上海保利葉語23月營銷方案34p

1、保利葉語2-3月營銷方案2012.01同策咨詢報告目錄貨量盤整推案策略推廣策略貨量盤點公寓存貨盤點存貨量298套，貨量充足，集中于后排無景觀房源與前排高低區(qū)房源公寓均價：公寓均價：19257元元/平米平米公寓剩余貨量樓棟號可售套數(shù)可售建面可售總價292251.62 4,225,816.00 322240.74 4,778,562.00 332203.15 3,846,660.00 56181.11 1,803,048.00 57545,967.01 120,657,078.00 61677,185.85 132,561,200.00 59455,297.10 108,623,871.00 60

2、819,101.93 170,844,829.00 58394,609.96 88,191,651.00 不可售5634.51 10,707,485.00 別墅存貨盤點別墅剩余25套，串串緊靠公寓，干擾明顯，類獨棟總價高，難以去化，雙拼缺貨別墅剩余貨量樓棟號可售套數(shù)可售建面可售總價41,024.31 33,758,790.00 71,779.82 58,285,490.00 184,346.66 117,354,682.00 合計合計2525612,648.00 612,648.00 17,564,017,200.00 17,564,017,200.00 別墅均價 串串27000-27500元

3、/ 手拉手：30000-31500元/串串： 19套手拉手： 6套貨量盤點后的思考存貨量大，且不具備價格優(yōu)勢，難以放量存貨量大，且不具備價格優(yōu)勢，難以放量產品供應類同，難以引起市場關注產品供應類同，難以引起市場關注全市價格至上，外圍市場價格跌至冰點全市價格至上，外圍市場價格跌至冰點引爆全城引爆全城打響開年第一役打響開年第一役我們的目標在存貨不具備出貨優(yōu)勢的現(xiàn)狀下，我們的應對策略是在存貨不具備出貨優(yōu)勢的現(xiàn)狀下，我們的應對策略是2-3月銷售目標：2.8億元推案策略首推優(yōu)勢新品首推優(yōu)勢新品強勢蓄客開盤強勢蓄客開盤公寓：明星產品精裝破冰，撬動市場公寓：明星產品精裝破冰，撬動市場別墅：補貨供應，新增少量

4、優(yōu)勢房源別墅：補貨供應，新增少量優(yōu)勢房源推案策略公寓推案精裝破冰，撬動市場精裝破冰，撬動市場推案目的推案目的 葉語首推葉語首推62號樓精裝產品，全新亮相吸引市場關注號樓精裝產品，全新亮相吸引市場關注 填補當前顧村市場無精裝產品供應的現(xiàn)狀填補當前顧村市場無精裝產品供應的現(xiàn)狀 切合項目周邊配套成熟度，便捷生活拎包入住切合項目周邊配套成熟度，便捷生活拎包入住62幢產品貨量配比戶型套數(shù)面積占比四房10212543.7967%兩房514410.6533%合計15316954.44100%后排不具備景觀優(yōu)勢，后排不具備景觀優(yōu)勢，四房占比四房占比67%，重點出貨，重點出貨區(qū)域精裝市場分析精裝產品受市場認可度

5、較高，但市場容量受到后期供應不足的嚴重抑制u2-3月精裝公寓供應量項目名稱板塊2011年去化量可售存量新增上市量價格香島原墅羅店112套177套19000元朗詩綠島（尾盤）（尾盤）190套2套19500元琥珀臻園（尾盤）（尾盤）133套69套22000元金地藝境（尾盤）大場853套88套17000元象嶼酈庭淞南高境201套310套25500元路勁翡麗灣南翔215套39套14200元遠洋地產楊行項目楊行100余套預計 21000元左右（樓板價11378元）合計1704套約785套未來精裝市場供應量減少55%精裝公寓市場分析當項目售價低于板塊均價時，精裝項目才能實現(xiàn)大幅放量項目名稱放量價格價格關系

6、板塊均價板塊精裝標準總價面積成交套數(shù)香島原墅19000元高于16600元羅店3000元180-280萬95-15437朗詩綠島20000元3000元200-320萬105-18938琥珀臻園22000元4000元320-350萬150-15535金地藝境17000元低于19000元大場2500-3000元130-280萬70-153853路勁翡麗灣14200元18200元南翔3000元130-220萬92-152215象嶼酈庭24000元24000元淞南高境1800元190-320萬74-126201u2011年8月至今競品成交情況必須： 樹立在整體放量市場的價格優(yōu)勢依靠市場份額的爭奪取得放量

7、區(qū)域精裝市場存在巨大的市場容量，但是在淡市下要實現(xiàn)快速放量，價格還需在整體公寓市場擁有價格優(yōu)勢區(qū)域放量價格尋找項目名稱面積總價價格價格精裝標準精裝標準2011年8月至今成交套數(shù)路勁翡麗灣92-152 130-220萬 14200元 3000元215美蘭湖中華園 89-164 130-260萬 15500元 179盛高香逸灣90-99150-170萬16800元179萬業(yè)紫辰苑 80-139 120-205萬 14800元 102遠洋7號92-122155-195萬15500元58區(qū)域放量價格為：15500元/七號線一號線十一號線羅店放量均價:15500元南翔放量均價:14200元（包含精裝）顧

8、村均價：17500元（包含精裝）楊行放量均價:15500元大場放量均價 :20000元淞南高境放量均價：24000元u區(qū)域整體市場打破顧村板塊的高價區(qū)域形象，重回價格洼地突破區(qū)域各板塊價格梯度關系價格直接壓迫低價板塊價格關系驗證本案美蘭湖中華園路勁翡麗灣萬業(yè)紫辰苑遠洋7號兩房120萬140萬150萬160萬 170萬 180萬190萬 200萬 210萬220萬 230萬240萬250萬260萬270萬280萬290萬 300萬130萬兩房三房兩房三房三房兩房四房兩房三房價格關系驗證四房本案扣除精裝后總價本案帶精裝修總價產品總價仍較高，但結合精裝修附加值后，價格優(yōu)勢顯現(xiàn)u與主要競品價格關系兩房

9、四房本案精裝產品定價：17500元 /具備放量機會u精裝公寓的市場容量巨大u本案入市恰逢市場供應大幅萎縮u放量價格需契合市場主力成交單價62#推案業(yè)務動作2月中配合推廣動作，同步啟動意向金蓄客2萬抵5萬，以優(yōu)惠打動客戶，鎖定首批客戶3月中下價格強勢蓄客，縮短蓄客周期，案場累計150組意向金后即提前開盤，壓縮蓄客周期與客戶的思考時間銷售指標拆分結合價格、產品及年度首開引爆市場三方因素力爭62號樓去化65-70%，總金額約2.05億公寓銷售目標預判別墅推案少量房源加推，補足產品供應少量房源加推，補足產品供應推案目的推案目的 僅新增僅新增15套房源，控制整體貨量套房源，控制整體貨量 選擇區(qū)隔公寓干擾

10、的優(yōu)勢房源選擇區(qū)隔公寓干擾的優(yōu)勢房源 新增雙拼房源，豐富產品供應結構新增雙拼房源，豐富產品供應結構產品類型產品類型套數(shù)套數(shù)面積面積串串112413.81手拉手41042.44合計153456.25不受干擾私密性好不受干擾私密性好臨樣板示范景觀段臨樣板示范景觀段別墅推案價格串串 2.7-2.75萬/ 手拉手3-3.15萬/市場因素：全市別墅陷入滯銷格局，跌價并不能以價換量項目因素：維系前期成交老客戶情感，故延續(xù)上次開盤價格體系 房源位置優(yōu)勢明顯，私密性、景觀均好，為價格做支撐定價考量綜上因素考慮，故建議2-3月期間，別墅總供應40套，貨量較大故在常規(guī)推廣動作之外，需啟動其他蓄客方式新春老客戶睦鄰

11、計劃（深挖老客戶，老帶新成交）別墅業(yè)務動作啟動新春老客戶睦鄰計劃啟動新春老客戶睦鄰計劃設置介紹成交獎勵機制目的：做好客戶情感維系，激發(fā)客戶介紹的積極性獎勵標準 已購介紹成交1套獎勵一萬元，新客戶同步享受，獎勵金額根據(jù)成交套數(shù)累計 未購介紹成交獎勵千元油卡或交通卡，新客戶同步享受優(yōu)惠別墅業(yè)務動作別墅業(yè)務執(zhí)行前期前期110組成交客戶新春答謝組成交客戶新春答謝目的：情感回饋前期成交客戶，以此拓展新客戶答謝方式贈送新春答謝禮包，維系客戶情感推薦介紹購房激勵，激發(fā)客戶介紹積極性寶山164組浦東27組嘉定7組外地：46組閔行22組青浦3組松江2組普陀54組楊浦52組虹口24組閘北19組長寧20組靜安24組

12、徐匯15組黃浦24組盧灣10組2月月6日元宵節(jié)前日元宵節(jié)前案場電話案場電話call成交客戶，送新春祝福成交客戶，送新春祝福，告知客戶保利地，告知客戶保利地產將舉辦新春回饋答謝禮活動產將舉辦新春回饋答謝禮活動，與戶客約定見面時間，與戶客約定見面時間2月月7日元宵節(jié)后日元宵節(jié)后根據(jù)與客戶約定時間，案場分時間段進行老客戶根據(jù)與客戶約定時間，案場分時間段進行老客戶上門拜上門拜訪訪，贈送新春禮品活動，贈送新春禮品活動別墅業(yè)務動作別墅業(yè)務執(zhí)行老客戶答謝禮品建議老客戶答謝禮品建議建議以成套茶具和茶葉禮盒一套，實用體面，與本案別墅客戶高端身份吻合110組客戶費用預算宜興紫砂茶具：300-500武夷山大紅袍：4

13、00-500總費用：5-6萬銷售指標拆分在別墅推廣和蓄客同步推動下力爭去化套數(shù)10套，總金額7500萬別墅銷售目標預判推廣策略推廣策略新春公園起勢渠道組合推廣借助春節(jié)余溫，啟動開年新春推廣，借助春節(jié)余溫，啟動開年新春推廣，以公園為切入點輸出主題，搶占市場先機以公園為切入點輸出主題，搶占市場先機n準備物料：準備物料：2月推廣渠道結合前期客戶來訪渠道分析介紹、新聞晨報、網(wǎng)絡、短信為主要導客渠道線上：新聞晨報新年硬廣 搜房網(wǎng)首頁橫幅、 搜房、新浪樓盤信息更新 搜房、新浪 論壇帖子炒作線下：短信釋放項目動態(tài) 介紹客戶啟動積分獎勵 推薦介紹激勵第一步：持續(xù)前期有效媒體渠道n準備物料：準備物料：2月推廣渠

14、道第二步：新增媒體渠道1、項目微博擴大項目的影響力 開通保利葉語新浪微博， 釋放項目動態(tài)2、一二手聯(lián)動利用中介資源導客葉語五月花梧桐語香檳國際葉上海茉莉公館上海保利選擇全市客群覆蓋面較廣的有良好成交業(yè)績的中介進場中介建議：合富輝煌、中原地產、21世紀不動產進場時間：2月6日正式進場帶客，此前完成相關合同談判等手續(xù)保利葉語微博運營保利葉語微博運營n準備物料：準備物料：2月推廣渠道第三步：周末暖場活動聚集人氣時間：2月9日-3月31日場地：保利葉語售樓處活動建議：與公園主題契合的活動活動建議：與公園主題契合的活動-公園踏春活動、公園植樹節(jié)活動等公園踏春活動、公園植樹節(jié)活動等現(xiàn)場配合：贈送活動客戶立拍得照片，以公園為背景的個人素描肖像時間時間工程節(jié)點工程節(jié)點推廣鋪排推廣鋪排物料及包裝物料及包裝活動鋪排活動鋪排2-3月營銷總控圖售樓處內部包裝、外圍陣地環(huán)境包裝62號及別墅獲得預售資格精裝樣板房通道完成圍擋、戶型單頁、