天津泰達(dá)南口路地塊可行性分析報(bào)告15613

1、目目 錄錄第一部分第一部分 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論.3一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景.3（一） 、可行性研究報(bào)告名稱.3（二） 、可行性報(bào)告編制單位.3（三） 、可行性研究報(bào)告編制依據(jù).3二、項(xiàng)目地塊概況.3三、可行性研究的結(jié)論.4第二部分第二部分 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究.5一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景.5（一） 、城市基本背景.5（二） 、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況.5二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況.8（一） 、房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁.8（二） 、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟.9（三） 、房?jī)r(jià)增速較快.9（四） 、市場(chǎng)供需基本平衡，但需求相對(duì)縮緊.10（五） 、2006 年市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)分析.11（

2、六） 、市場(chǎng)特征分析.12三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況.13第三部分第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位.14一、主力消費(fèi)群定位與分析.14（一） 、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成.14（二） 、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn).15（三） 、目標(biāo)客戶群購(gòu)買力分析.15（四）（四） 、綜述、綜述.15二、產(chǎn)品定位.15三、戶型定位.16四、項(xiàng)目方案評(píng)估意見.17第四部分第四部分 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析.18一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).18二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃.18（一） 、建設(shè)方式.18（二） 、開發(fā)方案設(shè)想與分析.18（三） 、開發(fā)進(jìn)度.19三、項(xiàng)目成本明細(xì).19四、項(xiàng)目收入.20（一） 、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定.

3、20（二） 、項(xiàng)目收入.21五、項(xiàng)目利潤(rùn).21六、資金來(lái)源與支出.21七、現(xiàn)金流量分析.21八、盈虧平衡分析.22九、敏感性分析.22（一） 、開發(fā)成本浮動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響.22（二） 、銷售均價(jià)格浮動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響.22（三） 、成本和價(jià)格敏感性分析比較.22第五部分第五部分 可行性研究的結(jié)論可行性研究的結(jié)論.23一、經(jīng)濟(jì)效益分析.23二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn).23（一） 、擬投資理由.23（二） 、潛在風(fēng)險(xiǎn).24三、社會(huì)效益分析.24第一部分第一部分 項(xiàng)目總項(xiàng)目總論論一、項(xiàng)一、項(xiàng)目目可行性研究報(bào)告編制背可行性研究報(bào)告編制背景景（一） 、可行性研究報(bào)告名稱天津市南口路地塊可行性研究報(bào)告（二） 、可

4、行性報(bào)告編制單位榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)展部（三） 、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)2、天津市地塊整理信息土地招商3、走訪記錄，市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、資料4、天津市土地交易中心信息5、天津市政府網(wǎng)站二、項(xiàng)二、項(xiàng)目目地塊概況地塊概況南口路地塊位于天津市河北區(qū)，中環(huán)線以內(nèi)，東側(cè)為喜峰道，南側(cè)為南口路，西側(cè)是天津市電器研究所，地塊正處于天津河北區(qū)重點(diǎn)改造的南口路沿線中心位置，該地塊具擁有較好的交通條件和升值潛力。位置圖如下：通過(guò)多方信息渠道了解，預(yù)計(jì)天津市土地交易中心將在本月底或 6 月初發(fā)布地塊掛牌公告。目前該地塊現(xiàn)狀除北側(cè)三戶礦山電器廠職工宿舍和南側(cè)的商業(yè)銀行外均已拆平，起掛價(jià) 258

5、00 萬(wàn)元。規(guī)劃指標(biāo)及要求如下：土地出讓面積為 68,800，合 103.2 畝；用地性質(zhì)為居住用地，容積率2.3，可建建筑面積不大于 15,824，建筑密度30%，綠地率40%；土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)該地塊合理成交價(jià)為通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)該地塊合理成交價(jià)為 34,613.2834,613.28 萬(wàn)元（其中土地出讓萬(wàn)元（其中土地出讓金金 33,540.0033,540.00 萬(wàn)元、契稅萬(wàn)元、契稅 1,006.201,006.20 萬(wàn)元、土地交易手續(xù)費(fèi)萬(wàn)元、土地交易手續(xù)費(fèi) 67.0867.08 萬(wàn)元）萬(wàn)元） ，即樓，即樓地價(jià)地價(jià) 2,187.392,187.39 元元/

6、；擬定我公司取得該土地最高價(jià)為；擬定我公司取得該土地最高價(jià)為 37,808.3537,808.35 萬(wàn)元（其中萬(wàn)元（其中土地出讓金土地出讓金 36,636.0036,636.00 萬(wàn)元）萬(wàn)元） ，即樓面地價(jià)為，即樓面地價(jià)為 2,389.302,389.30 元元/。三、可行性研究的結(jié)論三、可行性研究的結(jié)論項(xiàng)目總成本：62,565.95 萬(wàn)元項(xiàng)目銷售收入：87,032.00 萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)：19,635.77 萬(wàn)元項(xiàng)目成本利潤(rùn)率：31.38%項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：52.01%項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值：16122 萬(wàn)元項(xiàng)目投資回收期：1.56 年通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)可以得出：本項(xiàng)目具有較為合理的投資回報(bào)率，投資

7、回收期短，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，規(guī)模符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，因此項(xiàng)目可行。第二部分第二部分 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、項(xiàng)目所在城市的一、項(xiàng)目所在城市的宏宏觀投資背景觀投資背景（一）（一） 、城市基本背景、城市基本背景天津是我國(guó)四個(gè)直轄市之一，也是北方最大的沿海開放城市和航運(yùn)中心，轄區(qū)面積 11919.7 平方公里，屬于暖溫半濕潤(rùn)大陸季風(fēng)型氣候。下轄有 6 個(gè)市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開、紅橋） 、4 個(gè)郊區(qū)（東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)） 、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和 5 個(gè)縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清） 。截至 2005 年底，全市常住人口為 1043

8、萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口為783.06 萬(wàn)人。天津具有鐵路、公路、海運(yùn)和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國(guó)家級(jí)公路途經(jīng)天津；天津港是中國(guó)北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國(guó)最大的集裝箱碼頭；天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是北方重要的客機(jī)機(jī)場(chǎng)，也是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心；2006 年 3 月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)天津城市總體規(guī)劃（20052020年） ，明確了天津建設(shè)成為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際港口城市的發(fā)展定位。天津 “十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 12%，人均生產(chǎn)總值超過(guò) 7000 美元，財(cái)

9、政收入年均增長(zhǎng) 16%以上，建成現(xiàn)代化國(guó)際港口大都市和我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，成為全國(guó)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。（二）（二） 、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量2005 年天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 3663.86 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 04 年增長(zhǎng) 14.5%，連續(xù) 10 個(gè)季度增速在 14%以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá) 522.86 億元。財(cái)政收入達(dá)到 725.52 億元，占全市生產(chǎn)總值的19.8%，同比上年增長(zhǎng) 26.8%，實(shí)現(xiàn)“十五”期間財(cái)政收入 5 年上五百億元臺(tái)階的重大突破。天天津津20002005年年gdp及及增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率2022.602386

10、.942931.881826.673663.861639.3614.515.714.512.512.010.8010002000300040002000年2001年2002年2003年2004年2005年億元8.010.012.014.016.018.020.0%天津gdp增長(zhǎng)率2、購(gòu)買力和消費(fèi)水平天津城市居民收入在“十五”期間進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，2005 年城市居民人均可支配收入達(dá)到 12639 元，同比增長(zhǎng) 10.2%；城市居民恩格爾系數(shù)為36.7%，同比下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均消費(fèi)性支出 9653 元，同比增長(zhǎng)為 9.7%，其中用于居住類支出 1292 元，同比增長(zhǎng) 5.0%。

11、天天津津城城市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入及及增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率93381031311467895912639814110.211.210.411.610.16.4700080009000100001100012000130002000年2001年2002年2003年2004年2005年元24681012%人均可支配收入增長(zhǎng)率3、城市居民居住水平2005 年度天津城市居民人均居住建筑面積 25.70，比 2004 年增加 1.5。預(yù)計(jì) 2006 年天津城市居民人均居住建筑面積為 26.58，根據(jù)天津市 2005-2020 中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 ，2010 年天津城市人均居住建筑面積將達(dá)到 30.

12、00，未來(lái)幾年內(nèi)年均增長(zhǎng) 0.855。4、固定資產(chǎn)投資“十五”期間天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)入 15%以上的年增長(zhǎng)高速期，2003年突破 1000 億元大關(guān)，連續(xù) 3 年保持 20%以上的速度增長(zhǎng)，2005 年天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為 1516.84 億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 1385.56 億元。天天津津2 20 00 00 02 20 00 05 5年年固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資及及增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率811.601046.721258.98797.101516.84535.0420.520.329.015.115.86.3080016002000年2001年2002年2003年2004年20

13、05年元5.015.025.035.045.0%固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率5、2006 年天津市主要預(yù)期目標(biāo)2006 年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是、生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 12%；、財(cái)政收入增長(zhǎng) 17%以上；、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 20%；、城市居民人均可支配收入增長(zhǎng) 10%以上； 6、天津城市規(guī)劃天津城市發(fā)展規(guī)劃思路是舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，繼續(xù)改造破舊的中心城區(qū)，今明兩年將重點(diǎn)改造河北區(qū)（從規(guī)劃部門了解到，南口路周邊為河北區(qū)重點(diǎn)改造區(qū)域）和紅橋區(qū)的舊城區(qū)，同時(shí)積極新建一批配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境較好的新型居住區(qū)。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)梅江板塊、東部板塊、奧運(yùn)板梅江板塊、東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老

14、城廂板塊、東南板塊塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊和海河板塊海河板塊七個(gè)大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊） 。其中梅江板塊（梅江梅江板塊（梅江 13 號(hào)地所屬片區(qū)）號(hào)地所屬片區(qū)） 、奧運(yùn)板塊（電影制片廠地塊所屬奧運(yùn)板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)）片區(qū)） 、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在 2003 年以前就著手開發(fā)建設(shè)，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施、人居氛圍等都相對(duì)較好，市場(chǎng)成熟度和認(rèn)可度也相對(duì)較高。東部板塊（萬(wàn)東小馬路所屬片區(qū)、二號(hào)橋德億達(dá)項(xiàng)目）東部板塊（萬(wàn)東小馬路所屬片區(qū)、二號(hào)橋德億達(dá)項(xiàng)目）區(qū)域內(nèi)在開發(fā)項(xiàng)目較少，目前還未形成相互競(jìng)爭(zhēng)、共同建設(shè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，雖然麗苑居住區(qū)、萬(wàn)新居住區(qū)和衛(wèi)國(guó)道沿線項(xiàng)目形成

15、呼應(yīng)，但相對(duì)于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢(shì)頭均顯遜色，但隨著國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展濱海戰(zhàn)略的實(shí)行，東部板塊因其獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn)和地理位置優(yōu)勢(shì)，必將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。東南板塊東南板塊區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項(xiàng)目會(huì)以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢(shì)頭與其形成呼應(yīng)。該板塊區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢(shì)看好。總之，天津城市主體規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴(kuò)散。二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2005 年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落。市場(chǎng)供給充足，但受宏觀政策

16、影響，市場(chǎng)需求在一定程度上略有萎縮。（一） 、房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響，2005 年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度達(dá)到 24.1%，僅比 2004 年少 0.74 個(gè)百分點(diǎn)。自從 2003 年以來(lái)，天津房地產(chǎn)投資一直保持 20%以上的增速，可見天津房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入投資需求旺盛期。天天津津20012005年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資及及增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率175.84211.39263.39327.54161.2720.49.024.124.820.21001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年億元61218243036%房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率（二） 、土地市場(chǎng)相對(duì)

17、疲軟2005 年的天津土地市場(chǎng)略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是土地價(jià)格上漲幅度明顯回落，與 2004 年 16.3%的上漲幅度相比，2005 年土地交易價(jià)格上漲幅度僅為 3.9%，其中居住用地交易價(jià)格上漲 2.9%；其二是土地交易量較2004 年也大幅度下降，截止 2005 年 11 月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為 112.6 萬(wàn)，同比減少 84.6%，單宗土地成交面積為 59263，同比減少85.4%。（三） 、房?jī)r(jià)增速較快根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天津 2005 年度累計(jì)成交均價(jià)為 4132 元/，較 2004 年度全年均價(jià)（3302 元/）上升 25.13%，而 2004

18、年度相比 2003 年上漲 21.4%。市區(qū)商品房均價(jià)突破 5000 元/的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi) 5000 元/以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品房已經(jīng)超過(guò) 6000 元/的均價(jià)水平。從 2005 年度天津商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)看，第一季度消費(fèi)慣性使然，房?jī)r(jià)沿著2004 年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)一年一個(gè)臺(tái)階（2003 年 2700 元/水平、2004 年 3300 元/水平、2005 年 4100 元/水平） ，預(yù)計(jì) 2006 年度天津整體房?jī)r(jià)水平達(dá)到 5000 元/的水平。天天津津2 20 00 04 42 20 00 06 6年年月月度度商商品品房房均均價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)比比表表1000200

19、03000400050006000元2004年2882303730573355337831913227342435283652386138082005年3754386839424096401739783899403040414589465647932006年49055046489850891月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月進(jìn)入 2006 年以來(lái)，天津全市商品房均價(jià)保持在 4900 元/以上的水平，其中河西區(qū)和南開區(qū)價(jià)格水平高，分別達(dá)到 6500 元/和 6200 元/的水平。自二月份以來(lái)，河北區(qū)房?jī)r(jià)水平達(dá)到 51005300 元/的水平，就河北區(qū)市場(chǎng)狀況和目前價(jià)格水平看來(lái)，

20、該區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲空間較大。預(yù)計(jì) 2006 年度河西區(qū)、南開區(qū)、河?xùn)|區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價(jià)將分別達(dá)到 6800 元/、6500 元/、5700 元/和 5500 元/以上的水平。天津主要城區(qū)區(qū)域天津主要城區(qū)區(qū)域 2006 年年 14 月份房?jī)r(jià)示意圖如下：月份房?jī)r(jià)示意圖如下：2 20 00 06 6年年1 14 4月月商商品品房房均均價(jià)價(jià)示示意意圖圖50894558475047625272651568185046490548984883533450734844625362025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月二月三月四月元

21、全市商品房均價(jià)全市商品住宅均價(jià)河北區(qū)均價(jià)南開區(qū)均價(jià)河西區(qū)均價(jià)河?xùn)|區(qū)均價(jià)（四） 、市場(chǎng)供需基本平衡，但需求相對(duì)縮緊雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場(chǎng)依然旺盛，全年新開發(fā)商品房建筑面積 3470.56 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 21.1%，其中商品住宅 2827.87萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 21.1%。年度新增商品房供應(yīng)量為 1187 萬(wàn)。與市場(chǎng)供給形成截然反差，市場(chǎng)需求受宏觀政策影響明顯，從 2 月份開始月度需求基本呈下降趨勢(shì)，全年商品房成交面積 980 萬(wàn)，同比去年下降18%，各月份成交情況見下圖：天天津津0 04 4與與0 05 5年年月月份份商商品品房房成成交交面面積積對(duì)對(duì)比比示示意意圖圖109

22、.6122.73112.2119.32101.5284.5582.9109.13135.99121.23103.290.483.0078.0082.0084.0086.679.0076.9572.9983.65102.4451.26100.59050100150一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月萬(wàn)04年成交面積05年成交面積（五） 、2006 年市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)分析1、2006 年預(yù)計(jì)住宅需求總量在 1868 萬(wàn)左右(1)、從人口增長(zhǎng)及平均居住面積來(lái)看2005 年天津全市常住人口 1046 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 556 萬(wàn)人，人均居住面積 25.7。根據(jù)天津市 2005-2020

23、 中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 ，2006 年的天津人口預(yù)計(jì)將達(dá)到 1076 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 574 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比 2005 年增加 18 萬(wàn)人。預(yù)計(jì) 2006 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到 26.58到 2010 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為 30，年均增長(zhǎng) 0.855。由此根據(jù)住宅剛性需求計(jì)算公式為：剛性需求 新增人口“帶動(dòng)型需求”+現(xiàn)有人口“改善型需求”= 26.58/人18 萬(wàn)人+0.855/人574 萬(wàn)人=478 萬(wàn)+490 萬(wàn)=968 萬(wàn)由人口增長(zhǎng)及平均居住面積增長(zhǎng)形成 2006 年的住宅剛性需求預(yù)計(jì)為 968 萬(wàn)左右。(2)、從拆遷帶來(lái)的“被動(dòng)型”需求分析2005 年天津城區(qū)拆遷面積為 1

24、80 萬(wàn)。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006 年的拆遷量將比 2005 年略有放大，預(yù)計(jì)拆遷量將達(dá)到 200 萬(wàn)左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量 1:3 的關(guān)系，將形成 600 萬(wàn)的住宅需求。(3)、從“轉(zhuǎn)移型”需求分析2005 年初預(yù)計(jì)天津住宅需求量在 1300 萬(wàn)左右，由于受到年中的宏觀政策影響，全年實(shí)際成交量約 1000 萬(wàn)左右，被抑制的需求量約有 300 萬(wàn)左右，也將會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到 2006 年的市場(chǎng)上進(jìn)行消化。將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì)將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì) 2006 年天津住宅需求在年天津住宅需求在 1868 萬(wàn)萬(wàn)左右。左右。2、2006 年住宅供給情況根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)分析顯示，2006 年

25、天津市房地產(chǎn)投資額計(jì)劃比上年增長(zhǎng) 22%，達(dá)到 400 億元；新開工項(xiàng)目計(jì)劃比上年增長(zhǎng) 25%，達(dá)到 2000 萬(wàn)，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計(jì)劃達(dá)到 3500 萬(wàn)。（六） 、市場(chǎng)特征分析1、產(chǎn)品特征分析（1） 、住宅平均面積減小趨勢(shì)明顯隨著全市整體的住宅平均價(jià)格上漲，而消費(fèi)群體的整體購(gòu)買力沒(méi)有明顯增強(qiáng)，市民基于控制購(gòu)房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶型較為認(rèn)可，此類產(chǎn)品也是目前市場(chǎng)需求量最大的。為了更能適應(yīng)天津的消費(fèi)群體的需求，住宅戶均面積減小趨勢(shì)明顯， 8090兩居、105110三居等經(jīng)濟(jì)型戶型的需求范圍也擴(kuò)大到中高檔產(chǎn)品中。（2） 、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體隨

26、著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價(jià)格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。（3） 、混合居住模式將成為主流以擁有的財(cái)富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價(jià)值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標(biāo)準(zhǔn)。從而使單一項(xiàng)目的產(chǎn)品線更長(zhǎng)，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。（4） 、更開放的“大街區(qū)小組團(tuán)”規(guī)劃形式將逐步受到關(guān)注由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，社區(qū)對(duì)城市的開放性將變得十分重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將是對(duì)城市開放的，而封閉性組團(tuán)將被控制在一個(gè)較小的規(guī)模。（5） 、建筑風(fēng)格方面，將從簡(jiǎn)約走向豐盛通過(guò)現(xiàn)代、時(shí)尚并且豐盛的建筑外檐，實(shí)現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價(jià)值。2、競(jìng)爭(zhēng)特征分析（1

27、） 、房款總額成為最敏感因素，住宅消費(fèi)更趨理性由于近年來(lái)天津房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，而期間房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅，房?jī)r(jià)逐漸成為影響購(gòu)房消費(fèi)的關(guān)鍵因素。同時(shí)受到支付能力限制，房款總額的控制成為一般購(gòu)房者最為敏感的問(wèn)題（2005 年總款 50 萬(wàn)元以內(nèi)商品房、2006 年總款 60 萬(wàn)元以內(nèi)商品房） 。此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入品牌時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)于發(fā)展商的信譽(yù)、業(yè)績(jī)以及行業(yè)口碑更為關(guān)注，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)細(xì)化到項(xiàng)目品牌、售后服務(wù)、綜合性價(jià)比等層面，購(gòu)房者消費(fèi)行為更加理性。（2） 、品質(zhì)和品牌競(jìng)爭(zhēng)成為片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體通過(guò)對(duì)一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價(jià)格水

28、平上，購(gòu)房者對(duì)片區(qū)內(nèi)的價(jià)格差異敏感程度顯得相對(duì)較低，所以價(jià)格不是同一片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)主體。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品品質(zhì)、品牌和開發(fā)商實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)就顯得格外重要，一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進(jìn)軍天津的步伐，并樹立在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)及品牌效應(yīng)；另一方面，本地開發(fā)商也開始越來(lái)越重視自身品牌的建設(shè)，并嘗試著向其他城市擴(kuò)張。三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況根據(jù)天津的未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃，從今年開始南口路沿線（志成道至普濟(jì)河道段）將是河北區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃改造的地帶，南口路沿線的舊城改造和南口路拓寬并行，未來(lái)幾年南口路沿線將是河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地帶。目前該地帶在售或擬售樓品相對(duì)很少，近年開發(fā)的商品住宅項(xiàng)目也相對(duì)較少，周邊新樓盤僅有金品

29、家園（在售，銷售率在 85以上）和風(fēng)和日麗（年初銷罄） 。由于本項(xiàng)目與金品家園和風(fēng)和日麗具有相同的區(qū)域性，本項(xiàng)目具有可比性。通過(guò)對(duì)金品家園和風(fēng)和日麗項(xiàng)目的調(diào)研，綜合分析得出如下幾點(diǎn)：1、該區(qū)域?yàn)橹械蜋n商品房相對(duì)集中區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)在建的項(xiàng)目（金品家園、風(fēng)和日麗二期）和近年來(lái)已建成小區(qū)（東?；▓@、山?；▓@、勝景花園等）從產(chǎn)品品質(zhì)（包括產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)、外立面效果、項(xiàng)目景觀規(guī)劃和小區(qū)內(nèi)配套等方面）看，區(qū)域內(nèi)商品房住宅產(chǎn)品品質(zhì)不高，檔次相對(duì)較低。2、參考區(qū)域內(nèi)在售樓盤（金品家園）的產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平，同時(shí)結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房 5000 元/以上的價(jià)格水平，可以判定目前該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格水平超過(guò) 5000 元/

30、。預(yù)計(jì) 2006 年區(qū)域內(nèi)新建商品房?jī)r(jià)格能到達(dá) 5500 元/。3、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為天津中等偏低的收入水平群體，從購(gòu)房目的上看，以為子女購(gòu)房需求、拆遷購(gòu)房需求以及周邊改善型需求為主，投資性需求相對(duì)很少。4、從產(chǎn)品需求特征來(lái)看， 80100的兩居室和 110左右的小三居室的戶型為區(qū)域市場(chǎng)需求熱點(diǎn)，而對(duì) 125面積以上的戶型相對(duì)要少，從金品家園的銷售狀況看來(lái)，市場(chǎng)對(duì) 80以下的小面積戶型也反應(yīng)較好。5、該區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目和次新項(xiàng)目的產(chǎn)品基本上采用磚混板式結(jié)構(gòu)，以多層住宅為主。第三部分第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位一、主力消費(fèi)群定位與分析一、主力消費(fèi)群定位與分析（一）（一） 、目標(biāo)客戶主

31、要構(gòu)成、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成1、地塊周邊“改善型”客戶群體南口路與沿線住宅新建住宅小區(qū)相對(duì)較少，僅有售罄的風(fēng)和日麗和在售的金品家園，而周邊其他次新商品房的戶型、社區(qū)環(huán)境和配套等比較落后，勢(shì)必存在較為充足的“改善型”客戶群體，該群體為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體之一。2、拆遷戶，特別是河北區(qū)和紅橋區(qū)的舊城改造拆遷戶。隨著河北區(qū)、紅橋區(qū)的今明兩年的大規(guī)模改造，勢(shì)必有帶動(dòng)巨大的拆遷性購(gòu)房的需求，由于本項(xiàng)目定位為中檔普通住宅，價(jià)格水平相對(duì)其它中心城區(qū)較低，在該群體中存在一定量有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買本項(xiàng)目的群體。另近年來(lái)天津其他城區(qū)大規(guī)模城市拆遷改造，天津市區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲，致使大量的拆遷戶未能購(gòu)得新房或二手房，本項(xiàng)目的

32、價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)必會(huì)吸引大量的其他城區(qū)的拆遷戶。3、周邊首次置業(yè)人群該目標(biāo)客戶群主要是適婚年齡的年輕人結(jié)婚用房需求和為子女購(gòu)房需求，該目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的購(gòu)房需求。4、其它城區(qū)的購(gòu)房群體由于近年來(lái)天津房?jī)r(jià)快速上漲，致使許多購(gòu)房者“望房興嘆” ，除河北區(qū)和紅橋區(qū)外，市內(nèi)其它城區(qū)房?jī)r(jià)基本上都在 6000 元/的水平，本項(xiàng)目的 5500 元/的價(jià)格水平（明年開盤時(shí)的價(jià)格水平）勢(shì)必能吸引大量其它城區(qū)的購(gòu)房群體。（二）（二） 、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn)、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn)1、家庭月收入水平一般在 3500 元以上，如項(xiàng)目附近獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶、教師、企事業(yè)單位的工作人員。2、家庭人口數(shù)一般為 35 人，以項(xiàng)目周邊改

33、善型購(gòu)房、拆遷購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房和為子女購(gòu)房為主。（三）（三） 、目標(biāo)客戶群購(gòu)買力分析、目標(biāo)客戶群購(gòu)買力分析本項(xiàng)目的住宅平均建筑面積約為 96,均價(jià) 5500 元/，每套住房的總價(jià)為約 52.8 萬(wàn)元左右，按首付 30%（約 15.8 萬(wàn)元） ，貸款 70%（約 37 萬(wàn)元） ，還款期限為 20 年計(jì)算，每月還款本息合計(jì)約 2500 元。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2005 年天津市居民家庭人均可支配收入 12639 元，以普通三口之家計(jì)算，家庭年可支配收入 37917 元，平均每月可支配收入約3160 元，高于每月還款 660 元。在未考慮到目標(biāo)客戶群體的未來(lái)收入增長(zhǎng)的情況的條件下，本項(xiàng)目擬定家庭月收入

34、在 3500 元以上的目標(biāo)客戶群完全有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房本項(xiàng)目住宅。（四）（四） 、綜述、綜述在市場(chǎng)消化能力方面，由于該地塊天津目前重點(diǎn)改造的南開路（志成道至普濟(jì)河道段）的中心區(qū)域，臨近普濟(jì)河道、榆關(guān)道和天津中環(huán)線，交通便利，地理位置相對(duì)較佳，周邊生活配套齊全，價(jià)格水平較迎合擬定目標(biāo)客戶群體心理價(jià)位和實(shí)際購(gòu)買力，故在滿足該區(qū)域市場(chǎng)需求和吸引目標(biāo)客戶方面具備較大的優(yōu)勢(shì)。從擬定目標(biāo)客戶群的數(shù)量上和購(gòu)買力上，項(xiàng)目擬定目標(biāo)客戶群體完全可以消化本項(xiàng)目。二、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：中檔普通住宅小區(qū)形象定位：簡(jiǎn)約、便捷、健康、人文生活產(chǎn)品定位的原因：a. 本項(xiàng)目位于重點(diǎn)改造和規(guī)劃中的南口路生活區(qū)，而目前該

35、區(qū)域內(nèi)基本上都是低檔商品房住宅，本項(xiàng)目相對(duì)同其他在建樓盤或次新樓盤相比，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，故本項(xiàng)目適宜定位為中檔住宅小區(qū)。b. 定位為中檔住宅小區(qū)，有利于在區(qū)域內(nèi)樹立本項(xiàng)目的產(chǎn)品形象，與目前低檔次的商品房住宅相區(qū)別，本項(xiàng)目從產(chǎn)品檔次、價(jià)值和價(jià)格上都能較大程度迎合擬定目標(biāo)客戶群的實(shí)際需求和購(gòu)買力，以求最大程度的贏得市場(chǎng)。c、本項(xiàng)目周邊超市、醫(yī)院、菜市場(chǎng)等等生活配套齊全，世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第一醫(yī)院與本項(xiàng)目距離不到 100 米，離南口路菜市場(chǎng)僅 200 米的路程。d.本項(xiàng)目周邊污染源極少，綠化程度高，臨近北寧公園、西沽公園、北運(yùn)河等休閑娛樂(lè)場(chǎng)地，具有健康生態(tài)的生活環(huán)境。e

36、.本項(xiàng)目周邊重點(diǎn)名校林立，如河北工業(yè)大學(xué)、育英里小學(xué)、鐵一小、二中、十四中以及天津外院附中等，具備較為深厚的人文底蘊(yùn)。三、戶型定位三、戶型定位根據(jù)天津市房地產(chǎn)政策情況、房地產(chǎn)供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮目標(biāo)客戶群的需求狀況，確定本項(xiàng)目的戶型定位。1、按照建設(shè)部等七部委通知，天津市明確了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)：建筑容積率在 1.0 以上；單套建筑面積以國(guó)家規(guī)定的 120 平方米為標(biāo)準(zhǔn)上浮 20 。2、隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價(jià)格上漲，市民基于控制購(gòu)房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的中小戶型較為認(rèn)可，對(duì)于此類產(chǎn)品需求量較大。3、區(qū)域內(nèi)樓盤戶型定位主要以中小戶型為主，如金品家園戶型主要以7998小兩居

37、和 106.64的大兩居、104108小三居為主。另有部分56.18、57.11的一居室戶型，而大面積戶型相對(duì)較少（戶型面積有127.41、142.83和 147.41） 。4、經(jīng)調(diào)查，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的住房消費(fèi)能力在 5055 萬(wàn)元，對(duì)于 80100兩居、110以內(nèi)的三居等經(jīng)濟(jì)型戶型需求量較大。擬確定戶型面積如下表：戶型面積80以下80-9090100100-110110-120120以上比例520%4020%10%5%戶型2 室 2 廳1 室 1 廳2 室 2 廳2 室 2 廳2 室 2 廳3 室 2 廳3 室 1 廳3 室 2 廳3 室 2 廳四、項(xiàng)目方案評(píng)估意見四、項(xiàng)目方案評(píng)估意見由于本

38、項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆谔旖驑潜P價(jià)格和產(chǎn)品檔次相對(duì)較低的城區(qū)，該區(qū)域消費(fèi)群體收入水平有限，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格和總款的敏感程度最為強(qiáng)烈，因此控制開發(fā)成本，對(duì)吸引有效需求尤其關(guān)鍵。同時(shí)考慮到該地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，因此建議本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔產(chǎn)品，以中小戶型為主，以 11 層板式小高層為主，輔以部分 18 層點(diǎn)式高層住宅（建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以適當(dāng)考慮少量板式6 層多層住宅） ，采用簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格、明朗的外立面效果、優(yōu)美社區(qū)景觀、完善社區(qū)配套及人性化的物業(yè)管理來(lái)突出本項(xiàng)目的簡(jiǎn)約、健康和人文理念。第四部分第四部分 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊出讓為凈地出讓，面積：

39、6.88 公頃，合 103.2 畝。用地性質(zhì)：居?。唤ㄖ芏?0%；容積率2.3；綠地率40% 。出讓年限：70 年。由于本地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，本項(xiàng)目擬建各項(xiàng)物業(yè)如下表：項(xiàng)目數(shù)量備注住宅158240地下車庫(kù)7912地下車庫(kù)軍民兩用二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃（一） 、建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。（二） 、開發(fā)方案設(shè)想與分析由于我公司首次在天津開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，且對(duì)天津市場(chǎng)認(rèn)識(shí)上存在一定的不足，綜合考慮本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避以及項(xiàng)目未來(lái)定價(jià)策略調(diào)整，本項(xiàng)目擬分兩期滾動(dòng)開發(fā)。第一期將在本地塊南半?yún)^(qū)開發(fā)，

40、約完成建筑面積 7.55 萬(wàn)（其中含地下車庫(kù)約 0.36 萬(wàn)） ，并完成銷售中心、樣板樓工程。南半?yún)^(qū)緊鄰南口路，便于本項(xiàng)目成熟社區(qū)規(guī)模的形成和人氣的聚集，同時(shí)有利于本項(xiàng)目前期的推廣和二期的造勢(shì)，最終有利于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作和資金的快速回籠。第二期開發(fā)北半?yún)^(qū)，約共計(jì) 9.06 萬(wàn)（其中含地下車庫(kù)約 0.43 萬(wàn)） ，最終完成整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。隨著北半?yún)^(qū)的建設(shè)，本項(xiàng)目的人氣更加聚集，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，銷售價(jià)格有望提高，獲得較好的利潤(rùn)。（三） 、開發(fā)進(jìn)度開發(fā)期為 25 個(gè)月，前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等共需 4 個(gè)月；建設(shè)期為 15 個(gè)月，室外配套在樓體封頂后 2 個(gè)月內(nèi)完成

41、，工程開工的第 3 個(gè)月開始銷售。整個(gè)項(xiàng)目建筑工程竣工 5 個(gè)月后銷售基本結(jié)束，銷售期共計(jì) 18 個(gè)月。建設(shè)進(jìn)度安排如下：第一期： 2006 年 11 月-2007 年 10 月第二期： 2007 年 2 月-2008 年 1 月詳見（附表二） -開發(fā)進(jìn)度表三、項(xiàng)目成本明細(xì)三、項(xiàng)目成本明細(xì)除土地成本以外的成本明細(xì)見下表：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總成本總成本（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）單位成本單位成本（元（元/m2）備注備注1、建筑工程成本、建筑工程成本17,084.001,079.63 小高層、高層住宅158241000.00 電梯126079.6370 部電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用、項(xiàng)目前期費(fèi)用340.2221.50

42、 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)795.00 住宅設(shè)計(jì)費(fèi)19012.00 地質(zhì)勘探322.00 放線測(cè)量費(fèi)80.50 監(jiān)理費(fèi)322.003、政府規(guī)費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)431.4427.27 散裝水泥140.90建筑面積0.33 元 墻體革新費(fèi)382.40 勞保統(tǒng)籌費(fèi)795.00 白蟻防治費(fèi)322.00 渣土清運(yùn)費(fèi)473.00 確權(quán)測(cè)繪費(fèi)241.50 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)473.00 竣工備案費(fèi)80.50 交易服務(wù)費(fèi)211.30投資額 0.12% 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)11工程造價(jià) 0.07%0.70 技術(shù)服務(wù)費(fèi)140.90 防雷審核241.511500 元+建筑面積1.5 元/ m2 圖紙審查241.50 環(huán)境評(píng)估費(fèi)120.76 印花稅50.

43、30中標(biāo)造價(jià) 0.03% 招標(biāo)服務(wù)費(fèi)322.00合同造價(jià) 0.2%4、安裝工程、安裝工程5,285.22334.00 燃?xì)?6048.00 自來(lái)水39625.00 污水、雨水45929.00 電力145692.00 雙電路：92；單電路：83 供熱1851117.00 住宅 92，二次管網(wǎng) 25 閉路電視473.00 智能化31620.00 5、環(huán)境配套、環(huán)境配套791.20 50.00 景觀、綠化47530 室外道路316206、管理費(fèi)、管理費(fèi)791.20 50.00 7、銷售費(fèi)用、銷售費(fèi)用1,265.92 80.00 銷售收入的 11.5%8、財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用1,647.00 104.0

44、8 9、不可預(yù)見費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)316.48 20.00 總計(jì)：總計(jì)：27,952.671,766.47本地塊總占地面積 6.88 公頃，本地塊掛牌底價(jià) 25800.00 萬(wàn)元，結(jié)合本項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)的基本測(cè)算，根據(jù)附表三（1）-土地成本測(cè)算表，該地塊較為合理地價(jià)估計(jì)在起價(jià)基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 30.00%，即為 33,540.00 萬(wàn)元，另外契稅為 1006.20 萬(wàn)元，交易手續(xù)費(fèi)為 67.08 萬(wàn)，土地總成本為 34613.28 萬(wàn)元。本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地成本為 34613.28 萬(wàn)元。擬定競(jìng)買土地最高地價(jià)為 37,808.35 萬(wàn)元，其中土地出讓金 36,636.00 萬(wàn)元、契稅 1,099.08 萬(wàn)元

45、和土地交易手續(xù)費(fèi) 73.27 萬(wàn)元，詳見附表三（1）-土地成本測(cè)算表。四、項(xiàng)目收入四、項(xiàng)目收入（一） 、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定綜合考慮本地塊周邊項(xiàng)目售價(jià)、本項(xiàng)目預(yù)期投資回報(bào)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)的未來(lái)價(jià)格預(yù)計(jì)，擬定銷售均價(jià)格為：住宅：5,500 元/地下車位：10 萬(wàn)/個(gè)（二） 、項(xiàng)目收入項(xiàng)目數(shù)量均價(jià)總價(jià)住宅158,2405,500 元/87,032.00 萬(wàn)元稅金4,830.28 萬(wàn)元銷售凈收入82,201.72 萬(wàn)元備注：通過(guò)計(jì)算車位收益與建造成本基本相持平，故在人防建設(shè)成本和凈備注：通過(guò)計(jì)算車位收益與建造成本基本相持平，故在人防建設(shè)成本和凈銷售收入計(jì)算時(shí)不予考慮，具體計(jì)算如下：銷售

46、收入計(jì)算時(shí)不予考慮，具體計(jì)算如下：地下車位建造成本：0.7912 萬(wàn) * 2600 元/ 2,057.12 萬(wàn)元地下車位出租收益：226 個(gè) * 10 萬(wàn)元/個(gè) 2,260 萬(wàn)元五、項(xiàng)目利潤(rùn)五、項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目銷售凈收入為 82,201.72 萬(wàn)元，總成本為 62,565.95 萬(wàn)元，總利潤(rùn)為19,635.77 萬(wàn)元，項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為 31.38%。計(jì)算如下：（82,201.7262,565.95）62,565.95= 31.38%詳見附表三（詳見附表三（1 1）-土地成本測(cè)算表土地成本測(cè)算表六、資金來(lái)源與支出六、資金來(lái)源與支出項(xiàng)目資金來(lái)源包括項(xiàng)目占用資金和預(yù)售收入，其中總計(jì)占用資金 43,000

47、萬(wàn)元，6 批次投入，分別為 6,500 萬(wàn)，4,500 萬(wàn)，1,000 萬(wàn)、8,000 萬(wàn)、3000 萬(wàn)元和 20,000 萬(wàn)元，并在開發(fā)期間分批返還公司。資金支出包括土地費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)和還款。詳見（附表四）資金來(lái)源及支出測(cè)算表七、現(xiàn)金流量分析七、現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等，本項(xiàng)目取“銀行同期貸款利率”為 6.48%，故基準(zhǔn)收益率設(shè)為 8% 。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 16,122 萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：52.01%財(cái)務(wù)投資回收期： 1.56 年詳見（附表五）現(xiàn)金流量表 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 52.01%52.01%，說(shuō)明投資

48、南口路地塊項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)收益。，說(shuō)明投資南口路地塊項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)收益。八、盈虧平衡分析八、盈虧平衡分析1、銷售率 100%時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)住宅銷售均價(jià)為 a:（a x 15.824）x (1-5.55%) = 62,565.95a=4,186 元/2、銷售均價(jià)為 5,500 元/時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售率為 b:87,032.00 x b x (1-5.55%) = 62,565.95b=76.11%項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售率為項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售率為 76.11%76.11%，說(shuō)明項(xiàng)目存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，說(shuō)明項(xiàng)目存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。九、敏感性分析九、敏感性分析在規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響項(xiàng)目

49、利潤(rùn)的因素主要是開發(fā)成本及銷售價(jià)格的變動(dòng)。（一）（一） 、開發(fā)成本浮動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響、開發(fā)成本浮動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響項(xiàng)目總成本在正負(fù) 5%范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)、利潤(rùn)率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見附表二（2） 。（二）（二） 、銷售均價(jià)格浮動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響、銷售均價(jià)格浮動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響項(xiàng)目銷售均價(jià)在正負(fù) 5%之間變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)、利潤(rùn)率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見附表二（3） 。（三）（三） 、成本和價(jià)格敏感性分析比較、成本和價(jià)格敏感性分析比較通過(guò)對(duì)附表二（2）和附表二（3）的比較分析可知：項(xiàng)目開發(fā)成本的變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)率的影響略高于銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)率的影響。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)控制成本，且應(yīng)通過(guò)有效的

50、市場(chǎng)推廣、良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)等手段來(lái)提高產(chǎn)品的附加值，進(jìn)而提高銷售價(jià)格,以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。第五部分第五部分 可行性研究的結(jié)論可行性研究的結(jié)論一、一、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目銷售凈收入：82,201.72 萬(wàn)元項(xiàng)目總成本：62,565.95 萬(wàn)元成本利潤(rùn)率：31.38%銷售利潤(rùn)率：22.56總利潤(rùn)：19,635.77 萬(wàn)元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：16,122 萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：52.01%財(cái)務(wù)投資回收期：1.56 年通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)收益，獲利能力較強(qiáng)，且通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析得知項(xiàng)目雖然有一定投資風(fēng)險(xiǎn)，但是具有較高的投資價(jià)值。項(xiàng)目從建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃用途、地價(jià)、投資規(guī)模、投資機(jī)會(huì)等方面看，都適合

51、公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求。同時(shí)項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，目標(biāo)客戶明確。二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn)二、擬投資理由及潛在風(fēng)險(xiǎn)（一）（一） 、擬投資理由、擬投資理由1、天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮?，特別是國(guó)家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。天津（特別是天津?yàn)I海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極。2、在 2006 年 3 月份的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)天津城市總體規(guī)劃（20052020 年） ，明確了天津建設(shè)成為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際港口城市的發(fā)展定位。3、天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，居民生活水平提高

52、迅速，城市居民購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。外加天津近幾年來(lái)舊城改造拆遷規(guī)模較大，市場(chǎng)需求較大。4、南口路（志成道至普濟(jì)河道段）沿線為河北區(qū)未來(lái) 2 年內(nèi)重點(diǎn)拆遷改造的地段，也是規(guī)劃中的重要居住區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該區(qū)域的中心位置，具備較大的升值潛力。5、意向地塊從開發(fā)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和土地獲取資金要求等方面均符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況。（二）（二） 、潛在風(fēng)險(xiǎn)、潛在風(fēng)險(xiǎn)1、天津市近年來(lái)土地價(jià)格上漲較快，房?jī)r(jià)相對(duì)上漲較慢，目前土地成本偏高。2、意向項(xiàng)目處于天津市區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低的河北區(qū)，該地塊周邊是河北區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的居住集中地帶，具有較好的升值潛力，但目前意向地塊周邊均為待拆遷企業(yè)，升值潛力還不能馬上體現(xiàn)。3、

53、雖然河北區(qū)和紅橋區(qū) 2006 年度的拆遷量將高于 2005 年的拆遷量，但天津市 2006 年度整體拆遷量將有所放緩和控制，有拆遷帶動(dòng)性需求將有所減小。4、2006 年天津市將安排建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 260 萬(wàn)，其中普通經(jīng)濟(jì)適用住房 160 萬(wàn)，實(shí)物還遷經(jīng)濟(jì)適用房 100 萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度會(huì)影響商品房市場(chǎng)。5、2006 年 4 月 28 日央行上調(diào)商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上會(huì)抑制房地產(chǎn)剛性需求和投資性需求。三、社會(huì)效益分析三、社會(huì)效益分析1、從宏觀市場(chǎng)看：經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的事實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整時(shí)期，多數(shù)房地產(chǎn)商持觀望態(tài)度，有助于公司以較小的成本入市；從微

54、觀市場(chǎng)來(lái)看：天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)上的有效需求比較旺盛，為我公司投資提供了一個(gè)理想的投資環(huán)境。項(xiàng)目位置優(yōu)越，適合開發(fā)普通商品住宅項(xiàng)目，目標(biāo)客戶穩(wěn)定且消費(fèi)能力較強(qiáng)，需求特點(diǎn)明確而且與我公司開發(fā)產(chǎn)品特點(diǎn)較為一致，為我公司較快實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益打下很好的基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目的開發(fā)有利于樹立公司在天津市的品牌，提高公司的知名度和美譽(yù)度，也有利于公司積累一線城市開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)以上綜合分析，開發(fā)天津市南口路地塊是可行的。附：根據(jù)土地交易中心土地整理儲(chǔ)備部的郭部長(zhǎng)所掌握的相關(guān)信息，本地塊最新擬向市政府上報(bào)規(guī)劃方案為商住用地，地塊總規(guī)劃建筑面積 158,240，其中居住建筑面積 152,740、商

55、業(yè)建筑面積 5,500。根據(jù)天津人防相關(guān)條例，本項(xiàng)目地下人防總建筑面積 7912（規(guī)劃總建筑面積的 5） ，可用于建造 226 個(gè)地下車位（平均每個(gè)車位 35） 。擬定住宅銷售均價(jià) 5,500 元/，商業(yè)銷售均價(jià) 12,000 元/（保守均價(jià)） ，車位售價(jià) 10 萬(wàn)元/個(gè)，則：1 1、項(xiàng)目收入、項(xiàng)目收入1.11.1 銷售收入合計(jì)：銷售收入合計(jì)：92,867.0092,867.00 萬(wàn)元萬(wàn)元住宅銷售收入：15.2740 萬(wàn)5,500 元/84,007 萬(wàn)元商業(yè)銷售收入：0.55 萬(wàn)12,000 元/6,600 萬(wàn)元車位銷售收入：226 個(gè)10 萬(wàn)元/個(gè)2,260 萬(wàn)元1.21.2 銷售凈收入：銷

56、售凈收入：87,712.8887,712.88 萬(wàn)元萬(wàn)元92,867.00（15.55）87,712.88 萬(wàn)元2 2、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目成本2.12.1 項(xiàng)目總成本合計(jì)：項(xiàng)目總成本合計(jì)：64,623.0764,623.07土地成本：33,540.00 萬(wàn)元1,006.20 萬(wàn)元67.08 萬(wàn)元34,613.28 萬(wàn)元開發(fā)成本：15.824 萬(wàn)1766.47 元/27,952.67 萬(wàn)元人防建造成本：0.7912 萬(wàn)2,600 元/2,057.12 萬(wàn)元3 3、項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)率、項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)率3.13.1 項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目利潤(rùn) 23,089.8123,089.81 萬(wàn)元萬(wàn)元項(xiàng)目?jī)羰杖腠?xiàng)目總成本87,

57、712.8864,623.0723,089.81 萬(wàn)元3.23.2 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率項(xiàng)目成本利潤(rùn)率 35.7335.73項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目總成本23,089.8164,623.0735.733.33.3 項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率項(xiàng)目利潤(rùn)銷售收入23,089.8192,867.0024.86優(yōu)良品牌的 logo 演變調(diào)研報(bào)告引言 標(biāo)志、徽標(biāo)、商標(biāo)(logo)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，它不同與古代的印記，現(xiàn)代標(biāo)志承載著企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，是企業(yè)綜合信息傳遞的媒介。標(biāo)志作為企業(yè) cis 戰(zhàn)略的最主要部分，在企業(yè)形象傳遞過(guò)程中，是應(yīng)用最廣泛、出現(xiàn)頻率最高，同時(shí)也是最關(guān)鍵的元素。企業(yè)強(qiáng)大的整體實(shí)力、完善的管理機(jī)制、優(yōu)質(zhì)

58、的產(chǎn)品和服務(wù)，都被涵概于標(biāo)志中，通過(guò)不斷的刺激和反復(fù)刻畫，深深的留在受眾心中。logo 設(shè)計(jì)將具體的事物、事件、場(chǎng)景和抽象的精神、理念、方向通過(guò)特殊的圖形固定下來(lái)，使人們?cè)诳吹?logo 標(biāo)志的同時(shí)，自然的產(chǎn)生聯(lián)想，從而對(duì)企業(yè)產(chǎn)生認(rèn)同。標(biāo)志(logo)與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)緊密相關(guān)，logo 標(biāo)志是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、廣告宣傳、文化建設(shè)、對(duì)外交流必不可少的元素，它隨著企業(yè)的成長(zhǎng)，其價(jià)值也不斷增長(zhǎng)，曾有人斷言：即使一把火把可口可樂(lè)的所有資產(chǎn)燒光，可口可樂(lè)憑著其商標(biāo)，就能重新起來(lái)，銀行也會(huì)爭(zhēng)著向其貸款。 因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的企業(yè)，十分重視 logo 設(shè)計(jì)同時(shí)了解標(biāo)志的作用，在企業(yè)建立初期，好的 logo 設(shè)計(jì)

59、無(wú)疑是日后無(wú)形資產(chǎn)積累的重要載體，如果沒(méi)有能客觀反映企業(yè)精神、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，造型科學(xué)優(yōu)美的標(biāo)志，等企業(yè)發(fā)展起來(lái)，在做變化調(diào)整，將對(duì)企業(yè)造成不必要的浪費(fèi)和損失。logo 的特性：1識(shí)別性 關(guān)于識(shí)別性要求必須容易識(shí)別，易記憶。這就要做到無(wú)論是從色彩還是構(gòu)圖上一定要講究簡(jiǎn)單。 2特異性 所謂特異性就是要與其他的 logo 有區(qū)別，要有自己的特性。否則設(shè)計(jì)的 logo 都一樣。 3內(nèi)涵性 設(shè)計(jì) logo 一定要有它自身的含義，否則就算做的再漂亮，再完美也只是形式上的漂亮，卻沒(méi)有一點(diǎn)意義。這就要求 logo 必須有自己的象征意義。 4法律意識(shí) 關(guān)于 logo 的法律意識(shí)一定要注意敏感的字樣、形狀和語(yǔ)言。 5

60、整體形象規(guī)劃（結(jié)構(gòu)性） logo 不同的結(jié)構(gòu)會(huì)給人不同的心理意識(shí)，就像水平線給人的感覺是平緩、穩(wěn)重、延續(xù)和平靜，豎線給人的感覺是高、直率、輕和浮躁感，點(diǎn)給人的感覺是擴(kuò)張或收縮，容易引起人的注意等。 6色彩性 色彩是形態(tài)三個(gè)基本要素（形、色、質(zhì)）之一。logo 常用的顏色為三原色（紅，黃，藍(lán)） ，這三種顏色純度比較高，比較的亮麗，更容易吸引人的眼球。色彩為工業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)科中必須研究的基本課題。色彩研究涉及物理學(xué)、生理學(xué)、心理學(xué)、美學(xué)與藝術(shù)理論等多門學(xué)科。一個(gè)好的 logo 應(yīng)該具備怎樣的特點(diǎn)呢？logo 應(yīng)該具有視覺沖擊力，通過(guò)其便于記憶的特點(diǎn)，起到讓消費(fèi)者聯(lián)系到企業(yè)，并且能夠讓消費(fèi)者感受到企業(yè)通過(guò)