永州市冷水灘商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告暨冷水灘

1、報報 告告 思思 路路 二、風(fēng)險和機會二、風(fēng)險和機會 三、出路三、出路 一、目標設(shè)定一、目標設(shè)定中聯(lián)國際中聯(lián)國際目標目標u未售商業(yè)面積分期全部售出,計劃18個月；u打造“永州淘寶”商業(yè)地產(chǎn)品牌，為后期運營奠定堅實基礎(chǔ)。u暫定試業(yè)時間2015年元旦。u對未售的面積策略性分期銷售，完成銷售指標最大化。進而全部出售現(xiàn)實利潤最大化。u以“永州淘寶”商業(yè)街的形式啟動，樹立網(wǎng)商項目形象及口碑。u短期短期內(nèi)實現(xiàn)銷售量最大化，從而促進后期銷售u正面促進中聯(lián)國際廣場在永州商業(yè)地產(chǎn)市場的影響力利潤最大化利潤最大化對目標的理解對目標的理解銷售量最大化銷售量最大化項目位于永州市冷水灘區(qū)中心城區(qū)的核心項目位于永州市冷水

2、灘區(qū)中心城區(qū)的核心商圈商圈 項目東臨零陵中路，西接通化街；項目西南北分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（舜德摩爾、步行街）。步行街步步高舜德摩爾零陵路項目鳳 凰 路珊 瑚 路 容積率超過容積率超過3 3，建筑形式為底商加高層建筑，建筑形式為底商加高層建筑規(guī)劃用地面積約為17282.18平米平米（25.95畝） 。總建筑面積：57490平米平米，入口廣場：4000平米平米。其他用房面積：2473平米平米。項目技術(shù)指標項目技術(shù)指標零零 陵陵 路路項目資源：永州第一核心商業(yè)區(qū)，與黃泥項目資源：永州第一核心商業(yè)區(qū)，與黃泥井市場隔街運營，人流互補井市場隔街運營，人流互補項目資源項目資源零陵路歷來為永州人流聚集、商業(yè)

3、繁華的旺地，商業(yè)氛圍非常濃厚。聚集阿波羅、金水灣、步步高等百貨、購物中心；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行等金融機構(gòu)；萬喜登酒店、女子醫(yī)院等公共資源；郵政局、中國電信等數(shù)十家單位。一站式全面滿足購物、娛樂、休閑、生活、美食等需求。區(qū)域人口：日均流動人口約2萬人，周邊常住約為8-10萬人。第二部分第二部分二、風(fēng)險和機會二、風(fēng)險和機會區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場分析宏觀市場分析項目本體分析項目本體分析永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上p永州市近幾年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上p全區(qū)全區(qū)20122012年實現(xiàn)社會消費品零售總額年實現(xiàn)社會消費品零

4、售總額67.967.9億元，同比增長億元，同比增長15.6%15.6%。數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計信息網(wǎng)（官方網(wǎng)站）數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計信息網(wǎng)（官方網(wǎng)站）p永州市近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上永州市近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，至商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，至2012012 2年止總商業(yè)面積已達年止總商業(yè)面積已達8080萬萬平方米，年增長率接近平方米，年增長率接近20%20%l商業(yè)營業(yè)用房銷售均價也穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛商業(yè)營業(yè)用房銷售均價也穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛永州市商業(yè)營業(yè)用房施工面積（萬平方米） 增長率永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境

5、分析2007年-2012年永州是商品房銷售均價走勢數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：永州市統(tǒng)計信息網(wǎng)宏觀環(huán)境通過對永州經(jīng)濟環(huán)境和居民生活結(jié)構(gòu)的研究，得出以下通過對永州經(jīng)濟環(huán)境和居民生活結(jié)構(gòu)的研究，得出以下結(jié)論結(jié)論：p 永州未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笥乐菸磥砩虡I(yè)發(fā)展?jié)摿薮箅S著永州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，未來經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?。而得益于永州目前較小的人口基數(shù)，永州人均GDP和人均可支配收入水平均較高，整體消費能力較強。同時，考慮到永州未來年均15%的消費總額增長預(yù)期。數(shù)據(jù)表明永州未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大并健康發(fā)展。p 永州現(xiàn)有商業(yè)不能滿足城市需求，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項目前景看好。永州現(xiàn)有商業(yè)不能滿足城市需求，優(yōu)秀

6、商業(yè)地產(chǎn)項目前景看好。隨著一個地區(qū)人民收入水平的提高，相應(yīng)的消費需求也會產(chǎn)生一定的升級。城市中，曾經(jīng)成熟的商圈可能逐漸因不能順應(yīng)人們的消費趨勢而被淘汰。無論普通消費者亦或投資者，對優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)的需求則隨之增大。商圈特征分析級別級別 名稱名稱 特點特點市級商業(yè)中心河西零陵路業(yè)態(tài)完善、百貨扎堆，人流量大市級副商業(yè)中心湘永路與百業(yè)街鳳凰園城標商圈整體中低端檔次，以滿足日常生活所需為主特色商圈沿江東路商圈汽車零配件一條街清橋路商圈中高端目的性消費新興商圈育才路商圈城市擴張的核心區(qū)域火車站商圈依托火車站輻射撬動u 永州傳統(tǒng)商圈，以零陵路商圈為核心，商業(yè)升級加快，同時導(dǎo)致交通壓力明顯增加。u 其他商圈無

7、論是業(yè)態(tài)種類、還是人流量，消費規(guī)模，均遜于核心商圈，但在交通和停車方面較有優(yōu)勢永州主要商圈分布永州市區(qū)主要商圈分布與租金情況永州市區(qū)主要商圈分布與租金情況租金：租金：10-9010-90元元/ /平米平米租金：租金：1010- -3535元元/ /平平米米租金：租金：1 12 20-4500-450元元/ /平平米米租金：租金：15-115-15 50 0元元/ /平平米米租金：租金：3 30-0-220220元元/ /平平米米租金：租金：1 15 5-90-90元元/ /平平米米大中型主力賣場/購物中心的分布動向冷水灘商業(yè)以沿街商業(yè)為主，大型購物中心、百貨商場、冷水灘商業(yè)以沿街商業(yè)為主，大型

8、購物中心、百貨商場、國內(nèi)一二線連鎖品牌賣場國內(nèi)一二線連鎖品牌賣場，都集中，都集中分布于零陵路商圈核心區(qū)域；較大型超市、專業(yè)賣場也是以零陵路為主，分布于零陵路商圈核心區(qū)域；較大型超市、專業(yè)賣場也是以零陵路為主，湘永路、湘永路、育才路、育才路、鳳凰路等為輔。鳳凰路等為輔。超市超市/ /專業(yè)賣場專業(yè)賣場主要街鋪主要街鋪百貨百貨/ /購物中心購物中心中聯(lián)國際人人樂濱江友誼商業(yè)廣場世紀聯(lián)華步步高超市建都超市建都超市舜德摩爾步步高百貨金水灣城市廣場金水灣百貨建都超市步步高超市步步高超市（意向入駐）家樂福超市（洽談中）鳳凰園湘發(fā)建材城銀龍電腦城蘇寧電器通程電器國美電器大家發(fā)超市百貨百貨目前已有百貨賣場4家：

9、即舜德摩爾步步高百貨、茜茜百貨（運營不成功）、金水灣百貨（對面金水灣廣場11月份即將運營）、濱江友誼百貨（運營一般）購物中心購物中心超市、賣場超市、賣場目前只有有一家一站式購物中心，即“舜德摩爾購物中心”，新增商業(yè)項目1家：本案（市場空白，預(yù)計2015年元旦試業(yè)）。永州市場上大型超市和賣場，較為知名和經(jīng)營狀況較好的是步步高超市，世紀聯(lián)華、蘇寧電器、通程電器、國美電器處于中高端檔次，其次是當(dāng)?shù)匾恍┹^大的商家以超市和賣場結(jié)合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，大多以手機、服裝和便利店等形式，但中高端超市等細分市場在未來存在較大的發(fā)展空間。商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)專業(yè)店專業(yè)店市場上專業(yè)店較多，多以中等檔次為主。比較

10、大的專業(yè)市場有11家，即舜德摩爾建材市場、育才路建材片區(qū)、蘇寧電器、通程電器、國美電器、步步高電器、銀龍電腦城、時尚春天數(shù)碼城、電信數(shù)碼港、舜德電腦城、瀟湘汽車城等。以家電、建材、汽車為主。餐飲餐飲永州市場大型餐飲品牌進駐較多，有“肯德基、德克士、上島咖啡、名典咖啡” ；本地自主品牌有”CC新元素、咖啡地帶、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜館、夜宵店遍地開花，隨處可見。未來永州餐飲將隨著城市的發(fā)展商家檔次和品類預(yù)期會有很大提升。當(dāng)?shù)厝藗冊诔院确矫嬉脖容^注重，這也注定了餐飲商家檔次和品類的提升。娛樂娛樂娛樂業(yè)的需求在永州一直強勁，娛樂業(yè)主要消費力為KTV、茶館和酒吧，但都以本地商家為主，其

11、中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零點酒吧，大型KTV連鎖店有迪爾、帝凱樂。永州娛樂主要消費力中以KTV和酒吧最為突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最為突出。隨著人均收入的提高和消費力的上升，永州娛樂也將會吸引一大批娛樂業(yè)連鎖商家的進駐。消費者調(diào)查與分析結(jié)論：職業(yè)：以工薪族與白領(lǐng)為主；年齡：青與中老年人群（18-50）為主要消費群體，跨度較大消費者月收入：一半人群收入在2000-4000元以內(nèi)；購物餐飲娛樂消費支出：在一千元以內(nèi)的占半數(shù)；交通：消費出行主要依靠公交系統(tǒng)，但隨著有車一族的快速增長，開車購物成為一種趨勢，對停車位的需要空前增長；消費場所：百貨商場、超市是人們最常去的購物場所；選擇購物場

12、所的因素：購物環(huán)境寬敞舒適，品類豐富品牌多，選擇性大；到達購物地的時間：在15分鐘之內(nèi)的距離較為受歡迎。商鋪投資者、求租者調(diào)查分析結(jié)論商業(yè)購鋪租鋪區(qū)域分布明顯，首選河西零陵路，其次為河?xùn)|商鋪主要購買群體為投資者，對總價的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，付款方式按揭占55%以上，一半以上選擇按揭10年期。絕大部分商鋪投資、求租者傾向于選擇未裝修的商鋪；大部分能接受的物管費在1.1-2元/平米/月之間。面積在20-50平米，總價在30-100萬元內(nèi)的商鋪是市場投資的低高熱點。投資客約占70%左右，投資者需求以街鋪為主。投資者看重租金和售價，較為關(guān)注車位。投資者購鋪關(guān)注因素排序：升值潛力周邊消費力

13、項目位置項目定位與未來發(fā)展?jié)摿椖拷煌l件項目未來經(jīng)營管理租鋪者關(guān)注因素排序：項目租金價格周邊消費力項目交通條件項目經(jīng)營管理 隨著零陵北路的開發(fā)和河西區(qū)域中心的發(fā)展已成為西區(qū)的商業(yè)中心，知名度高，輻射廣舜德摩爾舜德摩爾項目位置零陵北路458號開發(fā)商湖南省渝洲房地產(chǎn)實業(yè)有限公司 物業(yè)公司渝州物業(yè)用地面積約10萬平方米總建筑面積35萬平方米（綠化率無綠化容積率/房屋類型商住建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約競爭項目分析（與實際定位操作不同）競爭項目分析（與實際定位操作不同）般舜德摩爾整體規(guī)模大，知名度高，檔次中等，項目可以利用地段優(yōu)勢，發(fā)展精品化購物中心挑戰(zhàn)舜德摩爾位于零陵北路河西老城區(qū)中心，區(qū)域位置優(yōu)越舜德摩爾知

14、名度高，已經(jīng)成為 永州地標性項目，影響力大劣勢項目中庭設(shè)計不合理，存在建筑硬傷，未來業(yè)態(tài)調(diào)整存在很大困難商場缺乏與游樂園的緊密結(jié)合，同時游樂園經(jīng)營狀況一機會舜德摩爾針對兒童業(yè)態(tài)較少，項目適當(dāng)提高兒童業(yè)態(tài)比例能夠吸引到西區(qū)家庭客群舜德摩爾一樓品牌調(diào)整空間有限，本項目有機會作為永州最高檔項目引入知名品牌商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富，對區(qū)域家庭客群形成了強大輻射力 舜德摩爾為永州知名度最高的商城之一，并且商業(yè)體量大，對城市河西居民形成了強大的輻射以周邊居民為主要客群，定位于社區(qū)型商業(yè)，總體量約1.5萬平米金水灣城市廣場金水灣城市廣場項目位置永州市冷水灘區(qū)河西零陵中路開發(fā)商湖南永州泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)

15、公司未定用地面積4200 總建筑面積12萬余平方米綠化率無綠化容積率28.6房屋類型商住建筑風(fēng)格ARTDCOR競爭項目分析競爭項目分析態(tài)金水灣城市廣場偏向于社區(qū)型購物中心，本項目可依靠商業(yè)體量的優(yōu)勢，在業(yè)態(tài)及檔次上超越金水灣城市廣場，形成核心競爭力挑戰(zhàn)l金水灣城市廣場區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，對周邊社區(qū)居民形成強大輻射l業(yè)態(tài)較為聚焦，以周邊社區(qū)居民為主要客群劣勢l業(yè)態(tài)不夠齊全，缺少影院、KTV、電玩城等大型娛樂業(yè)l知名品牌較少，品牌檔次整體較低l商業(yè)體量小，無法形成多個主力店聚集機會本項目商業(yè)體量大于金水灣城市廣場，能夠形成多個次主力店組團吸引客群引入家居精品館、精品超市等檔次較高的家庭業(yè)態(tài)目標消費

16、客群檔次以中高檔為主金水灣城市廣場以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)濱江豪園（二期）濱江豪園（二期）地段優(yōu)良+交通方便+大型成熟社區(qū)+逐步成熟商圈+近鄰濱江廣場項目位置冷水灘區(qū)河?xùn)|清橋路86號 開發(fā)商湖南省歐利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地面積38畝總建筑面積25萬平方米（其中3萬平米商業(yè)街）綠地率35%容積率5.92房屋類型高層建筑風(fēng)格簡歐競爭項目分析競爭項目分析濱江友誼廣場采用高端定位，主要服務(wù)濱江板塊各高端樓盤的消費群體，受位置和空間的限制，輻射范圍并不廣。挑戰(zhàn)l濱江友誼廣場輻射范圍與本項目重疊比重大l濱江友誼廣場引入了世紀聯(lián)華主力店，對其前期的商業(yè)運營成熟起著關(guān)鍵作用

17、。l其中的百貨業(yè)態(tài)大多引入國內(nèi)中高端品牌劣勢l項目品牌檔次整體偏高，以中高檔，高檔為主，較為缺乏針對年輕客群的品牌機會引入知名餐飲品牌，適當(dāng)提高商務(wù)餐飲比例引入檔次相對較高品牌，在整體檔次上高于濱江友誼廣場濱江友誼廣場以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)整個主要商圈商業(yè)占據(jù)永州三分之二的份額，是永州人購物休閑第一首選去處，但整體商業(yè)檔次中等，商業(yè)較集中，競爭激烈，交通擁堵，受城市規(guī)劃限制，未來發(fā)展空間有限整個市場，高端市場比較缺失，尤其是高端百貨、一線品牌家居連鎖賣場（如：紅星美凱龍、宜家等）缺失。品牌綜合賣場、超市雖然有，但是國內(nèi)外品牌賣場（如：沃爾瑪、家樂福、華潤、麥

18、德龍、大潤發(fā)等）在市場上集體空缺。高端專業(yè)高端專業(yè)市場缺乏市場缺乏國際品牌國際品牌超市賣場超市賣場空缺空缺主要商圈主要商圈可發(fā)展空可發(fā)展空間有限間有限商業(yè)市場分析總結(jié)商業(yè)市場分析總結(jié)對現(xiàn)有商圈的研究總結(jié)：對現(xiàn)有商圈的研究總結(jié)：通過對永州各商圈的分析，我們發(fā)現(xiàn)以下幾點問題：通過對永州各商圈的分析，我們發(fā)現(xiàn)以下幾點問題： 永州目前各商圈，屬自由式發(fā)展。 永州目前各商圈，商圈配套設(shè)施落后不合理。 永州目前各商圈，停車位不足或嚴重不足，商圈的潛在發(fā)展已經(jīng)制約。 目前永州的定位清晰的商業(yè)項目少，未來商業(yè)發(fā)展的方向與核心競爭力將更加專業(yè)和專注，顧客購物目的性更強。商業(yè)商業(yè)級別級別城市中心區(qū)商城市中心區(qū)商業(yè)

19、業(yè)區(qū)域型商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)鄰里型商業(yè)區(qū)位區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流客流量量日人流量2萬以上日人流量1萬以上0.5萬以上核心核心客戶客戶區(qū)域1.5公里范圍內(nèi)居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)商業(yè)形態(tài)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本項目屬于城市中心區(qū)本項目屬于城市中心區(qū)核心核心商業(yè)商業(yè)地帶地帶本項目區(qū)域人口約本項目區(qū)域人口約8 8萬萬人，以集中商業(yè)

20、為主，人，以集中商業(yè)為主，屬于城市中心區(qū)商業(yè)屬于城市中心區(qū)商業(yè)S S 優(yōu)勢優(yōu)勢集合和規(guī)模優(yōu)勢集合和規(guī)模優(yōu)勢 依托周邊濃厚的商業(yè)氛圍，集中的流動人口量，形成一定的集聚效應(yīng)，項目的檔次可以有一定擴大。W W 劣勢劣勢交通瓶頸交通瓶頸零陵路的交通比較擁堵，車位緊張、衛(wèi)生較差制約發(fā)展；地塊限制地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力?。籓 O 機會機會體驗式消費成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢體驗式消費成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢. .周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好T T 威脅威脅市場競爭威脅嚴重市場競爭威脅嚴重隨著河?xùn)|等、濱江等商業(yè)發(fā)展，多家商場開業(yè)對板塊的客流消費形成分流。 市場風(fēng)險變化莫測市場風(fēng)險變化莫測

21、【SWOT】第三部分第三部分 二、風(fēng)險和機會二、風(fēng)險和機會 三、出路三、出路 一、目標設(shè)定一、目標設(shè)定【產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】項目區(qū)位項目區(qū)位項目運營項目運營商圈商圈人口人口處于核心城區(qū)板塊流動人口聚集周邊配套設(shè)施完善引進形象好、檔次高、租金承受能力強的業(yè)態(tài)良好的業(yè)態(tài)整體布局和運營管理踞中心踞中心優(yōu)業(yè)態(tài)，重運營優(yōu)業(yè)態(tài)，重運營處于核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)良性互動商圈消費模式多樣，市場容量大市場容量大市場容量大導(dǎo)入外來人口，挖掘消費需求刺激區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費需求挖掘消費潛力挖掘消費潛力依托區(qū)域價值依托區(qū)域價值實現(xiàn)整體價值實現(xiàn)整體價值核心商圈核心商圈挖掘其他需求挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達性、高密度、集約性、內(nèi)部

22、、外部聯(lián)系完整性，能夠?qū)崿F(xiàn)高可達性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實現(xiàn)快速銷售，進而產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)與升值潛力。從而實現(xiàn)快速銷售，進而產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)與升值潛力?！井a(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構(gòu)圖產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)非商業(yè)都市單元都市單元純租賃式公寓純租賃式公寓假日寓所假日寓所公寓酒店公寓酒店傳統(tǒng)住宅傳統(tǒng)住宅超標準超標準 服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓工作式社區(qū)工作式社區(qū)國際公寓國際公寓名商俱樂部名商俱樂部創(chuàng)業(yè)型公司創(chuàng)業(yè)型公司個人工作室個人工作室街區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè) （ Street Mall ）商業(yè)商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè) （ shopping Mall ）倉儲式購物中心倉儲式購物中心主題式主題式/

23、/服務(wù)式購物中心服務(wù)式購物中心商業(yè)性休閑會所商業(yè)性休閑會所VIPVIP會員店會員店展示廊展示廊/ /櫥窗櫥窗品牌專賣店品牌專賣店集市集市傳統(tǒng)式購物中心傳統(tǒng)式購物中心與眾不同的概念性網(wǎng)商定位與眾不同的概念性網(wǎng)商定位 在潛在的客戶心智中植入項目的與眾不同，”永州淘寶“第一家網(wǎng)商商業(yè)街?！卷椖慷ㄎ欢ㄎ弧俊井a(chǎn)品定位產(chǎn)品定位】“獨立網(wǎng)上網(wǎng)下一體街店獨立網(wǎng)上網(wǎng)下一體街店” 永州淘寶商業(yè)街永州淘寶商業(yè)街 (實現(xiàn)淘寶、支付寶、一號店、蘇寧云商、京東等線上線下同步實現(xiàn)淘寶、支付寶、一號店、蘇寧云商、京東等線上線下同步) 【獲利模式獲利模式】商業(yè)街銷售獲利，購物中心持續(xù)經(jīng)營獲利 線下線下網(wǎng)絡(luò)24小時宣傳及無限制購

24、物體驗線上線上 永州全配送，7星送貨 物流物流u各類商業(yè)中心對應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)u大型購物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗值為： 購物：餐飲：娛樂約為52：18：30 各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)應(yīng)商業(yè)形態(tài)小區(qū)配套商業(yè)小區(qū)配套商業(yè)（周邊）社區(qū)商業(yè)（周邊）社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級商業(yè)市級商業(yè)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場餐館家具店五金商店汽車美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時裝店大型影城娛樂中心飲食街大型專賣店大型優(yōu)惠商店小型商業(yè)街商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)

25、街集中商業(yè)【商業(yè)，可調(diào)整商業(yè)，可調(diào)整】我們的商業(yè)形式我們的商業(yè)形式商業(yè)街商業(yè)街+ +B2BB2B【虛擬購物商業(yè)街虛擬購物商業(yè)街】概念概念定位定位以室內(nèi)娛樂為體驗點以室內(nèi)娛樂為體驗點的，集購物、餐飲、的，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的體休閑娛樂為一體的體驗式購物中心驗式購物中心l以日常生活購物消費為主導(dǎo)以日常生活購物消費為主導(dǎo)主力消費需求主力消費需求l配以娛樂、餐飲配以娛樂、餐飲l成本低，參與性的娛樂體驗點成本低，參與性的娛樂體驗點興奮點興奮點37【心理時尚的購物之都購物之都】存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街商業(yè)街”以品牌餐飲為帶以品牌餐飲為帶動動, ,以高檔社區(qū)以高檔社區(qū)休閑配套精品店休閑

26、配套精品店為主要業(yè)態(tài)為主要業(yè)態(tài)lSPASPA會館會館, ,康體健身康體健身l特色餐飲特色餐飲l高端百貨高端百貨2021-10-2139存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街商業(yè)街”時尚都市體驗 l有會員制或俱樂部服務(wù)有會員制或俱樂部服務(wù)l提供店鋪裝修設(shè)計顧問服務(wù)提供店鋪裝修設(shè)計顧問服務(wù)l主題特色店主題特色店2021-10-2140存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街商業(yè)街”l消解購物街單一功能消解購物街單一功能, , 實現(xiàn)真正休閑聚會功實現(xiàn)真正休閑聚會功能能l形成共同興趣人群的聚會交流地點形成共同興趣人群的聚會交流地點休閑娛樂體驗【銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏】第一輪：第一輪：VIPVIP卡現(xiàn)金回籠首批經(jīng)營

27、權(quán)銷售卡現(xiàn)金回籠首批經(jīng)營權(quán)銷售第二輪：分期分批大小不等時間錯落銷售第二輪：分期分批大小不等時間錯落銷售12月份至春節(jié)前進行VIP卡及首批經(jīng)營權(quán)產(chǎn)品銷售，迅速回籠資金。大火候主力宣傳永州第一網(wǎng)商，主力商家必定先進駐，營造商氣，活動大招商同時開展。春節(jié)后加大隨著網(wǎng)絡(luò)招商工作的開展，各種網(wǎng)絡(luò)商家進駐，推出限量黃金商鋪，短期引爆。網(wǎng)絡(luò)是虛擬的，項目成功的關(guān)鍵是心智定位網(wǎng)絡(luò)是虛擬的，項目成功的關(guān)鍵是心智定位NO1:商業(yè)定位商業(yè)定位一定地址，二定規(guī)模，三定主力店一定地址，二定規(guī)模，三定主力店 NO2:規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計人流動線人流動線. .視覺通透視覺通透. .交通體系交通體系. .主力店的設(shè)計要求主力店的

28、設(shè)計要求NO3:后期經(jīng)營后期經(jīng)營招商招商. .經(jīng)營管理經(jīng)營管理. .持續(xù)能力持續(xù)能力地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費能力和規(guī)模及未來增長潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國外，十萬平方米以內(nèi)叫做“最佳規(guī)模”，15萬平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。人流動線中一個單一的通道是最好 ，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購買欲望 。卸貨區(qū)域是盡量在地下 ,私家車和送貨車都不要和人在一個平面上交叉。招商之前，先和主力店進行對接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求 。商鋪是只租不售

29、的全部銷售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開始，如何持續(xù)經(jīng)營管理，是商場未來不斷盈利的關(guān)鍵。商業(yè)只有在經(jīng)營中才能實現(xiàn)價值。商業(yè)項目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培育期。需要有充足的資金和技術(shù)準備。兩家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。在客戶心智中成功的商業(yè)地產(chǎn)是這樣的：！在客戶心智中成功的商業(yè)地產(chǎn)是這樣的：！投資投資看得的的回報看得的的回報想象中的豐厚回報！想象中的豐厚回報！如果本項目計劃商用物業(yè)集中出售，如果本項目計劃商用物業(yè)集中出售，實現(xiàn)的可能性非常小，實現(xiàn)的可能性非常小，如果一定要選擇，可以如果一定要選擇，可以 心智中進行植入性網(wǎng)商進行與眾不

30、同的定位心智中進行植入性網(wǎng)商進行與眾不同的定位目前冷水灘大型集中商業(yè)目前冷水灘大型集中商業(yè)的出售模式（已經(jīng)成熟）的出售模式（已經(jīng)成熟）【冷水灘兩種方案對比，必須借力兩種方案對比，必須借力】方案一：方案一：金水灣金水灣-經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)7 7年翻番收益比年翻番收益比機會機會 風(fēng)險風(fēng)險方案二：方案二：舜德摩爾舜德摩爾-產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)1616年年160%160%收益比一套產(chǎn)權(quán)商鋪收益比一套產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險風(fēng)險 機會機會我們建議選擇方案如下我們建議選擇方案如下我們建議中聯(lián)選擇的方案u經(jīng)營權(quán)銷售產(chǎn)權(quán)銷售（項目定位：中聯(lián)國際-永州淘寶商業(yè)街，網(wǎng)商B2B，線上線下一體店）u分期分批銷售u根據(jù)樓層根據(jù)面積根據(jù)客戶根據(jù)商業(yè)規(guī)劃等等進行調(diào)整uVIP客戶與潛在的購鋪客戶不同，請注意！u潛在的購鋪客戶與實際客戶不同，請注意！u實際成交的客戶與未來經(jīng)營的客戶不同，請注意！u目前宣傳的網(wǎng)商和未來經(jīng)營的商業(yè)街會不同，