第3章資產(chǎn)評估途徑與方法

1、資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估Valuation22021年10月14日星期四第3章 資產(chǎn)評估途徑與方法3.1 3.1 市場途徑市場途徑3.2 3.2 收益途徑收益途徑3.3 3.3 成本途徑成本途徑3.4 3.4 評估途徑與方法的選擇評估途徑與方法的選擇32021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的基本含義市場途徑的基本含義l市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。42021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的基本前提市場途徑的基本前提l

2、要有一個活躍的公開市場 l公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動 52021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的基本程序市場途徑的基本程序l搜集有關(guān)資料 l選擇參照物（可比實例）l在評估對象與參照物之間選擇比較因素 l指標(biāo)對比、量化差異 l調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異 l綜合分析確定評估結(jié)果 l實體特征實體特征l權(quán)益特征權(quán)益特征 l市場特征市場特征 l時效特征時效特征 l數(shù)量特征數(shù)量特征l資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的功能 l資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量 l市場條件市場條件 l交易條件交易條件 62021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要

3、評估方法市場途徑的主要評估方法l市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法 。l資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù) u市場售價類比法72021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法l現(xiàn)行市價法l市價折扣法u下列方法都是市場售價類比法的特例l功能價值類比法l價格指數(shù)調(diào)整法l成新率價格調(diào)整法82021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法l交易情況

4、修正l交易時間因素修正u市場售價類比法的主要因素修正l資產(chǎn)狀況因素修正（包括功能、新舊程度）l交易地點或區(qū)域因素修正92021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法l修正后的價格=參照物交易價格（）/100u市場售價類比法（交易情況修正）102021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價類比法（交易時間因素修正）修正后的價格=參照物交易價格同類資產(chǎn)的價格指數(shù)采用定基指數(shù)修正后的價格=參照物交易價格（評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/參照物交易時價格指數(shù)）采用環(huán)比指數(shù)修正后的價格=

5、參照物交易價格（1+a1） (1+a2) (1+an)a1、 a2 an為從參照物交易日到評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價格變動指數(shù)112021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）l資產(chǎn)狀況包括很多因素。不同的資產(chǎn)，資產(chǎn)狀況因素也不相同。這里主要介紹資產(chǎn)的功能和新舊程度因素修正。122021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）l功能修正功能修正修正后的價格=參照物交易價格 (評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）修正后

6、的加格=參照物交易價格 (評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）x132021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）l新舊程度修正新舊程度修正修正后的價格=參照物交易價格 (評估對象成新率參照物成新率）142021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價類比法（交易地點或區(qū)域因素修正）l修正后的價格=參照物交易價格（）/100152021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u價

7、值比率法l價值比率法是指利用參照物的市場交易價格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評估對象價值的一種具體評估方法 162021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u價值比率法（市凈率倍數(shù)法）被評估企業(yè)價值=市凈率被估企業(yè)同口徑賬面凈資產(chǎn)價值172021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u價值比率法（市盈率倍數(shù)法）企業(yè)評估價值被評估企業(yè)相同口徑收益額參照物（企業(yè)）市盈率 市盈率股票價格/股票收益18

8、2021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑舉例市場途徑舉例對某企業(yè)一臺通用機床進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個月已經(jīng)成交的3個交易實例作為參照物，被評估對象及參照物的有關(guān)情況見下表 ，試，試估測該機床的價值。參照物A參照物B參照物C被評估對象交易價格（元）18 60015 50016 800因素修正交易狀況10598103100品牌因素102100102100功能因素9910198100價格指數(shù)110%115%118%125%成 新 率80%60%75%70%192021年10月14日星期四3.1 3.1 市場途徑市場途徑v市場途徑舉例（答案）市場途

9、徑舉例（答案）（萬元）修正參照物43.174%80%70%110%12599100102100105100186:A（萬元）修正：參照物77.174%70%70%112%12510110010010098100155B（萬元）修正：參照物26.176%75%70%108%12598100102100103100168C機床評估值=（174.43+174.77+176.26）3=175.15（萬元）202021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的基本含義收益途徑的基本含義收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的技術(shù)思路，以及實現(xiàn)這個技術(shù)思路的各

10、種評估方法的總稱。212021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的基本前提收益途徑的基本前提未來收益可預(yù)測收益風(fēng)險可預(yù)測收益期限可確定222021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的基本程序收益途徑的基本程序收集未來預(yù)期收益的數(shù)據(jù)資料分析被評估對象的預(yù)期收益確定折現(xiàn)率或資本化率計算未來收益的現(xiàn)值確定評估結(jié)果確定收益期限232021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的基本參數(shù)收益途徑的基本參數(shù)l收益額l折現(xiàn)率l收益期限242021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具

11、體方法符號含義：P：評估值（現(xiàn)值）i：年序號 r：折現(xiàn)率R：預(yù)期收益 A：年金t：純收益年期 n：收益年期252021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u單一收益的現(xiàn)值),/(11nrFPRrRPnl復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)查表262021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期）niiirRP1)1(nnrRrRrRP)1(.)1()1(2211272021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益（年金）現(xiàn)值（有限

12、年期）)1(11nrrAPnnrrrAP)1(1)1(),/(nrAPAP 年金現(xiàn)值系數(shù)，查表282021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期、兩段收益不同）)1(11)1()1(1tnttiirrrArRPi292021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期、可知凈變現(xiàn)值）nnnrprrAP1)1(11302021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益（年金）現(xiàn)值（永續(xù)年期）

13、rArrAPn)1(11312021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益現(xiàn)值（永續(xù)年期、收益等比遞增）srAP322021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（永續(xù)年期、兩段收益不同）nniirrArRPi)1()1(1332021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑舉例收益途徑舉例臨海公司擬被某一公司收購，預(yù)計收購后臨海公司仍能按原有的經(jīng)營模式運營。經(jīng)預(yù)測，臨海公司在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益額分別為100萬元、120萬元、130萬元、14

14、0萬元和160萬元。并根據(jù)該公司的現(xiàn)實收益情況推斷，從第6年開始，該公司的預(yù)期年收益額將維持在160萬元的水平上。假定折現(xiàn)率為10%。 根據(jù)上述條件，計算該公司的價值。342021年10月14日星期四3.2 3.2 收益途徑收益途徑v收益途徑舉例（答案）收益途徑舉例（答案）)(15.147644.99371.482%)101%(10160%)101 (160%)101 (140%)101 (130%)101 (120%)101 (100)1 ()1 (5543211萬元ninniirrRrRp352021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本含義成本途徑的基本含義

15、成本途徑是先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測存在的貶值因素，從重置成本中扣除，而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。362021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的評估計算公式成本途徑的評估計算公式l資產(chǎn)的評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值u基本公式372021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的評估計算公式成本途徑的評估計算公式l評估值重置成本成新率功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值l評估值重置成本成新率u常用公式382021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本前提成本途徑的基本前提被評估資

16、產(chǎn)處于繼續(xù)使用的前提下具備估測各種指標(biāo)、參數(shù)有關(guān)資料392021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本l現(xiàn)行價格水平現(xiàn)行價格水平 l全新資產(chǎn)全新資產(chǎn) 402021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本有形損耗l復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本 l更新重置成本更新重置成本 412021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本有形損耗l資產(chǎn)使用資產(chǎn)使用 l自然力作用自然力作用 422021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途

17、徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本有形損耗功能性貶值l科學(xué)技術(shù)進(jìn)步科學(xué)技術(shù)進(jìn)步 建造成本降低建造成本降低運營成本降低運營成本降低 432021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本有形損耗功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值l外界因素影響外界因素影響 經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況市場供求市場供求經(jīng)濟(jì)政策經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境因素環(huán)境因素心里因素心里因素442021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l重置核算法重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根

18、據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。452021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l價格指數(shù)法價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面原值價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本資產(chǎn)的歷史成本價格指數(shù)l定基指數(shù)調(diào)整定基指數(shù)調(diào)整l環(huán)比指數(shù)調(diào)整環(huán)比指數(shù)調(diào)整 462021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l功能價值類比法功能價值類比法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)

19、相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。472021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物重置成本重置成本v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l功能價值類比法（公式）x）參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量（參照物重置成本重置成本482021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l統(tǒng)計分析法為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本 。重置成本

20、賬面歷史成本K492021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u實體性貶值估測l觀測法觀測法也稱成新率法，是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。實體性貶值重置成本（1實體性成新率）502021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u實體性貶值估測l使用年限法使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進(jìn)而估測資產(chǎn)的實體性貶值的方法。

21、已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率實際已使用年限總使用年限預(yù)計殘值重置成本資產(chǎn)的實體性貶值512021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u實體性貶值估測l修復(fù)金額法修復(fù)金額法是根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實體所需要支付的金額來判斷資產(chǎn)的有形損耗額。實體性貶值修復(fù)費用522021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u功能性貶值估測l超額運營成本造成功能性貶值估測功能性貶值額（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)）532021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑

22、v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u功能性貶值估測l超額投資成本造成功能性貶值估測功能性貶值額復(fù)原重置成本更新重置成本542021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u經(jīng)濟(jì)性貶值估測l貶值率估測法1 x）原設(shè)計生產(chǎn)能力預(yù)計可利用生產(chǎn)能力（經(jīng)濟(jì)貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本經(jīng)濟(jì)性貶值率552021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u經(jīng)濟(jì)性貶值估測l收益損失額折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值額資產(chǎn)年收益損失額(1所得稅率)(P/A，)562021年10月14日星期四3.3 3.3 成本途徑成本途徑v成本途徑舉例成本途徑舉例海王公司有