高檔會所建設(shè)項目可行性研究分析可研報告

1、一、 總 論（一） 項目背景與概況1、項目名稱高檔會所建設(shè)項目，以下簡稱“本項目”。2、項目擬建地點貴州省凱里市永豐路：該項目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi)3、4、9路區(qū)可到達，距迎賓大道150米，距新建的城南客車站300米，是凱里的長途客運中心，凱里運輸公司客車站即將搬遷到這里。車站投入運營后，日發(fā)送旅客10000多人次，年客流容量為367萬人次，高速公路西出口1000米。3、樓盤開發(fā)黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司該公司成立于2004年，注冊資本800萬元人民幣，公司擁有良好的信譽和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學、合理、高效的管理制度，形成了項目開發(fā)、銷售

2、經(jīng)營、財務管理等運作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級政府和相關(guān)部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導大眾消費”為發(fā)展目標，以“誠信、務實、高效”為行事準則。先后成功開發(fā)樓盤：“銳紅大廈”、“銳紅花園”、“銳博大廈”、“銳馨鑫園（該盤在中國貴州十佳人居評選中榮獲“2006中國貴州名盤）”4、項目投資黔東南州銳鑫國際休閑服務有限公司該公司本著“弘揚黔文化，做好黔文章”和對休閑娛樂獨到的見解，經(jīng)過兩年多的項目實地考察、調(diào)研，決定措籌巨資在凱里市永豐南路建設(shè)“銳鑫國際休閑會所”項目。本項目由貴州規(guī)劃建筑設(shè)計院和香港方黃建筑師事務所共同規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝飾設(shè)計。銳鑫國際休閑會所由

3、水療會所、國際賓館、ktv歌城三大版塊組成。經(jīng)營面積為25000平方米，總投資1.5億元人民幣。本項目按四星級標準設(shè)計建造。內(nèi)設(shè)有超大公共浴區(qū)、spa美容纖體、中西自助餐廳、豪華商務包間250余間、高雅氣派的演藝大廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、時尚現(xiàn)代的ktv包間80余間、溫馨舒適的客房200余間，集吃、喝、玩、樂一應俱全，建成后將是黔東南乃至整個貴州首屈一指的國際休閑娛樂會所。5、項目提出背景和項目建設(shè)的必要性改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均gdp已超過1000美元，總體達到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會的目標。當人均g

4、dp達到800美元至1000美元時，休閑娛樂消費將進入快速增長期。根據(jù)世界專業(yè)組織預測，到2020年我國將成為世界休閑娛樂第一大國。目前休閑娛樂業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國休閑娛樂業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進步。政府將休閑娛樂業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟新的增長點。目前，我國休閑娛樂業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進程加快，城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)升級，人均gdp達1000美元之后，消費結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂消費成為新熱點，休閑娛樂業(yè)進入興盛期。黔東南州地處黔湘兩省結(jié)合部，是貴州省的南大門。全州轄 一市十六縣 ，州府所在地凱里市面積1306平方公里，人口

5、 58 萬。經(jīng)過近年來建設(shè)，凱里市基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變。公路四通八達，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián)系，使凱里市休閑娛樂業(yè)得到快速發(fā)展。凱里是一個原生態(tài)人文景觀保存完好的旅游勝地，2005年接待國內(nèi)外游客150萬人次，同比增長28.7%.近年來，凱里市賓館、娛樂、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應，現(xiàn)已成為制約凱里市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著高檔消費群體日益擴大，高檔水療會所和星級賓館在凱里市供不應求。黔東南州銳鑫國際休閑服務有限公司經(jīng)過兩年多充分考察調(diào)研，凱里市投資興建凱里市銳鑫國際會所。本項目建設(shè)對改變凱里市休閑娛樂設(shè)施落后狀況，促進休閑娛樂業(yè)的發(fā)展是十分必要的。6、可行

6、性研究報告編制依據(jù)（1）中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）（2）貴州旅游娛樂業(yè)發(fā)展規(guī)劃（3）中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2005第44號）（4）中華人民共和國國有土地使用證（凱里市國用2005第05892號）7、項目預期目標本項目總投資1.5億元人民幣，按四星級標準建造，主業(yè)鑫國國際水療會所，配套銳鑫國際酒店、休閑娛樂設(shè)施。（二） 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名 稱單位數(shù)量或指標備注1建設(shè)規(guī)模平方米250001.1項目總投資萬元150001.2職工人數(shù)人3502.4裙樓平方米5000總建筑面積平方米250003營業(yè)面積平方米240004年營業(yè)收

7、入萬元38685總成本費用萬元13536年利潤總額萬元25157營業(yè)稅金及附加萬元5358投資利潤率%58.5%9投資利稅率%48.32%10投資回收期年3含建設(shè)期2年11內(nèi)部收益率%48%12凈現(xiàn)值（i=12%）萬元138013盈虧平衡點%35%14借款償還期年2含建設(shè)期二. 市場預測（一） 凱里市休閑會所現(xiàn)狀當前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場前景分析傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石??；另類的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。而凱里地區(qū)洗浴行業(yè)市場營銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足療等，經(jīng)營項目、洗浴文化的構(gòu)成雷同、缺少特色，在對外宣傳上，大家都打著“美容健體，修身養(yǎng)性”這張牌，差異化程度

8、非常小。沒有差異就沒有特色；沒有特色就不能吸引人。其次，在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當。再次，服務水平持齊，難相上下。 從以上來看，凱里水療休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開發(fā)糅合文化資源，豐富服務項目，提高人性化服務水平則更容易在市場中鼎足而立。市場現(xiàn)有洗浴休閑服務容量市區(qū)人口不多，但凱里天然具有區(qū)位優(yōu)勢，是旅游集散地。每天至少有 萬外來人口進出這里，相當于城市總?cè)丝诘??？梢哉f消費群體還是很可觀的。就目前來看，市區(qū)除了陽光櫻花，還有曼谷雨林等等,大大小小已上十家。這些洗浴休閑場所，主要串落在凱里的鬧市區(qū)，因此，總體服務容量比較大，但分攤下來就顯得“僧多粥少”了。1、凱里水療休閑市場所處發(fā)展階

9、段則處于市場發(fā)展的最初階段-市場導入期。水療休閑市場結(jié)構(gòu) a、享受型消費者b、理智型消費者2、行業(yè)競爭焦點與在歌舞廳、迪廳等的宣泄來緩解精神壓力不同，水療自然而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭奪這部分消費者已成為競爭的關(guān)鍵。服務人才是該行業(yè)的又一競爭熱點。3、需求現(xiàn)狀凱里市作為全國優(yōu)秀旅游城市，休閑娛樂業(yè)已成為凱里市支柱產(chǎn)業(yè)。休閑娛樂業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟的快速增長，我國的休閑娛樂消費也進入快速增長期，消費結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。休閑娛樂主體及休閑娛樂主題也更趨多元化。據(jù)世界休閑娛樂組織預測，到2020年我國將

10、成為世界休閑娛樂第一大國。凱里市的水療會所正處于初級發(fā)展階段，包括陽光櫻花、曼谷雨林在內(nèi)所有水療的營業(yè)面積總共不到10000萬平方米，星級賓館不到10家，無論從數(shù)量還是在服務上都遠遠滿足不了外來游客和當?shù)叵M群體的需要。4、市場預測銳鑫國際會所按現(xiàn)代風格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會所，該會所將為凱里市民及海內(nèi)外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所。銳鑫國際會建成后將有充足的客源。以凱里市目前每年60萬客量計算，日均賓客接待量600人左右。會所建成后聘請國內(nèi)著名娛樂管理公司管理。本項目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗的休閑會所營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊伍，創(chuàng)新機制，

11、建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡，會所客源將有充分保證。三. 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容（一） 建設(shè)規(guī)模本項目投資1.5億元人民幣，建設(shè)凱里市銳鑫國際會所，總建筑面積25000平方米。工程完工后，將成為集娛樂、餐飲、休閑、養(yǎng)生為一體的高級私人會所，共有保健包房250間，ktv包房80余間，客房200間，日接待賓客可達1000人次。（二） 建設(shè)內(nèi)容本項目主要由三層裙樓和五層塔樓組成（即負一層、負二層、負三層、一樓、二樓、三樓、四樓、五樓組成）。銳鑫國際會所按四星級標準建設(shè)和裝修。（1）負一層：建筑面積5600平方米。分布為：商務包房、ktv歌城、太空睡眠區(qū)；（2）負二層：建筑面積5855平方米。分

12、布為：公共休息區(qū)、演藝大廳、棋牌區(qū)、餐廳、vip活動專區(qū)和保健按摩包房；（3）負三層：建筑面積為3360平方米；分布為：水療會所、spa、賓館主要通道的大堂、男賓浴區(qū)、公共戲水區(qū)、女賓浴區(qū)；（4）塔樓：五層建筑，建筑面積4400平方米。分布為客房間；（5）1-5層共設(shè)有標準客房200間，設(shè)有5層5站無機房電梯1部，樓梯通道一座；環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施廢氣及油煙治理設(shè)施固體廢棄物收集處理設(shè)施防燥音設(shè)施（7）室外工程：給、排水管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化噴水池入口廣場（三） 工程項目表3-1 工程項目表序號工程名稱工程內(nèi)容備注1負一層商務包房ktv歌城太空睡眠區(qū)2負二

13、層公共休息區(qū)演藝大廳棋牌區(qū)餐廳vip活動專區(qū)保健按摩包房3負三層水療會所spa賓館主要通道的大堂男賓浴區(qū)公共戲水區(qū)女賓浴區(qū)4裙樓客房間5環(huán)保設(shè)施污水處理水池，廢氣及油煙治理系統(tǒng)，固體廢棄物收集處理系統(tǒng)等。地下式6室外工程7給、排水管網(wǎng)給、排水管網(wǎng)設(shè)施8供電線網(wǎng)內(nèi)供電線網(wǎng)，配電設(shè)備9熱力管網(wǎng)供熱管網(wǎng)設(shè)施，電鍋爐等設(shè)備10空調(diào)系統(tǒng)制冷機組，管網(wǎng)設(shè)施11消防設(shè)施消防水池12停車場設(shè)地下停車場13洗衣房四. 建址選擇（一） 建址現(xiàn)狀1、 地點與地理位置本項目選址位于凱里市永豐南路，距貴陽180公里、距都勻60公里。區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善交通便利。凱里市位于貴州省東南部，地理坐標：東經(jīng)16738，北緯301

14、1。處于貴州省黃金休閑娛樂圈內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。2、 建址土地權(quán)屬本項目承辦單位建設(shè)用地已征用，取得土地使用權(quán)證，使用年限70年。3、 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件建址場地地基土巖性自上而下構(gòu)成情況為：層雜填土雜色-灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，稍濕-飽和。局部地段表部為耕土，下為風化基巖碎片混粘性土。其層厚一般為0.30-1.50m，層底標高為213.43m-230.19m。層角礫碎石土灰黃色，稍密狀態(tài)，濕-飽和。碎石層呈次圓狀，主要為風化碎石；充填為粉質(zhì)粘土，混少量中粗砂。局部地段夾有淤泥質(zhì)粘土或砂土，層厚一般為0.60m-3.60m，層底標高為211.13m-226.21m。層板巖強風

15、化褐黃色，硬-堅硬狀態(tài)，本次勘察鉆至強風化帶，風化物呈強風化狀，遇水易軟化。層面標高為211.13m-226.21m。據(jù)本地經(jīng)驗和相關(guān)資料推斷此層下80-100cm即進入中風化帶。場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地下水為層雜填土中的上部滯水；水量不大，對砼一般無侵蝕性。建址場地各層地基土承截力特征值fk和壓縮模量es取值如下：fak(kpa)es(mpa)層角礫碎石土250.015.00層板巖強風化300.0壓縮性微小 中風化600.0壓縮性微小地基基礎(chǔ)設(shè)計與施工建議(1)因擬建場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以層板巖強風化作為本工程的天然地

16、基，采用獨立柱基礎(chǔ)；(2)因?qū)影鍘r強風化埋深高差較大，基巖面坡度相對較大，故應做好建筑物的抗滑措施。根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范gb50011-2001附錄a我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計基本地震加速度和設(shè)計地震分組第a.0.10條，擬建場區(qū)抗震設(shè)防烈度vi度區(qū)。4、 氣象條件本項目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)。氣候溫和，四季分明，春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長，雨量充沛，無霜期長。年平均氣溫 15-17一月份最低平均氣溫 3-4極端最低氣溫 -13七月份最高平均氣溫 27-28極端最高氣溫 40-41平均無霜期 235天年平均氣壓 1014毫巴最低氣壓（夏季） 994毫巴最高氣壓（

17、冬季） 1056毫巴年平均相對濕度 70%年最大降雨量 2460mm年最小降雨量 1400mm年平均降雨量 2019mm日最大降雨量 320mm最大積雪厚度 32.5cm常年主導風向 西南風5、 交通條件凱里市位于貴州省東南部，交通便捷，距凱里市城區(qū)0.5公里，距貴陽180公里、距都勻60公里、距湘西 公里2001年凱里市國內(nèi)生產(chǎn)總值 7.4億元，財政收入 4.5 萬元，2003年一、二、三產(chǎn)比重為29.9:29.6:40.5.凱里市旅游業(yè)資源十分豐富。旅游產(chǎn)業(yè)的主體地位在不斷增強，2001年旅游接待 80 萬人次，2002年接待 85 萬人次，2003年接待 95 萬人次 6、 公共設(shè)施條件

18、（1）供電10kv高壓線路在場址附近通過，本項目自建變配電站，安裝800kva變壓器2臺，以滿足本項目用電需要。（2）供水本項目用水由凱里市自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項目需要。凱里市自來水廠供水主管在本項目建址附近通過。（3）排水場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實行雨污分流，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達標排放。（4）空調(diào)及供熱本項目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷，同時回收廢熱、加熱洗浴用水。冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。表4-1 建（構(gòu)）筑物一覽表序號名稱面積（m2）層數(shù)結(jié)構(gòu)類型層 高（m）備注一塔樓652581紫荊苑2284824框剪 32郁金園1956223框剪33水晶閣228

19、4722框剪3二裙樓149824框剪停車場5565 m2（二） 主要設(shè)備表4-2 主要設(shè)備明細表序號設(shè)備名稱型號規(guī)格數(shù)量用電量（kw）用水量（t/h）用汽量（t/h）單價(萬元)總額(萬元)備注一中央空調(diào)及電鍋爐系統(tǒng)均采用環(huán)保蓄能產(chǎn)品1基載風冷熱泵機組制冷量660kw，制熱量690kw1150kw6868臺佳2雙工況機組制冷550kw，制冰工況制冷350kw1110kw3636臺佳3蓄冰裝置有效容積65m31120kw5555美國cryogel4冷卻塔流量120t/h11010良機、金日5風機盤管q=80m3/th=20m450120凱泉，創(chuàng)新6水泵q=120m3，h=20m9100kw0.8

20、67.74凱泉，創(chuàng)新7供冷板式換熱器換熱量890kw12.52.5維克斯8供暖板式換熱器換熱量360kw換熱溫差511.561.56瑞典舒瑞普9電蒸汽鍋爐lss0.5-0.7-d1360kw8.58.5廣州貝龍10燃油蒸汽鍋爐lss0.5-0.7-y16.966.96廣州貝龍備用11蓄能衛(wèi)生熱水箱鋼制、內(nèi)置銅盤管立式40m31101012全自動控制系統(tǒng)plc自動控制+觸摸屏1套3335德國西門子，美國cryogel13自備柴油發(fā)電機組60小計421.26二其它設(shè)備1全自動洗衣機xgq-50f1套36上海航星2智能化監(jiān)控系統(tǒng)1套703會議音響系統(tǒng)6984通訊設(shè)備655變壓器及配電800kva22

21、86信息中心30含軟件小計327合計748.26（三） 配套設(shè)施1、 給、排水（1）給水a(chǎn). 用水量本項目設(shè)計日最大用水量為 700 噸。b. 水源本項目所需生活用水由凱里市自來水公司供應。c. 水質(zhì)水壓要求（1）水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應符合生活飲用水衛(wèi)生標準gb5479-85要求。（2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計采用生活生產(chǎn)消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。自來水公司管網(wǎng) 場區(qū)管網(wǎng) 消防水池 用水點 室內(nèi)消防管網(wǎng)室外消火栓 火點（2）排水項目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水經(jīng)過地形自然排放水系，不易自然排水處可設(shè)置雨水口，將雨水匯總后通過雨水管排入

22、附近水域。生活污水經(jīng)有動力污水處理裝置處理達到gb8978-2002一級標準后一部分排入附近排污井， a. 排放量本項目用水量 700 噸/天，污水排放系數(shù)為0.8，則廢水產(chǎn)生量 560 噸/天，年廢水發(fā)生量為 2016 萬噸。排水分為污水排放及防洪排水二個系統(tǒng)。b. 生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。景區(qū)內(nèi)排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達到污水綜合排放標準gb8978-2002一級標準后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。生活污水處理按以下流程進行：污水化糞池小型一體化污水處理設(shè)備中水回用。本項目新建污水處理池337.5立方米

23、。2、 供電（1）供電設(shè)計a. 用電負荷等級：按本項目性質(zhì)和供電規(guī)程，無特殊要求，其用電按二級負荷考慮；b. 供電系統(tǒng)：本項目用電均由變配電房供給。電纜可架空或埋地引至用電點；c. 電力線路敷設(shè)應考慮場區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求；d. 設(shè)置功率因素自動補償屏，平均功率因素cos0.9；e.采用變壓計量，在變電房高壓側(cè)設(shè)總計量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計量表，以便加強管理和考核用電指標。（2）過電壓及接地保護為了使變電房及各用電設(shè)備安全運行，在變電房設(shè)工作接地及過電壓接地保護，并連成一體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓。各建筑物進戶線距變電房距離大于50米的

24、均設(shè)置重復接地裝置。進戶后采用tn-c-s系統(tǒng)。變電房接地電阻r10。（3）電力設(shè)計負荷計算及變壓器容量選擇根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件，用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計算，然后綜合確定本項目用電負荷。動力安裝容量： kw生活照明安裝容量： kw合計： kw取負荷系數(shù)0.80，裝機容量為1044.10kw，本項目設(shè)置2臺800va變壓器。變配電房70平方米。3、 通訊設(shè)施a. 通訊設(shè)施包括電話通訊，有線電視（catv），數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和消防監(jiān)控。b. 在場區(qū)內(nèi)裝設(shè)光纜通訊設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。c. 有線電視（catv）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富賓客文化生活。d. 場區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅

25、火設(shè)施和消防監(jiān)控中心。所有客房和娛樂活動場所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報警訊號和通風排煙，噴淋等自動控制設(shè)施。e. 場區(qū)內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)。在各個建筑的門口、走廊過道等重要地點均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。g. 通訊設(shè)施費用分別計入工藝設(shè)備，消防費用中。五、組織機構(gòu)與人力資源配置（一）組織機構(gòu)本項目承辦單位為黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，該公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，組織機構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項目基本建設(shè)由黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司現(xiàn)有機構(gòu)管理。工程竣工后，委托國內(nèi)知名娛樂管理公司負責運營。組織機構(gòu)詳見管理機構(gòu)圖。管 理 機

26、 構(gòu) 圖董事會總經(jīng)理運轉(zhuǎn)總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部營銷部會所物辦公室財務部行政部客房部副總經(jīng)理常務副總經(jīng)理接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務營銷策劃市場開拓駐外營銷會議接待會計統(tǒng)計出納財稅文秘檔案資料匯總?cè)耸鹿芾硗馐侣?lián)絡內(nèi)部協(xié)調(diào)打印接待員工培訓信息中心中西餐飲中西餐廳特色餐飲餐飲策劃原料采購安全保衛(wèi)消防防盜門衛(wèi)保安大隊監(jiān)控中心歌舞廳洗浴中心健身娛樂項目策劃項目組織環(huán)衛(wèi)水電通訊設(shè)備維修基建職工食堂節(jié)能安全生產(chǎn)環(huán)保綠化 管理機構(gòu)圖（二）人力資源配置1、生產(chǎn)作業(yè)班次三班制2、年工作日年工作日365天，每班工作8小時。3、勞動定員本項目勞動定員300人。休閑娛樂旺季視需要聘請臨時工20人。

27、表9-1 勞動定員表序號崗位班次人數(shù)序號崗位班次人數(shù)一管理人員56客房部350總經(jīng)理11餐飲班28副總經(jīng)理12餐飲服務員224辦公室16餐飲傳菜員16財務部15餐飲廚師15客房部15三輔助人員33行政部18司爐工33銷售部110機修工35餐飲部14維修電工34娛樂部15司機15二服務人員240保安340前廳316合計2904、員工來源及招聘方案本項目員工實行全員聘用制。管理人員應具有相應專業(yè)大專以上文化水平，中高管理層由黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司在現(xiàn)有員工中精英和管理公司骨干，其余通過貴州人才交流中心在應屆大學畢業(yè)生中招聘?？头坎糠諉T在旅游學校應屆畢業(yè)生中招聘，。2/3招聘人員送上海

28、、南京、杭州實習。全體員工上崗前需經(jīng)過不少于一星期安全培訓。（三）.經(jīng)營管理1、品牌建設(shè)一是服務品牌的命名。在服務品牌的發(fā)展過程中，服務品牌命名經(jīng)歷了一個由同質(zhì)到差異、由普通到個性、由直白到概念、由行為到理念的過程。優(yōu)秀的服務品牌同樣始于命名，既要容易識別和突出行業(yè)特色，又要個性化，還要易于傳播，如可以采用“主品牌+輔品牌”的形式，或者是“主品牌+服務品牌”的形式。 二是專業(yè)服務形象體系。品牌識別系統(tǒng)（bis）是形成品牌差異并塑造鮮明個性的基礎(chǔ)，基本可以分為三個組成部分：理念識別（mi，包括服務宗旨、服務方針、服務哲學、傳播定位等）、視覺識別（vi，包括標準色、標準字、logo、卡通形象、服務

29、車輛、人員著裝等基礎(chǔ)要素、應用要素系統(tǒng)）、行為識別（bi，包括服務語言、服務動作規(guī)范等）。企業(yè)可以把服務品牌化理解為服務營銷上的一次變革，首先要“變”的就是理念（mi）部分，以及其他基礎(chǔ)部分（如vi、bi），然后才是組織、流程的變革。很多企業(yè)在打造服務品牌時都意識到了這一“基礎(chǔ)工程”，對服務品牌進行了較為完美的詮釋。 三是專業(yè)服務渠道體系。專業(yè)化服務渠道是一個體系，可以包括多個子渠道，如人員服務渠道（銷售服務人員主動服務）、電話服務渠道（電話中心或呼叫中心）、網(wǎng)絡服務渠道（專業(yè)服務網(wǎng)站）、渠道媒體服務（專業(yè)平面服務刊物、聲光電媒介服務資料等）、店面服務渠道（如特許授權(quán)服務店）、會議服務渠道（組

30、織客戶俱樂部）、24小時在線服務等多方面。 四是建立快速反應機制。速度創(chuàng)造激情，時間也能產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。企業(yè)快速反應不僅代表品牌誠信形象，更可把有損服務品牌的危機事件化解萌芽之中。企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營過程中難免遭遇危機，特別是新環(huán)境下的網(wǎng)絡危機，很多企業(yè)之所以平安地度過了危機，是因為巧妙地、快速成功地實施了危機公關(guān)，特別是基于網(wǎng)絡的危機公關(guān)，不僅化危為安，而且提升了品牌綜合形象。 五是科學運作服務品牌傳播。服務品牌塑造需要傳播，但在服務品牌形成過程中，僅憑傳播過程“說”得好聽還不行，在實際中“做”得好才行。在傳播的過程中，既要“嗓門大”，又要“聲音動聽”，整合資源進行傳播。在服務品牌在傳播方面，公關(guān)傳

31、播需要與廣告?zhèn)鞑ネ?，因為服務品牌需要認知、需要口碑。對于口碑的形成，雙向溝通（公關(guān)傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行АＲ虼?，企業(yè)一方面要把活動傳播、事件傳播、新聞傳播、人際傳播等工作做好；另一方面要增強廣告在服務品牌營造過程中的作用，廣告在服務品牌營造中所發(fā)揮的作用主要集中在信息告知上，如服務品牌信息發(fā)布、服務活動發(fā)布，是一種單向溝通。 六是對服務品牌的動態(tài)管理。雖然許多企業(yè)對服務品牌塑造的意識都在增強，但許多是：品牌名稱模糊，或者沒有明確的品牌名稱，或者品牌名稱趨同于其他企業(yè)，個性和識別性不強；服務品牌有名無實，盡管品牌名稱美眼動人，甚至還玩起了概念，但在“光環(huán)”的背后都沒有實際的內(nèi)容來支

32、持，服務品牌缺乏根基而成為空中樓閣；做服務品牌沒長勁兒，喊了幾聲便沒有了下文，服務品牌成了“做秀”的工具。在服務品牌的塑造過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌營造的耐力，事實在在地“做”出服務品牌，通過服務設(shè)施的完善、服務人才的規(guī)范與標準、服務自助與自動化、統(tǒng)一的規(guī)范管理與靈活運作等等來對服務品牌的動態(tài)管理。 一個成功的品牌是一個好的產(chǎn)品、服務、人或地方，使購買者或使用者相關(guān)的或獨特的最能滿足他們需要的價值，而且它的成功在于面對競爭能夠繼續(xù)保持這些附加價值。品牌的附加價值由增值服務、獨特體驗、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后

33、，最終要進入高層次商戰(zhàn)階段品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價值很大程度都體現(xiàn)在服務上，客戶服務品牌化，使之更具有個性、識別性、成為承諾和商業(yè)信譽的代名詞，讓服務品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務于產(chǎn)品營銷，在下一輪的商業(yè)競爭中，營銷將因服務品牌而更精彩。2、內(nèi)部管理（1）、顧客忠實體系顧客忠實目標a、顧客回頭率保持在60%；b、為客人服務滿意率保持在95%；c、對競爭對手進行服務質(zhì)量檢測d、減少顧客的投訴率e、提高項目開發(fā)創(chuàng)新效率f、努力擴大市場份額，客流量力求達到1000-1500人/天，在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。顧客忠實感的建立 a、首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由使客人

34、滿意到讓客人達到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。我們將著力于認知賓客的重要性、預知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。1關(guān)注和認知賓客：這是使得賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑：對客人提供個性化的服務和感謝；特別關(guān)心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩。2預知賓客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務：把自己放在顧客的位置；細心觀察；記錄顧客檔案。3員工靈活的態(tài)度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件。從不對顧客說“不”；（不得不說時，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。4給員工更多的權(quán)力5實現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準確的信息6建立靈活的內(nèi)部機制7在

35、員工決策失誤后表示感謝并理解其感受，然后結(jié)合實際情況提出建議，給員工信心8迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進調(diào)查。（2）、管理人員工作原則（1） 我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠、關(guān)懷備 至；（2） 我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務；（3） 我們將保持服務的一致性；（4） 我們要確保我們服務過程方便于客人及員工；（5） 要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；（6） 我們要在現(xiàn)場管理當中及時作出果斷決定；（7） 我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標達到的環(huán)境；（8） 客人滿意是我們工作的動力。（3）、管理措施（1

36、）實行a管理模式即垂直管理a.一個上級的原則：不能越級管理；不能越級匯報工作。b.責、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責任與完成責任所需的權(quán)利一致。c.無空白、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時有兩個同級的員工負責。（2） 人性化的管理方法。a、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯誤并認識錯誤然后依據(jù)有關(guān)條例進行處理，避免管理人員在對員工進行處罰后員工的不滿情緒。b、堅持原則，照章辦事，徇私情， 加強問題處理的透明度。（3） 管理方向a、人：【1】服務一致優(yōu)異【2】衛(wèi)生符合酒店標準【3】勞動紀律符合員工手冊規(guī)定【4】環(huán)境力求完美衛(wèi)生符合酒店標準、通風良好、溫度適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清

37、新、裝飾幽雅美觀）【5】營銷意識及業(yè)績良好b、財物：【1】認真交接保管【2】使用嚴格按照規(guī)范程序進行并會日常保養(yǎng)維護【3】努力降低損耗，節(jié)約成本【4】物品擺放美觀整潔。c、信息：【1】掌握顧客反映的情況，并記錄；【2】了解企業(yè)內(nèi)部信息，并向上反饋；【3】了解同行業(yè)的情況后及時匯報；【4】熟知酒店下達的指 令、銷售計劃。d、時間：【1】要有嚴格時間觀念，遵守勞動紀律；【2】充分利用時間，為自己作好工作的時間計劃，學會時間支配；【3】講究時間效率，提高工作進度。（4）、日常管理a、工作系統(tǒng):【1】確立每日工作目標并向下傳達量化,確定個人責任制.【2】按任務抓好工作的組織、安排、落實完成各環(huán)節(jié).【3

38、】確保每日工作任務按時按量按質(zhì)完成.【4】對當日工作進行記錄并自我評定，作為以后工作參考.b、監(jiān)督系統(tǒng)【1】實行現(xiàn)場管理工作制度,管理人員隨時改進、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴;【2】實行員工自檢、互檢、上下級互相監(jiān)督、質(zhì)量檢查、定期不定期檢查等多級檢查制度;【3】設(shè)立員工意見箱,解決工作中隱藏的問題;【4】制定崗位損耗指標,科學的使用水、電、消耗品等設(shè)備,控制員工惡意浪費行為.c、激勵系統(tǒng)【1】每季度評選優(yōu)秀員工5名,凡被評定的優(yōu)秀員工獎勵300元并附加其他獎勵;【2】流動紅旗班組,實行月評定凡是服務、衛(wèi)生、顧客表揚綜合方面特別突出者,該班組被授予流動紅旗并每人獎勵50元;【3】員工罰款基金,

39、員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補貼;【4】建立員工圖書室運動館,用來陶冶員工情操提高員工身體文化素質(zhì);【5】每年員工旅游2次,分別在5.1 和10.1前后;【6】建立員工日,酒店領(lǐng)導和員工舉辦茶話會,傾聽最真實的聲音,展望企業(yè)前景,增加員工和企業(yè)的凝聚力.d、培訓系統(tǒng)【1】日培訓:每天進行服務技術(shù)訓練;【2】月培訓:管理人員總結(jié)經(jīng)驗,對員工工作分析并提出改進意見教授員工;【3】管理人員自身素質(zhì)培訓:借助以往經(jīng)驗揣摩工作方法,改正工作缺點,上級教授管理藝術(shù)提高管理水平.e、衛(wèi)生系統(tǒng)【1】落實崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴格按照酒店標準進行打掃?！?】客人用品堅持一客一消毒；【3】加強層級檢查巡視制度

40、；【4】配好清新劑及香水并適當噴灑，保證環(huán)境氣問良好。（6）、服務戰(zhàn)略 a、酒店實行定制化服務:定制化是個性化、靈活化、極致化的表現(xiàn);服務總體體現(xiàn)出:熱情、溫馨、周到、細致.b、員工應具備的業(yè)務素質(zhì):1、語言表達能力：服務員要求言語清楚,表達意思完整、準確、流利；2、應變能力：思維敏捷,揣摩客人意圖,馬上給客人回答或提供服務項目；3、表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要,會同其他服務員或管理人員扮演角色,處理問題；4、幽默會話能力：服務人員要掌握幽默會話,以備服務的需要；5、交際能力：你的服務過程其實就是服務員同客人交流的過程,只有具備良好的交際能力,在服務中不卑不亢,保持良好的心理素質(zhì)才

41、能贏得主動；6、觀察記憶能力：服務員要善于觀察賓客的動態(tài)和喜好,并做好記憶,以便為賓客做好更加準確到位的服務；7、業(yè)務能力：要求服務員對基本的酒店的業(yè)務知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運用自如；8、容忍能力：在服務當中難免會遇到客人誤會和刁難,服務人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力,時時、事事、處處為賓客著想,達到賓客滿意；9、體力：服務工作是一項持續(xù)性很強和繁瑣的工作,特別是體力消耗很大,所以要求服務員要具備良好的身體素質(zhì),才能勝任本職工作；10、魅力：服務行為同時也是你贏得賓客信賴和信任的過程,服務人員良好的素質(zhì)會轉(zhuǎn)化為個人魅力,成為賓客的向?qū)Ш团笥?；c、做到優(yōu)質(zhì)服務的法則:1、顧客第一,因為

42、我們的產(chǎn)品服務對象是高消費者,因此只要你服務好,他們才會付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。3、真誠，誠實友好。這要求服務員一定盡力為顧客服務，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通。4、提供快速敏捷的服務。服務員要根據(jù)顧客的服務要求和投訴的問題，及時采取服務行動，以表示你在時刻關(guān)心客人。5、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語。當客人向你走來時，你要說我能幫你嗎？當客人向你道謝時，你要說不用謝！6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和你聯(lián)系。7、要有和其他人相互工作的團隊精神。8、每一位服務員都要為自己修飾的容

43、貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客人一種賓至如歸的感覺。10、服務人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關(guān)信息。d、對員工的服務要求1、舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環(huán)境，所以服務人員一定要創(chuàng)造一個溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達到顧客滿意。2、清潔，舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè)，要求服務員按照酒店要求對所轄區(qū)域進行清理和維護，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。3、禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，

44、會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。4、細心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項工作務必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意。5、溝通，人是情感動物，需要別人的理解和幫助，作為服務人員，更應該掌握與顧客溝通的技巧，時刻關(guān)注賓客，提高快速服務，令客人滿意。6、安全，客人選擇酒店消費首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。要求服務人員要保守客人隱私，保護好客人財產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。（7）、安全戰(zhàn)略1、落實安全崗位責任制，制定本崗位的財產(chǎn)、防火防盜預案。2、實行領(lǐng)導檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。3、加強崗位巡視，保證賓客財產(chǎn)安全，杜絕火患。4、學會使用消防設(shè)施。5、對本

45、崗位的設(shè)備常備檢查，確保無使用隱患。（一）項目建設(shè)期 本項目建設(shè)期 24個月（二）項目實施計劃表10-1 項目實施進度表時間（月）項目123456789101112131415161718192021222324252627282930可行性研究報告編制及審批初步設(shè)計及審批施工圖設(shè)計土建施工及裝修設(shè)備考察訂貨人員招聘人員培訓設(shè)備安裝調(diào)試竣工營運七. 投資估算及資金籌措（一） 投資估算依據(jù) 建筑工程費用：參考類似工程的造價。 工藝設(shè)備費用：定型設(shè)備價格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價。 其他費用：按有關(guān)計費標準估算。 流動資金：按分項詳細估算法估算。鋪底流動資金按全額流動資金的3

46、0%計算。詳見流動資金估算表。（二） 項目建設(shè)投資估算土建投資及構(gòu)成,設(shè)備投資及構(gòu)成,其他投資及構(gòu)成：詳見下面的投資估算表?？偼顿Y估算表序號名 稱金額（萬元）一建筑工程1負一層30002負二層31003負三層23004裙樓2500小計10900二室外工程1給、排水管網(wǎng)2502供電線網(wǎng)及照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計1150三其它1勘察設(shè)計費2002工程監(jiān)理費803建設(shè)單位管理費1004員工培訓費505基本預備費300小計730（三） 資金來源與籌措本項目總投資15000 萬元,按如下方法籌集：建設(shè)單位自籌資金 萬元,其中：自有資金 萬元，融資 萬元申請銀行中長期借款 萬元

47、。（四）資金使用計劃 本項目建設(shè)期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。流動資金按生產(chǎn)負荷逐年追加投入。詳見投資計劃及資金籌措表。八. 財務評價（一） 財務評價依據(jù)1、 國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版,1993年)。2、 國家計委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南（試用版，2002年）。3、 中華人民共和國增值稅暫行條例(1993年)。4、 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例(1993年)。5、 建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。6、 參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。（二）項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期 項目擬 年建成, 經(jīng)營期 年,計算期 年。（

48、三）項目總投資及資金籌措1、 項目總投資（取整萬元計算） 本項目總投資 萬元,其中:建設(shè)投資 萬元;建設(shè)期貸款利息 萬元；鋪底流動資金 萬元。2、 資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬元（包括融資）和鋪底流動資金 萬元，共計 萬元；申請銀行長期借款 萬元， %。自籌資金占總投資的 。3、 用款計劃 (1) 建設(shè)期為 年,按建設(shè)工程的進度要求,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 (2)流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入，直至計算期滿。 以上詳見附表9流動資金估算表和附表10投資計劃與資金籌措表。（四） 財務效益分析 財務評價基準對照指標為：基準收益率18%、基準投資回收期 年、投資利潤率12%、投資利稅率18%。1、 成本估算水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的10%估算。(1) 餐飲服務的直接成本按該項營業(yè)收入的40%估算。 (2) 賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。(3) 廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業(yè)收入的3%估算。(4) 燃料動力購買費用估算詳見附表2-3。(5) 其他費用估算按營業(yè)總收入的1%估算“其他費用”，包括辦公費、職工制裝費、管理費用和不可預見費用等。此外，土地使用費包括在“其他費用”中。(6)人員工