2021-去庫(kù)存!去庫(kù)存!

1、2021:去庫(kù)存!去庫(kù)存! 3月5日，十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議上午9時(shí)在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，聽(tīng)取和審議國(guó)務(wù)院總理關(guān)于政府工作的報(bào)告。與往年一樣，國(guó)家總理的政府工作報(bào)告作為兩會(huì)重頭戲備受地產(chǎn)界關(guān)注。今年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容也是歷年來(lái)著墨最多的，其亮點(diǎn)多多。 縱觀全文，報(bào)告中共3次提及“房地產(chǎn)”，10次提及“住房”，歸納起來(lái)，可以概括為三個(gè)字：去庫(kù)存?？偫碓谡ぷ鲌?bào)告中首次提出“因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，這是繼去年年底全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央將去庫(kù)存定位為五大結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)之一后，再次重申有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存。與此同時(shí)，政府工作報(bào)告提出了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的多種方法及其途徑。 風(fēng)險(xiǎn)在潛滋暗長(zhǎng) 目前國(guó)

2、內(nèi)一線城市樓價(jià)非理性上漲，北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?guó)家統(tǒng)計(jì)局2月26日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，一線城市上漲明顯，北上廣深領(lǐng)跑全國(guó)。據(jù)悉，深圳新建商品住宅同比上漲52.7%，排名第一位。 一線城市樓市的“升溫”逐漸演變?yōu)椤鞍l(fā)燒”，有的地方甚至出現(xiàn)了賣房者一天漲價(jià)3次的情況。但北上廣深樓市火爆難掩全國(guó)總體房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力過(guò)大、周期過(guò)長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象。其中，數(shù)量巨大的庫(kù)存面積中，有很大一部分在二、三、四線城市，而積壓的原因無(wú)非有三：1、供大于求，2、價(jià)格過(guò)高，3、質(zhì)量低劣。據(jù)了解，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷

3、售數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上一年名義增長(zhǎng)1.0%，創(chuàng)下1998年房改以來(lái)中國(guó)投資數(shù)據(jù)最低的一年，房地產(chǎn)投資單月增速已連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。在此背景下，多地將積極開(kāi)展去庫(kù)存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”。 “冰火兩重天”的市場(chǎng)行情與“去庫(kù)存”的政策目標(biāo)并不一致，偏離了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。可以預(yù)料，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲將促使房地產(chǎn)投資資金因?yàn)楸茈U(xiǎn)和逐利的目的加快從二、三、四線城市抽離，迅速涌向北上廣深等一線城市。這一局面不僅與“去庫(kù)存”的政策初衷背道而馳，而且房?jī)r(jià)的非理性炒作使得一種巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)正在潛滋暗長(zhǎng)。信貸政策的寬松，加之房?jī)r(jià)飛快的上漲，致使一些人鉆政策空子

4、，將房產(chǎn)反復(fù)抵押、虛假交易，從而擴(kuò)大金融風(fēng)險(xiǎn)。“還有一些眾籌買房，多人湊齊一套房子的錢，待房?jī)r(jià)上漲后從中獲利再平分。”有識(shí)之士不無(wú)憂慮地指出。一線樓市的投機(jī)氛圍一旦形成，不僅影響二、三、四線城市去庫(kù)存，還將為轉(zhuǎn)型中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新一輪風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控“因城施策”、“一城一策”已是當(dāng)務(wù)之急。 從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度分析，“目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，怎么辦？”再來(lái)一輪“刺激計(jì)劃”是不現(xiàn)實(shí)的，總理也在報(bào)告中明確說(shuō)“no”，“no”?！帮孁c止渴”式的大規(guī)模“強(qiáng)刺激”不可持續(xù)。橫看海外經(jīng)驗(yàn)，如德國(guó)，得益于上個(gè)世紀(jì)90年代率先實(shí)施的“結(jié)構(gòu)性改革”嚴(yán)格財(cái)務(wù)自律，保持并提升傳統(tǒng)（出口）優(yōu)勢(shì)，2014年德

5、國(guó)gdp保持1.5%的增速，2015年gdp增長(zhǎng)1.7%，這是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的+成功案例。 今年政府工作報(bào)告在部署“十三五”時(shí)期重點(diǎn)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，既做減法，又做加法，減少無(wú)效和低端供給，擴(kuò)大有效和中高端供給，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，使供給和需求協(xié)同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高全要素生產(chǎn)率，不斷解放和發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力。”“既做減法，又做加法”，這是對(duì)“結(jié)構(gòu)性改革”的一個(gè)形象的說(shuō)明。對(duì)于房地產(chǎn)而言，同樣需要做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存?？傮w上看，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的確面臨一些困難，但辦法總比困難多。 轉(zhuǎn)移人口市民化 政府工作報(bào)告提到，“縮小城鄉(xiāng)區(qū)域差距，

6、既是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，也是釋放發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵。要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化?！薄吧钊胪七M(jìn)新型城鎮(zhèn)化，今年重點(diǎn)抓好三項(xiàng)工作。一是加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。深化戶籍制度改革，擴(kuò)大新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)范圍。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤。” 從去年年底政策導(dǎo)向看，農(nóng)民工進(jìn)城買房將成未來(lái)一段時(shí)期去庫(kù)存的著力點(diǎn)。但現(xiàn)有的信貸和稅費(fèi)等政策基本都是著力刺激需求，治標(biāo)不治本，沒(méi)法真正刺激農(nóng)民進(jìn)城就近落腳城市。報(bào)告提出，今年要放寬城鎮(zhèn)落戶條件、健全“人地錢”掛鉤政策、提高居住證含金量等舉措，表明農(nóng)民工進(jìn)城政策配套開(kāi)始逐步完善。數(shù)據(jù)表明，截至2015年底，我國(guó)

7、戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有37.9%。報(bào)告提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%。“十三五”期間要實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，毫無(wú)疑問(wèn)，新市民的住房需求將成為購(gòu)房的生力軍。以現(xiàn)有的人口增長(zhǎng)率和常住人口城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)目標(biāo)測(cè)算，“十三五”期間，每年新增常住人口約1500萬(wàn)人，以此測(cè)算，城鎮(zhèn)化率提升帶來(lái)的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶區(qū)和城中村改造）帶來(lái)的新增住房需求大約15.7億平方米.新增需求巨大，這是“十三五”期間房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的一個(gè)強(qiáng)有力的推動(dòng)。 政府工作報(bào)告中還提到：“建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍?！币簿褪钦f(shuō)，更多農(nóng)民工和“外地漂”的人將在自己心儀的城市有個(gè)溫馨的家。對(duì)房企而言，租賃和出售是完全不同的盈利模式，預(yù)計(jì)下一步政府在租賃土地出讓制度和稅費(fèi)費(fèi)率和征收方式上可能會(huì)有新的政策出臺(tái)，以鼓勵(lì)房企盤活存量。今年政府將會(huì)加大落實(shí)購(gòu)買商品房用于保障房的力度。國(guó)家發(fā)改