專(zhuān)家解讀地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃解讀與借鑒附圖豐富

1、copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 黃博文黃博文房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 課程目標(biāo)課程目標(biāo)n “運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理”管什么？管什么？n 如何做好計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理？如何做好計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理？n 如何搭建匹配的運(yùn)營(yíng)管理體系？如何搭建匹配的運(yùn)營(yíng)管理體系？copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 課程構(gòu)架課程構(gòu)架第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析第

2、一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？在企業(yè)的不什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運(yùn)營(yíng)管控模式最合適？同發(fā)展階段選擇什么樣的運(yùn)營(yíng)管控模式最合適？第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃體系策劃、結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃體系策劃、計(jì)劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評(píng)估等環(huán)節(jié)找到計(jì)劃管理計(jì)劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評(píng)估等環(huán)節(jié)找到計(jì)劃管理的對(duì)策和方法。的對(duì)策和方法。第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線(xiàn)，

3、系統(tǒng)地分析房以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線(xiàn)，系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)并提出地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)并提出一些相應(yīng)的解決方案。一些相應(yīng)的解決方案。copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 目錄目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 copyright 2009 by bonzercn management

4、consultants ltd. 2、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)；、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式；、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 1、什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？、什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)收益類(lèi)：凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類(lèi)：銷(xiāo)售凈利潤(rùn)

5、率銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率/投資收益率irr/成本利潤(rùn)率資產(chǎn)類(lèi)：npv資金類(lèi)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間客戶(hù)緯度指標(biāo)客戶(hù)緯度指標(biāo)項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度客戶(hù)滿(mǎn)意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷(xiāo)售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修 等的客戶(hù)滿(mǎn)意度客戶(hù)滿(mǎn)意度運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo)運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專(zhuān)業(yè)管理：銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 項(xiàng)目

6、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)案例項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)案例項(xiàng)項(xiàng) 目目數(shù)數(shù) 值值備備 注注除地價(jià)外項(xiàng)目總成本目標(biāo)除地價(jià)外項(xiàng)目總成本目標(biāo)68052包括建安成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)包括建安成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅稅和土地增值稅單位銷(xiāo)售面積建安成本單位銷(xiāo)售面積建安成本4417銷(xiāo)售總收入銷(xiāo)售總收入173959稅后凈利潤(rùn)稅后凈利潤(rùn)17718銷(xiāo)售凈利率銷(xiāo)售凈利率10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于不同城市不同要求，但均需至少大于9irr18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于不同城市不同要求，但均需至少大于15npv3381項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目從拿地到

7、開(kāi)盤(pán)時(shí)間10個(gè)月個(gè)月項(xiàng)目月均去化速度項(xiàng)目月均去化速度80套套可用月均去化（套可用月均去化（套/月，或平米月，或平米/月）表示月）表示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期25個(gè)月個(gè)月參照集團(tuán)頒布之項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)周期參照集團(tuán)頒布之項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期150天天從拿地施工圖完成時(shí)間，參照集團(tuán)技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo)從拿地施工圖完成時(shí)間，參照集團(tuán)技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 什么是運(yùn)營(yíng)管理？什么是運(yùn)營(yíng)管理？ 從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下，從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管

8、理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段采取的各種管理手段”。 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)（財(cái)務(wù)、客戶(hù)、運(yùn)營(yíng)、能力等目標(biāo)）（財(cái)務(wù)、客戶(hù)、運(yùn)營(yíng)、能力等目標(biāo)） 人人 + 錢(qián)錢(qián)+ 土地土地運(yùn)營(yíng)管運(yùn)營(yíng)管理理帶來(lái)的疑問(wèn)帶來(lái)的疑問(wèn)運(yùn)營(yíng)管理管什么？運(yùn)營(yíng)管理管什么？誰(shuí)來(lái)管？誰(shuí)來(lái)管？如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式？管控模式？ copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 先從項(xiàng)目管理學(xué)角度看一下一般項(xiàng)目管理先從項(xiàng)目管理學(xué)角度看一下一般項(xiàng)目管理“九大領(lǐng)域九大領(lǐng)域”管什么？管什么？知識(shí)領(lǐng)域知識(shí)領(lǐng)域管理

9、目標(biāo)管理目標(biāo)管理內(nèi)容管理內(nèi)容項(xiàng)目整體管理項(xiàng)目整體管理保證項(xiàng)目有良好的整體計(jì)劃，并得到執(zhí)行和控制保證項(xiàng)目有良好的整體計(jì)劃，并得到執(zhí)行和控制進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制項(xiàng)目范圍管理項(xiàng)目范圍管理保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情明確定義項(xiàng)目該干哪些事情，并進(jìn)行控制明確定義項(xiàng)目該干哪些事情，并進(jìn)行控制項(xiàng)目時(shí)間管理項(xiàng)目時(shí)間管理保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃完成保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃完成編制項(xiàng)目各類(lèi)進(jìn)度計(jì)劃，并進(jìn)行控制編制項(xiàng)目各類(lèi)進(jìn)度計(jì)劃，并進(jìn)行控制項(xiàng)目費(fèi)用管理項(xiàng)目費(fèi)用管理保證項(xiàng)目按預(yù)算完成保證項(xiàng)目按預(yù)算完成編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算，并進(jìn)行控制編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算，并進(jìn)行控制項(xiàng)目質(zhì)量管理

10、項(xiàng)目質(zhì)量管理保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)工作確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)工作項(xiàng)目人力資源管理項(xiàng)目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用保證人力資源最有效地被利用規(guī)劃項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團(tuán)隊(duì)并進(jìn)規(guī)劃項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團(tuán)隊(duì)并進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)項(xiàng)目溝通管理項(xiàng)目溝通管理保證項(xiàng)目有良好的信息溝通保證項(xiàng)目有良好的信息溝通規(guī)劃并進(jìn)行項(xiàng)目信息的收集、發(fā)布，評(píng)估項(xiàng)規(guī)劃并進(jìn)行項(xiàng)目信息的收集、發(fā)布，評(píng)估項(xiàng)目的執(zhí)行狀況目的執(zhí)行狀況項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險(xiǎn)損失最小保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險(xiǎn)損失最小識(shí)別、分析風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)措施，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)識(shí)

11、別、分析風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)措施，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目采購(gòu)管理項(xiàng)目采購(gòu)管理保證項(xiàng)目能以合理的價(jià)格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或保證項(xiàng)目能以合理的價(jià)格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)服務(wù)規(guī)范采購(gòu)的全過(guò)程：采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)管理、規(guī)范采購(gòu)的全過(guò)程：采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)管理、合同管理等合同管理等copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理基于項(xiàng)目管理房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理基于項(xiàng)目管理“九大知識(shí)領(lǐng)域九大知識(shí)領(lǐng)域”的管里內(nèi)容，更體現(xiàn)實(shí)戰(zhàn)性的管里內(nèi)容，更體現(xiàn)實(shí)戰(zhàn)性知識(shí)領(lǐng)域知識(shí)領(lǐng)域管理目標(biāo)管理目標(biāo)管理內(nèi)容（運(yùn)營(yíng)管理范疇）管理內(nèi)容（運(yùn)營(yíng)管理范疇）項(xiàng)目整體管理項(xiàng)目整體管理保

12、證項(xiàng)目有良好的整體計(jì)劃，并得到執(zhí)行保證項(xiàng)目有良好的整體計(jì)劃，并得到執(zhí)行和控制和控制明確項(xiàng)目的總體目標(biāo)，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理手段促使其順利明確項(xiàng)目的總體目標(biāo)，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理手段促使其順利達(dá)成達(dá)成項(xiàng)目范圍管理項(xiàng)目范圍管理保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情建立權(quán)責(zé)手冊(cè)，明確項(xiàng)目的權(quán)則及各專(zhuān)業(yè)的分工建立權(quán)責(zé)手冊(cè)，明確項(xiàng)目的權(quán)則及各專(zhuān)業(yè)的分工項(xiàng)目時(shí)間管理項(xiàng)目時(shí)間管理保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃完成保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃完成編制并確定項(xiàng)目各類(lèi)進(jìn)度計(jì)劃，并通過(guò)計(jì)劃管理手段進(jìn)編制并確定項(xiàng)目各類(lèi)進(jìn)度計(jì)劃，并通過(guò)計(jì)劃管理手段進(jìn)行有效控制行有效控制項(xiàng)目費(fèi)用管理項(xiàng)目費(fèi)用管理保證項(xiàng)目按預(yù)算完成保證項(xiàng)目按預(yù)算完成編

13、制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用），明確項(xiàng)目編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用），明確項(xiàng)目成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制項(xiàng)目質(zhì)量管理項(xiàng)目質(zhì)量管理保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量明確各階段的成果，建立個(gè)階段成果質(zhì)量管理機(jī)制，并明確各階段的成果，建立個(gè)階段成果質(zhì)量管理機(jī)制，并進(jìn)行有效控制進(jìn)行有效控制項(xiàng)目人力資源管理項(xiàng)目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用保證人力資源最有效地被利用根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式及組織構(gòu)架根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式及組織構(gòu)架項(xiàng)目溝通管理項(xiàng)目溝通管理保證項(xiàng)目有良好的信息溝通保證項(xiàng)目有良好的信息溝通建立項(xiàng)目報(bào)告及會(huì)議溝通機(jī)制并有

14、效執(zhí)行建立項(xiàng)目報(bào)告及會(huì)議溝通機(jī)制并有效執(zhí)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險(xiǎn)損失最小保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險(xiǎn)損失最小建立會(huì)議決策、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制并有效執(zhí)行建立會(huì)議決策、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制并有效執(zhí)行項(xiàng)目采購(gòu)管理項(xiàng)目采購(gòu)管理保證項(xiàng)目能以合理的價(jià)格取得質(zhì)量合格的保證項(xiàng)目能以合理的價(jià)格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)產(chǎn)品或服務(wù)建立規(guī)范的招標(biāo)采購(gòu)流程并有效執(zhí)行建立規(guī)范的招標(biāo)采購(gòu)流程并有效執(zhí)行copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 說(shuō)明及圖例：說(shuō)明及圖例：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、 工程施工管理、銷(xiāo)售管

15、理和客戶(hù)關(guān)系管理。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目主開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目主開(kāi)發(fā)流程項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙竣工銷(xiāo)售管理階段客戶(hù)關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶(hù)定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工 程 施 工至 竣 工 驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工

16、配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開(kāi)工報(bào)建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷(xiāo)售配合采購(gòu)管理copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專(zhuān)業(yè)-7、多階段多階段-7、多關(guān)鍵活動(dòng)、多關(guān)鍵活動(dòng)-超過(guò)超過(guò)50）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)：周期：項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)周期：

17、項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)繁雜性：內(nèi)外部接口多繁雜性：內(nèi)外部接口多方式：并行、交叉運(yùn)作多方式：并行、交叉運(yùn)作多對(duì)象：以人為主，變數(shù)多對(duì)象：以人為主，變數(shù)多結(jié)果：一次性，遺憾多結(jié)果：一次性，遺憾多很多房地產(chǎn)公司在咨詢(xún)公司的幫助下開(kāi)始擴(kuò)很多房地產(chǎn)公司在咨詢(xún)公司的幫助下開(kāi)始擴(kuò)充和完善運(yùn)營(yíng)管理職能充和完善運(yùn)營(yíng)管理職能應(yīng)對(duì)項(xiàng)目管理過(guò)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目管理過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理職能的設(shè)置情況一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理職能的設(shè)置情況-1-1華遠(yuǎn)華遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)管理部（運(yùn)營(yíng)管理部（06年的職能

18、）年的職能）p 組織管理組織管理p 計(jì)劃管理計(jì)劃管理p 資本運(yùn)作與管理資本運(yùn)作與管理p 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理p 流程管理流程管理p 信息化管理信息化管理首創(chuàng)首創(chuàng)運(yùn)營(yíng)管理中心（運(yùn)營(yíng)管理中心（05年的職能）年的職能）p 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理p 項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)察管理項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)察管理p 合作供應(yīng)商管理合作供應(yīng)商管理p 業(yè)務(wù)流程管理業(yè)務(wù)流程管理p信息化管理信息化管理世茂世茂運(yùn)營(yíng)管理部（運(yùn)營(yíng)管理部（06年的職能）年的職能）p 綜合計(jì)劃管理綜合計(jì)劃管理p 部門(mén)績(jī)效評(píng)估部門(mén)績(jī)效評(píng)估p 流程管理流程管理p 公司制度管理公司制度管理華潤(rùn)華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)管理部（運(yùn)營(yíng)管理部（07的職能）的職能）p 戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管

19、理p 項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理p 客戶(hù)滿(mǎn)意度管理客戶(hù)滿(mǎn)意度管理p 銷(xiāo)售定價(jià)管理銷(xiāo)售定價(jià)管理copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理職能的設(shè)置情況一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理職能的設(shè)置情況-2-2運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理p 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)層面的營(yíng)運(yùn)類(lèi)會(huì)議的召開(kāi)，并向參會(huì)人員報(bào)告項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行情況；負(fù)責(zé)組織集團(tuán)層面的營(yíng)運(yùn)類(lèi)會(huì)議的召開(kāi)，并向參會(huì)人員報(bào)告項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行情況；p 針對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程情況和特點(diǎn)，整合（集團(tuán)、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、任務(wù)的完成；針對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程情況和特點(diǎn)，整合（集團(tuán)、城市

20、公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、任務(wù)的完成；p 負(fù)責(zé)組織對(duì)集團(tuán)公司所屬項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問(wèn)題的落實(shí)；負(fù)責(zé)組織對(duì)集團(tuán)公司所屬項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問(wèn)題的落實(shí)；p 建立運(yùn)營(yíng)報(bào)告體系，定期撰寫(xiě)集團(tuán)公司的運(yùn)營(yíng)報(bào)告并有針對(duì)性地發(fā)布（運(yùn)營(yíng)狀況、運(yùn)營(yíng)問(wèn)題、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、面臨機(jī)會(huì)及重大事項(xiàng)建立運(yùn)營(yíng)報(bào)告體系，定期撰寫(xiě)集團(tuán)公司的運(yùn)營(yíng)報(bào)告并有針對(duì)性地發(fā)布（運(yùn)營(yíng)狀況、運(yùn)營(yíng)問(wèn)題、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、面臨機(jī)會(huì)及重大事項(xiàng)的處理情況等內(nèi)容）；的處理情況等內(nèi)容）；p 建立并完善運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提出應(yīng)對(duì)方案及措施，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考決策；建立并完善運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提出應(yīng)對(duì)方案及措施，供集

21、團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考決策；p 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評(píng)估，收集匯總項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告；負(fù)責(zé)階段成果的管理；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評(píng)估，收集匯總項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告；負(fù)責(zé)階段成果的管理；計(jì)劃管理計(jì)劃管理p 負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團(tuán)負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團(tuán)三三年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；p 負(fù)責(zé)組織匯編集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢查和考核；負(fù)責(zé)組織匯編集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢查和考核；p 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目總體計(jì)劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行和考核；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目總體計(jì)劃的編制；負(fù)責(zé)檢查

22、、協(xié)調(diào)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行和考核；p 負(fù)責(zé)審核下屬公司的項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃及計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)變更；負(fù)責(zé)審核下屬公司的項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃及計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)變更；p 負(fù)責(zé)集團(tuán)各部門(mén)及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)集團(tuán)各部門(mén)及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)；p 負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)各部門(mén)及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團(tuán)績(jī)效考評(píng)會(huì)；負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)各部門(mén)及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團(tuán)績(jī)效考評(píng)會(huì)；流程管理流程管理p 負(fù)責(zé)建立集團(tuán)公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團(tuán)公司變革需要進(jìn)行修訂；負(fù)責(zé)建立集團(tuán)公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集

23、團(tuán)公司變革需要進(jìn)行修訂；p 負(fù)責(zé)管理體系的建立與運(yùn)行維護(hù)工作，指導(dǎo)集團(tuán)各部門(mén)及下屬公司的流程體系建立工作；負(fù)責(zé)管理體系的建立與運(yùn)行維護(hù)工作，指導(dǎo)集團(tuán)各部門(mén)及下屬公司的流程體系建立工作；p 負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作；負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作；會(huì)議、信息管理會(huì)議、信息管理p 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司重要會(huì)議的籌備和組織，撰寫(xiě)相關(guān)會(huì)議紀(jì)要并對(duì)決議事項(xiàng)進(jìn)行督辦；負(fù)責(zé)集團(tuán)公司重要會(huì)議的籌備和組織，撰寫(xiě)相關(guān)會(huì)議紀(jì)要并對(duì)決議事項(xiàng)進(jìn)行督辦；p 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作；負(fù)責(zé)組織集團(tuán)的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作；p 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司各類(lèi)行政文件的擬

24、制、審核、行文、機(jī)要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作負(fù)責(zé)集團(tuán)公司各類(lèi)行政文件的擬制、審核、行文、機(jī)要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作it管理管理p 集團(tuán)整體信息平臺(tái)的技術(shù)性規(guī)劃與實(shí)施；集團(tuán)整體信息平臺(tái)的技術(shù)性規(guī)劃與實(shí)施；p 集團(tuán)集團(tuán)/ /各城市各城市/ /各項(xiàng)目辦公網(wǎng)絡(luò)和計(jì)算機(jī)的技術(shù)性維護(hù)與管；負(fù)責(zé)辦公自動(dòng)化電子設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施及配套易耗品的采購(gòu)；各項(xiàng)目辦公網(wǎng)絡(luò)和計(jì)算機(jī)的技術(shù)性維護(hù)與管；負(fù)責(zé)辦公自動(dòng)化電子設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施及配套易耗品的采購(gòu)；p 負(fù)責(zé)公司信息安全和信息權(quán)限設(shè)定負(fù)責(zé)公司信息安全和信息權(quán)限設(shè)定copyright 2009 by bonzercn manag

25、ement consultants ltd. 運(yùn)營(yíng)管理管什么？運(yùn)營(yíng)管理管什么？ 通過(guò)通過(guò)“以始為終以始為終”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)運(yùn)運(yùn) 營(yíng)營(yíng) 管管 理理管理范疇管理范疇管理措施管理措施管理目標(biāo)管理目標(biāo)項(xiàng)目投資決策及收益項(xiàng)目投資決策及收益跟蹤跟蹤參與投資決策，實(shí)施全過(guò)程項(xiàng)目參與投資決策，實(shí)施全過(guò)程項(xiàng)目收益跟蹤收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目成果管理項(xiàng)目成果管理項(xiàng)目各階段的成果管理項(xiàng)目各階段的成果管理+項(xiàng)目后項(xiàng)目后

26、評(píng)估成果評(píng)估成果降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量質(zhì)量進(jìn)度計(jì)劃管理進(jìn)度計(jì)劃管理項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃的管理協(xié)調(diào)項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃的管理協(xié)調(diào)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率運(yùn)營(yíng)決策管理運(yùn)營(yíng)決策管理會(huì)議管理（項(xiàng)目例會(huì)、評(píng)審會(huì)、會(huì)議管理（項(xiàng)目例會(huì)、評(píng)審會(huì)、運(yùn)營(yíng)例會(huì)等）運(yùn)營(yíng)例會(huì)等）提高決策效率提高決策效率目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析析成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制資金、預(yù)算管理資金、預(yù)算管理預(yù)算的編制及滾動(dòng)控制預(yù)算的編制及滾動(dòng)控制防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率使用效率實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)

27、定項(xiàng)目基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 運(yùn)營(yíng)管理管的重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)管理管的重點(diǎn): ptqc performance time quality conferencep：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定跟蹤跟蹤評(píng)估）評(píng)估）t：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理）：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理）q：質(zhì)量管理（成果管理）：質(zhì)量管理（成果管理）c：決策管理（運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理）：決策管理（運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理）copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 運(yùn)營(yíng)管理職能設(shè)置

28、運(yùn)營(yíng)管理職能設(shè)置 與企業(yè)設(shè)定項(xiàng)目成功的標(biāo)尺有關(guān)（與企業(yè)設(shè)定項(xiàng)目成功的標(biāo)尺有關(guān)（項(xiàng)目成功項(xiàng)目成功項(xiàng)目管理成功項(xiàng)目管理成功企業(yè)成功）企業(yè)成功）財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)收益類(lèi)：收益類(lèi)：凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類(lèi)：效率類(lèi)：銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率/投資收益率投資收益率irr/成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率資產(chǎn)類(lèi)：資產(chǎn)類(lèi)：npv資金類(lèi)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流資金類(lèi)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間資金平衡時(shí)間客戶(hù)緯度指標(biāo)客戶(hù)緯度指標(biāo)項(xiàng)目品牌：知名度項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度認(rèn)知度/美譽(yù)度美譽(yù)度客戶(hù)滿(mǎn)意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)客戶(hù)滿(mǎn)意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷(xiāo)售服務(wù)銷(xiāo)售服務(wù)/工程質(zhì)量工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)/工程維修工程維修

29、 等的客戶(hù)滿(mǎn)意度等的客戶(hù)滿(mǎn)意度運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo)運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故安全：是否發(fā)生重大安全事故專(zhuān)業(yè)管理：銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成、專(zhuān)業(yè)管理：銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)成本目標(biāo)的達(dá)成的達(dá)成能力緯度指標(biāo)能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 運(yùn)營(yíng)管理職能設(shè)置運(yùn)營(yíng)管理職能設(shè)置 根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個(gè)發(fā)

30、展階段根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個(gè)發(fā)展階段計(jì)劃管理型計(jì)劃管理型管理型運(yùn)營(yíng)體系管理型運(yùn)營(yíng)體系專(zhuān)業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系專(zhuān)業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系 計(jì)劃管理計(jì)劃管理計(jì)劃管理計(jì)劃管理運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理流程管理流程管理階段成果管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理信息與知識(shí)管理信息與知識(shí)管理計(jì)劃管理計(jì)劃管理運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理流程管理流程管理階段成果管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理信息與知識(shí)管理信息與知識(shí)管理投資決策管理投資決策管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理資金預(yù)算管理資金預(yù)算管理copyright 2009 by bonzercn management cons

31、ultants ltd. n 企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具備哪些主要素質(zhì)？企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具備哪些主要素質(zhì)？n 企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)管理人才？企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)管理人才？ 課題討論課題討論copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 2、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)；、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式；、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 1、什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？、什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？copyright

32、2009 by bonzercn management consultants ltd. 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程四個(gè)階段四個(gè)階段p 第一階段是單項(xiàng)目管理階段；第一階段是單項(xiàng)目管理階段；p 第二階段是同城市下的多項(xiàng)目管理階段；第二階段是同城市下的多項(xiàng)目管理階段；p 第三階段是多城市下的多項(xiàng)目管理階段；第三階段是多城市下的多項(xiàng)目管理階段；p 第四個(gè)階段是多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段；第四個(gè)階段是多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段；（這時(shí)候，因?yàn)槌鞘泄镜臄?shù)量已經(jīng)超出了集團(tuán)總部的管理幅度，需要將地緣靠近的城市劃成片區(qū)并成立區(qū)域總部進(jìn)行區(qū)域化管理 ）copyright 2009 by

33、bonzercn management consultants ltd. 國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 1988年1月20日，公司正式注冊(cè)營(yíng)業(yè)，名稱(chēng)為“深圳市*工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司” ； 1992年1月，公司更名為“深圳市福田區(qū)*實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司” 1993年1月，公司取得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并獲取第一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 1993年3月，公司總部遷至福田區(qū)*大廈 1993年5月，*物業(yè)公司成立； 1993年7月，將沙嘴工業(yè)村正式定名為“*工業(yè)區(qū)”村辦企業(yè)村辦企業(yè)項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司copyright 2009 by bonzercn management consultants

34、ltd. 1994年1月，公司更名為“深圳市*實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司”；同年5月，公司更名為“*實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司” 1994年，*集團(tuán)第一個(gè)住宅小區(qū)“*花園”推向市場(chǎng)； 1994年5月，公司向深圳市體改辦提出申請(qǐng)，進(jìn)行“現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點(diǎn)”，并得到批準(zhǔn)； 1996年，“*海景花園”公開(kāi)發(fā)售； 1996年2月，公司第一批員工持股認(rèn)購(gòu)工作完成； 1996年2月，公司完成股份制改造后，定名為“*（集團(tuán)）股份有限公司”國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司copyright 2009 by bonzercn managemen

35、t consultants ltd. 國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 1997年11月，公司發(fā)行新股，香港深業(yè)控股有限公司認(rèn)購(gòu)5040萬(wàn)股，成為公司的第二大股東； 深圳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：*海景花園、*海灣花園、*翠園銷(xiāo)售勢(shì)頭良好；1999年，深圳市*置業(yè)顧問(wèn)有限公司正式成立 2000年*集團(tuán)北京分公司注冊(cè)成立，2001年北京公司獲取年北京公司獲取2個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目。 2001年年1月，月，*集團(tuán)在上海證券交易所公開(kāi)發(fā)行人民幣普通集團(tuán)在上海證券交易所公開(kāi)發(fā)行人民幣普通a股股票股股票9000萬(wàn)

36、股，萬(wàn)股，同年同年4月月12日，正式在上海證券交易所掛牌上市。日，正式在上海證券交易所掛牌上市。 2002年上海公司成立并獲取年上海公司成立并獲取2個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 2003年武漢、東莞、珠海公司成立；東莞、珠海公司歸屬年武漢、東莞、珠海公司成立；東莞、珠海公司歸屬深圳區(qū)域深圳區(qū)域公司公司管理，武漢公司為集團(tuán)直屬城市公司；管理，武漢公司為集團(tuán)直屬城市公司； 2004年增發(fā)年增發(fā)1億股，募集資金億股，募集資金9億元億元 2005年天

37、津公司、廣州公司、西安公司、寧波公司成立；天津公司年天津公司、廣州公司、西安公司、寧波公司成立；天津公司歸屬歸屬北京區(qū)域公司北京區(qū)域公司管理，廣州公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，寧波公司歸管理，廣州公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，寧波公司歸屬上海區(qū)域公司管理，西安公司為集團(tuán)直屬城市公司；屬上海區(qū)域公司管理，西安公司為集團(tuán)直屬城市公司； 2006年佛山公司、沈陽(yáng)公司成立；佛山公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，年佛山公司、沈陽(yáng)公司成立；佛山公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，沈陽(yáng)公司為集團(tuán)直屬城市公司；沈陽(yáng)公司為集團(tuán)直屬城市公司； 2007年成立南京公司和杭州公司，均歸屬年成立南京公司和杭州公司，均歸屬上海區(qū)上海區(qū)域公司域公司

38、管理；管理； 2007年增發(fā)年增發(fā)1.7億股，募集資金億股，募集資金35億元；億元；多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？單項(xiàng)目管理階段單項(xiàng)目管理階段 老板不滿(mǎn)意，員工很無(wú)奈老板不滿(mǎn)意，員工很無(wú)奈 核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專(zhuān)業(yè)之間的尷尬老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專(zhuān)業(yè)之間的尷尬

39、。copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？同城市多目管理階段同城市多目管理階段 管不過(guò)來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙管不過(guò)來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙 范過(guò)的錯(cuò)誤繼續(xù)范，感覺(jué)不會(huì)出問(wèn)題的地方老出問(wèn)題范過(guò)的錯(cuò)誤繼續(xù)范，感覺(jué)不會(huì)出問(wèn)題的地方老出問(wèn)題 多變，計(jì)劃不如變化快多變，計(jì)劃不如變化快 不知道的事情越來(lái)越多不知道的事情越來(lái)越多。copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段

40、中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？多城市多目管理階段多城市多目管理階段 異地項(xiàng)目不好管異地項(xiàng)目不好管 異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多 管理效率低，決策效率低管理效率低，決策效率低 感覺(jué)能人太少感覺(jué)能人太少 管理成本急劇增長(zhǎng)管理成本急劇增長(zhǎng)。copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段 套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn)套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn) 能

41、人不愿待集團(tuán)，業(yè)務(wù)和管理脫節(jié)能人不愿待集團(tuán)，業(yè)務(wù)和管理脫節(jié) 執(zhí)行力下降執(zhí)行力下降 諸侯化、官僚化滋長(zhǎng)諸侯化、官僚化滋長(zhǎng) 。copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 2、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)；、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式；、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 1、什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？、什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？copyright 2009 by bonzercn management consultan

42、ts ltd. 根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)營(yíng)管空模式，運(yùn)營(yíng)管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思營(yíng)管空模式，運(yùn)營(yíng)管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性建議建議主體詞主體詞 匹配匹配參考：美國(guó)vs中國(guó)管控模式copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 單項(xiàng)目公司單項(xiàng)目公司近期不會(huì)新增項(xiàng)目近期不會(huì)新增項(xiàng)目總經(jīng)理副總/總助董事長(zhǎng)設(shè)計(jì)工程部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部行政人事部成本財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理預(yù)結(jié)算管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃

43、 項(xiàng)目推廣客服管理銷(xiāo)售管理項(xiàng)目拓展 報(bào)批報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖公司組織架構(gòu)圖特點(diǎn)：架構(gòu)簡(jiǎn)單、管理流程簡(jiǎn)潔、管理效能高，在合適的管理部門(mén)特點(diǎn)：架構(gòu)簡(jiǎn)單、管理流程簡(jiǎn)潔、管理效能高，在合適的管理部門(mén)內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗及職能內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗及職能copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 單項(xiàng)目公司單項(xiàng)目公司近期會(huì)新增項(xiàng)目近期會(huì)新增項(xiàng)目特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時(shí)可保持管理的穩(wěn)定和延特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時(shí)可保持管理的穩(wěn)定和延續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)

44、到續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)到2-3個(gè)時(shí)也適用；在合適的管理部門(mén)內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗個(gè)時(shí)也適用；在合適的管理部門(mén)內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗位及職能；位及職能；總經(jīng)理副總/總助董事長(zhǎng)設(shè)計(jì)部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理采購(gòu)管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖公司組織架構(gòu)圖工程部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 同城市下多項(xiàng)目公司同城市下多項(xiàng)目公司3個(gè)及以上項(xiàng)目，

45、推薦運(yùn)營(yíng)管控模式個(gè)及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營(yíng)管控模式特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)能力的培養(yǎng)度高，特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)能力的培養(yǎng)度高，人工效能高人工效能高總經(jīng)理副總/總監(jiān)/總助設(shè)計(jì)部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理采購(gòu)管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖公司組織架構(gòu)圖工程部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理計(jì)劃管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理部流程制度管理信息與知識(shí)管理運(yùn)營(yíng)副總/總監(jiān)項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目部copyright 20

46、09 by bonzercn management consultants ltd. 同城市下多項(xiàng)目公司同城市下多項(xiàng)目公司3個(gè)及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？個(gè)及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？不推薦項(xiàng)目制的原因：不推薦項(xiàng)目制的原因： 公司整體人工效能低；公司整體人工效能低； 公司職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高；公司職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高； 公司各項(xiàng)目人為影響因素大，差異性大；公司各項(xiàng)目人為影響因素大，差異性大； 很難找到那么多合適的能人；很難找到那么多合適的能人；copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 案

47、例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷案例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷* * *項(xiàng)目項(xiàng)目0505年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷(xiāo)售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師文員兼資料7人，含結(jié)構(gòu)3人3人1人1人1/2人一共8人報(bào)批報(bào)建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師造價(jià)工程師資料管理員土建工程師銷(xiāo)售經(jīng)理機(jī)電、結(jié)構(gòu)3人1.5人項(xiàng)目總助項(xiàng)目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門(mén)秘書(shū)給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理1人0.5人不含銷(xiāo)售和行政人員，近40人的配置copyri

48、ght 2009 by bonzercn management consultants ltd. 造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷(xiāo)售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師一共3人銷(xiāo)控人員策劃人員室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師銷(xiāo)售經(jīng)理機(jī)電設(shè)計(jì)每增加16萬(wàn)方增加1人總助/副總項(xiàng)目總經(jīng)理公司職能部門(mén)管理1人結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師1/5-1/3人1人每增加8萬(wàn)方增加1人報(bào)批報(bào)建1人水電配套資料兼秘書(shū)土建工程師2人1人3人注：以注：以10萬(wàn)方在建面積為基準(zhǔn)配置，以萬(wàn)方在建面積為基準(zhǔn)配置，以8萬(wàn)方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充萬(wàn)方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充1人1人共共8人人每增加16萬(wàn)方增加1人n *項(xiàng)目項(xiàng)目07年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置

49、（矩陣式）年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式）copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)1 1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（20062006年）年） 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)2 2：管理費(fèi)用率比較（：管理費(fèi)用率比較（20062006年）年）2.39%2.87%3.10%3.96%4.04%4.05%4.08%4.54%4.77%5.18%6.00%6.65%7.29%

50、0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞保利 雅居樂(lè) 招商首創(chuàng)合生中海 金融街 萬(wàn)科 碧桂園 復(fù)地世茂金地copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 多城市下多項(xiàng)目管理階段多城市下多項(xiàng)目管理階段n 建議運(yùn)營(yíng)管控模式應(yīng)遵循的幾個(gè)原則建議運(yùn)營(yíng)管控模式應(yīng)遵循的幾個(gè)原則 與戰(zhàn)略匹配原則與戰(zhàn)略匹配原則 以夯實(shí)管理基礎(chǔ)為根本，提升專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)以夯實(shí)管理基礎(chǔ)為根本，提升專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，符合企業(yè)未來(lái)化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，符合企業(yè)未來(lái)3-5年的戰(zhàn)略發(fā)展年的戰(zhàn)略發(fā)展要求，要求，逐步培養(yǎng)從操作管控型向運(yùn)營(yíng)管控型轉(zhuǎn)

51、變的能力逐步培養(yǎng)從操作管控型向運(yùn)營(yíng)管控型轉(zhuǎn)變的能力 扁平化原則扁平化原則 縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡(jiǎn)單、高效和順縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡(jiǎn)單、高效和順暢，提高管理績(jī)效暢，提高管理績(jī)效 提高運(yùn)營(yíng)效率原則提高運(yùn)營(yíng)效率原則 考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險(xiǎn)把控的特考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險(xiǎn)把控的特點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專(zhuān)業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專(zhuān)業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率 copyright 2009 by bonzercn management

52、consultants ltd. 建議運(yùn)營(yíng)管空模式建議運(yùn)營(yíng)管空模式操作管控型操作管控型n 集團(tuán)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)，城市公司在合適的管理部門(mén)設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗位及職能集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)職能：門(mén)職能：計(jì)劃管理計(jì)劃管理運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理流程管理流程管理階段成果管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理關(guān)鍵決策管理信息與知識(shí)管理信息與知識(shí)管理集團(tuán)城市公司copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. n 集團(tuán)職能部門(mén)與城市公司之間的管控關(guān)系集團(tuán)職能部門(mén)與城市公司之間的管控關(guān)系城市公司主辦集團(tuán)職能部門(mén)主辦概念規(guī)劃及

53、方案設(shè)計(jì)施工過(guò)程設(shè)計(jì)配合 設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目拓展及項(xiàng)目拓展及報(bào)批報(bào)建：報(bào)批報(bào)建：項(xiàng)目信息收集及調(diào)研項(xiàng)目初篩項(xiàng)目可研項(xiàng)目獲取報(bào)批報(bào)建設(shè)設(shè) 計(jì)：計(jì)：擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)成成 本：本： 采購(gòu)分判及目標(biāo)成本確定集團(tuán)采購(gòu)城市采購(gòu)各階段測(cè)算及成本分析結(jié)算管理營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)：銷(xiāo)： 項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)及廣告管理營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)采購(gòu)管理銷(xiāo)售管理客客 服：服：客戶(hù)服務(wù)工工 程：程：工程管理銷(xiāo)控管理 客戶(hù)服務(wù)體系建設(shè)及督導(dǎo)工程維修建議運(yùn)營(yíng)管空模式建議運(yùn)營(yíng)管空模式運(yùn)營(yíng)管空型運(yùn)營(yíng)管空型copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 多城市區(qū)域化管理階段多城市區(qū)域

54、化管理階段運(yùn)營(yíng)管空模式建議運(yùn)營(yíng)管空模式建議n 當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過(guò)三個(gè)，且單個(gè)城市公司當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過(guò)三個(gè)，且單個(gè)城市公司平行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多于平行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多于3個(gè)時(shí)，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn)個(gè)時(shí)，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn)營(yíng)管控型逐步轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過(guò)程中可以根據(jù)各城市公司營(yíng)管控型逐步轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過(guò)程中可以根據(jù)各城市公司能力的成熟度分步實(shí)施。能力的成熟度分步實(shí)施。n 此時(shí)具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)管此時(shí)具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)。具體的模式根據(jù)自身特點(diǎn)可以借鑒目前走在前面理部門(mén)。具體的模式根據(jù)自身特點(diǎn)可以借鑒目前走在前面的一些管理優(yōu)

55、秀的標(biāo)桿企業(yè)的模式。的一些管理優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)的模式。copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 營(yíng)銷(xiāo)：營(yíng)銷(xiāo)：設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)：成本：成本：本地項(xiàng)目區(qū)域職能體系項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告管理 銷(xiāo)售與服務(wù) 概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工過(guò)程設(shè)計(jì)管理區(qū)域招標(biāo)（入圍）區(qū)域招標(biāo)（定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo)（入圍） 項(xiàng)目招標(biāo) （定標(biāo)） 成本控制流程土地信息獲取區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè)客服：客服：土地拓展：土地拓展：工程：工程：工程技術(shù)人員培養(yǎng)技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理工程進(jìn)度管理工程成本控制 報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建：報(bào)批報(bào)建：客戶(hù)投訴升級(jí)處理 服務(wù)水平

56、監(jiān)控客戶(hù)關(guān)系維護(hù)家天下客戶(hù)會(huì) 房屋保修現(xiàn)場(chǎng)投訴處理可研報(bào)告上報(bào)集團(tuán)案例案例某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 億元億元營(yíng)銷(xiāo)：營(yíng)銷(xiāo)：設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)：成本：成本：異地項(xiàng)目區(qū)域職能體系項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告管理銷(xiāo)售與服務(wù) 概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工過(guò)程設(shè)計(jì)管理區(qū)域招標(biāo)（入圍）區(qū)域招標(biāo)（定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo)（入圍） 項(xiàng)目招標(biāo)（定標(biāo)） 成本控制流程報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建：報(bào)批報(bào)建：工程：工程：工程技術(shù)人員培養(yǎng)技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理工程進(jìn)度管理工程成本控制 區(qū)域內(nèi)客服體系的

57、建設(shè)客服：客服：客戶(hù)投訴的升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控客戶(hù)關(guān)系維護(hù)家天下客戶(hù)會(huì) 房屋保修現(xiàn)場(chǎng)投訴處理土地信息獲取土地拓展：土地拓展：可研報(bào)告上報(bào)集團(tuán)案例案例某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 第一部分回顧第一部分回顧n 什么是運(yùn)營(yíng)管理？什么是運(yùn)營(yíng)管理？ 運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種采取的各種管理手段管理手段” “人人+錢(qián)錢(qián)+土地土地”運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)/經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)copyright 2

58、009 by bonzercn management consultants ltd. n 運(yùn)營(yíng)管理管什么？運(yùn)營(yíng)管理管什么？通過(guò)通過(guò)“以始為終以始為終”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素；經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)：ptqc p：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定跟蹤跟蹤評(píng)估）評(píng)估） t：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理）：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理） q：質(zhì)量管理（成果管理）：質(zhì)量管理（成果管理） c：決策管理（運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理）：決策管理（運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理）第一部分回顧第一部分回顧copyright 20

59、09 by bonzercn management consultants ltd. n 如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)管空模式？如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)管空模式？根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配匹配的的運(yùn)營(yíng)管空模式，運(yùn)營(yíng)管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思運(yùn)營(yíng)管空模式，運(yùn)營(yíng)管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性第一部分回顧第一部分回顧copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 目錄目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 第二部分：

60、如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 copyright 2009 by bonzercn management consultants ltd. 還是先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起還是先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起 在所有的指標(biāo)當(dāng)中，在所有的指標(biāo)當(dāng)中，“進(jìn)度進(jìn)度”是最基本的指標(biāo)之一，也常常被認(rèn)為是最重要、管理難度最是最基本的指標(biāo)之一，也常常被認(rèn)為是最重要、管理難度最大的指標(biāo)之一大的指標(biāo)之一 因此，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)營(yíng)管理都首先從因此，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)營(yíng)