商務(wù)樓建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、商務(wù)樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商務(wù)樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1第一節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位概況 4第二節(jié)項(xiàng)目概況 4第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 29第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析 29第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 30第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析 31第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 32第一節(jié)資源開(kāi)發(fā)方案 32第二節(jié)資源利用方案 32第三節(jié)資源節(jié)約措施 33第四章節(jié)能方案分析 35第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安臵分析 46第一節(jié)建設(shè)用地 46第二節(jié)征地拆遷及移民安臵分析 48第六章環(huán)境影響分析 49第七章項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃 51第八章經(jīng)濟(jì)效益分析 54第九章社會(huì)影響分析 57第一節(jié)社會(huì)影響效果分析

2、57第二節(jié)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 57第8頁(yè)第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位概況企業(yè)名稱：*嘉信企業(yè)事務(wù)代理有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：某某建設(shè)地址：*縣中都大街南段988號(hào)第二節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)1、項(xiàng)目單位委托書(shū)；2、國(guó)家及省市有關(guān)政策、法規(guī)和文件；3、項(xiàng)目總體規(guī)劃；4、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；5、*縣城市總體規(guī)劃；6、城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；7、*市及*縣各類建筑取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；& *市土地分等級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)；9、2010年*縣統(tǒng)計(jì)年鑒；10、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。二、項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性1、*縣概況*縣地處魯西南，面積877平方公里，耕地84.7萬(wàn)

3、畝，轄14處鄉(xiāng) 鎮(zhèn)、493個(gè)村居，總?cè)丝?76萬(wàn)。*歷史悠久，文化燦爛，物華天寶，人杰地靈，佛教文化、儒家文化、運(yùn)河文化交相輝映，素有？千年佛都，儒賢圣地？之美譽(yù)。日東高速橫穿東西，105國(guó)道縱貫?zāi)媳薄?古稱中都，歷史悠久，文化底蘊(yùn)豐厚，是著名的佛教圣地?？h城西北隅的太子 靈蹤塔始建于宋代，氣勢(shì)雄偉。1994年3月，在塔內(nèi)發(fā)現(xiàn)了 141件佛教 圣物。公元前501年，偉大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。 明朝嘉靖至萬(wàn)歷年間，*相繼有四人出任尚書(shū)之職。*現(xiàn)存眾多名勝古 跡，發(fā)掘的北辛文化遺址和細(xì)石器化距今約1 1.5萬(wàn)年。文廟建筑群始建于唐代，堪與曲阜的孔廟相媲美。自然條件氣候：*縣屬北溫

4、帶大陸性季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)， 光照充足，四季分明， 無(wú)霜期長(zhǎng)，降水年季變化大，春季多南風(fēng)，少雨干旱，由于氣溫回升快， 季末高溫，常出現(xiàn)干熱風(fēng)，形成春旱；夏季多東南風(fēng)，天氣炎熱，降雨 集中，日照時(shí)間長(zhǎng)，濕度大，有利于作物生長(zhǎng)；秋季光照充足，晝夜溫 差大，降水量30年平均628毫米，因東南風(fēng)和西北風(fēng)頻繁互易，常出 現(xiàn)秋旱和連陰雨；冬季多西北風(fēng)，干旱少雪。地貌：*地處魯中低山丘陵與魯西平原交接地帶，東北屬古老泰山 隆起的殘丘低嶺，西南部屬古大野澤，梁山泊東畔，整個(gè)地勢(shì)由東北緩 頃西南，至高點(diǎn)為曇山頂峰，海拔171.7米；最低點(diǎn)在蜀山湖湖底，海 拔36.5米，中部地勢(shì)平坦，為黃河沖擊平原，土層厚、土質(zhì)好、

5、地下 水較豐富，為糧棉高產(chǎn)區(qū)。歷史上有山、有水、有湖泉。山脈：境內(nèi)山丘屬泰沂山系，多為東南西北走向，純山面積31平方公里，主要曇山、太白山（水牛山）、臥佛山、彩山、九峰山等。太 白山醉似臥牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐*寶相寺景色（13張）代大 詩(shī)人李白曾到此觀賞，因此得名。河流：境內(nèi)屬淮河流域京杭大運(yùn)河水系。內(nèi)河主要有小汶河、泉河、 小新河、因勢(shì)由東北向西南注入京杭大運(yùn)河，著名的京杭大運(yùn)河經(jīng) *西 南邊境12公里，大汶河流經(jīng)北部邊境15.3公里。湖泉：縣境西南部有南旺、蜀山、馬踏三湖、水岸相接，面積約65平方公里。明編*縣志記載：？湖多魚(yú)鱉荻蔬蒲，居人賴焉。夏秋 之間，菱荷錦張，燦若曉霞，游

6、者似睹江南之勝？。東北部較著名山泉11個(gè)，龍斗泉、薛家溝泉、老源頭泉、雞爪泉、趙家橋泉、濼當(dāng)泉、馬 莊泉等。上世紀(jì)60年代里干涸。生物資源：主要有香附、蔓荊子、枸杞子、桔梗等藥材資源104科259種,葦、藕、荸薺等水生植物，鯉、鯽、鰱、草魚(yú)、鮎魚(yú)等水生動(dòng) 物，兔，獾、貍、刺猬等獸類動(dòng)物，貓頭鷹、麻雀、喜鵲等飛禽。社會(huì)環(huán)境簡(jiǎn)況（社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、教育、文化、文物保護(hù)等）： 面對(duì)*欠發(fā)達(dá)的實(shí)際，*縣委縣政府本著？正視差距、求真務(wù)實(shí)， 借助外力、啟動(dòng)內(nèi)力，居弱圖強(qiáng)、爭(zhēng)先進(jìn)位 ？的原則，確定了全縣經(jīng)濟(jì) 社會(huì)發(fā)展總的指導(dǎo)思想和工作思路，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，圍繞建設(shè) ?經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、文化名縣、生態(tài)優(yōu)縣？ ，20

7、07年初提出了力爭(zhēng)？奮戰(zhàn)五年， 進(jìn)入全市第一方陣，達(dá)到全省中等以上發(fā)展水平？的奮斗目標(biāo)。并根據(jù)縣情實(shí)情和發(fā)展階段性特征，及時(shí)對(duì)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整提升。2008年4月赴蘇北考察學(xué)習(xí)后，提出了 ？大干2008、拼搏2009、攻堅(jiān)2010,沖 刺十二五，兩年翻一番，五年奔強(qiáng)縣？的奮斗目標(biāo)。地區(qū)生產(chǎn)總值 由2006年的71.3億元提高到2008年的115億元，年均遞增27%地方 財(cái)政收入由2006年的2億元提高到2008年的3.6億元，年均遞增34.2%; 固定資產(chǎn)投資由2006年的24.3億元提高到2008年的55億元，年均遞 增50.3%。連續(xù)兩年在*市科學(xué)發(fā)展現(xiàn)場(chǎng)觀摩綜合評(píng)比中名列第一，人 民群眾

8、滿意度測(cè)評(píng)全市第一，獲*市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合考核一等獎(jiǎng)，縣域經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)比連續(xù)三年在全省 30個(gè)欠發(fā)達(dá)縣中排名第一。2008年全 縣承辦市級(jí)以上各類現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì)議 62次，獲省級(jí)以上各類表彰獎(jiǎng)勵(lì)125 項(xiàng)。先后被評(píng)為全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、全省基層黨建先進(jìn)縣、全省縣域 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展先進(jìn)單位、全省城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治先進(jìn)縣、？平安山東？建設(shè)先進(jìn)縣。按照市委對(duì)*?早日跨入強(qiáng)縣行列？的指示要求，把2009年確定為？拼搏創(chuàng)新年？，在縣委六次全體會(huì)議上，提出？奮戰(zhàn)五年， 爭(zhēng)當(dāng)魯南排頭兵，沖刺全省 30強(qiáng)？的戰(zhàn)略目標(biāo)，以目標(biāo)高定位催生跨 越發(fā)展的新動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 1 10月份，全縣 完成GDP11

9、5乙元，增長(zhǎng)14.6%;固定資產(chǎn)投資68億元，增長(zhǎng)31.2%; 地方財(cái)政收入4.13億元，增長(zhǎng)18.2%,稅收收入占地方財(cái)政收入的比重 達(dá)到83.7%,提前50天完成全年財(cái)政預(yù)算收入任務(wù)。幾項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 增幅均居*市14個(gè)縣市區(qū)前列。堅(jiān)持把跨越發(fā)展的著力點(diǎn)放在工業(yè)強(qiáng)縣上。把做大做強(qiáng)煤電化工（鋼材）、機(jī)械電子、紡織服裝三個(gè)百億元產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目建設(shè)的總抓手， 逐步實(shí)現(xiàn)由資源開(kāi)發(fā)型向高新技術(shù)型的轉(zhuǎn)變。目前，投資2.6億元的義橋煤礦、投資10億元的陽(yáng)城煤礦、一期投資14.05億元的陽(yáng)城資源綜 合利用電廠、投資1.5億元的金成機(jī)械、投資1.35億元的北匯玻璃、 投資2.69億元的蒙?，F(xiàn)代牧業(yè)、總投資 3

10、8億元的如意天容50萬(wàn)錠緊 密紡一期工程等項(xiàng)目，已建成投產(chǎn)發(fā)揮效益，其中？利生牌？小麥粉和?風(fēng)光牌？變頻器獲全國(guó)名牌產(chǎn)品。中鋼集團(tuán)富全鐵礦、華都LED項(xiàng)目 義能煤礦等投資過(guò)億元項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)；由聯(lián)想控股投資年產(chǎn)50萬(wàn)噸氯堿及氯系列產(chǎn)品項(xiàng)目、100萬(wàn)噸鑄鍛項(xiàng)目即將開(kāi)工建設(shè)。截止目前， 全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 285個(gè)，比2006年增加105個(gè)；1 10月份， 規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成銷售收入 141.5億元、實(shí)現(xiàn)利稅19億元，同比增長(zhǎng) 17.3%和 11.5%。圍繞做大做強(qiáng)中心城區(qū)，明確了？儒釋圣地、禪意水城？ 一個(gè)定位， 建設(shè)佛苑景區(qū)、泉河、淥河三條景觀帶，實(shí)施東部文化政務(wù)區(qū)、南部工 業(yè)區(qū)、西部物流

11、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、北部旅游生態(tài)區(qū)、中部商貿(mào)居住區(qū)五大版塊支 撐，加速推進(jìn)城市化進(jìn)程。一是拓展城市發(fā)展框架。結(jié)合濟(jì)徐高速、臺(tái) 前兗州鐵路建設(shè)，形成了 ？?jī)森h(huán)五縱七橫？的道路交通網(wǎng)絡(luò)，城區(qū)規(guī) 劃面積由20平方公里擴(kuò)大到42平方公里。大力度實(shí)施城市拆遷改造， 進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。三年完成拆遷 200余萬(wàn)m2，新建320萬(wàn)m2，長(zhǎng) 樂(lè)湖小區(qū)、北辰小區(qū)、佛都小區(qū)已回遷完畢，黃金水岸、?；坌聟^(qū)、東 湖佳苑等回遷樓正在建設(shè)。完成了圣澤綜合商務(wù)廣場(chǎng)建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)4星級(jí)陽(yáng)光溫泉大酒店。目前，城區(qū)人均居住面積由2006年的18.9 m增 長(zhǎng)到2008年的27.5 m。二是暢通水系框架。開(kāi)挖了蓮花湖，規(guī)劃建設(shè) 了蓮花湖濕地

12、農(nóng)業(yè)生態(tài)園，實(shí)施了泉河城區(qū)段治理和淥河修復(fù)改造，貫 通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主題文化旅游項(xiàng)目建設(shè)，寶相 寺建筑群、佛苑景區(qū)二期工程已經(jīng)建成，對(duì)游客開(kāi)放；佛苑景區(qū)三期工 程已經(jīng)開(kāi)工，明年上半年可完成主體工程。同時(shí)，整合佛教文化、儒家 文化、運(yùn)河文化，實(shí)施文化品牌戰(zhàn)略和古跡修復(fù)工程。太子靈蹤文化節(jié) 被評(píng)為？中國(guó)最具影響力城市文化節(jié)？，在中央電視臺(tái)播放了黃金塔 的秘密和探秘*圣物，正策劃獨(dú)具*特色的文藝演出，促進(jìn)文化 與經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)發(fā)展。2、項(xiàng)目的提出近幾年來(lái)，隨著住房制度改革和舊城改造步伐的加快，*縣商務(wù)寫(xiě)字樓需求明顯增加，商家購(gòu)房熱情持續(xù)高漲。新開(kāi)發(fā)的商務(wù)樓如雨春筍 般不斷涌現(xiàn)，不

13、僅改善了人們的辦公環(huán)境，也讓*縣城區(qū)變得越來(lái)越美， 越來(lái)越現(xiàn)代。樓高了、道寬了、天藍(lán)了、水清了、草綠了，人們的日子 越來(lái)越好。雖然房?jī)r(jià)不斷上漲，雖然*縣城區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)建成了許多商務(wù) 商務(wù)樓，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的未開(kāi)發(fā)地帶已經(jīng)不多，但是，商務(wù)樓的供需矛 盾依然突出，人們購(gòu)買力的旺盛依然不減。為進(jìn)一步推進(jìn)城市改造，提高土地使用價(jià)值，經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)， *嘉 信企業(yè)事務(wù)代理有限公司取得該項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)。 該項(xiàng)目位于*縣 *縣中都大街南段988號(hào)，該項(xiàng)目占地面積為1919平方米。3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值大、資金占用多，且具有保值增值的特點(diǎn)， 不僅具有消費(fèi)價(jià)值還具有投資價(jià)值。 國(guó)務(wù)院2003年頒布的18號(hào)文件對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中的地位作了肯定，稱之為支柱產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)行業(yè)的地位來(lái)看，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將更明顯。 多 年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為改善人民生活和 發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。全國(guó) 80多個(gè)行業(yè)中，在投資上，房地 產(chǎn)業(yè)居首位，表明了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益加深，它的持續(xù)、 穩(wěn)步、健康發(fā)展，對(duì)消費(fèi)、投資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融安全以及整個(gè)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展，都將產(chǎn)生重大影響。從房地產(chǎn)宏觀政策上看，始終堅(jiān)持一個(gè)目標(biāo)和16字方針。房地產(chǎn)業(yè)既