物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫辦法

1、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫物業(yè)管理投標(biāo)書是對投標(biāo)公司前述準(zhǔn)備工作的總結(jié), 是投標(biāo)公司的投標(biāo)意圖, 報(bào)價(jià)策略與目標(biāo)的集中體現(xiàn),其編制質(zhì)量的優(yōu)劣將直接影響投標(biāo)競爭的成敗.因此,投標(biāo)公司除了應(yīng)以合 理報(bào)價(jià), 先進(jìn)技術(shù)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為其競標(biāo)成功打好基礎(chǔ)外, 還應(yīng)學(xué)會(huì)如何包裝自己的投標(biāo)文件, 如何在標(biāo)書的編制,裝訂,密封等方面給評(píng)委留下良好的印象,以爭取關(guān)鍵性評(píng)分. 由于不同物業(yè)具有不同性質(zhì), 不同招標(biāo)項(xiàng)目具有不同要求, 其投標(biāo)書的內(nèi)容要求也相應(yīng) 呈現(xiàn)出差異.投標(biāo)公司在實(shí)踐中可根據(jù)具體情況自行發(fā)揮. 一,物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容 (一)物業(yè)管理投標(biāo)書的組成 物業(yè)管理投標(biāo)書,即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部文件,

2、主要包括: 1.投標(biāo)致函 投標(biāo)致函實(shí)際上就是投標(biāo)者的正式報(bào)價(jià)信,其主要內(nèi)容有: (1)表明投標(biāo)者完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù),并寫明自己的總 報(bào)價(jià)金額; (2)表明投標(biāo)者接受該物業(yè)整個(gè)合同委托管理期限; (3)表明本投標(biāo)如被接受,投標(biāo)者愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金; (4)說明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期; (5)表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)者的書面接受通知均具有法律約束力; (6)表明對招標(biāo)者接受其他投標(biāo)的理解. 2.附件 附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定.但應(yīng)注意,各種商務(wù)文件,技術(shù)文件等均 應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求備全, 缺少任何必須文件的投標(biāo)將被排除在中標(biāo)人之外. 這些文件主要

3、包括: (1)公司簡介.概要介紹投標(biāo)公司的資質(zhì)條件,以往業(yè)績等情況. (2)公司法人地位及法定代表人證明.包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照,稅務(wù)登記證,企業(yè) 代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書, 授權(quán)書, 代理協(xié)議書等), 資信證明文件(保函, 已履行的合同及商戶意見書,中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等). (3)公司對合同意向的承諾.包括對承包方式,價(jià)款計(jì)算方式,服務(wù)款項(xiàng)收取方式,材 料設(shè)備供應(yīng)方式等情況的說明. (4)物業(yè)管理專案小組的配備.簡要介紹主要負(fù)責(zé)人的職務(wù),以往業(yè)績等. (5)物業(yè)管理組織實(shí)施規(guī)劃等.說明對該物業(yè)管理運(yùn)作中的人員安排,工作規(guī)劃,財(cái)務(wù) 管理等內(nèi)容. (二)物業(yè)管理投標(biāo)書的主

4、要內(nèi)容 物業(yè)管理投標(biāo)書除了按規(guī)定格式要求回答招標(biāo)文件中的問題外, 最主要的內(nèi)容是介紹物 業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)形式和費(fèi)用. 1.介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 除了介紹本公司的概況外,主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱,地址, 類型,數(shù)量,要指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和成果,并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè),物業(yè) 管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn). 2.分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) 主要指出此次投標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和日后管理上的特點(diǎn),難點(diǎn),可列舉說明,還要分析租用 戶對此類物業(yè)及管理上的期望,要求等.以下分別對不同性質(zhì)物業(yè)管理中的重點(diǎn),難點(diǎn)做出 分析: (1)住宅小區(qū) 對于住宅小區(qū)而言, 舒適便捷是業(yè)主最起

5、碼的要求, 高檔次的優(yōu)質(zhì)服務(wù)則是其更高的享 受追求,因此其物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)突出的是: 環(huán)境管理. 要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性, 定期進(jìn)行檢查維修, 禁止亂鑿洞, 亂開門窗的破壞性行為, 禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為, 保證業(yè)主的居住安 全. 衛(wèi)生綠化管理.定時(shí)對小區(qū)公共場所進(jìn)行清掃保潔,及時(shí)清運(yùn)垃圾,并對衛(wèi)生用具進(jìn) 行清潔消毒;加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù),派專人管理綠化帶,花草樹木,禁止人為破壞行為. 治安管理.成立保衛(wèi)處,負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范,確保住戶財(cái)產(chǎn)安全. 市政設(shè)施管理.即市政道路,下水管道,窨井與消防等公共設(shè)施的管理,維修,保養(yǎng) 等工作. 便利服務(wù).為特殊住戶提供各種專業(yè)

6、有償服務(wù)和特需服務(wù). (2)高層住宅 高層住宅相對于普通住宅小區(qū)而言,其特點(diǎn)是建筑規(guī)模大,機(jī)電設(shè)備多,住戶集中,居 住人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高.因此,這類物業(yè)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在: 機(jī)電設(shè)備管理.這是大樓的核心部分,如發(fā)電機(jī),中央空調(diào),供水,消防,通信系統(tǒng) 等,一旦哪一部分發(fā)生問題,必將嚴(yán)重影響住戶生活和工作.因此物業(yè)管理部門必須備有一 支技術(shù)熟練的專業(yè)人員,做好管理人員的培訓(xùn),健全各項(xiàng)管理制度,保證能及時(shí)排除故障. 保衛(wèi)治安管理.須設(shè)保安班,24 小時(shí)值班守衛(wèi),建立來訪人員登記制度,公共場所 安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng),保證大樓每個(gè)角落都能處在保安人員控制中. 衛(wèi)生清潔管理.堅(jiān)持早上清掃樓梯,走廊通道,電

7、梯間等,收倒各樓層垃圾,清洗衛(wèi) 生用具,保持大樓清潔衛(wèi)生. 保養(yǎng)維護(hù).主要是對公用設(shè)施,公共場所進(jìn)行定期檢查,維修. (3)寫字樓 寫字樓作為辦公場所,要求環(huán)境應(yīng)保持寧靜,清潔,安全,其物業(yè)管理重點(diǎn)應(yīng)放在: 安全保衛(wèi)工作.保證防盜及安全設(shè)施運(yùn)作良好,堅(jiān)持出入登記制度,24 小時(shí)值班守 衛(wèi). 電梯,中央空調(diào),水電設(shè)施維護(hù).保證工作時(shí)間上述設(shè)備正常工作,不允許出錯(cuò). 清潔衛(wèi)生服務(wù).這同高層住宅相類似,但要求更高,應(yīng)當(dāng)天天擦洗門窗,清掃走廊, 做到無雜物,無灰塵,同時(shí)保證上班時(shí)間的開水供應(yīng). (4)商業(yè)大廈管理 在商業(yè)大廈管理中, 公司形象, 居民購物方便程度是考慮的首要因素, 其管理重點(diǎn)在于: 安

8、全保衛(wèi)工作.通常大型商業(yè)中心客流量較大,容易發(fā)生安全問題,故應(yīng)保證 24 小 時(shí)專人值班巡邏,以及便衣保安人員場內(nèi)巡邏. 消防工作.管理維護(hù)消防設(shè)施,制定嚴(yán)格的消防制度. 清潔衛(wèi)生工作.有專職人員負(fù)責(zé)場內(nèi)巡回保潔,垃圾清掃,隨時(shí)保持商場環(huán)境衛(wèi)生. 空調(diào)或供熱設(shè)備管理.設(shè)立專職操作及維護(hù)人員,保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn). 以上是針對各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點(diǎn)和難點(diǎn),但在具體編寫投標(biāo)書時(shí), 投標(biāo)公司應(yīng)針對物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況,就最突出的問題作詳細(xì)分析. 3.介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能 (1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容 簡要介紹物業(yè)管理公司前期介入所應(yīng)考慮的問題及其意義, 接下來

9、就各問題進(jìn)行詳細(xì)敘 述. 對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁I(yè)意見. 投標(biāo)公司應(yīng)從物業(yè)建成后管理的角度出發(fā), 考 慮設(shè)計(jì)圖紙是否具有操作的可行性, 是否方便用戶, 有時(shí)甚至可以就物業(yè)的發(fā)展趨勢提出一 些有利于日后運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)管理的設(shè)計(jì)預(yù)留建議. 對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見. 投標(biāo)公司應(yīng)從使用者角度考慮設(shè)施的配置能否滿足 住戶的普遍需要. 對投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督. 包括參與開發(fā)商重大修改會(huì)議, 向 業(yè)主提供設(shè)備保養(yǎng),維護(hù)等方面的建議. 提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議. 主要就先前所分析到的管理難點(diǎn)有針對性地提出施 工方面的建議,以利于日后管理. (2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)內(nèi)容

10、 制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃. 詳細(xì)說明員工培訓(xùn)的課程內(nèi)容, 以及經(jīng)培訓(xùn)后員工所應(yīng)具備的素 質(zhì). 制訂租約條款,管理制度和租用戶手冊. 列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案.指出日常運(yùn)作費(fèi)用支出,確定日后收費(fèi)基礎(chǔ). (3)用戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容 住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù). 說明物業(yè)管理公司在用戶入住時(shí)應(yīng)向用戶解釋的 事項(xiàng),及其應(yīng)當(dāng)承辦的工作. 住戶裝修工程及物料運(yùn)送的管理服務(wù).規(guī)定用戶裝修時(shí)應(yīng)注意的問題及應(yīng)提交的文 件. 遷入與安全管理服務(wù). 說明物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取哪些措施, 規(guī)定業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章 制度. (4)管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理人力安排. 編制物業(yè)管理組織運(yùn)作圖, 說明各部門人員職責(zé)及其相互

11、關(guān)系. 保安服務(wù).包括為聘任與培訓(xùn)員工,設(shè)立與實(shí)施保安制度等而應(yīng)采取的措施. 清潔服務(wù).包括擬定清潔標(biāo)準(zhǔn),分包清潔工作的措施,監(jiān)督清潔工作,以及保證清潔 標(biāo)準(zhǔn)的其他措施. 維修保養(yǎng)服務(wù).編制維修計(jì)劃,安排技術(shù)工程師監(jiān)督保養(yǎng)工作的實(shí)施. 財(cái)務(wù)管理服務(wù).包括制定預(yù)算案,代收管理費(fèi),處理收支賬目,管理賬戶等. 綠化園藝管理服務(wù).包括配置園藝工,布置盆栽,節(jié)日的裝飾工作等. 租賃管理服務(wù).這是針對承租用戶的管理工作,包括收取租金,提供租約,監(jiān)督租戶 遵守規(guī)章等工作. 與租用戶聯(lián)系及管理報(bào)告.主要包括通知,拜訪用戶,了解情況,并定期向業(yè)主大會(huì) 報(bào)告管理情況等工作. 其他管理服務(wù)內(nèi)容. 補(bǔ)充說明由于招標(biāo)物

12、業(yè)的特殊功用或業(yè)主特殊要求而需要的其他 特定服務(wù). (5)說明將提供的服務(wù)形式,費(fèi)用和期限 管理顧問服務(wù)期限:通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止. 管理運(yùn)作服務(wù)期限:自樓宇發(fā)放執(zhí)照起,至合同到期為止. 二,物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項(xiàng) (一)物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素 物業(yè)管理投標(biāo)書作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù), 必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ), 以便于評(píng)標(biāo)工作的順 利進(jìn)行.因此,投標(biāo)公司必須對投標(biāo)書的基本要素有所了解. 1.計(jì)量單位 計(jì)量單位是投標(biāo)書中必不可少的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一. 因此, 統(tǒng)一計(jì)量單位是避免在定標(biāo)和履 約中出現(xiàn)混亂的有力手段. 投標(biāo)書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位, 不允許混 合使用不同的

13、度量制. 2.貨幣 國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為人民幣, 而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招 標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行. 3.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 編制投標(biāo)書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范, 如果某些業(yè)主由于特定需要要求提 供特殊服務(wù),也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,嚴(yán)格準(zhǔn)確地行事. 若采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范, 應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文, 并在投標(biāo)書中說明. 4.表述方式 投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言, 它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的 投標(biāo)方案,因此,簡潔,明確,文法通暢,條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求.編 制投標(biāo)書時(shí),切忌拐彎抹角,廢話連篇,用詞模棱兩可,應(yīng)盡

14、量做到言簡意賅,措辭準(zhǔn)確達(dá) 意,最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議. 圖紙,表格較之于文字在表達(dá)上更為直接,簡單明了,但這同樣要求其編寫做到前后一 致,風(fēng)格統(tǒng)一,符合招標(biāo)文件的要求.最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊,并和標(biāo) 書中的文字表述保持一致. 5.理論技巧 投標(biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確, 方案可行, 編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi) 容相關(guān)的法律,技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí),并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn),綜合運(yùn)用心理學(xué),運(yùn)籌學(xué),統(tǒng)計(jì)學(xué)等 方面的理論和技巧. 6.資料真實(shí)性 投標(biāo)文件應(yīng)對招標(biāo)文件的要求作出實(shí)質(zhì)響應(yīng), 其內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款, 條件 和規(guī)定,且無重大偏離與保留.投標(biāo)人應(yīng)按

15、招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件,并保證所提供全 部資料的真實(shí)性,以使其投標(biāo)文件對應(yīng)招標(biāo)文件的要求.否則,其投標(biāo)將被拒絕. (二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問題 1.確保填寫無遺漏,無空缺.投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫,如有空缺,則被認(rèn)為放 棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫,可能被作為廢標(biāo)處理.因此投標(biāo)公司在填寫時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎. 2.不得任意修改填寫內(nèi)容.投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理 人簽字;若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改,則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字. 3.填寫方式規(guī)范.投標(biāo)書最好用打字方式填寫,或者用墨水筆工整填寫;除投標(biāo)方對錯(cuò) 處作必要修改外,投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行,涂抹或改寫

16、痕跡. 4.不得改變標(biāo)書格式.若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖,可另附補(bǔ)充說 明,但不得任意修改原標(biāo)書格式. 5.計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤.投標(biāo)公司必須對單價(jià),合計(jì)數(shù),分步合計(jì),總標(biāo)價(jià)及其大寫 數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對. 6.報(bào)價(jià)合理.投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià).高于市場的報(bào)價(jià)難以被接受,低于 成本報(bào)價(jià)將被作為廢標(biāo),或者即使中標(biāo)也無利可圖.因唱標(biāo)一般只唱正本投標(biāo)文件中的開 標(biāo)一覽表,所以投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求填寫開標(biāo)一覽表,投標(biāo)價(jià)格表等. 7.包裝整潔美觀.投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚,文本整潔,紙張統(tǒng)一,裝幀美觀大方. 8.報(bào)價(jià)方式規(guī)范.凡是以電報(bào),電話,傳真等形式進(jìn)行的投標(biāo),招標(biāo)方概

17、不接受. 9.嚴(yán)守秘密,公平競爭.投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定,不得行賄,徇私舞弊;不得泄漏 自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià); 不得隱瞞事實(shí)真相; 不得做出損害他人利益的行為. 否則,該投標(biāo)人將被取消投標(biāo)或承包資格,甚至受到經(jīng)濟(jì)和法律的制裁. 三,物業(yè)管理投標(biāo)書樣本 投標(biāo)文件一 投標(biāo)綜合說明書 業(yè)主:_ 1.根據(jù)已收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字( )第( )號(hào)的_物業(yè)的招標(biāo)文件, 遵照 市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法的規(guī)定,經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標(biāo)文件,招標(biāo)文件補(bǔ)充通 知,招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后,我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià),承擔(dān)上 述物業(yè)的全部管理工作. 2.一旦我方中標(biāo), 我方保證按

18、我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文件中對承 包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù). 3.一旦我方中標(biāo), 我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾 的質(zhì)量等級(jí). 4.一旦我方中標(biāo),我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工 作.如確需變更,必須征得業(yè)主的同意. 5.我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效,在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中 標(biāo),我方將受此約束. 6.我方同意招標(biāo)文件中各條款,并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額 3%交納保證金萬元(大寫).若我 方違約,則扣除所交納的全部保證金. 7.除非另外達(dá)成協(xié)議并生效,招標(biāo)文件,招標(biāo)文件補(bǔ)充通知,招標(biāo)答疑紀(jì)要,中標(biāo)通知 書和本

19、投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同. 投標(biāo)單位: (印鑒) 法定代表人或委托代理人: (蓋章,簽字) 日期: 年 月 日 投標(biāo)文件二 企業(yè)法人地位及法定代表人證明 一,法定代表人證明 法定代表人資格證明書 單位名稱:物業(yè)管理公司 地址: 省 市 街 號(hào) 姓名: 性別: 年齡: 民族: 職務(wù): 技術(shù)職稱: 身份證號(hào)碼: 系物業(yè)管理公司的法定代表人.負(fù)責(zé)為物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),簽署上述物業(yè) 的投標(biāo)文件,進(jìn)行合同談判,簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù). 特此證明. 投標(biāo)單位: (蓋章) 上級(jí)主管部門: (蓋章) 日期: 年 月 日 日期: 年 月 日 二,營業(yè)執(zhí)照(式樣見圖 3-2-1) 三,資質(zhì)證書

20、(式樣見圖 3-2-2) 四,法人代碼證書(式樣見圖 3-2-4) 投標(biāo)文件三 物業(yè)管理公司簡介 1994 年 12 月組建成立的物業(yè)管理公司是經(jīng)市建委核準(zhǔn)的物業(yè)管理一級(jí)企業(yè). 公司以管理住宅小區(qū)和工貿(mào)大廈為主,近幾年來先后承接了等物業(yè)的管理工作.截 止到 1998 年底,本公司已接管樓房 585 棟,總建筑面積 256 萬余平方米.其中由本公司委 托管理的小區(qū)榮獲了全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào),區(qū),莊七區(qū)和單店小區(qū)也 先后被評(píng)為市優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū). 為向業(yè)主提供全方位高質(zhì)量服務(wù),公司不僅裝備了商務(wù)中心,超市,美容院,健身房等 服務(wù)場所,還開設(shè)了建筑管理,房屋維修,代叫出租車,代辦水,電,煤

21、,電話費(fèi),代裝潢, 代購物品等服務(wù)項(xiàng)目,并配備專程免費(fèi)巴士往返市區(qū). 同時(shí),公司還聘請了美國物業(yè)管理公司主管為外方顧問,借鑒國外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng) 驗(yàn),不斷健全管理制度,提高人員素質(zhì)和服務(wù)水平,為所接管物業(yè)的廣大業(yè)主提供真誠周到 的專業(yè)服務(wù). 幾年來, 公司先后有花園小區(qū)榮獲全國城市優(yōu)秀示范居住小區(qū)稱號(hào), 并順利通過了 英國BSI 認(rèn)證機(jī)構(gòu)和市SQCC質(zhì)量認(rèn)證中心對花園物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證體系的認(rèn) 證,率先成為中國北方地區(qū)榮獲ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證證書的物業(yè)公司;市北里東區(qū)和市 北里中區(qū)小區(qū)分別榮獲了全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)稱號(hào);街南里小區(qū),街東里小區(qū), 幸福一村小區(qū)和龍華園小區(qū)也分別獲得了市優(yōu)秀

22、物業(yè)管理居住區(qū)稱號(hào). 本公司有完整的服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控措施, 近年來所接管的物業(yè)未曾出現(xiàn)過質(zhì)量 事故,年被市質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)授予服務(wù)質(zhì)量信得過單位,并且在物業(yè)的管理工作中, 由于服務(wù)質(zhì)量突出,被市精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)為市共建文明居住區(qū)先進(jìn)單位. 投標(biāo)文件四 物業(yè)管理專案小組配備 一, 物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子.總負(fù)責(zé) 人(項(xiàng)目經(jīng)理)和各級(jí)負(fù)責(zé)人(部門人員)配置見下表. 二,物業(yè)管理專案小組主要成員簡介: 1.董事總經(jīng)理:統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃,為此專案最高負(fù)責(zé)人. 2.董事: 專責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作. 此先生在香港及臺(tái)灣前后共有 10

23、 年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),其物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計(jì)有香港新界發(fā)展計(jì)劃,香港大廈, 臺(tái)北市集團(tuán)超高層大樓,臺(tái)北市集團(tuán)總部大樓,上海外灘廣場,上海百貨公司, 武漢廣場,北京大廈及珠海廣場等. 投標(biāo)文件五 對合同意向的承諾 一,承包方式:物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算. 二,服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式: 1.各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算; 2.普通服務(wù)單價(jià)依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算; 3.特定服務(wù)單價(jià)參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并適當(dāng)浮動(dòng)予以確定; 4.設(shè)備的購置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行; 5.管理期間,凡遇有關(guān)政策性調(diào)整,按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行. 三, 在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上, 乘以

24、我方投標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi) 用. 四,服務(wù)款項(xiàng)收取方式: 物業(yè)竣工接管時(shí),由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià) 1%的管理基金. 物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表(固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處. 收取時(shí)間為每月 1 次,下月 15 日以前交至物業(yè)管理處. 五,材料設(shè)備供應(yīng)方式: 管理所用材料,設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類外,應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場,乙方提供材料堆 放場所;臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià),乙方負(fù)責(zé)采購,并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行. 六,服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足. 在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務(wù)的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主 要求

25、服務(wù)的處罰. 七, 為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi), 應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理 和加強(qiáng)成本核算自行消化,不得向業(yè)主另行收費(fèi). 八,文明管理,確保安全,實(shí)現(xiàn)無重大事故. 投標(biāo)文件六 1.企業(yè)信譽(yù) 2.企業(yè)資質(zhì)(證書式樣見圖 3-2-1) 3.企業(yè)榮譽(yù)證書(略) 4.企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料(式樣見圖 3-2-5) 5.企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(式樣同上) 6.近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量,期限,安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表.班 子配備明細(xì)表. 投標(biāo)文件七 物業(yè)管理要點(diǎn) 物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學(xué)問, 本公司以小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為 原則, 并通過長期的工作改

26、進(jìn)和提高, 努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達(dá) 致極限.這種投資管理的哲學(xué),能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益,不但使其保值, 更能使其增值. 物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑,其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下: 一,工貿(mào)大廈管理 工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù), 特別是當(dāng)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃, 還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的 電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng), 這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù). 這些裝備不僅包括升降機(jī)和 停車場電梯,還包括高技術(shù)的現(xiàn)代化設(shè)備,如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng),中央空氣調(diào)節(jié)設(shè) 備和通風(fēng)設(shè)備,保安監(jiān)視和控制系統(tǒng),自動(dòng)濾水器,火警和其他消防裝置,以及后備電力供 應(yīng)設(shè)備等.租用戶對這類大樓,特別是出入口大堂,

27、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期 望相當(dāng)高.大樓的外墻也必須定期清潔,以保持大樓的外貌美觀.一幢工貿(mào)大廈是否能得到 完善管理,對該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響,同樣對其資本價(jià)值也會(huì)影響. 二,停車場管理 現(xiàn)今停車場設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)來滿足繁忙的日常運(yùn)作需要. 采用 自動(dòng)化管理,可以減少人為差錯(cuò),節(jié)省人力資源,加快車輛流量,從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為 順暢,租用戶及訪客利用停車場設(shè)備也更加方便快捷.此外,停車場上的停車程序也必須做 出周詳安排,以確保用戶能獲得所需服務(wù).停車場必須設(shè)有閉路電視監(jiān)控,保障訪客安全. 大樓后備電源發(fā)電機(jī)須與停車場自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)接通, 以備在緊急

28、時(shí)段仍能操作和提 供必要的服務(wù).停車場內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng),供應(yīng)新鮮空氣,以符合衛(wèi)生安全.停車 場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn), 以降低管理費(fèi), 而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ) 貼,這對整幢大樓的出租,出售和營運(yùn)都有著正面的積極作用. 服務(wù)內(nèi)容 依據(jù)物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排,本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù), 待大樓竣工后再提供管理運(yùn)作服務(wù). 一,物業(yè)管理顧問服務(wù) 物業(yè)管理顧問服務(wù)的項(xiàng)目包括: (1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù) 提供大樓圖紙專業(yè)意見; 提供大樓設(shè)施專業(yè)意見; 提供大樓建材專業(yè)意見; 預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本; 大樓管理進(jìn)度檢討; 停車場管理建議. (2)物業(yè)竣工

29、驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù) 制訂租約條款,管理守則和租用戶手冊; 員工培訓(xùn)計(jì)劃; 財(cái)務(wù)預(yù)算. (3)用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù) 移交大樓單位與用戶程序; 裝修工程及物料運(yùn)送控制程序; 保安控制; 搬運(yùn)控制; 安全控制. (一)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù) 這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照. 1.服務(wù)的功能 (1)在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題,使業(yè)主能有時(shí)間 考慮增減設(shè)施. (2)節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用,并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作. (3)在租用戶入住前可訂立管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t,使日后管理運(yùn)作能夠順暢. 2.服務(wù)內(nèi)容 1)提供大樓圖紙專業(yè)意

30、見 就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖, 立面圖, 剖面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及 分析. 這項(xiàng)工作主要是針對大樓設(shè)計(jì)在落成后對管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否能產(chǎn)生積極作用及 其可行性而制訂的. 本公司將建議業(yè)主對部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間, 如中央監(jiān)控室及相關(guān) 設(shè)施的預(yù)定位置,垃圾處理室的適當(dāng)位置,停車場的設(shè)備需求,車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排, 電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃,大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等. 2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見 就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施提出對將來管理運(yùn)作有利的顧問意見, 主要從使用者角度出 發(fā)選擇設(shè)施種類及配備,并提供是否適合日后使用者需要的意見. 大樓設(shè)施包括: 電梯; 消防設(shè)備; 電

31、氣設(shè)備; 照明設(shè)備; 給排水系統(tǒng),大樓自動(dòng)化系統(tǒng); 垃圾處理設(shè)備,洗窗機(jī)設(shè)備; 后備發(fā)電機(jī)設(shè)備,大樓廣播系統(tǒng); 停車場管理系統(tǒng)等. 3)提供大樓建材專業(yè)意見 就業(yè)主選定的建筑材料提出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見,例如對建材的耐用性, 清潔性,質(zhì)量優(yōu)劣的鑒別,判斷材料能否對使用者達(dá)到預(yù)期效果,以及對管理者能否妥善處 理等加以分析. 4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本 就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備, 提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè)主 參考. 5)大樓管理進(jìn)度檢討 本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見,內(nèi)容包括: (1)分析及評(píng)估大樓施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見. (2)當(dāng)有重大

32、設(shè)計(jì)修改時(shí),派專業(yè)人員參加會(huì)議,與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進(jìn) 度,以便即時(shí)提出專業(yè)意見,使日后的管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度,省卻將來因修改設(shè) 計(jì)而帶來的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi). (3)就各廠商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見,例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序,零 件配備是否足夠,維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意,以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對管理者是否容易處理等,以此作 為業(yè)主及建筑師的參考. 6)停車場管理建議 依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃提出管理顧問意見,內(nèi)容包括: (1)制訂停車場整體經(jīng)營策略,如出租營運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等. (2)停車場車輛樓層分配及運(yùn)作形式,包括月租停車,計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式 的評(píng)估. (3)就選定的停車場設(shè)備從管理者角度出發(fā)給出分析及建議,包括人力安排及維修保養(yǎng) 服務(wù). (二)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù) 1.制訂租約條款,管理守則和租用戶手冊 就租約條款部分, 本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本供業(yè)主參