房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識講義

1、5.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識講義房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識講義（一）第一天：今天，我們正式進入到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的授課階段。這一個版塊的知識包 括了五個章節(jié)的內(nèi)容：第一章是房地產(chǎn)的基本概念；第二章是房地產(chǎn)相關(guān)的一 些常用術(shù)語，這是作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工所必須了解和掌握的知識； 第三章涉及房地產(chǎn)的一些基本制度和法律問題，多與法律程序和民法有關(guān)；第 四章介紹的是房地產(chǎn)的開發(fā)流程，包括了如何取得國有土地使用權(quán)的內(nèi)容；第 五章也是最后一章是物業(yè)管理的基本知識。首先，對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀 存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房 地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，

2、包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。 房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文 化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間， 包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn) 權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成 的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被 稱為不動產(chǎn)。不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、 與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其 他物。包括

3、物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。不動產(chǎn)是財產(chǎn)劃分的一種形 態(tài)。因不動產(chǎn)對人們生活影響重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隱匿性和不 可移動性等特點，故許多國家法律對其均有特殊規(guī)定。在民事實體法上，不動 產(chǎn)權(quán)利的變化，如以不動產(chǎn)為買賣或設(shè)立抵押權(quán)的標(biāo)的物時，必須經(jīng)一定登記 的公示手續(xù)，否則不發(fā)生效力。國際上并不是單純地把是否能移動及如移動是 否造成價值的貶損作為界定動產(chǎn)與不動產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而是綜合考慮物的價值 大小、物權(quán)變動的法定要件等因素。例如，飛機、船只等，國際上通行將其界 定為不動產(chǎn)。因為其價值較大、辦理物權(quán)變動時要到行政機關(guān)進行登記等。我 們國家對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查主義，賦予不動產(chǎn)登記

4、以公信力。依公示公 信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實的權(quán)利狀態(tài)不符，因 相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保 護。房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn) 業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容：1. 國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安 置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等；2. 房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、 抵押等活動；3. 房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀代理、物業(yè)管理；4. 房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、 信

5、息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房 地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)的特征有如下 5 點：（一）位置的固定性和不可移動性 （土地不可移， 房屋也不可動） ；（二）使用的長期性（價格貴、土地永久的） ；（三）影響因素 多樣性；（四）投資大量性； （五）保值增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增 值、房產(chǎn)增值）。我們再來了解一下什么叫做房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的 出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個人消 費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于 生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。

6、房產(chǎn)也 是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。我們來分析一下近幾年來房地產(chǎn)市場的行情是怎樣的。 2013 年 2 月，是中 國樓市的傳統(tǒng)淡季，然而國家統(tǒng)計局 18 日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示， 2月份全國 70 個大中城市，房價全面上漲的就有 66 個，樓市呈現(xiàn)出一幅淡季不淡的景象。就新建商品住宅而言，從環(huán)比來看， 70 個大中城市中，價格下降的城市有 1個，持平的城市有 3 個，上漲的城市有 66個，最高漲幅為 3.1%。從同比來看， 70 個大中城市中，價格下降的城市有 8 個，上漲的城市有 62 個，最高漲幅為 8.2%。與新房相比，二手房市場同樣紅火。環(huán)比上漲的城市有

7、 66 個，最高漲幅 為 2.2%；同比上漲的城市有 49 個，最高漲幅為 6.7%。以上都反映出了最近幾 年的房地產(chǎn)行業(yè)的價格變化情況。2012 年 1-11 月，全國商品房銷售面積與銷售額均同比增長， 累計銷售額為 53526 億元，同比增長 9.1%，自 8 月起由下降轉(zhuǎn)為上升且增幅不斷擴大，累計 銷售面積為 91750萬平方米，同比增長 2.3%，為 2012年以來首次同比上升，但 增速低于去年同期銷售額和銷售面積增速分別為 16.0%和 8.5%。單月來看，全國商品房銷售額、銷售面積分別在 6月和 7 月結(jié)束了 2011年 四季度以來的持續(xù)下降， 保持同比上升且增幅擴大， 11月增速

8、分別為 38%和 30%， 是 2012 年單月最高水平。2012 年 1-11 月，各類城市成交量均有所增長， 其中過去兩年受影響程度大 的一線城市回升力度最為顯著，同比增長36.5%；二、三線城市同比分別增長28.6%和 15.3%。與歷年同期相比， 各類城市月均成交量均為 2008 年以來僅低于 2009年的次高水平，其中一線城市與 2009 年同期相比降幅超過 40%，二線城市 下降 11.7%，而三線城市基本與 2009 年水平持平，僅下降 2.6%。財經(jīng)證券評論員郭施亮發(fā)表評論指出，一般而言，房價是由土地價格和建 筑物價格構(gòu)成。對于土地價格，我們不由自主就會聯(lián)想到土地出讓金。先給大

9、 家看兩組數(shù)據(jù)，一組是 4 月份的財政收入情況。另外一組是 4 月份的土地出讓 金收入情況。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，4 月份中 央財政收入為 5357億元，同比下降 2.2% 而地方財政收入是 6074 億元，同比增長 14.7%。另外，有資料顯示 4月一線城 市的土地出讓金同比上漲 11.2%，此增速明顯擴大。以前期的國五條為例，當(dāng)時條款中明確大幅提高首套貸款利率以及對出售 自有住房按照轉(zhuǎn)讓所得的 20%計征。 然而，從今年三月下旬各地方頒布的細則措 施來看，僅有北京勉強執(zhí)行上述的條款，其余城市基本沒有有效執(zhí)行。可見， 當(dāng)前中國房價出現(xiàn)易漲難跌的格局主要受到兩大因素的影響，其一是各項調(diào)控 政策基本不會

10、有效執(zhí)行；其二是地方對土地出讓金依賴嚴重，無法自拔。想了解房產(chǎn)流通就必須先知悉房地產(chǎn)市場是如何劃分的。房地產(chǎn)市場劃分 為：一級、二級和三級市場（即土地市場、一手房市場、二手房市場） 。房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是指土地使用權(quán)出讓的市場，即國家 通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓 給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場；房地產(chǎn)二級市場，是指土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行 出售和出租的市場，一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。 向開發(fā)商購買一手商品房屬于二級市場行為；房地產(chǎn)三級市場，是指購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地

11、產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn) 租的市場，也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。向其它單 位或個人購買二手商品房屬于三級市場行為。我們再看看國有土地出讓方式。它可以總結(jié)為三個字，就是招、拍、掛。 2002 年，國土資源部出臺的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定規(guī)定， 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。根據(jù)我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 12 條規(guī)定，土地 使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：住宅的土地使用年限為 70 年； 工業(yè)用地使用年限為 50 年； 教育、文化、體育、衛(wèi)生等土地使用年限為 50 年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地使用年限為 40 年； 綜合或者

12、其他用地使用年限為 50 年。根據(jù) 2007 年 10 月 1 日起施行的物權(quán)法中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用 地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！睋?jù)悉，在物權(quán)法出臺之前，根據(jù) 1994年 7月5 日的中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以 往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費用的。而物權(quán)法出臺后， 雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實際上并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦 法做出明確規(guī)定。特別是今年 3 月，土地管理法（修訂草案征求意見稿） 開 始在一定范圍內(nèi)征求意見，相比于“草案”，

13、“征求意見稿”以“按照國家有 關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了“無償自動續(xù)期”。但是，當(dāng)購房者的土地使用年限 到期之后，需要怎樣進行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出 讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，適當(dāng)續(xù)費是最有可 能的。我們再來了解一下以下幾個概念。一、物業(yè) 指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、 相關(guān)場地等組成單宗房地產(chǎn)實體以及依托于該實體的權(quán)益。二、物業(yè)管理指產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)負責(zé)區(qū)域內(nèi)共同利益進行維護的行為。三、房地產(chǎn)開發(fā) 依照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展要求，在國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目或者銷售出租商品房的行

14、為。四、房地產(chǎn)市場 全社會房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。這個概念我們已經(jīng)在之前詳細地講解 過。五、房地產(chǎn)交易土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。六、房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀的總和。房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全 過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn) 中介在我國既是一個年輕的行業(yè)，又是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強大的 生命力和廣闊的發(fā)展前景。它具有服務(wù)性、流動性和靈活性的特點，在房地產(chǎn) 業(yè)中起著重要作用。中國古代和近代市場中為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易、評定房地產(chǎn)商品質(zhì)量

15、、 價格的居間行商稱之為宅行。宅行是中國房地產(chǎn)中介機構(gòu)的前身，現(xiàn)稱房地產(chǎn) 中介，房產(chǎn)超市，不動產(chǎn)門市等。史書記載：宅行，清朝年間，宅行主要分布 在山西，陜西，河北，天津一代。舊時，人們將宅行從事房產(chǎn)經(jīng)紀的經(jīng)紀人稱 呼為“房牙子”。房牙子是舊時宅行里以說合房產(chǎn)買賣或租賃為職業(yè)的人，今稱 房地產(chǎn)經(jīng)紀人。房地產(chǎn)中介服務(wù)的范圍比較廣泛，房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀 是目前三種比較重要的形式。(1) 房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù) 等方面咨詢服務(wù)的經(jīng)營活動。從事房地產(chǎn)咨詢活動的組織，即為房地產(chǎn)咨詢機 構(gòu)。房地產(chǎn)咨詢的內(nèi)容主要有： 房地產(chǎn)信息咨詢包括提供各

16、地的地價、房價、房地產(chǎn)租賃價格以及它們的動態(tài)走勢，待出 讓地塊和待出賣、出租、交換、抵押房地產(chǎn)情況，以及投資招商、購房、換房 等信息的咨詢。 房地產(chǎn)法律、業(yè)務(wù)咨詢對于房地產(chǎn)法規(guī)、政策問題以及辦理房地產(chǎn)交易、租賃、抵押業(yè)務(wù)手續(xù)等 問題的咨詢。 代理代理研制房地產(chǎn)方面的可行性報告、投資開發(fā)方案、項目規(guī)劃設(shè)計方案等 方面的業(yè)務(wù)。(2) 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估，是指房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價格的經(jīng)營活動。房地產(chǎn) 評估機構(gòu)，即從事房地產(chǎn)價格評估活動的機構(gòu)。(3) 房地產(chǎn)經(jīng)紀房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為房地產(chǎn)交

17、 易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務(wù)，主要功能在于為房地產(chǎn)交易雙 方牽線搭橋，提供服務(wù)促成交易。七、房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金、提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨詢的金融 活動。房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn) 相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費過程中，通 過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動 的總稱。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進一步分為房 產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各 種資金融通活動。嚴格地說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信

18、用的 保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄 等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動?？梢?，住房金融只 是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應(yīng)包括 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。具體 來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、 建設(shè)、經(jīng)營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地 轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通 活動，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地

19、改良金融、農(nóng)地經(jīng) 營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容 易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政 策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多 達幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義 的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的吸收存款、 發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動；狹義的農(nóng)業(yè)金 融即是指農(nóng)地經(jīng)營金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動有關(guān)的資金融通。房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與任務(wù)（一）房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟學(xué)的一個分科，是一門應(yīng)用性很強的學(xué)科，

20、它主要研 究房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運動及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的 融通。在我國，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房 地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn) 按揭貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當(dāng)和貨幣結(jié)算、發(fā)行房地產(chǎn)股票 與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險，房地產(chǎn)金融風(fēng)險，房地產(chǎn)擔(dān)保機制， 房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場等。當(dāng)前，我國金融體制改革正面臨著進一 步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。（二）房地產(chǎn)金融的任務(wù) 房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金， 支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消

21、費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保 障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進行。（三）房地產(chǎn)金融體系 所謂房地產(chǎn)金融體系，指的是圍繞房地產(chǎn)融資所建立的金融機構(gòu)體系和旨 在提高抵押貸款流動性的市場體系。目前我國房地產(chǎn)金融體系以一級市場為主， 二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀 行、非銀行金融機構(gòu)、住房公積金中心等機構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主。其他機 構(gòu)如專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)尚未建立， 資產(chǎn)評估、信用評估、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于 起步階段，沒能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險分擔(dān)體系。我國的房地產(chǎn)金融市場 仍然處于一個

22、初級階段，沒有形成一個健全的、多層次的市場體系。建立一個發(fā)達而且在一定程度上相對專業(yè)化的房地產(chǎn)金融體系，是因為房 地產(chǎn)投資與消費所需的資金量巨大，遠非一般融資活動可比。房地產(chǎn)業(yè)占用資 金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達 30 年。房地產(chǎn)的這些特 點使得房地產(chǎn)金融與一般的金融活動存在重大差別，房地產(chǎn)金融中蘊含的金融 風(fēng)險也遠非其他金融活動所能比。因此，建立一種有效的機制和相應(yīng)的制度， 使得政府能夠通過它來對房地產(chǎn)市場進行直接的或間接的調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng) 險。房地產(chǎn)金融基本特征：1、以不動產(chǎn)為抵押品來保證貸款的償還 即借款人將土地以及土地上的建筑物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同 的

23、各項條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權(quán)沒收抵押的財產(chǎn)并將其 出售（拍賣）以彌補貸款損失。2、“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì) 在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對財產(chǎn)的所有權(quán) 和支配權(quán)，而貸款人取得的是財產(chǎn)的平衡產(chǎn)權(quán)。平衡產(chǎn)權(quán)不賦予貸款人任何權(quán) 利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過沒收抵押品的方式來獲取財產(chǎn)的所 有權(quán)。按無轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)，貸款人僅享有抵押財產(chǎn)的平衡權(quán)或收押權(quán)，一旦貸 款被還清，這種權(quán)利就隨之消失?！盁o轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)的面較寬，如承租人可以用租賃權(quán)作為貸款抵押；貸 款人可以將持有的應(yīng)收抵押品、信托契約或產(chǎn)權(quán)契約合同作為另一筆貸款的抵 押。在整個過程中，借款人始終保留著擁有

24、、控制和使用抵押物的權(quán)利，但同 時又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對商品價值的資本化運作。3、“杠桿效應(yīng)”即以相對較少的資金來獲取物品所需的大筆貸款。在房產(chǎn)交易中，借款人 投資一小部分的資金作為首付款，然后再借人首付款與購房總價格的差額，發(fā) 揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來購置投資型財產(chǎn)普遍提高了現(xiàn)金回報率。 房產(chǎn)銀行（金融）通常我們一般是將錢存入銀行，銀行吸納社會資金，借貸給借款人，或者 從事投資理財產(chǎn)品。同樣我們可以將房屋存入房產(chǎn)銀行，通過其融資，抵押變 現(xiàn)，可加快資金的流動性，避免交易帶來的風(fēng)險，大大節(jié)約時間，周期短見效 快。是風(fēng)險投資理財?shù)闹饕a(chǎn)品。房產(chǎn)保險，房產(chǎn)典當(dāng)，房產(chǎn)證券

25、化，房產(chǎn)信托，房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)金融，房 券發(fā)行與交易，紙房產(chǎn)交易，房產(chǎn)期貨，房產(chǎn)交易（現(xiàn)貨交易） ，等房產(chǎn)理財產(chǎn) 品。房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn) 金融行為對個人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟市場的有效性有著直接的影響。 房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務(wù)杠桿原理”決定了房 地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。 （一）為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障首先，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn) 銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，資金成 為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。

26、另外，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資 金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產(chǎn)金融在 金融總量中所占的比例越來越高， 2005 年底房地產(chǎn)貸款達到 3.07 萬億元，占金 融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84%，占GDP勺比率為16.75%;商業(yè)性個人住 房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。占GDP勺比率 為 10%。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。其次，從金融業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)對于金融業(yè)的運作，包括業(yè)務(wù)拓展和 利潤生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，具有保值和增值的 特點，這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理

27、想抵押品。再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能 都促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟單 位在一定時間內(nèi)暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投 資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資，為政府部門進行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過 直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具， 選擇適合自己收益與風(fēng)險偏好的流動性需求投資，以實現(xiàn)資金效益最大化。金融市場將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的部門，使一個社會的 經(jīng)濟資源能最有效地配置在

28、效率最高或效用最大的用途上，實現(xiàn)稀缺資源的合 理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險偏好的不同，風(fēng)險厭惡程度較高的人利用各種金 融工具把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險厭惡程度較低的人，以實現(xiàn)風(fēng)險的再分配。金融市場的存在及發(fā)展為政府實施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件，貨幣政策的三大 傳統(tǒng)手段，即法定存款準(zhǔn)備金，貼現(xiàn)率，公開市場業(yè)務(wù)的實施都是以金融市場 為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經(jīng)濟運 行情況制定政策提供決策依據(jù)。在發(fā)達的金融市場，房地產(chǎn)金融發(fā)揮著信貸和融通資金的職能，以補充再 生產(chǎn)過程中對資金的需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)。 （二）支持居民住房消費能力的提高長期穩(wěn)定的金融支持政策

29、是實現(xiàn)我國政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育 支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國實現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期 的金融支持政策。發(fā)達國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后， 持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持 和鼓勵使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康社會的目標(biāo)，因此，明 晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因1. 房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉 足房地產(chǎn)市場，但真正能達到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資 的主要渠道是銀行貸款。 全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平

30、在 50%左右，而部分大型 城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于 80%。銀行實際上直接或間接承受 了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險會 向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。2. 相關(guān)政策、法律不健全。一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場繁榮與否取決于國家和 地區(qū)出臺的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向： 一些地區(qū)片面追求 GDP增長，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的推動作用，這樣就造 成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、 竣工期限與房屋質(zhì)量無保證時，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會給銀 行帶來更大風(fēng)險。3. 銀行與開發(fā)商信

31、息不對稱。在信息源的占有上，開發(fā)商與銀行相比具有 優(yōu)勢。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發(fā)商 的信息只能通過間接途徑了解。而開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深 知房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點和我國信用制度不健全 等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開發(fā)項目 成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開發(fā)項目失敗，銀行則要承擔(dān)虧 損的大頭?，F(xiàn)在我們開始第二章內(nèi)容的講解和學(xué)習(xí)。在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)術(shù)語之前我們 得學(xué)習(xí)房屋建筑學(xué)的入門知識。建筑分為建筑物和構(gòu)筑物 （按 ppt 上的內(nèi) 容講解）建筑物的分類和分級 （按 ppt 上的內(nèi)容

32、進行講解 ） 我們來看看房屋的基本構(gòu)造，如圖所示。一棟房屋的組成部分包括了基礎(chǔ)， 基礎(chǔ)是建筑底部與地基接觸的承重構(gòu)件，它的作用是把建筑上部的荷載傳給地 基。因此地基必須堅固、穩(wěn)定而可靠。 工程結(jié)構(gòu)物地面以下的部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件， 用來將上部結(jié)構(gòu)荷載傳給地基，是房屋、橋梁、碼頭及其他構(gòu)筑物的重要組成 部分。柱是建筑物中垂直的主結(jié)構(gòu)件，承托在它上方物件的重量。在砌體房屋墻 體的規(guī)定部位，按構(gòu)造配筋，并按先砌墻后澆灌混凝土柱的施工順序制成的混 凝土柱，通常稱為混凝土構(gòu)造柱，簡稱構(gòu)造柱再了解什么是梁。由支座支承，承受的外力以橫向力和剪力為主，以彎曲 為主要變形的構(gòu)件稱為梁。從功能上分，有結(jié)構(gòu)梁，如基礎(chǔ)地梁、

33、框架梁等， 與柱、承重墻等豎向構(gòu)件共同構(gòu)成空間結(jié)構(gòu)體系；有構(gòu)造梁，如圈梁、過梁、 連系梁等，起到抗裂、抗震、穩(wěn)定等構(gòu)造性作用。地梁也叫基礎(chǔ)梁、地基梁， 簡單地說就是基礎(chǔ)上的梁。一般用于框架結(jié)構(gòu)和框 - 剪結(jié)構(gòu)中，框架柱落在地梁 或地梁的交叉處。其主要作用是支撐上部結(jié)構(gòu)，并將上部結(jié)構(gòu)的荷載轉(zhuǎn)遞到地 基上?？蚣芰菏侵竷啥伺c框架柱相連的梁，或者兩端與剪力墻相連但跨高比不 小于 5 的梁。圈梁是沿建筑物外墻四周及部分內(nèi)橫墻設(shè)置的連續(xù)封閉的梁。其 目的是為了增強建筑的整體剛度及墻身的穩(wěn)定性。在房屋的基礎(chǔ)上部的連續(xù)的 鋼筋混凝土梁叫基礎(chǔ)圈梁，也叫地圈梁；而在墻體上部，緊挨樓板的鋼筋混凝 土梁叫上圈梁。在砌

34、體結(jié)構(gòu)中，圈梁有鋼筋磚圈梁和鋼筋混凝土圈梁兩種。當(dāng) 墻體上開設(shè)門窗洞口時，為了支撐洞口上部砌體所傳來的各種荷載，并將這些 荷載傳給窗間墻，常在門窗洞口上設(shè)置橫梁，該梁稱為過梁。在剪力墻結(jié)構(gòu)和 框架剪力墻結(jié)構(gòu)中 , 連接墻肢與墻肢 , 連梁是指兩端與剪力墻相連且跨高比 小于 5 的梁。連梁一般具有跨度小、截面大，與連梁相連的墻體剛度又很大等 特點。一般在風(fēng)荷載和地震荷載的作用下，連梁的內(nèi)力往往很大。樓板是一種分隔承重構(gòu)件。樓板層中的承重部分，它將房屋垂直方向分隔 為若干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎(chǔ)。 按其所用的材料可分為木樓板、磚拱樓板、鋼筋混凝土樓板和鋼襯板承重

35、的樓 板等幾種形式。按墻體在建筑中的位置和走向分類：分為外墻和內(nèi)墻兩類。沿建筑四周邊 緣布置的墻體稱為外墻，被外墻包包圍的墻體稱為內(nèi)墻。外墻是室外空氣隔墻， 和室外空氣直接接觸的墻體，多為“冷墻”。內(nèi)墻，指在室內(nèi)起分隔空間的作 用，沒有和室外空氣直接接觸的墻體，多為“暖墻”。踢腳（踢腳板、踢腳線）是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地坪交接處的構(gòu)造。 踢腳的一方面作用是防止掃地時污染墻面，主要作用是防潮和保護墻角。踢腳 材料一般和地面相同。踢腳的高度一般在120mm150mm所謂墻裙，很直觀、通俗的說就是立面墻上像圍了裙子。這種裝飾方法是 在四周的墻上距地一定高度（例如 1 米 5）范圍之內(nèi)全部用裝飾面

36、板、木線條等 材料包住，常用于臥室和客廳。假如有在上世紀 90 年代在城市買房并裝修，那 時很流行這種裝修風(fēng)格，現(xiàn)在已經(jīng)很少見了。吊頂，是指房屋居住環(huán)境的頂部裝修。簡單的說，就是指天花板的裝修， 是室內(nèi)裝飾的重要部分之一。吊頂在整個居室裝飾中占有相當(dāng)重要的地位，對 居室頂面作適當(dāng)?shù)难b飾，不僅能美化室內(nèi)環(huán)境，還能營造出豐富多彩的室內(nèi)空 間藝術(shù)形象。在選擇吊頂裝飾材料與設(shè)計方案時，要遵循既省材、牢固、安全、 又美觀、實用的原則。女兒墻是建筑物屋頂四周圍的矮墻，主要作用除維護安全外，亦會在底處 施作防水壓磚收頭，以避免防水層滲水、或是屋頂雨水漫流。依建筑技術(shù)規(guī)則 規(guī)定，女兒墻被視作欄桿的作用，如建筑

37、物在 10 層樓以上、高度不得小于 1.2 公尺，而為避免業(yè)者刻意加高女兒墻，方便以后搭蓋違建，亦規(guī)定高度最高不 得超過 1.5 公尺。上人屋頂?shù)呐畠簤Φ淖饔檬潜Ｗo人員的安全，并對建筑立面 起裝飾作用。不上人屋頂?shù)呐畠簤Φ淖饔贸⒚嫜b飾作用外，還固定油氈。壓頂：露天的墻頂上用磚、瓦、石料、混凝土、鋼筋混凝土、鍍鋅鐵皮等 筑成的覆蓋層，最典型的為女兒墻壓頂。一般壓頂高度一般設(shè)置為60mm寬出女兒墻80mm寬度同墻厚的均視為圈梁。勒腳是建筑物外墻的墻腳，即建筑物的外墻與室外地面或散水部分的接觸 墻體部位的加厚部分。為了防止雨水反濺到墻面，對墻面造成腐蝕破壞，結(jié)構(gòu) 設(shè)計中對窗臺以下一定高度范圍內(nèi)進行

38、外墻加厚，這段加厚部分稱為勒腳。一 般來說，勒腳的高度不應(yīng)低于700mm勒腳應(yīng)與散水、墻身水平防潮層形成閉合 的防潮系統(tǒng)。勒腳的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕以及外力對該 部位的撞擊的，從而保護墻面，保證室內(nèi)干燥，提高建筑物的耐久性。也能使 建筑的外觀更加美觀。勒腳部位外抹水泥砂漿或外貼石材等防水耐久的材料， 應(yīng)與散水、墻身水平防潮層形成閉合的防潮系統(tǒng)。散水：房屋等建筑物周圍用磚石或混凝土鋪成的保護層，寬度多在一米上 下。設(shè)置散水的目的是為了使建筑物外墻勒腳附近的地面積水能夠迅速排走 , 并 且防止屋檐的滴水沖刷外墻四周地面的土壤 , 減少墻身與基礎(chǔ)受水浸泡的可能 , 保護墻身和基礎(chǔ)

39、, 可以延長建筑物的壽命。明溝是露天下水道。是靠近勒腳下部設(shè)置的排水溝。防止因積水滲入地基 而造成建筑物的下沉。（建筑術(shù)語按 ppt 上的內(nèi)容進行講解 ）國有土地使用證是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法 律憑證，受法律保護。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土 地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定 憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證（ building permit ）, 城市規(guī)劃行政主管部門依法核 發(fā)的，確認有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證 是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，

40、是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑 證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程 建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建設(shè)工程開工證：是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登 記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。商品房銷售 （預(yù)售） 許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是北京市國土房管局，證 書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品 房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建 筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的工程驗收證 。住宅質(zhì)量保證

41、書，是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時，針對 房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件， 具有法律效力， 開發(fā)商應(yīng)依據(jù) 住 宅質(zhì)量保證書上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補修的責(zé)任。住宅使用說明書是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知 住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋 平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置） 和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止 行為。根據(jù)規(guī)定，住宅使用說明書應(yīng)作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件。如在房屋 使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。第二天

42、：房地產(chǎn)基本制度與相關(guān)法律問題以及土地出讓方式（按ppt上的內(nèi)容和順序進行講解 ）第三天：房地產(chǎn)的開發(fā)流程與物業(yè)管理知識（按ppt上的內(nèi)容和順序進行講解）物業(yè)管理（ property management ），受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理 委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、 治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人 提供綜合性的有償服務(wù)。“物業(yè)”一詞自 20世紀80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即： 物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。 物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也

43、可以作為一項物業(yè)，同 一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、 商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。居住物業(yè)：是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑， 包括住宅小區(qū)、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場地。商業(yè)物業(yè)：有時也稱投資性物業(yè)，是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回 報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商 服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、 超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業(yè)是從 事生

44、產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員（白領(lǐng)）辦公的場所，它屬于生 產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字 樓和智能化辦公建筑等，按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫 字樓和丙級寫字樓。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會經(jīng)濟狀況相關(guān)，特 別是與工商貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物 業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機構(gòu)（單位）投資為主， 物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進行經(jīng)營活動，并用部分經(jīng)營所得支付物 業(yè)租金。工業(yè)物業(yè)：是指為人類的生產(chǎn)活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè) 廠房和發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相

45、關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。工 業(yè)物業(yè)有的用于出售，也有的用于出租。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計需 要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要，通常只適合特定的用戶使用，因 此不容易轉(zhuǎn)手交易。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子、計算機、精密儀器制造等行業(yè)） 用房則有較強的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。其他用途物業(yè)：除了上述物業(yè)種類以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時也稱 為特殊物業(yè)。這類物業(yè)包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、 碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的 許可。特殊物業(yè)的市場交易很少，對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠 日常經(jīng)營活動的收益來回收投資

46、、賺取投資收益。這類物業(yè)的土地使用權(quán)出讓 的年限，國家規(guī)定最高為 50 年。物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑 物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的 建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自 行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有 狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進 行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境 容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理 的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人

47、進行的管理過程。通行的觀點認為物業(yè)管理是一新興行業(yè)。一般認為，物業(yè)管理在我國僅有 20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國 外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于 19世紀 60年代的 英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治A霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織 ( CBMO Chicago Building Managers Organization ) 召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕 生。從國內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從 19世紀中葉到本世紀 20年代，是舊中國房

48、地 產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、 哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座1 0層以上的高層建筑。在當(dāng)時的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù) 等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步晚，市場化程度較低，行業(yè)在發(fā)展的過程中出 現(xiàn)過不少問題。在行業(yè)初創(chuàng)的很長一段時間里，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平良莠不 齊，管理價質(zhì)不符、違規(guī)、侵權(quán)的現(xiàn)象時有發(fā)生，投訴率居高不下。歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場發(fā)展無序、缺乏 配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)

49、都相繼出臺相應(yīng)的法 律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場進一步規(guī)范化發(fā)展的道路上， 優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機遇實現(xiàn)做大做強。據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與招投標(biāo)分析報告前瞻 5 統(tǒng)計，目前我 國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近 7萬余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到 120多億平方米，主 要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)?GD的2.5%以上。前瞻網(wǎng)認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分服務(wù)進行分包，一方面可以降低企業(yè)管 理運營成本，充分利用社會資源，提高企業(yè)的運營效率 ; 一方面專業(yè)的保安、保 潔、綠化、設(shè)備維修管理服務(wù)機構(gòu)，業(yè)務(wù)相對單一，專業(yè)化優(yōu)勢突出，有利于 提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。實際上，業(yè)務(wù)分包也存在著

50、服務(wù)提供時問較滯后、協(xié)調(diào)管理難度大等問題， 這需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同時細化相關(guān)條款，加強對日常工作的管理、與外 包公司的監(jiān)控與協(xié)調(diào)，嚴格控制服務(wù)質(zhì)量，真正使專業(yè)分工成為提升服務(wù)品質(zhì) 的推力。行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)的日益完善，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的發(fā)展提供了良好 的外部條件，行業(yè)的專業(yè)化分工有利于提高工作效率、控制服務(wù)質(zhì)量。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改進創(chuàng)新，鞏固專業(yè)領(lǐng)先能力，提供新的、技術(shù) 含量較高的管理服務(wù)內(nèi)容。我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)即將迎來良性競爭的快速發(fā)展時 代。 20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經(jīng)濟的產(chǎn)物之物業(yè) 管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的

51、 進程中，創(chuàng)造了無數(shù)個第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動者， 時至今日，深圳的物業(yè)管理在國內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實踐經(jīng)驗仍 然值得效仿和推廣。標(biāo)志性的事件有：1981 年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳物業(yè)管 理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這 是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。1993 年 6月 30日，深圳成立了國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會； 1994年深圳市頒布了 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例 。1994 年 4月建設(shè)部頒布了 33號令，城市新建住宅小區(qū)管理辦法 ，明確指出： “住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步

52、推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實 施專業(yè)化管理”。2003 年 9月 1日，我國第一部物業(yè)管理條例正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理， 維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供 了重要的法律依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃指出，“十二五”期間繼續(xù)增加住房有效供 應(yīng)，抑制投資投機性需求，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，繼續(xù)加強房地 產(chǎn)市場監(jiān)測。整體市場隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇，物業(yè)管理企業(yè)愈來愈需要把握瞬息萬 變的市場變化，國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究， 特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批 國內(nèi)優(yōu)秀的

53、物業(yè)管理品牌迅速崛起，逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)中的翹楚！中國住宅市場規(guī)模在保障房制度的推進下將穩(wěn)定增長，住宅物業(yè)的需求在 樓市逐漸回暖的背景下將保持相對穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)的增長勢頭較為明顯。在未 來三年中，整體的物業(yè)管理面積增長較為緩慢，年均 6.2%左右，預(yù)計 2014 年達 到 200億平方米，營業(yè)收入達到 7800億的規(guī)模。高端市場 高端物業(yè)服務(wù)包括對建筑、設(shè)備、設(shè)施的運行管理與維護保養(yǎng)，管轄區(qū)域 的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護，以及對物業(yè)客戶自尊與服務(wù)享受的滿 足，這些服務(wù)構(gòu)成了產(chǎn)品所提供的核心利益。2011 年中國的高端物業(yè)管理面積 23.7 億平方米，市場規(guī)模約 595 億元，占整 個

54、物業(yè)管理市場的 14.2%。由于高端物業(yè)服務(wù)對象多為星級寫字樓和高檔住宅， 受房地產(chǎn)行業(yè)景氣影響相對較小。隨著物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化程度提升和中國 對高端物業(yè)需求的上升，未來三年中國高端物業(yè)市場規(guī)模將保持較快增長。預(yù) 計到 2014年，高端物業(yè)管理市場將達到 1162億元，占整體市場的 14.8%。異類市場2011 年嚴厲調(diào)控政策對商品住宅市場打擊沉重，成交量大幅縮減。2012年是房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌年，除了 SOH中國、萬達商業(yè)地產(chǎn)等成熟和大型商業(yè)地產(chǎn) 房企的擴張外，萬科、富力等以住宅項目為主的房企也將增加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù) 占比。預(yù)計未來幾年住宅物業(yè)的份額仍將下滑，商用和工業(yè)物業(yè)的市場規(guī)模將 保持較

55、快的增速，份額繼續(xù)擴大。預(yù)測到 2014年，住宅物業(yè)的比重占到 74.6%， 商用物業(yè)占 11.25%，工業(yè)物業(yè)占 5.84%。基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性 的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。公共服務(wù) 是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用 人提供的最基本的管理和服務(wù)。主要有以下 8項：（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；（4）綠化管理；（5）配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護工作；6）車輛秩序管理；7）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；8）物業(yè)檔案資料的管理針對性的專項服務(wù)

56、是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的 一定需要而提供的各項服務(wù)工作。 日常生活類； 商業(yè)服務(wù)類； 文化、教育、衛(wèi)生、體育類； 金融服務(wù)類； 經(jīng)紀代理中介服務(wù)； 社會福利類；委托性的特約服務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好 的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服 務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管 理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。特約服務(wù)實際上是專項服務(wù)的補充和完善。中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟特區(qū)深圳。 1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā) 展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全 市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步 發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和 理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二