上海申楊房地產土地估價有限公司的財務分析及對策

1、上海申楊房地產土地估價有限公司的財務分析及對策摘要：隨著新中國成立以來，中國在經濟發(fā)展方面突飛猛進，其中所占份額巨大的就是房地產業(yè)。房地產業(yè)的迅猛發(fā)展在我國經濟增長中占據著主要作用，而房地產業(yè)十分依賴于金融市場，在房地產行業(yè)中不可或缺的一個重要組成就是房地產土地估價公司。本論文針對上海申楊房地產土地估價有限公司運用了多種手段和方法對該公司進行了具體的財務分析，并就財務狀況中出現(xiàn)的漏洞給出了相應的對策。關鍵詞：財務分析；財務狀況；經營對策Financial analysis and countermeasures of Shanghai shenyang real estate land app

2、raisal co. LTDAbstract：Since the founding of New China, China has made rapid progress in economic development, and the real estate industry has a huge share. The rapid development of the real estate industry plays a major role in Chinas economic growth, while the real estate industry relies heavily

3、on the financial market. An important component of the real estate industry is the real estate land valuation company. This paper applies a variety of means and methods to Shanghai Shenyang Real Estate Land Appraisal Co., Ltd. to conduct a specific financial analysis of the company, and gives corres

4、ponding countermeasures for the loopholes in the financial situation.Keywords：Financial analysis; Financial status; Business strategy目錄第一章 緒論31.1課題的研究目的及意義31.2國內外研究現(xiàn)狀41.3研究的內容4第二章 財務分析相關理論依據42.1財務分析的內容42.2財務分析的主要方法5第三章 上海申楊房地產土地估價有限公司財務狀況分析63.1房地產土地估價行業(yè)概況63.2盈利能力分析63.3資產運營管理能力分析63.4財務償債能力分析7第四章 上海申楊

5、房地產土地估價有限公司經營對策84.1 盈利能力提升對策84.2資產運營能力提升對策84.3償債能力提升對策9第五章 課題總結與展望95.1課題總結95.2展望9致謝9參考文獻9第1章 緒論1.1課題的研究目的及意義由于房地產行業(yè)的發(fā)展勢頭十分迅猛，房地產行業(yè)中的各企業(yè)間的競爭也不斷加劇。中國房地產估價行業(yè)是一個歷史源遠流長但又時下新興的行業(yè)，是房地產業(yè)的重要組成部分，1994年7月5日頒布城市房地產管理法簡明扼要地指出了房地產估價的法律地位，房地產估價已成為國家的法律制度。此后，我國房地產估價行業(yè)發(fā)展速度加快，各企業(yè)以公平競爭的基本形式，開放合理的秩序，有效監(jiān)管房地產估價市場，逐步建立政府監(jiān)

6、管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體系。只有在進行了合理規(guī)范的房地產估價后，房地產投資公司才能根據估價對土地進行投標，因此房地產估價的作用顯得日益重要，故而房地產估價公司之間的競爭更加激烈。要想在如此嚴峻危險的行業(yè)領域中占據一席之地，房地產估價公司的經營管理方法必須得當，適應時下房地產行業(yè)的發(fā)展，其中財務管理是重中之重。本文采用了多種理論方式對上海申楊房地產土地估價有限公司的財務進行了全面的調研與分析。并與同地區(qū)競爭企業(yè)對比，指出了上海申楊房地產土地估價有限公司財務狀況方面的漏洞，并擴大至整個房地產估價行業(yè)企業(yè)財務管理上的問題，并給出了相應的對策思路。對房地產估價企業(yè)公司未來的財務運營管理提供了有益

7、的參考依據。提升房地產土地估價公司的財務管理手段，使其可以采用相應的財務管理工具，不僅可以提高房地產估價企業(yè)經營管理水平，還促進了房地產土地估價行業(yè)持續(xù)快速的大力發(fā)展。1.2國內外研究現(xiàn)狀房地產估價行業(yè)在全世界各國都占據著不可小覷的地位。國外的房地產估價方面的創(chuàng)新理論和技術發(fā)展已經十分成熟，此中以德國的房地產估價行業(yè)最為先進發(fā)達。在德國，房地產土地的價格全權由房地產估價企業(yè)決定，它的估價工作獨立于政府之外。房地產估價人員在對土地進行估價時不用考慮政府、投資人等一干人等的利益，且對房地產估價人員評估錯誤的懲罰十分嚴重，以此確保了房地產估價結果的公正性。德國房地產估價師的資格限制非常嚴謹、職業(yè)教育

8、全面、業(yè)務范圍廣泛，且德國房地產估價公司的設立也有著很嚴格的規(guī)定，這其中有很大一部分原因就是財務狀況。國外有不少人想進入房地產估價市場分一杯羹，但許多中小型企業(yè)都慘淡收場，這其中不僅是因為房地產估價行業(yè)競爭激烈，還有一個很重要的原因就是房地產估價公司的財務要求非常嚴格。到目前為止，我國房地產估價行業(yè)才僅發(fā)展了二十多年，隨著國務院提出的經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制要求，房地產估價行業(yè)正初步形成統(tǒng)一開放、競爭有序的房地產估價市場。我國在吸取了國外幾個先進的房地產估價行業(yè)領頭羊的經驗之后，完善了我國房地產估價技術規(guī)范，制定了相關的法律法規(guī)，逐漸形成了統(tǒng)一開放的房地產估價市場。隨著我國房地產估價行業(yè)

9、的日益發(fā)展，房地產估價企業(yè)的服務能力也變得良莠不齊，許多中小型企業(yè)面臨破產問題。而導致這一問題的原因不止是這些企業(yè)的房地產估價水平能力低下，還與它們的財務管理有關。房地產估價行業(yè)是一個香餑餑，而企業(yè)想要嘗到甜頭，首當其沖的就是要做好企業(yè)的財務管理。1.3研究的內容本論文主要研究內容是針對上海申楊房地產土地估價有限公司，收集其相關財務數據資料，通過運用財務分析有關的理論方法，在經過與上海市同地區(qū)其他房地產土地估價公司的財務狀況的對比后，分析研究上海申楊房地產土地估價有限公司的財務盈利能力、償績能力、資產運營管理能力，并發(fā)現(xiàn)指出上海申楊房地產土地估價有限公司運營管理中的問題，進而給出針對其公司的經

10、營管理對策。第2章 財務分析相關理論依據2.1財務分析的內容財務管理和核算是財務分析的核心內容。企業(yè)財務管理是組織財務活動，處理財務關系的一項綜合性的管理工作，是企業(yè)管理的核心手段和方法之一，是對企業(yè)財務活動規(guī)律和管理規(guī)律的總結，主要目標是確保企業(yè)整體戰(zhàn)略目標的達成。財務分析確實是財務管理和會計的基礎，著重研究財務狀況和結果，以實際財務報表等信息為基礎進行分析，得出財務分析結果的確定性。財務分析主要是運用特殊的會計技術和方法，從龐大的財務數據中，挖掘、經營結果和企業(yè)的財務狀況，幫助用戶了解企業(yè)內部和外部的經營風險和經營狀況。財務分析隨著財務管理的出現(xiàn)和發(fā)展，財務分析也隨著經濟環(huán)境的變化而有不同

11、的要求。在知識資本、人力資本日益占據重要地位的今天，財務分析也有了一些新時代的特征:首先，財務分析的局限性:對企業(yè)財務報表進行財務分析，根據財務狀況和經營成果進行評價，所以相關的財務報表也對應財務分析的局限性來進行交付，如計價依據、通貨膨脹可比性、無形資產的數據評估等。這些因素影響決策者做出最優(yōu)選擇;第二,財務分析的內容和增加擴張:財務分析在財務報表密切接觸,增加財務報表的內容,必然會導致財務分析的內容,增加企業(yè)財務分析內容逐漸增加的因素分析人力資源、社會責任信息分析,公允價值信息分析,信息分析,衍生金融工具。另一方面，未來的財務分析也會增加對日常財務數據的使用，不僅僅是期初和期末的金額反映在

12、財務報表上，財務分析對日常的信息也會起到重要的作用。增加財務分析內容，補充現(xiàn)有財務分析內容的狹隘局限性，充分利用日常數據，突破財務報表反映信息的局限性;第三是財務分析周期縮短，及時性增強。財務分析需要綜合的、匯總的數據，由于目前獲取綜合信息所需要的勞動力成本較高和成本較長時間的限制，所以目前的財務分析是在會計報表發(fā)布后才進行的。在技術進步的支持下，相關人員可以通過計算機快速獲取必要的信息，突破使用報表數據的局限性，業(yè)務經理、投資者能夠根據需要及時快速高效地收集信息，進行排序、計算和分析。財務分析作物財務管理的重要組成內容，對企業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用，財務人員應不斷分析財務管理的漏洞，并采取

13、相應對策，確保財務分析不斷健全和發(fā)展。2.2財務分析的主要方法財務分析是以企業(yè)財務報表披露的財務信息指標及相關資料為主要依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業(yè)等經濟組織過去和現(xiàn)在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它是為企業(yè)的投資者、債權人、經營者及其他關心企業(yè)的組織或個人了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現(xiàn)狀、預測企業(yè)未來并做出正確決策提供準確的信息或依據的經濟應用學科，對企業(yè)的財務狀況和主要經營成果所進行的評價和剖析。它既是對過去的財務活動進行的總結，又是對將來的財務活動進行預測的前提。當前企業(yè)比較常用的財務管理及

14、財務分析方法主要有以下幾種:（1） 杜邦分析法:通過計算分解各種指標來評價企業(yè)的盈利能力和股東權益回報水平,從財務的角度來評價企業(yè)績效的一種經典方法。這種方法首創(chuàng)自美國的杜邦公司，后經過理論界的不斷豐富和發(fā)展，已經形成一整套完整的評價體系。（2） 趨勢分析法:是將兩個或兩個以上連續(xù)期的相同類型財務指標和比率進行對比，用以了解和判斷經濟業(yè)務變化規(guī)律和發(fā)展方向的一種分析方法,其對于預測企業(yè)的發(fā)展趨勢具有重要幫助，既可用于同一企業(yè)不同時期財務狀況的縱向比較，也可用于不同企業(yè)甚至不同行業(yè)之間的橫向比較。這種方法還可以消除業(yè)務規(guī)模大小的影響，對于分析企業(yè)的耗費和盈利水平非常適用。（3）比較分析法:是將企

15、業(yè)的有關財務指標與同行業(yè)平均水平或在不同企業(yè)之間進行比較，找出差異及其產生原因,用于判斷該企業(yè)在同行業(yè)或不同企業(yè)之間所處的位置，以此來衡量企業(yè)的管理水平。第3章 上海申楊房地產土地估價有限公司財務狀況分析3.1房地產土地估價行業(yè)概況房地產估價行業(yè)的發(fā)展，對于保障房地產市場的健康運行，促進國民經濟的建設發(fā)揮著重要的作用。房地產業(yè)與金融業(yè)的結合，主要通過房地產抵押實現(xiàn)，其依據是準確評估房地產的價值。如果估價行為不規(guī)范，出現(xiàn)問題，將會帶來房地產風險，進而引發(fā)金融危機，危及國民經濟。隨著日漸法律法規(guī)的日漸完善，房地產估價行業(yè)也開始出現(xiàn)了一些問題。如房地產估價企業(yè)管理體系的混亂，導致了房地產估價行業(yè)的良

16、莠不齊、房地產估價人員整體能力低下，且身負壓力過重，進而限制了房地產估價行業(yè)的發(fā)展。3.2盈利能力分析言簡意賅的說，一個企業(yè)的盈利能力就是其賺得利潤的能力，盈利能力直接反映了一個公司的總資產的使用效率。企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)的能力越強，在行業(yè)發(fā)展中的生存能力越好。通常情況下我們可以用銷售凈利率和凈資產收益率作為指標來顯示一個企業(yè)的盈利能力。（1） 銷售凈利率。即指一個公司獲取的凈利潤與銷售所得收入的對比關系，通常被用來衡量公司的銷售收入獲取能力。在經過市場調查分析后得知，上海申楊房地產土地估價有限公司近三年的銷售凈利率處于下降趨勢，可以看出在房地產估價行業(yè)競爭日漸激烈的情況下，上海申楊房

17、地產土地估價有限公司在運營管理方面遇到了一些困境，需要注意改革。（2） 凈資產收益率。凈資產收益率是最具代表性的一個盈利能力指標。一個公司的盈利能力越高則凈資產收益率越高，代表的股東的投入回報越高。通過對上海申楊房地產土地估價有限公司的凈資產收益率進行分析，以及與上海市同地區(qū)的其他幾家房地產估價公司進行對比后發(fā)現(xiàn)，各家房地產估價公司的平均凈資產收益率差異細微，但近三年來均在走下坡路。這表示公司自有資金產生收益的能力在下降，對公司股東的保障程度降低。3.3資產運營管理能力分析我們通過對企業(yè)資產運營效率的指標進行分析來評估一個企業(yè)的運營能力。主要使用了總資產周轉率和固定資產周轉率作為主要指標對上海

18、申楊房地產土地估價有限公司進行了資產運營管理能力的評估。（1） 總資產周轉率?？傎Y產周轉率是企業(yè)主營業(yè)務收入凈額與資產總額的比率，用以反饋企業(yè)全部資產的利用效率。計算公式如下：通過公式可以看出，總資產周轉率越高，則表明公司資產的利用率越高，進一步顯示了公司的管理水平能力。在調查研究后發(fā)現(xiàn)，在上海地區(qū)房地產土地估價行業(yè)中，上海申楊房地產土地估價有限公司的總資產周轉率處于較高水平，具有領先優(yōu)勢。這表示上海申楊房地產土地估價有限公司的資產運營管理能力較其他公司而言較強。（2） 固定資產周轉率。固定資產周轉率是指公司年銷售收入凈額與固定資產平均凈值的比率，可以反饋企業(yè)固定資產周轉使用情況。計算公式如下

19、：固定資產周轉率和總資產周轉率相似，固定資產周轉率越高，表明公司資產利用率越高。通過對上海申楊房地產土地估價有限公司的固定資產周轉率的審核計算后發(fā)現(xiàn)，相比同地區(qū)其他房地產土地估價公司來說，上海申楊房地產土地估價有限公司充分利用了其固有資產，其固定資產的投資合理，固定資產的組成構架細致，使用率高，表明上海申楊房地產土地估價有限公司的資產運營管理能力十分優(yōu)秀。3.4財務償債能力分析一個公司償還到期債務的能力即為償債能力。在進行財務分析時，一般從財務杠桿比率來分析企業(yè)的償債能力。杠桿比率是指通過比較資產，負債和所有者權益之間的關系來評估企業(yè)的負債經營情況。本論文分別通過分析流動比率和產權比率來對上海

20、申楊房地產土地估價有限公司的短期和長期償債能力進行說明。（1） 短期償債能力分析。一個企業(yè)以其流動資產足夠償還短期債務的能力被稱為短期償債能力。短期償債能力的影響因素有很多，比如流動資產與流動負債的關系等。在這里本文選用流動比率這一指標對上海申楊房地產土地估價有限公司的短期償債能力進行評估分析。流動比率就是流動資產與流動負債的比率，公式如下。流動比率的定義十分特殊，當流動比率過高時，表示企業(yè)的流動資產遠遠多于流動負債，這時企業(yè)的流動資產過剩，沒有得到充分的利用；當流動比率過低時則表示企業(yè)處于一個十分危險的境地。所以國際上普遍認為當流動比率為2:1時，企業(yè)的短期償債能力最好。在調查了上海申楊房地

21、產土地估價有限公司及同地區(qū)其他房地產估價公司的流動比率之后，得到了同地區(qū)行業(yè)的平均流動比率并與上海申楊房地產土地估價有限公司的流動比率進行比對后得知，上海申楊房地產土地估價有限公司的流動比率大于1，且高于同地區(qū)行業(yè)平均水平，表示上海申楊房地產土地估價有限公司的短期償債能力較好，但與2:1的完美流動比率相隔甚遠，所以該公司應該逐漸提升資產的流動性。（2） 長期償債能力分析。一個企業(yè)償還長期借款、債務的能力稱之為長期償債能力。長期償債能力可以充分體現(xiàn)企業(yè)的財務安全性。企業(yè)的不斷盈利能力是長期償債能力的保證。本文長期償債能力由產權比率評估完成。產權比率是一個公司負債總額與所有者權益總額的比率?？梢杂?/p>

22、來評估一個企業(yè)的資金結構是否合理，其公式如下。產權比例是企業(yè)財務結構合理與否的重要標志。長期償債能力越強，則產權比率越低。產權比率反映了企業(yè)自有資金償還全部債務的能力，在經過相應的調研后發(fā)現(xiàn)，同地區(qū)行業(yè)中，上海申楊房地產土地估價有限公司的產權比率最高，表示其公司自有資本占總資本的比例低，但同時也意味著更高的償債風險。第4章 上海申楊房地產土地估價有限公司經營對策4.1 盈利能力提升對策所有的企業(yè)的最終目的都是通過所經營的項目最大限度地獲取利潤并持續(xù)經營。就盈利能力方面來說，企業(yè)必須不斷地賺取利潤才能得到更好的發(fā)展，盈利能力較強的企業(yè)毋庸置疑的擁有更好的發(fā)展活力和前景，所以不難看出，盈利能力是每

23、個企業(yè)都應該注意看重的重要指標。上文中所論述的通過凈利潤率和凈資產收益率對上海申楊房地產土地估價有限公司的盈利能力進行了具體分析發(fā)現(xiàn)了其公司近幾年來的盈利能力正逐漸下降。針對這種現(xiàn)象，上海申楊房地產土地估價有限公司想要提高盈利能力可以采取以下對應策略：（1） 建立更廣泛全面房地產評估平臺，擴大企業(yè)服務面，增加房地產估價客單量。（2） 以注冊房地產土地估價師為核心進行企業(yè)改革，推進企業(yè)業(yè)務升級，為提高公司盈利能力提供保障。（3） 嚴格把控員工流失率，大力引進房地產土地估價人才，改進估價步驟，降低人工成本費用。（4） 注重公司核心競爭力的提升。在上海地區(qū)房地產估價公司百花爭妍，良莠不齊，想要提升公

24、司的盈利能力就必須提升公司的核心競爭力。4.2資產運營能力提升對策通過上文應用總資產周轉率和固定資產周轉率對上海申楊房地產土地估價有限公司的資產運營能力進行分析后顯示，上海申楊房地產土地估價有限公司的總資產周轉率和固定資產周轉率都高于上海地區(qū)房地產估價行業(yè)的平均水平，說明了了上海申楊房地產土地估價有限公司的各項資產運營管理能力處于有競爭力的水平，并一直保持在較高水平，但同時隨著近年來的發(fā)展，上海申楊房地產土地估價有限公司的各項資產運營管理能力指標均有小幅降低，造成下降的原因是行業(yè)競爭日益激烈，主營業(yè)務收入降低。針對資產運營能力的提升，本文給出了以下建議：（1） 在目前經濟走下坡路的境況下，應嚴

25、格控制固定資產使用。上海申楊房地產土地估價有限公司應該將固定資產合理有效的進行使用，避免出現(xiàn)資產閑置的狀況，在進行合理使用時，也要時刻注意投資所帶來的財務風險，拒絕盲目投資。（2） 上海申楊房地產土地估價有限公司總資產周轉率的連年下降趨勢比較明顯，說明了該公司使用全部資產進行經營的效率日漸下降。上海申楊房地產土地估價有限公司應考慮自身發(fā)展的需求和前景，擴大企業(yè)的營收規(guī)模，增加收入盈利。4.3償債能力提升對策在上文償債能力分析中，本文從短期償債能力和長期償債能力兩個方面分別分析了上海申楊房地產土地估價有限公司的償債能力。通過對近幾年的數據分析并與同地區(qū)行業(yè)平均值進行對比后可以發(fā)現(xiàn)上海申楊房地產土

26、地估價有限公司有很強的償債能力，并且短期償債能力和長期償債能力都處于中上游水平，該公司的流動比率較高，產權比率較低，資金結構尚待優(yōu)化。因此，針對償債能力的提升，本文給出了一些建議：（1） 合理提升企業(yè)運營的流動比率。上海申楊房地產土地估價有限公司的流動比率較高，表示該公司在流動資產上沒有使用太多資金，但是仍具有一定的短期償還債務的風險。公司應該減少短期借款，適當增加長期借款，確保公司的資產流動性良好。（2） 在長期償債能力提升方面，上海申楊房地產土地估價有限公司可以合理使用籌資，保持合理的股東與債權人之間的籌資比例。加強對經濟環(huán)境與宏觀政策的研究，確定合理的負債規(guī)模，同時可以靈活調整計息方式、

27、借款期限、融資渠道等。第5章 課題總結與展望5.1課題總結本文使用財務分析相關知識，使用杜邦分析法、趨勢分析法和比較分析法將上海申楊房地產土地估價有限公司與同地區(qū)行業(yè)企業(yè)之間進行比較，發(fā)掘并分析了上海申楊房地產土地估價有限公司的財務盈利能力、償債能力、資產運營管理能力，提出了上海申楊房地產土地估價有限公司運營管理中的問題及產生根源。并針對上海申楊房地產土地估價有限公司的財務盈利能力、資產運營管理能力和償債能力的提升查漏補缺給出了具體的應對策略。本論文不僅給上海申楊房地產土地估價有限公司未來的運營管理提供了發(fā)展策略和前景，同時也給全國范圍內的房地產估價企業(yè)提供了有益的建議，為所有的房地產估價企業(yè)發(fā)展敲響了警鐘，幫助它們可以避免運營管理中遇到的風險。5.2展望基于對上海申楊房地產土地估價有限公司的財務分析，提供給出了針對房地產土地估價公司的財務盈利能力、償債能力、資產運營管理能力提升的相應發(fā)展策略，有利于上海申楊房地產土地估價有限公司充分改善經營管理，最終達到整體效益最大化的目標。在論文研究期間，因為研究資料、數據的不足，本人知識水平有限