méi)有形成完善的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長(zhǎng)期效益的觀念， 在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。 許多城市制定了容積率修正系數(shù)表，我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和城市規(guī)劃的原因， 在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無(wú)幾，所以一般無(wú)須修正。但在我國(guó)，由于沒(méi)有形成完善的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，城市規(guī)劃

5、以局部、短期為主，缺乏整體布局、長(zhǎng)期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相 差懸殊。 二、收益法?3 真理惟一可靠的標(biāo)準(zhǔn)就是永遠(yuǎn)自相符合-收益法， 也叫地租資本化法， 是以土地還原率將土地在將來(lái)所能產(chǎn)生 之期待永續(xù)性，求取待估土地價(jià)格的方法。由于土地的固定性、純收益折算現(xiàn)值的總和， 所以純收益的資本化可以使得土地的所有者能期待在未來(lái)年間持續(xù)取得純收益，作為土地價(jià)格。適用干有收益(如出 租、商業(yè)、工業(yè)用地)或潛在收益的土地的估價(jià)。利用收益法得到的估價(jià)結(jié)果的可信度與準(zhǔn)確度取決于土地純收益、還原率兩塊、 BN 公 司以 A 的準(zhǔn)確程度，具體應(yīng)用中應(yīng)注意這兩個(gè)問(wèn)題。例8 3：某市xxxxT限公司，現(xiàn)評(píng)估土

6、地在土地租用價(jià)出資入股，與另外兩家公 司組成XXX兩塊土地按實(shí)際交付時(shí)間，分塊分期起租計(jì)B日的價(jià)值作 價(jià)入股。A、年8月31日止。月311日至XXX炸8年，即從算，合 同總租期25XXX炸9月 具體情況A場(chǎng)地分三種情況：1.1日投入；年一 9月32593m (1)現(xiàn)有熟地，XXXX月投入；XXXW 3 (2) 正在回填土的土地3084m, 8月投入。XXXX計(jì)劃待港口開發(fā)地 16464m,年3 (日投入。月10年場(chǎng)地情況：面積為 2. B85100m, XXXX處司該項(xiàng)評(píng)估是土地租價(jià)入股，合營(yíng)后利潤(rùn)分成，.確定評(píng)估 結(jié)果。因N3發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，以及土地從投入到形成目標(biāo)生產(chǎn)力、據(jù) 土地分期投入的時(shí)

7、期效應(yīng)， 最終確定本金化作用計(jì)算。 故擬采用前 兩年各與股東各方都是密切相關(guān)的， 50（萬(wàn)美） = 1127% +B兩場(chǎng)地評(píng)估值如下：評(píng)估值1181X（ IX500 909lX50A、元） 三、剩余法 ?是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價(jià)格減去正剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，從而求得該地塊價(jià)格的一種土地估價(jià)方法。利息，常建造成本、正常利潤(rùn)、稅金、利用剩余法估價(jià)應(yīng)遵循土地最有效利用原則，正確確定土地利用方式。 在具體應(yīng)應(yīng)正確確定房地總價(jià)值或土地開發(fā)完成后的總價(jià)和房產(chǎn)價(jià)值或土地開發(fā)費(fèi)用中， 用。 ? 四、 成本法 成本法的基本思路是把對(duì)土地的所成本法在土地估價(jià)上的運(yùn)用就是成本法。 ，加上基“基本成本”有

8、投資，包括土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)兩大部分，作為本投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分。并同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要， 加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益 （即土地出讓土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)十利金） ，從而求得土地價(jià)格。即：土地價(jià)格= 息十利潤(rùn)十土地所有權(quán)收益（即土地出讓金） 五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 ?根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，的區(qū)域因素和個(gè)別因素，建立宗地地價(jià)修正系數(shù)表，并利用宗地地價(jià)修正系數(shù)表評(píng)估宗地地價(jià)的一種應(yīng)用估價(jià)法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法的實(shí)質(zhì)是比較法，在基準(zhǔn)地價(jià)5真理惟一可靠的標(biāo)準(zhǔn)就是永遠(yuǎn)自相符合-評(píng)估基礎(chǔ)上編制的各因素

9、修正系數(shù)表和因素條件說(shuō)明表， 是比較的標(biāo)準(zhǔn)。 在宗地發(fā)生出讓、 轉(zhuǎn)讓、 出租、 抵押時(shí)， 評(píng)估者對(duì)土地使用年期、地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個(gè)別因素進(jìn)行調(diào)查和具體分析， 對(duì)照因素修正系數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正， 從而快速方便地得到宗地價(jià)格。具體評(píng)估程序 如下： 1 確定宗地的位置及用途，以確定進(jìn)行修正的基準(zhǔn)地價(jià)和影響因素項(xiàng)目。 調(diào)查影響宗地地價(jià)因素的宗地指標(biāo)。 按照宗地所在區(qū)域和用途對(duì)應(yīng)的修2 正系數(shù)表內(nèi)容， 充分利用已收集的資料和土地登記資料， 并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，整理 宗地地價(jià)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。 確定宗地地價(jià)因素修正系數(shù)。按照宗地用途和所處區(qū)域， 以及與修正系 3 數(shù)表內(nèi)容相對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)，確定各因素對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，計(jì)算宗地地價(jià)影響因素的總修正值。 對(duì)出讓或使用年期不一致的宗地， 要進(jìn)行年期修正。 5 對(duì)宗地估價(jià)期日與基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日之間地價(jià)水平有變動(dòng)的， 還應(yīng)進(jìn)行6 期日修正。 對(duì)評(píng)估目的不同，如稅收、股份制改組、清產(chǎn)核資、抵押和拍賣等可進(jìn)7 行評(píng)估目的修正。 對(duì)于其他影響地價(jià)的因素，如容積率，如果在系數(shù)修正時(shí)未被考慮，也8 應(yīng)進(jìn)行修正。6真理惟一可靠的標(biāo)準(zhǔn)就是永遠(yuǎn)自相符合-9 確定宗地地價(jià)。 六、