懷來項目產(chǎn)品定位報告商場最終

1、一、一、 城市概況城市概況懷來縣行政區(qū)域面積廣袤，人口基數(shù)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點為：經(jīng)濟(jì)總量大，生活保障指數(shù)在張家口地區(qū)處于中上水平。張家口各縣區(qū)張家口各縣區(qū)2010年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比二、二、 本地商業(yè)現(xiàn)狀描述本地商業(yè)現(xiàn)狀描述懷來縣城商業(yè)業(yè)態(tài)比例構(gòu)成懷來縣城商業(yè)業(yè)態(tài)比例構(gòu)成各類商業(yè)總量共計1500個，其中餐飲、服裝及街邊便利店構(gòu)成當(dāng)?shù)刂饕虡I(yè)業(yè)態(tài)，其商業(yè)規(guī)模較小，品牌度及商品類型較差。、汽車站、汽車站、明珠大酒店、明珠大酒店、天隆購物、天隆購物、龍?zhí)恫叫薪帧執(zhí)恫叫薪?、百貨大樓、百貨大樓、?dāng)代商城、當(dāng)代商城、金泉廣場、金泉廣場、萬人新天地、萬人新天地、偉業(yè)電器、偉業(yè)電器、超市發(fā)、超市發(fā)16

2、345278910目前懷來縣商業(yè)發(fā)展主要集中在長城路及存瑞街兩側(cè)，兩條街道的交叉路口構(gòu)成了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)中心，規(guī)模性商業(yè)類型包含有購物中心、賣場及專業(yè)市場。二、二、 本地商業(yè)現(xiàn)狀描述本地商業(yè)現(xiàn)狀描述百貨（綜合）商場百貨（綜合）商場超市賣場超市賣場專業(yè)市場專業(yè)市場單位：平米上述各類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積大約為6-10萬平米，其中業(yè)態(tài)中當(dāng)代商城成為當(dāng)?shù)刈罡咚?，超市賣場共約5000平米，超市發(fā)經(jīng)營狀態(tài)較為突出，專業(yè)市場含農(nóng)業(yè)批發(fā)類共約2-3萬平米經(jīng)營面積，其中華佳廣場中的偉業(yè)電器賣場經(jīng)營較好。二、二、 本地商業(yè)現(xiàn)狀描述本地商業(yè)現(xiàn)狀描述1、規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀當(dāng)代商城 目前當(dāng)代商城在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)競爭中優(yōu)勢較為明顯，究其原

3、因在于其早期定位中具有超前意識，是全縣第一家擁有現(xiàn)代化自動上下扶梯、中央監(jiān)控系統(tǒng)等先進(jìn)硬件設(shè)施的大型綜合性購物中心，同時地理位置相對優(yōu)越，是當(dāng)代集團(tuán)目前幾個商場中面積最大、設(shè)施最好的商場。項目特點：面向當(dāng)?shù)厥袌?，本地城?zhèn)居民成為主要經(jīng)營對象。二、二、 本地商業(yè)現(xiàn)狀描述本地商業(yè)現(xiàn)狀描述項目分析項目分析1、規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀萬人新天地萬人新天地屬當(dāng)?shù)卦缙谏虡I(yè)建筑，其建筑形式應(yīng)屬于辦公型物業(yè)，但在本地市場需求驅(qū)使下，萬人公司于2010年中旬以租賃形式對該物業(yè)進(jìn)行了業(yè)態(tài)改造，使之基本具備了商場運營的功能，目前該項目內(nèi)的商品覆蓋大多集中在服裝及衣帽等物品上，經(jīng)營狀態(tài)良好。項目特點：租賃物業(yè)+類百貨經(jīng)營，

4、因項目運營建立在租賃基礎(chǔ)上，導(dǎo)致該項目只能過多依靠自身產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營，因而商場內(nèi)經(jīng)營產(chǎn)品相對較單一，市場定位為農(nóng)村市場同時兼顧本地常駐居民。二、二、 本地商業(yè)現(xiàn)狀描述本地商業(yè)現(xiàn)狀描述項目分析項目分析1、規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀華佳廣場（偉業(yè)電器）偉業(yè)電器位于懷來縣沙城鎮(zhèn)華佳廣場二樓，經(jīng)營面積為800平米。為當(dāng)?shù)亟?jīng)營業(yè)績最好的電器供應(yīng)商，擁有唯唯一一的家電下鄉(xiāng)經(jīng)營許可，同時其運營面積及電器種類亦在當(dāng)?shù)靥幱诮^對領(lǐng)先位置，導(dǎo)致周邊商場基本放棄電器類經(jīng)營。項目特點：具有當(dāng)?shù)卣恼咧С?，定位縣城及周邊農(nóng)村市場，偉業(yè)電器在當(dāng)?shù)赝惛偁幹谢救〉昧藟艛嗟匚?，對本項目后期同類產(chǎn)品的運營產(chǎn)生較大影響。二、二、 本地

5、商業(yè)現(xiàn)狀描述本地商業(yè)現(xiàn)狀描述項目分析項目分析市場業(yè)態(tài)構(gòu)成市場業(yè)態(tài)構(gòu)成1、規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀龍?zhí)妒袌鰹楫?dāng)?shù)卦缙谛纬傻纳虡I(yè)街，其業(yè)態(tài)經(jīng)營及商品類型基本以本地市場需求為主，同時兼顧專業(yè)市場的批發(fā)功能。目前整條商業(yè)街內(nèi)，集中度較高的有服飾類、婚慶及皮具等業(yè)態(tài)，品牌度較高。二、二、 本地商業(yè)現(xiàn)狀描述本地商業(yè)現(xiàn)狀描述項目分析項目分析二、二、 概念規(guī)劃概念規(guī)劃商業(yè)發(fā)展衍變模型商業(yè)發(fā)展衍變模型萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場新世界百貨新世界百貨家樂福、沃爾瑪?shù)燃覙犯?、沃爾瑪?shù)葒离娖?、蘇寧電器等國美電器、蘇寧電器等傳統(tǒng)商業(yè)期現(xiàn)代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期現(xiàn)代商業(yè)成熟期供銷社供銷社本土國有商業(yè)本土國有商業(yè)以百貨為主以百貨為主商業(yè)

6、規(guī)模總體較小，商業(yè)規(guī)?？傮w較小，檔次較低檔次較低消費力的提升促進(jìn)少數(shù)高檔消費力的提升促進(jìn)少數(shù)高檔百貨出現(xiàn)；百貨出現(xiàn)；消費觀念的改變促使專業(yè)商消費觀念的改變促使專業(yè)商場、專賣店及超市大量出現(xiàn)場、專賣店及超市大量出現(xiàn)大型超市、專業(yè)店進(jìn)一步拓展大型超市、專業(yè)店進(jìn)一步拓展市場市場大型商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向綜合型大型商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向綜合型商業(yè)過渡商業(yè)過渡外資商業(yè)逐漸突破壁壘進(jìn)入濟(jì)外資商業(yè)逐漸突破壁壘進(jìn)入濟(jì)南商業(yè)市場南商業(yè)市場銷售類商業(yè)大量出現(xiàn)銷售類商業(yè)大量出現(xiàn)外資連鎖商業(yè)外資連鎖商業(yè)/外埠商業(yè)外埠商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)大舉進(jìn)入綜合性購物地產(chǎn)集團(tuán)大舉進(jìn)入綜合性購物中心開始出現(xiàn)；中心開始出現(xiàn)；商業(yè)壁壘逐步減弱，商業(yè)發(fā)展商業(yè)

7、壁壘逐步減弱，商業(yè)發(fā)展更加透明、有序更加透明、有序懷來百貨大樓懷來百貨大樓明珠購物廣場明珠購物廣場當(dāng)代商城當(dāng)代商城參考項目參考項目概念釋義概念釋義本地對應(yīng)項目本地對應(yīng)項目懷來城區(qū)商業(yè)發(fā)展目前屬于起步階段并開始向現(xiàn)代商業(yè)開始過度二、二、 本地商業(yè)現(xiàn)狀本地商業(yè)現(xiàn)狀階段類比階段類比二、二、 概念規(guī)劃概念規(guī)劃二、二、 本地商業(yè)現(xiàn)狀描述本地商業(yè)現(xiàn)狀描述小結(jié)小結(jié)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)品牌度及商品種類有待提升；規(guī)模性商業(yè)中以零售類為主，娛樂、休閑等業(yè)態(tài)占比較少；現(xiàn)階段本地商業(yè)定位中農(nóng)村市場占比較大，城鎮(zhèn)需求未得以全面釋放；至2015年城鎮(zhèn)人口將增加至30萬，商業(yè)運營將進(jìn)入高速發(fā)展階段；三、三、 項目定位項目定位現(xiàn)代商業(yè)中

8、心類型研究現(xiàn)代商業(yè)中心類型研究目前懷來地區(qū)整體商業(yè)氛圍可歸類為社區(qū)商業(yè)中心范疇，同時部分指標(biāo)已接近區(qū)級商業(yè)中心，考慮到本案未來周邊商業(yè)運營環(huán)境的變化，建議項目所在區(qū)域的商圈定位可參考區(qū)級或市級商業(yè)中心。三、三、 項目定位項目定位現(xiàn)代商業(yè)中心類型研究現(xiàn)代商業(yè)中心類型研究市/區(qū)級商業(yè)中心功能描述零售收入對比其他業(yè)態(tài)6:4位置輻射人口商業(yè)占地比例商業(yè)功能適宜組織業(yè)態(tài)構(gòu)成市級商業(yè)中心市區(qū)內(nèi)50萬以上50%以上城市商業(yè)中心內(nèi)的商業(yè)營業(yè)用房（不包括住宅、公寓和寫字樓）的建筑面積不低于30萬平方米，其占地面積應(yīng)占該中心土地面積的50%及以上。夜間（18：00-24：00）經(jīng)濟(jì)活動營業(yè)收入占該中心的營業(yè)總收入

9、的比例不小于15。最近三年的年平均客流量在500萬人次及以上。穿過或臨近（500米以內(nèi)）該中心區(qū)域的公共交通（公交汽車、軌道交通）線路不少于10條。汽車泊位不少于600個。零售業(yè)態(tài)；百貨店、購物中心、超 市、便利店；住宿業(yè)態(tài):住宅、公寓、酒店；娛樂業(yè)態(tài)：餐飲、文化體育娛樂；辦公業(yè)態(tài)：寫字樓（可集中容納金 融及商務(wù)服務(wù)等行業(yè)；營業(yè)收入中，零售業(yè)占比60以上區(qū)級商業(yè)中心市區(qū)內(nèi)30萬以上50%以上城市商業(yè)中心內(nèi)的商業(yè)營業(yè)用房（不包括住宅、公寓和寫字樓）的建筑面積不低于20萬平方米，其占地面積應(yīng)占該中心土地面積的50%以上。零售業(yè)態(tài)：中型百貨店、超市、便 利店娛樂業(yè)態(tài)：餐飲業(yè)及居民服務(wù)業(yè)小結(jié)：對本項目

10、的功能定位立足于市級商業(yè)中心功能，結(jié)合項目自身建筑體量及本地高端物業(yè)稀缺性等特點，本項目適宜定位為集購物、居住、辦公及休閑娛樂為一體的商業(yè)綜合體，未來應(yīng)包含有商業(yè)、公寓、寫字樓及酒店等物業(yè)業(yè)態(tài)。四、萬悅廣場商業(yè)業(yè)態(tài)定位懷來生活廣場懷來時尚生活樂園建議初步將本案定型為餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、購物、情景體驗于一體的商業(yè)綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位b1f1f2f3f4f5f6大型超市大型超市化妝品、形象店化妝品、形象店精品女裝精品女裝休閑女裝休閑女裝影院、電玩影院、電玩運動、男裝運動、男裝影院、室內(nèi)運動影院、室內(nèi)運動萬悅廣場業(yè)態(tài)建議總建筑面積30036單層面積5000品牌定位張家口地區(qū)一線品牌業(yè)態(tài)

11、定位b1超市（倉儲類）f1珠寶、化妝品f2男裝、休閑裝f3女裝、休閑、其他時尚服飾f4鞋類、箱包、皮具f5影院、電玩城、冰場f6影院、電玩城、冰場目標(biāo)客戶本地常駐人口及周邊村鎮(zhèn)人口功能布局設(shè)計地下一層地下一層地下一層規(guī)劃為大型生活超市和停車場根據(jù)規(guī)劃要求面積為2萬平方米，其中大型生活超市占據(jù)面積為5000平方米，其余1.5萬平方米為停車場、商業(yè)街及卸貨區(qū)地上一層至四層地上一層至四層作為本項目的商業(yè)核心主力店，地上一層至四層建議引進(jìn)在當(dāng)?shù)赜锌诒绊懥Φ陌儇洝?為保持良好的形象吸納人氣，在本項目一層設(shè)置引進(jìn)肯德基、麥當(dāng)勞及咖啡廳等業(yè)態(tài)沿街分布，可滿足商家對外開口的要求，強化其展示效果。地上五層地上

12、五層由于影院對于層高要求為9米，所以5層影院部分需要向上夾層，作為與影院相適應(yīng)的低租金持有型業(yè)態(tài)，5層及夾層剩余部分建議引進(jìn)電玩吸引人氣。b1f1f2f3f4f5大型超市化妝品、形象店精品女裝休閑女裝影院、電玩運動、男裝萬悅廣場概念方案萬悅廣場概念方案業(yè)態(tài)擺放主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略根據(jù)市級商業(yè)中心人流量要求，未來本案日均人流量需滿足1.4萬人次以上，年均500萬人次以上，按現(xiàn)有本地常駐人口計算未來項目運營壓力較大。未來導(dǎo)入人流的重點將側(cè)重于周邊商業(yè)及商務(wù)的消費人群，消費群體主要為年輕的追求時尚的消費群和有一定消費能力的個體企業(yè)主和政府公務(wù)員。針對人群聚集的不同來源，在入口廣場的設(shè)計上進(jìn)

13、行標(biāo)志性建筑的建造和景觀小品的特色處理來迎合年輕消費群體的消費感覺，營造新的標(biāo)志性的約會地點。在垂直動線的安排上應(yīng)考慮手扶電梯的方位與地面人流集聚點位置保持平行的方向，使上下人流具備可視效果，需考慮街區(qū)、百貨及超市的互動關(guān)系，吸引人流導(dǎo)入地下。在商鋪內(nèi)部的動線安排中應(yīng)考慮到大型租戶內(nèi)部打通的情況，保證外部垂直動線和內(nèi)部垂直動線的統(tǒng)一互動。主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略業(yè)態(tài)可行性分析業(yè)態(tài)可行性分析服飾旗艦店：服飾旗艦店：中高檔品牌服飾旗艦店應(yīng)主要考慮已入住張家口市區(qū)的品牌，主要原因在于該類品牌在張家口地區(qū)已具備擴(kuò)張性。目前懷來地區(qū)商業(yè)消費狀況尚未形成品牌等級，該類業(yè)態(tài)的引入將與當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有業(yè)態(tài)形成有

14、效錯位、避開同質(zhì)化競爭，提升本項目乃至整個地區(qū)的商業(yè)氛圍。特色主力店：特色主力店：特色專業(yè)主力店形式的商業(yè)（如森馬、361、阿迪及七匹狼等）目前在懷來已形成布局，但平均營業(yè)面積較小，且服飾類品牌較為集中，缺少家居、電器、餐飲及休閑類業(yè)態(tài)。未來本案的主力店引入可并舉考慮提升部分現(xiàn)有品牌店及補充空白業(yè)態(tài)。超市：超市：地段周邊現(xiàn)有超市發(fā)超市，面積4000-5000平米經(jīng)營性質(zhì)屬于綜合性商超，目前效益良好。未來本項目超市規(guī)劃面積約5000-8000平米，考慮到項目整體運營錯位要求，建議引入倉儲式超市或精品超市（如：屈臣氏）。餐飲業(yè)態(tài)：餐飲業(yè)態(tài)：現(xiàn)有周邊餐飲以中餐為主，且經(jīng)營規(guī)模及消費檔次比較低端，可基

15、本認(rèn)為當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)有餐飲消費能力較差，但本地具有商務(wù)宴請及高端餐飲的市場需求，建議未來業(yè)態(tài)劃分考慮設(shè)置獨立餐飲區(qū)，其他區(qū)域可配套時尚性質(zhì)的快銷類餐飲（如肯德基、必勝客等)。主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品種類廚房用品、餐具、餐布、室內(nèi)裝飾品以及燈具等價格定位由不同產(chǎn)品而定品牌介紹“simply life旗艦店將為追求高品質(zhì)生活的人們提供更大選擇面的產(chǎn)品，” lim指的是新的品牌家具系列。有些物件會讓你想起上個世紀(jì)30年代老上海的裝修藝術(shù)，有的明代風(fēng)格的家具與現(xiàn)代城市的炫目融合在一起則具有了一種超現(xiàn)代感，還有刻有詩句的巨石所做的餐桌，以及許多不同類型材質(zhì)和感覺的大沙發(fā).業(yè)態(tài)經(jīng)營品牌面積m2主力客

16、群simple life1500左右25-40歲消費群simple life主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品種類女性服裝價格定位人民幣200-500元品牌介紹 only是歐洲著名的時裝公司丹麥bestseller擁有的四個著名品牌之一。 only為所有生活在世界各大都市的獨立、自由、追求時尚和品質(zhì)敏感的現(xiàn)代女性設(shè)計。業(yè)態(tài)經(jīng)營品牌面積m2主力客群only200-30022-25歲年輕女性消費群主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品種類產(chǎn)品種類男性服裝價格定位價格定位人民幣300-500元品牌介紹品牌介紹 jack&jones(杰克.瓊斯)是丹麥bestseller集團(tuán)旗下的主要品牌之一。品牌自19

17、72年問世以來，以其簡潔純粹的風(fēng)格吸引了全球追求時尚男性的目光，代表了歐洲時尚潮流的男裝品牌。目前在全球18個國家和地區(qū)均設(shè)有形象店。業(yè)態(tài)經(jīng)營品業(yè)態(tài)經(jīng)營品牌牌面積面積m2主力客群主力客群jackjones200-30025-30歲年輕男性白領(lǐng)消費群主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略主要產(chǎn)品種類真皮女鞋價格定位人民幣400-1200元（視不同產(chǎn)品差異）品牌介紹 belle（百麗）品牌系百麗集團(tuán)第一品牌，belle取義法語“美麗的女人”，主打時尚真皮女鞋，兼產(chǎn)男鞋。belle風(fēng)格多樣，以“舒適、簡約、職業(yè)、成熟”為主流，亦不乏新潮、時尚、前衛(wèi)。并以大眾化的價格、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及誠信的服務(wù)確立了自己鮮明的品

18、牌形象，短短幾年內(nèi)迅速受到廣大消費者的喜愛與擁戴。 業(yè)態(tài)經(jīng)營品業(yè)態(tài)經(jīng)營品牌牌面積面積m2主力客群主力客群belle160-20022-40歲白領(lǐng)女性消費群主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品種類美容價格定位人民幣500-800元品牌介紹 克麗緹娜專業(yè)美容護(hù)膚中心是一家全力致力于解決女性肌膚問題的國際性美容機(jī)構(gòu)。十幾年來，她針對女性各種問題肌膚的研究，成果卓著，由此研發(fā)的品質(zhì)卓越的克麗緹娜系列護(hù)膚產(chǎn)品，享譽世界13個國家和地區(qū)。業(yè)態(tài)經(jīng)營品牌面積m2主力客群克麗緹娜250-30025-40歲女性消費群產(chǎn)品種類it產(chǎn)品價格定位人民幣500-15000元（由不同產(chǎn)品而定）品牌介紹蘋果電腦公司在二十世紀(jì)七

19、十年代通過蘋果電腦公司引發(fā)了個人電腦革命。因其創(chuàng)新并屢獲大獎的高科技產(chǎn)品被用戶廣為認(rèn)知，并通過ipod等系列產(chǎn)品引發(fā)了數(shù)字音樂的革命。主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略主題時尚休閑商業(yè)區(qū)塊的業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品種類東南亞餐飲價格定位人均消費約人民幣50-150元品牌介紹“蕉葉咖喱屋”是一家跨國連鎖企業(yè)，其創(chuàng)立于1991年香港。蕉葉”現(xiàn)時供應(yīng)的菜款逾多項，每天的東南亞歌舞表演亦為食客所津津樂道。 關(guān)鍵提示：關(guān)鍵提示：下沉式廣場、商業(yè)街及商場設(shè)計中的人流導(dǎo)入效應(yīng)； 可在項目中心位置增加設(shè)計景觀類或體驗類中心廣場以形成項目亮點核心萬悅廣場概念方案萬悅廣場概念方案功能布局原方案地塊功能布局商場商業(yè)街酒店地下空間：

20、地下空間：超市、集中商街、停車場、配套用房、卸貨區(qū)超市、集中商街、停車場、配套用房、卸貨區(qū)萬悅廣場概念方案萬悅廣場概念方案下沉式廣場超市停車場地下商街ktv概念性方案示意概念性方案示意商街部分2、3層增加露臺及走道，有利于店鋪的小面積劃分和人流導(dǎo)入，提升2層以上的價值。同時可考慮頂棚加蓋形成天街形式，便于安裝扶梯及其他輔助設(shè)備。萬悅廣場概念方案萬悅廣場概念方案步行街示意指示面板示意指示面板示意導(dǎo)購示意導(dǎo)購示意導(dǎo)購示意導(dǎo)購示意無障礙電梯示意無障礙電梯示意萬悅廣場概念方案萬悅廣場概念方案建筑小品重慶西城天街項目總用地面積為28,590，總建筑面積約260,000。與本項目地塊情況相仿52,000

21、西街星座（公寓西街星座（公寓） 30,000 西城國際（寫字樓西城國際（寫字樓） 78,000 購物廣場購物廣場 50,000 星級酒店星級酒店 地下車庫連通各個項目（b2層、b3層）開發(fā)企業(yè)：重慶龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參考方案一參考方案一平街層各出入口及大堂設(shè)置參考方案一參考方案一購物廣場1f入口（之二）效果圖平街lg層入口地下b1層入口參考方案一參考方案一6 6大商業(yè)入口3 3個車行入口5656部手扶電梯2525部直行電梯4 4部觀光電梯1,5001,500室外活動廣場1,0001,000席地下車位2006年4月動工興建2007年11月交付使用2008年3月開業(yè)運營參考方案一參考方案一產(chǎn)品

22、去化及項目現(xiàn)狀產(chǎn)品去化及項目現(xiàn)狀參考方案一參考方案一辦公：公寓：商業(yè)比例約=3：5：8項目亮點：利用市場熱點以小戶型公寓入市，實現(xiàn)前期資金快速回籠；商業(yè)方面因人流量較小，經(jīng)營比較艱難，處于虧損狀態(tài)，需假以時日進(jìn)一步觀察。濟(jì)南名俊豪庭街區(qū)濟(jì)南名俊豪庭街區(qū)，后加頂設(shè)計步行街天街方案后加蓋原街區(qū)設(shè)計有利于店鋪切割參考方案二參考方案二半透明網(wǎng)狀構(gòu)筑物穿孔線/百葉/鋼絲網(wǎng)從商業(yè)看上去更像一個整體連接天橋?qū)⒏鱾€不同功能的商業(yè)區(qū)塊嵌入建筑中，體型與功能和“街區(qū)”完美結(jié)合獨立商業(yè)店鋪音像店/百貨店/飾品店/數(shù)碼店等獨立傳播的功能安排在建筑層。并作靈活分隔，形成類似“街道”的商業(yè)空間。大型商業(yè)如永輝超市等大空間

23、的設(shè)計，利于鋪位擺布及臨時活動獨立商鋪分設(shè)在天橋兩側(cè)，百貨部份做小面積分割，并在頂層將公共空間以街道的形式體現(xiàn)。并創(chuàng)造出個性，豐富的頂層商業(yè)空間，飆升商業(yè)利用價值參考方案二參考方案二在樓層業(yè)態(tài)分布上，ego潮流廣場拋棄了傳統(tǒng)商場的做法，而是將整個賣場統(tǒng)一為一個由海底到天幕的主題，每個樓層的名字也頗有特色，且每個樓層的裝修風(fēng)格不同，帶給顧客強烈的視覺感受和欣賞美感。 ego 潮流廣場參考方案三參考方案三項目亮點分析：獨特的螺旋形內(nèi)街，利用緩坡設(shè)計，讓人不知不覺逛到五樓項目外墻以金屬質(zhì)感的材料搭出凹凸不平的英文字母，顯得現(xiàn)代時尚。鋪位面積均在11-28平米，易于去化。項目區(qū)位良好，位于春熙商圈，人

24、流量大 ego 潮流廣場參考方案三參考方案三建筑及水電工程標(biāo)準(zhǔn)建筑及水電工程標(biāo)準(zhǔn)各類業(yè)態(tài)選址要求各類業(yè)態(tài)選址要求特殊業(yè)態(tài)工程技術(shù)要求特殊業(yè)態(tài)工程技術(shù)要求建筑及水電工程標(biāo)準(zhǔn)建筑及水電工程標(biāo)準(zhǔn)各類業(yè)態(tài)選址要求各類業(yè)態(tài)選址要求特殊業(yè)態(tài)工程技術(shù)要求特殊業(yè)態(tài)工程技術(shù)要求層高：層高：主體商業(yè)用房部分地上商業(yè)建議首層做半地下首層，連接下沉式廣場往后退線10米，留出門口的公 共休閑空間，底層層高不低于6米，其它樓層層高不低于5.5米，二層退5米；電影院電影院層高不低于10米，屏幕區(qū)層高不低于9米；電玩區(qū)電玩區(qū)部分層高不低于5.5米；地下夾層地下夾層(含配套用房)層高不低于3.5米。設(shè)計荷載表設(shè)計荷載表 :項目

25、類別設(shè)計參考值1百貨350kg/m2，倉儲區(qū)荷載為1200kg/m22超市大賣場500kg/m2，倉儲區(qū)荷載為1200kg/m23電影院400kg/m2, 放映機(jī)房荷載為600kg/m2；4餐飲大堂350kg/m2,后廚800kg/m25 健身房450kg/m26電玩500kg/m27通風(fēng)機(jī)房,電梯機(jī)房700kg/m2走廊的寬度應(yīng)充分考慮到高峰期消費者舒適購物的需要，同時走廊動線的設(shè)計應(yīng)滿足引導(dǎo)人流，充分提高商業(yè)面積實際利用率的需要；地面材料的選擇應(yīng)兼顧檔次和實際清潔、維護(hù)的需要。 建議：建議： 主通道5.0m且通道長度的1/10； 次通道3.0m； 內(nèi)部作業(yè)通道2.0m 柱距采用8.4m*8

26、.4m，如增加柱距，建議按2.4m的整數(shù)倍 增加，以提高地下停車位使用效率; 大商業(yè)卸貨區(qū)建議放在地下，大零售商業(yè)（包括百貨和 超市） 卸貨區(qū)：考慮2或3輛35噸集卡和3輛小卡車滿載 重量及回車空間 ； 倉儲區(qū)面積500平米，倉儲區(qū)凈高不低于7米； 其他業(yè)態(tài)商業(yè)考慮與大零售商業(yè)共有且可在靠近每個或 送貨電梯核心筒附近也設(shè)置供小型貨停車和卸貨的區(qū)域， 不低于30平米。 100平米集散廣場，建筑物距建筑紅線不低于10米。 建筑及水電工程標(biāo)準(zhǔn)建筑及水電工程標(biāo)準(zhǔn)各類業(yè)態(tài)選址要求各類業(yè)態(tài)選址要求特殊業(yè)態(tài)工程技術(shù)要求特殊業(yè)態(tài)工程技術(shù)要求餐飲休閑娛樂型n麥當(dāng)勞n中體倍力n華誼國際影城n必勝客n面點王n星巴克

27、n肯德基銀座銀座樂購樂購華潤華潤商圈區(qū)位商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬以上，2公里12-15萬臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經(jīng)營面積超過5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物物業(yè)業(yè)要要求求面積面積15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬4萬平方米2萬平米左右建筑物建筑物縱深40-50米米以上；臨街面大于70米米長寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊米、矩形或梯形地塊層高層高5米米5.35.5賣場凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距

28、柱距8-9米米8.410.810.8*10.8樓板承重樓板承重800kg1200kg1200kg-1500kg賣場 800kg/平米,后倉冷庫10001200 停車場停車場300個以上顧客免費停車位 ，20個以上免費貨車停車位免費提供至少600個機(jī)動車停車位，非機(jī)動車停車場地2000平米400600 車位(上海,北京,廣州)150300車位(其他) ;6001000自行車位 相關(guān)配套相關(guān)配套電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水 200250噸/天;供氣排水通道通風(fēng)發(fā)電機(jī)消防環(huán)保貨梯兩層2部

29、5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水 200250噸/天;供氣排水通道通風(fēng)發(fā)電機(jī)消防環(huán)保其他其他2個主出入口；外立面廣告3個；廣場個；廣場轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理免費廣告牌：高炮2個；門頭2個超市設(shè)店標(biāo)準(zhǔn)參考層高賣場層高: 樓板到樓板5.5米; 梁下凈高4.7米停車場:樓板到樓板3.5米;梁下凈高2.7米柱距10.8m * 8.4m結(jié)構(gòu)活荷載：賣場800 kg/m2 倉庫及室內(nèi)卸貨區(qū)1000 kg/m2 , 冷凍凍藏庫房及各設(shè)備室800 kg/m2商店街: 500 kg/m2室外卸貨區(qū)及卸貨車道下方開挖區(qū)1500 kg/m2空調(diào)主機(jī)房.等各類機(jī)電設(shè)備區(qū)(含屋頂)1000 kg

30、/m2 (具體室外機(jī)組待最終確認(rèn)) 停車場400 kg/m2 , 屋頂(非停車場使用) 150 kg/m2辦公區(qū)等 其余承租范圍 300 kg/m2預(yù)降版 冷凍冷藏庫房須預(yù)降版25cm ;乙方顧客及員工廁所之蹲式馬桶區(qū)須預(yù)降版45cm; 廚 房,生鮮準(zhǔn)備區(qū)均需預(yù)降10cm 以配合最終完成面達(dá)1/100排水坡度電氣專用容量2*1600kva=3200kva(雙回路)供電系統(tǒng)，確保電力供應(yīng)神采飛揚室內(nèi)游樂公園，為室內(nèi)游樂全國著名連鎖品牌，其經(jīng)營定位為面向大眾人群，以“運動、健康、快樂”為主題，融游藝、娛樂、運動、休閑為一體的大型綜合性游樂場所。經(jīng)營主題有游藝電玩世界、歡樂嘉年華、兒童親子樂園、休閑

31、運動天地四大主題板塊，經(jīng)營面積為2500-10000平方。技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）2500-10,000單層面積（）250010,000經(jīng)營樓層選擇（層）各樓層結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（kg/）500供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部寬帶線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)基本一裝電玩城選址參考 內(nèi) 容要 求主 體結(jié) 構(gòu)層高影廳內(nèi)梁底凈空9米承重活載標(biāo)準(zhǔn)值400kg/總面積實用面積3000平方米影廳寬柱間距12米疏散門影廳每個疏散門寬度

32、1.5米土 建工 程影廳階梯混凝土做法1.混凝土結(jié)構(gòu)層厚度不低于100mm2.表面硬度不低于1.2mpa鋼結(jié)構(gòu)做法1.鋼結(jié)構(gòu)面上必須鋪鋼網(wǎng)，鋼網(wǎng)上澆混凝土2.混凝土結(jié)構(gòu)層厚度不低于100mm3.表面硬度不低于1.2mpa影廳墻體其他墻壁為180mm墻體墻體采用標(biāo)準(zhǔn)磚或者輕質(zhì)磚結(jié)構(gòu)需建造到頂并密封無穿孔夾層按圖紙要求完成機(jī) 電工 程電纜電容強電負(fù)荷400千瓦空調(diào)系統(tǒng)制冷量500kw制熱量700kw流量45000m3 h通風(fēng)系統(tǒng)預(yù)留影院所需新風(fēng)井/口、排風(fēng)井/口廣告宣傳提供廣場外墻面和正門等位置用于影院宣傳要素要素要求要求區(qū)位區(qū)位/商圈商圈大型商業(yè)區(qū)底層或高密度居住區(qū)附近，公交線密集，使得消費者易

33、達(dá)；但要求與居民區(qū)保持一定距離物物業(yè)業(yè)要要求求面積面積3000-4000平米，通常兩層，不排斥地下面積層高層高不小于2.8米樓板承重樓板承重350公斤/平米配套設(shè)施配套設(shè)施供電500kva、可接220v民用電及380v工業(yè)用電；供水200噸/天；化油池通常3-5噸、煙道1-2個規(guī)格為80cm-100cm廣告位廣告位要求3-15米的門頭廣告位停車位停車位一個擁有200個包房的ktv應(yīng)需要200個停車位，以4.5平米一個車位計算停車場面積應(yīng)在900平米以上裝修裝修要求做墻體隔音及內(nèi)部小面積分割改造連鎖快餐店連鎖快餐店普通餐飲普通餐飲火鍋店火鍋店商圈選擇商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費水

34、平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 商務(wù)型餐廳:以商務(wù)酬賓為銷售對象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭個人消費為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。 以大眾消費為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈 立店障礙立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源米外；周邊無異議 同右；大餐廳，設(shè)置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲同普通餐飲物物業(yè)業(yè)要要求求建筑要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構(gòu); 層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面商務(wù)型1501000平方米、大眾型80200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；餐廳門前須有相應(yīng)的停車場