大濰坊中央領(lǐng)地項目定位策劃提報方案142P

1、大濰坊大濰坊“中央領(lǐng)地中央領(lǐng)地”項項目目定位策劃提報方案定位策劃提報方案目錄：目錄：第一章、我們的工作思路第一章、我們的工作思路 第二章、市場解析第二章、市場解析 一、宏觀市場影響分析 政策因素 經(jīng)濟因素 社會因素 技術(shù)因素 宏觀市場總結(jié) 二、市場競爭格局分析 市場現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較 市場供需對比分析 競爭樓盤調(diào)研分析第三章、消費者問卷調(diào)查及訪談第三章、消費者問卷調(diào)查及訪談 一、消費者問卷調(diào)查分析 二、消費者訪談分析第四章、項目整體定位第四章、項目整體定位 一、開發(fā)定位 二、檔次定位 三、客戶定位 四、形象定位第一章、我們的工作思路第一章、我們的工作思路我們的工作階段我們的工作階段8

2、.18-8.238.24-9.99.10-第一階段第一階段 市場調(diào)研第二階段第二階段市場調(diào)研及定位報告撰寫第三階段第三階段定位溝通工作內(nèi)容工作內(nèi)容p客戶溝通p地塊考察p收集基礎(chǔ)資料p問卷調(diào)研 p典型項目調(diào)研p專業(yè)人士訪談p客戶訪談p確定研究思路p撰寫項目主體報告p公司評審p修改調(diào)整工作內(nèi)容工作內(nèi)容工作內(nèi)容工作內(nèi)容p匯報p反饋調(diào)整策劃報告思維導(dǎo)圖策劃報告思維導(dǎo)圖我們的工我們的工作思路作思路市場解析市場解析消費者市場調(diào)消費者市場調(diào)查與訪談查與訪談工作思路工作思路挖掘市場挖掘市場 挖掘消費者挖掘消費者取向取向整體定位整體定位主要的研究內(nèi)容主要的研究內(nèi)容項目整體定位項目整體定位第二章、市場解析第二章、

3、市場解析1、宏觀市場影響分析、宏觀市場影響分析經(jīng)濟因素(economic)主要經(jīng)濟指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)gdp及增長情況人均可支配收入年末人均儲蓄余額固定資產(chǎn)投資社會因素(social)主要人口增長情況城市化率項目周邊情況技術(shù)因素(technological)新技術(shù)新工藝新材料政策因素(political)國家的政策、法規(guī)城市總規(guī)劃片區(qū)發(fā)展規(guī)劃城 市 化 因 素（civilization）宏觀市場分析思路宏觀市場分析思路1.11.1、政策因素、政策因素國家在國家在0909年將進一步加大調(diào)整力度年將進一步加大調(diào)整力度房價漲幅趨緩是大勢所趨房價漲幅趨緩是大勢所趨0909年全國房地產(chǎn)市場將進入一個持續(xù)較長時間

4、的調(diào)整期年全國房地產(chǎn)市場將進入一個持續(xù)較長時間的調(diào)整期二三級城市的機會與市場競爭的白熱化二三級城市的機會與市場競爭的白熱化房地產(chǎn)市場進入門檻即將改變政策，逐漸增高大勢所趨。房地產(chǎn)市場進入門檻即將改變政策，逐漸增高大勢所趨。國家對國家對0909年上半年的地產(chǎn)瘋狂狀態(tài)，從資金渠道（開發(fā)商融資與消年上半年的地產(chǎn)瘋狂狀態(tài)，從資金渠道（開發(fā)商融資與消費者銀行貸款）進行政策調(diào)整，提高門檻。費者銀行貸款）進行政策調(diào)整，提高門檻。濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟中心濰坊將成區(qū)域經(jīng)濟中心 1、根據(jù)半島城市群總體規(guī)劃，濰坊處于半島城市群的地理中心，占據(jù)絕對的地理交通樞紐地理交通樞紐要塞之地要塞之地。2、半島城市群中具備鐵路、高速

5、公路、機場和海港的四個城市之一，能方便地與省內(nèi)主要與省內(nèi)主要城市建立直接經(jīng)濟聯(lián)系城市建立直接經(jīng)濟聯(lián)系。 3、濰坊城市定位：以海洋化工、機械、食品加工為主導(dǎo)的綜合綜合性制造業(yè)城市，性制造業(yè)城市，連接山東半島與魯中、魯西的交通樞紐。工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)工業(yè)化城市的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。展，及外來人口的入住，從而促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 “一圈一圈”“”“兩翼兩翼”“”“三帶三帶”的發(fā)展新布局的發(fā)展新布局“一圈一圈”，即中心城市圈，即中心城市圈。以中心城市為核心，初步形成“一主

6、五副”大城市框架?！皟梢韮梢怼保敢愿呙芎椭T城為主組，指以高密和諸城為主組成的東南部經(jīng)濟區(qū)，以青州、臨朐成的東南部經(jīng)濟區(qū)，以青州、臨朐為主組成的西南部經(jīng)濟區(qū)。為主組成的西南部經(jīng)濟區(qū)。 “三帶三帶”，即中部膠濟經(jīng)濟帶、北，即中部膠濟經(jīng)濟帶、北部沿海經(jīng)濟帶和南部山區(qū)經(jīng)濟帶。部沿海經(jīng)濟帶和南部山區(qū)經(jīng)濟帶。在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機會更多，多機會必然導(dǎo)致城市化水在此新格局之下，濰坊城市發(fā)展的機會更多，多機會必然導(dǎo)致城市化水平迅速提高，外來流動人口將增加，從而帶動房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。平迅速提高，外來流動人口將增加，從而帶動房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。中心城市空間中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸一心、一

7、環(huán)、一廊、一軸”的結(jié)構(gòu)模式的結(jié)構(gòu)模式 “一心”是由月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體“一環(huán)”是長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體“一廊”是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)通道“一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟發(fā)展軸項目地塊位于一環(huán)以內(nèi)，且緊臨項目地塊位于一環(huán)以內(nèi)，且緊臨“一廊一廊”和和“一心一心”，將來必將成為配，將來必將成為配套完善、生態(tài)綠化好、經(jīng)濟水平較高的宜居區(qū)域。套完善、生態(tài)綠化好、經(jīng)濟水平較高的宜居區(qū)域。 “15“15、3030、45”45”的公路網(wǎng)逐步形成中的公路網(wǎng)逐步

8、形成中 實現(xiàn)中心城區(qū)內(nèi)的互通，中心城區(qū)到達昌邑市、昌樂縣、安丘市行政中心實現(xiàn)中心城區(qū)到壽光、濰坊港的互通實現(xiàn)中心城區(qū)到任何縣市區(qū)的互通項目地塊位于項目地塊位于1515分鐘交通圈內(nèi)，項目與中心公建周邊聯(lián)系緊分鐘交通圈內(nèi)，項目與中心公建周邊聯(lián)系緊密，交通便利，有利于將來居民的出行。密，交通便利，有利于將來居民的出行。城市化發(fā)展效應(yīng)評估城市化發(fā)展效應(yīng)評估城市形成城市離心增長城市向心增長內(nèi)城更新與改造內(nèi)城更新與改造 外向擴展外向擴展輻射城市化輻射城市化濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，本濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，本地塊項目更是城市內(nèi)城更新與改造的典型案例。地塊項

9、目更是城市內(nèi)城更新與改造的典型案例。按照濰坊市目前城市發(fā)展趨勢，未來項目周邊將繼續(xù)更新，其相關(guān)配套也將更加合理完善，成為濰坊市區(qū)改造帶動板塊的重要組成部分。 各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景預(yù)測各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景預(yù)測 區(qū)域特點區(qū)域特點發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀市場前景市場前景地段環(huán)境市政配套人文特征濰城區(qū)傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項發(fā)展指標(biāo)下降老城區(qū)環(huán)境相對較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。但有白浪河沿線景觀帶市政配套相對完善，但各項配套老化，城區(qū)承載壓力過大。濰坊老住戶為主，流動人口比例較小，隨之改造加速，人口逐漸增多濰坊老

10、的城市中心區(qū)域，隨著政府遷移，市政配套老化，濰坊居民對此區(qū)域的認(rèn)知市政配套老化，濰坊居民對此區(qū)域的認(rèn)知度較一般，現(xiàn)今加快舊城改造，該區(qū)域前度較一般，現(xiàn)今加快舊城改造，該區(qū)域前景尚可景尚可奎文區(qū)城市中心區(qū)域， 政治經(jīng)濟文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力配套完善，發(fā)展勢頭強勁當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動人口相對多些該區(qū)域?qū)儆跒H坊城市中心區(qū)域，各項指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段，比較適合居住生活，是新一輪的重點發(fā)展區(qū)域，市民對此區(qū)域的認(rèn)知度很高，該區(qū)域的商市民對此區(qū)域的認(rèn)知度很高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為

11、先進品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進的地產(chǎn)市場，有很大的發(fā)展空間的地產(chǎn)市場，有很大的發(fā)展空間開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中開發(fā)區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動人口落戶居多做為新崛起的區(qū)域，其配套尚不完善，但城市各項建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，在各類產(chǎn)品競爭中都處于一個比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座對于該區(qū)域的房價在近幾年市政府的落座對于該區(qū)域的房價在近幾年內(nèi)得到迅速提升，該區(qū)域?qū)l(fā)展成濰坊市內(nèi)得到迅速提升，該區(qū)域?qū)l(fā)展成濰坊市另一城市中心另一城市中心1.21.2、經(jīng)濟因素、經(jīng)濟因素20

12、03200320082008年濰坊市年濰坊市g(shù)dpgdp情況分析情況分析 近年來濰坊市宏觀經(jīng)濟指標(biāo)一直保持快速增長的趨勢；經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，也會帶動濰坊市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費欲望也將得到進一步增強，需求得到進一步的鞏固；濰坊人均gdp年增長率均在13%以上。增長速度保持較快發(fā)展速度。經(jīng)濟的助推及需求拉動必將帶動濰坊市房地產(chǎn)市場快速經(jīng)濟的助推及需求拉動必將帶動濰坊市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。發(fā)展。2008年，濰坊人均gdp為23349元，折合3364美元，房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段。2007年，濰坊gdp為2056.02億元，增速達到19.8%19.8%

13、，房地產(chǎn)進入快速發(fā)展階段。根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濰坊房地產(chǎn)市場正進入一個快速發(fā)展的階段。人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 小于小于4%4% 4-5% 4-5% 5-8% 5-8% 大于大于8%8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均gdpgdp水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。800-40008

14、00-4000美元美元4000-80004000-8000美元美元8000-200008000-20000美元美元0-8000-800美元美元啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期gdpgdp與城市化進程與城市化進程20082008年濰坊全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（年濰坊全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdpgdp）20562056億元，人均億元，人均gdpgdp達到達到2334923349元（按匯率折算約元（按匯率折算約為為33643364美元）。目前濰坊市城市化進程處于高速增長階段。美元）。目前濰坊市城市化進程處于高速增長階段。2003200320082008年濰坊市民收入水平分析年濰坊市民收入水平分析 近幾

15、年，濰坊市居民的人均儲蓄額快速增加，環(huán)比增長率皆在13以上，2008年增長13.9，人均儲蓄12164元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步增長狀態(tài)，環(huán)比增長率在10以上穩(wěn)步增加。2008年城市市區(qū)人均可支配收入達到13716元。人均儲蓄存款額和人均可支配收入的快速增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提人均儲蓄存款額和人均可支配收入的快速增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的有效需求，是濰坊市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的保障。供了大量的有效需求，是濰坊市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的保障。2003200320082008年濰坊市年濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動情況 濰坊市第二產(chǎn)業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占的比例平穩(wěn)發(fā)展，與此相反第一

16、產(chǎn)業(yè)所占比例卻在逐年下降。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也日趨平穩(wěn)，其中很大一部分功勞要歸結(jié)于第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的帶動。 城市化與工業(yè)化發(fā)展規(guī)律是正比發(fā)展，目前濰坊工業(yè)化程度較高，而城市化城市化與工業(yè)化發(fā)展規(guī)律是正比發(fā)展，目前濰坊工業(yè)化程度較高，而城市化率相對較低，城市化發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。兩者之間的互動發(fā)展，必將帶來第三率相對較低，城市化發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。兩者之間的互動發(fā)展，必將帶來第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則帶來就業(yè)人口和有效需求人口的增加，也必產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則帶來就業(yè)人口和有效需求人口的增加，也必將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2003200320082008年濰坊市恩格爾

17、系數(shù)變化情況年濰坊市恩格爾系數(shù)變化情況 從2003年到2008年濰坊市城市恩格爾系數(shù)逐步降低,2006年開始下降速度明顯加快，市民消費質(zhì)量顯著增強，預(yù)計今后幾年濰坊市恩格爾系數(shù)將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。濰坊市民生活水平正處于富裕狀態(tài)。濰坊市民生活水平正處于富裕狀態(tài)。濰坊市城區(qū)居民消費支出額逐年上升，消費能力的持續(xù)增長，是拉動房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的潛力因素。相比于消費支出的增多，居住消費占消費支出的比例在近三年呈遞減狀態(tài)，主要收到以下影響： 1、目前濰坊居民人均住房面

18、積32平米，省內(nèi)僅次于東營（東營人均住房面積33平米）。市民住房比較寬裕。 2、近期濰坊推出大量樓盤，住房供應(yīng)量多，部分居民處于觀望狀態(tài)，持幣待購。 3、目前濰坊住房消費群體主要是市區(qū)人口，市區(qū)周邊區(qū)域購買力尚未完全帶動起來。從本項目來看，較低的住房消費比重說明濰坊市場目前的潛在購買力較大，如何將其從本項目來看，較低的住房消費比重說明濰坊市場目前的潛在購買力較大，如何將其轉(zhuǎn)化成購買力是本項目思考之一，另外本項目規(guī)模較大，將是周邊區(qū)域城市化人口的重轉(zhuǎn)化成購買力是本項目思考之一，另外本項目規(guī)模較大，將是周邊區(qū)域城市化人口的重要承載體要承載體。2002200220082008年濰坊市區(qū)住房消費支出情

19、況年濰坊市區(qū)住房消費支出情況 從2003年到2008年濰坊市固定資產(chǎn)投資大體呈現(xiàn)上升趨勢，基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，房地產(chǎn)需求得到進一步釋放。在濰坊市政府城區(qū)規(guī)劃的影響下，其每年的基礎(chǔ)設(shè)施投資額穩(wěn)步增加。2008年基礎(chǔ)設(shè)施投資902.5億元，環(huán)比增長30.1。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增加，其占固定資產(chǎn)投資的比例亦呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢。20082008年房地產(chǎn)投資年房地產(chǎn)投資156.6156.6億元，將近固定資產(chǎn)投資的億元，將近固定資產(chǎn)投資的1313，位，位居全省第四（房地產(chǎn)投資額前三位為青島、煙臺、濟南）。居全省第四（房地產(chǎn)投資額前三位為青島、煙臺、濟南）。2003200320082008

20、年濰坊市固定資產(chǎn)等投資情況年濰坊市固定資產(chǎn)等投資情況 2003年2008年中，2003年供地面積最多，近154公頃，占近五年供地總量的39.13%。2007年濰坊市區(qū)土地成交量最少，僅11.11公頃。政府對土地的控制力度較大?？紤]前幾年成交土地量較多，考慮前幾年成交土地量較多，今年房地產(chǎn)市場推出量仍將居高。今年房地產(chǎn)市場推出量仍將居高。濰坊市區(qū)土地開發(fā)供應(yīng)分析及商品房銷售情況分析濰坊市區(qū)土地開發(fā)供應(yīng)分析及商品房銷售情況分析 2005年到2008年期間，濰坊市區(qū)商品房建設(shè)發(fā)展迅速。每年投入施工的面積快速增長.未來5年市場將出現(xiàn)大量商品房供應(yīng)。近3年商品房竣工面積以每年60萬平米左右的速度增長，而

21、銷售面積增長僅每年而銷售面積增長僅每年2020多萬多萬平米，供應(yīng)超過需求，供需不平衡。平米，供應(yīng)超過需求，供需不平衡。本項目推出后將受到較大的市場競爭壓力。本項目推出后將受到較大的市場競爭壓力。1.31.3、社會因素、社會因素 1 1、人口總體特征、人口總體特征 截止到2008年，濰坊市總?cè)丝谶_859.13萬（比上年增長0.4），總戶數(shù)261.5萬戶；其中市轄區(qū)人口153.63萬。全市年出生人口84885人，人口自然增長率4.34，性別比為105.6。據(jù)1人口抽樣調(diào)查，全市年末常住人口883.61萬人。（1）根據(jù)濰坊統(tǒng)計年鑒2009，2008年底濰坊市轄區(qū)年齡比例為：主要人口年齡在3560歲之

22、間，其次為1835歲之間。60歲以上人口占13.05，濰坊人口進入濰坊人口進入老齡化。老齡化。靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 （2）根據(jù)濰坊統(tǒng)計年鑒2009顯示，2008年底濰坊家庭平 均2.83人/戶，意即多數(shù)家庭為3口之家。（3）2008年底，濰坊市社會從業(yè)人員比例為：注釋：“非私營單位”指非私營單位中國有控股企業(yè)和集體控股等企業(yè) 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 （4）2008年底，濰坊市職工平均工資為15192元（市轄區(qū)為16877元），其中非私營單位為14742元/人，國有單位19267元/人，集體單位從業(yè)為11487元/人，其他非私營單位從業(yè)人員為12190元/人。綜上，濰坊市民中綜上，濰坊市民

23、中18183535歲的人群占?xì)q的人群占29.8329.83，此部分人是目前及，此部分人是目前及近幾年購房者的主要消費人群；另外占總量近幾年購房者的主要消費人群；另外占總量38.338.3的的35356060歲人群歲人群則是二次置業(yè)的潛在客戶。從職業(yè)來看，國有單位和非私營單位的則是二次置業(yè)的潛在客戶。從職業(yè)來看，國有單位和非私營單位的平均工資較高，且從業(yè)人員人數(shù)較多，是房地產(chǎn)消費的主要人群。平均工資較高，且從業(yè)人員人數(shù)較多，是房地產(chǎn)消費的主要人群。 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 據(jù)我司對住宅消費的客戶分析據(jù)我司對住宅消費的客戶分析 濰坊住宅消費群體近7成購房自用， 從來源地看，多是本地常住人口，約占

24、購房總量的八成多； 近2/3的成交客戶是濰坊本地人，且項目周邊人群較多。 從年齡來看，購房者多在2145歲之間，尤以2135歲居多。 從從事行業(yè)來看，從事制作業(yè)、商業(yè)零售、科研教育、醫(yī)療衛(wèi) 生、金融/投資、公務(wù)員等行業(yè)較多些。主流消費人群構(gòu)成主流消費人群構(gòu)成 靜態(tài)人口特征靜態(tài)人口特征 城市化率與城市發(fā)展城市化率與城市發(fā)展濰坊市城市化率逐年提高，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產(chǎn)方式、交換濰坊市城市化率逐年提高，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產(chǎn)方式、交換方式和生活方式向規(guī)?；?、集約化、市場化和社會化方向轉(zhuǎn)換，從而方式和生活方式向規(guī)?；⒓s化、市場化和社會化方向轉(zhuǎn)換，從而推動房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展。推動房地產(chǎn)市

25、場的不斷發(fā)展。濰坊市總?cè)丝谖痪由綎|第二（僅次于臨沂），但其城市化率與山東全省的46.8（數(shù)據(jù)來源：2008年山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）尚有部分差距，城市化發(fā)展空間非常大。 濰坊流動人口量總體呈增長趨勢，增長速度變動較大。 流動人口與固定人口的比重較小，流動人口最多的2006年也僅是固定人口的2.62（2006年，濟南的流動人口和固定人口的比例約為12）。濰坊市固定人口與流動人口分析濰坊市固定人口與流動人口分析 綜上，濰坊市流動人口較少，人口異質(zhì)性小，住房銷售以本地為主，消費綜上，濰坊市流動人口較少，人口異質(zhì)性小，住房銷售以本地為主，消費認(rèn)知趨同性強。認(rèn)知趨同性強。區(qū)域聚集人群分析及聚集

26、區(qū)位預(yù)測區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預(yù)測 （1）從濰坊市發(fā)展和十一五城市規(guī)劃來看，城市化擴張將改造周邊區(qū)域迎來老城區(qū)新城市化的機會。（2）濰坊近期建設(shè)規(guī)劃年限為20062010，在此期間勾勒出濰坊市“一心、一環(huán)、一廊、一軸“的空間結(jié)構(gòu)模式。其中，“一心”是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體，最核心的地段位于白浪河沿線從火車站到人民公園附近，是濰坊最具活力、最繁華的地段?！耙画h(huán)”是提高城市運行效率的保障和引導(dǎo)城市增長的框架。“一廊”則是以綠色休閑空間塑造為基礎(chǔ)，兩河之間低密度開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)，構(gòu)建濰坊特有的綠色核心發(fā)展帶?！耙惠S”是經(jīng)濟發(fā)展軸。鑒于人口往經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域聚集及沿交通路的兩側(cè)發(fā)展的趨

27、勢，中心區(qū)域白浪河沿線和市區(qū)一環(huán)周邊將成為將來的人群聚集區(qū)域?？紤]區(qū)域發(fā)展特點及各考慮區(qū)域發(fā)展特點及各階層居民居住特點，中心區(qū)域?qū)⒅饕奂渭岸啻沃脴I(yè)的中高層人群，一階層居民居住特點，中心區(qū)域?qū)⒅饕奂渭岸啻沃脴I(yè)的中高層人群，一環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。居民消費習(xí)慣居民消費習(xí)慣 根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層： 在城市中沒有住房的。主要包括：原沒有穩(wěn)定收入的城市居民，倒閉的企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。 在城市中有1套住房的。主要包括：城市中收入比較低

28、下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標(biāo)。 城市非中心地段有2-3套住房的。主要包括：城市中學(xué)歷較高，得到過分房福利的本地居民；他們羨慕那些在城市中心地段有幾套住房的人。 城市中心有2-3套住房的。主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。 有多套中高檔住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現(xiàn)，在充分享受生活的同時仍不斷奮斗，以積累更多的財富。同時也較注重投資。 各階層生活方式分析各階層生活方式分析 行政機構(gòu)人員：在山東各地中高檔樓盤的購買群體中行政辦公人員所占的比重都比

29、較大，這部分群體購買住宅時主要注重小區(qū)環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，要求社區(qū)內(nèi)有比較完善的配套?？紤]濰坊市行政中心的所在地，本項目將會吸引較多行政機構(gòu)人員購房。 企事業(yè)中高層管理人員：這部分包括私營企業(yè)的中高層管理人員，他們大多有自己的住房，購買的主要目的是改善居住環(huán)境和居住氛圍。他們比較注重小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，尤其是教育設(shè)施。注重戶型設(shè)計的功能合理，追求房產(chǎn)的性價比。 私營企業(yè)老板及個體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產(chǎn)消費方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。2 2、各階層居住方式及消費行為

30、特征分析、各階層居住方式及消費行為特征分析居民消費習(xí)慣居民消費習(xí)慣 1.41.4、技術(shù)因素、技術(shù)因素以上科技技術(shù)多見于住宅項目。如天同雙羊新城項目的太陽能系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、中水回用系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)等六十余項新技術(shù)、新材料，成為濰坊首席國家級健康居住宅示范小區(qū)。 技術(shù)因素技術(shù)因素建筑新技術(shù)、新工藝得到較大范圍內(nèi)應(yīng)用的包括：建筑節(jié)能技術(shù)（如新型保溫、隔墻墻體和屋面保溫技術(shù)與產(chǎn)品、管道保溫、太陽能、太陽能照明等）、建筑節(jié)地技術(shù)、新型建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)（如鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)及配套產(chǎn)品）環(huán)保新技術(shù)：建筑節(jié)水技術(shù)（如潔具與廚房的節(jié)水技術(shù)與產(chǎn)品、雨水收集與凈化污水的回用技術(shù)與產(chǎn)品、分質(zhì)供水技

31、術(shù)與產(chǎn)品）綠色建材與新型建筑節(jié)材技術(shù)（建筑涂料及地面、屋面、墻面磚瓦等產(chǎn)品可循環(huán)利用新型建材技術(shù)、高強、高性能混凝土技術(shù)）環(huán)境工程與生態(tài)環(huán)境保護。電話系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電視系統(tǒng) 安防系統(tǒng)對講系統(tǒng)小區(qū)背景音樂 停車管理 ic卡系統(tǒng) 三表系統(tǒng) 安防技術(shù)：商業(yè)辦公大廈的安防系統(tǒng)主要包括電視監(jiān)控、防盜報警、門禁控制、停車場管理等。居住小區(qū)的要求建設(shè)主要由安全防范子系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)、信信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)構(gòu)成的全套居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。 技術(shù)因素技術(shù)因素市場上被采納的其他新技術(shù)還包括：建筑施工新技術(shù)（如信息化施工技術(shù)、地基基礎(chǔ)施工技術(shù)）信息化技術(shù)（如建筑智能化管

32、理與樓宇自控技術(shù)、城市給排水管網(wǎng)信息化管理技術(shù)、物業(yè)管理信息化技術(shù)）工程勘察、測量技術(shù)與設(shè)備。 目前濰坊市場對建筑新技術(shù)的應(yīng)用是一市場空白點，中高檔小區(qū)僅在電視目前濰坊市場對建筑新技術(shù)的應(yīng)用是一市場空白點，中高檔小區(qū)僅在電視監(jiān)控、門禁控制、停車場管理、安防系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等方面有配置。本項監(jiān)控、門禁控制、停車場管理、安防系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等方面有配置。本項目應(yīng)在此方面有所創(chuàng)新。目應(yīng)在此方面有所創(chuàng)新。 技術(shù)因素技術(shù)因素1.51.5、宏觀市場總結(jié)、宏觀市場總結(jié)宏觀市場環(huán)境分析總結(jié)宏觀市場環(huán)境分析總結(jié) 近幾年，國家及地方政府不斷通過各種政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，目的在于抑制房價的快速增長。濰坊作為一個三級

33、城市，房地產(chǎn)市場主要以本身需求為濰坊作為一個三級城市，房地產(chǎn)市場主要以本身需求為主，宏觀調(diào)控對其不會產(chǎn)生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。主，宏觀調(diào)控對其不會產(chǎn)生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。從濰坊出臺政策看，本項目屬于區(qū)舊城改造區(qū)域。項目開發(fā)受到政府政策支持。項目開發(fā)受到政府政策支持。濰坊城市定位為工業(yè)化城市，它的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在近期的濰坊城市規(guī)劃中，本項目地塊位于濰城區(qū)，屬于商住用地，規(guī)模較大，便于規(guī)模開發(fā)。且項目位于“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中的

34、火車站發(fā)展商圈，區(qū)域繁榮之日可待。處于城市快速交通環(huán)，交通便利。伴隨舊城改造的加速，伴隨舊城改造的加速，本地塊發(fā)展?jié)摿薮?。本地塊發(fā)展?jié)摿薮?。濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長形式，項目周邊已經(jīng)擴展迅速，其相關(guān)配套也已經(jīng)逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的重要組成部分。根據(jù)目前濰根據(jù)目前濰坊城市發(fā)展，項目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項目帶來巨大的客源。坊城市發(fā)展，項目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項目帶來巨大的客源。 從經(jīng)濟來看，濰坊經(jīng)濟快速、健康發(fā)展，居民收入、購買力不斷提升，經(jīng)濟的助推及經(jīng)濟的助推及需求拉動將帶動濰坊市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生更多的有效需求，為本項目發(fā)展奠定需求拉動

35、將帶動濰坊市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生更多的有效需求，為本項目發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。濰坊恩格爾系數(shù)較低，生活處于富裕水平；居住消費僅占消費支出的占9，購房潛力購房潛力比較大。比較大。濰坊市固定資產(chǎn)投資逐步上升，房地產(chǎn)需求得到進一步釋放。濰坊市固定資產(chǎn)投資逐步上升，房地產(chǎn)需求得到進一步釋放。另外，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，各種商業(yè)、辦公環(huán)境的需求及改善，對本項目東南部商業(yè)部分是利好因素。隨著全市總?cè)丝谂c總戶數(shù)的增長，濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種非物濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種非物質(zhì)層面需求量的增加，推動房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展。質(zhì)層面需求量的增加，推動房地產(chǎn)市場的

36、不斷發(fā)展。位置方面，位于濰城區(qū)中心處，又處于火車站商圈中心。項目規(guī)模較大，在開發(fā)設(shè)計過程中可以承擔(dān)更多的科技因素，有利于產(chǎn)品的創(chuàng)新研究。項目規(guī)模較大，在開發(fā)設(shè)計過程中可以承擔(dān)更多的科技因素，有利于產(chǎn)品的創(chuàng)新研究。濰坊房地產(chǎn)市場總體已進入發(fā)展階段，各種物業(yè)結(jié)構(gòu)正逐漸趨于合理。房地產(chǎn)市場發(fā)展形式較好。 宏觀市場環(huán)境分析總結(jié)宏觀市場環(huán)境分析總結(jié) 2 2、市場競爭格局分析、市場競爭格局分析2.12.1、市場現(xiàn)狀分析、市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析區(qū)域分布特點區(qū)域分布特點 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)板塊特點傳統(tǒng)的政治文化經(jīng)濟中心，但隨著市政府的遷移，該區(qū)域各項發(fā)展指標(biāo)下降。城

37、市中心區(qū)域， 政治經(jīng)濟文化集中，商貿(mào)發(fā)展迅速。經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，工廠企業(yè)較為集中。區(qū)域市場發(fā)展不夠成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相對完善，但各項配套老化，城區(qū)承載壓力過大。配套完善，發(fā)展勢頭強勁新興發(fā)展區(qū)域，市政配套有待加強。市政配套較差人文特征濰坊老住戶為主，流動人口逐漸增加的趨勢當(dāng)?shù)鼐用褫^多，流動人口比較多當(dāng)?shù)鼐用褫^少，多以流動人口落戶居多當(dāng)?shù)鼐用穸啵鲃尤丝谳^少自然環(huán)境老城區(qū)環(huán)境相對較差，交通狀況以及市政綠化情況均一般，由于歷史規(guī)劃原因，導(dǎo)致老城區(qū)顯得很擁擠，規(guī)劃雜亂。有白浪河景觀帶。成熟的區(qū)域，道路綠化環(huán)境相對較好，并且有多處公園市政景觀，虞河沿線景觀帶效果很好，給區(qū)域帶來一定的吸引力。

38、濰城區(qū)屬于新濰城區(qū)域，市政景觀綠化及交通情況均較好，但是整體環(huán)境顯得有些雜亂，區(qū)域還尚未建設(shè)完整。坊子區(qū)距市中心相對較遠(yuǎn)，自然環(huán)境資源一般，尚有待于進一步建設(shè)發(fā)展。前景可觀，加快舊城改造，該區(qū)域前景看好。發(fā)展前景看好，區(qū)域各項指標(biāo)都均發(fā)展到一定成熟階段。崛起的區(qū)域，城市各項建設(shè)指標(biāo)發(fā)展迅速，前景看好。土地資源較豐富，隨著城市的快速發(fā)展，區(qū)域前景看好。開發(fā)樓盤整體狀況開發(fā)樓盤整體狀況【濰城區(qū)】【濰城區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬平米）總建面（萬平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型均價均價白浪金沙8高層55平米一室、100-135平米三室3800碧水豪廷8小高層、高層130/150平米三室、160/17

39、0平四室3300城市印象2.965多層、高層80/90平米兩室、120/140平米三室2780起價格調(diào)陽光3.8多層、小高層67平米一室、72-103平米兩室3000華景新城（一期）7.5（總16）多層、高層77-100平米兩室、115-140平米三室3100華實小區(qū)（二期）2小高層83/94平米兩室、125平米三室2800魯發(fā)名城（一期）6.5（總93）多層80-100平米兩室、100-120平米三室2700玫瑰國際11多層、高層90-100平兩室、95/110-140平三室未定名都百盛園3.75（總6）多層、高層92-99平米兩室、99-131平米三室3000潤揚新城3（總12）高層40-

40、50平米一室、60-70/91平米兩室3000潤澤苑4多層90-110平米三室2460市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析【奎文區(qū)】【奎文區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬平米）總建面（萬平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型均價均價北國之春9.9高層79-99平米兩室、105-120平米三室3000丹桂里（一期）6.3864（總21.24）高層94平米兩室、103-145平米三室3650帝景灣7.5267高層、多層90/110平米兩室、137-152平米三室3800東方名苑（一期）10（總30）高層80-110平米兩室、103-146平米三室3400東方明珠13高層80-110平米兩室、

41、120/152平米三室未定東方御景1.0362多層、高層90/95平米兩室、130-170平米三室3000東昊上河園50多層、高層90-110平米兩室、140平米三室3500恒易星河（二期）5.5高層94-102平米兩室、113-178平米三室3500江南印象濰州（一期）9.3（總15）多層80-86平米兩室、120-140平米三室2800君尚綠世界7多層、小高層77-96平米兩室、88/107/130平三室未定領(lǐng)秀華城（三期）8.7多層、高層98-105平米兩室、117/123平米三室3200龍澤名郡6高層、小高層90-101平米兩室、117-163平米三室3500玫瑰園（一期）7.6（總1

42、2）高層、小高層78/81平米兩室、120-142平米三室3900尚城盛和（一期)2（總15）多層90-120平米兩室及三室3000盛世豪廷帝景苑（三期）35多層、高層未定未定盛世豪廷觀?。ǘ冢?3多層、高層90/114-130平米三室未定泰華領(lǐng)域5.8高層39-49平米一室3596秀水花苑7.8未定未定未定新龍橙堡1.01多層90平米兩室、115/135平米三室2800起新新家園（二期）5.7多層80-100平米兩室、127-142平米三室3450市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析【開發(fā)區(qū)】【開發(fā)區(qū)】樓盤名稱樓盤名稱總建面（萬平米）總建面（萬平米）產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型

43、均價均價北海公寓7高層87/107平米兩室、93-135平米三室2900鼎邦麗池8.6高層87/102平米兩室、110-139平米三室3000東方春天2.73高層、多層90余平米兩室、120-130平米三室高層3300多層3500東方世紀(jì)城（一期）8.7（總13）高層、多層90-130平米兩室、105-180平米三室2750泛海城市花園5.2多層、別墅110平米三室、180平米四室4000高速仁和盛廷14.5869未定未定未定海信蘭郡9.8多層92-108平米兩室、130-147平米三室3200翰林新城（二期）3.78小高層96平米兩室、133平米三室3300和豐城市花園1.9077高層54平

44、米一室、80-90平米兩室2880起價匯嘉瑞景園23高層140平米以上三室、全部為大戶型未定金馬怡園（一期）2.3（總46）多層77-95平米兩室、124/134平米三室3200錦光公寓4.4918高層170-300平米三室3700九龍山莊（二期）8.6多層、小高層92-162平米三室3600青青家園4.482小高層68平米一室、128/166平米三室未定中和香檳花園3.37（總6.87）多層、高層89/96平米兩室、100-148平米三室3200市場現(xiàn)狀分析市場現(xiàn)狀分析各區(qū)域樓盤分析各區(qū)域樓盤分析2.2、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較小高層

45、、高層產(chǎn)品隨著市場的發(fā)育成熟逐步得到市場的認(rèn)可，消費者的小高層、高層產(chǎn)品隨著市場的發(fā)育成熟逐步得到市場的認(rèn)可，消費者的居住習(xí)慣仍以多層為主，市場上還存在大量多層產(chǎn)品。居住習(xí)慣仍以多層為主，市場上還存在大量多層產(chǎn)品。濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)符合濰城區(qū)本地人及工薪階層的基本居住習(xí)慣，目前濰城區(qū)住宅項目仍以高層為主，同時有少量小高層項目。城市的一個中心區(qū)域，并且沿虞河景觀帶這個優(yōu)勢資源而興起的項目較多，并且該區(qū)域土地資源比較緊張，主要是小高層和高層產(chǎn)品居多。開發(fā)區(qū)對于產(chǎn)品類型來講比較復(fù)雜，開發(fā)區(qū)土地資源較為豐富，并且與城市中心區(qū)域有段距離，多層、小高層、高層產(chǎn)品云集。該區(qū)域市

46、場發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，但土地資源也相對較多，目前在售的項目基本以多層為主。產(chǎn)品比較產(chǎn)品比較各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個范圍段之內(nèi)，沒有在產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個范圍段之內(nèi)，沒有在產(chǎn)品戶型上形成差異化。品戶型上形成差異化。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)該區(qū)域戶型多以兩室兩廳80-100和三室兩廳110-140為主。與維城區(qū)類似，但該區(qū)域大戶型產(chǎn)品要多一些，有部分項目三室兩廳戶型面積達到140-160。戶型面積以滿足根本居住的中、小戶型為主，主力戶型面積在90-110之間。該區(qū)域主要以80-100平米的兩室居多，三室戶型的面積也相對其他區(qū)域較小。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀

47、比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較戶型比較戶型比較 隨著消費者消費意識及消費理念的提升，結(jié)合城市規(guī)劃配套的跟進，除坊子區(qū)外，隨著消費者消費意識及消費理念的提升，結(jié)合城市規(guī)劃配套的跟進，除坊子區(qū)外，其他三個區(qū)域的房價差距不是很大，尤其是濰城區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價格也非其他三個區(qū)域的房價差距不是很大，尤其是濰城區(qū)和奎文區(qū)。（注：各區(qū)銷售價格也非整個區(qū)域的均價，而是所選擇的調(diào)研項目的分析價格。）整個區(qū)域的均價，而是所選擇的調(diào)研項目的分析價格。）濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)目前該區(qū)域的整體房價相對偏低低，均價大約在3000-3300元左右。該區(qū)屬于濰坊城市中心區(qū)域，是新一輪的重點發(fā)展

48、區(qū)域，市政配套完善，市民認(rèn)知度比較高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進的地產(chǎn)市場，目前區(qū)域銷售均價約在3400-3700左右。開發(fā)區(qū)是濰坊正在崛起的區(qū)域，在各類產(chǎn)品競爭中都處于一個比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座對于該區(qū)域的房價在近幾年內(nèi)得到迅速提升，目前該區(qū)域房屋均價約在3300-3600左右。該區(qū)域市場發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，房價較市區(qū)整體偏低，在售樓盤數(shù)量也較少。目前區(qū)域銷售均價約在2500-2600左右。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較銷售價格比較銷售價格比較根據(jù)銷售狀況的比較，四個區(qū)域的銷售狀況差距不是太大，結(jié)合消費者調(diào)查看出，濰坊根據(jù)銷售狀況的比較，四個區(qū)域的

49、銷售狀況差距不是太大，結(jié)合消費者調(diào)查看出，濰坊市民置業(yè)沒有絕對的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進行分流。市民置業(yè)沒有絕對的地域青睞性，各區(qū)域都將置業(yè)群體進行分流。 濰城區(qū)濰城區(qū)奎文區(qū)奎文區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)坊子區(qū)坊子區(qū)濰城區(qū)在售項目約15個，占調(diào)查總量的28。該區(qū)域銷售速度比其它區(qū)域相對較慢，多層產(chǎn)品銷售速度較快，小高層、高層產(chǎn)品的銷售狀況不為樂觀。在售項目的整體銷售率能達到60-80%?？膮^(qū)目前在售樓盤比較多，約21個，占調(diào)查總量的40。項目檔次也相對較高，由于位置的優(yōu)越性，該區(qū)域的銷售狀況比較好。在售項目的整體銷售率能達到70-80%。開發(fā)區(qū)在售樓盤比較多，約15個，占調(diào)查總量的28。就目前現(xiàn)

50、狀來講，開發(fā)區(qū)的商品房銷售速度還是比較快的，大多數(shù)項目于去年年底開盤，目前在售項目的整體銷售率能達到70-80%。由于坊子區(qū)市場發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，在售樓盤數(shù)量也較少。由于價格較市區(qū)明顯偏低，銷售情況尚可，目前在售項目的整體銷售率能達到80%左右。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較銷售狀況比較銷售狀況比較通過上圖得知，目前市場上供應(yīng)最多的面積區(qū)間為通過上圖得知，目前市場上供應(yīng)最多的面積區(qū)間為90-11090-110平米，占供應(yīng)總量的平米，占供應(yīng)總量的33.2333.23。其次是。其次是110-130110-130平米，占供應(yīng)總量的平米，占供應(yīng)總量的24.95%24.95%。再次是

51、。再次是70-9070-90平米，所占比例為平米，所占比例為21.3821.38。從銷售情況來。從銷售情況來看，銷售量最多的也是看，銷售量最多的也是90-11090-110平米，消化率達將近平米，消化率達將近8080。其次銷售量第二的是。其次銷售量第二的是110-130110-130平米，消平米，消化率達化率達63.563.5。銷售量第三的是。銷售量第三的是70-9070-90平米，消化率達平米，消化率達68.768.7。各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較各面積區(qū)間供應(yīng)銷售情況各面積區(qū)間供應(yīng)銷售情況2.32.3、市場供需對比分析、市場供需對比分析市場供需對比分析市場供需對比分析通過對

52、濰坊市場53個重點樓盤實地調(diào)研，其中在售的有45個，潛在供應(yīng)的樓盤有8個。現(xiàn)統(tǒng)計出目前市場上住宅供應(yīng)量共計294.4788294.4788萬平米，存量共計81.36381.363萬平米。潛在供應(yīng)部分主要包括三部分：（1）尚未推出及后續(xù)開發(fā)的市場潛在供應(yīng)量達342.8196342.8196萬平米；（2）尚未推出的樓盤供應(yīng)量達109.8786109.8786萬平米。推售比=目前供應(yīng)量/（目前供應(yīng)量+潛在供應(yīng)量）=294.48/（294.48+342.82）=46.21%消化率=100%-（目前存量/目前供應(yīng)量）%=100%-（81.36/294.48）%=72.37%06年平均消化率=72.8/1

53、17=62.22%07年平均消化率=97.18/170=57.16%08年平均消化率=117.28/247=47.48%計算出平均消化率：（62.22%+57.16%+47.48%）/3=55.62%由于以上數(shù)據(jù)屬于政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)實效性較差，加上政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間上要滯后于市場實際情況，我們將政府?dāng)?shù)據(jù)與調(diào)查數(shù)據(jù)進行取值，取樣采用2/8法則，即政府?dāng)?shù)據(jù)權(quán)重80%，市場20%，從新定義市場消化比例：55.62%*80%+72.37%*20%=58.97%58.97%現(xiàn)有供應(yīng)量統(tǒng)計現(xiàn)有供應(yīng)量統(tǒng)計 09年在售項目供需量：09年在售項目市場供應(yīng)量=294.48+158.42=452.9萬09年在售項

54、目市場消化量=452.9*58.97%=267.07萬09年的潛在開發(fā)量（含遠(yuǎn)期規(guī)劃）將高達109.88萬。數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)。但是根據(jù)濰坊市歷年行情，尤其是新盤開發(fā)量，大規(guī)模項目基本上都是要分期開發(fā)的，一般以一年作為一個周期，針對潛在項目，我們估算09年供應(yīng)量，采用2/8法則，09年上市量為潛在總供應(yīng)量的20%，即09年潛在項目供應(yīng)量=109.88*20%=21.98萬。潛在項目消化量為：21.98萬*58.97%=12.96萬0909年市場供需量年市場供需量 根據(jù)以上測算，09年的市場供應(yīng)量大于市場需求量，存在供需失衡。但09年的需求量與往年相比也相對較大，因此09年濰坊房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供大于求的

55、狀態(tài)。市場供需空間結(jié)構(gòu)市場供需空間結(jié)構(gòu) 市場總體供應(yīng)市場總體供應(yīng)消費群體需求消費群體需求存在空間存在空間建筑形建筑形態(tài)態(tài)多層、高層為主普通多層60.14%；小高層為22.06%；高層為5.34%；花園洋房選擇率為7.47%；多層、小高層、花園洋房戶型結(jié)戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)兩室、三室兩室戶型需求比例為45.03%，三室戶型需求比例為49.55%，兩室、三室戶型均為主力戶型面戶型面積積70-90平米的占到21.38%、90-110平米的占到33.23%、110-130平米的占到24.95%70-90平方米占27.30%；90-110平方米占44.33%； 110-130平方米占17.02%。90-110平米

56、市場空間更大，根據(jù)市場銷售情況，110-130平米的也具有較大空間園林景園林景觀觀在售項目園林景觀方面主要是簡單綠化、有部分項目具有一些水景觀，綜合來講，在售項目均難以形成真正項目景觀，體現(xiàn)不出園林景觀在項目中的重要性。植被和水景選擇比例最高，分別占比40.78%和40.07%針對具體要求方面，草坪比49.29%；樹木比例占到29.43%采用組團式綠化是市民首選，比例占到57.8%植被綠化是首選、且需要采取景觀圖團方式周邊配周邊配套套在售項目均處于一個比較成熟的大環(huán)境之中，可依托部分市政資源商業(yè)設(shè)施、超市等是最受關(guān)注的，占比26.86%；中小學(xué)和醫(yī)療機構(gòu)也非常受關(guān)注，分別占比20.51%和17

57、.86%；本項目暫無市政配套資源，根據(jù)大盤開發(fā)理論，可根據(jù)自身情況及市場需求，適當(dāng)進行商業(yè)、教育、醫(yī)療等做出相應(yīng)配套。內(nèi)部配內(nèi)部配套套依托項目本身沿街商業(yè)進行內(nèi)部配套的補充小型超市/便利店是最受關(guān)注的，占比23.23%；室外小型健身設(shè)施和診所/藥店也非常受關(guān)注，分別占比18.31%和17.59%；根據(jù)項目自身條件， 適當(dāng)進行調(diào)整，做足內(nèi)部配套設(shè)施，可彌補區(qū)位上的劣勢濰坊住宅市場存在大量空白點，購房消費理念存在極大的引導(dǎo)空間。濰坊住宅市場存在大量空白點，購房消費理念存在極大的引導(dǎo)空間。 2.42.4、競爭樓盤調(diào)研分析、競爭樓盤調(diào)研分析競爭樓盤調(diào)研競爭樓盤調(diào)研火車站周邊競爭樓盤一覽火車站周邊競爭樓

58、盤一覽樓盤名稱樓盤名稱建筑面積（）建筑面積（）物業(yè)類別物業(yè)類別主營產(chǎn)品主營產(chǎn)品公寓均價（公寓均價（/ /）開盤時間開盤時間交房時間交房時間金沙城市廣場金沙城市廣場280000普通住宅 公寓 商鋪綜合商業(yè)39002007-11-102009-6-30潤揚新城潤揚新城157800普通住宅 公寓 商鋪 酒店五金34002008-4-122008-12-31中亞商貿(mào)城中亞商貿(mào)城一期130000酒店 寫字樓 公寓 物流中心皮革箱包33002007-11-5-新天地購物城新天地購物城180000商鋪 普通住宅 公寓綜合商業(yè)-2008-7-312009-12-31美尚美廣場美尚美廣場27870商鋪綜合商業(yè)-

59、正在招商-茶葉批發(fā)市場茶葉批發(fā)市場160000商鋪茶葉3300-2009-9-15v1v1廣場廣場-休閑商業(yè)-聯(lián)運首座聯(lián)運首座酒店-3300-市場供應(yīng)總結(jié)市場供應(yīng)總結(jié) 本項目位于火車站廣場旁邊，區(qū)域整體環(huán)境繁華，且正處于一個高速發(fā)本項目位于火車站廣場旁邊，區(qū)域整體環(huán)境繁華，且正處于一個高速發(fā) 展的階段，這為本項目的成功入市提供有利條件。展的階段，這為本項目的成功入市提供有利條件。 隨著城市進展開拓等因素，區(qū)域房價整體上升較快，因此濰坊住宅市場隨著城市進展開拓等因素，區(qū)域房價整體上升較快，因此濰坊住宅市場 的發(fā)展空間較大，對本項目也是一個優(yōu)勢所在。的發(fā)展空間較大，對本項目也是一個優(yōu)勢所在。 通過

60、調(diào)查發(fā)現(xiàn)濰城區(qū)火車站商圈住宅市場與其他區(qū)域相比，整體銷售情通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)濰城區(qū)火車站商圈住宅市場與其他區(qū)域相比，整體銷售情 況較好，這也證明了客戶對該區(qū)域的認(rèn)可度。況較好，這也證明了客戶對該區(qū)域的認(rèn)可度。 本項目周邊競爭項目較多業(yè)態(tài)類似性大，競爭劇烈。本項目周邊競爭項目較多業(yè)態(tài)類似性大，競爭劇烈。 周邊競爭項目規(guī)劃設(shè)計粗糙，尤其景觀設(shè)計落后，大打項目品質(zhì)的折周邊競爭項目規(guī)劃設(shè)計粗糙，尤其景觀設(shè)計落后，大打項目品質(zhì)的折 扣，我們項目可以從景觀關(guān)注點入手打造賣點?？?，我們項目可以從景觀關(guān)注點入手打造賣點。通過對本區(qū)域市場的調(diào)研得知：通過對本區(qū)域市場的調(diào)研得知：競爭樓盤調(diào)研分析競爭樓盤調(diào)研分析第三章、